導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇商業(yè)綜合體發(fā)展報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

現(xiàn)在，以體驗(yàn)式商業(yè)為核心的“1+x”模式(“x”為酒店、或?qū)懽謽?、或公?，將帶領(lǐng)商業(yè)綜合體全面邁向“3G'’時(shí)代，從而引發(fā)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的重大變革。本文將從多個(gè)角度，對(duì)30時(shí)代的商業(yè)綜合體，尤其是城市中心區(qū)的商業(yè)綜合體的發(fā)展進(jìn)行簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)。

開發(fā)主體多元化

商業(yè)綜合體資金投入量大、回收周期長(zhǎng)、專業(yè)要求高等特點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的常識(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時(shí)代，眾多房地產(chǎn)企業(yè)更愿意參與住宅開發(fā)而不愿涉足商業(yè)綜合體。

隨著住宅開發(fā)逐步成熟，政府的供地結(jié)構(gòu)由住宅為主轉(zhuǎn)向商住均衡，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本不斷提高，利潤(rùn)空間大幅縮減，部分住宅開發(fā)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，并用住宅快速開發(fā)的理念進(jìn)行商業(yè)綜合體的開發(fā)，通過(guò)商業(yè)綜合體內(nèi)公寓或?qū)懽謽堑匿N售快速回籠資金。這種方式，促進(jìn)了商業(yè)綜合體2G時(shí)代的快速發(fā)展。

但國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的從嚴(yán)的信貸政策，使得資金鏈本已緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是舉步維艱，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率更達(dá)到了四年來(lái)的新高。此時(shí)，部分非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開始進(jìn)入商業(yè)綜合體市場(chǎng)，致力于突破商業(yè)綜合體2G時(shí)代，將其所屬行業(yè)的特色引入商業(yè)綜合體的開發(fā)。這些非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有雄厚的資金優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈整合能力，未來(lái)將成為一股不可小覷的力量。零售商業(yè)核心地位逐漸突出

以前，很多商業(yè)綜合體是以酒店或?qū)懽謽亲鳛楹诵模ㄟ^(guò)高星級(jí)酒店提升綜合體的檔次，通過(guò)寫字樓的租售帶動(dòng)綜合體的人氣，而零售商業(yè)往往只是“花瓶”。

但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，以酒店和寫字樓為核心的商業(yè)綜合體有減少的趨勢(shì)，而以零售商業(yè)為核心的綜合體則日益增多。根據(jù)雅高酒店集團(tuán)關(guān)于未來(lái)中國(guó)的發(fā)展報(bào)告來(lái)看，中國(guó)奢華型酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已過(guò)于激烈，經(jīng)濟(jì)型酒店將迎來(lái)發(fā)展高峰期。而商業(yè)綜合體的中高端定位又不適合經(jīng)濟(jì)型酒店的入駐，顯而易見，以酒店為核心的商業(yè)綜合體會(huì)逐步減少。從寫字樓市場(chǎng)角度來(lái)看，寫字樓有高端化和專業(yè)聚集的趨勢(shì)，這也促使寫字樓轉(zhuǎn)向獨(dú)立化，而非綜臺(tái)體的形式。因此，零售商業(yè)在綜合體中的地位將逐漸突出，其它物業(yè)類型則將成為配角。

去賣場(chǎng)化

在商業(yè)綜合體2G時(shí)代，大賣場(chǎng)作為商業(yè)綜合體的主力店，促成了許多項(xiàng)目的成功。但在新的商業(yè)綜合體的開發(fā)中，若開發(fā)商不經(jīng)過(guò)研究分析，仍將大賣場(chǎng)作為制勝法寶，最終可能導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。

從大賣場(chǎng)在中國(guó)的發(fā)展來(lái)看，伴隨著商業(yè)綜合體2G時(shí)代的繁榮，大賣場(chǎng)基本完成了全國(guó)主要城市的布局，開始進(jìn)入社區(qū)超市的巷戰(zhàn)階段。

進(jìn)入商業(yè)綜合體3G時(shí)代，由于大賣場(chǎng)一方面承租能力較弱，租期過(guò)長(zhǎng)，另一方面客戶群相對(duì)低端，不利于在中心區(qū)打造中高端項(xiàng)目，因此，大賣場(chǎng)將不可避免地退出這一舞臺(tái)。不難看到，在城市中心區(qū)原有的部分商業(yè)綜合體中，已經(jīng)出現(xiàn)大賣場(chǎng)撤離的情況，同時(shí)，新開的商業(yè)綜合體中也罕有大賣場(chǎng)的身影。

接駁公共交通

“十一五”期間，中央批復(fù)了許多城市的軌道交通，尤其是全球金融危機(jī)后，數(shù)萬(wàn)億的刺激計(jì)劃為高鐵等公共交通的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，也為商業(yè)綜合體3G時(shí)代帶來(lái)了發(fā)展契機(jī)。以往國(guó)內(nèi)的公共交通相對(duì)單一，在與地鐵、輕軌、高鐵等城市公共交通相結(jié)合的商業(yè)開發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)欠缺，尤其是地下空間的有效利用，更是一片空白。

隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新一輪發(fā)展，在公共交通的節(jié)點(diǎn)必然出現(xiàn)眾多的商業(yè)綜合體，這些商業(yè)綜合體出現(xiàn)的意圖也非常明顯：分享公共交通的人流，做足地塊價(jià)值。在開發(fā)這些商業(yè)綜合體的時(shí)候，必然要考慮與公共交通的對(duì)接，研究分析人流對(duì)商業(yè)的影響，從而做出最有利于商業(yè)綜合體開發(fā)的判斷。

追求垂直空間

早期的商業(yè)綜合體，僅滿足基本的商業(yè)功能，建筑結(jié)構(gòu)比較呆板，單層面積過(guò)小，層高不足，未充分重視室內(nèi)外空間及景觀處理。隨著商業(yè)的升級(jí)，原有商業(yè)綜合體開始走向衰敗。

商業(yè)綜合體2G開始注重室外大廣場(chǎng)、室內(nèi)動(dòng)線設(shè)計(jì)以及停車的充分配置。但目前，全國(guó)主要城市中心區(qū)都出現(xiàn)供地緊張的局面，通過(guò)整理和拆遷騰挪出的用地周邊環(huán)境都比較復(fù)雜，需要更多考慮垂直空間的設(shè)計(jì)和利用，多做室內(nèi)垂直大空間，設(shè)計(jì)屋頂停車，引入垂直綠化系統(tǒng)，增加商業(yè)綜合體的開放性和趣味性。

運(yùn)用高科技節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本

從城市中心區(qū)實(shí)際成交的土地價(jià)格可以看到，地段的稀缺性導(dǎo)致所有城市中心區(qū)的土地價(jià)格直線上升，這對(duì)于商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，最直接的影響就是租金的同步大幅提升，在商家利潤(rùn)增長(zhǎng)速度不及租金的情況下，商家的盈利空間將被壓縮。

篇2

Abstract:This article in discusses the urban complex compound construction the concept, the characteristic, in the background foundation, unifies Hangzhou to innovate starts an undertaking the new world city complex compound construction practice, proposed that the urban complex compound construction should pay great attention principles and so on science plan, function integration, ground underground interactive, transportation organic collection and distribution, characteristic landscape design and cultural heritage protection.

關(guān)鍵詞：城市綜合體 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地 規(guī)劃特點(diǎn) 啟示

Key words:The urban complex compound innovation starts an undertaking the new world plan characteristic enlightenment

【中圖分類號(hào)】F2 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1004-7069（2009）-05-0089-03

一、時(shí)代呼喚杭州發(fā)展城市綜合體

為了更好地理解城市綜合體建設(shè)的重要意義，首先要了解城市綜合體的概念以及發(fā)展背景。

1、城市綜合體的概念、特點(diǎn)與背景

所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的四項(xiàng)及四項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來(lái)說(shuō)，酒店功能或者寫字樓跟購(gòu)物中心功能是最基本的組合。

一般而言，城市綜合體具有建筑體量大、物業(yè)類型多、交通網(wǎng)絡(luò)好、生態(tài)景觀優(yōu)、各類設(shè)施全等特點(diǎn)。特別是，如此大體量的城市綜合體不是各類物業(yè)、各類建筑、各種功能的簡(jiǎn)單堆砌、疊加，而是對(duì)各種功能、各種業(yè)態(tài)科學(xué)搭配、優(yōu)化組合、有機(jī)集成的產(chǎn)物。

2、發(fā)展城市綜合體是杭州城市發(fā)展的必然產(chǎn)物

城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。城市本身就是一個(gè)聚積體，當(dāng)人口聚積、用地緊張到一定程度，在聚集體的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合形態(tài)，由此，杭州城市綜合體的產(chǎn)生與發(fā)展是杭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市有機(jī)更新、杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的客觀要求，也是提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的必然要求，更是打造和諧社會(huì)、共建共享生活品質(zhì)之城的必然要求。

3、發(fā)展城市綜合體是杭州城市發(fā)展的理性回歸

如前所述，城市綜合體簡(jiǎn)言之就是各種功能吃喝玩樂(lè)、衣食住行的有機(jī)集成。以此分析，南宋時(shí)期杭州的御街與明清時(shí)期的河坊街均是當(dāng)時(shí)的城市綜合體，也是現(xiàn)代城市綜合體的雛形，她充分體現(xiàn)了古人天人合一、和諧自然的造城理念。

南宋御街的兩旁集中了數(shù)萬(wàn)家商鋪，臨安城一半的百姓都住在附近?！笆铩庇挚煞秩危菏锥螐娜f(wàn)松嶺到鼓樓，是臨安的政治中心，靠近皇宮、朝廷中樞機(jī)關(guān)，皇親國(guó)戚、文武百官集中，消費(fèi)與購(gòu)買力最強(qiáng)，因此，這里的店鋪大多經(jīng)營(yíng)金銀珍寶等高檔奢侈品；第二段從鼓樓到眾安橋，以羊壩頭，官巷口為中心，是當(dāng)時(shí)的商業(yè)中心，經(jīng)營(yíng)日常生活用品，據(jù)《夢(mèng)梁錄》載，這里名店、老店云集，有名可查的多達(dá)120多家；最后一段從眾安橋至武林路、鳳起路口結(jié)束，形成了商貿(mào)與文化娛樂(lè)相結(jié)合的街段，這里有都城最大的娛樂(lè)中心――北瓦，日夜表演雜劇、傀儡戲、雜技、影戲、說(shuō)書等多種戲藝，每天有數(shù)千市民在這里游樂(lè)休閑，可以說(shuō)是當(dāng)時(shí)著名的城市綜合體，其繁華程度在馬可波羅游記中有所描述；而形成于唐、經(jīng)過(guò)五代吳越、發(fā)展于南宋、興盛于明朝的杭州河坊街，當(dāng)年這里分布著孔鳳春香粉店、宓大昌旱煙店、萬(wàn)隆南肉火腿店、天香齋茶食糖果店、張?jiān)噬儇浀?、方裕和南北貨商店、甕隆盛茶號(hào)等著名的老字號(hào)，無(wú)論是居家生活的杭州人，還是匆匆而過(guò)的外地游客，這里是他們首選的購(gòu)物場(chǎng)所。最值得一提的是富可敵國(guó)的紅頂商人胡雪巖在這里建起了與北京"同仁堂"遙相呼應(yīng)的“胡慶余堂”中藥房；在鼎盛時(shí)期集成了藥店、茶樓、游玩、吃飯等業(yè)態(tài)，也是杭州城市綜合體的鼻祖之一。

由此觀之，歷經(jīng)千年滄桑與經(jīng)受幾度風(fēng)雨以后，杭州重新發(fā)展城市綜合體，是杭州造城史上的鳳凰涅磐與理性回歸。

二、新天地城市綜合體的規(guī)劃背景、建設(shè)目標(biāo)與規(guī)劃過(guò)程

現(xiàn)代城市的競(jìng)爭(zhēng)，在某種程度上是城市綜合體的競(jìng)爭(zhēng)。城市品位的提高，必須考慮市民居住、城市交通、商業(yè)氛圍、都市工業(yè)等諸多因素的有機(jī)統(tǒng)一，以有效地提高市民的生活質(zhì)量，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)杭州的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，為今后城市的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。面對(duì)這些城市發(fā)展的新問(wèn)題、新動(dòng)向，杭州市委、市政府高瞻遠(yuǎn)矚、審時(shí)度勢(shì)地提出建設(shè)城市綜合體。

根據(jù)規(guī)劃，杭州的遠(yuǎn)期目標(biāo)計(jì)劃建100座城市綜合體，近期計(jì)劃建設(shè)的市區(qū)城市綜合體除了新天地以外，還有杭聯(lián)熱電城市綜合體、東站廣場(chǎng)綜合體、運(yùn)河商務(wù)區(qū)綜合體、地鐵濱康站綜合體、奧體博覽城、市民中心綜合體、“西溪天堂”綜合體等，這些綜合體象一顆顆珍珠，散落在大學(xué)城、交通樞紐中心、下城北部等地，引領(lǐng)著杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與城市功能提升。

新天地城市綜合體的規(guī)劃建設(shè)主體是由杭州市工業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資集團(tuán)投資的杭州新天地集團(tuán)，本著“工業(yè)遺存形成特色、多元業(yè)態(tài)促進(jìn)繁榮、生態(tài)商業(yè)和諧發(fā)展、商業(yè)商務(wù)良性互動(dòng)”的規(guī)劃原則，新天地城市綜合體占地面積為56.76公頃，總建筑面積為115.65萬(wàn)平米，總投資將近100億，其占地面積、總建筑面積均大于國(guó)際著名的位于日本東京的六本木業(yè)綜合體；其占地面積、建筑面積與投資額也大于國(guó)內(nèi)著名的城市綜合體例如深圳華潤(rùn)中心、東莞第一國(guó)際與上海新天地項(xiàng)目，因此，建成以后必將對(duì)杭州城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。新天地的規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)是：新型城市綜合體的標(biāo)桿、商業(yè)商務(wù)次中心與杭州城北新地標(biāo)。

