導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：任務(wù)驅(qū)動(dòng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；運(yùn)用實(shí)踐

一、“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析教學(xué)中的運(yùn)用實(shí)踐

市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)銷售、營(yíng)銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應(yīng)用，因此眾多院校的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)開設(shè)有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析這門課，一般把它作為專業(yè)的必修課程。對(duì)于這樣一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程，傳統(tǒng)的、單一的講授為主的授課方式達(dá)不到應(yīng)有的教學(xué)效果。采用“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)模式，打破以知識(shí)傳授為主要特征的傳統(tǒng)學(xué)科課程模式，能夠在引導(dǎo)學(xué)生完成任務(wù)的同時(shí)，培養(yǎng)學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，達(dá)到培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析職業(yè)能力的目標(biāo)。

1.分析工作崗位，確立該門課程所掌握的技能

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)人才的就業(yè)崗位主要為房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究人員等。這些崗位要求從業(yè)人員熟悉國家和地方房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關(guān)政策，能把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀走勢(shì)；掌握各種房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法和技巧，能熟練使用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件完成調(diào)查問卷的編碼、統(tǒng)計(jì)分析等工作，具有較強(qiáng)的分析、判斷能力；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)，能撰寫完整的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。因此本門課程重在培養(yǎng)學(xué)生的三大技能：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備與實(shí)施技 能、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)與分析技能以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫技能。

2.創(chuàng)建仿真的學(xué)習(xí)情境

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析課程內(nèi)容以市場(chǎng)調(diào)查的工作流程為載體進(jìn)行知識(shí)重構(gòu)，設(shè)計(jì)出5個(gè)學(xué)習(xí)情境（如圖1）。每個(gè)學(xué)習(xí)情境中都有以一個(gè)或多個(gè)完整和相對(duì)獨(dú)立的工作任務(wù)作為教學(xué)載體。5個(gè)學(xué)習(xí)情境及子情境之間的遞進(jìn)關(guān)系遵循由簡(jiǎn)單到復(fù)雜、由低級(jí)到高級(jí)、由單一到綜合，這種系統(tǒng)化的設(shè)計(jì)符合學(xué)生的認(rèn)知規(guī)律和職業(yè)成長(zhǎng)規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析課程教學(xué)通過創(chuàng)設(shè)與當(dāng)前學(xué)習(xí)主題相關(guān)的、盡可能真實(shí)的學(xué)習(xí)情境，引導(dǎo)學(xué)生帶著真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查與分析“任務(wù)”進(jìn)入學(xué)習(xí)情境，使學(xué)習(xí)更加直觀和形象化。

3.在創(chuàng)設(shè)的情境下，設(shè)計(jì)工作任務(wù)

在“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法中，任務(wù)的提出是關(guān)鍵，是這個(gè)過程的核心，它將決定在這節(jié)課中，學(xué)生是主動(dòng)學(xué)習(xí)還是被動(dòng)學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析在創(chuàng)設(shè)的情境下，選擇與當(dāng)前學(xué)習(xí)主題密切相關(guān)的任務(wù)作為學(xué)習(xí)的中心內(nèi)容，把總目標(biāo)細(xì)分成一個(gè)個(gè)的小目標(biāo)，并把每一個(gè)學(xué)習(xí)情境的內(nèi)容細(xì)化為一個(gè)個(gè)容易掌握的任務(wù)，通過這些小任務(wù)來體現(xiàn)總的學(xué)習(xí)目標(biāo)。具體設(shè)計(jì)方案如圖2。

4.完成“任務(wù)”的思路、方法、操作

在明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析任務(wù)之后，將全班同學(xué)分為若干學(xué)習(xí)小組，明確分工負(fù)責(zé)制度，組員積極參與到任務(wù)完成過程中來，保障學(xué)習(xí)小組能開展活動(dòng)。

在學(xué)生自主探索尋找解決問題完成任務(wù)的過程中，教師僅點(diǎn)撥、指點(diǎn)和答疑，并非直接告訴學(xué)生應(yīng)當(dāng)如何去解決面臨的問題，而是向?qū)W生提供解決該問題的有關(guān)線索。例如，在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷這一任務(wù)中，引導(dǎo)學(xué)生思考房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷的結(jié)構(gòu)、內(nèi)容包括哪些方面，將更多的問題留給學(xué)生思考，不斷引導(dǎo)學(xué)生通過合作、討論、交流等方式，互幫互學(xué)，尋找解決問題的方法，共同完成任務(wù)。

5.匯報(bào)和評(píng)價(jià)

市場(chǎng)調(diào)查小組在完成各階段任務(wù)后，需要對(duì)老師進(jìn)行匯報(bào)，除了要向老師提交書面報(bào)告，還要在全班進(jìn)行口頭匯報(bào)，每小組以PPT的方式并進(jìn)行當(dāng)場(chǎng)演說，匯報(bào)和展示各小組的工作成果，并接受老師和其他小組的提問。匯報(bào)和總結(jié)對(duì)學(xué)習(xí)效果的評(píng)價(jià)可以對(duì)學(xué)生的發(fā)展產(chǎn)生導(dǎo)向和激勵(lì)作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析采取過程性評(píng)價(jià)和結(jié)果性評(píng)價(jià)相結(jié)合的方式，其中過程性評(píng)價(jià)占較大的比例。過程性評(píng)價(jià)由個(gè)人評(píng)價(jià)、小組評(píng)價(jià)和老師評(píng)價(jià)組成，評(píng)價(jià)包括技能評(píng)價(jià)和職業(yè)素養(yǎng)評(píng)價(jià)，技能評(píng)價(jià)涵蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析各階段任務(wù)完成，包括上交的材料、完成的質(zhì)量、匯報(bào)的效果等；職業(yè)素養(yǎng)評(píng)價(jià)包括工作態(tài)度和團(tuán)隊(duì)合作情況、課堂表現(xiàn)的積極性等內(nèi)容。

二、運(yùn)用“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”的幾點(diǎn)思考

1.設(shè)計(jì)好任務(wù)

在實(shí)際教學(xué)中，“任務(wù)”的設(shè)計(jì)非常重要，直接影響著教學(xué)的效果。因此，第一，“任務(wù)”的設(shè)計(jì)要圍繞具體的工作目標(biāo)、學(xué)生需要掌握的技能進(jìn)行進(jìn)行展開。第二，“任務(wù)”的設(shè)計(jì)需要引導(dǎo)學(xué)習(xí)者帶著真實(shí)的“任務(wù)”進(jìn)入學(xué)習(xí)情境，使學(xué)習(xí)更加直觀和具體化。第三，“任務(wù)”的設(shè)計(jì)要按照按學(xué)習(xí)的目標(biāo)和工作的流程循序漸進(jìn)。

