導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 工程管理 質(zhì)量控制

中圖分類號：O213.1 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟飛速發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻。如何更好的管理好房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重要的工作，不但關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益，同時決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)內(nèi)影響力及發(fā)展前景。

一、結(jié)合“通服大廈”項目上，分別談?wù)勴椖拷ㄔO(shè)中建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位的重要性、建議及措施。

作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位工程管理的任務(wù)實際是將土地資源結(jié)合使用功能及營銷理念進行轉(zhuǎn)化，將使用功能及營銷理念轉(zhuǎn)化為設(shè)計文件及工程技術(shù)指標(biāo)。再根據(jù)設(shè)計文件及工程技術(shù)指標(biāo)進行招標(biāo)。在定標(biāo)后對設(shè)計產(chǎn)品、施工產(chǎn)品進行確定。這樣才能保證最終施工出來的產(chǎn)品符合我的使用功能及營銷意圖，同時控制其施工質(zhì)量及工程成本。我們常講，同樣的地塊，同樣的設(shè)計施工單位，不同的建設(shè)單位會產(chǎn)出兩個完全不同的項目，這中間包含了太多建設(shè)單位的企業(yè)文化，技術(shù)水平，甚至于對于美學(xué)、環(huán)保的理念。所以說，建設(shè)單位是一個項目的靈魂所在，作為建設(shè)單位的管理者提高自己的業(yè)務(wù)水平是重中之重。建設(shè)單位前期要進行細(xì)致的可行性研究， 否則對項目定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致決策混亂，為產(chǎn)品的可行性和科學(xué)性帶了隱患。設(shè)計單位在沒有明確設(shè)計要求的情況下提交的設(shè)計方案，隨后極易發(fā)生改變結(jié)構(gòu)和使用功能，導(dǎo)致產(chǎn)生質(zhì)量隱患。要提高質(zhì)量意識，不能過分追求市場效益和滿足客房需求，較為隨意的改變主體結(jié)構(gòu)和使用功能。

以“通服大廈”為例，在項目建設(shè)初期，作為建設(shè)單位我們做了大量的調(diào)研工作，進行項目定位，功能定位，經(jīng)濟指標(biāo)測算，制定完善詳細(xì)的項目設(shè)計任務(wù)書，為建設(shè)優(yōu)質(zhì)項目做好準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中勘察單位、設(shè)計單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中勘察單位、設(shè)計單位對工程管理和質(zhì)量控制起到先決作用?？辈靻挝?、設(shè)計單位作為建設(shè)單位工程技術(shù)的主要支持單位，不僅要熟悉國家相關(guān)規(guī)范還必須具備一定的綜合實力。設(shè)計單位的核心手段是技術(shù)，項目的設(shè)計工作絕大部分是由設(shè)計單位完成，首先作為建設(shè)單位選定到優(yōu)秀的勘察單位、設(shè)計單位進行合作，充分體現(xiàn)建設(shè)單位的管理水平及智慧所在。在此仍需特別強調(diào)的一點是，設(shè)計水平的體現(xiàn)往往是具體設(shè)計師個人水平的體現(xiàn)，能夠有一個高水平的設(shè)計負(fù)責(zé)人非常重要。因為受管理模式的影響，再有名的設(shè)計院設(shè)計師的水平也有高低，在這方面建設(shè)單位因在簽訂設(shè)計合同時充分細(xì)致的表述自己的要求。其次現(xiàn)在許多設(shè)計人員長期坐辦公室，對當(dāng)今市場上的新材料、新技術(shù)以及現(xiàn)場地的實際情況，并不是非常了解，不可能根據(jù)不同的樓盤定位選擇最為恰當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)，所以，作為房是產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位的必須將所需要設(shè)計的檔次、樓盤的定位，技術(shù)的定位，成本上的要求等信息全部詳細(xì)的告知設(shè)計單位及具體的設(shè)計人員，并經(jīng)過充分的細(xì)致的溝通，才能提交出優(yōu)秀的設(shè)計文件，這是一個優(yōu)良工程的精髓所在。由于前期定位不細(xì)，與設(shè)計單位協(xié)調(diào)交流的不足，這些設(shè)計上的缺陷必將注定了后期項目建設(shè)過程中工程管理和質(zhì)量控制出現(xiàn)問題。

以“通服大廈”為例，在項目設(shè)計初期，經(jīng)過認(rèn)識的比對，及細(xì)致的方案評審會，最終選定一個對地塊利用最為合理，核心筒位置最穩(wěn)定，造價成本最低的方案，后期經(jīng)過進一步優(yōu)化，將普通梁變更成寬扁梁節(jié)約層高，便于高層建筑管線排布，這是項目最終能獲魯班獎的前提。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中施工單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中施工單位肩負(fù)的任務(wù)是把設(shè)計文件及工程技術(shù)指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實的產(chǎn)品，確定一個好的施工企業(yè)也是房地產(chǎn)建設(shè)單位的水平所在，因為施工單位關(guān)系著是否能夠有效的實現(xiàn)項目的建設(shè)目標(biāo)。目前確定施工企業(yè)多以招標(biāo)形式確定，制定招標(biāo)文件就顯得非常重要，在此不展開談，只談個人體會，不能簡單的以最低價中標(biāo)，我想質(zhì)優(yōu)價高的道理大家都明白，應(yīng)綜合評定，尤其是結(jié)合施工企業(yè)的資質(zhì)，業(yè)績，具體的項目負(fù)責(zé)人工作經(jīng)歷等綜合評定。我國目前建筑施工仍是人工完成，施工單位普遍存在人員層次及管理水平偏低的現(xiàn)象，造成施工企業(yè)工程技術(shù)水平處于較低的狀態(tài)，但是由于這些單位本身從市場中來，市場觀念性很強，對于建筑材料的價格變動、設(shè)備價格定位以及勞動力資源的尋找和定位都非常熟悉，如果建設(shè)單位對市場不是非常了解，加上不能選擇到一個好的施工企業(yè)，在建設(shè)過程中以次充好，以假亂真的現(xiàn)象就會經(jīng)常發(fā)生。建設(shè)單位自己要懂技術(shù)，才不會處于被動的地步。同時選擇到一個優(yōu)秀施工企業(yè)之后確定一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理同樣非常重要，一個長期在工地一線工作的管理者，具備的實踐經(jīng)驗是筆巨大的財富。施工中的分工協(xié)調(diào)，不同的工序之間、工種之間的配合，都決定著施工進度和質(zhì)量。