隨著認(rèn)識(shí)的深化與研究的深入，新天地項(xiàng)目的功能定位經(jīng)歷了一段發(fā)展與創(chuàng)新的歷程，一開始定位是杭州科技城，計(jì)劃統(tǒng)一入駐引進(jìn)的名所大院；后來(lái)根據(jù)城市設(shè)計(jì)方案，功能定位于商業(yè)商務(wù)次中心，最后根據(jù)市委、市政府關(guān)于杭州城市發(fā)展戰(zhàn)略的總體要求和戴德梁行的發(fā)展策略研究，定位于商業(yè)商務(wù)次中心、新型城市綜合體，并且又將包括工業(yè)遺存在內(nèi)的將近30萬(wàn)平米的建筑面積劃定為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)。

三、 新天地城市綜合體的規(guī)劃特點(diǎn)

鑒于新天地項(xiàng)目的特殊性，其規(guī)劃過(guò)程具有科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃、功能有機(jī)集成、地上地下互動(dòng)、景觀特色明顯四個(gè)特征：

1、科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃

首先，由于城市綜合體體量巨大、投資巨大、對(duì)城市升級(jí)作用明顯，其一旦建成，或者成為城市發(fā)展的敗筆，或者成為城市發(fā)展的新地標(biāo)，因此，新天地的規(guī)劃意義重大、影響深遠(yuǎn)。

目前，新天地進(jìn)行了一個(gè)調(diào)整四個(gè)規(guī)劃。一個(gè)調(diào)整，根據(jù)市委市政府集約利用土地“一調(diào)兩寬兩嚴(yán)”的要求，最大限度地調(diào)整建筑限高，增加了8%的建筑面積，使土地收益最大化；四個(gè)規(guī)劃，分別是《城市設(shè)計(jì)規(guī)劃》――劃定開發(fā)區(qū)域、明確用地性質(zhì)與功能定位?！俄?xiàng)目發(fā)展策略研究》――確定物業(yè)類型、各種物業(yè)的開發(fā)體量與配合比例，并且明確了劃分19塊地進(jìn)行開發(fā)及開發(fā)時(shí)序?！兜叵驴臻g規(guī)劃與設(shè)計(jì)》――明確了地下空間的開發(fā)體量、空間分布，地下空間與地上部分怎么互動(dòng)開發(fā)等?！渡鷳B(tài)景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)》――充分利用獨(dú)有的工業(yè)元素、水系與自然環(huán)境，打造成具有獨(dú)特風(fēng)格的城市綜合體。目前前三個(gè)規(guī)劃已經(jīng)完成，后一個(gè)規(guī)劃正在實(shí)施，預(yù)計(jì)到09年上半年完成。新天地城市綜合體在市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌建設(shè)，努力使其成為杭城發(fā)展的又一閃光點(diǎn)，成為又一張城市金名片。

2、功能有機(jī)集成

城市綜合體的出現(xiàn)可以追溯到古希臘的廣場(chǎng)建筑與古羅馬的公共浴場(chǎng)。古希臘的阿索斯（ASSOS）廣場(chǎng)，建有神廟與可進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的長(zhǎng)廊，人們從各地聚集到廣場(chǎng)，從事商業(yè)活動(dòng)的同時(shí)還可以討論、議事、朗誦與演說(shuō)。古羅馬的公共浴場(chǎng)將運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、圖書館、音樂(lè)廳、演講廳、商場(chǎng)等城市功能集成在一起。我國(guó)20世紀(jì)初的北京東安市場(chǎng)集幾百家店鋪、茶樓、飯館、雜耍場(chǎng)、戲院、棋社等功能于一體，也可算是略具雛形的城市綜合體。

1933年國(guó)際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì)討論并通過(guò)了《雅典》，將城市劃分為居住、工作、游憩和交通四大功能，并強(qiáng)調(diào)了功能間的獨(dú)立性。這些功能分區(qū)理念導(dǎo)致了城市發(fā)展中貶低高密度、傳統(tǒng)街坊和開放空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。同時(shí)，使城市和建筑發(fā)展偏向單一化（休閑、娛樂(lè)、住宿與辦公各自分離，制造了不少臥城），這些理念不但沒(méi)有創(chuàng)造新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市的整體混亂，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展和自我更新產(chǎn)生嚴(yán)重制約。于是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有機(jī)集成了衣食住行各種功能的城市綜合體又應(yīng)運(yùn)而生，成為當(dāng)今主要城市核心部分發(fā)展的主流建筑形態(tài)。

如前所述，綜合體是各種功能包括商業(yè)辦公、休閑娛樂(lè)、商務(wù)酒店、購(gòu)物消費(fèi)等功能的有機(jī)集成，而物業(yè)類型、物業(yè)體量則是功能的最終體現(xiàn)形式，因此，綜合體的功能有機(jī)集成最終表現(xiàn)為各種物業(yè)類型與物業(yè)體量的有機(jī)集成與科學(xué)搭配。

根據(jù)戴德梁行的商業(yè)地產(chǎn)策劃報(bào)告，新天地城市綜合體的各種物業(yè)類型與物業(yè)體量為：總建筑面積為116萬(wàn)平米，共有大型商業(yè)（占17%，包括大型購(gòu)物中心、百貨大樓）、商住SOHO/LOFT（占25%）、步行街（包括濱水步行街、品質(zhì)生活步行街）、商務(wù)辦公（占35%，甲級(jí)與乙級(jí)辦公樓）、總部園區(qū)―獨(dú)棟生態(tài)辦公樓（占15%）、休閑娛樂(lè)（占2%，包括大型影視中心、大型演藝吧等）、高星級(jí)酒店（占3%）、公寓式酒店（占3%）等業(yè)態(tài)，這八種不同的物業(yè)之間精心設(shè)計(jì)地上與地下交通網(wǎng)絡(luò)與步行路線，確保各種物業(yè)功能整合為一個(gè)整體。

3、地上地下互動(dòng)

新天地城市綜合體處于杭城的中心地段，規(guī)劃起點(diǎn)高、投資強(qiáng)度大，因此，有必要統(tǒng)籌考慮地下空間的開發(fā)與利用。為了避免地下空間的重復(fù)建設(shè)與盲目建設(shè)所造成的浪費(fèi)，同時(shí)，也為了科學(xué)地規(guī)劃有效地利用地下空間，新天地邀請(qǐng)了上海市政設(shè)計(jì)總院進(jìn)行地下空間的規(guī)劃，根據(jù)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地面開發(fā)強(qiáng)度、人防工程的要求以及今后發(fā)展規(guī)劃等因素以確定地下空間的合理開發(fā)體量，同時(shí)，綜合統(tǒng)籌開發(fā)時(shí)序，做到地上地下互動(dòng)、統(tǒng)籌考慮，以節(jié)省開發(fā)時(shí)間和節(jié)約開發(fā)成本。

根據(jù)規(guī)劃，新天地地下空間開發(fā)體量為38.95萬(wàn)平米，呈“T”型地下公共服務(wù)空間，靠近西邊的東新東路由于商業(yè)價(jià)值較高，每個(gè)地塊整體開發(fā)，不同的地塊之間由地下人行與車行通道連成一片，構(gòu)成“T型”的一橫；靠近東文路東西向的城市工業(yè)公園地下亦成片開發(fā)，構(gòu)成“T型”的一豎，局部商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域規(guī)劃建設(shè)地下二層，其中地面一層作為商業(yè)，地下二層作為停車位，在城市工業(yè)公園西側(cè)規(guī)劃地下公共空間環(huán)路，連通地下一層與二層，確保交通順暢。

4、景觀特色明顯

要使新天地城市綜合體成為杭城北部的新地標(biāo)、成為杭城的又一張金名片，還必須擁有特殊的、亮麗的景觀，這些景觀將猶如一顆顆鉆石，熠熠生輝，可使杭城增光添彩。

為了避免千區(qū)一面，新天地邀請(qǐng)了國(guó)際著名的景觀公司進(jìn)行整體景觀的策劃與設(shè)計(jì)，在整合、融匯新天地工業(yè)元素、水系、自然景觀的基礎(chǔ)上，打造新天地獨(dú)特的生態(tài)景觀。

四、新天地城市綜合體規(guī)劃建設(shè)的啟示

1、科學(xué)規(guī)劃是前提

根據(jù)市委市政府的指示，確定“規(guī)劃先行”，進(jìn)行了四個(gè)規(guī)劃，新天地已經(jīng)完成了三個(gè)規(guī)劃，最后一個(gè)由國(guó)外著名景觀設(shè)計(jì)公司領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，目前已經(jīng)緊鑼密鼓地在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)于2009年上半年前完成?？茖W(xué)規(guī)劃是做好新天地城市綜合體的重要前提，國(guó)內(nèi)外有不少工程由于前期規(guī)劃不到位、盲目施工而達(dá)不到預(yù)期規(guī)劃效果，甚至成為半拉子、爛攤子工程的先例。

2、功能集成是核心

城市綜合體的核心是衣食住行等各種功能的有機(jī)集成，而不是簡(jiǎn)單堆砌。因此，新天地專門邀請(qǐng)了世界著名的戴德梁行開展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略研究，用詳實(shí)的數(shù)據(jù)、周密的調(diào)研、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龅贸鲂绿斓氐墓δ芘c物業(yè)類型，并精心設(shè)計(jì)了其空間分布，確保各類功能的整合、融匯，以達(dá)到良好的整體效果。

3、交通有機(jī)集散是基礎(chǔ)

城市綜合體是個(gè)具有活力的建筑群，交通吸引力很高，每天均有大量人流、車流、物流需要集散。如果交通集散效率不高、考慮不周，就將成為一座交通堵塞、擁擠混亂的場(chǎng)所，必將嚴(yán)重影響新天地綜合體功能的充分發(fā)揮。

為了提高新天地的交通疏散力，保持交通順暢，新天地主要采取了三種技術(shù)手段：一是通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)利用先進(jìn)的交通分析軟件對(duì)區(qū)內(nèi)道路的路網(wǎng)流量與飽和度進(jìn)行分析，以確定影響交通有效疏散的瓶頸；二是規(guī)劃建設(shè)地上與地下交通環(huán)路，降低瓶頸路網(wǎng)的交通飽和度；三是充分考慮靜態(tài)交通，在地上部分與地下空間規(guī)劃建設(shè)了大量停車位，共規(guī)劃地上停車位7500個(gè)，地下停車位9200個(gè)，使每百米建筑面積停車位達(dá)到1.55個(gè)，該指標(biāo)是杭州其他中心地段的5-8倍。以上措施的綜合運(yùn)用，經(jīng)分析研究，可以極大提減輕交通壓力，提高交通疏散力。

4、特色化景觀設(shè)計(jì)是關(guān)鍵

國(guó)內(nèi)外著名的城市綜合體――例如前述的東京六本木業(yè)、巴黎的拉德芳斯、深圳華潤(rùn)中心等，之所以能成為城市的新地標(biāo)，吸引無(wú)數(shù)游人前去旅游觀光、購(gòu)物消費(fèi)，景觀無(wú)疑也是其中重要的關(guān)鍵因素。

為了避免千城一面，突出新天地的景觀特色，新天地從外部觀察的整體天際線到內(nèi)部的生態(tài)景觀、分區(qū)建筑群甚至到單體建筑形態(tài)都計(jì)劃進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。為了整合區(qū)內(nèi)的工業(yè)元素（火車頭、煙囪等）、老廠房、工業(yè)公園、步行街與綠地等，已經(jīng)專門邀請(qǐng)了國(guó)際著名的景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)這些景觀規(guī)劃，將新天地打造成為具有濃郁江南水鄉(xiāng)特色、時(shí)間與空間結(jié)合、歷史與文化交融的創(chuàng)新都市綜合體，成為杭州北部的新地標(biāo)。

5、人文遺產(chǎn)是靈魂

一個(gè)城市猶如一個(gè)具有生命力的人，擁有她的過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)。現(xiàn)代化絕不是拋棄歷史，相反是尊重傳統(tǒng)、尊重歷史，拋棄歷史就是拋棄未來(lái)。一個(gè)人失去記憶就是癡呆，一個(gè)城市失去記憶就是自我毀滅。面對(duì)中國(guó)城市化進(jìn)程迅速變遷與快速發(fā)展的契機(jī)、城市形態(tài)多樣化與本土化面臨的挑戰(zhàn)，杭州市委、市政府始終保持了應(yīng)有的清醒與冷靜的頭腦，提出要保存三類典型遺產(chǎn)：校園遺產(chǎn)、歷史遺產(chǎn)與工業(yè)遺存。杭州城市發(fā)展，不能忘記城市的根、也“不能忘記回家的路”。

新天地綜合體充分理解、尊重了市委、市政府對(duì)城市改造、地區(qū)升級(jí)的要求，經(jīng)過(guò)幾輪規(guī)劃設(shè)計(jì)、召集專家學(xué)者反復(fù)論證的基礎(chǔ)上，在“保存工業(yè)遺存、傳承工業(yè)之魂”的前提下，最終決定保存、修繕原來(lái)重機(jī)廠的三幢標(biāo)志性建筑與典型工業(yè)元素，并充分運(yùn)用與演繹這些元素，在中心地帶建設(shè)城市工業(yè)公園，設(shè)置具有工業(yè)時(shí)代特征的景觀雕塑。通過(guò)運(yùn)用這些手法，賦予新天地獨(dú)有的“傳承與創(chuàng)新、協(xié)作與創(chuàng)業(yè)”的靈魂。