2.對(duì)任課老師的要求較高

“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法將以往以老師傳授知識(shí)為主的傳統(tǒng)教學(xué)理念，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越鉀Q問題為主。教師改變過去“滿堂灌”的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)榻M織、引導(dǎo)，在講臺(tái)上演示轉(zhuǎn)變?yōu)榈綄W(xué)生中間與學(xué)生交流、討論。這些都要求任課教師在教學(xué)前進(jìn)行充分的思考和準(zhǔn)備，除了具備一定的專業(yè)知識(shí)，還要擁有充分的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。

3.合理運(yùn)用多維評(píng)價(jià)

評(píng)價(jià)是“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法中不可缺少的一環(huán)。從評(píng)價(jià)方式看，有個(gè)人評(píng)價(jià)與小組評(píng)價(jià)、學(xué)生評(píng)價(jià)與教師評(píng)價(jià)；從評(píng)價(jià)內(nèi)容看，有過程評(píng)價(jià)與結(jié)果評(píng)價(jià)，過程評(píng)價(jià)主要評(píng)價(jià)學(xué)生在小組合作中行為表現(xiàn)、積極性、參與度以及承擔(dān)的任務(wù)。教師在整個(gè)教學(xué)過程中，要及時(shí)對(duì)各組的表現(xiàn)情況作適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)，給予肯定和激勵(lì)，并把加分納入學(xué)生成績(jī)考核的范圍。

參考文獻(xiàn)：

[1]魏 錕.基于“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”的《建筑制圖》課程改革初探[J].濟(jì)南職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2014（03）.

[2]王麗萍.在《建筑工程計(jì)量與計(jì)價(jià)》教學(xué)中運(yùn)用任務(wù)驅(qū)動(dòng)法的實(shí)踐和思考[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2013（23）.

[3]闞春燕.“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”在《市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)》課程教學(xué)中的應(yīng)用[J]. 商業(yè)文化（上半月），2011（12）.

篇2

關(guān)鍵詞:項(xiàng)目教學(xué)法;房地產(chǎn)營(yíng)銷;教學(xué)整體設(shè)計(jì);單元設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào):G71 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)17-0232-02

高等職業(yè)教育的根本任務(wù)是培養(yǎng)能較快適應(yīng)實(shí)際工作崗位需要的技能型人才。學(xué)生不但要掌握理論知識(shí),更重要的是要具備靈活運(yùn)用知識(shí)的技能。房地產(chǎn)營(yíng)銷課程涵蓋范圍廣,內(nèi)容復(fù)雜,既有較深的理論性和系統(tǒng)性,又有較強(qiáng)的實(shí)踐性,如果還采用以往的以教師講解為主,學(xué)生被動(dòng)接受的傳統(tǒng)教學(xué)方式,很難收到理想的教學(xué)效果。經(jīng)過不斷地探索、實(shí)踐與總結(jié)積累,我們?cè)诜康禺a(chǎn)營(yíng)銷課程中采用了項(xiàng)目教學(xué)法[1],收到了較好的成效。

一、項(xiàng)目教學(xué)法概述

(一)項(xiàng)目教學(xué)法的含義

項(xiàng)目教學(xué)法是教師根據(jù)工作實(shí)際和課程特點(diǎn)甄選或設(shè)計(jì)一個(gè)合適的綜合性項(xiàng)目,讓學(xué)生分組或獨(dú)立完成而進(jìn)行教學(xué)的方法,將理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)更有機(jī)地結(jié)合起來,充分調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性和興趣,突出其在教學(xué)中的主體地位。學(xué)生在完成項(xiàng)目和工作任務(wù)的學(xué)習(xí)過程中鍛煉各種能力,例如崗位專業(yè)技能、自學(xué)能力、團(tuán)結(jié)協(xié)作能力、交際能力、領(lǐng)導(dǎo)和組織能力等等。

(二)項(xiàng)目教學(xué)法的關(guān)鍵

項(xiàng)目教學(xué)法的關(guān)鍵在于綜合性貫穿項(xiàng)目的選擇或設(shè)計(jì)。該綜合性貫穿項(xiàng)目可以包含若干個(gè)小項(xiàng)目,這些小項(xiàng)目又可以分解為若干個(gè)工作任務(wù),然后根據(jù)這些工作任務(wù)將課程內(nèi)容進(jìn)行有機(jī)地整合并設(shè)計(jì)出相應(yīng)的教學(xué)方案。這樣,可以讓學(xué)生在多動(dòng)手、多動(dòng)腦的過程中更有效地掌握理論知識(shí)和操作技能,培養(yǎng)他們的職業(yè)能力。

(三)項(xiàng)目教學(xué)法的優(yōu)點(diǎn)

項(xiàng)目教學(xué)法能極大地調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性。項(xiàng)目教學(xué)法是讓學(xué)生實(shí)施完成一個(gè)具體的項(xiàng)目或工作任務(wù),學(xué)生學(xué)習(xí)的目的很明確,而且這些項(xiàng)目或工作任務(wù)是根據(jù)公司或企業(yè)的實(shí)際工作崗位設(shè)計(jì)的,更能激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣,而不像傳統(tǒng)的教學(xué)方法,使學(xué)生在知識(shí)的海洋中茫茫然,無所適從。項(xiàng)目教學(xué)法也能培養(yǎng)學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作能力。項(xiàng)目教學(xué)大多要分小組完成,通過小組內(nèi)及小組間的交流、討論、決策等,提高學(xué)生合作能力,強(qiáng)化學(xué)生的團(tuán)隊(duì)意識(shí)。而合作能力和團(tuán)隊(duì)意識(shí)恰恰是一個(gè)公司或企業(yè)員工所必須具備的基本素質(zhì)。

二、項(xiàng)目教學(xué)法的教學(xué)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)營(yíng)銷是建立在一般市場(chǎng)營(yíng)銷理論基礎(chǔ)上的一門新課程[2],是我院物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)選修課程。其內(nèi)容包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷組合策略、樓盤銷售等,是一門理論與實(shí)踐緊密結(jié)合的課程。本課程的任務(wù)是使學(xué)生通過學(xué)習(xí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng),學(xué)會(huì)分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng),掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷組合策略,并且結(jié)合校內(nèi)、校外實(shí)訓(xùn)活動(dòng),訓(xùn)練學(xué)生的實(shí)際工作操作技能,為畢業(yè)后從事房地產(chǎn)方面的工作奠定良好的基礎(chǔ)。

(一)教學(xué)整體設(shè)計(jì)思路

按照“以職業(yè)能力培養(yǎng)為核心,以實(shí)際工作過程為導(dǎo)向,以實(shí)際工作任務(wù)組織教學(xué)內(nèi)容”的教學(xué)設(shè)計(jì)思路,本課程主要以四個(gè)大項(xiàng)目“房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析、房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇和定位、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的制定、房地產(chǎn)營(yíng)銷方案的制定和實(shí)施”以及為完成這些項(xiàng)目所需的若干項(xiàng)工作任務(wù)(即小項(xiàng)目)對(duì)教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行有機(jī)整合,具體如下圖所示,主要目標(biāo)是培養(yǎng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、樓盤銷售以及人際交往能力等職業(yè)技能,提高學(xué)生的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)單元教學(xué)設(shè)計(jì)實(shí)例

