導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：?jiǎn)栴}；對(duì)策；房地產(chǎn)管理

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

我國(guó)由于國(guó)情比較特殊，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題不單單是純粹的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)了無(wú)法推脫的社會(huì)責(zé)任。因此，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展對(duì)我國(guó)民生大事而言至關(guān)重要。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然存在很嚴(yán)重的問(wèn)題，我國(guó)也加強(qiáng)了房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度也比任何時(shí)期都強(qiáng)，然而卻沒(méi)有太顯著的成效。

一、我國(guó)房地產(chǎn)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）、目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近期，我國(guó)多次制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都是盡可能快速地使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系達(dá)到平衡，盡可能抑制房?jī)r(jià)的快速增漲，實(shí)現(xiàn)每一戶居民都擁有屬于自己的房子。然而由于對(duì)我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段認(rèn)識(shí)不到位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理中仍存在一些問(wèn)題上的認(rèn)識(shí)和長(zhǎng)期規(guī)劃不是很清晰的問(wèn)題，甚至對(duì)房地產(chǎn)管理存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)和比較片面的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致制定的政策目標(biāo)根本無(wú)法在短期內(nèi)實(shí)施。

與此同時(shí)，我國(guó)制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路應(yīng)該是不一樣的，兩者有時(shí)甚至是背道而馳的。我國(guó)制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策缺乏合理性和不連續(xù)性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)隨著政策浮動(dòng)搖擺，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)作，而政策中存在的一些問(wèn)題也給一些投資者帶來(lái)了一些機(jī)會(huì)，投資者大量投資房地產(chǎn)，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)秩序。例如經(jīng)濟(jì)適用房政策和住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路和目標(biāo)不清晰的典型代表。

（二）、機(jī)制不完善，管理流于形式

在很多年前，我國(guó)就開(kāi)始了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理的主要目標(biāo)。尤其是近期，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理十分重視，可謂是重中之重。在很短的時(shí)間內(nèi)，政府就推行了很多政策，但是都沒(méi)有太大的效果。大多數(shù)政策都只是單純地流于形式，根本就沒(méi)有加強(qiáng)執(zhí)行制度，導(dǎo)致大多數(shù)政策都只是走走過(guò)場(chǎng)，就消聲遺跡。還有一些政府推行的政策，本身就存在爭(zhēng)議，沒(méi)有太強(qiáng)的操作性，難以實(shí)施。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理政策大多都是選用了自上而下的模式進(jìn)行實(shí)施，中央政府和地方政府管理、監(jiān)督等職能并沒(méi)有明確劃分和定位，最終致使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的推行都是中央政府與地方政府的非合作博弈。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有低成本、高收入的特點(diǎn)，是地方政府經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源，地方政府受利益驅(qū)使，就會(huì)抬高房?jī)r(jià)，地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相互合作，內(nèi)部之間的交易就會(huì)十分便捷，頻頻發(fā)生，致使宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失去控制力，打亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。很明顯，如果房地產(chǎn)行業(yè)中現(xiàn)象沒(méi)有真正的打破，就會(huì)導(dǎo)致我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理越來(lái)越難，國(guó)家宏觀政策根本無(wú)法執(zhí)行，只是單純地走走過(guò)場(chǎng)，流于形式，難以發(fā)揮應(yīng)有的效果，何談加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理一說(shuō)。除此之外，金融、土地和地方政府等各個(gè)環(huán)節(jié)如果有一方?jīng)]有正常運(yùn)行，或是脫離運(yùn)行軌道，就會(huì)致使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（三）、相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

對(duì)全球地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行相應(yīng)的分析，不難看出房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的完善是保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)作的基本，十分重要。在我國(guó)，房地產(chǎn)仍處于高速發(fā)展的開(kāi)始時(shí)期，房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)仍不是十分完善，需要加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)該是一個(gè)全面系統(tǒng)的完整體系，完整體系應(yīng)該包含初期的研發(fā)工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我國(guó)當(dāng)前并沒(méi)有一個(gè)可以全面管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的完整房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系。顯然，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有法律法規(guī)根本無(wú)法滿足我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)狀，導(dǎo)致房地長(zhǎng)行業(yè)中的漏洞越來(lái)越多。除此之外，我國(guó)當(dāng)前還是大多憑借政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的管理，大多數(shù)文件仍是以國(guó)務(wù)院或者是以國(guó)家部委辦的名義進(jìn)行頒布推行的，致使法律法規(guī)缺失了普遍性、適用性和嚴(yán)肅性。就算是在一定程度上已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)也未必符合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前情況，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)掛上了有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的惡名，使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了嚴(yán)重的惡性循環(huán)中，又由于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律法規(guī)沒(méi)有很到位的推行，致使法律法規(guī)的有效性大大降低。

二、根據(jù)房地產(chǎn)管理中存在問(wèn)題采取的相應(yīng)解決方法

（一）、制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐

現(xiàn)如今，我國(guó)正處于體制改革不斷深入的重要時(shí)刻，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與發(fā)展方向也處于調(diào)整狀態(tài)，“轉(zhuǎn)型”和“發(fā)展”是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主方向和目標(biāo)。想要解決人們的居住條件，了解房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展在某種意義上促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的背景下，了解并掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整體思路，在追逐短期利益的同時(shí)也應(yīng)該制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民居住需求以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，從而確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和有利發(fā)展。以全面了解、研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)為基礎(chǔ)，并制定中長(zhǎng)期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展計(jì)劃，只有這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況將宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)劃分為短期和中期目標(biāo)進(jìn)行實(shí)施，有利于了解關(guān)系復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并根據(jù)相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出對(duì)應(yīng)的解決措施。例如，在我國(guó)人多地寡的現(xiàn)狀下，結(jié)合短期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)該重點(diǎn)劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能并清晰界定房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于那些有能力購(gòu)房的居民，政府應(yīng)該大力保護(hù)這些居民的權(quán)益；對(duì)于受經(jīng)濟(jì)利益趨勢(shì)，炒房的投資商，政府應(yīng)該大力限制和打壓，增收稅收及罰款。

（二）、建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位

現(xiàn)如今，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很多深層問(wèn)題沒(méi)有得到合理的解決，有時(shí)完全憑借行政命令調(diào)控根本無(wú)法有力的解決。對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母锟梢杂行У亟鉀Q我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的問(wèn)題以及不良現(xiàn)象。要勇于面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的問(wèn)題，充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能，適時(shí)進(jìn)行干預(yù)，從而建立起一個(gè)合理且有效的運(yùn)行管理機(jī)制，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）、完善相關(guān)法律法規(guī)體系

房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系的建立和完善是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，目前，想要使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)作，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系后，還需要建立一個(gè)符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)法律體系，使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作更加規(guī)范，管理起來(lái)也更加的合理合法。第一步，對(duì)政府的經(jīng)濟(jì)管理職能制定相應(yīng)法律來(lái)制約，以確保政府無(wú)法過(guò)多地干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能。第二步，憑借相應(yīng)的房地產(chǎn)法律法規(guī)全面地保障我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系的建立并且實(shí)施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，并適時(shí)適量頒布一些法律法規(guī)執(zhí)行規(guī)定，從而利于《房地產(chǎn)法》的頒布，將房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到最終的售后全部納入到正規(guī)的法律管理體系中，最終使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范、合理。

總結(jié)：

綜上所述，想要加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，就需要根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)管理中所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析和總結(jié)，再根據(jù)這些所存在的問(wèn)題，制定出長(zhǎng)遠(yuǎn)的管理計(jì)劃，并完善房地產(chǎn)管理機(jī)制與相關(guān)的法律法規(guī)體系，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

篇2

關(guān)鍵詞：國(guó)內(nèi)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；經(jīng)濟(jì)管理；問(wèn)題與對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著人民生活水平的提高，對(duì)于居住條件也提出了更高的要求，這就為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了條件。我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，出現(xiàn)短暫的價(jià)格下跌，隨之以后出現(xiàn)再度增長(zhǎng)的情況，但是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重要的組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了人們消費(fèi)水平的增長(zhǎng)，改善了人們的居住條件，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)是一個(gè)處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段的國(guó)家，對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，還直接影響著我國(guó)居民的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面比較廣，和其他事物有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用。

但是在我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，還存在一些問(wèn)題和不足，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度過(guò)快，大部分企業(yè)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)整體素質(zhì)比較低，給群眾買房造成很大的經(jīng)濟(jì)壓力。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)一般都有企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)并未意識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理的重要性，企業(yè)也缺乏完善的監(jiān)督體系，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理缺乏條理性。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理常見(jiàn)的問(wèn)題分析

雖然近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展取得很大的進(jìn)步，但是在經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中還出現(xiàn)一些常見(jiàn)問(wèn)題，下面我們進(jìn)行詳細(xì)闡述：

第一，管理目標(biāo)不明確，政策具有間斷性和不穩(wěn)定性。目前對(duì)于我國(guó)的房地場(chǎng)行業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的主要目標(biāo)。但是，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方面缺乏長(zhǎng)期計(jì)劃，管理目標(biāo)不明確，經(jīng)濟(jì)管理缺乏規(guī)范化。政府在管理房地產(chǎn)的過(guò)程中，出臺(tái)的政策不能順應(yīng)現(xiàn)行的房地產(chǎn)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)缺乏相應(yīng)的監(jiān)督性和約束性。國(guó)家出臺(tái)的政策具有間斷性和不穩(wěn)定性，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有秩序的運(yùn)行。部分企業(yè)經(jīng)常利用政策中存在的漏洞，進(jìn)行有效投資，擾亂市場(chǎng)的正常秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展；

第二，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制不健全。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有多年的發(fā)展歷史，但是在經(jīng)濟(jì)管理方面沒(méi)有建立完善的管理機(jī)制。政府為了控制物價(jià)上漲，做好房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作，出臺(tái)了很多相應(yīng)的政策法規(guī)，但是這些政策法規(guī)并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展時(shí)期，它是一個(gè)低成本、高利潤(rùn)的行業(yè)，是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐產(chǎn)業(yè)，也是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。我國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理采取的措施一般都采取逐級(jí)傳達(dá)的形式，由于政府調(diào)控目標(biāo)不明確，政策也只是形式主義，不能發(fā)揮應(yīng)有的作用；