總之，在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)與關(guān)心重視下，以新天地為標(biāo)桿的100個(gè)城市綜合體的規(guī)劃建設(shè)，在某種意義上是杭州城市發(fā)展史上的里程碑，她標(biāo)志著杭州城市建設(shè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了由單純依賴單體建筑時(shí)代到邁向功能有機(jī)集成的城市綜合體時(shí)代的華麗轉(zhuǎn)身，杭州城市建設(shè)從此走進(jìn)了重視各種物業(yè)科學(xué)搭配、各種功能有機(jī)集成的綜合體建設(shè)新時(shí)代。如果說(shuō)氣勢(shì)恢弘的錢江新城是書寫杭州城建的新輝煌，那么，璀璨光華的新天地建設(shè)由此揭開了杭州綜合體建設(shè)的新篇章。

參考文獻(xiàn)：

[1]龍固新，大型都市綜合體開發(fā)研究與實(shí)踐 [M].南京：東南大學(xué)出版社，2005：10-200；

[2]朱連慶.大型商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃[M].上海：學(xué)林出版社，2006：10-300

[3]杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地項(xiàng)目發(fā)展策略研究報(bào)告 戴德梁行編輯

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隨著一系列深度調(diào)控逐漸顯現(xiàn)成效，持續(xù)“高溫”的住宅市場(chǎng)慢慢進(jìn)入冷卻期，而不受限購(gòu)政策制約的商業(yè)地產(chǎn)則迎來(lái)“翻盤”機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，形態(tài)繁多的商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出更加細(xì)化的市場(chǎng)波動(dòng)，在經(jīng)歷了炒商鋪熱后，成熟的投資者意識(shí)到商鋪雖然適合短期炒作，但收益率得不到保證，反而是投資周期較長(zhǎng)的寫字樓帶來(lái)的回報(bào)更為穩(wěn)健可觀。

商業(yè)地產(chǎn)邁入綜合體時(shí)代

建筑大師勒•柯布西耶這樣說(shuō)過(guò)：“每座城市都需要帶領(lǐng)步入國(guó)際化的城市綜合體?！?/p>

在這個(gè)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)代，任何單一的地產(chǎn)開發(fā)模式都已無(wú)法滿足城市發(fā)展的需求，城市綜合體這種商業(yè)地產(chǎn)的高端模式應(yīng)運(yùn)而生，并在短短幾年內(nèi)勢(shì)如破竹般迅猛發(fā)展。

無(wú)論是在北京、上海、深圳等一線城市，還是在福州、長(zhǎng)沙、成都等欣欣向榮的新型都市，大型城市綜合體事實(shí)上已成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性物業(yè)形態(tài)。從近年來(lái)相繼進(jìn)入城市綜合體開發(fā)領(lǐng)域的公司名單就不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)一不是在地產(chǎn)界赫赫有名的大型開發(fā)商。他們的陸續(xù)試水也表明，城市綜合體或?yàn)閲?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展主流模式的狀況已是毋庸置疑。

所謂“城市綜合體”，包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級(jí)公寓等，形成獨(dú)立的大型商圈。其中的高端寫字樓是城市綜合體中最核心的部分，從紐約曼哈頓到東京六本木、香港國(guó)際金融中心、上海陸家嘴，這些舉世矚目的城市綜合體全部都被炫麗奪目的寫字樓所圍繞。

投資者追捧寫字樓

今年以來(lái)，寫字樓受到投資者的追捧，呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)”齊升的局面。

據(jù)易城中國(guó)的一季度寫字樓報(bào)告顯示，一季度，北京、上海、廣州三地的甲級(jí)寫字樓的租金環(huán)比漲幅均在5％左右，與去年第一季度比較，年租金增長(zhǎng)率均超過(guò)10％，租金分別達(dá)到每月每平方米273.5元、297.7元和128.5元。

不僅是租金，寫字樓的銷售價(jià)格也在大幅攀升。北京、廣州甲級(jí)寫字樓的平均售價(jià)環(huán)比漲幅均超過(guò)5％，均價(jià)分別達(dá)25321元／平方米和17384元／平方米，上海甲級(jí)寫字樓的平均售價(jià)環(huán)比漲幅也達(dá)到了3.9％。

租金和售價(jià)的上漲，使越來(lái)越多的投資者開始關(guān)注寫字樓這一投資領(lǐng)域。

在廣州等部分一線城市出現(xiàn)了炒寫字樓的現(xiàn)象，由于住宅“限購(gòu)”，出于對(duì)貨幣貶值及物價(jià)上漲的焦慮，手中有一筆閑錢但已無(wú)購(gòu)房名額的投資客，將目光轉(zhuǎn)向受限制較少的商業(yè)市場(chǎng)，手握200萬(wàn)-500萬(wàn)元資金的投資客開始合伙買寫字樓。

“從我們接觸的客戶來(lái)看，他們更認(rèn)同寫字樓投資的長(zhǎng)線回報(bào)。”福外恒力城項(xiàng)目策劃部經(jīng)理盧侃介紹說(shuō)，與住宅市場(chǎng)的短期炒作相比，寫字樓買家更看重長(zhǎng)線投資收益?！皬倪^(guò)去幾年以及現(xiàn)在的行情來(lái)看，無(wú)論什么時(shí)候把住宅賣掉，都是賣早一步，無(wú)法實(shí)現(xiàn)收益最大化。與其這樣，還不如長(zhǎng)線持有寫字樓物業(yè)，不僅能夠獲得住宅所無(wú)法比擬的租金回報(bào)，而且還能長(zhǎng)線坐享物業(yè)升值收益?！?/p>

房企加碼寫字樓

寫字樓的熱銷，也帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)收購(gòu)項(xiàng)目的增多。5月6日，SOHO中國(guó)宣布以32億元人民幣的代價(jià)收購(gòu)上海新世界長(zhǎng)寧商業(yè)中心A、B幢辦公樓及地下室。有分析人士指出，潘石屹此番收購(gòu)的重要原因就是看中了該寫字樓項(xiàng)目的前景。

除了并購(gòu)，一些國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司也紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)。2010年，萬(wàn)科、保利、中糧等地產(chǎn)大鱷就紛紛舉旗表示進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。中海地產(chǎn)在2011年年初宣布，中海各分公司已成立相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)部門，定位為在核心城市的核心地段發(fā)展高端物業(yè)。中海方面稱，從2015年起，全部投資物業(yè)每年將能提供不少于12億港元的穩(wěn)定租金收入。

篇4

【關(guān)鍵詞】城市綜合體 城市設(shè)計(jì) 生態(tài) 交通組織

中圖分類號(hào)： S611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

0前言

近年來(lái)，面對(duì)人口密集、交通堵塞、環(huán)境惡化等一系列城市生態(tài)問(wèn)題，我國(guó)城市的發(fā)展正在不斷轉(zhuǎn)型。城市綜合體這一建筑形式作為應(yīng)對(duì)措施，已經(jīng)成為我國(guó)城市建設(shè)的重要組成部分，這在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)尤為明顯。城市綜合體設(shè)計(jì)與建設(shè)，將會(huì)對(duì)我國(guó)城市發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

城市綜合體包含了商業(yè)、辦公、居住、酒店、會(huì)展等多種功能，“HOPSCA”這一稱謂是對(duì)其最好的詮釋。它占地面積巨大，幾乎囊括了城市生活的各種主要功能，使人們能夠在其中高效、舒適地工作與生活，儼然成為了一個(gè)濃縮的城市。正如TEAM10所言：“在當(dāng)代，城市將越來(lái)越像一座巨大的建筑，而建筑本身也越來(lái)越像一座城市。”

今天的建筑師與城市管理者應(yīng)站在生態(tài)的角度審視城市的發(fā)展和綜合體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與建設(shè)。如何進(jìn)行生態(tài)化設(shè)計(jì)、節(jié)約資源、提高城市效率、改善環(huán)境，是我們的共同目標(biāo)，對(duì)于我國(guó)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略具有相當(dāng)重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 城市綜合體在城市中的布局

城市綜合體不再是單一功能的單體建筑，設(shè)計(jì)應(yīng)該有換位思考，從城市的角度來(lái)考慮其定位和功能。

1.1城市設(shè)計(jì)

城市設(shè)計(jì)( urban design )是一種關(guān)注城市規(guī)劃布局、城市面貌、城鎮(zhèn)功能，并且尤其關(guān)注城市公共空間的一門學(xué)科。相對(duì)于城市規(guī)劃的抽象性和數(shù)據(jù)化，城市設(shè)計(jì)更具有具體性和圖形化。城市設(shè)計(jì)復(fù)雜過(guò)程中在于以城市實(shí)體的安排與居民的社會(huì)心理健康的相互關(guān)系為重點(diǎn)，創(chuàng)造一種物質(zhì)環(huán)境，既能使居民感到愉快，又能激勵(lì)其社區(qū)精神，并且能夠帶來(lái)整個(gè)城市范圍內(nèi)的良性發(fā)展。

上世紀(jì)20年代，在美國(guó)建筑師協(xié)會(huì)成立的“城市設(shè)計(jì)委員會(huì)”及其一系列研究報(bào)告中城市設(shè)計(jì)以一個(gè)專有名詞出現(xiàn)。60年代后，歐美城市機(jī)體的高度復(fù)雜化及開發(fā)建設(shè)的大規(guī)模展開使得城市設(shè)計(jì)得到大力發(fā)展并逐漸形成相對(duì)獨(dú)立的學(xué)科領(lǐng)域。

1.2 城市綜合體要進(jìn)行城市設(shè)計(jì)

城市綜合體使項(xiàng)目的建筑規(guī)模劇增，單體和類別的概念日益被突破，建筑越來(lái)越多地以群體的形式出現(xiàn)，它所涉及的空間領(lǐng)域也越來(lái)越向城市靠攏，彼此交織，關(guān)系密切。建筑積極介人城市環(huán)境系統(tǒng)，其職能要素正突破建筑自身功能體系的范疇而越來(lái)越多地接納原本屬于城市的職能。建筑與城市相互咬合、連接、滲透，使得兩個(gè)環(huán)境層次之間的門檻日漸模糊。城市綜合體的設(shè)計(jì)，往往就是一定區(qū)域內(nèi)的城市設(shè)計(jì)，它所使用的一些元素，如下沉廣場(chǎng)、屋頂花園、地下通道、高架天橋、步行街等，同時(shí)也是城市環(huán)境的構(gòu)成要素。所以建筑設(shè)計(jì)的成敗，己不僅僅在于成就自身的完整性，而且在于是否能對(duì)所在地段產(chǎn)生積極的環(huán)境影響。

1.3 城市綜合體的布局

有些城市綜合體不太成功，是甲方臆斷設(shè)計(jì)不考慮城市結(jié)構(gòu)與消費(fèi)需求的結(jié)果。在做設(shè)計(jì)之前首先要考慮的是城市脈絡(luò)內(nèi)在的聯(lián)系。城市綜合體一般在密度比較高、交通樞紐的地區(qū)會(huì)起到非常核心的作用。以倫敦著名的金融中心“金絲雀碼頭”為例，英國(guó)的城市脈絡(luò)比較緊湊，城市綜合體和周圍空間要素緊密結(jié)合。金絲雀碼頭是碼頭區(qū)內(nèi)的功能和形象上具有標(biāo)志性和世界級(jí)知名度的區(qū)域之一，也是城市更新的典范和金融中心的象征。它的實(shí)用價(jià)值足夠吸引商業(yè)機(jī)構(gòu)考慮邁進(jìn)。其次，城市綜合體的布局跟要考慮到商業(yè)定位問(wèn)題，只有良好的商業(yè)定位策劃才能帶來(lái)良好的綜合體設(shè)計(jì)。我想沒(méi)有一個(gè)開發(fā)商或政府會(huì)在遠(yuǎn)郊或偏遠(yuǎn)城市做開發(fā)，得不到人群消費(fèi)支持的項(xiàng)目是不大可能成功的。杭州新天地項(xiàng)目規(guī)劃總用地56.7公頃,建筑面積115萬(wàn)平方米。項(xiàng)目東臨石橋路、南接長(zhǎng)大屋路（規(guī)劃）、西靠東新東路、北接石祥路，交通便利，環(huán)境優(yōu)越。策劃定位就是要將其打造成為杭州市次級(jí)商業(yè)商務(wù)中心，集商業(yè)、商務(wù)辦公、SOHO/LOFT商住區(qū)、文化創(chuàng)意休閑、總部經(jīng)濟(jì)于一體的城市綜合體，成為杭州的新地標(biāo)。

城市綜合體應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)在哪？它并沒(méi)有一個(gè)像規(guī)范或法規(guī)一樣的定論，或者說(shuō)無(wú)法用“必須”“應(yīng)當(dāng)”之類的語(yǔ)句來(lái)描述。原因是每個(gè)城市的歷史文化、脈絡(luò)肌理、發(fā)達(dá)程度各不相同，應(yīng)當(dāng)具體問(wèn)題具體分析。

2 結(jié)合城市交通

2.1 合理結(jié)合城市交通流線的重要性

城市綜合體建筑一方面通過(guò)功能的集聚與復(fù)合，減少了人、貨在不同單一功能建筑間的流通，減輕了對(duì)整體城市交通的壓力；另一方面又因?yàn)槠湮{了大量種類性質(zhì)各異的人貨、車流給所在城市地段或街區(qū)造成了交通上的壓力。如何解決交通問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)是綜合體建筑實(shí)現(xiàn)生態(tài)化設(shè)計(jì)的關(guān)鍵之一，并且直接關(guān)系到其本身的使用方便、安全和經(jīng)營(yíng)效益?？梢哉f(shuō)交通流線即是城市綜合體建筑的生命線，交通流線組織的成功與否對(duì)綜合體設(shè)計(jì)的成功具有決定性意義。