1.單元教學(xué)設(shè)計(jì)表格

這里以第一單元的“調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)”這個(gè)工作任務(wù)為例來說明單元教學(xué)設(shè)計(jì)的過程。本單元的教學(xué)目標(biāo)主要是掌握搜集資料的途徑、方法和技巧,學(xué)會(huì)合理地設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)查問卷并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,熟悉市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的格式,能夠運(yùn)用調(diào)查資料撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。為實(shí)現(xiàn)本單元學(xué)習(xí)目標(biāo)所選取的工作任務(wù)是對(duì)本組研究樓盤的競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,具體實(shí)施步驟和安排見下表。其選取依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司或營(yíng)銷策劃公司的實(shí)際營(yíng)銷工作崗位及其職責(zé)、物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)和學(xué)生的實(shí)際情況,難度適中,以便于學(xué)生都能動(dòng)手參與。

2.單元教學(xué)過程的組織實(shí)施

教學(xué)實(shí)施步驟,大致可以按如下順序進(jìn)行:任務(wù)布置和展示案例導(dǎo)入學(xué)生實(shí)操成果展示教師點(diǎn)評(píng)、小組互評(píng)知識(shí)總結(jié)。

首先,教師布置和展示工作任務(wù),說明其考核要求及其工作步驟,并可以結(jié)合實(shí)際案例來加以詳細(xì)說明,幫助學(xué)生形象直觀地認(rèn)識(shí)整個(gè)工作流程和步驟。由于工作任務(wù)的完成有一定的難度,由某一個(gè)學(xué)生來完成不太現(xiàn)實(shí),所以,一般將本班學(xué)生分成若干個(gè)學(xué)習(xí)小組,每組6～7人。教師讓每一小組根據(jù)自己的意愿和興趣選擇本組的研究樓盤。在每一小組中,由于各個(gè)學(xué)生的知識(shí)、能力不相同,應(yīng)視具體情況讓其在本組的工作任務(wù)中承擔(dān)相適應(yīng)的職責(zé),分工合作,各盡其能,共同學(xué)習(xí)和討論,共同提高,而各小組組長(zhǎng)對(duì)本小組負(fù)總責(zé)。各小組根據(jù)自己的意愿和興趣選到本組的工作任務(wù)后,共同商討制定實(shí)施方案。在實(shí)施過程中碰到問題可以請(qǐng)教老師,也可以閱讀教材,查閱相關(guān)資料,在實(shí)踐中學(xué)習(xí),在學(xué)習(xí)中實(shí)踐。教師起著指導(dǎo)者、監(jiān)督者的作用。

成果展示和評(píng)價(jià)階段是整個(gè)項(xiàng)目教學(xué)活動(dòng)中非常重要的環(huán)節(jié)。(1)在學(xué)生評(píng)估階段,各小組要進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)查成果的匯報(bào)與展示。每個(gè)小組派出一名代表,介紹本小組的工作過程、項(xiàng)目成果及其優(yōu)缺點(diǎn)、遇到的問題及處理方法、需要改進(jìn)的地方、收獲與感受,最后自己給本小組的表現(xiàn)進(jìn)行打分。各小組介紹完以后,小組之間再進(jìn)行互評(píng)。(2)在教師點(diǎn)評(píng)階段,教師對(duì)各組的情況進(jìn)行相應(yīng)的點(diǎn)評(píng)。首先,對(duì)項(xiàng)目成果的可學(xué)習(xí)和借鑒之處予以肯定,然后指出缺點(diǎn)以及需要改進(jìn)和完善的地方。教師的鼓勵(lì)和肯定,可以給學(xué)生一定的成就感,增強(qiáng)學(xué)生的自信心,使他們?cè)谝院蟮膶W(xué)習(xí)環(huán)節(jié)中更加努力地學(xué)習(xí)。最后各小組根據(jù)小組互評(píng)、教師點(diǎn)評(píng)的參考意見對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告進(jìn)行補(bǔ)充、修改和完善。

知識(shí)總結(jié)階段主要是教師對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中涉及到的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和步驟、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法和調(diào)查技巧等方面的理論知識(shí)進(jìn)行重點(diǎn)講解、歸納總結(jié),幫助學(xué)生徹底消除理論知識(shí)上的迷惑,熟練掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查技能。

三、結(jié)論

項(xiàng)目教學(xué)法要求教師根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司或營(yíng)銷策劃公司中的實(shí)際工作崗位和職責(zé)選擇或設(shè)計(jì)項(xiàng)目或工作任務(wù),使學(xué)生將來畢業(yè)后能更好地適應(yīng)房地產(chǎn)公司的需要,極大地增強(qiáng)了其就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。采用分組方式,便于交流與討論,共同解決學(xué)習(xí)中遇到的困難,互相幫助,共同提高知識(shí)水平和職業(yè)技能。很多項(xiàng)目或工作任務(wù)往往不是某一個(gè)學(xué)生能夠完成的,而分組方式可以很好地解決這個(gè)問題。采用分組方式,也有助于培養(yǎng)學(xué)生的團(tuán)結(jié)合作意識(shí)、組織領(lǐng)導(dǎo)能力。項(xiàng)目教學(xué)法充分體現(xiàn)了現(xiàn)代職業(yè)教育的特點(diǎn)和發(fā)展方向,使教學(xué)目的更明確。采用理論、實(shí)訓(xùn)相結(jié)合,分組教學(xué)、師生互動(dòng)等多種方法,調(diào)動(dòng)了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,激發(fā)了學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性,大大地提高了教學(xué)效果。

參考文獻(xiàn):

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摘要:多年來持續(xù)看漲的高房?jī)r(jià)卻使住房這個(gè)生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房?jī)r(jià)問題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題，而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房?jī)r(jià)。為了了解目前鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和消費(fèi)者的需求定位，我們于2011年6月8日-9日針對(duì)鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者展開調(diào)查，以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的情況。

一.調(diào)查背景及目的

近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家政府對(duì)此事高度重視，2002年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲，特別是近期新國八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心，以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。

二.調(diào)查方法

通過采取問卷調(diào)查的方法，對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答，調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)

果后采用Excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析

我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比

例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

2.家庭收入分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。 3.

住房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí)，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會(huì)、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購房計(jì)劃分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購房的占

40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性。 6.居民購房目的分析

以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購房目的84%為自住;10%為

出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤(rùn)所占比例較小。

7.居民能承受房?jī)r(jià)分析 .