以“通服大廈”為例，經(jīng)過對施工單位的嚴(yán)格考察，投標(biāo)文件的認(rèn)真評定，最終確定由南通新華建筑集團有限公司為施工單位，特別要求項目經(jīng)理由徐宏均擔(dān)當(dāng)。在項目建筑過程中，項目經(jīng)理長期進住工地，始終在一線進行現(xiàn)場管理，加上項目經(jīng)理具有已建設(shè)過多個國家優(yōu)質(zhì)工程經(jīng)驗，使得該項目能獲魯班獎的成為可能。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中的監(jiān)理單位，在此主要講施工階段的監(jiān)理，指監(jiān)理單位對工程建設(shè)各個階段進行“五控制、兩管理、一監(jiān)督、一協(xié)調(diào)”即質(zhì)量、安全、進度、投資、環(huán)保控制，合同、信息管理，文明施工達標(biāo)監(jiān)督，以及各方關(guān)系協(xié)調(diào)，協(xié)助建設(shè)單位進行相關(guān)工作。在項目建設(shè)過程中建設(shè)單位良好地發(fā)揮監(jiān)理單位的第三方責(zé)任對項目管理大有幫助。目前很多情況是監(jiān)理執(zhí)行形式化,沒有確實履行好監(jiān)理的職責(zé)。監(jiān)理項目部整體專業(yè)水平還不如開發(fā)商項目部自身配備人員的專業(yè)能力強。導(dǎo)致沒有充分認(rèn)識到監(jiān)理的重要性，沒有使監(jiān)理的作用的到很好地發(fā)揮，有時會過多地干預(yù)監(jiān)理工作，甚至認(rèn)為監(jiān)理的作用就是簽字，為了應(yīng)付政府相關(guān)部門地檢查。這樣控制環(huán)節(jié)減少，為后續(xù)的竣工驗收及交付使用留下質(zhì)量問題。很多情況下工程質(zhì)量延伸到使用階段，甚至?xí)葑兂缮鐣堋?/p>

以“通服大廈”為例，監(jiān)理單位就發(fā)揮出了重要的作用，監(jiān)理單位在工程施工過程中以它的技能、經(jīng)驗、管理與檢測手段為基礎(chǔ)，由監(jiān)理工程師在投資、進度、質(zhì)量三個方面進行管控，保證工程建設(shè)的各項目標(biāo)得到最佳實現(xiàn)，最終建設(shè)成為一個優(yōu)質(zhì)工程。

二、重點談?wù)勛鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理者的一些經(jīng)驗及建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目發(fā)開過程中扮演著社會資源的組織者、調(diào)動者、管理者、整合者的角色。作為一位開發(fā)企業(yè)的工程管理者就努力做到：

加強項目前期決策階段的市場可行性研究工作并給予高度重視。是項目的靈魂所在，是項目設(shè)計、項目建設(shè)的龍頭，“有魂的龍頭”才能讓工程建設(shè)有章可循。

對項目決策階段的設(shè)計及前期工程管理費用的計劃工作要重視加強。招標(biāo)、整合有類似業(yè)績、有資質(zhì)且與項目相互匹配的專業(yè)設(shè)計團隊，對各階段設(shè)計文件進行評價及審核。對工程變更嚴(yán)格管控，對涉及建筑的功能性或原則性的變更，必定經(jīng)過慎重考慮和規(guī)定的決策程序方可進行。

要能從項目整體運作的角度上，全面考慮。俗話說，開工容易，收工難就是這個道理。真正重視項目管理上的收尾階段。能夠整合工程管理、技術(shù)支持、材料供應(yīng)，銷售租賃、物業(yè)管理等各方面的關(guān)系，由我們作為建設(shè)單位牽頭，與施工團隊、監(jiān)理團隊分工合作，完成項目最終的竣工驗收及交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金非常重要，成本管控，資金調(diào)試也是房地產(chǎn)項目管理的重中之重。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理和質(zhì)量控制過程中，一定要嚴(yán)格按照已成熟的體系，按照開發(fā)流程進行規(guī)范動作，進行全過程的質(zhì)量管理，特別是建設(shè)單位一定要與對各合作單位建立符合工程實際的各項制度，在執(zhí)行過程中協(xié)調(diào)一致，規(guī)避風(fēng)險，減少項目的管理難度，提高項目的管理質(zhì)量。

參考文獻：

[1] 呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。人民大學(xué)出版社2002

[2] 蔣鶴林.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的思考[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010，06：179