第三，缺乏完善的法律法規(guī)體系。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)目前還處于快速發(fā)展的階段，但是缺乏完善的法律法規(guī)體系保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。通過(guò)分析外國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況和經(jīng)驗(yàn)得知，完善的法律法規(guī)體系是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的重要前提和基礎(chǔ)條件。我國(guó)目前的法律法規(guī)建設(shè)步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)發(fā)展的速度，不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需求。政府主要依靠自身的行政權(quán)威去管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，缺乏與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相配套的法律法規(guī)體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場(chǎng)運(yùn)行缺乏科學(xué)化和規(guī)范化。我國(guó)制定了很多保證房地產(chǎn)運(yùn)行的法律法規(guī)，可是這些政策大部分成了擺設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有的法律效力；

第四，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中沒(méi)有實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展缺乏詳細(xì)的規(guī)劃，主要通過(guò)土地、水、能源等資源的消耗來(lái)增加經(jīng)濟(jì)效益，很少重視空間資源的利用，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用。由于我國(guó)是一個(gè)人口眾多、資源人均占有量相對(duì)比較少的國(guó)家，空間資源更加嚴(yán)峻，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果資源沒(méi)有實(shí)現(xiàn)有效利用，直接影響城市其他行業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前必須考慮好成本問(wèn)題和公共設(shè)施是否便利、以及資源是否得到最大化利用等問(wèn)題。眾所周知，房地產(chǎn)主要是由土地和高層建筑組成的，建筑物作為一種商品，其價(jià)值具有可估算性和相對(duì)穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)本身容易出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。這種泡沫主要是指土地價(jià)格的泡沫，主要原因在于我國(guó)城市的土地資源比較缺乏，所以土地價(jià)格富有彈性。隨著人們經(jīng)濟(jì)收入水平的不斷提高，對(duì)于居住條件的要求也逐漸提高，大多數(shù)居民都追求更加寬敞的住房，同時(shí)居民樓附近必須有便利的公共設(shè)施，這就容易導(dǎo)致土地價(jià)格出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，從而形成房地產(chǎn)的泡沫；

第五，寬松的銀行信貸制度，加速了房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)形成。銀行是一個(gè)特殊的組織結(jié)構(gòu)，具有一般企業(yè)的逐利性，而房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，具有可抵押性，它的利潤(rùn)回報(bào)率比較高，因此，銀行是支撐房地產(chǎn)行業(yè)的重要力量。企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商提供大量的信貸資金，幫助開(kāi)發(fā)商謀取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，使很多居民成為房奴，不利于社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、為解決國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理問(wèn)題提出的相應(yīng)對(duì)策

由上文可知，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理還存在一些問(wèn)題和不足，對(duì)此，我們提出以下幾點(diǎn)解決對(duì)策：

第一，明確管理目標(biāo)，制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深入發(fā)展，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式也發(fā)生了一些變化，很多企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于人們居住條件的改善和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的推動(dòng)作用。因此房地產(chǎn)企業(yè)在把握時(shí)展潮流的前提上，從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)一步滿足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化進(jìn)程的要求，也是保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展和提升綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要保證。根據(jù)時(shí)間長(zhǎng)短的不同，可以把經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分為長(zhǎng)期目標(biāo)和中短期目標(biāo)，長(zhǎng)期目標(biāo)是企業(yè)的發(fā)展方向，可以用來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序進(jìn)行；

第二，建立健全現(xiàn)有的管理體系。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中出現(xiàn)一些問(wèn)題，這些問(wèn)題的引起原因比較復(fù)雜，只有通過(guò)改革房地產(chǎn)的管理體系才能解決目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)揮政府經(jīng)濟(jì)職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的宏觀調(diào)控作用，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府宏觀調(diào)控相結(jié)合，最終建立一個(gè)科學(xué)、規(guī)范、有效的市場(chǎng)運(yùn)行管理機(jī)制，有效抑制房?jī)r(jià)，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一個(gè)和諧、美好的社會(huì)環(huán)境。

第三，做好相關(guān)法律法規(guī)的完善工作。法律法規(guī)的完善工作是一個(gè)長(zhǎng)期積累和發(fā)展的過(guò)程，需要從我國(guó)具體的基本國(guó)情出發(fā)，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，建立和完善現(xiàn)有的法律法規(guī)體系，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的科學(xué)化和規(guī)范化。建立完善的符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的法律法規(guī)體系，可以有效防止政府過(guò)多的干涉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還能為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行提供一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境。

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用，因此，政府應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決對(duì)策，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 侯偉;;我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問(wèn)題與對(duì)策[J];貴州農(nóng)村金融;2011年04期

[2] 李楠;;國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理探索[J];現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè);2010年23期

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；會(huì)計(jì)監(jiān)督；對(duì)策

會(huì)計(jì)監(jiān)督是會(huì)計(jì)的基本職能之一。房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)公司所從事業(yè)務(wù)事項(xiàng)的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行審查的工作過(guò)程。合法性是指會(huì)計(jì)監(jiān)督確認(rèn)房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)或生成會(huì)計(jì)資料的程序是否符合我國(guó)會(huì)計(jì)法律法規(guī)和其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；真實(shí)性是指會(huì)計(jì)監(jiān)督房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)計(jì)量、記錄的相關(guān)活動(dòng)是否實(shí)際發(fā)生或按規(guī)定生成相應(yīng)的會(huì)計(jì)資料，杜絕會(huì)計(jì)資料因人為因素的失真；準(zhǔn)確性是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)按照我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)體系的相關(guān)要求，監(jiān)督房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的各種會(huì)計(jì)資料所記錄的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)之間是否吻合，應(yīng)確保各個(gè)數(shù)據(jù)之間吻合；完整性是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算公司相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中形成和提供的各種會(huì)計(jì)資料是否齊全和完整。

一、房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督現(xiàn)狀及原因分析

有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督有利于房地產(chǎn)公司形成良好的經(jīng)濟(jì)秩序，協(xié)助管理朝著更好的方向發(fā)展。然而，在我國(guó)部分房產(chǎn)公司中，會(huì)計(jì)監(jiān)督形如虛設(shè)，會(huì)計(jì)監(jiān)督的不力，一定程度上加劇了會(huì)計(jì)行業(yè)的困境，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真、弄虛作假現(xiàn)象增多、誠(chéng)信嚴(yán)重缺失等不利局面，不僅危及公司經(jīng)營(yíng)者、投資者、債權(quán)人的利益，而且阻礙了國(guó)家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)公司管理的正常進(jìn)行。產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因大致可分為以下方面：

1.法律制度不健全。

由于會(huì)計(jì)監(jiān)督的特殊性以及房地產(chǎn)公司所從事的行業(yè)特殊性，決定了有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督必然以會(huì)計(jì)法律法規(guī)和房地產(chǎn)相關(guān)法律為準(zhǔn)繩及行為標(biāo)準(zhǔn)。自1985年我國(guó)的第一部會(huì)計(jì)法通過(guò)并開(kāi)始施行，后來(lái)為了更好地適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的要求，會(huì)計(jì)法也相應(yīng)做過(guò)幾次修訂。近年來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，城市房屋銷售價(jià)格上漲幅度成倍增加，隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。就使得部分相關(guān)規(guī)定嚴(yán)重滯后，但相關(guān)會(huì)計(jì)法律法規(guī)的清理廢止或修改工作未能及時(shí)跟進(jìn)；甚至出現(xiàn)了會(huì)計(jì)法未涉及的真空地帶，造成無(wú)法可依的局面。

2.監(jiān)督體系流于形式。

據(jù)我國(guó)《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定，完整的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系是集單位內(nèi)部監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)督三位于一體的有效監(jiān)督體系。但現(xiàn)狀是它們并未完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢(shì)，表現(xiàn)為：首先，管理體制的不健全導(dǎo)致單位內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的缺位。雖然相關(guān)的制度規(guī)定也建立起來(lái)，但形如虛設(shè)無(wú)法得到有效的執(zhí)行，以致會(huì)計(jì)秩序混亂，弄虛作假現(xiàn)象頻發(fā)。

3.人員素質(zhì)有待提高。

現(xiàn)階段我國(guó)會(huì)計(jì)行業(yè)的從業(yè)人員部分專業(yè)素養(yǎng)不高，或者相對(duì)較高，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識(shí)的缺乏，并部分存在法制觀念淡薄，職業(yè)道德缺失嚴(yán)重等，都造成了監(jiān)督不力的局面。許多會(huì)計(jì)從業(yè)人員并沒(méi)有意識(shí)到正確行使會(huì)計(jì)監(jiān)督職能以保障公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)行為所涉及的資金運(yùn)作的合法性、合理性及公司效益的實(shí)現(xiàn)是法律法規(guī)所賦予的一項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)。

二、會(huì)計(jì)監(jiān)督在房地產(chǎn)行業(yè)的幾點(diǎn)建議

針對(duì)以上所提出的房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督的現(xiàn)狀和產(chǎn)生的原因，建議采取如下改進(jìn)措施：

1.加強(qiáng)法制建設(shè)，完善相關(guān)制度體系。

完整的法律體系是會(huì)計(jì)監(jiān)督職能有效發(fā)揮的有力保障。對(duì)于目前實(shí)行的《會(huì)計(jì)法》盡快出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，并結(jié)合房地產(chǎn)公司管理的相關(guān)法律法規(guī)對(duì)會(huì)計(jì)權(quán)利、義務(wù)及相應(yīng)的責(zé)任應(yīng)做出詳盡明確的解釋規(guī)定，達(dá)到總則與實(shí)施細(xì)則相配套實(shí)施，使會(huì)計(jì)監(jiān)督有法可依。提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的獨(dú)立性，明確房地產(chǎn)公司內(nèi)部監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)督的執(zhí)法職責(zé)和權(quán)限，避免在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)相互推諉。并且，從法律層面上加以明確相關(guān)責(zé)任追究原則，增加違法人員的作假成本，加大對(duì)監(jiān)督不力行為的處罰和執(zhí)行力度。為進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)行為，對(duì)相關(guān)政策的制定應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行深入的了解，并做出及時(shí)的反應(yīng)。結(jié)合新形勢(shì)下會(huì)計(jì)工作實(shí)踐的需要，制定統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度，形成以會(huì)計(jì)法為核心的集法律、法規(guī)、規(guī)章的完整的會(huì)計(jì)監(jiān)督法系體系。同時(shí)，各地區(qū)應(yīng)在結(jié)合自身情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)會(huì)計(jì)法的基本規(guī)定，制定出切合實(shí)際的規(guī)章制度，以促進(jìn)當(dāng)?shù)貢?huì)計(jì)監(jiān)督的有效實(shí)施。