2.2 城市交通一體化

現(xiàn)今城市交通日趨立體化，空中、地面、地下的交通系統(tǒng)相互結(jié)合、補(bǔ)充，共同創(chuàng)造了豐富的城市交通環(huán)境。同樣，城市綜合體也為各種交通系統(tǒng)方便、快捷、高效的換乘創(chuàng)造了可能。對(duì)于城市綜合體而言，與城市各交通系統(tǒng)的關(guān)系，對(duì)整體而言是至關(guān)重要的。反之，城市各交通系統(tǒng)通過(guò)城市綜合體的有效組織，可以更好地與周邊城市地塊有機(jī)、順暢和高效地連接。

以東京六本木為例，其地下有城際列車中轉(zhuǎn)站、地鐵的換乘站，地下一層為停車庫(kù)，地面層是公交、小巴、出租車的?？空?，空中有環(huán)形步行通廊、花園等，合理地組織了復(fù)雜的交通系統(tǒng)。這一立體的交通網(wǎng)絡(luò)緊密聯(lián)系，使其成為該地區(qū)的心臟。

2.3 交通節(jié)點(diǎn)創(chuàng)造——鼓勵(lì)步行

相較普通的城市開放空間，城市綜合體中的開放空間節(jié)點(diǎn)由于其本身的空間優(yōu)勢(shì)，更易于對(duì)三維的交通流線進(jìn)行梳理，并創(chuàng)造更為高效的交通流線。結(jié)合城市綜合體本身的功能多樣性特點(diǎn)，可以誘導(dǎo)步行出行。

以大阪難波公園為例，位于大阪?zhèn)鹘y(tǒng)熱鬧商業(yè)區(qū)，鄰近難波火車站，離機(jī)場(chǎng)一站之遙，將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅完美結(jié)合，是日本開發(fā)成功的城市綜合體的代表項(xiàng)目。吸引了大量的出行、購(gòu)物、游玩的人流，在大都市的背景下形成一處生動(dòng)、溫馨的街景。

3 結(jié)語(yǔ)

把生態(tài)的、城市的觀點(diǎn)運(yùn)用于建筑尺度是城市綜合體設(shè)計(jì)研究的重要方向。城市綜合體以其大體量、多功能、綜合性、協(xié)同性等優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)了高效、整合的特點(diǎn)，反映出生態(tài)設(shè)計(jì)思想的核心內(nèi)容，即通過(guò)設(shè)計(jì)，最大限度地減少資源和能源的消耗，確保系統(tǒng)的整體效益最大。這正是城市綜合體的最大優(yōu)勢(shì)，也是我們?cè)O(shè)計(jì)中需要努力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

1《城市設(shè)計(jì)新理論》作者：[美]亞歷山大等 著，陳治業(yè)，童麗萍譯 出版社：知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社 出版時(shí)間：2002.05

2《生態(tài)建筑學(xué)》作者：劉先覺(jué) 等著 出版社：中國(guó)建筑工業(yè)出版社 出版時(shí)間： 2009.05

3《市場(chǎng)轉(zhuǎn)向下的商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)》 出版時(shí)間：第055期《城市·環(huán)境·設(shè)計(jì)》2011.08

篇5

【關(guān)鍵詞】高層高密度、城市映像

中圖分類號(hào)：P421.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：

在國(guó)家節(jié)約集約用地政策的指導(dǎo)下，我國(guó)城市建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度顯著提高，高層高密度的綜合體開發(fā)模式逐漸成為大中城市商業(yè)開發(fā)的主流。無(wú)疑，這種模式有效解決了建設(shè)用地的供需矛盾，但是我們也必須認(rèn)識(shí)到，這種模式在實(shí)際運(yùn)作中面臨著種種嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

一、高層高密度模式所面臨的挑戰(zhàn)

在高層高密度綜合體項(xiàng)目迅速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)一系列極具挑戰(zhàn)性的問(wèn)題。

（一）對(duì)城市外部環(huán)境的影響。

大量集聚的高層綜合體建筑給城市生態(tài)環(huán)境帶來(lái)許多問(wèn)題，如熱島效應(yīng)、交通擁堵等，同時(shí)高層建筑的臨街界面、開放空間和天際線對(duì)于城市綜合環(huán)境的影響也非常顯著。

（二）對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的影響。

由于高層綜合體的建筑高度較高，因此高層建筑的超人尺度和高密度空間容易產(chǎn)生壓抑感和緊張感，帶來(lái)了內(nèi)部綜合環(huán)境質(zhì)量的下降。

（三）對(duì)居住者心理環(huán)境的影響。

建筑往高層化發(fā)展，鄰里交往空間缺失，導(dǎo)致人際交往減少，以功能需求為主的空間模式往往忽視了個(gè)體的多樣性,忽視了交往與交流的空間可能,忽視了對(duì)使用者和居住者多樣化、多元化的人文關(guān)懷。

（四）公共開放空間的不足。

現(xiàn)在高層綜合體項(xiàng)目的開發(fā)重點(diǎn)往往在于容積率和業(yè)態(tài)分布，但是往往忽視了開放空間，導(dǎo)致高層綜合體項(xiàng)目開放和綠化環(huán)境的親和性相應(yīng)減弱，開放空間整體生態(tài)效應(yīng)較弱。

二、城市規(guī)劃思想的轉(zhuǎn)變——對(duì)于“人與城市”關(guān)系的反思

1933年的《雅典》，以功能分區(qū)為基本理念來(lái)規(guī)劃城市，并指出城市活動(dòng)可以劃分為居住、工作、游憩和交通四大功能。1977年秘魯利馬召開的國(guó)際性學(xué)術(shù)會(huì)議上提出了《馬丘比丘》。從《雅典》到《馬丘比丘》具有里程碑式的意義，它意味著城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)思想的轉(zhuǎn)變。城市規(guī)劃從以功能技術(shù)為中心轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行?，城市的功能也從原先顯性的居住、工業(yè)、游憩、交通轉(zhuǎn)變?yōu)殡[形的社區(qū)認(rèn)同、城市意象等方面，這使城市生活環(huán)境同時(shí)滿足了人們物質(zhì)和精神的雙重需求。城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)正試圖從社會(huì)、生態(tài)和文化的角度去把握城市的未來(lái)。它們給我們的啟示在于，城市是人們生活的載體，城市的功能是多方面、多層次的，但歸根到底城市是人類的生活空間。我們必須在城市規(guī)劃中更加重視對(duì)“人”（使用者）的關(guān)懷，重視場(chǎng)所空間情感的塑造，重視鄰里的空間結(jié)構(gòu)。

三、眾多綜合體開發(fā)的現(xiàn)狀——城市映像的缺失

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，城市綜合體如雨后春筍般矗立在各個(gè)城市中，寬敞的城市大道，高聳的摩天大樓，但人們往往只感受到了超人的尺度，壓抑的空間及單一的功能。人們更多的是將這些綜合體視作“工廠”，人們反而更向往清明上河圖里描繪的那種比肩接踵、其樂(lè)融融的城市景象。城市映像的缺失，是大多城市綜合體開發(fā)的現(xiàn)狀。

四、營(yíng)造城市映像的探索——以開封“新晉美悅都項(xiàng)目”為契機(jī)

（一）規(guī)劃背景

基地位于開封市汴西新區(qū)中心區(qū)，東起三大街規(guī)劃道路，西至四大街規(guī)劃道路，北起鄭開大道，南至?xí)x安路。規(guī)劃總用地面積70819.2平方米。

（二）規(guī)劃理念

·城市客廳：提出將商務(wù)、辦公和休閑娛樂(lè)無(wú)縫鏈接，為市民提供多功能的公共場(chǎng)所，提供一個(gè)公共生活的城市客廳。

·休閑高地：在項(xiàng)目基地內(nèi)部營(yíng)造下沉式景觀廣場(chǎng)，將景觀資源最大化引進(jìn)到商業(yè)辦公片區(qū)，打造綜合商業(yè)、休閑娛樂(lè)的示范標(biāo)志區(qū)

·多元引擎：期望項(xiàng)目將完善新城功能，促進(jìn)老城區(qū)向西發(fā)展，積極激發(fā)區(qū)域活力，努力打造集“休閑、商辦、娛樂(lè)”于一體的汴西新城門戶區(qū)。

（三）規(guī)劃策略

·注重功能混合的多元：基于“新都市主義”理論，營(yíng)造開放式街區(qū)，注重各種功能活動(dòng)的多元均衡混合。本項(xiàng)目分為三大功能組團(tuán)：西北部的酒店辦公綜合體、東北部的SOHO辦公塔樓商業(yè)綜合體、中部的SOHO辦公板樓及商業(yè)綜合體。三大板塊之間形成三角形的功能結(jié)構(gòu)關(guān)系，既互相分割又便捷聯(lián)系。

·注重商業(yè)開發(fā)的靈活：充分考慮開封作為四線城市，且項(xiàng)目位置處于新區(qū)，大體量綜合體的開發(fā)模式有較大風(fēng)險(xiǎn)，故采取“化整為零、靈活開發(fā)”的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)三個(gè)中型商業(yè)體量，圍合成一個(gè)具有南北向景觀軸線、地上集聚廣場(chǎng)、地下商業(yè)廣場(chǎng)和弧線購(gòu)物街區(qū)的商業(yè)綜合項(xiàng)目，保證了未來(lái)根據(jù)市場(chǎng)情況的變化進(jìn)行調(diào)整的靈活性。

·注重節(jié)點(diǎn)人流的導(dǎo)入：充分注重街道轉(zhuǎn)角處標(biāo)志感的塑造，以多角度盡量吸引潛在客戶群。因此，在三大街、四大街路口均采用標(biāo)志性雙塔建筑，強(qiáng)調(diào)街角建筑的全方位標(biāo)志性，以最大化導(dǎo)入城市人流。

·注重規(guī)劃布局的合理：酒店大樓、SOHO塔樓和SOHO板樓均可充分展示形象。消防通道沿基地內(nèi)側(cè)將功能龐雜的輔助后勤部分布置在基地內(nèi)部，方便后勤、停車，與鄭開大道進(jìn)入的人行流線不會(huì)互相干擾。建筑沿東西軸線交錯(cuò)展開，沿南北軸線逐次升高，既營(yíng)造了步步高升的吉祥寓意，又使項(xiàng)目綜合體獲得全方位的觀賞角度，烘托出其核心地位和地標(biāo)效應(yīng)。

·注重城市映像的營(yíng)造：本項(xiàng)目不在高度上追求標(biāo)志性，而以群體和特色營(yíng)造標(biāo)志性，因此努力創(chuàng)建一種“高低有序，錯(cuò)落有致”的效果，通過(guò)對(duì)大體量建筑塊的組合，通過(guò)水平向虛體的裙房與垂直向上實(shí)體主樓的體量和虛實(shí)對(duì)比，突出主樓高大挺拔的形象，從而在構(gòu)圖和視覺(jué)感受上保證了整體的連續(xù)性和典雅感。

SOHO辦公樓、酒店與基地中部的SOHO板樓在高度上錯(cuò)落有致，結(jié)合裙樓與公眾廣場(chǎng)在層次高度的不同，共同織就了一張視覺(jué)網(wǎng)絡(luò)，將整個(gè)地塊有機(jī)連接起來(lái)。SOHO板樓位于基地中部，是項(xiàng)目建筑群中的視覺(jué)焦點(diǎn)。更具創(chuàng)造性的是，設(shè)計(jì)將開封的拼音縮寫“KF”創(chuàng)造性的通過(guò)玻璃幕墻的橫豎對(duì)比凸顯出來(lái)，打造富有極具肌理感的立面效果，成為開封新區(qū)獨(dú)一無(wú)二的城市映像。

·注重開放空間的公共性：面向鄭開大道的中軸迎賓廣場(chǎng)和面向規(guī)劃道路的中心下沉廣場(chǎng)，通過(guò)將公共空間給予城市大眾，從而激發(fā)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)部各個(gè)綜合體建筑的經(jīng)濟(jì)活力，通過(guò)廣場(chǎng)、綠化植被、水軸景觀等元素，緩解大體量建筑對(duì)城市的壓迫感，同時(shí)商業(yè)大幅退讓城市道路，形成寬敞舒適的步行景觀系統(tǒng)。

（四）對(duì)于未來(lái)發(fā)展的思考

誠(chéng)然，僅僅依靠規(guī)劃設(shè)計(jì)工作者的力量是有限的，只有通過(guò)政府、開發(fā)商、居民等社會(huì)各層次多方面的共同合作，才能獲得可持續(xù)的發(fā)展模式：

1、政府應(yīng)有正確的指導(dǎo)思想和規(guī)劃開發(fā)導(dǎo)向，在宏觀上平衡社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

2、開發(fā)商應(yīng)有合理的開發(fā)思路，不應(yīng)一味追求高強(qiáng)度開發(fā)，而應(yīng)該綜合考量情感、文化等對(duì)于地產(chǎn)強(qiáng)大的推動(dòng)力，突出“文化效應(yīng)”，重視“人文關(guān)懷”，獲得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。

3、規(guī)劃過(guò)程中應(yīng)注重公眾參與。規(guī)劃主管部門應(yīng)重視公眾在規(guī)劃過(guò)程中的參與性，對(duì)于“城市生活多樣性的保護(hù)”將起到積極作用。

