導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】房地產(chǎn)拍賣；稅收核定；稅法與民法；法律規(guī)制

長期以來，學術界對稅法與民法的關系沒有達成共識，理論上糾纏不清，體現(xiàn)為實務操作的混亂。最高人民法院再審的稅務行政第一案之“廣州德發(fā)房產(chǎn)公司與廣州稅稽一局案”（以下簡稱“廣州德發(fā)案”）最令人關注的問題，是《稅收征管法》第35條第6項所謂計稅依據(jù)明顯偏低又無正當理由的適用，特別是本案中稅務機關調整基于拍賣價格的計稅依據(jù)，正好反映稅法與民法的法際關系爭議和稅收核定權能否否定拍賣行為，理論價值十分突出。最高人民法院在判決書中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎，這是稅法和民法關系的一個基本原則，但在特定理由的情況下，民法關系在稅法體系中可以不予認可。有效的拍賣行為并不能絕對地排除稅務機關的應納稅額核定權，但稅務機關行使核定權時仍應有嚴格限定。本文對以上問題進一步探討。

一、問題緣起：房地產(chǎn)拍賣成交價的疑問

拍賣價格與稅收核定權，是最高人民法院“廣州德發(fā)案”的行政判決書的關鍵詞。筆者以“拍賣行為、競價”為關鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網(wǎng)”“中國裁判文書網(wǎng)”“無訟”三大網(wǎng)站檢索得到行政裁判文書及最高人民法院的指導性案例83個、120個、100個，因此本文以案例數(shù)量最多的中國裁判文書網(wǎng)為案例來源依據(jù)。依據(jù)裁判文書中當事人雙方是否以拍賣行為有效為爭議焦點以及法院是否對該爭議做出了詳細的裁判說理的標準，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見右上表。本文以“廣州德發(fā)案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問題。

（一）否定拍賣價格缺乏法律依據(jù)拍賣行為是市場行為，通過拍賣方式產(chǎn)生的價格是一種市場價格，應受法律保護和認可。但最高人民法院在“廣州德發(fā)案”再審判決書中認為：“即便德發(fā)公司對拍賣成交價格無異議，稅務機關基于國家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣價格作為計稅依據(jù)，另行核定應納稅額。”用國家稅收利益否定拍賣價格，但并沒有指出拍賣行為違反法律規(guī)定，否定拍賣行為的法律依據(jù)值得思考。

（二）否定拍賣價格的“正當理由”缺乏正當性拍賣價格的效力與稅法核定權在實質上代表著稅法和民法領域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優(yōu)位或各應按其目的解釋的觀點，但基于法律體系的統(tǒng)一性，盡可能求其協(xié)調仍為一般接受的觀點。我國稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領域，形成維護稅法領域的獨有法律秩序時無法同時維護民法領域的整體秩序。廣州德發(fā)公司的拍賣程序合法，也沒有法定機構認定的拍賣行為無效，稅務機關未能證明德發(fā)公司在拍賣活動中存在惡意串通等違法行為，納稅申報也并無任何違法違章行為，但是涉及到國家稅收安全的計稅依據(jù)問題上，判決書對稅務機關的稅收核定行為進行了分析，認為在國家利益面前，稅法的稅收核定權是可以突破民法的契約自由，這實質上加重了稅法和民法的秩序沖突。

（三）稅務機關認定有計稅依據(jù)無正當理由的權力缺乏法律規(guī)制我國目前缺乏對正當理由進行判定的立法，正當理由是一個難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務機關對正當理由的認定主觀隨意性過大，缺乏必要的監(jiān)督和規(guī)制。納稅人在市場經(jīng)濟中確定的交易價格在稅務機關的稅收核定權面前顯得十分脆弱，稅務機關核定征收權具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財產(chǎn)權，侵犯到納稅人的民事權利。如果稅務機關的稅收核定權泛濫適用則會沖擊民法的自愿原則，與市場經(jīng)濟發(fā)展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權的失衡。

二、理論審思：基于實質課稅原則對拍賣價格的檢視

（一）稅務機關有權按照實質課稅原則認定涉稅事實對于實質課稅原則，有觀點認為：當要件事實之認定所必要的事實關系和法律關系的外觀和實體復雜交錯時，不應按外觀而應按實體來判斷和認定事實關系和法律關系。實質課稅原則的重要內涵在于“實質重于形式”，當形式上沒有滿足課稅要件，此時需要從實質上對課稅事實進行認定，以實際內容為準，而非外部的表現(xiàn)形式。法律、行政法規(guī)賦予稅務機關征收稅款的權力，面對復雜多樣的經(jīng)濟活動和交易安排，在履行法定職責過程中，不可避免地需要對涉稅法律行為進行判定和識別。如果稅務機關不能通過民事交易的合法形式去探究交易安排的實質，則其稅款征收工作將難以正常開展，從而造成國家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務機關有權按照實質課稅原則認定涉稅事實。

（二）實質課稅原則下拍賣價格的效力拍賣行為是一種民事行為，民事法律強調契約自由，拍賣價格是市場博弈產(chǎn)生的結果，拍賣活動公開、公正，拍賣程序合法有效，拍賣的保證金、保留價等符合交易習慣，在沒有違反拍賣相關法律法規(guī)和交易習慣的情況下，稅務機關是不能否定拍賣價格的，否則就會打破社會整體自由競爭秩序，違反公平、高效運行的市場價值目標。

（三）實質課稅原則進行稅收核定的邊界利用實質課稅原則進行稅收核定的邊界是法律和交易習慣，稅務機關否定計稅依據(jù)必須經(jīng)法定程序并依照法律規(guī)定進行。如果不能依照法律規(guī)定否定計稅依據(jù)，則稅務機關就以違反交易習慣進行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習慣的拍賣形式來安排交易，稅務機關就不能對其進行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或濫用核定征收權，其在解釋稅法和補充稅法漏洞時應有一定限制，如果毫無限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實亡，任何交易活動可能依據(jù)實質課稅原則而征稅，必將導致民事主體的經(jīng)濟活動難以預測，法律秩序的安定性和穩(wěn)定性也無法維持。對課稅對象要求從本質考量，這一方面會要求其表面法律形式符合實質法律形式，另一方面要求法律形式符合經(jīng)濟實質。當行為人的行為形式和實質不符時，稅務機關應當對其做出調整，按其實質征稅。而當納稅人不違背經(jīng)濟實質時，納稅人的主觀狀態(tài)會得到稅法的尊重。

三、法律規(guī)制：房地產(chǎn)拍賣中稅收核定的路徑優(yōu)化

（一）拍賣成交價合法條件下的稅收核定規(guī)制1.拍賣行為屬于正當理由。部分地市地方稅務局的《住宅存量房交易計稅價格異議處理辦法》規(guī)定內容是“對于申報價格明顯低于評估價格的，應進一步經(jīng)過規(guī)定程序確認申報交易價格偏低是否有正當理由，經(jīng)確認有正當理由的，予以認可，以下情況可視為有正當理由：拍賣?！庇纱丝芍覈悇罩鞴懿块T認為拍賣價格是作為申報價格低于評估價格時的正當理由，通過拍賣行為得出的價格是受到稅務機關的認可和尊重的。2.拍賣價格是市場公允價格。拍賣行為作為一種市場行為，是平等主體達成的契約，經(jīng)過公開競價程序，可以視為市場的公允價格。因此，最高人民法院認為，依照法定程序進行的拍賣活動，由于經(jīng)過公開、公平的競價，無論拍賣成交價格的高低，都是充分競爭的結果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價格，可以視為市場的公允價格。如果沒有法定機構依法認定拍賣行為無效或者違反拍賣法的禁止性規(guī)定，原則上稅務機關應當尊重作為計稅依據(jù)的拍賣成交價格，不能以拍賣價格明顯偏低為由行使核定征收權。3.稅務機關不能對市場公允價格進行稅收核定。市場經(jīng)濟具有很強的靈活性，市場是自由的，市場主體具有自主性，其可以根據(jù)交易環(huán)境和個體條件隨時調整經(jīng)營戰(zhàn)略。拍賣作為一種特殊的買賣方式，當然可能會與一般的市場價格之間存在偏差。在市場經(jīng)濟中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權利義務關系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，則稅務機關應尊重契約自由。私人必須在私法制度上規(guī)劃、從事其社會的、經(jīng)濟的活動。這些活動在私法上的效力自然以民事法為其依據(jù)?；趪抑n稅權，為獲取財政收入固得向表征負稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應符合比例原則，不應扭曲私人之社會的、經(jīng)濟的活動。為了法的安定性，稅捐法應繼受民事法之基本價值與原則，應利用民事法之術語，并按民事法的觀點解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對房地產(chǎn)拍賣行為與稅務機關稅收核定權兩者之間的關系并沒有表明明確的態(tài)度，但是拍賣被認為是最體現(xiàn)公共利益最大化和最符合市場經(jīng)濟性質的公平交易方式，如果納稅人在市場經(jīng)濟環(huán)境中，沒有利用拍賣行為來掩蓋非法目的的交易，沒有惡意串通等違反民法和拍賣法的相關行為，也沒有違反拍賣的交易習慣，則由此產(chǎn)生的拍賣價格是市場公允價格，稅務機關應尊重拍賣行為，不能進行稅收核定。拍賣價格是交易雙方在平等自愿的基礎上達成合意的結果，第三方或者其他部門不應干預。作為一種合同行為，其無效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機關作為拍賣監(jiān)督機關，也無權直接判定。一般情況下，拍賣方式?jīng)]有違反民法和拍賣法的禁止性規(guī)定，如果未經(jīng)法院認定拍賣行為違法或者無效時，稅務機關應當尊重拍賣價格，不必另行核定。在廣州德發(fā)案中，由于德發(fā)公司的拍賣行為與我國法律規(guī)范并不違背，雖然拍賣得出的價格偏低，但是這是交易雙方達成合意的結果，稅務機關應該予以肯定和尊重。