2.健全三位一體的監(jiān)督體系，強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。

加強(qiáng)政府監(jiān)督主要是加強(qiáng)財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)工作的監(jiān)督，相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格遵照法律法規(guī)，依法加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)行業(yè)的管理和監(jiān)督，對(duì)違法違紀(jì)單位和個(gè)人要嚴(yán)肅處理，并做好典型宣傳，以維護(hù)會(huì)計(jì)法的權(quán)威性。加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，要求房地產(chǎn)公司參與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)所有工作人員要相互分離、相互制約，要注重經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的決策和執(zhí)行程序，明確財(cái)產(chǎn)清查的范圍、期限和組織程序，實(shí)行不相容職務(wù)相分離的原則，對(duì)于重大違紀(jì)違規(guī)問(wèn)題，要聯(lián)合紀(jì)委、監(jiān)察部門共同參與，形成多方面的內(nèi)部監(jiān)督體系。只有通過(guò)單位內(nèi)部、社會(huì)、政府三方的共同努力形成合力，會(huì)計(jì)監(jiān)督才能真正有所作為，會(huì)計(jì)行業(yè)才能得以繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)。

作為房地產(chǎn)公司，要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員隊(duì)伍建設(shè)：首先，要建立健全人才引進(jìn)機(jī)制，改善會(huì)計(jì)從業(yè)人員隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，注重引進(jìn)人才的層次及實(shí)踐工作能力；其次，建立會(huì)計(jì)從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制，提升其專業(yè)操作技能，通過(guò)從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制的建立最終形成高素質(zhì)高業(yè)務(wù)水平的會(huì)計(jì)監(jiān)督主體；再次，建立會(huì)計(jì)人才考核機(jī)制，搭建成長(zhǎng)平臺(tái)，提供豐厚待遇，注重對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督能力、核算能力的實(shí)際操作水平的考核；最后，應(yīng)該特別加強(qiáng)職業(yè)道德教育和思想道德修養(yǎng)，組織學(xué)習(xí)相關(guān)的法律法規(guī)，在日常工作中要求會(huì)計(jì)從業(yè)人員時(shí)刻以法的準(zhǔn)則嚴(yán)格要求自己，敢于與違法違規(guī)行為作斗爭(zhēng)，積極履行會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐獻(xiàn)東.完善“三位一體”會(huì)計(jì)監(jiān)督體系——新《會(huì)計(jì)法》實(shí)施五周年有感[J].金融經(jīng)濟(jì),2010(12).

篇4

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也不斷進(jìn)步，并取得了碩大的成果。房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，與人們的生活息息相關(guān)，對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很大的促進(jìn)作用。但是隨著時(shí)間的推移，我國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)存在著一些問(wèn)題，影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展。文章主要分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問(wèn)題，并提出有效的策略，以此使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的更好更快的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問(wèn)題；對(duì)策

引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動(dòng)了地方政府財(cái)政的收入。但是在房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展中，其中經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)諸多問(wèn)題，如管理目標(biāo)不明確、管理過(guò)于形式化、管理機(jī)制不夠完善等，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)的良好發(fā)展。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行探討十分有必要。本文就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出有效的管理措施。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

（一）管理目標(biāo)不明確，出臺(tái)的政策沒(méi)有落到實(shí)處

房地產(chǎn)發(fā)展不僅關(guān)系到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且還與我國(guó)的社會(huì)生活緊密相連。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)值得重視。根據(jù)實(shí)際調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中的問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)。

1.管理目標(biāo)不明確

為了使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供需平衡，使價(jià)格滿足人們的需求，政府在管理政策上作出了調(diào)整。但是由于我國(guó)當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，對(duì)房地產(chǎn)中的問(wèn)題還不是特別了解。對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃還不夠清晰，這就使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)不夠明確。其中規(guī)劃的策略存在不合理的現(xiàn)象，直接影響房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2.政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)在政策調(diào)控房?jī)r(jià)上進(jìn)行了調(diào)整，但是房?jī)r(jià)并未下降，反而出現(xiàn)上升的現(xiàn)象。雖然在這個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)下降的，但是之后還是隨之增長(zhǎng)。從整體上來(lái)看，還是呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)。這就對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成了很大影響。

3.政策調(diào)控沒(méi)有從根源處解決問(wèn)題

由于我國(guó)的政策調(diào)控不但沒(méi)有解決我國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題，反而使房?jī)r(jià)上漲。這是由于調(diào)控的手段太過(guò)單一，沒(méi)有從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。這樣不僅對(duì)我國(guó)的資源有很大浪費(fèi)，而且之前出臺(tái)的降稅費(fèi)的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就會(huì)造成消費(fèi)者打消買房的念頭。對(duì)于國(guó)家的一系列調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著一定的影響，其根本沒(méi)有觸及房地產(chǎn)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。照這種形勢(shì)發(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)將無(wú)法吸引消費(fèi)者的眼光。

（二）管理過(guò)于形式化，管理機(jī)制有待提升

1.管理太過(guò)形式化

我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展雖然取得了良好的成果，但是近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問(wèn)題成為了熱點(diǎn)話題。尤其在最近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理也引起了政府的重視，并出臺(tái)了一系列政策。但是需對(duì)規(guī)定與正常都沒(méi)有真正落實(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)管理過(guò)于形式化。另外有些政策由于不符合房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，其規(guī)則與實(shí)施的原則存在一定的差異，引起房地產(chǎn)界的出現(xiàn)很大的爭(zhēng)議。我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理策略實(shí)施按照由上到下的原則進(jìn)行，這就使地方政府、中央政府房地產(chǎn)出現(xiàn)各自實(shí)施政策，而兩者沒(méi)有進(jìn)行有效的溝通。其中導(dǎo)致其職責(zé)沒(méi)有明確。這就影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的政策無(wú)法落實(shí)到位。

2.過(guò)分依賴房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了有力的促進(jìn)作用。尤其在國(guó)際金融危機(jī)中，政府出臺(tái)了一系列的政策推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，政府將房地產(chǎn)的發(fā)展作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的主體。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有不穩(wěn)定的現(xiàn)象，過(guò)于依賴房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不可靠的。因此，我們要加大保障房的建設(shè)，以此保證人們的居住，限制投資性需求以及支持改善性需求。

（三）相關(guān)法規(guī)體系還不夠完善

房地產(chǎn)的法律法規(guī)的不健全是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的原因之一。我們從其他國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，其最主要的是制定相關(guān)的法規(guī)體系。但是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的法律法規(guī)還存在著不完善的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理系統(tǒng)應(yīng)考慮到整體性，不但要考慮前期的開(kāi)發(fā)、建設(shè)與交易，還應(yīng)對(duì)后期的管理引起重視。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)后期的管理還存在著不足，與其發(fā)展速度明顯不相符，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)無(wú)法良好的發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效對(duì)策

（一）資金成本進(jìn)行控制

控制開(kāi)發(fā)成本解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效措施中的一種，開(kāi)發(fā)成本與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益有著緊密的聯(lián)系，其關(guān)系到經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生以及價(jià)值。在項(xiàng)目確定之后，要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制，主要是根據(jù)公司的實(shí)際情況來(lái)實(shí)施。一般的資金控制是較為簡(jiǎn)單的，其中對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)用的支出很難掌握，對(duì)其控制有著一定的難度。制定過(guò)程一般有：增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，節(jié)約開(kāi)支；制定相關(guān)的制度來(lái)控制成本，其中要考慮到項(xiàng)目的實(shí)際情況實(shí)施，實(shí)施責(zé)任分包制，完善成本控制的制度。

（二）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃

要使房地產(chǎn)良好的發(fā)展，制定長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃是最為關(guān)鍵的內(nèi)容。首先需要明白發(fā)展目標(biāo)的意義，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)發(fā)展方式上也發(fā)生了一些改變。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系到人們的生活居住以及我國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。因此，制定房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃具有著重大的意義。其次，由于我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段，明確發(fā)展的思路與方向是主要的一點(diǎn)，制定長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)對(duì)我國(guó)的城鎮(zhèn)發(fā)展以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很大作用。因此，要對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)進(jìn)行深入的分析，為制定我國(guó)長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題。

（三）不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系

由于我國(guó)房地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，不夠完善的法律法規(guī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。因此，只有不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，不斷的完善法律法規(guī)，才能使我國(guó)房地產(chǎn)能夠健康平穩(wěn)的發(fā)展。要根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況制定有效的法律法規(guī)，使其更加科學(xué)合理。首先需要約束政府經(jīng)濟(jì)管理政策，防止政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行造成干擾，同時(shí)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系落實(shí)到位，不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，并將到后期的管理納入法律體系中，使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理更加全面。

（四）建立健全管理機(jī)制

要認(rèn)識(shí)到宏觀調(diào)控所發(fā)揮的作用，要想解決我國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題，不能只靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控，最主要的是改革房地產(chǎn)的管理體制，才能從根本上解決房地發(fā)展的問(wèn)題。這就需要我們根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況出發(fā)，制定出有效的、科學(xué)的、合理的運(yùn)行管理機(jī)制。其次，還需要明確地方政府房地產(chǎn)與中央政府房地產(chǎn)的責(zé)任主體，只有這樣才能使管理以及監(jiān)督工作落實(shí)到位。同時(shí)，在實(shí)施政策的過(guò)程中，還需因地制宜的采取有效的策略，防止出現(xiàn)負(fù)面影響。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，我我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展取得了碩大的成果，但是在經(jīng)濟(jì)管理中還存在一些問(wèn)題，影響了房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。因此，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問(wèn)題顯得異常艱巨。為了使房地產(chǎn)能夠良好的發(fā)展，需要建立有效的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系，同時(shí)還需建立健全管理體制。只有這樣，才能根本的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問(wèn)題，才能推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展。