由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。

9.居民購房付款方式分析

選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。

10.居民對(duì)購房配套設(shè)施的要求分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng)，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車場(chǎng)占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。

11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析

從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。

12.居民對(duì)未來兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對(duì)于未來兩年鄭州市的房?jī)r(jià)來說，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認(rèn)為可能會(huì)下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價(jià)過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。

三、問題和建議

就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對(duì)于未來有購房計(jì)劃的居民來說，大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購房，很少的人會(huì)擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來幾年的房?jī)r(jià)水平，多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房?jī)r(jià)或許有下降的可能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。

加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房?jī)r(jià)問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，

增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文篇【二】

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷 策略 應(yīng)用的探討

伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，并且推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和壯大。市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)面向社會(huì)的注意窗口，是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)的重要手段。只有正確合理的市場(chǎng)營(yíng)銷手段才能促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。市場(chǎng)營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)獲取經(jīng)濟(jì)利益的有效途徑，市場(chǎng)營(yíng)銷決定了房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀分析

（一）市場(chǎng)調(diào)研不足且缺乏真實(shí)性

開展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的重要依據(jù)就是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，獲取第一手資料。當(dāng)前，有些企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)視力度不夠，市場(chǎng)調(diào)研不足，缺乏真實(shí)有效性。致使企業(yè)在制定營(yíng)銷策略時(shí)，僅僅是理論性的判斷，沒有實(shí)際生活調(diào)研數(shù)據(jù)作為依據(jù)。忽略了社會(huì)需求的狀況，導(dǎo)致理論與實(shí)際出現(xiàn)了偏差，使制定的市場(chǎng)營(yíng)銷策略失去了時(shí)效性，制約了市場(chǎng)營(yíng)銷策略的效果，影響了企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益。

（二）目標(biāo)市場(chǎng)的定位模糊

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平出現(xiàn)了兩級(jí)分化的情況，導(dǎo)致了在收入和思想意識(shí)形態(tài)的差異，使社會(huì)的整體消費(fèi)人群之間存在著對(duì)產(chǎn)品需求的差異，需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品也不相同。當(dāng)前，有些房地產(chǎn)開發(fā)商忽略了這一特點(diǎn)，將房地產(chǎn)建設(shè)成高端大氣的高檔小區(qū)，使得中低收入人群無法承受高檔的房?jī)r(jià)。這種目標(biāo)市場(chǎng)定位的模糊狀態(tài)，影響了整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（三）市場(chǎng)營(yíng)銷渠道陳舊

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響渠道采用的是以電視營(yíng)銷和平面廣告設(shè)計(jì)為主。隨著網(wǎng)絡(luò)的興起，大中規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷渠道比較廣泛，獲得的經(jīng)濟(jì)效益更好，一些小的房地產(chǎn)企業(yè)由于資金和品牌知名度都不到位，所以限制了市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的發(fā)展，使得受益低，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少了在營(yíng)銷方面投入的資金。

（四）價(jià)格營(yíng)銷策略單一

價(jià)格營(yíng)銷包括市場(chǎng)定價(jià)和調(diào)價(jià)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的重要策略。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)都采用了降低價(jià)格開盤的策略，在樓盤銷售過程中，逐漸的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，沒有合理的調(diào)節(jié)機(jī)制制約。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至是盲從的進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整，促使價(jià)格營(yíng)銷策略的單一性。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析

（一）產(chǎn)品策略

房地產(chǎn)營(yíng)銷包括的內(nèi)容有房地產(chǎn)實(shí)體項(xiàng)目產(chǎn)品和有關(guān)項(xiàng)目的服務(wù)設(shè)施。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略要從基礎(chǔ)、核心、產(chǎn)品等方面考慮，將房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的重點(diǎn)放在打造品牌戰(zhàn)略和特色戰(zhàn)略上。特色戰(zhàn)略就是突出房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)體產(chǎn)品特征、周邊環(huán)境、相關(guān)的配套設(shè)施等方面的特點(diǎn)和不同與別家的優(yōu)勢(shì)，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)充分的展現(xiàn)出來，用建筑的風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、質(zhì)量、服務(wù)等作為搶占市場(chǎng)的依據(jù)，滿足消費(fèi)者的需求。打造房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略就是將房地產(chǎn)企業(yè)的形象鮮明化。品牌的競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心，是將企業(yè)的無形資產(chǎn)變成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的附加值，將企業(yè)向多元化發(fā)展。憑借企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，可以促進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷的開展實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)。

（二）價(jià)格策略

價(jià)格策略是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的重要策略，直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展。價(jià)格關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本和利潤(rùn)，和消費(fèi)者的購買支付行為，影響著銷售的情況和企業(yè)利益目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。價(jià)格策略的制定要考慮企業(yè)成本利潤(rùn)核算和消費(fèi)人群的實(shí)際購買情況，運(yùn)用科學(xué)的定價(jià)方法，制定出合理的價(jià)格。

（三）促銷策略

促銷策略就是運(yùn)用合理的傳遞方法將房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)的知名度擴(kuò)大化，包括人員促銷和非人員促銷兩種。人員促銷就是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人員直接與樓盤消費(fèi)人員進(jìn)行有效的溝通、接洽，建立良性的關(guān)系，用產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量說話，加強(qiáng)消費(fèi)者的信任度。人員銷售的行為受到人員自身素質(zhì)的影響，而且人員銷售的成本比較高，具有一定的局限性。非人員銷售指的就是房地產(chǎn)的各種廣告，樹立的品牌形象，進(jìn)行中的營(yíng)業(yè)推廣技術(shù)等，運(yùn)用到房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售和服務(wù)質(zhì)量中進(jìn)行的促銷活動(dòng)。將人員促銷和非人員促銷結(jié)合在一起，就形成了促銷策略。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新發(fā)展

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略和組成營(yíng)銷策略就無法滿足經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展和壯大，為了在社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，房地產(chǎn)企業(yè)只有改變已有的思想理念，創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策略，使房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展下去。

（一）人文營(yíng)銷

由于現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，影響著消費(fèi)水平的發(fā)展，所以消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高，這就要求房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量要具備人文理念。在進(jìn)行市場(chǎng)銷售時(shí)，將產(chǎn)品的項(xiàng)目特點(diǎn)和服務(wù)的人文理念充分的體現(xiàn)出來，將項(xiàng)目營(yíng)銷變環(huán)境，提升房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵。

（二）社會(huì)營(yíng)銷

社會(huì)營(yíng)銷是從社會(huì)發(fā)展的角度出發(fā)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是社生產(chǎn)力的重要組成部分。以經(jīng)濟(jì)實(shí)體的形式，獲取社會(huì)群眾的經(jīng)濟(jì)利益。在做房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略時(shí)，以品牌形象承擔(dān)社會(huì)應(yīng)盡的職責(zé)，與人們?nèi)罕姼愫藐P(guān)系，建立口碑式營(yíng)銷，樹立社會(huì)良好形象，獲取經(jīng)濟(jì)利益。