（二）房地產(chǎn)拍賣價格的有限干預與稅收核定思想家亞當斯密和托馬斯霍布斯認為，個人可以將社會利用為工具去獲取財產(chǎn)。契約自由的理念認為，個人應該能夠自由談判并簽訂其合同，不受政府的干預。除了最小程度的規(guī)制和稅負之外，任何干預都被視為侵害。契約自由是私法自治的核心內容，民事主體可以利用契約自由做出民事行為。契約安排作為民商事行為，民商法所強調的都是當事人“企圖發(fā)生一定私法上效果”。稅務機關不能隨意進行核定征收，只能在有限范圍內進行干預。當拍賣價格明顯偏低時，稅務機關不能一概而論直接核定其應納稅款，應考慮到拍賣行為的特殊性，拍賣方式應作為正當理由對抗稅務機關的稅收核定權。稅法不單純是稅務機關行使征稅權的根據(jù)，即“征稅之法”，更重要的是，稅法是保障納稅者基本權利的、旨在對抗征稅權濫用的“權利之法”。契約自由的理念認為，個人應該能夠自由談判并采取行動，不受政府的干預。一方面，對于契約自由不能完全放任，否則納稅人會濫用契約自由實施脫法避稅行為，導致稅負不公并侵害契約正義。另一方面，過分干預契約自由，則會使公法過于介入私法，從而限制意思自治的空間。法律賦予稅務機關核定征收權是為了防止國家稅收收入的流失，實現(xiàn)稅收公平，但是稅務機關的核定征收權力應當在一定限度內行使，必須將保護國家稅收和謹慎干預契約自由考慮在內，對公權力的運用始終保持著謹慎的態(tài)度，限制著公權力對契約自由的干預，盡量保持著對契約自由的尊重；對稅收核定做出較準確、全面的考量，謹慎干預契約自由，切勿擾亂正常的市場經(jīng)濟秩序。

篇2

【關鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟；發(fā)展規(guī)律；分析；探討

目前，隨著社會的發(fā)展和人們對生活要求的提升，房地產(chǎn)的發(fā)展過程中的地位越來越重要，同時，對我國財政政策也產(chǎn)生了深遠影響，因此，對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析與探討有其必要性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對我國的國民經(jīng)濟的促進作用

首先，房地產(chǎn)消費帶動生活消費。在居民的生活消費中，住房消費作為其中的一種綜合性消費，是房地產(chǎn)消費的重要方面，一方面，房地產(chǎn)消費與人們衣、食、住、行有著密切的關系，涉及到人們生活的

各個方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的同時，對我國居民的生活消費起到了巨大的帶動作用，從某種角度上來講，消費作為拉動經(jīng)濟增長的重要因素，因此，房地產(chǎn)消費，必然會促進消費的增長，從而有效地帶動我國國民經(jīng)濟的快迅發(fā)展。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展促進我國其他行業(yè)的快迅發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過程中，需要其他部門為其提供重要的物質基礎，這就要求房地產(chǎn)部門與其他行業(yè)部門加強配合，尤其是對于一些機械部門、建材部門、設備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動力等等，房地產(chǎn)部門都與這個行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，必然會拉動這些部門經(jīng)濟的發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決當前我國普遍存在的就業(yè)難的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，其促進就業(yè)的增長，具體來講，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：其一，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時，通過帶動其他相關部門的發(fā)展，進而帶動了其他部門的就業(yè)機率的增加；其二，根據(jù)相關的資料調查發(fā)現(xiàn)，隨著我國人口的增長以及市場經(jīng)濟的發(fā)展，就業(yè)業(yè)問題越來越嚴重，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，刺激了我國其他部門的發(fā)展，使得就業(yè)人數(shù)大大增加，有效地解決了我國的就業(yè)難的問題。

二、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析

在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，其從一個萌芽發(fā)展的起步到現(xiàn)在的不斷發(fā)展壯大，這整個的過程中是具有極大波動性的，而不是平穩(wěn)的，根據(jù)其發(fā)展的情況分析，其大致可以分為四個過程：

第一輪周期為1981～1983年；

第二輪周期為1984～1990年；

第三輪周期為199l～1996年；

第四輪周期為1997～2008年；

第五輪周期從2008年開始到現(xiàn)在為止。

從這幾個階段的發(fā)展狀況以及表現(xiàn)形式來分析，其存在的規(guī)律主要是：波動幅度在減小，周期的長度在增加，衰退與擴張的時間比在減少。所以，從以上規(guī)律我們可以看出，在未來的中國房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，除了會延續(xù)以上周期規(guī)律以外，還會呈現(xiàn)出波浪式的周期變動，而且這種變化會隨著房地產(chǎn)的發(fā)展更加規(guī)律化。當前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的第五個周期，在這個周期發(fā)展的過程中，其產(chǎn)生了不少的社會問題和經(jīng)濟問題，國家和政府也不斷地出臺一些政策對房地產(chǎn)過熱問題進行了宏觀調控，進而有效地緩解了這種現(xiàn)象的繼續(xù)蔓延。從某種性質上來講，房地產(chǎn)發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)之一也就是房地產(chǎn)發(fā)展過熱問題。

三、我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律受宏觀經(jīng)濟對的影響分析

首先，利率的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與銀行貸款有著密不可分的關系，所以，一旦利率下降，就會使得貸款成本得以減少，同時，還款難度也會相應的減小，因此，在這個發(fā)展的過程中，消費者對房地產(chǎn)市場的介入，從而促進房地產(chǎn)價格上漲。而當利率上升時，情況則正好相反。所以，總體來講，兩都呈現(xiàn)一個反比關系。

其次，消費水平的影響。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，消費水平也會隨之發(fā)生變動，進而使得房地產(chǎn)需求受到影響。雖然房價在不斷的上漲，可是對于居民來講，其仍然有能力去購買。而且如果居民的消費水平越高，那么其可接受的房價水準也會相應的提高。因此，從這個角度上來講，房價與居民消費水平呈現(xiàn)有著重要關系。

第三，國民生產(chǎn)總值的影響。在當前經(jīng)濟高速發(fā)展的期間，人們的收入也逐漸地穩(wěn)定，因此，對未來也有了更高的期望，隨著房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)步上升，進而促進國民生產(chǎn)總值的提升，形成房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的互動發(fā)展。

四、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的有效措施

1.做出科學有效的規(guī)劃，提高資源利用率

首先要改變傳統(tǒng)的粗放型管理方式，實現(xiàn)政策上的集約型管理，其次，要加強對空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證房地產(chǎn)行業(yè)與其他相關行業(yè)的高度協(xié)調，使得房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的支柱作用得到充分發(fā)揮，從而帶動我國經(jīng)濟的發(fā)展。

2.合理有效的調整土地政策，避免高房價問題的發(fā)生

在我國原有的土地政策的指導下，使得房價的不斷攀升，因此，一些開發(fā)商其為了節(jié)約成本，從而使得得工程的質量無法得到保障，因此，在進行土地拍賣時，一方面，要考慮到價格的問題，另一方面，還要加強對開發(fā)商實力的考慮和評定，有效地避免一些投機行為的發(fā)生。因此，我國政府要采取有效手段，結合我國現(xiàn)行的經(jīng)濟體現(xiàn)和經(jīng)濟情況，綜合考慮，加強對土地政策的改革，適當調整征收方式。

3.科學制定投資政策，形成健康發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟

政府要結合現(xiàn)實需要，制定和出臺一些有效的房地產(chǎn)投資政策。首先，加強對房地產(chǎn)投資的規(guī)模以及變化的高度關注，確保政府的宏觀調控，其次，規(guī)范化投資結構，保證其科學化、合理化以及理性化。第三，相關部門要加強對市場的調研，在滿足市場需求的基礎上，完善相關的政策，從而合理拉動市場擴張。

總結：

總而言之，在當前這個經(jīng)濟迅速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟地位逐漸突顯，因此，其作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，必須要加強對其相關規(guī)律的分析和研究，及時發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進而為我國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎。所以，從這個角度來分析，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析研究具有極為重要的作用和意義。

參考文獻

[1]邢燕.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展[J].現(xiàn)代商業(yè)研究，2010.6.