作者：王斌 單位：山西運(yùn)城市住房公積金管理中心

參考文獻(xiàn)：

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；存在問(wèn)題；應(yīng)對(duì)措施

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)大的比例，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)是相當(dāng)大的。它的發(fā)展在很大程度上受到其他相關(guān)行業(yè)的制約，如金融領(lǐng)域和國(guó)家稅收政策，同時(shí)，它也深刻影響著這些領(lǐng)域的發(fā)展前景。所以，對(duì)房產(chǎn)行業(yè)目前的不良發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行歸因，不應(yīng)該僅僅局限于該行業(yè)之內(nèi)，而是要結(jié)合整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的大背景進(jìn)行綜合考量。為了及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向做出正確引導(dǎo)和調(diào)控，最大程度的改善行業(yè)現(xiàn)狀，就必須在國(guó)家調(diào)控的背景下，積極動(dòng)員各方面力量，促使房地產(chǎn)行業(yè)回到正常的發(fā)展軌道上來(lái)。

一、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有利于促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步

1.房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步有效拉動(dòng)了整個(gè)縱向產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)的發(fā)展。上至建筑材料領(lǐng)域，下至室內(nèi)裝潢和家電家具銷售市場(chǎng)，無(wú)一不受其正面影響。不僅為各行業(yè)帶來(lái)巨額的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于國(guó)家財(cái)政的增收。

2.大規(guī)模的拉動(dòng)國(guó)內(nèi)內(nèi)需是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的又一直接結(jié)果。百姓熱衷于房產(chǎn)消費(fèi)的同時(shí)，其周邊的消費(fèi)領(lǐng)域也勢(shì)必隨之增長(zhǎng)。例如居住房屋的配套措施建設(shè)，周邊零售業(yè)和餐飲業(yè)的配備，都帶動(dòng)了相關(guān)領(lǐng)域的消費(fèi)增長(zhǎng)。

3.就業(yè)壓力是我國(guó)近年來(lái)面臨的重大課題。房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模發(fā)展帶來(lái)了巨大的就業(yè)市場(chǎng)，大量就業(yè)人員投身到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，無(wú)論是房屋建筑，銷售還是二手房中介行業(yè)，這都有效緩解了目前的就業(yè)壓力。此外，相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

1.宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響

近年來(lái)，為了控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過(guò)快的發(fā)展，國(guó)家在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面做出了很多的努力，但是，這種宏觀調(diào)控在一定程度上而言并沒(méi)有發(fā)揮其作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從最開(kāi)始集中在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，慢慢遍及全國(guó)，尤其是風(fēng)景秀麗的偏遠(yuǎn)的地區(qū)，刺激了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，帶動(dòng)了地方旅游行業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)了其他城市的房?jī)r(jià)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展的同時(shí)也加據(jù)了國(guó)民收入分配差距加大的現(xiàn)像，因此，這樣在一定程度上也拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。國(guó)家經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中，貨幣政策和財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的影響，為了對(duì)其進(jìn)行控制，國(guó)家實(shí)行了緊縮的信貸政策，這樣在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中就出現(xiàn)了供給較少的情況，在一定程度上也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。國(guó)家采取這樣的措施是為了降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，但是，這種情況下，卻給人們提供了錯(cuò)誤的信息，很多的人認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)降低的情況，因此，一直持有觀望的態(tài)度，在國(guó)家出臺(tái)政策以后，其會(huì)認(rèn)為價(jià)格會(huì)出現(xiàn)很大的變動(dòng)，因此，通常在價(jià)格逐漸降低的過(guò)程中又會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上漲的情況。

2.金融基礎(chǔ)系統(tǒng)不完善

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，雖然取得了較好的成績(jī)，并制定了相關(guān)的建設(shè)制度，但是依舊不夠完善，還存在一定的問(wèn)題急需解決，避免產(chǎn)生負(fù)面影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促使銀行的信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，要求信貸結(jié)構(gòu)由偏重開(kāi)發(fā)貸款到重視消費(fèi)貸款的轉(zhuǎn)移。銀行金融在發(fā)展過(guò)程中，以往對(duì)開(kāi)發(fā)貸款比較重視，對(duì)住房消費(fèi)貸款的重視程度比較差，因此，要想更好的發(fā)展，一定要對(duì)貸款的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，這樣才能提高銀行的資產(chǎn)安全，同時(shí)也能解決人們沒(méi)有足夠的資金購(gòu)買住房的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要擴(kuò)大住房公積金的繳納比例，這樣能夠在宏觀環(huán)境的發(fā)展影響下，對(duì)原有的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行調(diào)整。

3.房地產(chǎn)最終產(chǎn)品未能被有效利用，具有較高空置率

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中自身存在的問(wèn)題也是導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展受阻的重要因素，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了構(gòu)建超過(guò)地區(qū)人口規(guī)模的房屋，同時(shí)，很多的開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行建設(shè)的時(shí)候?qū)麧?rùn)的追求超過(guò)了對(duì)市場(chǎng)需求，這樣就導(dǎo)致了房地產(chǎn)出現(xiàn)了滯銷的情況。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中問(wèn)題的表現(xiàn)形式

1.經(jīng)濟(jì)管理上缺乏一個(gè)完善的管理機(jī)制

為了能夠使房地產(chǎn)的市場(chǎng)管理更加的規(guī)范化，更加的有效率，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康良好的發(fā)展，必須要有一個(gè)完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制。雖然我們國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了一系列的經(jīng)濟(jì)管理方面的政策，但是這些政策往往都流于形勢(shì)，沒(méi)有一個(gè)完善的市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制來(lái)保證這些政策的落實(shí)。房地產(chǎn)處于當(dāng)今形勢(shì)下，自從2007年以后，我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)受到土地的價(jià)格不斷上漲、建筑材料的供不應(yīng)求、建筑工人老齡化、人工費(fèi)上漲等因素的影響，商品房的價(jià)格開(kāi)始不斷的飆升，使得廣大的消費(fèi)者根本就沒(méi)辦法購(gòu)買到自己所能承受的價(jià)格的房子。而且，隨著商品房?jī)r(jià)格的不斷上升，很多的房地產(chǎn)商和投資者從中看到了巨大的商機(jī)，然后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資量不斷的增加。而且，中國(guó)民間大量存在著的購(gòu)房投機(jī)者，使得居民的購(gòu)買商品房的價(jià)格進(jìn)一步的拉高，房屋的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了房屋消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力。

2.目標(biāo)模糊，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)期性的政策

在我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策中，一直沒(méi)有一個(gè)連續(xù)性的政策扶持，造成沒(méi)有一個(gè)明確的管理目標(biāo)。首先，我們國(guó)家的政府把抑制房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求當(dāng)做市場(chǎng)管理的目標(biāo)。到目前為止，我們國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)之中所存在的一些問(wèn)題還不能夠從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)清楚。所以在出臺(tái)一些政策的時(shí)候就沒(méi)有一定的針對(duì)性，當(dāng)然無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)的管理產(chǎn)生一定的效果。而且，政府出臺(tái)的長(zhǎng)期政策和一些短期的政策還出現(xiàn)一些自相矛盾的地方，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理的效果大大的降低了。而且房地產(chǎn)行業(yè)政策的不合理性以及不連續(xù)性使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)秩序變得非常的混亂，這就為一些不法的投機(jī)分子提供了很多方便，造成我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不健康的發(fā)展現(xiàn)象。

3.缺乏一套健全的法律、法規(guī)體系

參考國(guó)外一些比較健康的房地產(chǎn)行業(yè)，它們都有著一套非常完善的法律、法規(guī)體系，來(lái)保證在房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)濟(jì)管理政策能夠有效的落實(shí)下來(lái)。從目前來(lái)講，我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)還處在發(fā)展的初期階段，沒(méi)有一套相對(duì)比較完善的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的行為。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理非常的重要，可以說(shuō)貫穿于房地產(chǎn)的建設(shè)、開(kāi)發(fā)、交易以及房地產(chǎn)的后期管理各個(gè)的階段，但是我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)管理法來(lái)統(tǒng)領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的整個(gè)階段。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的具體措施

1.合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營(yíng)”

很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)”就是“炒地皮”，地方政府單純通過(guò)土地出讓增加財(cái)政收人，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉升GDP。這種簡(jiǎn)單的“城市經(jīng)營(yíng)”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有的是短期通過(guò)出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長(zhǎng)期出租或經(jīng)營(yíng)獲利，比如大型商場(chǎng)、寫字樓等；有的是通過(guò)其他經(jīng)濟(jì)行為的加人而長(zhǎng)期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂(lè)用房等；有的則作為公共設(shè)施本身沒(méi)有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來(lái)投資置業(yè)或旅游現(xiàn)象，使城市經(jīng)濟(jì)收入增加，比如公園、旅游景點(diǎn)、綜合性大學(xué)、大型集市、金融市場(chǎng)等。

2.健全金融系統(tǒng)

加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融的配合度。要想更好的實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)步和持續(xù)的發(fā)展就一定要在實(shí)際的工作中不斷加強(qiáng)對(duì)金融系統(tǒng)的完善，保證金融系統(tǒng)的平穩(wěn)運(yùn)行也是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)十分重要的因素，同時(shí)在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中一定要將貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整作為工作的重點(diǎn)，在實(shí)際的工作中還要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施同時(shí)也可以更好的保證我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中資金的問(wèn)題，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款也要不斷的改進(jìn)和加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融業(yè)的發(fā)展有機(jī)的結(jié)合在一起，充分的解決資金來(lái)源問(wèn)題，同時(shí)還要減小這一過(guò)程中存在的安全風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能更好的保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和昌盛。

3.加大資源的有效配置力度，平衡好各產(chǎn)業(yè)間的發(fā)展

首先要改變以往的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，高效的利用土地資源，減少浪費(fèi)，使其由粗放型向經(jīng)濟(jì)型行業(yè)轉(zhuǎn)變。其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)同其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的互利協(xié)作，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，同時(shí)也不忽視相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的輔助作用，盡量避免不良經(jīng)濟(jì)行為的產(chǎn)生。