（三）知識(shí)營(yíng)銷

我們現(xiàn)在所處的是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，消費(fèi)者在購買產(chǎn)品之前，就已經(jīng)了解了有關(guān)房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識(shí)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品知識(shí)灌輸時(shí)，要以輔助、加強(qiáng)、提升的觀點(diǎn)進(jìn)行講解，以增強(qiáng)消費(fèi)者的滿意度和信任度，最終達(dá)成營(yíng)銷的順利進(jìn)行。

篇5

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng)，幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以對(duì)要開發(fā)的項(xiàng)目的各種情況有一個(gè)更深入的了解，能綜合各方面的因素對(duì)投資的項(xiàng)目做出一個(gè)合理的判斷，從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性，使投資更準(zhǔn)確，收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況，提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)，可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資提供決策支持，實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目管理的快速輔助決策，提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中，從而能有效地對(duì)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策，提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊，用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟(jì)狀況，并能對(duì)將來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測(cè)。通過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模塊可以對(duì)所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評(píng)估，從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析，用戶通過對(duì)各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡，可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧?bào)告生成模塊則可以自動(dòng)生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告，用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多，再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性，這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要，只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足，不能很好的對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此，本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù)，提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù)，將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。該系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)如圖1所示。

其中，數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換，按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求，數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對(duì)面向主題的數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對(duì)數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從中提取出有用的信息，從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識(shí)發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的，把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價(jià)值的東西，從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合，輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來，在全世界得到了廣泛的應(yīng)用，但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題，主要問題有以下幾個(gè)方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總，而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題，傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu)，不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái)，數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動(dòng)態(tài)性和復(fù)雜性，針對(duì)不同的情況應(yīng)有不同的處理方法，而模型庫提供的分析能力有限，所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對(duì)數(shù)據(jù)、模型、知識(shí)和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計(jì)算能力較低，因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識(shí)表達(dá)和知識(shí)綜合能力比較薄弱，難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力，數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn)，有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題，為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的，后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理，決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前，理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí)，海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與加工便成為首要問題，而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長(zhǎng)。

(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具，它是針對(duì)特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù)，它可以根據(jù)分析人員的要求，快速、靈活地對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理，并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員，從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程，是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù)，決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù)，以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換，并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。

(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識(shí)發(fā)現(xiàn)，是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級(jí)處理過程，是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過程，是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息，目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)，發(fā)現(xiàn)被忽略的要素，而這些信息對(duì)于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的，但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動(dòng)力量發(fā)展起來的，具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和組織，聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析，數(shù)據(jù)挖掘則致力知識(shí)的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)。三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中，市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊主要包括國家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況，以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中，基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外，大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容，是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，通過多方案比較，對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論，做出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除，對(duì)項(xiàng)目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值，方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表，在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表，更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益，但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策，減少?zèng)Q策的盲目性和失誤。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)，人們并不能明確的給一個(gè)答案，到底有沒有這種風(fēng)險(xiǎn)，這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來，采用模糊綜合評(píng)價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來，〖JP1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級(jí)不同的影響，對(duì)于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多，可以采用多級(jí)模糊模型來分析。

(四)可行性報(bào)告生成

可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個(gè)可行性報(bào)告模板，這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word，所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式，這樣便于用戶對(duì)可行性報(bào)告的編輯。

該系統(tǒng)中的四個(gè)功能模塊緊密協(xié)作，基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運(yùn)作，可以得到有力的輔助決策，從而提高決策水平。

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；市場(chǎng)定位

引言

目前，我國政府雖然采取了有利的宏觀調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，但是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的整頓實(shí)際呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì).這說明房地產(chǎn)業(yè)所帶來的利潤(rùn)仍要比其他產(chǎn)業(yè)高很多.本文對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)進(jìn)行研究時(shí)，著重從房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)定位入手，不管是從理論還是實(shí)踐中，對(duì)于提高我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益都有很大的促進(jìn)作用.

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的相關(guān)理論

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，簡(jiǎn)單來說就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和研究，在此基礎(chǔ)上來選擇合適的市場(chǎng)目標(biāo)，確定相應(yīng)的消費(fèi)群體，劃分項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)等級(jí)，確定項(xiàng)目的建設(shè)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等.這一概念是由市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中的市場(chǎng)定位衍生而來的.下面將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的相關(guān)理論進(jìn)行詳細(xì)的介紹.

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：

（1）明確開發(fā)思想.房地產(chǎn)企業(yè)在考慮自身企業(yè)文化的基礎(chǔ)上來明確項(xiàng)目開發(fā)的理念，確定企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式，以便更好的促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，樹立良好的品牌形象.

（2）確定用途作用.在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)進(jìn)行全局考察，確定最適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的開發(fā)類型，科學(xué)合理的對(duì)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源進(jìn)行開發(fā)利用.

（3）選擇目標(biāo)客戶.企業(yè)要對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查，了解他們的消費(fèi)需求，初定確定此次項(xiàng)目的目標(biāo)人群，為今后進(jìn)行項(xiàng)目的價(jià)格確定創(chuàng)造前提條件.

（4）進(jìn)行初步項(xiàng)目設(shè)計(jì).企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)所在地區(qū)的實(shí)際情況以及當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力來進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)的初步設(shè)計(jì).同時(shí)，企業(yè)要委托相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行初步的設(shè)計(jì)，更好的將建筑的風(fēng)格、形式、標(biāo)準(zhǔn)、戶型等內(nèi)容確定下來.

（5）評(píng)估租售價(jià)格.企業(yè)要采用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ瑢?duì)比同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，并在考慮影響房地產(chǎn)因素的基礎(chǔ)上來對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的租售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估.

（6）選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)間.企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)以及所獲取的利益之間的關(guān)系，并結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資的資金流動(dòng)量，制定一套切實(shí)可行的項(xiàng)目營(yíng)銷方案，為項(xiàng)目的入市選擇一個(gè)適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，保證開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行.

2、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位在實(shí)際中存在的問題

2.1 與市場(chǎng)定位的理論和原則相偏離

一些房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位時(shí)，把注意力主要放在了對(duì)“概念”的定位上，而與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)定位真正的理論和原則背道而馳.將沒有存在根據(jù)的生活方式作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的買點(diǎn)所在，將還沒有批準(zhǔn)建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來對(duì)自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行了炒作.從某個(gè)角度來講，危害到了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序的發(fā)展.