【參考文獻(xiàn)】

[1]吳良鏞.世紀(jì)之交展望建筑學(xué)的未來(lái)——國(guó)際建協(xié)第20屆大會(huì)主旨報(bào)告.建筑學(xué) 報(bào)，1999(8)：P6～10

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[3]何韶穎.基于文化活動(dòng)的人文主義城市復(fù)興. 《華中建筑》 2007年第02期

篇6

百貨業(yè)盈利水平走低原因剖析

我國(guó)傳統(tǒng)百貨業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，除面臨網(wǎng)購(gòu)?fù)?，還面臨消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣的快速改變、新型業(yè)態(tài)的巨大擠壓與沖擊等問(wèn)題。

其一，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，消費(fèi)者信心下滑，2011年后半年以來(lái)，零售業(yè)銷售受到嚴(yán)重影響。而以經(jīng)營(yíng)非生活必需品為主的百貨業(yè)更是首當(dāng)其沖。

其二，目前國(guó)內(nèi)百貨行業(yè)普遍采用的聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)盈利模式暴露出諸多問(wèn)題，百貨公司雖然坐收租金，在轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也將商品的經(jīng)營(yíng)權(quán)拱手相讓，商品經(jīng)營(yíng)權(quán)的喪失帶來(lái)的后果是百貨公司在和生產(chǎn)廠商的博弈中，談判地位和議價(jià)能力逐漸轉(zhuǎn)弱，營(yíng)業(yè)扣點(diǎn)率難以提升，利潤(rùn)增長(zhǎng)空間有限。

其三，專業(yè)、專賣店的興起分流了傳統(tǒng)百貨業(yè)的消費(fèi)人群。

其四，百貨企業(yè)為爭(zhēng)奪市場(chǎng)和資源而展開的激烈競(jìng)爭(zhēng)局面，價(jià)格和非價(jià)格手段成為競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，促銷、打折等讓利于消費(fèi)者的行為成為各百貨公司爭(zhēng)奪客戶的重要手段，這導(dǎo)致了企業(yè)利潤(rùn)的削弱。

其五，伴隨互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)的發(fā)展，以網(wǎng)購(gòu)為代表的新型業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，網(wǎng)購(gòu)以其低廉的成本和價(jià)格對(duì)傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)構(gòu)成巨大沖擊：電子商務(wù)對(duì)百貨業(yè)的影響巨大。據(jù)東莞市零售行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)梁仲華提供的數(shù)據(jù)：“2005年我國(guó)網(wǎng)民僅有1.7億人；2012年已達(dá)到5.35億人，占中國(guó)人口的40%以上。而相應(yīng)地，2005年網(wǎng)上交易7400億元，2012年則達(dá)到9.88萬(wàn)億元的交易規(guī)模?！边@對(duì)傳統(tǒng)百貨構(gòu)成較大替代效應(yīng)。

其六，百貨業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用成本的大幅驟升，進(jìn)入2010年以后，我國(guó)人口紅利效應(yīng)逐步退去，人力成本急劇上升，地皮價(jià)格大幅上漲，導(dǎo)致百貨行業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本由于這些費(fèi)用的大幅上漲而遭受空前的壓力。

百貨業(yè)將陷入中長(zhǎng)期衰退

2012年由于電子商務(wù)的大行其道、全國(guó)大量的購(gòu)物中心投入市場(chǎng)、百貨店自身運(yùn)營(yíng)成本大幅上升，尤其是其生存空間被購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體強(qiáng)力擠壓，國(guó)內(nèi)百貨業(yè)已步履維艱，瀕臨生死關(guān)頭，部分百貨店已不堪重負(fù)選擇了關(guān)閉。筆者認(rèn)為，基于國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的開發(fā)與西方由零售商主導(dǎo)開發(fā)不同，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心基本均由地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)，基于購(gòu)物中心具有商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性，且可作為長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)持有的巨大增值潛力，因此，購(gòu)物中心的發(fā)展勢(shì)頭異常迅猛。

就單體而言，百貨店主要采取聯(lián)營(yíng)模式，團(tuán)隊(duì)要參與到經(jīng)營(yíng)層面，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理；而購(gòu)物中心則輕松很多，因?yàn)槭浅鲎馍啼伒哪Ｊ剑瑘F(tuán)隊(duì)只要做好物業(yè)，其他工作幾乎都由品牌商自己去經(jīng)營(yíng)。由于二者經(jīng)營(yíng)模式的不同，百貨店不可能在開店速度上與購(gòu)物中心同日而語(yǔ)，因此，這個(gè)擠壓是長(zhǎng)期的。筆者認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較高的資產(chǎn)回報(bào)率是吸引投資的最主要原因，而百貨店相較之下則屬于“微利行業(yè)”，未來(lái)難以通過(guò)快速開店來(lái)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

2012年上市百貨公司披露的報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，其盈利能力早已不復(fù)從前，綜合毛利潤(rùn)從10年前的30%下降至如今的不到15%。據(jù)瑞銀的報(bào)告，2012年百貨店內(nèi)人流量開始負(fù)增長(zhǎng)，百貨業(yè)正步入一個(gè)新的歷史轉(zhuǎn)折時(shí)期。瑞銀的消費(fèi)品行業(yè)報(bào)告是基于跟蹤58家百貨零售企業(yè)，計(jì)算每一家平均1平方米所產(chǎn)生的利潤(rùn)而進(jìn)行分析。

報(bào)告分析師指出，2012年百貨業(yè)普遍出現(xiàn)店內(nèi)人流量負(fù)增長(zhǎng)，主要來(lái)自非零售占比較高的集各種美食餐飲、溜冰場(chǎng)、影院等新型業(yè)態(tài)購(gòu)物中心與城市綜合體的出現(xiàn)分流了傳統(tǒng)百貨店的客流。

以北京為例，在北京的十大傳統(tǒng)商圈中，百貨店一度處于霸主地位。20年前，王府井百貨大樓在北京人氣最旺的“金街”中扮演著無(wú)可替代的角色。現(xiàn)王府井商圈早已不是王府井百貨在唱獨(dú)角戲，東方新天地、北京apm等購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體不斷為消費(fèi)者帶來(lái)新奇的購(gòu)物體驗(yàn)。

百貨業(yè)距真正的倒閉潮還有多遠(yuǎn)

回首百貨店從誕生到今天幾十年的發(fā)展之路，百貨店的經(jīng)營(yíng)模式從以自營(yíng)為主導(dǎo)，到如今千店一面的聯(lián)營(yíng)模式，讓曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的國(guó)內(nèi)諸多百貨業(yè)已陷入瀕臨倒閉的尷尬境地。

國(guó)內(nèi)百貨業(yè)自2003年到2011年，迎來(lái)了近10年的黃金發(fā)展期，但從去年開始，受多年同質(zhì)化、行業(yè)多渠道擠壓等影響，百貨業(yè)越來(lái)越少提及，取而代之的是具有更大體量、更強(qiáng)聚客能量的“購(gòu)物中心”“城市綜合體”，“百貨店”這個(gè)曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)正逐漸離我們遠(yuǎn)去。

與之形成鮮明對(duì)比的是深圳萬(wàn)象城首層商鋪?zhàn)饨鹕蠞q趨勢(shì)漸顯，“萬(wàn)象城首層租金最高達(dá)到4000元/平方米”，即一個(gè)50平方米的店鋪，一個(gè)月租金約20萬(wàn)元。從消費(fèi)者的視角來(lái)看，“購(gòu)物中心”無(wú)疑相當(dāng)于一個(gè)升級(jí)版的百貨店，在滿足消費(fèi)者購(gòu)物需求的基礎(chǔ)上，大面積地增加了餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、觀光等非零售功能，聚客能力更強(qiáng)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則除了購(gòu)物之外，甚至增加了近50%的非零售業(yè)態(tài)，如萬(wàn)達(dá)院線、量販?zhǔn)終TV、電玩城、健身會(huì)所、真冰滑冰場(chǎng)等非零售配套設(shè)施。

曾經(jīng)一度奉為寶典的“聯(lián)營(yíng)模式”為國(guó)內(nèi)百貨業(yè)也曾創(chuàng)下輝煌，真可謂“成也蕭何敗也蕭何”，但也助長(zhǎng)了國(guó)內(nèi)百貨業(yè)的經(jīng)營(yíng)者們不重視商品經(jīng)營(yíng)，逐漸淪為“二房東”的事實(shí)，如今導(dǎo)致百貨業(yè)整體經(jīng)營(yíng)核心技術(shù)喪失與商業(yè)功能退化。多年來(lái)，百貨業(yè)陷入同質(zhì)化的泥潭而不能自撥，“服務(wù)集約型”業(yè)態(tài)特征弱化和變異，必然帶來(lái)盈利空間和業(yè)務(wù)空間縮窄、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大等問(wèn)題和弊端。所以，筆者認(rèn)為，有遠(yuǎn)見的國(guó)內(nèi)百貨業(yè)為避免全軍覆沒(méi)，須冷靜地、系統(tǒng)地理性思考未來(lái)如何向更加科學(xué)、均衡、合理的業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。

隨著國(guó)內(nèi)城市化的持續(xù)快速推進(jìn)，房地產(chǎn)的增值使購(gòu)物中心業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，購(gòu)物中心迅速落成，在北京王府井、西單、崇文門等十大傳統(tǒng)商圈陸續(xù)有20家購(gòu)物中心進(jìn)駐，單體百貨的生存空間正在被蠶食、擠壓。

篇7

世博理念、世博精神和世博經(jīng)驗(yàn)成為上海推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧的新優(yōu)勢(shì)。

一、世博精神續(xù)傳承 跨越突破顯亮點(diǎn)

隨著世博會(huì)的順利落幕，世界的目光著眼于后世博的開發(fā)。精心謀劃好后世博開發(fā)這篇大文章，發(fā)揮后續(xù)效應(yīng)，是值得我們研究和深思的課題。今天，中國(guó)在國(guó)際上的影響力不斷提升，我們應(yīng)努力將其打造成主題突出、功能完備、品質(zhì)高雅、配套完善和品牌優(yōu)勢(shì)突出時(shí)代前沿的城市生活新空間，到2020年，為上海建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)和經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市做出探索與實(shí)踐。

我國(guó)“十二五”旅游發(fā)展規(guī)劃綱要中提到旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)到2015 年要達(dá)到33.1 億人次，年均增長(zhǎng)率為9%。國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)到1.9 萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率為11%。入境旅游達(dá)到1.53 億人次，年均增長(zhǎng)率為3%。入境過(guò)夜旅游者人數(shù)達(dá)到6630 萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)率為4%。外國(guó)人入境旅游者人數(shù)達(dá)到3115 萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)率為4.5%。旅游外匯收入達(dá)到549 億美元，年均增長(zhǎng)率為5%。出境旅游人數(shù)達(dá)到8375 萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)率為10%。旅游業(yè)總收入達(dá)到2.3 萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率為10%。居民出游率達(dá)到2.25%。旅游業(yè)新增就業(yè)人數(shù)達(dá)到1525萬(wàn)人，每年新增旅游就業(yè)70 萬(wàn)人。旅游業(yè)增加值占全國(guó)GDP 的比重提高到4.5%，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到12%，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的比例達(dá)到10%。

上?！冬F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》對(duì)本市發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)提出新的要求：從完善功能、集聚人氣和營(yíng)造氛圍出發(fā)，以入駐企業(yè)的共性需求為導(dǎo)向，合理配置商務(wù)、商業(yè)、文化、休閑、會(huì)展、餐飲、娛樂(lè)、住宿等功能，推動(dòng)集聚區(qū)配套設(shè)施的完善，提升綜合服務(wù)功能。到“十二五”期末，集聚區(qū)基本形成“定位科學(xué)、特色鮮明、功能完善”的發(fā)展格局，成為發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)、提升城市功能的功能型區(qū)域；促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的創(chuàng)新型區(qū)域；廣泛應(yīng)用新一代信息技術(shù)的智慧型區(qū)域；以及具有示范引領(lǐng)作用的低碳型區(qū)域。特別是可依托虹橋綜合交通樞紐建設(shè)和世博園區(qū)的開發(fā)利用，突出高端商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)等業(yè)態(tài)功能。要求到2015年末，在原有認(rèn)定的20個(gè)集聚區(qū)基礎(chǔ)上，結(jié)合后世博發(fā)展、虹橋商務(wù)區(qū)和郊區(qū)新城建設(shè)，全市將新增浦東新區(qū)世博園區(qū)會(huì)展商務(wù)等五個(gè)集聚區(qū)，使現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)數(shù)量達(dá)到25個(gè)。

根據(jù)國(guó)家和上海的二個(gè)“十二五”規(guī)劃和《世博會(huì)地區(qū)B 片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》方案，將原世博園區(qū)打造成大型企業(yè)的全球或地區(qū)性總部集聚地、國(guó)際文化交流中心以及國(guó)際機(jī)構(gòu)的匯聚地，相對(duì)于陸家嘴—外灘的金融商貿(mào)功能，更多地發(fā)揮貿(mào)易文化展示的優(yōu)勢(shì)，形成貿(mào)易、文化、展示的核心功能和文化博覽、創(chuàng)意、總部商務(wù)、高端會(huì)展、旅游休閑和生態(tài)人居為一體的上海21世紀(jì)標(biāo)志性公共活動(dòng)中心以及功能多元、空間獨(dú)特、環(huán)境宜人、交通便捷，體現(xiàn)低碳、創(chuàng)新，富有活力和吸引力的世界級(jí)新地標(biāo)，這將是后世博綜合體項(xiàng)目的最新定位。