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項目；管理；資金使用；項目管理；

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

在房地產(chǎn)投資中要實現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產(chǎn)資金項目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項目的特點，有針對性地對房地產(chǎn)投資項目進行管理。從房地產(chǎn)工程項目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。

在房地產(chǎn)投資項目管理的實施過程當(dāng)中，主要會經(jīng)過房地產(chǎn)投資項目決策、項目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計、房地產(chǎn)項目行政審批和許可申報、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個主要的環(huán)節(jié)。加強房地產(chǎn)投資項目管理，最大程度保證實現(xiàn)房地產(chǎn)投資項目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。

做好房地產(chǎn)投資項目決策工作

房地產(chǎn)投資項目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項目決策是不是合理科學(xué)是一個房地產(chǎn)投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對房地產(chǎn)投資項目進行經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對房地產(chǎn)投資項目進行成本預(yù)測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優(yōu)方案。

做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計

根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計單位，對房地產(chǎn)進行規(guī)劃設(shè)計。房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計包括總體平面設(shè)計和建筑功能設(shè)計，這是決定房地產(chǎn)投資項目的具體模式和房地產(chǎn)投資項目總體造價的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產(chǎn)投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計、外立面以及造型設(shè)計、建筑物布局等各個方面進行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項目設(shè)計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計效果。

在房地產(chǎn)投資項目設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計，加快房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計進度。

做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督

房地產(chǎn)投資項目施工設(shè)計圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產(chǎn)投資項目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙設(shè)計過程中，各專業(yè)設(shè)計部門應(yīng)進行有機結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對一些產(chǎn)生的矛盾進行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達到消費者滿意，開發(fā)商盈利的目的。

在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計單位的設(shè)計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計單位的工程設(shè)計的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項目設(shè)計能落實和體現(xiàn)建設(shè)方對房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項目造價控制指標(biāo)，實現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費。

一個房地產(chǎn)投資項目是否能達到最好地實現(xiàn)盈利，就要看這個房地產(chǎn)投資項目的設(shè)計和規(guī)劃以及施工圖紙設(shè)計規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計和施工圖紙的設(shè)計階段是抓好房地產(chǎn)投資項目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項目性價比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時也要提醒設(shè)計單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。

抓好房地產(chǎn)投資項目行政審批和許可申報

房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個房地產(chǎn)項目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產(chǎn)投資項目得以順利實施，減少房地產(chǎn)工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報批《項目總平面規(guī)劃方案》、《項目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產(chǎn)投資項目向政府發(fā)展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預(yù)備項目）審批；請專業(yè)公司對房地產(chǎn)投資工程項目進行環(huán)境影響評價，向政府環(huán)保部門報批；房地產(chǎn)投資項目工程建筑設(shè)計完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計方案審查，繳納城市建設(shè)配套費，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報送房地產(chǎn)投資工程項目施工圖，由建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對房地產(chǎn)投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產(chǎn)投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。

做好房地產(chǎn)工程項目施工階段項目的管理

房地產(chǎn)工程項目施工階段的項目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產(chǎn)工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點建立一個與之相適應(yīng)的組織管理機構(gòu)。設(shè)立項目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個房地產(chǎn)工程項目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項目和公司具體的靈活情況進行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項目組織設(shè)計的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現(xiàn)對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設(shè)計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實現(xiàn)最大化。

房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義，所以說在房地產(chǎn)項目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。

參考資料：

[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設(shè)項目現(xiàn)代管理，北京：機械工業(yè)出版社，2004，p.4

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 建筑工程項目； 項目管理； 協(xié)調(diào)；平衡

中圖分類號：TU71

文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問題。

2開發(fā)管理

開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。

工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設(shè)進行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、報建等。

財務(wù)部門負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的定期報表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項目的融資（財務(wù)）計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品――樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對項目開發(fā)相關(guān)人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設(shè)提供生活上的保障。

開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。

3規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進度及目標(biāo)進行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計軟件是相對獨立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：

3.1開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計方案。

3.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對規(guī)劃設(shè)計人員原有工作習(xí)慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設(shè)計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計單位都使用AutoCAD進行規(guī)劃設(shè)計，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計單位發(fā)放。同時，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設(shè)計單位提交的規(guī)劃設(shè)計方案進行審查。

3.4通過計算機進行規(guī)劃設(shè)計成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計單位報送上來的設(shè)計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規(guī)劃設(shè)計方案進行指標(biāo)計算、比較，進行查詢、統(tǒng)計、分析等。

3.5將規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。審批通過的規(guī)劃圖（如控制性詳規(guī)等），可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設(shè)項目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設(shè)計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達到這個目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進度及成本進行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容（部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中）。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設(shè)計者不了解施工工藝，從而使設(shè)計方案施工困難，影響項目建設(shè)的成本和進度；或者施工單位經(jīng)驗不足，不太懂建筑設(shè)計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識和經(jīng)驗最佳地應(yīng)用到項目的策劃、設(shè)計、采購和現(xiàn)場操作中，以實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟、最容易施工的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸し?，在?guī)劃設(shè)計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計方案，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば詮娬{(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設(shè)備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設(shè)計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關(guān)的設(shè)計的內(nèi)容進行討論、分析和改進。

另一方面，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通達成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強力支持。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。

5.2盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

5.3持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強調(diào)在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。

6結(jié)語

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻：

[1] 畢星，翟麗.項目管理.上海復(fù)旦大學(xué)出版社，2002-12.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；工程管理