2.2 缺少規(guī)范的市場(chǎng)定位工作的主體

目前我國的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展還很不完善，大多的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位工作時(shí)，往往會(huì)委托與其企業(yè)相關(guān)聯(lián)的咨詢企業(yè)來完成，市場(chǎng)定位工作過于形式化，不符合科學(xué)公正的要求.此外，市場(chǎng)定位從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)往往偏低，工作缺乏專業(yè)新，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的整體水平偏低.

2.3 缺少明確的目標(biāo)消費(fèi)群或判斷市場(chǎng)需求出現(xiàn)偏差

通過市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向，了解消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求.在實(shí)際中，往往因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所采用的市場(chǎng)調(diào)查方法以及調(diào)查的范圍不當(dāng)，導(dǎo)致不能明確的確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的目標(biāo)消費(fèi)群，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益.

2.4 差異化策略運(yùn)用不當(dāng)

目前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士已逐漸認(rèn)可關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)第三利潤(rùn)源泉源于差異化”的觀點(diǎn)，差異化一般是指在形象上、產(chǎn)品上以及市場(chǎng)上的差異.但是在實(shí)際進(jìn)行市場(chǎng)定位的時(shí)候，對(duì)于差異化常常會(huì)發(fā)生這樣兩種情形：一種是房地產(chǎn)企業(yè)從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產(chǎn)企業(yè)過于注重與其他企業(yè)之間的不同，而不根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際條件和環(huán)境出發(fā)，忽視當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏胶蜕盍?xí)慣.

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位工位的相關(guān)建議

（1）采用正確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位方法.房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真分析我國房地產(chǎn)業(yè)的行情，采用正確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行情進(jìn)行分析、判斷，以便更好的掌握當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、消費(fèi)需求、居住環(huán)境等，建設(shè)更好的物業(yè)性小區(qū)管理.

（2）協(xié)調(diào)統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)的功能、成本和效益問題.房地產(chǎn)業(yè)擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)必須要考慮的問題.這三者指導(dǎo)著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的發(fā)展方向，衡量這三者的重要指標(biāo)分別是項(xiàng)目的功能配置、項(xiàng)目開發(fā)的成本以及項(xiàng)目的租售價(jià)格等.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這三個(gè)問題必須進(jìn)行重點(diǎn)研究分析.

（3）強(qiáng)化房地產(chǎn)的專業(yè)化、規(guī)范化管理，建立有效的行業(yè)管理機(jī)制.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員、工作章程以及方法要以規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)為宗旨進(jìn)行專業(yè)化的管理，對(duì)他們進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn).

（4）充分了解當(dāng)?shù)厍闆r，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目差異化問題合理解決.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新，不能只是參考當(dāng)?shù)匾延械慕ㄖ蛘哒跓徜N中的建筑，也不能僅僅是在建筑風(fēng)格、戶型以及物業(yè)環(huán)境上進(jìn)行簡(jiǎn)單的復(fù)制，更不能將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的面積和規(guī)模肆意夸大，要充分體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身所獨(dú)有的文化特征，保持獨(dú)樹一幟的企業(yè)風(fēng)格.

4 結(jié)論

房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展重要的推動(dòng)力，它不但促進(jìn)了我國城市的現(xiàn)代化建設(shè)，還吸引了大量的國內(nèi)外的投資者，在很大程度上促進(jìn)了我國社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè).所以，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位進(jìn)行研究，是房地產(chǎn)企業(yè)做出正確投資決定和開發(fā)策略的前提工作，減少了很多在項(xiàng)目開發(fā)過程中由于人為原因而失誤的因素，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很好的指導(dǎo)作用.

參考文獻(xiàn)：

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[5]程君，何亞伯.城市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略探討[J].建筑經(jīng)濟(jì).2007（S1）

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    論文摘要：為滿足日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求,國家人力資源和社會(huì)保障部推行了房地產(chǎn)策劃師等級(jí)國家職業(yè)資格認(rèn)證,按照教育部《關(guān)于加強(qiáng)高職高專教育人才培養(yǎng)工作的意見》,探討房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)課程和教學(xué)內(nèi)容體系的改革。 

    1房地產(chǎn)策劃專業(yè)人才市場(chǎng)需求日益增長(zhǎng)、就業(yè)空間廣闊 

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,中國房地產(chǎn)界衍生了一個(gè)特殊的新興職業(yè)——房地產(chǎn)策劃師。據(jù)住建部中國房地產(chǎn)研究會(huì)研究報(bào)告指出:“中國目前有65%的房產(chǎn)企業(yè)急需策劃人員,有90%的企業(yè)出現(xiàn)崗位空缺?！边@表明,目前中國從事房地產(chǎn)策劃工作的人員還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,專業(yè)人員更是少之又少,在房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的今天,隨著中國城市化,城市國際化的進(jìn)程的加快,市場(chǎng)需求越來越大,據(jù)智聯(lián)招聘統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年房地產(chǎn)策劃師已經(jīng)連續(xù)三年蟬聯(lián)智聯(lián)招聘十大熱門職位。 2005年3月為了滿足對(duì)房地產(chǎn)策劃師日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求,國家人力資源和社會(huì)保障部正式推出《房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》,并將房地產(chǎn)策劃師正式列入《中國職業(yè)大典》,并將房地產(chǎn)策劃師共分為四個(gè)等級(jí)。 

房地產(chǎn)策劃師可在大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事投資分析、開發(fā)、策劃、銷售工作;在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)、咨詢工作;在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)紀(jì)、銷售、咨詢工作;在物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)與管理工作;也可在房地產(chǎn)交易中心、土地拍賣行、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所從事相關(guān)崗位等等多種工作。 

2房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力的培養(yǎng)和職業(yè)能力特征 

2.1房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力的培養(yǎng) 

房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力培養(yǎng),需要通過系統(tǒng)學(xué)習(xí)和掌握現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷及策劃理論、銷售與管理基礎(chǔ)理論、規(guī)劃設(shè)計(jì)等知識(shí),鍛煉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目策劃、房屋銷售技能及管理等專業(yè)能力,同時(shí)要加強(qiáng)熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)。 

2.2房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力特征 

房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力特征包括具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、文字表達(dá)能力、觀察能力、分析判斷能力、人際溝通能力、協(xié)調(diào)合作能力以及信息處理能力和計(jì)算能力。同時(shí),房地產(chǎn)策劃師應(yīng)有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。 

3房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)課程和教學(xué)內(nèi)容體系改革 

教育部《關(guān)于加強(qiáng)高職高專教育人才培養(yǎng)工作的意見》指出,“課程和教學(xué)內(nèi)容體系改革是高職高專教學(xué)改革的重點(diǎn)和難點(diǎn),要按照突出應(yīng)用性、實(shí)踐性的原則重組課程內(nèi)容”;“教學(xué)內(nèi)容改革與教學(xué)方法、手段改革相結(jié)合”;“教學(xué)內(nèi)容要突出基礎(chǔ)理論知識(shí)的應(yīng)用和實(shí)踐能力的培養(yǎng),基礎(chǔ)理論教學(xué)要以應(yīng)用為目的,以必需、夠用為度”;“專業(yè)課教學(xué)要加強(qiáng)針對(duì)性和實(shí)用性”等。這無疑為創(chuàng)建富于高等職業(yè)教育特色的課程體系指明了方向。 