二、優(yōu)化功能巧布局 空間創(chuàng)意明定位

規(guī)劃開發(fā)定位為五大片區(qū)：區(qū)是總部經(jīng)濟(jì)，B片區(qū)是央企總部聚集區(qū)，C片區(qū)是拓展區(qū)，為城市可持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間，D片區(qū)是企業(yè)館片區(qū)，E片區(qū)是城市最佳實(shí)踐區(qū)，為“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地標(biāo)”。形成“五區(qū)一帶”的功能結(jié)構(gòu)，包括：文化博覽區(qū)、城市最佳實(shí)踐區(qū)、國(guó)際社區(qū)、會(huì)展及其商務(wù)區(qū)、后灘拓展區(qū)及濱江生態(tài)休閑景觀帶。

一是文化博覽區(qū)，結(jié)合江南造船廠整體工業(yè)文化遺產(chǎn)保護(hù)保留，形成能夠引領(lǐng)全市文化發(fā)展，國(guó)內(nèi)頂尖、世界一流的博覽文化聚集區(qū)。

二是城市最佳實(shí)踐區(qū)，結(jié)合城市最佳實(shí)踐區(qū)建筑、空間保留與城市理念傳承，圍繞全球廣場(chǎng)，塑造集創(chuàng)意設(shè)計(jì)、交流展示、產(chǎn)品體驗(yàn)等為一體，具有世博特征和上海特色的文化創(chuàng)意街區(qū)。

三是國(guó)際社區(qū)，延續(xù)世博村功能，發(fā)展生態(tài)居住，完善各項(xiàng)生活與工作配套服務(wù)，打造具有國(guó)際文化內(nèi)涵和多元生活方式的國(guó)際社區(qū)。

四是會(huì)展及其商務(wù)區(qū)，結(jié)合一軸四館改造利用，以中國(guó)館為核心，完善會(huì)展配套服務(wù)及商務(wù)功能，形成國(guó)際會(huì)展及其商務(wù)集聚區(qū)。

五是后灘拓展區(qū)，為城市可持續(xù)發(fā)展預(yù)留戰(zhàn)略空間。

“展館再利用”演繹為“園區(qū)再創(chuàng)意”，規(guī)劃利用的永久性建筑原一軸四館地區(qū)將變身為會(huì)展與商務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高端商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、旅游會(huì)展三大板塊，吸引國(guó)際性組織和機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司地區(qū)總部、國(guó)內(nèi)大企業(yè)總部集聚、形成低碳生態(tài)的文化交流和公共活動(dòng)中心、新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。會(huì)展及其商務(wù)區(qū)位于世博會(huì)一軸四館的核心區(qū)域，用地面積約1.94平方公里，規(guī)劃建筑面積約240萬(wàn)平方米。規(guī)劃形成以會(huì)展及商務(wù)為核心功能的綜合性城市公共活動(dòng)區(qū)。真正實(shí)現(xiàn)依托“世博效應(yīng)”，結(jié)合上海對(duì)外文化交流、商務(wù)服務(wù)設(shè)施的需要，通過(guò)土地再次開發(fā)，把世博園區(qū)發(fā)展為上海未來(lái)的國(guó)際文化、外事、商務(wù)和旅游休閑的綜合功能區(qū)域，同時(shí)配套建設(shè)酒店、辦公樓，呼應(yīng)上海世博會(huì)的主題：城市，讓生活更美好。

三、群星薈萃創(chuàng)文明 黃金高地新地標(biāo)

為了更好地延續(xù)世博精神，昔日世博園區(qū)的美食廣場(chǎng)將變身為一個(gè)世博綜合體。其總用地面積為4.79萬(wàn)平方米，總建筑面積32.4737萬(wàn)平方米。其中地上面積約19萬(wàn)平方米，由酒店、辦公樓、商業(yè)等組成，地下三層結(jié)構(gòu)，滿足現(xiàn)有及未來(lái)各種展覽及活動(dòng)的需要，迎合市場(chǎng)對(duì)文化和會(huì)議的需求，帶動(dòng)世博后續(xù)開發(fā)和周邊區(qū)域的繁榮。預(yù)計(jì)建成后將提供總共1000多間套住宿、辦公及近3萬(wàn)平方的花園商業(yè)街，綜合零售商業(yè)和配套商務(wù)服務(wù)設(shè)施，滿足周邊的會(huì)議、展覽、演出和企業(yè)總部商務(wù)等配套服務(wù)的需要，也是滿足《上海市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》推動(dòng)集聚區(qū)配套設(shè)施的完善，提升綜合服務(wù)功能的需要，為這一地區(qū)帶來(lái)街區(qū)式舒適的購(gòu)物休閑體驗(yàn)。

世博綜合體的建設(shè)旨在為入駐世博會(huì)的區(qū)和B片區(qū)的央企總部、金融等企業(yè)及周邊會(huì)議、展覽、演出提供主要配套的設(shè)施及服務(wù)。同時(shí)提升和完善世博會(huì)后該區(qū)域的開發(fā)品質(zhì)和功能定位，建成后將成為該地區(qū)首個(gè)成系統(tǒng)的城市集酒店、辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、休閑、交通等綜合功能為一體的城市綜合體項(xiàng)目，成為黃浦江畔新的城市地標(biāo)。

世博綜合體從一開始，就立足于高起點(diǎn)設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)要求，在規(guī)模定位、功能策劃和建筑空間等各方面都為以后酒店開幕運(yùn)營(yíng)蓄積力量、打?qū)嵒A(chǔ)。就以往的商業(yè)樓經(jīng)營(yíng)成敗因素：皆取決于地理位置。而近年來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)愈加多元，愈加融合，位置固然很重要，其周邊的布局和獨(dú)特的設(shè)計(jì)同樣很重要。所以項(xiàng)目的定位、設(shè)計(jì)及后續(xù)的管理、運(yùn)營(yíng)等需要全過(guò)程把好關(guān)。

世博綜合于整個(gè)后世博再開發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的中心位置，臨近多個(gè)世博會(huì)議設(shè)施，四周分別為世博軸、世博主題館，央企聚集區(qū)，世博中心。東側(cè)為世博軸，世博軸將改造從原來(lái)的交通綜合設(shè)施嬗變成集商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)和展示為一體的大型商業(yè)綜合體，商業(yè)面積15萬(wàn)平方米，為周邊提供交通、休閑、餐飲、娛樂(lè)等配套服務(wù)。南面是世博主題館，世博主題館將轉(zhuǎn)為標(biāo)準(zhǔn)展覽場(chǎng)館，上海大型展覽場(chǎng)地之一，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，可舉辦各類專業(yè)展會(huì)，與周邊設(shè)施共同打造以展覽、會(huì)議、活動(dòng)和住宿為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。東南側(cè)是標(biāo)志性的中華藝術(shù)宮，由原中國(guó)館改造，建筑面積16.7萬(wàn)平方米，展示面積6萬(wàn)平方米。已于去年10月正式開館；西面是央企總部聚集區(qū)，央企聚集區(qū)將發(fā)展成為環(huán)境宜人、交通便捷、低碳環(huán)保，具有活力的知名企業(yè)總部聚集區(qū)和國(guó)際一流的商務(wù)街區(qū)，成為促進(jìn)上海城市功能轉(zhuǎn)型和中心城區(qū)功能深化提升的重要功能載體。截止2012年底，已有寶鋼集團(tuán)、中國(guó)商用飛機(jī)公司、國(guó)家電網(wǎng)、中國(guó)華能集團(tuán)、中國(guó)華電集團(tuán)、中國(guó)鋁業(yè)公司等13家央企簽約入駐。其中中國(guó)商飛，中國(guó)中化集團(tuán)，中國(guó)外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)三家央企總部開工建設(shè)，將于2016年基本建成并投入使用。未來(lái)，這里將建成28幢錯(cuò)落有致、低碳環(huán)保的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)總部集聚樓宇，滿足35萬(wàn)高級(jí)白領(lǐng)在此辦公，成為上海頂級(jí)國(guó)際商務(wù)社區(qū)。北面是世博中心，該中心將永久保留并轉(zhuǎn)型成為國(guó)際一流的會(huì)議中心、國(guó)家級(jí)會(huì)議中心，建筑面積14萬(wàn)平方米，不僅能承擔(dān)大中型國(guó)際會(huì)議、宴會(huì)和活動(dòng)，還能承擔(dān)上海各類政務(wù)會(huì)議。東北側(cè)是梅賽德斯-奔馳文化中心，上海頂級(jí)文化演出場(chǎng)所，擁有1.8萬(wàn)個(gè)座位，滿足現(xiàn)有及未來(lái)各種展覽及活動(dòng)的需要，為推動(dòng)上海市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展起到積極作用。

四、遠(yuǎn)航再起錨 乘風(fēng)破浪園美夢(mèng)

世博綜合體將傳承世博理念，吸收當(dāng)今世界上最新的成果，樹立起中國(guó)乃至世界建筑業(yè)的行業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。在設(shè)計(jì)中更是以生態(tài)環(huán)保的理念作為環(huán)境建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以綠色建筑的要求作為建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以健康舒適且符合節(jié)能減排的空調(diào)技術(shù)作為建筑空調(diào)系統(tǒng)冷熱源選擇標(biāo)準(zhǔn)，按國(guó)家綠色三星類建筑要求建設(shè)。采用屋頂綠化。屋頂綠化技術(shù)能夠節(jié)約土地，增加綠化面積，改善屋頂和墻壁的保溫隔熱效果，降低熱效應(yīng)，調(diào)節(jié)微氣候。自然通風(fēng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，通過(guò)采用自然通風(fēng)，提高室內(nèi)舒適度，降低建筑耗能，起到在過(guò)渡季節(jié)取代空調(diào)的作用。自然采光設(shè)計(jì)，采用導(dǎo)光管自然采光技術(shù)將室外的自然光引入地下空間，改善室內(nèi)照明質(zhì)量和自然光利用效果，起到很好的節(jié)能效果。專業(yè)的物業(yè)管理，合理、科學(xué)、高效的管理制度貫穿于建筑全生命周期，從而降低維護(hù)運(yùn)行費(fèi)用，提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的節(jié)能效果，成為綠色建筑的典范。同時(shí)還提倡與自然和諧共生，安全、環(huán)保、低碳，為使用者提供健康、高效的使用空間，成為智能建筑的典范。該項(xiàng)目以“數(shù)字化、自動(dòng)化系統(tǒng)管理，實(shí)現(xiàn)綠色、環(huán)保、節(jié)能”為重點(diǎn)發(fā)展方向，突出“產(chǎn)品技術(shù)的專業(yè)化、多元化、個(gè)性化研究”，集“辦公、商務(wù)、多媒體會(huì)議系統(tǒng)、展示交流、安防、監(jiān)控系統(tǒng)等全系列智能配套設(shè)備”于一體，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)程、施工過(guò)程和運(yùn)營(yíng)過(guò)程的智能化、一體化管理，打造智能建筑典范區(qū)域。

隨著上海國(guó)際化進(jìn)程的加快，第三產(chǎn)業(yè)愈趨成熟，不斷開拓、不斷創(chuàng)新、不斷進(jìn)取，這已成為我們探索與國(guó)際接軌的重要課題。世博綜合體將按照“一流設(shè)計(jì)、一流建筑、一流管理、最后達(dá)到一流效益”的要求，為迎接上海旅游業(yè)的大發(fā)展，承擔(dān)其區(qū)域會(huì)展、商務(wù)聚集區(qū)旅游及商務(wù)住宿、餐飲、購(gòu)物等功能。也是實(shí)現(xiàn)加快上海旅游業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、功能完善、空間重塑的發(fā)展，打造上海建設(shè)世界著名旅游城市的需要。

世博綜合體由國(guó)際著名酒店設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，委托專業(yè)管理公司管理。首先從建筑角度著手，定位、設(shè)計(jì)方案等思路超前，其次從客戶角度而言，選材、功能配套等理念超前，從運(yùn)營(yíng)角度思考，管理、預(yù)留空間等可持續(xù)發(fā)展。讓消費(fèi)客人無(wú)時(shí)不刻的感受到高雅、優(yōu)美的建筑外觀；舒適、溫馨的配套環(huán)境，規(guī)范、個(gè)性的管理服務(wù)。使之整個(gè)綜合體在未來(lái)10年乃至更長(zhǎng)久的時(shí)間內(nèi)能立于不敗之地。

篇8

【關(guān)鍵詞】 單體項(xiàng)目易損性 隱性風(fēng)險(xiǎn) 落雷密度影響 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

0 引言

針對(duì)選址綜合體中單體項(xiàng)目易損性及高層建筑對(duì)雷擊概率和落雷密度影響，從幾個(gè)方面說(shuō)明如何科學(xué)進(jìn)行擬建城市綜合體的雷電災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

1 概況

位于廊坊市安次區(qū)，是一個(gè)中高端商業(yè)兼住宅小區(qū)，規(guī)劃用地面積為105535平米，總建筑面積32.6萬(wàn)平米。小區(qū)東南方向?yàn)?層花園洋房，西側(cè)為24層高層住宅建筑，北側(cè)為商業(yè)綜合體及一棟60米高的酒店式公寓、一棟SOHO公寓。

1.1 現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)采集

（1）用G3系列GPS定位儀在綜合體所在地采集的地理位置參數(shù)為E116.7°N39.49°

（2）采用四極法對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的土壤電阻率進(jìn)行了測(cè)量，得出在深度4m及5m范圍內(nèi)，不同方向土壤電阻率測(cè)量結(jié)果相差較小，可作為項(xiàng)目擬建場(chǎng)地水平方向?yàn)榫鶆蛲寥?。此外?duì)項(xiàng)目《工程地質(zhì)勘察報(bào)告》進(jìn)行調(diào)閱，可知項(xiàng)目所在地20m深度內(nèi)土壤主要為粉土及粉粘土，土壤電阻率基本相同，垂直方向上土壤較為均一。