中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼： A

在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)項目的管理是具有關(guān)鍵地位的。它之所以如此重要是因為它可以降低工程成本，縮小工程的施工風(fēng)險。但是，在目前來看，工程管理還是一項十分復(fù)雜的系統(tǒng)性管理工作，工程的管理存在建設(shè)的每一個部分。若房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理概述

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的重要意義

①由于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時完成。②房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項目過程的社會關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的過程中，要與社會各個部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項目的工程管理員進行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的完整性。③房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設(shè)項目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗收的管理幾個方面:

1）房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理。此項管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)項目進行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴(yán)禁將規(guī)劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進行，使得建設(shè)成本額外的增加。

2）房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經(jīng)濟效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過程要對現(xiàn)場施工做到嚴(yán)格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問題要及時的嚴(yán)查落實。

3）房地產(chǎn)開發(fā)項目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進行。

4）工程驗收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國家相關(guān)的質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進行竣工結(jié)算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的現(xiàn)狀

目前部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的現(xiàn)狀有:房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制尚未健全、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理沒有明確的獎懲制和責(zé)任制，如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制尚未健全

作為房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中較為重要的一個方面，管理體制對于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會阻礙開發(fā)項目工程的實施，還會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展。當(dāng)前形勢下，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目都普遍存在削減管理人數(shù)來節(jié)約開支和成本，致使出現(xiàn)工程管理人員空缺的現(xiàn)象。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足

許多的房地產(chǎn)開發(fā)公司通常情況下都將關(guān)注的焦點過多集中在所開發(fā)的地塊位置、周邊配套設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境上面，缺乏工程前期調(diào)研準(zhǔn)備工作，對技術(shù)資料掌握也不是很充足。另外，開發(fā)商對工程管理工作了解的不多，導(dǎo)致開發(fā)商草率的進行開工，由于對工程管理缺乏足夠的掌握，在進行設(shè)計時沒有充分的依據(jù)，也無法進行項目管理的預(yù)測以及控制團。同時也致使開發(fā)單位不能很好的了解和掌握城市相關(guān)信息，在一定程度上給業(yè)主帶來許多困擾和不便。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理沒有明確的獎懲制和責(zé)任制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中，質(zhì)量管理是較為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，但是通常會存在工作人員責(zé)任不明確，無法將責(zé)任與質(zhì)量相掛鉤的問題，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題無法及時找出具體的責(zé)任人，久而久之導(dǎo)致工作人員的責(zé)任感逐漸淡薄，影響總體的工程質(zhì)量。另外，在工程管理中欠缺獎懲制度，在管理方面成績突出的人員沒有得到相應(yīng)的獎勵，嚴(yán)重的降低工作人員的工作積極性，從而導(dǎo)致工作人員在工作上敷衍了事。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的措施

基于以上大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中目前的現(xiàn)狀，并結(jié)合我們具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區(qū)“歐洲花園”商品房開發(fā)項目、銀湖碧苑商品房開發(fā)項目等具體的實例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理將顯得很有必要。

（1）健全房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要穩(wěn)步的生存發(fā)展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實際執(zhí)行的過程中，因為管理體制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，首要任務(wù)是優(yōu)化配置房地產(chǎn)項目管理機構(gòu)以及管理部門，同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理實際的工作需求進行人員的適當(dāng)分配，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實到位。

（2）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準(zhǔn)備工作

要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作就要加強工程管理前期的準(zhǔn)備工作，其中包括設(shè)計階段與規(guī)劃階段的準(zhǔn)備工作，在設(shè)計階段應(yīng)該充分重視并規(guī)劃設(shè)計，將市場的需求作為出發(fā)點，綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟、性能等多個方面的設(shè)計，全方位協(xié)調(diào)與平衡利益，避免不停變更所致的浪費習(xí)。除此之外，同設(shè)計單位加強聯(lián)系，做到全面的管理，使前期管理、過程管理、事后管理一致，使項目管理成為動態(tài)管理系統(tǒng)。同時也要結(jié)合具

體實際情況，遵循預(yù)算的施工圖。

（3）建立并完善工程管理的責(zé)任和獎懲機制

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理體系要長期的維持下去首先必須要有相應(yīng)有效的工程管理責(zé)任制，將具體責(zé)任落實到負(fù)責(zé)人。其次建立工程績效管理，建立起確實可行的工程管理績效考核標(biāo)準(zhǔn)以及明了的獎懲機制，做到準(zhǔn)確、客觀的將責(zé)任制的工程管理推行到底，強化責(zé)任和明確分工，并使工作人員得到相應(yīng)的獎勵和懲罰。最后，加強建設(shè)項目的施工管理，充分的調(diào)動工程管理人員的工作主動性一、積極性和創(chuàng)造性。

結(jié)語

綜上所述，作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是一項系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場需求以及對市場的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專業(yè)化管理當(dāng)作核心，投入大量優(yōu)秀人力資源進行全面管理。并健全開發(fā)項目工程管理體制，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的管理，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。

參考文獻

[1]馬永杰，碟軍濤.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)管理分析[[J].科技資訊，2010. 25 （12）;123-242.