3.1科學(xué)系統(tǒng)地進(jìn)行專業(yè)課程體系設(shè)計(jì) 

專業(yè)知識(shí)主要課程可以設(shè)計(jì)安排經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、管理學(xué)、房地產(chǎn)概論、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、消費(fèi)者心理學(xué)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃、房地產(chǎn)商務(wù)談判及推銷技巧、公關(guān)禮儀、房地產(chǎn)定價(jià)理論、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)、建筑概論、房屋結(jié)構(gòu)與識(shí)圖、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、建筑工程概預(yù)算、物業(yè)管理、房屋維修與管理、會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、房地產(chǎn)投資分析與開發(fā)經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)法實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)法律法規(guī)等課程。 

從事房地產(chǎn)策劃與銷售管理等工作,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)營(yíng)銷與工程建設(shè)的關(guān)系等方面要求較多,涉及的學(xué)科包括建筑學(xué)、城市規(guī)劃、內(nèi)外環(huán)境以及建筑工程建設(shè)、工程概預(yù)算、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備與材料等基礎(chǔ)知識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)早期就較多涉及到與房地產(chǎn)營(yíng)銷后期的協(xié)調(diào),如售樓處包裝、樣板房建設(shè)、銷售培訓(xùn)內(nèi)容等,但隨著房地產(chǎn)營(yíng)銷意識(shí)的深入,房地產(chǎn)產(chǎn)品本身越來越受到重視,根據(jù)市場(chǎng)和自身?xiàng)l件而確定房地產(chǎn)產(chǎn)品定位,從營(yíng)銷角度出發(fā)指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)已成為普遍做法,這就要求房地產(chǎn)策劃師具備更為專業(yè)的知識(shí)。 

3.2加強(qiáng)校內(nèi)“房地產(chǎn)實(shí)訓(xùn)中心”和校外實(shí)習(xí)基地的建設(shè) 

建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)品概念展示廳(配置房地產(chǎn)主題概念的模型、效果圖、沙盤及展示設(shè)備),滿足形成房地產(chǎn)概念資料庫,滿足專業(yè)及專業(yè)群建筑產(chǎn)品從認(rèn)知與運(yùn)營(yíng)等方面的教學(xué)需要功能; 

建設(shè)概念設(shè)計(jì)實(shí)訓(xùn)室(配置概念設(shè)計(jì)用桌椅,多媒體教學(xué)設(shè)施設(shè)備,設(shè)計(jì)資料庫),滿足包括城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)初步、建筑設(shè)計(jì)原理、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃等基本技能的實(shí)訓(xùn)功能; 

建設(shè)房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)訓(xùn)大廳(配置樓盤沙盤,洽談桌椅,銷售管理軟件及其它售樓道具),滿足開展銷售策劃與銷售實(shí)務(wù)技能實(shí)訓(xùn),組織學(xué)生進(jìn)行網(wǎng)上房產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)務(wù)房地產(chǎn)網(wǎng)上交易與交流平臺(tái),滿足房地產(chǎn)營(yíng)銷員培訓(xùn)需要; 

建設(shè)樣板間實(shí)訓(xùn)室,通過建筑構(gòu)造、裝飾構(gòu)造節(jié)點(diǎn)剖析與展示,滿足房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售、建筑構(gòu)造、裝飾構(gòu)造等方面的教學(xué)和實(shí)訓(xùn)需要,滿足房地產(chǎn)營(yíng)銷員培訓(xùn)需要; 

建設(shè)物業(yè)設(shè)備實(shí)訓(xùn)室(配置各類物業(yè)設(shè)備,包括消防系統(tǒng),樓宇智能化運(yùn)行系統(tǒng)等),滿足建筑設(shè)備安裝施工、設(shè)備運(yùn)行、物業(yè)管理等方面的教學(xué)工作需要,提供建筑設(shè)備安裝施工、運(yùn)行、調(diào)試、物業(yè)管理等方面的教學(xué)工作需要和物業(yè)管理公司員工上崗培訓(xùn)需要。 

在加強(qiáng)院內(nèi)“房地產(chǎn)實(shí)訓(xùn)中心”的同時(shí),要加強(qiáng)校外實(shí)習(xí)基地的建設(shè)與利用。通過與多家房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司、房地產(chǎn)估價(jià)有限公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)等簽訂了校外實(shí)習(xí)基地建設(shè)協(xié)議,已形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的實(shí)習(xí)基地。這些校外實(shí)習(xí)基地一方面為學(xué)生成才提供了良好的實(shí)踐機(jī)會(huì)和實(shí)踐條件,另一方面為這些企業(yè)輸入了新鮮血液并儲(chǔ)備了急需的人才。 

3.3加強(qiáng)《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程改革和精品課程建設(shè) 

《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的一門主干專業(yè)核心必修課,是一門實(shí)踐性、應(yīng)用性很強(qiáng)的一門課程,對(duì)學(xué)生從事房地產(chǎn)行業(yè)的策劃、銷售等相關(guān)職業(yè)能力培養(yǎng)起主要支撐作用,可以幫助分析房地產(chǎn)市場(chǎng),掌握策劃與銷售規(guī)律。因此,在教學(xué)過程中,需要對(duì)本課程進(jìn)行多方面的改革嘗試。 

1)自編教材、建立教材群,并重組課程內(nèi)容,與房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)認(rèn)證要求結(jié)合起來。采用“雙教材”教學(xué),即文字教材與多媒體教材相結(jié)合。 

2)進(jìn)行教學(xué)模式創(chuàng)新。有針對(duì)性地采取工學(xué)交替、任務(wù)驅(qū)動(dòng)、項(xiàng)目導(dǎo)向、課堂與實(shí)習(xí)地點(diǎn)一體化等行動(dòng)導(dǎo)向的教學(xué)模式。 

3)進(jìn)行教學(xué)方式創(chuàng)新。實(shí)行多種形式的互動(dòng)式教學(xué),如討論式教學(xué)、邊講邊練、社會(huì)實(shí)踐等,在教學(xué)過程中堅(jiān)持“以教師為主導(dǎo),以學(xué)生為主體”的創(chuàng)新教育觀。 

通過精品課程建設(shè),促進(jìn)形成特色專業(yè)。 

參考文獻(xiàn)：

[1]薛長(zhǎng)青.房地產(chǎn)營(yíng)銷管理.廣州:廣東高等教育出版社,2004. 