（3）項(xiàng)目所在地大氣雷電環(huán)境。該項(xiàng)目為中心，9×9公里范圍內(nèi)2006-2011年該區(qū)域閃電總數(shù)為984次，其中正閃61次，最大電流強(qiáng)度為219kA；負(fù)閃923次，最大電流強(qiáng)度為-142.2kA。該區(qū)域落雷密度為3.11。

全省雷電活動(dòng)覆蓋8個(gè)月，6-8月雷電活動(dòng)頻繁，1-2月、11-12月無(wú)閃電活動(dòng)。其中，正地閃強(qiáng)度的月際變化大于負(fù)地閃，月正地閃強(qiáng)度最強(qiáng)（210.6kA，10月）與月最弱（30.7kA，5月）相差179.9kA，負(fù)地閃月強(qiáng)度最強(qiáng)（-55.41kA，9月）與最弱月（-33.49kA，5月）相差21.92kA。

1.2 圖紙信息采集及已設(shè)計(jì)防雷措施

該集合體已設(shè)計(jì)防雷措施，以建筑物基礎(chǔ)鋼筋作為格柵形空間屏蔽，屏蔽體最大孔洞為建筑物門窗。對(duì)雷擊建筑物及雷擊臨近建筑物，建筑物內(nèi)磁場(chǎng)強(qiáng)度進(jìn)行計(jì)算，得以下結(jié)論：

對(duì)門窗不做其它處理的情況下，在空間屏蔽有效保護(hù)范圍內(nèi)，計(jì)算機(jī)有永久性損壞的可能性。為有效減少建筑物內(nèi)可能的雷擊磁場(chǎng)強(qiáng)度，保證內(nèi)部電子信息系統(tǒng)防雷安全，可對(duì)門窗作適當(dāng)處理，處格柵寬度小于0.34m。

2 雷電電磁環(huán)境評(píng)估

2.1 項(xiàng)目建筑物遭直擊雷時(shí)內(nèi)部磁場(chǎng)影響分析

2.1.1 距離屏蔽體安全距離

根據(jù)鋼材料格柵形大空間屏蔽的屏蔽系數(shù)計(jì)算公式計(jì)算出首次雷擊屏蔽系數(shù)為SF=8.9和后續(xù)雷擊或首次負(fù)極性雷擊屏蔽系數(shù)為SF=10.6，進(jìn)而計(jì)算出安全距離首次雷擊，，后續(xù)雷擊或首次負(fù)極性雷擊，。

2.1.2 可產(chǎn)生最大磁場(chǎng)強(qiáng)度

根據(jù)公式：計(jì)算出屏蔽體保護(hù)的最大磁場(chǎng)強(qiáng)度H1=1385A/m。

2.1.3 磁場(chǎng)強(qiáng)度危險(xiǎn)性分析

根據(jù)公式：（T）由最大磁場(chǎng)強(qiáng)度H1= 1385A/m，計(jì)算出最大磁感應(yīng)強(qiáng)度B=1.73×10-3T。對(duì)具微電子元件的計(jì)算機(jī)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明，當(dāng)雷電活動(dòng)時(shí)，磁感應(yīng)強(qiáng)度達(dá)到0.07Gs（7×10-6T），無(wú)屏蔽的計(jì)算機(jī)發(fā)生誤動(dòng)作，當(dāng)磁感應(yīng)強(qiáng)度超過(guò)2.4Gs（2.4×10-4T）時(shí)，計(jì)算機(jī)將發(fā)生永久性損壞。項(xiàng)目建筑物最大磁感應(yīng)強(qiáng)度>2.4Gs，雷電發(fā)生時(shí)，距離樓頂及墻面均為2.65m處計(jì)算機(jī)可能發(fā)生永久性損壞[1]。要使磁場(chǎng)強(qiáng)度最強(qiáng)點(diǎn)計(jì)算機(jī)都不發(fā)生永久性損壞，對(duì)格柵形屏蔽體網(wǎng)格寬度進(jìn)行計(jì)算，即B=2.4×10-4T，此時(shí)H=191A/m、dr=2.65m、dw=2.65m、KH=0.01（），計(jì)算得=0.34m。即格柵形屏蔽網(wǎng)寬度小于0.34m，距離屏蔽頂、屏蔽壁2.65m內(nèi)，雷電電磁脈沖不至引起計(jì)算機(jī)永久性損壞。隨著科技的不斷發(fā)展，電子信息系統(tǒng)敏感性越來(lái)越高，即使在安全距離內(nèi)，上述計(jì)算值也不能保證絕對(duì)保護(hù)，應(yīng)采取安裝SPD等其他措施保證電子設(shè)施防雷安全。

2.2 建筑物遭雷擊時(shí)對(duì)周圍建筑的影響

當(dāng)項(xiàng)目中一棟建筑遭受直接雷擊時(shí)，不僅對(duì)自身造成電磁影響，周邊建筑物也將受到電磁干擾，對(duì)與建筑物水平距離最近的建筑物進(jìn)行磁場(chǎng)強(qiáng)度計(jì)算，分析建筑物遭雷擊時(shí)對(duì)周圍建筑的影響[2]。取最小水平距離為20m進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)公式，計(jì)算得H0=1743（A/m）。對(duì)于LPZ1區(qū)內(nèi)磁場(chǎng)H1，根據(jù)公式進(jìn)行計(jì)算。W=2.5m、r=0.006m時(shí)首次雷擊屏蔽系數(shù)為SF=8.9；后續(xù)雷擊或首次負(fù)極性雷擊屏蔽系數(shù)為SF=10.6計(jì)算得H1=625.8A/m。W=0.34m、r=0.006m時(shí)首次雷擊屏蔽系數(shù)為SF=8.9；后續(xù)雷擊或首次負(fù)極性雷擊屏蔽系數(shù)為SF=10.6計(jì)算得H1=85A/m小于永久損壞臨界值191A/m。

3 雷擊易損性分析

集住宅、商務(wù)、學(xué)校為一體的城市綜合體，設(shè)施齊全、高樓密布、人員密集，其高聳突出的建筑物及四通八達(dá)的管道線路都增加了雷電災(zāi)害的可能性。雷電主要的危害形式有：雷電直接擊中，由于熱效應(yīng)、機(jī)械效應(yīng)導(dǎo)致物理?yè)p害；雷擊點(diǎn)及雷電流泄流通道附近，強(qiáng)大的雷電過(guò)電壓導(dǎo)致接觸電壓、跨步電壓、旁側(cè)閃絡(luò)；雷電過(guò)電壓導(dǎo)致電氣電子系統(tǒng)失效[3]。

4 電氣電子系統(tǒng)電涌防護(hù)等級(jí)

綜合體內(nèi)預(yù)安裝電子信息系統(tǒng)的建筑物，應(yīng)進(jìn)行更有效電氣電子系統(tǒng)的雷擊電涌防護(hù)等級(jí)評(píng)估[4]。這里采用GB50343-2012規(guī)定的相關(guān)條款進(jìn)行計(jì)算分析，選擇其中最高建筑物作為典型評(píng)估對(duì)象進(jìn)行計(jì)算，評(píng)估過(guò)程如下：

4.1 建筑物及入戶服務(wù)設(shè)施年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)（N）的計(jì)算

4.1.1 建筑物年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)

建筑物年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)N1可按公式：（次/a）并應(yīng)用作圖法進(jìn)行計(jì)算Ae=4.35×10-2，N1=0.14。

4.1.2 入戶設(shè)施年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)

入戶設(shè)施年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)N2可根據(jù)公式，求得N2=6.22次。

4.1.3 建筑物及入戶設(shè)施年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)N

N=N1+N2=6.36

4.2 可接受的最大年平均雷擊次數(shù)NC的計(jì)算

因直擊雷和雷電電磁脈沖引起電子信息設(shè)備損壞的可接受的最大年平均雷擊次數(shù)NC按公式，計(jì)算得Nc=0.116

4.3 攔截效率及信息系統(tǒng)分級(jí)

按照公式計(jì)算防雷裝置的攔截效率E。E=0.982 >0.98根據(jù)以上計(jì)算，6、8#樓電子系統(tǒng)防護(hù)等級(jí)應(yīng)按A級(jí)設(shè)防，可采用3-4級(jí)浪涌保護(hù)器進(jìn)行防護(hù)。對(duì)上述計(jì)算進(jìn)行分析，其它建筑物與6、8#樓配電形式相同，僅建筑物規(guī)模不同。計(jì)算時(shí)，建筑物年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)不同，入戶服務(wù)設(shè)施年預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)相同，Nc相同。取N1=0，計(jì)算得E=0.981>0.98

N1越大，E越大。故綜合體建筑物電子系統(tǒng)均應(yīng)按A級(jí)設(shè)防，可采用3-4級(jí)浪涌保護(hù)器進(jìn)行防護(hù)。

5 綜合體項(xiàng)目雷電災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算

綜合體內(nèi)含項(xiàng)目較多，應(yīng)按使用性質(zhì)、建筑特征，劃分區(qū)域進(jìn)行計(jì)算，并針對(duì)區(qū)域中典型建筑進(jìn)行具體風(fēng)險(xiǎn)估算。其中包括1#、3#、11#、15#樓人員生命損失評(píng)估、雷電閃擊次數(shù)計(jì)算、雷擊損害概率計(jì)算、損失量的評(píng)估、雷擊風(fēng)險(xiǎn)分量計(jì)算、風(fēng)險(xiǎn)組成及計(jì)算等，分別列表、畫圖，進(jìn)行了相關(guān)統(tǒng)計(jì)計(jì)算。

5.1 防護(hù)措施確定

根據(jù)計(jì)算結(jié)果得雷擊建筑物及服務(wù)設(shè)施導(dǎo)致物理?yè)p害的風(fēng)險(xiǎn)值較大，應(yīng)采取提高建筑物防雷等級(jí)，安裝SPD等措施降低風(fēng)險(xiǎn)，具體措施如下：

建筑物防雷：建筑物應(yīng)按第二類防雷建筑物進(jìn)行防護(hù)設(shè)計(jì)；

電子信息系統(tǒng)防雷：根據(jù)前文對(duì)電子信息系統(tǒng)防護(hù)等級(jí)計(jì)算，應(yīng)安裝三級(jí)SPD。

5.2 完善防護(hù)設(shè)計(jì)后雷擊風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算

根據(jù)損害概率取值表計(jì)算得， 雷電防護(hù)措施有效。

6 結(jié)語(yǔ)

城市大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目集商業(yè)、辦公、居住、餐飲等功能為一體，且相互依存，人員密集，現(xiàn)代化水平高，運(yùn)行維護(hù)高度依賴電子信息系統(tǒng)。一旦發(fā)生雷電災(zāi)害，不但正常功能可能受影響，還可能造成設(shè)備損毀甚至人員傷亡，后果非常嚴(yán)重。

通過(guò)先分區(qū)后綜合和單體分析相結(jié)合的方法，考慮綜合體項(xiàng)目電子系統(tǒng)的敏感性，增加了電子信息系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分析及雷電電磁環(huán)境的分析；考慮人員密集性增加了廣場(chǎng)跨步電壓危險(xiǎn)性分析，同時(shí)，增加了接體系統(tǒng)接地電阻及腐蝕程度的研究分析，同時(shí)提出多項(xiàng)切實(shí)可行的改進(jìn)建議。希望可以為日益增多的大型城市綜合體項(xiàng)目本身的防雷安全提出相關(guān)改進(jìn)建議和設(shè)計(jì)依據(jù)，也可以為人員密集公共場(chǎng)所的防雷安全工作提供有益的參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)建筑學(xué)會(huì)建筑電氣分會(huì).電磁兼容與防雷接地[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010.

[2]梅衛(wèi)群，江燕如.建筑防雷工程與設(shè)計(jì)（第二版）[M].北京：氣象出版社，2006.