篇3

關鍵詞：國內；房地產(chǎn)市場；經(jīng)濟管理；問題與對策

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

一、國內房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著人民生活水平的提高，對于居住條件也提出了更高的要求，這就為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了條件。我國的房地產(chǎn)價格由于受經(jīng)濟危機的影響，出現(xiàn)短暫的價格下跌，隨之以后出現(xiàn)再度增長的情況，但是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟結構重要的組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，帶動了人們消費水平的增長，改善了人們的居住條件，促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。我國是一個處于并將長期處于社會主義初級階段的國家，對于我國來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟不僅僅是簡單的經(jīng)濟結構，還直接影響著我國居民的經(jīng)濟消費水平。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面比較廣，和其他事物有著千絲萬縷的聯(lián)系，是我國國民經(jīng)濟的重要支撐，對于社會經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的推動作用。

但是在我國房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展的同時，還存在一些問題和不足，比如房地產(chǎn)市場發(fā)展速度過快，大部分企業(yè)缺乏核心競爭力，企業(yè)整體素質比較低，給群眾買房造成很大的經(jīng)濟壓力。國內的房地產(chǎn)企業(yè)一般都有企業(yè)的經(jīng)濟管理制度，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)并未意識到經(jīng)濟管理的重要性，企業(yè)也缺乏完善的監(jiān)督體系，導致企業(yè)的經(jīng)濟管理缺乏條理性。

二、國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理常見的問題分析

雖然近幾年我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展取得很大的進步，但是在經(jīng)濟管理過程中還出現(xiàn)一些常見問題，下面我們進行詳細闡述：

第一，管理目標不明確，政策具有間斷性和不穩(wěn)定性。目前對于我國的房地場行業(yè)來說，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡，抑制房價增長過快，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理的主要目標。但是，國內大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏經(jīng)濟管理意識，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方面缺乏長期計劃，管理目標不明確，經(jīng)濟管理缺乏規(guī)范化。政府在管理房地產(chǎn)的過程中，出臺的政策不能順應現(xiàn)行的房地產(chǎn)發(fā)展，對于房地產(chǎn)缺乏相應的監(jiān)督性和約束性。國家出臺的政策具有間斷性和不穩(wěn)定性，不利于房地產(chǎn)市場的有秩序的運行。部分企業(yè)經(jīng)常利用政策中存在的漏洞，進行有效投資，擾亂市場的正常秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展；

第二，房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理機制不健全。我國的房地產(chǎn)行業(yè)有多年的發(fā)展歷史，但是在經(jīng)濟管理方面沒有建立完善的管理機制。政府為了控制物價上漲，做好房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作，出臺了很多相應的政策法規(guī)，但是這些政策法規(guī)并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我國的房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展時期，它是一個低成本、高利潤的行業(yè)，是地方經(jīng)濟發(fā)展的支撐產(chǎn)業(yè)，也是地方財政收入的主要來源。我國對經(jīng)濟管理采取的措施一般都采取逐級傳達的形式，由于政府調控目標不明確，政策也只是形式主義，不能發(fā)揮應有的作用；

第三，缺乏完善的法律法規(guī)體系。我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前還處于快速發(fā)展的階段，但是缺乏完善的法律法規(guī)體系保證房地產(chǎn)市場的正常運轉。通過分析外國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況和經(jīng)驗得知，完善的法律法規(guī)體系是保證房地產(chǎn)市場正常運行的重要前提和基礎條件。我國目前的法律法規(guī)建設步伐遠遠落后于房地產(chǎn)發(fā)展的速度，不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的需求。政府主要依靠自身的行政權威去管理房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，缺乏與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展相配套的法律法規(guī)體系，導致房地產(chǎn)的市場運行缺乏科學化和規(guī)范化。我國制定了很多保證房地產(chǎn)運行的法律法規(guī)，可是這些政策大部分成了擺設，不能發(fā)揮應有的法律效力；

第四，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中沒有實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。我國對于房地產(chǎn)的發(fā)展缺乏詳細的規(guī)劃，主要通過土地、水、能源等資源的消耗來增加經(jīng)濟效益，很少重視空間資源的利用，沒有實現(xiàn)資源的最大化利用。由于我國是一個人口眾多、資源人均占有量相對比較少的國家，空間資源更加嚴峻，所以房地產(chǎn)開發(fā)中如果資源沒有實現(xiàn)有效利用，直接影響城市其他行業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)投資之前必須考慮好成本問題和公共設施是否便利、以及資源是否得到最大化利用等問題。眾所周知，房地產(chǎn)主要是由土地和高層建筑組成的，建筑物作為一種商品，其價值具有可估算性和相對穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)本身容易出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。這種泡沫主要是指土地價格的泡沫，主要原因在于我國城市的土地資源比較缺乏，所以土地價格富有彈性。隨著人們經(jīng)濟收入水平的不斷提高，對于居住條件的要求也逐漸提高，大多數(shù)居民都追求更加寬敞的住房，同時居民樓附近必須有便利的公共設施，這就容易導致土地價格出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，從而形成房地產(chǎn)的泡沫；

第五，寬松的銀行信貸制度，加速了房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟形成。銀行是一個特殊的組織結構，具有一般企業(yè)的逐利性，而房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，具有可抵押性，它的利潤回報率比較高，因此，銀行是支撐房地產(chǎn)行業(yè)的重要力量。企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商商提供大量的信貸資金，幫助開發(fā)商謀取更多的經(jīng)濟利潤，使很多居民成為房奴，不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展。

三、為解決國內房地產(chǎn)經(jīng)紀管理問題提出的相應對策

由上文可知，國內的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理還存在一些問題和不足，對此，我們提出以下幾點解決對策：

第一，明確管理目標，制定長期發(fā)展規(guī)劃。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷深入發(fā)展，我國的經(jīng)濟結構和發(fā)展方式也發(fā)生了一些變化，很多企業(yè)開始意識到房地產(chǎn)行業(yè)對于人們居住條件的改善和國民經(jīng)濟增長具有重要的推動作用。因此房地產(chǎn)企業(yè)在把握時展潮流的前提上，從我國的基本國情出發(fā)，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標，根據(jù)企業(yè)的實際情況制定長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，進一步滿足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化進程的要求，也是保證國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展和提升綜合經(jīng)濟實力的重要保證。根據(jù)時間長短的不同，可以把經(jīng)濟管理目標分為長期目標和中短期目標，長期目標是企業(yè)的發(fā)展方向，可以用來指導房地產(chǎn)的發(fā)展，進一步帶動其他行業(yè)的經(jīng)濟增長，促進房地產(chǎn)市場的有序進行；

第二，建立健全現(xiàn)有的管理體系。目前國內的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中出現(xiàn)一些問題，這些問題的引起原因比較復雜，只有通過改革房地產(chǎn)的管理體系才能解決目前國內的房地產(chǎn)市場秩序混亂的問題。房地產(chǎn)企業(yè)應該充分發(fā)揮政府經(jīng)濟職能在市場經(jīng)濟中的宏觀調控作用，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，堅持市場調節(jié)和政府宏觀調控相結合，最終建立一個科學、規(guī)范、有效的市場運行管理機制，有效抑制房價，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一個和諧、美好的社會環(huán)境。

第三，做好相關法律法規(guī)的完善工作。法律法規(guī)的完善工作是一個長期積累和發(fā)展的過程，需要從我國具體的基本國情出發(fā)，結合目前國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中出現(xiàn)的問題，建立和完善現(xiàn)有的法律法規(guī)體系，保證房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的正常開展，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的科學化和規(guī)范化。建立完善的符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的法律法規(guī)體系，可以有效防止政府過多的干涉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時還能為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的正常運行提供一個良好的社會環(huán)境。

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，對經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的推動作用，因此，政府應該積極應對國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中出現(xiàn)的問題，提出相應的解決對策，更好的促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1] 侯偉;;我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的問題與對策[J];貴州農(nóng)村金融;2011年04期