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【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)項目；管理；策劃

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有以下特點：復(fù)雜、系統(tǒng)、周期長、投資大、風(fēng)險多。房地產(chǎn)開發(fā)一般分為三個階段，第一個階段為項目策劃，第二個階段為項目設(shè)計，第三個階段為項目實施。開發(fā)商是房地產(chǎn)開發(fā)活動中主體，對項目的全程（從策劃到竣工，再到交付使用）進行組織與實施，并對整個工程項目負(fù)責(zé)。開發(fā)商能否對建設(shè)項目實現(xiàn)行之有效的管理，不僅影響到收益的大小，更對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量有著至關(guān)重要的影響，所以有必要對管理這一要素進行探究。就我國目前情況而言，雖然房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理發(fā)展的時間比較長，但是，仍然缺乏經(jīng)驗，對合理、高效的管理模式的形成仍需探索。

1 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理存在的問題

目前，有四種管理方法對房地產(chǎn)項目進行規(guī)范，他們分別是部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理。其中部門制是當(dāng)今項目管理中最常見的方式，它的具體做法是設(shè)立一些相互關(guān)聯(lián)的管理部門，對工程的各部分進行管理。公司制主要針對單一項目進行管理。事業(yè)部制，參與工程的整個階段，其中包括財務(wù)核算，還有工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理應(yīng)用的范圍比較小，主要對設(shè)計后的一些工作進行管理。就當(dāng)前管理方法而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中仍然存在諸多問題。例如：同時幾個樓盤開工時，資金、人員的調(diào)度和進度的控制都很困難；許多事不知道誰負(fù)責(zé)，一件事許多人負(fù)責(zé)；沒有計劃，只有個別人的指示；有計劃，但不按計劃做，也不按計劃考核；具體問題長時間議而不決，各部門互相推諉或爭權(quán)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理過程中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準(zhǔn)備不足

房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)該重視客戶的需要，將客戶的需要作為中心。太過關(guān)注市場變化以及客戶需求也容易引發(fā)一系列問題，例如前期策劃準(zhǔn)備不足、方案不夠詳細(xì)，進而造成市場消費定位出現(xiàn)偏頗。商討、決策耗費了大量時間，必然會導(dǎo)致工程項目從設(shè)計到實施，這個過程時間上的延長。項目的決策需要項目計劃的支持，若項目計劃不夠詳細(xì)具體，必然會對項目決策造成影響，使其久久不能被確定。如果匆忙做出決策，將會導(dǎo)致管理體系缺乏整體性與系統(tǒng)性，這對項目的實施是相當(dāng)不利的，工程的質(zhì)量和進度也將受到拖累。

2.2 成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重點，應(yīng)該貫穿整個開發(fā)項目的始終。成本控制和質(zhì)量控制一直以來都是開發(fā)項目中重點管理對象。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計這個環(huán)節(jié)中更多注重的是項目的功能以及外觀，對項目成本考慮不夠充分，沒能在設(shè)計階段對項目方案的市場經(jīng)濟性進行透徹研究，導(dǎo)致耗時耗力，最終得到的方案卻不具備實施的可行性，這是得不償失的。

2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質(zhì)量為前提。房地產(chǎn)項目的管理與施工很難做到絕對的統(tǒng)一，項目的后續(xù)質(zhì)量很難得到從始至終的保證。項目施工前期，管理起來比較容易。在收尾階段，就會出現(xiàn)大量的問題。比如總承包商和分包商只有發(fā)包沒有管理，在項目施工過程中配合不協(xié)調(diào)，彼此管理權(quán)限不明確，極其容易引發(fā)矛盾。在工程完成后，還有可能出現(xiàn)驗收的問題以及事后的質(zhì)量管理問題。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理優(yōu)化對策

以上種種管理中的弊端強烈呼喚現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。雖然應(yīng)對方式有很多，但以下著重就幾個具體有效地項目工程管理優(yōu)化對策進行闡述。

3.1 加強房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理

公司內(nèi)部管理松散、控制困難、調(diào)度無能是因為公司內(nèi)部各職能責(zé)任劃分不清導(dǎo)致。因此，最有效的方法就是對各部門的責(zé)任進行清晰具體的劃分，明確責(zé)任范圍。只有通過對各部門責(zé)任的清楚劃分，才能一一對應(yīng)的進行績效考核，切實提高公司內(nèi)部的績效管理水平，從而達到強化公司內(nèi)部管理的目的。

加強項目進度管理是內(nèi)部管理的一個重要方面，制訂項目開發(fā)計劃是實施進度管理的重要措施，計劃編制完畢，只有在實施階段加強控制，才能保證計劃的可行性和權(quán)威性，使計劃收到預(yù)期目標(biāo)。計劃的控制過程就是對計劃的監(jiān)督、檢查過程。在項目實施過程中對施工情況進行實時跟蹤、檢查、收集信息、然后與計劃進度作比較，并對一些偏出做出分析，最后找出原因，及時調(diào)整和校準(zhǔn)，修改以后繼續(xù)施工。項目結(jié)束后應(yīng)進行項目效果分析、評價，這是檢測進度計劃管理效果的重要方法，也能對項目管理水平進行總結(jié)、反饋和提高。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；工程管理

1前言

由于房地產(chǎn)項目不僅開發(fā)時間較長，而且對于施工要求也較高，這就需要對其做好相應(yīng)的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費或者是建設(shè)問題。將科學(xué)合理的管理方法應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中，能夠使得建設(shè)資源得到最大化的應(yīng)用，并且有利于房地產(chǎn)項目的井然有序進行，最終為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅實的基礎(chǔ)。

2工程管理的概念以及模式

2.1工程管理的概念

房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產(chǎn)品、開拓新市場、開展新業(yè)務(wù)等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自然也不例外，在進行項目開發(fā)時，進行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2.2工程管理的模式