4.適時(shí)補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法規(guī)和政策

制定政策時(shí)尤其要遵循以下兩個(gè)方面的原則：第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模和投資所占比例要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，不能脫離實(shí)際盲目進(jìn)行。第二，開(kāi)發(fā)和投資房產(chǎn)要做好準(zhǔn)備工作，市場(chǎng)需求分析要明確，目標(biāo)市場(chǎng)定位要準(zhǔn)確，投資結(jié)構(gòu)要合理，做到以需求拉動(dòng)投資。

5.積極地對(duì)我國(guó)的法律法規(guī)體系給予建設(shè)和完善

我們要想我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國(guó)家特色的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系，保證我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作步入到規(guī)范化的道路上來(lái)，即房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理合法化和合理化。我們的政府應(yīng)該在法律規(guī)范中，積極地實(shí)施其經(jīng)濟(jì)管理行為，最大可能地避免行政在干預(yù)中的過(guò)度行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時(shí)，多層次、全方位的房地產(chǎn)積極的宏觀調(diào)控體系在實(shí)施中有可行的法律保證。

綜上所述，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，要保證管理目標(biāo)的明確，制度完善的管理機(jī)制，在完善的法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，才能保證房地產(chǎn)事業(yè)更好的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)秩序進(jìn)行維護(hù)，促進(jìn)其不斷健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。

（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善

我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒(méi)有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國(guó)目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒(méi)有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國(guó)家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說(shuō)，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒(méi)有真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低

總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來(lái)，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。

轉(zhuǎn)貼于

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系

會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國(guó)家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會(huì)計(jì)信息管理體制

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的控制，為真實(shí)會(huì)計(jì)信息的提供打下良好的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審查鑒定會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對(duì)違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊(cè)會(huì)計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對(duì)所屬的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問(wèn)題，嚴(yán)肅處理有問(wèn)題的會(huì)計(jì)人員。

（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過(guò)硬的會(huì)計(jì)隊(duì)伍

房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個(gè)會(huì)計(jì)人員都牢牢樹(shù)立起會(huì)計(jì)行業(yè)的誠(chéng)信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會(huì)計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對(duì)會(huì)計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識(shí)的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會(huì)計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過(guò)渡到管理型。最終使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國(guó)際接軌。最后，要適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會(huì)計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，將其會(huì)計(jì)職能充分發(fā)揮。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作只有提供可靠的、真實(shí)的會(huì)計(jì)信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長(zhǎng)的時(shí)間，只有在國(guó)家、社會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會(huì)計(jì)信息失真的問(wèn)題。

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篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；測(cè)繪；問(wèn)題；人才；監(jiān)督；技術(shù)；應(yīng)用

前言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的重大黃金時(shí)期。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪起步比較晚，房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)管理體系和操作程序相對(duì)落后，規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪行為，建立公平合理的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的健康發(fā)展成為我國(guó)政府目前急需解決的問(wèn)題。

一、存在的問(wèn)題

（一）政府有關(guān)部門組織管理不善，財(cái)政投入不足。

政府將大量精力放在經(jīng)濟(jì)建設(shè)上，一味追求城市化建設(shè)的步伐，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)測(cè)繪作為城市發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)的重要性。財(cái)政投入不足，對(duì)相關(guān)技術(shù)設(shè)施的研究和應(yīng)用造成了極大的阻礙，導(dǎo)致房地產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，不僅與現(xiàn)代信息技術(shù)脫節(jié)，而且缺乏完善的組織協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，因此導(dǎo)致一些地方的房地產(chǎn)測(cè)繪重復(fù)進(jìn)行，大量信息資源無(wú)法共享，造成人力物力的巨大損失。

（二）測(cè)繪技術(shù)水平低，專業(yè)人才嚴(yán)重缺失。

近年來(lái)，從事房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的專業(yè)人員技術(shù)水平相對(duì)來(lái)說(shuō)比較偏低，缺乏專業(yè)素養(yǎng)，再加上與現(xiàn)代信息技術(shù)脫節(jié)，造成很多現(xiàn)代技術(shù)無(wú)法應(yīng)用，一些地區(qū)的房地產(chǎn)測(cè)繪還停留在手工測(cè)量階段，嚴(yán)重阻礙了測(cè)繪技術(shù)的更新與進(jìn)步，因房地產(chǎn)測(cè)繪造成的糾紛等情況時(shí)有發(fā)生。

（三）測(cè)繪法制建設(shè)不完善，缺乏行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)處于發(fā)展起步階段，各地測(cè)量水平參差不齊，地區(qū)發(fā)展不平衡，很難形成統(tǒng)一適用的行業(yè)規(guī)范。國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)操作性不強(qiáng)，相關(guān)的權(quán)責(zé)不明確，實(shí)用性不強(qiáng)。因此在房地產(chǎn)測(cè)繪實(shí)際操作中經(jīng)常出現(xiàn)違法違規(guī)現(xiàn)象。給房地產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展以及監(jiān)管帶來(lái)諸多問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

（四）測(cè)繪相關(guān)各部門獨(dú)立作業(yè)，聯(lián)系性不強(qiáng)。

現(xiàn)階段多個(gè)測(cè)繪部門之間缺乏有效合理溝通，造成信息阻塞。各部門之間的成果不能及時(shí)有效的共享，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不能及時(shí)溝通解決，造成同一房屋多種測(cè)繪數(shù)據(jù)和成果。進(jìn)而導(dǎo)致測(cè)繪市場(chǎng)無(wú)法健康有序的發(fā)展。

二、完善房地產(chǎn)測(cè)繪工作的建議

（一）加強(qiáng)組織管理，完善政府相關(guān)職能，加大投入。

各級(jí)政府應(yīng)重視房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的重要作用，加強(qiáng)組織管理，制定完善房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)建設(shè)的方針，政策。加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系，統(tǒng)籌發(fā)展，堅(jiān)持科技是第一生產(chǎn)力，加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與現(xiàn)代信息技術(shù)的聯(lián)系，促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)向著高水平、高科技方向發(fā)展。加大財(cái)政投入，促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪的研究與發(fā)展。

（二）加強(qiáng)專業(yè)人才培訓(xùn)，提高隊(duì)伍素質(zhì)。

鑒于房地產(chǎn)測(cè)繪在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房建設(shè)方面的重要性及其自身特點(diǎn)，必須加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，改變傳統(tǒng)落后的測(cè)量方法，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、快速發(fā)展。

（三）完善測(cè)繪法律法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)督管理。

建立高效協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)測(cè)繪管理體制是保證房地產(chǎn)測(cè)繪和諧發(fā)展的基本條件。要加強(qiáng)法制建設(shè)，完善測(cè)繪行業(yè)發(fā)展環(huán)境，建立統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以滿足房地產(chǎn)事業(yè)日益發(fā)展的需求，促進(jìn)土地資源的有效開(kāi)發(fā)和合理利用。同時(shí)，要加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立有效的監(jiān)督管理體系，針對(duì)日常存在的各種問(wèn)題，產(chǎn)生與之相符的解決辦法，不斷完善法律法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)快速發(fā)展。

（四）加強(qiáng)各部門之間的合作，互通有無(wú)，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)測(cè)繪部門之間應(yīng)加強(qiáng)有效合理溝通，信息共享。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)溝通解決，定期開(kāi)展業(yè)務(wù)交流活動(dòng)，選派技術(shù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)再培訓(xùn)。部門之間應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，杜絕同一地區(qū)同一房屋多種測(cè)繪數(shù)據(jù)和成果。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)的應(yīng)用

由于房地產(chǎn)測(cè)繪的工作量大，測(cè)繪內(nèi)容比較多，精度要求高，數(shù)據(jù)測(cè)量需要隨時(shí)更新，房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)水平必須與時(shí)俱進(jìn)，不斷提高。近年來(lái)，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理現(xiàn)代化已越來(lái)越受人們重視。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪提出了更高的要求。目前，房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)主要有以下幾種：

全站儀：作為數(shù)據(jù)采集的主要設(shè)備，在現(xiàn)代房地產(chǎn)測(cè)繪中起中重要作用。這種測(cè)量?jī)x器集測(cè)距裝置、測(cè)角裝置、微處理器于一體，能夠自動(dòng)測(cè)量并進(jìn)行計(jì)算，數(shù)據(jù)精確，人工自動(dòng)皆可，是現(xiàn)代測(cè)繪必不可少的重要工具。

GIS 即地理信息系統(tǒng)（Geographic Infor mationSystem），地理信息系統(tǒng)是以地理空間數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，在計(jì)算機(jī)軟硬件的支持下，運(yùn)用系統(tǒng)工程和信息科學(xué)的理論，科學(xué)管理和綜合分析具有空間內(nèi)涵的地理數(shù)據(jù)，以提供管理、決策等所需信息的技術(shù)系統(tǒng)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，GIS 是綜合處理和分析地理空間數(shù)據(jù)的一種技術(shù)系統(tǒng)，是以測(cè)繪測(cè)量為基礎(chǔ)，以數(shù)據(jù)庫(kù)作為數(shù)據(jù)儲(chǔ)存和使用的數(shù)據(jù)源，以計(jì)算機(jī)編程為平臺(tái)的全球空間分析即時(shí)技術(shù)。

RTK 技術(shù)：RTK（Real-time kinematic）實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)差分法。這是一種新的常用的GPS 測(cè)量方法，以前的靜態(tài)、快速靜態(tài)、動(dòng)態(tài)測(cè)量都需要事后進(jìn)行解算才能獲得厘米級(jí)的精度，而RTK 是能夠在野外實(shí)時(shí)得到厘米級(jí)定位精度的測(cè)量方法，它采用了載波相位動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)差分方法，是GPS 應(yīng)用的重大里程碑，它的出現(xiàn)極大地提高了外業(yè)作業(yè)效率。