[2] 李楠;;國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理探索[J];現(xiàn)代商貿工業(yè);2010年23期

篇4

一、旅游房地產(chǎn)營銷策劃的意義與價值 

（一）旅游房地產(chǎn)營銷策劃的意義 

1、旅游房地產(chǎn)營銷策劃有助于開發(fā)商鎖定市場目標 

旅游房地產(chǎn)在營銷策劃過程中，需要對當?shù)厥袌龅臓顩r、旅游者的消費傾向以及市場走勢等有充分的了解，并根據(jù)具體的情況確定其經(jīng)營的方向與發(fā)展戰(zhàn)略。 

2、旅游房地產(chǎn)有助于對市場風險與收益的評估 

面對日益競爭激烈的社會經(jīng)濟市場，只有對市場的風險與收益做到正確的評估，才能夠有效的規(guī)避風險，從而為旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供一份保障。 

3、旅游房地產(chǎn)有助于改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高企業(yè)的競爭實力 

通過旅游房地產(chǎn)的營銷策劃，有助于經(jīng)營者去了解當?shù)氐氖袌觯κ袌龅淖兓?guī)律做預測，從而所制定出的營銷策劃方案能夠滿足于市場的需求，最終提高市場的競爭力。 

（二）旅游房地產(chǎn)營銷策劃的價值 

針對我國面臨去庫存的難題，房地產(chǎn)業(yè)通過與第三產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)的結合，有效的帶動了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟回升，特別是最近幾年來休閑度假式的旅游方式得到了消費者的青睞。隨著人們對旅游觀念的改變，為我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有利的條件，由此可見，旅游房地產(chǎn)的營銷策劃具有很高的投資價值與收益價值。 

二、影響我國旅游房地產(chǎn)營銷策劃的因素 

（一）經(jīng)驗不足 

由于我國的旅游房地產(chǎn)起步比較晚，無論是開發(fā)還是經(jīng)營都缺乏深入的了解，同時又缺乏系統(tǒng)的研究，很容易在旅游房地產(chǎn)營銷策劃過程中造成資源的浪費與資金的損失。 

（二）制度的不健全 

旅游房地產(chǎn)營銷策劃的相關法律法規(guī)沒有完善，很容易導致權益糾紛的發(fā)生，目前我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中并沒有與之相匹配的法律法規(guī)，從而影響到了旅游房地產(chǎn)營銷策劃。 

（三）較低的管理水平 

由于旅游房地產(chǎn)投資價值與利潤的可觀性，使得眾多的開發(fā)商對旅游房地產(chǎn)進行大力的開發(fā)，從而在旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中呈現(xiàn)出管理不善、項目分散經(jīng)營等現(xiàn)象，除此之外，還有的開發(fā)商只注重短期的利益，對旅游房地產(chǎn)的項目進行隨意的破壞，在一定程度上制約著我國旅游房地產(chǎn)的營銷策劃。 

三、如何促進我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展 

（一）把旅游作為開發(fā)主導，實現(xiàn)旅游、地產(chǎn)的相結合 

旅游房地產(chǎn)在營銷策劃過程中，需要找準定位，并把旅游作為營銷策劃的主導，并把旅游項目整合到所有的開發(fā)項目中，進行科學合理的布局，同時進行統(tǒng)籌的規(guī)劃，從而形成旅游房地產(chǎn)一體化的經(jīng)營模式，通過第三產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)帶動當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的投資與發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)又反作用于第三產(chǎn)業(yè)，有效的帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，通過相互之間的促進，實現(xiàn)一種共贏的經(jīng)濟發(fā)展形式。 

（二）進行品牌化的經(jīng)營，與國際旅游對接 

在進行旅游房地產(chǎn)的營銷策劃過程中，要逐漸的與國際旅游相對接，積極的汲取國外旅游房地產(chǎn)的優(yōu)秀營銷策劃案例與開發(fā)管理經(jīng)驗，并結合當?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)項目發(fā)展的特點，塑造出具有當?shù)靥厣穆糜畏康禺a(chǎn)品牌，并在營銷策劃過程中提升項目文化，實現(xiàn)品牌化的經(jīng)營，在現(xiàn)如今的經(jīng)濟體制下，通過與國際旅游相對接，實現(xiàn)品牌化的經(jīng)營，最終獲得經(jīng)濟效益最大化。 

（三）根據(jù)當?shù)刈匀画h(huán)境，實現(xiàn)環(huán)境友好發(fā)展 

對于旅游房地產(chǎn)的營銷策劃，要有效的利用好當?shù)氐淖匀画h(huán)境，結合當?shù)刈匀画h(huán)境的資源與市場條件，努力的挖掘出適合于當?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)營銷發(fā)展的優(yōu)勢，同時把時展的要求相融合，利用當?shù)氐淖匀毁Y源與地理文化，有效的拉動旅游房地產(chǎn)項目的營銷發(fā)展，從而引領當?shù)丨h(huán)境與旅游房地產(chǎn)項目的和諧發(fā)展，實現(xiàn)環(huán)境友好和諧的良好發(fā)展。 

（四）提高管理水平，健全法律法規(guī) 

由于在旅游房地產(chǎn)營銷策劃過程中往往會涉及到違法建設的現(xiàn)象，以及一些無計劃、超計劃的建設都將會影響到旅游房地產(chǎn)營銷的正常發(fā)展。因此，能過健全有關旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)的建設，做到嚴格的執(zhí)法，與此同時，提高旅游房地產(chǎn)業(yè)的管理水平，有助于促進當?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。 

旅游房地產(chǎn)業(yè)中有效的融合了旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，通過兩者之間的相互滲透形成了有機產(chǎn)物，在滿足于人們對物質需求的同時，改善了生存與居住的環(huán)境質量。因此，在旅游房地產(chǎn)的營銷策劃過程中，要有效的借鑒國外先進的理念，同時又要結合我國旅游房地產(chǎn)的實際發(fā)展情況，通過對當?shù)刭Y源的有效利用，對旅游房地產(chǎn)進行統(tǒng)籌的規(guī)劃，并進行科學、合理的開發(fā)，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益的統(tǒng)一性，最終實現(xiàn)我國旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 

參考文獻： 

[1]鄒曉峰.我國旅游地產(chǎn)消費和投資的特征、問題及對策[J].建筑經(jīng)濟. 2013（01） 

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關鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟管理 問題 對策

一、引言

自從我國放開房地產(chǎn)市場以來，短短幾十年里，房地產(chǎn)已發(fā)展成為我國經(jīng)濟體系的支柱產(chǎn)業(yè)，對提高人們居住條件、地方收入以及經(jīng)濟發(fā)展起到了至關重要的作用。然而，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的同時也存在一些突出問題，房地產(chǎn)不斷占據(jù)著社會關注的熱門話題。房地產(chǎn)發(fā)展過快，使得整體抗風險的能力較差，運行存在較大風險，另外，價格一直居高不下，交易及二手市場一直不夠明朗。正是由于房地產(chǎn)關乎民生，責任重大，國家針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種問題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質的問題仍然存在，房價仍處于增長的態(tài)勢。可見，我國房地產(chǎn)有一定的發(fā)展空間，但還存在許多的問題和不足，持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)之路仍然任重道遠。

二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理存在的幾點問題

（一）管理形式化，機制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執(zhí)行不到位，出現(xiàn)流于形式的現(xiàn)象。一些政策存在爭議，操作性不強，不能及時頒布實施細則。另外，從國家自上而下的管控方式來看，國家和地方一直職權模糊，定位不明確，兩級監(jiān)督未能起到應有的管控效果，經(jīng)濟管控形式化，機制不完善。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)仍處于發(fā)展的高峰期，不僅是地方經(jīng)濟的支柱，也是地方財政的重要力量。政府不斷抬高地價，拉高房價，開發(fā)商往往又與政府合作，內部交易為常事，房地產(chǎn)管控難度加大，國家宏觀政策往往成為形式，無法發(fā)揮真正的作用。另外，房地產(chǎn)市場涉及土地、金融、開發(fā)商以及政府等多個部門，協(xié)調不到位，往往容易出現(xiàn)溝通不到位、脫節(jié)的情況，管控流于形式。在一段時期內，房地產(chǎn)業(yè)推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是當國際金融危機的時候，房地產(chǎn)行業(yè)通過國家出臺的一系列激勵措施，對國民經(jīng)濟起到了的增長起到了關鍵性的作用。也正是因為這樣，好多地方政府都將房地產(chǎn)作為支柱，認為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長有明顯的作用。但是，房地產(chǎn)應該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房價一直居高不下的問題，首先必須從當?shù)卣テ?，本著公平的宗旨改變房地產(chǎn)體制，對于計劃外的房產(chǎn)征收一定的稅收，在體現(xiàn)公平公正的基礎上，滿足政府比較穩(wěn)定的財政收入。但是，體制的改革還需一段時間，需要其他輔助手段，才能予以實現(xiàn)。