在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預(yù)算工作變得更加的具體化，并且在項目管理的各個階段的成本都能進行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會將成本的控制與預(yù)算進行結(jié)合，因為在項目管理中，根據(jù)成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。

3加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的策略

3.1明確材料的品牌、規(guī)格和價格

由于現(xiàn)在的施工材料品種非常的多，再加上價格也是相差甚大，如果不做好相應(yīng)的措施進行控制，那么將會使得建筑工程的造價將會大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應(yīng)的價格有一個明確的規(guī)定，并且還需要自身對市場上建筑材料的價格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據(jù)業(yè)主的實際需求進行更好的建筑工程施工，同時還能有效的防止因材料價格上面的差異而出現(xiàn)工程造價波動過大的情況出現(xiàn)。

3.2對施工資源進行合理地分配

在進行建筑施工的時候，不管是進行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機械設(shè)備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價工作做得更好，還需要邀請有關(guān)部門的人員在施工現(xiàn)場進行實測，對于施工中的各項投入進行精準(zhǔn)的確定，以減少不必要的資金浪費。最后，對于建筑施工中的定價，還需要進行相應(yīng)的校對，從而避免造成較大的定價誤差。

3.3工程質(zhì)量監(jiān)管

就現(xiàn)階段來看，我國工程質(zhì)量監(jiān)管人員的素質(zhì)水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質(zhì)量，監(jiān)管單位必須對質(zhì)量工作人員的素質(zhì)進行嚴(yán)格考核，不但嚴(yán)格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴(yán)格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經(jīng)驗，能夠嚴(yán)格要求自己并嚴(yán)格處理所監(jiān)管工作中的問題。在工作過程中，還需要工程質(zhì)量監(jiān)管部門對工作人員的進行定期培訓(xùn)和教育，從而使工作人員在工作和學(xué)習(xí)中進步。與此同時，傳統(tǒng)的工程質(zhì)量監(jiān)督理念往往會導(dǎo)致方法錯誤、工程質(zhì)量低等問題的產(chǎn)生。因此，在建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須要與時俱進，創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)督理念，滿足時展與市場需求的客觀要求。一方面，投資方應(yīng)該在一定程度放棄直接的干預(yù)建筑工程，尤其是在專業(yè)施工技術(shù)的重要環(huán)節(jié)，把工程質(zhì)量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門，恢復(fù)施工單位的主動權(quán)。另一方面，在工程質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須充分考慮市場、地區(qū)間的差異性，樹立工程質(zhì)量監(jiān)督意識，創(chuàng)新質(zhì)量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督工作，以確保落實建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督的各項工作。最后，還需要加強對房地產(chǎn)市場開發(fā)項目的監(jiān)管力度，從而確保房地產(chǎn)項目開發(fā)的公平和公正性，這樣能夠為房地產(chǎn)市場開發(fā)項目的更好進行打下堅實的基礎(chǔ)。與此同時，對于房地產(chǎn)市場的銷售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴(yán)禁房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“假買假賣”的情況，一旦發(fā)現(xiàn)有此種情況，需要進行嚴(yán)肅處理，從而為房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。

3.4工程變更管理

在對工程進行建設(shè)的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)工程變更的情況。對于工程的變更一般是由當(dāng)事人或者第三方提出的，在提出之后需要經(jīng)過多方協(xié)商，協(xié)商達成一致才有效。眾所周知，在工程建設(shè)的過程中，如果出現(xiàn)工程變更的情況，那么不僅會延長工程的建設(shè)工期，同時還會因為工程的變更產(chǎn)生額外的費用。由于工程的建設(shè)工作往往是不可預(yù)見的，因此在對工程進行管理的時候，將合同管理應(yīng)用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據(jù)實際的合同來規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請求變更，監(jiān)理工程師首先需要對變更方案進行審查，審查合格后還必須報給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據(jù)合同的情況來進行工程的變更。對于工程變更之后所產(chǎn)生的額外費用，可以依據(jù)合同來進行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問題，最終確保整個工程建設(shè)能夠更好的進行。

4結(jié)束語

綜上所述，隨著我國建筑市場的進一步發(fā)展，對于房地產(chǎn)項目的建設(shè)要求將會越來越高。如果在實際的施工過程中，不能做好相應(yīng)的工程管理工作，那么將會使得房地產(chǎn)施工項目的問題叢生，這對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益，促進其將來的進一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員，需要重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理工作，并且在今后的實際工作中，不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進我國建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。

作者:姚珊妹 單位:新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團第一師阿拉爾市房產(chǎn)管理局

參考文獻：

[1]孫國林.淺析影響建筑工程項目質(zhì)量控制和管理的重要因素[J].項目管理與項目控制,2013(8):18～20.