測(cè)距儀：一種航跡推算儀器，用于測(cè)量目標(biāo)距離，進(jìn)行航跡推算。測(cè)距儀的形式很多，通常是一個(gè)長(zhǎng)形圓筒，由物鏡、目鏡、測(cè)距轉(zhuǎn)鈕組成，用來(lái)測(cè)定目標(biāo)距離。測(cè)距儀可以分為以下三類：激光測(cè)距儀、超聲波測(cè)距儀、紅外測(cè)距儀。

四、房地產(chǎn)測(cè)繪的市場(chǎng)化

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪必然要融入市場(chǎng)，才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)在履行政府職能的房產(chǎn)登記、審核、發(fā)證部門和房屋面積測(cè)量“同出一門”，好比自己人監(jiān)督自己人，不符合市場(chǎng)規(guī)則。如何解決這一問(wèn)題？“藥方”其實(shí)很簡(jiǎn)單：建立市場(chǎng)化的房屋測(cè)繪體制，是解決商品房銷售“缺斤短兩”的根本出路。也就是說(shuō)，凡取得有關(guān)資質(zhì)的測(cè)繪公司都可從事房屋測(cè)繪。

（一）房地產(chǎn)測(cè)繪融入市場(chǎng)的意義

1、有利于提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和技能水平。只有具備一支高素質(zhì)、高水平的隊(duì)伍，才能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中立足，取得一席之地。房地產(chǎn)測(cè)繪融入市場(chǎng)，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，才能充分調(diào)動(dòng)從業(yè)人員工作的積極性，促使他們不斷學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)。

2、有利于打破行業(yè)壟斷，提高服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化，才能打破壟斷，形成良好的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使房地產(chǎn)測(cè)繪各部門采用更先進(jìn)的技術(shù)、設(shè)備，引進(jìn)更專業(yè)的高級(jí)人才，以便在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得發(fā)展。

3、有利于加快測(cè)繪速度，更好的服務(wù)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。同一地區(qū)有多家房地產(chǎn)測(cè)繪單位共同工作，必將提高工作效率，減少摩擦，使房地產(chǎn)測(cè)繪更快發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)測(cè)繪融入市場(chǎng)必須注意的問(wèn)題

房地產(chǎn)測(cè)繪在發(fā)展過(guò)程中仍存在問(wèn)題，只有處理好這些問(wèn)題，才能促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪的健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。一些測(cè)繪單位為了取得業(yè)務(wù)，采取給回扣、降價(jià)等辦法來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的健康發(fā)展極為不利。一些單位利用關(guān)系甚至是行政手段對(duì)所在地區(qū)的業(yè)務(wù)進(jìn)行壟斷，不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，必須加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)懲不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的正常發(fā)展。

2、監(jiān)管不力。盡管目前房地產(chǎn)測(cè)繪已引入競(jìng)爭(zhēng)，但由于一直是事業(yè)單位的附屬機(jī)構(gòu)，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不強(qiáng)，相關(guān)法律法規(guī)體系不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)測(cè)繪依賴性強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)淡薄，無(wú)法有效的為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪真正市場(chǎng)化，必須政企分離，完善房地產(chǎn)測(cè)繪法律法規(guī)，加強(qiáng)獨(dú)立意識(shí)，促使測(cè)繪事業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，真正為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)。

篇8

1 有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)不健全，體制準(zhǔn)則不完善，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

其一，不能正確判斷房地產(chǎn)的抵押有效性。盡管《土地管理法》 《城市房地產(chǎn)管理法》 《擔(dān)保法》等法律具體規(guī)定了不同性質(zhì)的房地產(chǎn)作抵押，如房改房，集資房等，但現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)中有些評(píng)估人員并不熟悉這些法律法規(guī)，只是按照以往的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，對(duì)被估房地產(chǎn)做出測(cè)算，其結(jié)果是評(píng)估出的抵押物價(jià)值與實(shí)際價(jià)值相差甚遠(yuǎn)， 從而造成抵押價(jià)格無(wú)效或缺值。

其二，概念不清晰，易產(chǎn)生歧義。例如，對(duì)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估“可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行”。那么所謂的“正常價(jià)格”是什么呢？是二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格還是三級(jí)市場(chǎng)的二手房交易價(jià)格？一般來(lái)說(shuō)，銷售價(jià)格高于二手房交易價(jià)格，而抵押房地產(chǎn)的價(jià)格屬于三級(jí)市場(chǎng)，所以，如果以銷售價(jià)格來(lái)估算抵押房地產(chǎn)價(jià)格，就會(huì)導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值高于實(shí)際價(jià)值。而這樣的歧義正是由不完善，不健全的準(zhǔn)則和規(guī)定造成的。

其三，對(duì)于本身存在問(wèn)題的規(guī)定評(píng)估中也未涉及。房地產(chǎn)抵押是一種在將來(lái)可能轉(zhuǎn)讓的行為，其前提是房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行了登記，并通過(guò)讓渡來(lái)實(shí)現(xiàn)。但事實(shí)上并不是所有的房地產(chǎn)權(quán)利都能登記，而在當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中并沒(méi)有提及這些不能登記或無(wú)法登記的權(quán)利，也就是說(shuō)在評(píng)估時(shí)沒(méi)有把這些客觀的權(quán)利價(jià)格評(píng)估進(jìn)去，就會(huì)導(dǎo)致抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利大于等于抵押權(quán)人所能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)利，可想而知，這樣估算出來(lái)房地產(chǎn)價(jià)值并不是真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值。

其四，責(zé)任劃分不明確，加大了評(píng)估的法律風(fēng)險(xiǎn)。由于涉及資產(chǎn)評(píng)估的行政管理部門較多，加上現(xiàn)行法律法規(guī)的不健全，所有的行政管理部門都希望通過(guò)立法或頒布法規(guī)的形式對(duì)其管轄的資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行管理。

2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)本身也存在一些問(wèn)題，具體包括

第一，評(píng)估人員自身素質(zhì)不高。自身素質(zhì)包括專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德兩方面。專業(yè)勝任能力不足會(huì)影響其對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值特性的判斷、對(duì)特定評(píng)估目的的理解以及對(duì)委托方提供資料的辨析等等。職業(yè)道德水平不高，往往表現(xiàn)在評(píng)估師在評(píng)估業(yè)務(wù)中受到來(lái)自委托方對(duì)評(píng)估報(bào)告期望用途的影響。

第二，抵押貸款的特殊目的涉及到銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方。在評(píng)估業(yè)務(wù)中，委托方要想把其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押以拿到更多的貸款，就必須依賴評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行高估；而評(píng)估公司面臨日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，為了生存，也必須討好銀行以獲取業(yè)務(wù)來(lái)源。

第三，評(píng)估收費(fèi)過(guò)高。不考慮不正當(dāng)?shù)牡盅涸u(píng)估，單就目前評(píng)估行業(yè)規(guī)定的收費(fèi)來(lái)看，確實(shí)給委托方造成了一種負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)是以累進(jìn)費(fèi)率方式收取的，具體如下：100萬(wàn)元以下，收取5‰；100萬(wàn)-1000萬(wàn)元，收取2.5‰；1000萬(wàn)-5000萬(wàn)元，收取1‰；5000萬(wàn)元以上，收取0.5‰。按照上述規(guī)定，無(wú)論貸款金額的大小，價(jià)值600萬(wàn)元的房產(chǎn)評(píng)估后需一次評(píng)估費(fèi)15000元，除此之外，還需繳納房地產(chǎn)抵押登記費(fèi)用。有不少需要融資的企業(yè)，因評(píng)估成本過(guò)高而放棄了貸款的請(qǐng)求。

針對(duì)以上問(wèn)題，本文提出以下幾點(diǎn)建議：

第一，健全相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)在相關(guān)部門的指導(dǎo)與領(lǐng)導(dǎo)下盡快制定并完善。將其中不詳細(xì)的規(guī)定予以完善，不合理的制度予以糾正，不僅如此，相關(guān)部門還應(yīng)當(dāng)就不同的評(píng)估目的制定不同的規(guī)定和準(zhǔn)則，以便為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康正確的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。

第二，完善評(píng)估程序及評(píng)估方法，提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公信力。房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程兼具復(fù)雜性和綜合性。評(píng)估程序中任何一項(xiàng)操作不慎或遺漏，都有可能造成評(píng)估結(jié)果失真，引起評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒其他機(jī)構(gòu)或西方國(guó)家的先進(jìn)的評(píng)估方法，結(jié)合具體實(shí)例，選擇多種方法進(jìn)行比較，提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的公信力。

第三，對(duì)于相關(guān)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，建立外部監(jiān)管制度。凡是涉及抵押貸款評(píng)估的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立完善的抵押評(píng)估管理制度，通過(guò)內(nèi)部控制確保評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估行業(yè)的獨(dú)立性和有效性。同時(shí)，為了防止委托人與評(píng)估機(jī)構(gòu)串通，銀行內(nèi)部應(yīng)設(shè)有專業(yè)人員對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，或委托其他評(píng)估師進(jìn)行復(fù)核。針對(duì)涉及抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，建議政府部門定期對(duì)其進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果作為對(duì)銀行考核的內(nèi)容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人才，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)整體水平提高。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是智力勞動(dòng)密集型行業(yè)，該行業(yè)的健康發(fā)展離不開(kāi)評(píng)估人員綜合素質(zhì)的提高。因此，相關(guān)部門應(yīng)定期對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員進(jìn)行文化、業(yè)務(wù)及職業(yè)道德等素質(zhì)的培訓(xùn)與教育，并組織活動(dòng)交流各評(píng)估人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)估價(jià)人員的知識(shí)更新加快，同時(shí)對(duì)于抵押貸款評(píng)估中的違法違規(guī)行為應(yīng)嚴(yán)厲懲罰，規(guī)范行業(yè)整體道德水平。

第五，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。由于我國(guó)抵押貸款估價(jià)起步較晚，而國(guó)外抵押貸款體系相對(duì)比較成熟，因此，可以向國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒。如國(guó)外對(duì)于抵押貸款估價(jià)通常就是傳統(tǒng)與抵押估價(jià)方法并行。此舉是為了說(shuō)明抵押貸款估價(jià)結(jié)果與一般性估價(jià)結(jié)果之間的差別，反映抵押估價(jià)的謹(jǐn)慎性、保守性的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)觀點(diǎn)。并且通過(guò)評(píng)估結(jié)果的對(duì)比，還可以表明評(píng)估人員對(duì)被估對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)觀點(diǎn)，這樣便能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)咨詢性和顧問(wèn)型的特點(diǎn)了。