（二）法規(guī)制度體系不健全

從其他國家房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗上看，完備的法律法規(guī)是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保障和基礎。我國當前的房地產(chǎn)處在迅猛發(fā)展的階段，與其相關的法律法規(guī)有待進一步加強和完善。房地產(chǎn)市場的管理應涵蓋從開發(fā)、建設、交易一直到后期管理的全過程，但是目前還未出臺一部適合房地產(chǎn)的管理法。當下，我國房地產(chǎn)相關法律法規(guī)的建設進程顯然不能夠滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國主要還是靠行政力量來管理房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟，很多文件是以國務院名義簽發(fā)的，或是以國家部委的名義，比如國十條等，但不能體現(xiàn)法規(guī)的嚴肅性和穩(wěn)定性等特點。雖然已初步建立起了某些相關的法律法規(guī)，但與之相配套的實施細則尚不夠完善，造成房地產(chǎn)以及土地市場有法不依、執(zhí)法不嚴。也有部分現(xiàn)有的法律法規(guī)不能落實，使其應有的效力打了折扣。

（三）管理目標不清晰，政策不夠穩(wěn)定

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的管理目標一直都是限制房價過快過漲，讓老百姓有房子住，實現(xiàn)市場供需平衡。但我國房地產(chǎn)市場在認識和長期規(guī)劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯誤觀點，政策目標沒有遠期規(guī)劃，加上政策目標模糊，短期與中長期規(guī)劃不一致，政策缺乏穩(wěn)定性，給整個房地產(chǎn)行業(yè)的正常運行帶來困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機可乘，干擾正常秩序，如經(jīng)濟適用房等。在調控過程中也出臺過很多政策，但是房價反而漲得更快。房地產(chǎn)政策調控的方式不靈活、不持續(xù)，不能從源頭上解決房價上漲過快的問題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標不治本，某種程度上來說是對行政資源的浪費，對穩(wěn)定民生產(chǎn)生不利影響。剛降稅費要鼓勵人們買房，還不到一年時間又提出二套房限制政策，使得本來的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購房者和開發(fā)商已漸漸對調控政策變得麻木。左右搖擺的調控政策已經(jīng)淪為保增長的工具，原本抑制房價過快上漲的政策儼然已成了房價暴漲的劑，過度依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟體系已成為莫大的諷刺，這種口號式的經(jīng)濟管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費者的目光。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的相關對策

（一）制定長期目標，指導短期實踐

當前正是改革的攻堅時刻，國家的經(jīng)濟發(fā)展正面臨著結構性的調整。房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展對于改善群眾的居住和生活條件以及促進經(jīng)濟的增長和轉型將持續(xù)發(fā)揮重要作用。在立足基本國情的基礎上，理順房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的思路，在保證眼前效益的同時也應該確定長期的目標，以滿足日益增長的剛性和改善性需求以及新型城鎮(zhèn)化建設的需要，從而促進經(jīng)濟和社會的可持續(xù)健康發(fā)展。在對當前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進行充分調查研究的基礎上，制定并出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期目標，方是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必由之路。與此同時，把經(jīng)濟管理的長期目標析出中短期目標來指導當前工作，才能理順當前復雜的市場關系并且提出針對性措施。例如，鑒于我國人多地少的現(xiàn)實條件，短期內房地產(chǎn)市場應著重對市場進行明確的界定和功能區(qū)分。對房地產(chǎn)的消費需求要科學地進行引導，政府要建立完善的住房保障體系，而對房地產(chǎn)投機的行為應從金融等方面進行限制。

（二）完善法律法規(guī)

目前要實現(xiàn)國家房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就要逐漸完善與房地產(chǎn)相關的法律法規(guī)，建立適合中國國情的完善的房地產(chǎn)法律體系，達到市場的規(guī)范化和房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理的合法化。要通過法律有效約束政府出臺相關經(jīng)濟管理政策，避免過多、過頻繁或搖擺的行政干預對房地產(chǎn)造成的負面影響和干擾。同時，要用法律確保建立并實施房地產(chǎn)業(yè)全方位、多層次的宏觀調控措施。此外還要盡快出臺實施細則，保證現(xiàn)有法律的實施，并促成出臺《房地產(chǎn)法》，規(guī)范開發(fā)、交易、中介以及后期服務等房地產(chǎn)涉及的各個環(huán)節(jié)，提升房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性以及嚴肅性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理有法可依、違法必究。

（三）健全管理機制，保障管理落實

目前房地產(chǎn)市場存在許多深層次問題，改革其經(jīng)濟管理體制是解決這些問題的必要途徑。要清醒地認識政府對市場起到的作用，同時充分發(fā)揮市場的調節(jié)功能，及時根據(jù)市場變化情況進行適當干預，建立起對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有效的運行管理機制。還要理順中央與地方的關系，明確雙方責任和職責，地方政府要在房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟管理上與中央步調保持一致，結合本地實際，因地制宜采取差異化的調控政策。此外還應探索財稅體制改革，減小地方財政對土地的依賴程度，提高地方落實國家政策的積極性。

四、結語

在房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的同時，政府必須認真分析房地產(chǎn)行業(yè)目前所存在的問題與不足，并加以重視。在這個關鍵時期，我國政府必須正確對待，根據(jù)我國實際情況，不斷學習其他國家先進的房產(chǎn)經(jīng)濟管理辦法，不斷改革創(chuàng)新我國的房產(chǎn)經(jīng)濟管理，才能保證我國的房產(chǎn)經(jīng)濟管理水平不斷提高，更好地指導房地產(chǎn)發(fā)展。

（作者單位為北京大柵欄永興置業(yè)有限公司）

[作者簡介：楊巍，男，中國人民大學研究生，研究方向：技術經(jīng)濟及管理。]

篇6

關鍵詞：房地產(chǎn)；稅務籌劃；風險控制

1引言

我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優(yōu)化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業(yè)風險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。

2找出房地產(chǎn)面臨的稅務籌劃風險

2.1國家政策風險。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟消費水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進行調整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務政策不理解的現(xiàn)象，從而導致違反法律的相關規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運營風險。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟生產(chǎn)活動有著密切關聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展上陷入困境，甚至導致嚴重經(jīng)濟危機。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業(yè)運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進展，關于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產(chǎn)事業(yè)進行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領域產(chǎn)生違法犯罪的風險。

3分析稅務籌劃風險產(chǎn)生的原因

首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟發(fā)展在不斷調整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業(yè)稅務負擔。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產(chǎn)稅務籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產(chǎn)稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務籌劃工作人員也應當根據(jù)法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應當繳納的稅務及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務風險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟背景下處于優(yōu)勢地位。4.3正確認識房地產(chǎn)稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風險意識。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業(yè)應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。

5結語

綜上所述，稅務籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產(chǎn)稅務籌劃的風險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:海口中上財經(jīng)顧問股份有限公司

參考文獻

篇7

關鍵詞：問題；對策；房地產(chǎn)管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

我國由于國情比較特殊，導致房地產(chǎn)發(fā)展問題不單單是純粹的經(jīng)濟問題，還導致房地產(chǎn)行業(yè)承擔了無法推脫的社會責任。因此，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展對我國民生大事而言至關重要。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)依然存在很嚴重的問題，我國也加強了房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理力度，我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理力度也比任何時期都強，然而卻沒有太顯著的成效。

一、我國房地產(chǎn)管理過程中存在的問題

（一）、目標模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近期，我國多次制定的房地產(chǎn)市場管理目標都是盡可能快速地使房地產(chǎn)市場供求關系達到平衡，盡可能抑制房價的快速增漲，實現(xiàn)每一戶居民都擁有屬于自己的房子。然而由于對我國當前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段認識不到位，導致我國房地產(chǎn)行業(yè)管理中仍存在一些問題上的認識和長期規(guī)劃不是很清晰的問題，甚至對房地產(chǎn)管理存在錯誤的認識和比較片面的認識，導致制定的政策目標根本無法在短期內實施。

與此同時，我國制定的房地產(chǎn)市場管理目標含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路應該是不一樣的，兩者有時甚至是背道而馳的。我國制定的房地產(chǎn)市場管理政策缺乏合理性和不連續(xù)性，導致了房地產(chǎn)行業(yè)隨著政策浮動搖擺，嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的正常運作，而政策中存在的一些問題也給一些投資者帶來了一些機會，投資者大量投資房地產(chǎn)，嚴重影響了市場秩序。例如經(jīng)濟適用房政策和住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理思路和目標不清晰的典型代表。