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)：項目：工程管理

一、項目工程管理的涵義

今天的社會是一個項目的社會，我們居住的房屋、使用的各種電器、各種日用品等的生產(chǎn)制造都是通過項目形式來運行的。工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié)，如何做好工程管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。解決這個主要問題，將使工程管理躍上一個新的臺階。工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。 工程進度管理是管理過程，時間就是金錢，時間就是生命，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義“造名，更要造實”。用質(zhì)量說話才能底氣十足。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價，一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場競爭力。

二、房地產(chǎn)行業(yè)項目工程管理存在的問題

我國的房地產(chǎn)企業(yè)正處于行業(yè)高速發(fā)展的環(huán)境中，企業(yè)每天所面臨的不僅僅是幾個純粹的開發(fā)項目建設(shè)或者項目銷售，而是處理成百上千不斷發(fā)生和變化的項目工程相關(guān)事件或是對紛繁蕪雜的各種資源進行整合，房地產(chǎn)企業(yè)實質(zhì)是管理眾多不斷變化因素的系統(tǒng)性平臺。不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項目管理人員匱乏，項目管理水平低下的狀況。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強對項目制管理的研究和應(yīng)用，把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式，給予積極關(guān)注。

三、房地產(chǎn)工程管理的方式

如何做好房地產(chǎn)工程管理呢？我認(rèn)為其方式有三，第一，選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準(zhǔn)確地對土質(zhì)情況進行定位，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計依據(jù)，從而節(jié)約工程的造價。一個優(yōu)秀的設(shè)計單位能精確地對房屋進行設(shè)計，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少并且避免不必要的浪費，節(jié)約了工程造價并加快了工程進度。第二，選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理。施工企業(yè)和項目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)系著工程進度和工程質(zhì)量。怎么去選擇，應(yīng)當(dāng)有一個整套的組織架構(gòu)，如：施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績、企業(yè)可靠度和誠信度、項目經(jīng)理資質(zhì)、項目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命。企業(yè)誠信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽。一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理對房地產(chǎn)的工程管理具有推動作用。他經(jīng)驗豐富，對工程的把握恰到好處。員工的素質(zhì)和能力的高度對整個工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項目班子提供合理的依據(jù)。第三，建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統(tǒng)的分類。如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場調(diào)研，多方面進行比較和區(qū)分，合理的選價和選材，嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān)，提高材料的供應(yīng)速度，這就同時加快了工程進度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設(shè)的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理，如：合理的施工組織設(shè)計、有效的獎罰制度等，這樣才能保證工程進度和工程質(zhì)量。工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設(shè)的整個過程，表現(xiàn)著工程特征。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質(zhì)量的好壞，為工程質(zhì)量的評定提供了合理的依據(jù)。

四、結(jié)語

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入了一個新的歷史階段，市場規(guī)模不斷擴大，企業(yè)間的競爭異常激烈。面對新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好項目管理，是企業(yè)生存的根本，也是提升核心競爭力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點，但工程管理在各個階段都很重要。開發(fā)商加強自身的經(jīng)營管理水平，獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。所以，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1] 李清立.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

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1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能減小項目風(fēng)險

房地產(chǎn)的項目方案開發(fā)階段對項目風(fēng)險能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計公司的選擇存在著一定的風(fēng)險，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計公司則能充分保證房地產(chǎn)項目的設(shè)計和實施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計開發(fā)房地產(chǎn)項目之時加強對開發(fā)項目的管理，則能加強相應(yīng)的風(fēng)險意識，減小房地產(chǎn)項目的風(fēng)險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能促進建筑項目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理和促進實現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計和管理模式，充分實現(xiàn)項目管理設(shè)計對整個建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目對后續(xù)工作的促進和基礎(chǔ)性作用。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理能實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的整體控制和管理，實際上為房地產(chǎn)項目的管理建立了一個基礎(chǔ)的管理平臺。項目的開發(fā)設(shè)計不同，項目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項目都必須依靠工程項目的設(shè)計。項目的設(shè)計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項目。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的問題

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開發(fā)的項目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項目的市場消費定位不夠準(zhǔn)確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設(shè)計到實施的時間。缺乏詳細(xì)具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質(zhì)量和進度。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不及時

房地產(chǎn)的開發(fā)項目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項目設(shè)計的過程之中，項目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計主要考慮項目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項目的設(shè)計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計之時浪費了較多的人力物力但所設(shè)計的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的不及時造成的。

2.3工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質(zhì)量為核心，項目的成本管理也應(yīng)以保證工程項目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項目的管理和實施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個清晰的定義。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體措施

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設(shè)計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項目的設(shè)計之時應(yīng)對相應(yīng)的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設(shè)計的公司有一個評定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項目的質(zhì)量管理和過程控制。

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目‘項目管理；實踐

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）15-0070-01

1.引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)項目管理的原則與制度要求

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長、牽連環(huán)節(jié)多的特點，一般劃分為項目策劃階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。在這個過程中，應(yīng)當(dāng)遵循的制度有：（1）必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%.（3）項目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)。（5）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。（7）房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。（8）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

3.1 項目建設(shè)工程的施工管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理的意義，在于有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

任何一個項目，進行施工管理的關(guān)鍵是以國家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對工程的各個方面進行嚴(yán)格控制：

3.1.1 施工合同的管理

施工企業(yè)同房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對其項目實行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎罰等進行明確的約定。

3.1.2 施工質(zhì)量的控制

對施工質(zhì)量進行控制是施工管理中的重點工作。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，負(fù)責(zé)管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項主要任務(wù)：第一，依照委托監(jiān)理合同對承擔(dān)該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進行監(jiān)督。對關(guān)鍵工序和重點部分，嚴(yán)格按照國家技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)驗收。第二，對施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證達到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實行施工中的自我質(zhì)量控制。第三，對工程所用材料要管理得當(dāng)。根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)，運用招標(biāo)的形式選擇質(zhì)量好、信譽高、價格合理的商家進行材料選購。

3.1.3 經(jīng)濟成本的控制

通常，政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負(fù)責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