篇9

文/中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所副所長(zhǎng)、博導(dǎo)荊林波

價(jià)格上升壓力增大

考慮到全球處于通脹的狀況，最近的中東亂局和日本的核輻射，估計(jì)石油價(jià)格會(huì)震蕩。同時(shí)，國(guó)內(nèi)的資源價(jià)格改革、勞動(dòng)力成本上升、異常天氣不確定性，都會(huì)對(duì)CPI帶來(lái)影響。

特別是流動(dòng)性過(guò)剩以及對(duì)人民幣升值預(yù)期所帶來(lái)的熱錢投機(jī)以及翹尾因素等都會(huì)對(duì)今年的CPI帶來(lái)較大影響。

綜合分析，我們認(rèn)為，我國(guó)2011年價(jià)格上升壓力會(huì)有所增大。我們不僅僅面臨著來(lái)自國(guó)際輸入性的通貨膨脹壓力，而且我們面臨著國(guó)內(nèi)成本推動(dòng)型的通貨膨脹的壓力。我們預(yù)計(jì)，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅將超過(guò)2010年，在4%左右，若上漲動(dòng)力過(guò)強(qiáng)，漲幅甚至可能超過(guò)4.5%。

80后的消費(fèi)給力商業(yè)

CPI對(duì)不同的消費(fèi)者的影響程度不一樣。如果籠統(tǒng)地討論擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，那么很難把國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求問(wèn)題解決透徹，這是因?yàn)椋?/p>

首先，我國(guó)地區(qū)發(fā)展極其不平衡，東部、中部與西部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，決定了這些地區(qū)之間的消費(fèi)差異。目前，我們初步測(cè)算，東部地區(qū)城鎮(zhèn)居民與中西部地區(qū)城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)總額差異在1.4~1.5倍之間，而東部地區(qū)農(nóng)村居民與中西部地區(qū)農(nóng)村居民的消費(fèi)總額差異在1.6~1.9倍之間。即使同屬于發(fā)達(dá)地區(qū)，不同消費(fèi)文化不同，也存在著消費(fèi)差異。韓國(guó)LG經(jīng)濟(jì)研究院在題為《了解中國(guó)地區(qū)文化就會(huì)百戰(zhàn)百勝》的報(bào)告中指出，中國(guó)不同城市的文化特點(diǎn)和消費(fèi)心理有很大差異。

其次，我國(guó)不同階層的消費(fèi)差異日益明顯。無(wú)論是按照中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)所的十個(gè)階層劃分，還是按照人們生活中對(duì)階層的理解，不同階層之間的消費(fèi)差異已經(jīng)十分明顯。這種消費(fèi)差異顯然與收入緊密相關(guān)。中國(guó)大陸150萬(wàn)個(gè)家庭占有全國(guó)財(cái)富的70%，而在發(fā)達(dá)國(guó)家，一般情況下是5%的家庭占有50%至60%的財(cái)富，中國(guó)已經(jīng)成為財(cái)富最為高度集中的國(guó)家之一。在全球范圍內(nèi)，百萬(wàn)富翁家庭的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到720萬(wàn)戶，他們掌握的財(cái)富占全球財(cái)富總量的28.6%。中國(guó)共有管理資產(chǎn)額超過(guò)百萬(wàn)美元的家庭25萬(wàn)戶，列全球第六位。而中國(guó)的金融資產(chǎn)分布極不平等，按照最新的調(diào)查數(shù)據(jù)，最高收入組占有的金融資產(chǎn)為66．4％，最低收入組只占1．3％，二者的比例為51：1。

最后，不同年齡層的消費(fèi)差異日益突出。即使是同一階層內(nèi)不同的消費(fèi)需求也需要密切關(guān)注。80后乃至90后的崛起，帶來(lái)的新的消費(fèi)觀念與消費(fèi)傾向，對(duì)中國(guó)消費(fèi)需求市場(chǎng)的走向具有重大的影響。我們羅列對(duì)比如圖一所示。

80后的消費(fèi)給力我國(guó)商業(yè)，特別是Y一代所帶來(lái)的消費(fèi)增長(zhǎng)。調(diào)整收入結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)商業(yè)的現(xiàn)實(shí)推動(dòng)，包括城市的消費(fèi)與農(nóng)村的消費(fèi)，都會(huì)逐步增長(zhǎng)。當(dāng)然，“十二五”期間，我國(guó)商業(yè)還面臨諸多不確定因素，包括開局年份的CPI的問(wèn)題、政府換屆帶來(lái)的投資沖動(dòng)問(wèn)題、食品安全對(duì)消費(fèi)領(lǐng)域的影響、法制化逐步完善的問(wèn)題、企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)白熱化（2010年爆發(fā)的國(guó)美與蘇寧之爭(zhēng)，騰訊與360的大戰(zhàn)，都說(shuō)明企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈），同時(shí)，我國(guó)面臨著許多發(fā)達(dá)國(guó)家不曾經(jīng)歷未富先老問(wèn)題。我們需要不斷完善我國(guó)的社會(huì)保障體系，解決老齡化社會(huì)面臨的潛在問(wèn)題。而對(duì)于那些“先富起來(lái)”一部分人，則需要完成從富人到貴人的涅磐再生。

以創(chuàng)新應(yīng)對(duì)成本變化

CPI高漲的狀況下，對(duì)于一般的消費(fèi)者而言，會(huì)對(duì)價(jià)格更加敏感，因此，如果產(chǎn)品的價(jià)格需求彈性大于1，那么，零售企業(yè)可以通過(guò)調(diào)整價(jià)格來(lái)促進(jìn)銷售，否則，則事倍功半。

同時(shí)，由于網(wǎng)購(gòu)比傳統(tǒng)的零售企業(yè)更加便捷、價(jià)格更有誘惑力，所以，在某些適合網(wǎng)絡(luò)銷售的產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)零售渠道受到的沖擊會(huì)更大。

傳統(tǒng)零售業(yè)應(yīng)以創(chuàng)新應(yīng)對(duì)成本變化，可以考慮構(gòu)建合理的產(chǎn)業(yè)鏈，即在上下游企業(yè)之間搭建聯(lián)盟，從而保證企業(yè)在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的環(huán)境中運(yùn)行，從此降低震蕩的影響。

提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，探索傳統(tǒng)零售企業(yè)的升級(jí)換代，借鑒電子商務(wù)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，有條件的企業(yè)，要主動(dòng)出擊，推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)渠道的構(gòu)建。

建議零售企業(yè)建立自己的戰(zhàn)略研究部門，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)乃至政治等環(huán)境狀況進(jìn)行綜合分析，適時(shí)推出應(yīng)對(duì)措施，保持足夠的靈活性與主動(dòng)性。

城鎮(zhèn)化帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

如果說(shuō)，改革開放的30年，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得益于工業(yè)化的發(fā)展，那么，未來(lái)的“十二五”乃至更長(zhǎng)的時(shí)間，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)當(dāng)?shù)靡嬗诔鞘谢陌l(fā)展，更為準(zhǔn)確地說(shuō)是城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

我們對(duì)比了我國(guó)與世界的一些情況，尤其是城市化的指標(biāo)，我國(guó)只有43.1%，低于世界的平均水平49.9%，更低于發(fā)達(dá)國(guó)家的77.1%。（資料來(lái)源：《2010年國(guó)際統(tǒng)計(jì)年鑒》，國(guó)際貨幣基金組織《世界經(jīng)濟(jì)展望》，世界銀行《世界發(fā)展指數(shù)WDI》，聯(lián)合國(guó)發(fā)展署《人類發(fā)展報(bào)告》。）

所以，我們寄希望于我國(guó)城鎮(zhèn)化的提升來(lái)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這里涉及到我國(guó)城鎮(zhèn)化整體水平的提高，包括城鎮(zhèn)化提升過(guò)程中的城鎮(zhèn)建設(shè)。不僅僅局限于城市建設(shè)，而且包括居民商業(yè)設(shè)施的建設(shè)。它涉及到如何構(gòu)建城市新形象，提高城市生活質(zhì)量，塑造城市新地標(biāo)，以及城市商圈的再造與提升。比如，城市綜合體（HOPSCA）的建設(shè)逐步成為當(dāng)今乃至未來(lái)一個(gè)新的投資熱點(diǎn)。

篇10

寫在前面：

從歷史的發(fā)展角度來(lái)看，城市的出現(xiàn)，是人類社會(huì)走向成熟和文明的標(biāo)志；而商場(chǎng)則是人類社會(huì)交易中心的高級(jí)形式。但隨著商業(yè)的發(fā)展以及人們對(duì)高品質(zhì)生活的不斷追求，商場(chǎng)由于其同有的局限性，不論從規(guī)模還是品質(zhì)，都不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活消費(fèi)需求。

shopping Mall的出現(xiàn)，則改變了這種局限性：優(yōu)雅的環(huán)境、寬闊的空間、豐富的業(yè)態(tài)，徜徉其中，滿足消費(fèi)者的一切消費(fèi)需求。

濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)，建筑面積28萬(wàn)平方米，商業(yè)面積17萬(wàn)平方米，投資35億元人民幣，網(wǎng)羅400家店鋪，必會(huì)為濟(jì)南這座成長(zhǎng)中的城市注入新鮮活力與動(dòng)力，提升泉城濟(jì)南作為省會(huì)城市的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

CITYlN城色：恒隆廣場(chǎng)從開工到現(xiàn)在已經(jīng)大約有三年的時(shí)間了。您經(jīng)過(guò)三年多的了解，現(xiàn)在對(duì)濟(jì)南的印象與初次來(lái)濟(jì)南時(shí)有什么不同?

剛來(lái)濟(jì)南時(shí)，感覺(jué)濟(jì)南非常美，大佛頭、黑虎泉、黃河等，都非常值得一看。同時(shí)，濟(jì)南這座城市沉穩(wěn)、緩慢，這種氣質(zhì)也滲透至商業(yè)圈，導(dǎo)致濟(jì)南的商業(yè)現(xiàn)狀，無(wú)論規(guī)模和品質(zhì)都不能滿足消費(fèi)需求。

但隨著第十一屆全運(yùn)會(huì)的召開，其他商業(yè)集團(tuán)的發(fā)力，目前濟(jì)南的商業(yè)格局有了很大改變。2011年，除了恒隆廣場(chǎng)，多家大型商業(yè)體正在籌備，即將開業(yè)，明年還會(huì)有更多的商場(chǎng)、城市綜合體開業(yè)迎客。我們將和各商家―起，將濟(jì)南的商業(yè)真正傲大、做好，共同提升濟(jì)南省會(huì)城市的商業(yè)地位，迎接濟(jì)南以及全省的消費(fèi)者，可以預(yù)見。將來(lái)不僅能滿足他們購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等方面的各種需求，還提供了與國(guó)內(nèi)一線城市同樣的優(yōu)質(zhì)生活體驗(yàn)。

CITYIN城色：濟(jì)南與其他城市相比，有哪些差距呢?

雖然山東省的GDP一直排在全國(guó)前三位，但是作為山東省省會(huì)的濟(jì)南來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有充分體現(xiàn)出這樣的消費(fèi)力度。我們都知道，在2010年之前，濟(jì)南的商業(yè)一直處在尷尬的位置上，可以說(shuō)整個(gè)濟(jì)南的商業(yè)環(huán)境跟它省會(huì)城市的身份是不相符的。在很多國(guó)際一線奢侈品的調(diào)研報(bào)告中，濟(jì)南算不上二線城市，只能說(shuō)是一個(gè)具有無(wú)限發(fā)展?jié)摿Φ男屡d內(nèi)陸城市。但濟(jì)南作為山東省的省會(huì)城市，在經(jīng)濟(jì)方面具有的獨(dú)特城市品牌和資源優(yōu)勢(shì)，使得它具有不可替代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，尤其是市政府提出“省會(huì)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略構(gòu)想”以后，以往限制濟(jì)南城市發(fā)展的種種不利勢(shì)必發(fā)生轉(zhuǎn)變，這就意味著濟(jì)南將真正向現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中心城市轉(zhuǎn)變。

CITYlN城色：濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)與上海恒隆廣場(chǎng)和港匯恒隆廣場(chǎng)想比，有哪些獨(dú)特之處?

不管哪個(gè)城市的恒隆，我們都始終堅(jiān)信一點(diǎn)：因地制宜投資招商，才能夠給百姓帶來(lái)實(shí)惠，給商家?guī)?lái)利益。

濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)商業(yè)路線更接近上海港匯恒隆廣場(chǎng)，但濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)空間更開闊，品牌更豐富。我們所引進(jìn)的品牌既有馳名的世界品牌、也有深入民心的大眾名牌，完全可以滿足從學(xué)生到自領(lǐng)、從個(gè)體到企業(yè)主等各階層人士的消費(fèi)需求。我們意在為山東、濟(jì)南帶來(lái)全新的生活體驗(yàn)和時(shí)尚理念，讓濟(jì)南緊跟一線城市發(fā)展步伐，從而使人人有機(jī)會(huì)擁有最精致的都市新生活。

CITYlN城色：聽說(shuō)恒隆現(xiàn)在已經(jīng)有400多家品牌入駐，其中有100多家是首次進(jìn)駐濟(jì)南，這些前所未有的品牌號(hào)召力將會(huì)給濟(jì)南帶來(lái)怎樣的變化呢?

招商之初，我們面臨巨大的招商壓力，但憑借“恒隆地產(chǎn)”的號(hào)召力與影響力，以及上海恒隆廣場(chǎng)和港匯恒隆廣場(chǎng)堅(jiān)實(shí)的品牌基礎(chǔ)，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)網(wǎng)羅了大量國(guó)內(nèi)外眾多名品名牌，其中不乏只在國(guó)內(nèi)一線城市才有的一流潮品。此次入駐的品牌中，40％的品牌都是首次進(jìn)入濟(jì)南，如代表國(guó)際最高水準(zhǔn)的豪華影院PALACE(百麗宮)影院和倡導(dǎo)都市全新生活方式的OIe’精品超市，還獨(dú)家引進(jìn)了與ZARA同一集團(tuán)旗下高端品牌Massimo Duttei，及高品質(zhì)女裝ESCADA、意大利精品男裝pAL ZILERI、國(guó)際流行品牌Tommy Hilfiger、時(shí)尚女裝Pierre Balmain、Moussy等。除時(shí)尚服飾外，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)匯聚的世界美食也十分精彩，如獨(dú)具特色的韓國(guó)釜山料理、純正日本口味的板長(zhǎng)壽司、時(shí)尚健康的優(yōu)果Yogo juice、優(yōu)質(zhì)美味的香港太興餐廳等，據(jù)悉，來(lái)自范思哲集團(tuán)的尊貴咖啡各店Versus Caffe繼在上海開設(shè)第一家分店后，即將入駐濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)，這是Versus Caffe在中國(guó)開設(shè)的第二家店……屆時(shí)，濟(jì)南的消費(fèi)者即可盡覽來(lái)自世界各地的一流品牌，享受與世界同步的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等綜合體驗(yàn)。我們有理由相信，恒隆廣場(chǎng)將為濟(jì)南商業(yè)增添光彩，將成為濟(jì)南一張靚麗的城市名片。