（二）、機制不完善，管理流于形式

在很多年前，我國就開始了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，房地產(chǎn)行業(yè)是我國政府經(jīng)濟管理的主要目標。尤其是近期，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的管理十分重視，可謂是重中之重。在很短的時間內，政府就推行了很多政策，但是都沒有太大的效果。大多數(shù)政策都只是單純地流于形式，根本就沒有加強執(zhí)行制度，導致大多數(shù)政策都只是走走過場，就消聲遺跡。還有一些政府推行的政策，本身就存在爭議，沒有太強的操作性，難以實施。我國房地產(chǎn)行業(yè)相關的經(jīng)濟管理政策大多都是選用了自上而下的模式進行實施，中央政府和地方政府管理、監(jiān)督等職能并沒有明確劃分和定位，最終致使我國房地產(chǎn)行業(yè)相關政策的推行都是中央政府與地方政府的非合作博弈。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有低成本、高收入的特點，是地方政府經(jīng)濟的主要來源，地方政府受利益驅使，就會抬高房價，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商相互合作，內部之間的交易就會十分便捷，頻頻發(fā)生，致使宏觀經(jīng)濟調控失去控制力，打亂了房地產(chǎn)市場的平衡。很明顯，如果房地產(chǎn)行業(yè)中現(xiàn)象沒有真正的打破，就會導致我國我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理越來越難，國家宏觀政策根本無法執(zhí)行，只是單純地走走過場，流于形式，難以發(fā)揮應有的效果，何談加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理一說。除此之外，金融、土地和地方政府等各個環(huán)節(jié)如果有一方?jīng)]有正常運行，或是脫離運行軌道，就會致使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理流于形式。

（三）、相關法律法規(guī)體系的不健全

對全球地產(chǎn)市場發(fā)展歷史和經(jīng)驗進行相應的分析，不難看出房地產(chǎn)相關法律法規(guī)的完善是保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運作的基本，十分重要。在我國，房地產(chǎn)仍處于高速發(fā)展的開始時期，房地產(chǎn)的相關法律法規(guī)仍不是十分完善，需要加強。房地產(chǎn)市場管理應該是一個全面系統(tǒng)的完整體系，完整體系應該包含初期的研發(fā)工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我國當前并沒有一個可以全面管理房地產(chǎn)市場的完整房地產(chǎn)市場管理體系。顯然，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)有法律法規(guī)根本無法滿足我國現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)狀，導致房地長行業(yè)中的漏洞越來越多。除此之外，我國當前還是大多憑借政府對房地產(chǎn)行業(yè)及市場進行相應的管理，大多數(shù)文件仍是以國務院或者是以國家部委辦的名義進行頒布推行的，致使法律法規(guī)缺失了普遍性、適用性和嚴肅性。就算是在一定程度上已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)市場管理的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)也未必符合我國房地產(chǎn)行業(yè)的當前情況，最終導致房地產(chǎn)行業(yè)掛上了有法不依，執(zhí)法不嚴的惡名，使房地產(chǎn)市場陷入了嚴重的惡性循環(huán)中，又由于房地產(chǎn)市場管理的法律法規(guī)沒有很到位的推行，致使法律法規(guī)的有效性大大降低。

二、根據(jù)房地產(chǎn)管理中存在問題采取的相應解決方法

（一）、制定長期發(fā)展規(guī)劃，指導短期實踐

現(xiàn)如今，我國正處于體制改革不斷深入的重要時刻，經(jīng)濟結構與發(fā)展方向也處于調整狀態(tài)，“轉型”和“發(fā)展”是我國未來經(jīng)濟發(fā)展主方向和目標。想要解決人們的居住條件，了解房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展是至關重要的，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展在某種意義上促進了我國經(jīng)濟的增長。在我國仍處于社會主義初級階段的背景下，了解并掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的整體思路，在追逐短期利益的同時也應該制定長遠的發(fā)展目標，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民居住需求以及城鎮(zhèn)化建設的需要，從而確保我國經(jīng)濟的穩(wěn)定和有利發(fā)展。以全面了解、研究我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢為基礎，并制定中長期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展計劃，只有這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況將宏觀經(jīng)濟管理目標劃分為短期和中期目標進行實施，有利于了解關系復雜多變的房地產(chǎn)市場，并根據(jù)相應的房地產(chǎn)市場提出對應的解決措施。例如，在我國人多地寡的現(xiàn)狀下，結合短期房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進行分析就會發(fā)現(xiàn)，應該重點劃分房地產(chǎn)市場的功能并清晰界定房地產(chǎn)市場。對于那些有能力購房的居民，政府應該大力保護這些居民的權益；對于受經(jīng)濟利益趨勢，炒房的投資商，政府應該大力限制和打壓，增收稅收及罰款。

（二）、建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位

現(xiàn)如今，我國的房地產(chǎn)市場仍有很多深層問題沒有得到合理的解決，有時完全憑借行政命令調控根本無法有力的解決。對房地產(chǎn)管理體制進行適當?shù)母母锟梢杂行У亟鉀Q我國房地產(chǎn)市場所存在的問題以及不良現(xiàn)象。要勇于面對房地產(chǎn)市場中的問題，充分發(fā)揮市場自身調節(jié)功能，適時進行干預，從而建立起一個合理且有效的運行管理機制，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）、完善相關法律法規(guī)體系

房地產(chǎn)相關法律法規(guī)體系的建立和完善是一個循序漸進的過程，目前，想要使我國的房地產(chǎn)市場正常運作，房地產(chǎn)相關法律法規(guī)體系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地產(chǎn)相關法律法規(guī)體系后，還需要建立一個符合中國國情的房地產(chǎn)法律體系，使房地產(chǎn)市場運作更加規(guī)范，管理起來也更加的合理合法。第一步，對政府的經(jīng)濟管理職能制定相應法律來制約，以確保政府無法過多地干預房地產(chǎn)市場秩序，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身調節(jié)功能。第二步，憑借相應的房地產(chǎn)法律法規(guī)全面地保障我國房地產(chǎn)宏觀調控體系的建立并且實施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，并適時適量頒布一些法律法規(guī)執(zhí)行規(guī)定，從而利于《房地產(chǎn)法》的頒布，將房地產(chǎn)從開發(fā)到最終的售后全部納入到正規(guī)的法律管理體系中，最終使我國的房地產(chǎn)市場更加規(guī)范、合理。

總結：

綜上所述，想要加強我國房地產(chǎn)行業(yè)的管理，就需要根據(jù)我國的國情，對我國房地產(chǎn)管理中所存在的問題進行分析和總結，再根據(jù)這些所存在的問題，制定出長遠的管理計劃，并完善房地產(chǎn)管理機制與相關的法律法規(guī)體系，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻:

篇8

廣州市房地產(chǎn)中介服務合同范本一

甲方(中介公司)：____________________________

中介公司資質證號：____________________________

聯(lián)系電話：____________________________________

聯(lián)系地址：____________________________________

經(jīng)紀人：______________________________________

經(jīng)紀證號：____________________________________

經(jīng)紀人：______________________________________

經(jīng)紀證號：____________________________________

乙方(賣方/出租方)：_________________________

身份證號：____________________________________

聯(lián)系電話：____________________________________

聯(lián)系地址：____________________________________

委托人姓名：______________________________

身份證號：____________________________________

聯(lián)系電話：____________________________________

聯(lián)系地址：____________________________________

根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達成如下協(xié)議。

第一條　中介服務內容

甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務，期限為_______________，自______年_____月_____日至______年_____月_____日

甲方為乙方的房地產(chǎn)提供【出售】【租賃】的中介服務。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務。

乙方【同意】【不同意】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】_________公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它______________________________________________________________

第二條　房地產(chǎn)權屬情況

房地產(chǎn)地址：__________________;建筑時間：__________________;房地產(chǎn)【建筑面積】【套內面積】面積：_____________。

房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他_________】;性質為【房改房】【商品房】【其他_________】;房地產(chǎn)證證號：__________________。

乙方房地產(chǎn)為【獨家所有】【共有】【其他_________】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租

其它______________________________________________________________

*房地產(chǎn)權屬情況是房地產(chǎn)能否交易過戶的關鍵資料，乙方必須完整如實填寫，甲方必須對乙方提供和填寫的資料進行核實。

第三條　價款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費

乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請(俗稱“放盤”)：

1.該房地產(chǎn)按套出售并計價，總金額為人民幣_________元(￥_________)范圍內。

2.該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內面積】計算，單價為人民幣每平方米______________元范圍內，總金額為人民幣____________元(￥_________)范圍內。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他_________】。