3.1.4 工期的控制

工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設(shè)計?？梢越ㄗh施工單位采用project或p3軟件對項目進度進行管理。在每一個計劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對施工單位的各項檢查，確保對工程工期的控制。

3.1.5 安全的控制

房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。

3.2 項目的工程建設(shè)竣工驗收

竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項。因此，竣工的建設(shè)項目和單項工程，都應(yīng)該及時按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗收。

在堅持房屋建設(shè)項目的一般竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)的情況下，建議：（1）工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設(shè)計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。（2）開發(fā)商驗收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗工程施工質(zhì)量。（3）共同驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。（4）編制工程決算。竣工決算是反映項目實際造價的技術(shù)經(jīng)濟文件，是開發(fā)商進行經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。每項工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務(wù)結(jié)算。（5）編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)項目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據(jù)。開發(fā)項目竣工后，要認(rèn)真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔案館。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；成本控制；質(zhì)量管理

房地產(chǎn)的項目開發(fā)應(yīng)實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實施提供良好的設(shè)計前提，從居住建筑的設(shè)計出發(fā)保證建筑的設(shè)計和建筑的質(zhì)量，建立運行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計時應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)項目管理模式為建筑的實施和質(zhì)量奠定堅實的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能減小項目風(fēng)險

房地產(chǎn)的項目方案開發(fā)階段對項目風(fēng)險能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計公司的選擇存在著一定的風(fēng)險，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計公司則能充分保證房地產(chǎn)項目的設(shè)計和實施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計開發(fā)房地產(chǎn)項目之時加強對開發(fā)項目的管理，則能加強相應(yīng)的風(fēng)險意識，減小房地產(chǎn)項目的風(fēng)險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能促進建筑項目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和財力，為保證各項資源的合理配置實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理和促進實現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計和管理模式，充分實現(xiàn)項目管理設(shè)計對整棟建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌握和全面管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目對后續(xù)工作的完善起促進作用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理能實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的整體控制和管理，實際上為房地產(chǎn)項目的管理建立了一個基礎(chǔ)的管理平臺。項目的開發(fā)設(shè)計不同，項目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品 質(zhì)的工程項目都必須依靠工程項目的設(shè)計。項目的設(shè)計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項目。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中最重要的一項管理活動，其目的是為項目的用戶（客戶、項目相關(guān)者）提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。關(guān)鍵是項目過程和產(chǎn)品都必須滿足項目目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制是采用有效措施確保實現(xiàn)合同（設(shè)計承包合同、施工合同、材料供應(yīng)合同等），商定的質(zhì)量要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并避免出現(xiàn)常見的質(zhì)量問題。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制應(yīng)做到：項目設(shè)計必須符合設(shè)計承包合同規(guī)定的質(zhì)量要求，并且投資額、建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書的范圍內(nèi)；設(shè)計文件、圖紙要清晰完整，各相關(guān)圖紙這間無矛盾；項目的序設(shè)備先型、系統(tǒng)布置要經(jīng)濟合理、安全可靠；環(huán)境保、“三廢”處理、能源利用要符合國家和有關(guān)部門的規(guī)定指標(biāo)；施工過程要與技術(shù)要求相一致，與技術(shù)規(guī)范相一致，與設(shè)計質(zhì)量要求相一致，符合合同要求和驗收標(biāo)準(zhǔn)。

2. 設(shè)計階段的質(zhì)量控制。對設(shè)計工作質(zhì)量進行檢查，這是一項十分細(xì)致的，同時又是技術(shù)性很強的工作。對設(shè)計工作進行檢查要注意：設(shè)計工作以及文件是否完備，是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解，設(shè)計是否符合規(guī)范要求，特別是強制性的規(guī)范，如防火、安全、環(huán)保、抗震的標(biāo)準(zhǔn)，以及某些質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

3. 施工過程中的質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目施工階段的質(zhì)量監(jiān)控主要是通過審核有關(guān)文件、報表以及進行現(xiàn)場檢查及通過試驗檢驗途徑和相應(yīng)的方法實現(xiàn)的。審核有關(guān)技術(shù)文件、報告或報表。審核施工現(xiàn)場分包單位的資質(zhì)證明文件，審批施工單位的開工申請書，檢查、核實與控制其施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量，審查施工單位提交的施工組織設(shè)計方案，控制工程施工質(zhì)量的技術(shù)保障措施，審核施工承包單位提交的有關(guān)材料、半成品和構(gòu)配件的質(zhì)量證明文，確保工程質(zhì)量有可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)，審核施工單位提交的反映施工工序的記錄、動態(tài)統(tǒng)計資料或管理圖表，審批有關(guān)工程質(zhì)量缺陷或質(zhì)量事故的處理報告，確保質(zhì)量缺陷或事故處理的質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開發(fā)的項目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項目的市場消費定位不夠準(zhǔn)確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設(shè)計到實施的時間。缺乏詳細(xì)具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質(zhì)量和進度。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不及時

房地產(chǎn)的開發(fā)項目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項目設(shè)計的過程之中，項目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。就目前而言，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計主要考慮項目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項目的設(shè)計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計之時浪費了較多的人力物力但所設(shè)計的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的管理不到位造成的。

3.工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質(zhì)量為核心，項目的成本管理也應(yīng)以保證工程項目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項目的管理和實施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的承包商之間存在相應(yīng)人溝通不到位，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質(zhì)量管理。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體措施

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設(shè)計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項目的設(shè)計之時應(yīng)對相應(yīng)的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設(shè)計的公司有一個評定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項目的質(zhì)量管理和過程控制。