鑒于此，本文旨在“拋磚引玉”希望有更多專業(yè)人員關(guān)注房地產(chǎn)抵押評(píng)估，從我國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，引進(jìn)國(guó)外科學(xué)、成熟的行業(yè)管理和各種評(píng)估方法，早日探索出一條適合我國(guó)實(shí)際情況的房地產(chǎn)抵押估價(jià)方法。

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[3]林金豪.淺析抵押貸款評(píng)估存在的問(wèn)題和相關(guān)建議[J]現(xiàn)代商業(yè).2008（23）

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資困難；治理對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，其投資量十分巨大。國(guó)務(wù)院在2009年公布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例通知》中，普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例不得低于項(xiàng)目總金額的20%，非商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金不得低于總金額的30%，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事前需要大量的資金投入。根據(jù)中國(guó)商情網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2014年1-6月份，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源達(dá)到58913億元，其中國(guó)內(nèi)貸款11292.9億元，銀行貸款金額為9825.0億，和上一年度相比，都有不同程度的上升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境分析

1.過(guò)于依賴銀行貸款融資

由于資金需要巨大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)從開(kāi)始拿地到銷售都需要銀行貸款資金的幫助，對(duì)銀行的依賴很強(qiáng)。在我國(guó)資本市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很狹窄，據(jù)相關(guān)的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤時(shí)所使用的資金20%以上來(lái)自銀行的貸款，一些中小型的企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度更高，甚至超過(guò)25%。雖然在政府相關(guān)政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行直接獲取資金的比重有所降低，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金中，超過(guò)60%的資金還是來(lái)源于銀行，只不過(guò)方式更為隱蔽，這樣比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際平均10%的水平。此外，資金過(guò)度的依賴銀行，將導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的下滑，將給銀行帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。2014年以來(lái)數(shù)家規(guī)模較大的地方性房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，為當(dāng)?shù)氐你y行帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.股權(quán)融資難度增大，中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以上市融資

在我國(guó)的證券市場(chǎng)中，對(duì)于企業(yè)上市的要求較高，但是房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，資本金比率通常比較低，一般在35%以下，與此對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)責(zé)率卻很高，尤其是一些規(guī)模不大的房地產(chǎn)企業(yè)，負(fù)債率更高?；谶@一因素，很多的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到上市要求，企業(yè)的股權(quán)融資渠道被阻斷。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)證券市場(chǎng)中上市的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模都較大，且具有國(guó)企背景，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在境外上市，這些通常都是規(guī)模較大，背景深厚的企業(yè)，而中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，基本無(wú)法在證券市場(chǎng)上市融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)證券市場(chǎng)中目前僅有房地產(chǎn)企業(yè)102家，但是我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)5萬(wàn)家，上市房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的比重只有2%左右。

房地產(chǎn)企業(yè)的另外一個(gè)融資渠道是發(fā)行債券，但是我國(guó)的債券市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，目前市場(chǎng)上主要還是國(guó)債，企業(yè)債券很少?；旧戏康禺a(chǎn)企業(yè)無(wú)法在我國(guó)債券市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)債券，極少一部分房地產(chǎn)企業(yè)在大陸之外發(fā)行了一部分的債券，但是規(guī)模也很小。我國(guó)的相關(guān)法律明確規(guī)定了能夠發(fā)行企業(yè)債券的主體，如國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司等才有資格發(fā)行企業(yè)債券，并且在資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力、擔(dān)保等都有著十分嚴(yán)格的要求。而由于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高，資產(chǎn)負(fù)債率、資本金等無(wú)法達(dá)到要求，基本上無(wú)法在國(guó)內(nèi)發(fā)行債券融資。國(guó)內(nèi)的一些大型上市房地產(chǎn)企業(yè)，為了緩解資金鏈緊張的狀況，也計(jì)劃著發(fā)行債券融資，如萬(wàn)科、金地等，但是僅僅只是極少數(shù)的幾家發(fā)行了企業(yè)債券。隨著房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)企業(yè)想通過(guò)發(fā)行債券融資基本不可能，這樣融資渠道也被阻斷。

3.信托發(fā)展緩慢，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品

由于房地產(chǎn)股權(quán)融資、債券融資等十分困難，而銀行貸款也越來(lái)越難，尤其是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行對(duì)其放款的要求很高。一些房地產(chǎn)企業(yè)把目光放到了信托上面，信托具有發(fā)行靈活、限制較少等優(yōu)點(diǎn)，十分適合房地產(chǎn)企業(yè)的融資要求。但是信托在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間較短，很多的信托產(chǎn)品都還不成熟，發(fā)行信托產(chǎn)品成本要高于銀行貸款，很多的信托產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，對(duì)于客戶沒(méi)有很好的吸引力，造成信托產(chǎn)品的發(fā)行不順利。此外信托由于風(fēng)險(xiǎn)較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信托產(chǎn)品融資面臨的風(fēng)險(xiǎn)也很高，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這一方式進(jìn)行融資。

4.融資相關(guān)的法律法規(guī)有待完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資方面的法律法規(guī)還有很多不健全的地方，用于房地產(chǎn)融資方面的法律主要是《擔(dān)保法》，但是這一法律對(duì)于抵押貸款方面的規(guī)定不夠詳細(xì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行抵押貸款的要求不夠明細(xì)，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)在貸款時(shí)無(wú)法找到合適、準(zhǔn)確的法律依據(jù)。目前我國(guó)房地產(chǎn)融資相關(guān)政策、法規(guī)不健全，沒(méi)有形成一套科學(xué)、有效的管理體系，不同法律法規(guī)之間銜接不完善，缺乏――致性和協(xié)調(diào)性，在實(shí)際的操作中很困難，嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資的正常進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境的對(duì)策

1.健全資本市場(chǎng)融資體系

不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，其他行業(yè)的企業(yè)也存在著同樣的問(wèn)題，中小企業(yè)融資難已經(jīng)是目前市場(chǎng)中普遍存在的問(wèn)題，嚴(yán)重的制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多的中小企業(yè)也因資金困難而倒閉。為此政府需要在資本市場(chǎng)創(chuàng)造良好的融資環(huán)境，完善市場(chǎng)融資體系，在法律法規(guī)方面進(jìn)行完善之外，還需要相關(guān)的監(jiān)管部門進(jìn)行實(shí)際的協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理。一些市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)的部分，則由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，減少行政干預(yù)，逐步完善我國(guó)的融資市場(chǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)良好的融資環(huán)境，提供更為廣泛的融資渠道。此外，可以適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)國(guó)外資金，增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給，為更多的房地產(chǎn)企業(yè)提供資金的幫助。通過(guò)這些舉措，逐步的推動(dòng)資本市場(chǎng)的完善。

2.培育專業(yè)化機(jī)構(gòu)投資者

國(guó)內(nèi)目前資本市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，缺乏真正的市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)投資者，在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家中，房地產(chǎn)的資金來(lái)源中，很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金，如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、專業(yè)投資基金等機(jī)構(gòu)投資者，這些基金資金量大、信息充分，不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定的資金，而且還可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。2004年2月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了保險(xiǎn)基金可以直接進(jìn)入股票市場(chǎng)。2006年1月，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)保險(xiǎn)資金可以投資于基礎(chǔ)性建設(shè)和渤海產(chǎn)業(yè)基金，擴(kuò)寬了保險(xiǎn)基金的投資方向。這些都是國(guó)家逐步培育我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者的積極信號(hào)。

3.健全金融市場(chǎng)法律體系

要有一個(gè)系統(tǒng)性的監(jiān)管體系，防范各種違法違規(guī)行為的發(fā)生。一是要完善《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》等法律法規(guī)，適當(dāng)?shù)男抻喤c房地產(chǎn)金融條款相關(guān)的法律法規(guī)，通過(guò)立法來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資行為；二是合理的增加與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款管理法》和《違反房地產(chǎn)信貸管理辦罰條例》等，通過(guò)法律法規(guī)的制度，來(lái)明確房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，使房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照法律的規(guī)范從事相關(guān)的融資行為，從而建立良好的信用保證；三是嚴(yán)格執(zhí)法，良好的法律法規(guī)需要嚴(yán)格的執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)法部門要依法辦事，嚴(yán)厲查處提供假資料、騙取貸款的開(kāi)發(fā)商，嚴(yán)重的追究其法律責(zé)任，追回已發(fā)放的貸款。

4.拓寬融資渠道引入多樣化融資模式

在目前房地產(chǎn)日益與國(guó)際接軌的情況下，要引入多樣化融資模式，努力拓寬融資渠。從西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)融資模式來(lái)看，我國(guó)應(yīng)逐步引入房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券等模式。

（1）房地產(chǎn)信托：相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上市、債券融資等渠道，通過(guò)信托方式進(jìn)行融資具有更多的優(yōu)點(diǎn)，如操作靈活、運(yùn)作周期短等。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金信托比較多的，是主要的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托融資方式，信托機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)之間可以通過(guò)深度的合作，開(kāi)發(fā)出更具創(chuàng)新的信托產(chǎn)品，吸引更多的投資者，從而融入更多的資金。

（2）房地產(chǎn)投資信托基金：房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，該基金通過(guò)發(fā)行股票，募集投資者的資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)基金的運(yùn)作，通過(guò)投資不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目，降低市場(chǎng)的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)收入以派息的方式分配給投資者，為投資者提供穩(wěn)健的收益。作為房地產(chǎn)融資的超級(jí)替補(bǔ)，信托公司正逐漸躍升至舞臺(tái)中央，特別在2010年房地產(chǎn)信貸和資本市場(chǎng)融資愈趨嚴(yán)格的形勢(shì)下，面臨機(jī)制和產(chǎn)品的雙重機(jī)遇，全國(guó)化信托公司和地方信托公司已呈現(xiàn)出明顯的業(yè)務(wù)分化，其業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)策略和重點(diǎn)也漸漸清晰。