4.稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。

其它_____________________________________________________________

*要約邀請：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

第四條　甲方權利義務

1.甲方根據(jù)誠實信用原則為乙方提供中介服務，有權向乙方收取中介服務費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。

2.甲方根據(jù)合同開展中介活動，為乙方房地產(chǎn)尋找【購買】【租賃】對象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費由【甲方】【乙方】承擔。

3.甲方必須對乙方房地產(chǎn)的資料進行核實。

4.甲方應當根據(jù)協(xié)議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權屬情況如實告知【購買】【租賃】方。

5.促成乙方與【購買】【租賃】方達成【買賣】【租賃】合同。

6.為乙方提供房地產(chǎn)交易過戶方面的咨詢。

7.甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。

8.非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9.其它__________________________________________________

第五條　乙方權利義務

1.乙方有權向甲方詢問交易進展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。

2.乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權屬情況真實;向甲方提供相應的房地產(chǎn)資料;并保證本人對該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權或已取得其他業(yè)主的委托有權處置該房地產(chǎn)。

3.甲方為乙方提供中介服務過程中，乙方應當予以配合并提供必要的協(xié)助。

4.乙方應當根據(jù)合同向甲方支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。

5.甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當事人后，應及時通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時間，乙方應在約定時間內簽署房屋買賣合同。

6.其它___________________________________________________________

第六條　中介服務費、協(xié)辦手續(xù)費給付

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應在【合同簽訂當日】【合同生效之日】【其他_________】向甲方支付人民幣__________________(￥_________)作為中介服務費。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要___________________________

甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結清有關費用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他_________】手續(xù)的，乙方應向甲方支付人民幣__________________(￥_________)作為協(xié)辦手續(xù)費。

其它______________________________________________________________

第七條　合同的解除和變更

乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應及時通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務的，乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用(該費用不得超過中介服務費)。

第八條　法律責任

1.甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任，違約方應支付違約金，違約金標準為_________。

2.乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為。

3.甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應賠償乙方的損失。

4.因乙方未能及時履行義務，導致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為_________，但不得再要求乙方支付中介服務費。

5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務費，并可要求乙方支付違約金，違約金為____________。

其它_____________________________________________________________

第九條　免責條款

1.因不可抗力導致本中介服務合同無法履行的;

2.______________________________________________________________

第十條　糾紛解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，雙方當事人協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決：

1.交廣州仲裁委員會仲裁;

2.提交_________仲裁委員會仲裁;

3.依法向人民法院起訴;

第十一條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十二條　本合同連同附件共______頁，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方______份，乙方______份。

甲方(蓋章)：_______________　乙方(蓋章)：_______________

委托人(簽字)：_________　委托人(簽字)：_________

_________年_______月_______日　_________年_______月_______日

附件

1.簽訂本合同前，當事人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及用詞理解不一致的，應該進一步協(xié)商，達成一致意見。

2.本合同為示范文本，為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

3.對合同文本中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協(xié)商確定。中選擇內容，以劃√方式選定;對于實際情況未發(fā)生或雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

廣州市房地產(chǎn)中介服務合同范本二

說　明

1、簽訂本合同前，當事人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及用詞理解不一致的，應該進一步協(xié)商，達成一致意見。

2、本合同為示范文本，為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行增補或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

3、對合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協(xié)商確定?！?】中選擇內容，以劃√方式選定;對于實際情況未發(fā)生或雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

甲方(中介公司)：，中介公司資質證號：　 。

聯(lián)系電話：　 ，聯(lián)系地址：　 。

經(jīng)紀人： ，經(jīng)紀證號： ;　經(jīng)紀人：，經(jīng)紀證號：　 。

乙方(賣方/出租方)：，身份證號：，

聯(lián)系電話： ，聯(lián)系地址： 。

委托人姓名：，身份證號：　，

聯(lián)系電話：　，聯(lián)系地址：　。根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達成如下協(xié)議。

第一條　中介服務內容

甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務，期限為　，自　 年月　 日至　 年月　 日。

甲方為乙方的房地產(chǎn)提供【出售】【租賃】的中介服務。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務。

乙方【同意】【不同意】授權甲方代為【預約辦理】【申請辦理】 公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它

第二條　房地產(chǎn)權屬情況

房地產(chǎn)地址：　 ;建筑時間;房地產(chǎn)【建筑面積】【套內面積】面積：。

房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他】;性質為【房改房】【商品房】【其他 】;房地產(chǎn)證證號：。

乙方房地產(chǎn)為【獨家所有】【共有】【其他　 】;【有】【沒有】抵押;【有】【沒有】被查封;【有】【沒有】出租。

其它

*房地產(chǎn)權屬情況是房地產(chǎn)能否交易過戶的關鍵資料，乙方必須完整如實填寫，甲方必須對乙方提供和填寫的資料進行核實。

第三條　價款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費

乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請(俗稱"放盤")：

1.該房地產(chǎn)按套出售并計價，總金額為人民幣　元(￥　)范圍內。

2.該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內面積】計算，單價為人民幣每平方米 元范圍內，總金額為人民幣元(￥　)范圍內。

3.乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。

4.稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。

其它

*要約邀請：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

第四條　甲方權利義務

1.甲方根據(jù)誠實信用原則為乙方提供中介服務，有權向乙方收取中介服務費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。

2.甲方根據(jù)合同開展中介活動，為乙方房地產(chǎn)尋找【購買】【租賃】對象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費由【甲方】【乙方】承擔。

3.甲方必須對乙方房地產(chǎn)的資料進行核實。

4.甲方應當根據(jù)協(xié)議，帶【購買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權屬情況如實告知【購買】【租賃】方。

5.促成乙方與【購買】【租賃】方達成【買賣】【租賃】合同。

6.為乙方提供房地產(chǎn)交易過戶方面的咨詢。

7.甲方必須如實將交易進展情況通報乙方。

8.非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9.其它

第五條　乙方權利義務

1.乙方有權向甲方詢問交易進展情況，甲方必須如實告知，不得隱瞞。

2.乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權屬情況真實;向甲方提供相應的房地產(chǎn)資料;并保證本人對該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權或已取得其他業(yè)主的委托有權處置該房地產(chǎn)。

3.甲方為乙方提供中介服務過程中，乙方應當予以配合并提供必要的協(xié)助。

4.乙方應當根據(jù)合同向甲方支付中介服務費或支付甲方從事中介活動支出的必要費用。

5.甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當事人后，應及時通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時間，乙方應在約定時間內簽署房屋買賣合同。

6.其它

第六條　中介服務費、協(xié)辦手續(xù)費給付

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應在【合同簽訂當日】【合同生效之日】【其他　】向甲方支付人民幣(￥)作為中介服務費。

甲方促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當事人簽署【購買】【租賃】合同后，乙方需要

甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結清有關費用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他】手續(xù)的，乙方應向甲方支付人民幣　 (￥)作為協(xié)辦手續(xù)費。

其它

第七條　合同的解除和變更

乙方可以隨時取消委托或變更出售、出租條件，但應及時通知甲方;乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務的，乙方應向甲方支付從事中介活動支出的必要費用(該費用不得超過中介服務費)。

第八條　法律責任

1.甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任，違約方應支付違約金，違約金標準為。

2.乙方逾期支付中介服務費的，應向甲方支付違約金，違約金的標準為 。

3.甲方在提供中介服務過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務費，并應賠償乙方的損失。

4.因乙方未能及時履行義務，導致甲方未能促成乙方與【購買】【租賃】其房地產(chǎn)的當事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為　，但不得再要求乙方支付中介服務費。

5.乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務費，并可要求乙方支付違約金，違約金為。

其它

第九條　免責條款

1、因不可抗力導致本中介服務合同無法履行的;

2、

第十條　糾紛解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，雙方當事人協(xié)商不成的按下述第　 種方式解決：

1、交廣州仲裁委員會仲裁;

2、提交　仲裁委員會仲裁;

3、依法向人民法院起訴;

第十一條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十二條　本合同連同附件共　 頁，一式　 份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方　 份，乙方　 份。

篇9

摘 要 在2005年3月中央開始了房貸證券化的嘗試，將中國建設銀行和浦發(fā)作為試點單位。但由于國內經(jīng)濟，政治，法律等各方面因素的影響，中國房貸證券化的發(fā)展并沒有取得很好的經(jīng)濟效益和社會效益。加之2008年美國次貸危機的爆發(fā)，又進一步抑制了國內房貸證券化的發(fā)展。以上種種原因使得中國房產(chǎn)證券化的發(fā)展停滯不前。筆者認為房貸證券化是房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。但目前國內的政策，經(jīng)濟，法律方面都存在一定的缺陷。本文就是旨在分析以上部分缺陷，以期國內房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展并帶動中國經(jīng)濟發(fā)展。

關鍵詞 住房貸款證券化 特別目的機構SPV 資產(chǎn)證券化

一、中國房貸證券化發(fā)展的原因

1．金融信貸機構的要求

自中央“十五”計劃實施以來，房地產(chǎn)的高速發(fā)展使得住房按揭貸款的數(shù)量隨年增加。從下圖就可以看出。

商品房銷售面積 比上年增長 開發(fā)企業(yè)資金來源 比上年增長

10.43億平方米 10.10% 72494億元 25.4%

住宅銷售面積 辦公樓銷售面積 國內貸款 比上年增長

增長8.0% 增長21.9% 12540億元 10.30%

商品房銷售額 比上年增長 利用外資 比上年增長

5．25萬億元 18.30% 796億元 66.00%

12月銷售面積 同比增長 個人按揭貸款 比上年增長

21808萬平方米 11.50% 9211億元 7.6%

隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，個人按揭貸款和國內貸款已經(jīng)逐漸成為融資的主要途徑。而且住房貸款一般來說都是長期的。由于商業(yè)銀行的負債主要是短期，時間上和住房貸款不匹配。這嚴重增加了商業(yè)銀行的流動性風險。此外，根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》規(guī)定，商業(yè)銀行的核心資產(chǎn)至少占總資產(chǎn)的8%，以保證其流動性。住房貸款的暴增也威脅一些小型商業(yè)銀行的經(jīng)營。房貸證券化將可以為商業(yè)銀行規(guī)避流動性風險，讓其更好的經(jīng)營。

2．中國資本市場發(fā)展的需要

房貸證券化在合法的信用保證和一定風險控制下，是一種相對合適的投資工具。房貸證券化作為一種新的金融投資工具，既豐富了國內金融投資工具，同時也拓寬了融資渠道。而且，現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展周期仍處于高速發(fā)展階段，即使國家宏觀調控進一步壓低房價，但充足的需求使得房地產(chǎn)市場依然堅挺，這為房貸證券二級市場的發(fā)展打下了堅實的基礎。同時房貸證券化的過程需要設立更為嚴格，明確的相關法律法規(guī)，還需設立特定的金融機構SPV或SPC。這一系列過程進一步完善了中國資本市場。房貸證券化在完善資本市場的同時，也擴大了對房地產(chǎn)及其配套產(chǎn)品的需求和消費，其最終結果是促進國內整個經(jīng)濟的發(fā)展。

二、中國房貸證券化發(fā)展的障礙

1．法律法規(guī)不完善

盡管目前中國已經(jīng)設立了很多與住房貸款證券化相關的法律法規(guī)，例如：《公司法》，《合同法》，《合伙企業(yè)法》，《證券法》，《商業(yè)銀行法》等一系列法律。但缺少一套完整專門針對房貸證券化過程的法律體系。這使得國內商業(yè)銀行在進行房貸證券化的運作過程中會有不可避免的障礙。其次、由于《信托法》，《擔保法》，《破產(chǎn)法》還并未出臺，這使得在房貸證券化過程中，作為證券實際發(fā)行人的特別目的機構（SPV）在我國缺少法律保障和受托資格。這次美國次貸危機的爆發(fā)其相當一部分責任是相關法律法規(guī)不完善，所以警示我國一定要完善相關法律建設

2．二級市場流動性不強

住房貸款證券屬于銀行信貸資產(chǎn)證券化。銀行信貸資產(chǎn)證券化是由銀監(jiān)會監(jiān)管，因此住房貸款證券只能銀行間市場發(fā)行和流通，面對的投資者結構單一且數(shù)量較小。使得整個房貸證券缺乏需求。市場需求萎靡，使得整個房貸證券市場很難持續(xù)發(fā)展下去。另一方面，大部分投資者對房貸證券這一類資產(chǎn)證券化的金融衍生品缺乏了解和深刻認識，在沒有完善的法律保障下，不敢去投資這一類金融產(chǎn)品。這也是導致房貸證券流動性不簽的重要原因。

3．市場利率機制不完善

根據(jù)馬克維茨的均值方差模型，風險越大，收益越大。房貸證券的利率應該高于同期的國債，畢竟房貸證券至少存在一定的信用風險相對國債來說，而且銀行出售住房貸款需要獲取高于邊際成本的實際收益。這就說明房貸證券的發(fā)行需要一定的利差空間。如果利差小了，不利于房貸證券的發(fā)行和出售。但現(xiàn)在的問題是國內利率還沒有完全市場化，證券價格對利率缺乏彈性，那么證券發(fā)行方很難確定證券的發(fā)行價格，這在很大程度上阻礙了房貸證券化的發(fā)展。

三、中國房貸證券化的發(fā)展前景及個人建議

1．加強相關法律建設

法律在每個國家都是隨著時間推移不斷完善不斷更新。而且法律大部分是發(fā)現(xiàn)問題在前，在設立法律解決問題在后。所以關于制定房貸證券化的相關法律設立是勢在必行。在2005年3月確立中國建設銀行作為資產(chǎn)證券化的試點單位之后，財政部、中國人民銀行、國家稅務局和銀監(jiān)會分別頒布了《資產(chǎn)支持證券披露規(guī)則》，《資產(chǎn)支持證券操作交易規(guī)則》、《金融機構信貸資產(chǎn)化試點監(jiān)督管理辦法》等多部法令法規(guī)使資產(chǎn)證券化的發(fā)展受到法律的保護。

2．完善利率體系建設

健全的基準利率體系是房貸證券化的重要前提，更是房貸證券化過程中定價的關鍵所在。近幾年，中國金融市場通過改革和制度創(chuàng)新，逐步推進基準利率體系的建設。銀行間債券市場回購定盤利率和上海銀行間同業(yè)拆放利率逐步推出，為住房貸款證券等金融衍生品提供了參考利率指標，促進了金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展，有助于加快利率市場化的進程，也進一步為房貸證券化掃清了障礙。

參考文獻：

[1]趙旭.企業(yè)資產(chǎn)證券化破冰.首席財務官.2006.7.27.

篇10

關鍵詞：房地產(chǎn)評估方法現(xiàn)狀問題探討

一、地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產(chǎn)主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊的房地產(chǎn)估價機構逐漸步入正軌，估價行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產(chǎn)評估的有關法律規(guī)章。國務院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價技術規(guī)范。根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計，目前我國擁有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊成立的房地產(chǎn)估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價行為從制度上進行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場和行業(yè)自律標準。從2000年6月國務院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價機構與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價機構按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責任公司或合伙制企業(yè)。在對中介機構改制的同時，房地產(chǎn)管理部門內部也逐步實現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國房地產(chǎn)估價師學會的職能。中國房地產(chǎn)估價師學會已經(jīng)開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)估價行業(yè)的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

(4)房地產(chǎn)估價服務領域逐步擴大。在房地產(chǎn)估價機構發(fā)展初期，主要服務內容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價業(yè)務已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

二、房地產(chǎn)評估的常用方法

根據(jù)本人的調查研究，我國房地產(chǎn)在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行征用取得的和國家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據(jù)社會一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時間，依據(jù)評估對象的投資規(guī)模來測算。銷售稅費的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費用和應由開發(fā)商繳納的稅費。④計算開發(fā)利潤如果是新建房地產(chǎn)價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發(fā)商都會選取行業(yè)平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與近期內市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格進行調整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現(xiàn)的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：

待評估房地產(chǎn)單價=交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關性和替代性充分的房地產(chǎn)市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進行精確的房地產(chǎn)評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場交易資料，而且注意研究有關法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產(chǎn)的稅費(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：

①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產(chǎn)評估最為常用的一個。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：

其中，V為待估房地產(chǎn)的價格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。

對于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產(chǎn)的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評估時點的價格。

三、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在估價人員的素質難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務的年限要求較低，因此應屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產(chǎn)估價人員受所從事業(yè)務的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務相關的評估業(yè)務，對其他類型的評估業(yè)務不熟悉。

(2)注冊房地產(chǎn)估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設立對應于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業(yè)的估價師。

估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會主義經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)。

四、促進我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的對策

（1）加強對房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評估行業(yè)是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機構，評估業(yè)務收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)問的競爭處于不平等的環(huán)境之巾。同時保持房地產(chǎn)估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預房地產(chǎn)估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設,為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術規(guī)范和法律法規(guī)的實施細則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關行業(yè)的技術需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發(fā)展相協(xié)調問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。

（3）對估價機構和估價師實行分級制動態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績對估價機構進行評級，對估價機構實行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監(jiān)督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級考試。根據(jù)估價師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價經(jīng)驗的不同等情況。確定相應的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價師盡其能而不超其能。