（3）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金：房地產(chǎn)投資基金不同于普通的投資基金，該基金的設(shè)立是專門用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投資范圍有明確的限于，即只能投資到房地產(chǎn)領(lǐng)域。通過(guò)這一基金的設(shè)立，可以大量的籌集分散的資金，有利于房地產(chǎn)的融資，也便利了中小投資者。房地產(chǎn)投資基金可以獲得較高的規(guī)模效益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。目前該基金在夠沒(méi)發(fā)達(dá)國(guó)家較為普遍，在我國(guó)還處于發(fā)展階段，隨著市場(chǎng)的逐漸健全，這一基金的規(guī)模也將逐漸壯大。

（4）商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券：這一方式是抵押貸款支持證券的一種。根據(jù)打包資產(chǎn)的不同，MBS可分為個(gè)人住房抵押貸款支持證券（RMBS）和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券。第一種是商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化的形式，第二種則是房地產(chǎn)企業(yè)的一種債務(wù)性融資方式，將房地產(chǎn)企業(yè)的抵押貸款打包為一個(gè)自稱組合，以證券化的方式向投資者發(fā)行。兩者都屬于債務(wù)性融資，主要是這樣方式的運(yùn)作更為復(fù)雜，對(duì)于專業(yè)技能要求更高。

為房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建多元化并且符合我國(guó)特有國(guó)情的融資渠道，除了政策方面的引導(dǎo)、支持之外，還要健全資本市場(chǎng)，培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，通過(guò)建立不同的融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資可能。在證券市場(chǎng)中，為房地產(chǎn)發(fā)行債券提供一定的便利，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公司債券的方式融資，通過(guò)多種方式的結(jié)合，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，減少相關(guān)的限制。

當(dāng)然，規(guī)模一般的房地產(chǎn)企業(yè)要提升自身素質(zhì)，完善內(nèi)部的管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)。從而提高企業(yè)的內(nèi)源融資能力能，在自身?xiàng)l件良好的情況下，能夠?yàn)橥庠慈谫Y創(chuàng)造有力的融資條件，除了加強(qiáng)自身的建設(shè)，提升信譽(yù)外，企業(yè)要積極的進(jìn)行多方面的融資。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門制度更為精細(xì)的預(yù)算，根據(jù)企業(yè)的投資計(jì)劃和融資計(jì)劃，制度合理的預(yù)算方案，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免為企業(yè)帶來(lái)不必要的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問(wèn)題在我國(guó)的市場(chǎng)中十分普遍，房地產(chǎn)老板跑路等新聞屢見(jiàn)不鮮，究其原因，處理市場(chǎng)機(jī)制不健全外，房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)的不規(guī)范、過(guò)于盲目等式重要原因，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資項(xiàng)目時(shí)要經(jīng)過(guò)慎重的考慮，合理確定投資項(xiàng)目，避免出現(xiàn)盲目的開(kāi)發(fā)。最后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資，除了筆者上述的方式外，還要大膽嘗試新的融資工具，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，拓展和完善多元化的房地產(chǎn)融資渠道。

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篇10

就目前而言，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的進(jìn)程中，不可避免的出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，譬如，房地產(chǎn)供求的矛盾，房地產(chǎn)泡沫化等。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)需求量呈?@著性上升，供給矛盾儼然成為了房地產(chǎn)行業(yè)不容忽視的問(wèn)題。因此，在這樣的大背景下，我國(guó)提出了房地產(chǎn)稅收政策，即房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在一定程度上調(diào)節(jié)了供求矛盾，緩和了供求緊張的局面，通過(guò)加稅的形式，限制了第二套房產(chǎn)的購(gòu)買量，使得市場(chǎng)上的房產(chǎn)供給量變向增加，也起到了資金的調(diào)節(jié)作用。所以，房地產(chǎn)收稅政策的頒布一方面緩和了房地產(chǎn)行業(yè)供求的矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展；另一方面，也能夠增加財(cái)政的稅收方面的收入，以確保財(cái)政支出，確保稅收的穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)稅收影響

（一）房產(chǎn)稅對(duì)稅收影響

房產(chǎn)稅政策的頒布在社會(huì)上引起了軒然大波，有人看好，有人看壞。房產(chǎn)稅政策對(duì)于有能力購(gòu)買多處房產(chǎn)，或者是蓄意炒房的人來(lái)說(shuō)，是一種限制性的政策，加大了這部分的房產(chǎn)購(gòu)買成本，因此，在一定程度上限制了房產(chǎn)的購(gòu)買。眾所周知，購(gòu)買房屋是我們需要繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)附加稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)的，因此，由于房產(chǎn)稅政策的頒布，使得房屋購(gòu)買量下降，從而在購(gòu)置新房時(shí)稅收收入就會(huì)下降。但是，由于房產(chǎn)稅是是按房屋的余值或者房屋的租金來(lái)計(jì)算的，對(duì)于多處房屋的所有人或者以租金為營(yíng)生的這一類人而言，是增加了應(yīng)繳納的稅費(fèi)。所以，房產(chǎn)稅對(duì)不同的人而言，具有不同的效果，對(duì)整個(gè)財(cái)政的稅收方面具有十分重大的意義。

（二）盈利性房地產(chǎn)收入對(duì)稅收的影響

一般而言，房地產(chǎn)公司的收入與其稅收是成正相關(guān)方向變動(dòng)，其房地產(chǎn)公司的收入越高則年底盤賬的時(shí)候所繳納的收稅就越多。由于，中國(guó)人 “家”觀念的根深蒂固，使得中國(guó)人對(duì)房子有種特殊的感情?？梢赃@樣說(shuō)，房子是中國(guó)人對(duì)“家”感情的寄托，不同于國(guó)外的租賃理念，中國(guó)人更愿意花積蓄來(lái)購(gòu)買一套屬于自己的房子，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的火熱。綜上所述，就目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭而言，盈利性房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)政府財(cái)政的稅收收入的重要來(lái)源。

（三）公益性房地產(chǎn)收入對(duì)稅收的影響

有盈利性房地產(chǎn)就會(huì)有與此相對(duì)的公益性房地產(chǎn)。與盈利性房地產(chǎn)不同，公益性房地產(chǎn)不是以營(yíng)利為目的，而是為了穩(wěn)定社會(huì)秩序，改善人民生活。譬如棚戶區(qū)的改造，廉租房的建設(shè)等。因此，大多數(shù)的公益性房地產(chǎn)并沒(méi)有獲取利益，而是只能維持公司的基本運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至出現(xiàn)財(cái)政赤字的現(xiàn)象。所以，大多數(shù)的公益性房地產(chǎn)是由政府來(lái)支撐的，所以政府針對(duì)公益性房地產(chǎn)公司給予政策上面的優(yōu)惠，譬如，零稅收政策，補(bǔ)貼政策等?？偟膩?lái)說(shuō)，公益性房地產(chǎn)收入對(duì)稅收的作用是很小的。

三、房地產(chǎn)財(cái)政稅收順利進(jìn)行的措施

房地產(chǎn)對(duì)稅收具有十分重要的意義，其作用是不能忽視的。因此，我們要采取以下措施來(lái)保證其順利的展開(kāi)：

（一）加大監(jiān)督力度，規(guī)范不合理行為

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及稅收的相關(guān)政策，政府以及有關(guān)部門，可以規(guī)范法律法規(guī)的制定，加大監(jiān)督力度，實(shí)施三方監(jiān)督，即企業(yè)自身的內(nèi)部監(jiān)督，政府以及相關(guān)部門的外部監(jiān)督，社會(huì)大眾的第三方監(jiān)督，以確保稅收政策在房地產(chǎn)行業(yè)得到落實(shí)，避免鉆空子，走法律擦邊球的現(xiàn)象。另外，企業(yè)的賬本要公開(kāi)，透明，不能有“兩手賬”現(xiàn)象，即企業(yè)自身的賬本和對(duì)外公布的賬本要是同一個(gè)，允許企業(yè)在合理的范圍內(nèi)進(jìn)行避稅，但不能違反相關(guān)的法律法規(guī)，偷稅漏稅。政府以及相關(guān)部門可以對(duì)信用良好，主動(dòng)納稅的企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)，以便于鼓勵(lì)更多的企業(yè)主動(dòng)納稅，在整個(gè)行業(yè)內(nèi)樹(shù)立示范企業(yè)，以起到示范作用。

（二）以實(shí)際為基礎(chǔ)制定稅收政策

稅收政策的制定是整個(gè)征稅過(guò)程的基礎(chǔ)，是至關(guān)重要的一步。稅收政策的制定要切合實(shí)際，不能脫離房地產(chǎn)行業(yè)的整體的實(shí)際情況，要具有針對(duì)性，不能以一概全。一旦房地產(chǎn)稅收政策的制定脫離實(shí)際，則整個(gè)稅收的征收效果將會(huì)大打折扣，難以保證；與此同時(shí)，因稅收政策的制定不符合實(shí)際情況而造成的稅收工作難以開(kāi)展，這將造成了人力，財(cái)力的浪費(fèi)，通常一個(gè)稅收政策的制定，需要大量的人力，物力的投入，因此，重新制定稅收政策的話這就造成了資源的浪費(fèi)。

（三）提高納稅意識(shí)

納稅是每個(gè)公民，每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)。作為企業(yè)而言，自身的社會(huì)責(zé)任更加重大，因此，企業(yè)要自覺(jué)的承擔(dān)自己的社會(huì)責(zé)任，自覺(jué)主動(dòng)的納稅，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。在中國(guó)，稅收取之于民，用之于民，財(cái)政的稅收會(huì)以財(cái)政支出的形式轉(zhuǎn)移到人民身上，譬如，社會(huì)公共設(shè)施的建設(shè)需要政府進(jìn)行財(cái)政撥款。企業(yè)要維護(hù)社會(huì)形象，嚴(yán)格的準(zhǔn)守法律法規(guī)，企業(yè)的總負(fù)責(zé)人以及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要起領(lǐng)導(dǎo)作用，宣講納稅的重要性，營(yíng)造良好的企業(yè)風(fēng)氣，積極配合相關(guān)部門的財(cái)務(wù)的例行檢查，主動(dòng)配合政府部門的納稅工作，提升企業(yè)的整體形象。