篇8

風(fēng)險(xiǎn)是指在投資過程中由于受到各種不確定因素的影響，使投資者遭受收益損失的可能性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是由來自外部環(huán)境的不確定性因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)主要是指由自然現(xiàn)象引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是由處在社會(huì)中的個(gè)人或團(tuán)體的一些不可預(yù)料的行為引起的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是在投資過程中由于市場(chǎng)中各種因素的變化或經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)而導(dǎo)致的收益損失，它是投資者所要面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家政府的原因而引發(fā)起的風(fēng)險(xiǎn)。它們的發(fā)生會(huì)對(duì)整個(gè)投資環(huán)境都造成重大影響，使所有的投資者都蒙受損失。外部風(fēng)險(xiǎn)不能為投資者個(gè)人左右的，只能采用被動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行控制。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)由來自企業(yè)內(nèi)部的不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。主要是由投資者自身的行為引起的，可以采用主動(dòng)的措施來消除或減少風(fēng)險(xiǎn)因素從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的，它們是風(fēng)險(xiǎn)防范的主要對(duì)象。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，很多外部環(huán)境的不確定性都會(huì)影響到項(xiàng)目的收益，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒有預(yù)期到的經(jīng)濟(jì)衰退，會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮，社會(huì)環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒有預(yù)期到的社會(huì)動(dòng)亂，會(huì)使房地產(chǎn)商品價(jià)格下降。政策環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒有預(yù)期到的貨幣緊縮政策，會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)融資成本上升。而企業(yè)內(nèi)部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。

2市場(chǎng)調(diào)查法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

市場(chǎng)調(diào)查法是一種房地產(chǎn)企業(yè)組織有關(guān)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析確定是否投資決策的方法。市場(chǎng)調(diào)查法是最基本的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，它取得的是最貼近于市場(chǎng)的原始數(shù)據(jù)，通過對(duì)它們加以分析和處理，可以及時(shí)識(shí)別市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)并加以回避。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資風(fēng)險(xiǎn)中很大一部分來自于市場(chǎng)，市場(chǎng)中的供給與需求具有動(dòng)態(tài)的不確定性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人可以支配收入提高，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的需求在不斷的變化，包括對(duì)房屋的面積、質(zhì)量、樣式、地理位置的要求不斷提高；同時(shí)房地產(chǎn)商品的供給也在不斷地變化，以滿足人們需求的變化。房地產(chǎn)商品還具有不同于其他商品的特點(diǎn)，它的建設(shè)周期一般需要2－3年時(shí)間，并且位置固定不能移動(dòng)，如果投資失敗，損失將十分巨大，所以在項(xiàng)目投資以前，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來兩年的需求變化調(diào)查就顯得非常重要。

3以北京市某項(xiàng)目為例

3.1項(xiàng)目概況

該項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)金融，建設(shè)用地面積是4100平方米，容積率為6.64，建筑密度為43.6%，建筑控制高度是45.6米，建筑規(guī)模為29638.61平方米。項(xiàng)目地塊周邊市政設(shè)施條件基本齊全，給水、排水、燃?xì)?、電力供熱和通訊等設(shè)施均可接入。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建筑。項(xiàng)目位于南二環(huán)以內(nèi)，周邊交通四通八達(dá)，與外界的連通十分方便，地鐵2號(hào)線及多路市區(qū)公交路線均與地塊連通，未來項(xiàng)目的交通環(huán)境將十分便利。項(xiàng)目地塊周邊城市公共配套、商業(yè)配套設(shè)施均十分發(fā)達(dá)。

3.2項(xiàng)目投資存在風(fēng)險(xiǎn)因素

通過市場(chǎng)調(diào)查分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目在以下四個(gè)方面存在風(fēng)險(xiǎn)：①該項(xiàng)目地塊從1993年取得土地證至今已經(jīng)過去了18年，最多還可使用32年。雖然對(duì)方介紹可以付出一定代價(jià)延長(zhǎng)該土地證使用年限，但根據(jù)我們判斷，此可能性不大。該因素對(duì)項(xiàng)目后期銷售影響巨大，將直接導(dǎo)致拉低銷售價(jià)格及租賃利潤(rùn)回收年限。②介紹說地上建筑由政府負(fù)責(zé)拆遷，根據(jù)現(xiàn)行政府政策及相關(guān)資料，這種可能性不大，最多由政府安排安置房，由開發(fā)單位自行進(jìn)行拆遷。③該項(xiàng)目地塊周邊目前住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格應(yīng)該在5萬元/平方米左右，按照一般至少1:1.5的拆遷補(bǔ)償政策，即便如對(duì)方所介紹僅剩余1800平方米地上建筑未補(bǔ)償，也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補(bǔ)償完畢的2000平方米已年代久遠(yuǎn)，但并未拆除，因此必將需繼續(xù)投入相當(dāng)資金才能完成。④由于崇文區(qū)與東城區(qū)剛剛合并，政府相關(guān)部門正在進(jìn)行職責(zé)和人員整合，對(duì)相關(guān)手續(xù)的辦理增加了一定的難度。

篇9

    由于房地產(chǎn)具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產(chǎn)投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國,隨著各地房?jī)r(jià)的高歌猛進(jìn),以及股市的飄搖不定,房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機(jī)構(gòu)獲取高額利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。同時(shí),鑒于房地產(chǎn)投資巨額性、風(fēng)險(xiǎn)性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產(chǎn)品。因此,房地產(chǎn)投資決策應(yīng)基于對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目科學(xué)、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產(chǎn)的增值性。

    二、房地產(chǎn)投資分析

    房地產(chǎn)投資分析指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)之前,投資者運(yùn)用自己或投資分析人員的知識(shí)和能力,全面調(diào)查擬投資項(xiàng)目的各方面制約因素,對(duì)所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動(dòng)。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容包括市場(chǎng)分析、區(qū)位條件分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析、經(jīng)濟(jì)分析、不確定性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析三方面做簡(jiǎn)要介紹。

    1.市場(chǎng)分析

    房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資決策前,調(diào)查市場(chǎng)狀況,辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn),選擇投資機(jī)會(huì)的過程,稱為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是理性投資者所做的必不可少的一項(xiàng)工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要以市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為手段,在獲取市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,對(duì)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化科學(xué)預(yù)測(cè),為投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性分析奠定基礎(chǔ),為投資者、決策者把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)和正確進(jìn)行決策提供依據(jù),以使投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)增值的最大化。

    2.經(jīng)濟(jì)分析

    經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分,主要通過經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)的計(jì)算定量分析目標(biāo)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性。經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)根據(jù)是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值可分為靜態(tài)分析指標(biāo)與動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。由于資金本身就具有時(shí)間價(jià)值,而且將一定資金投入到某一項(xiàng)目后也會(huì)產(chǎn)生一定的機(jī)會(huì)成本,因此,筆者認(rèn)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)更為科學(xué)、合理,更有利于輔助投資者做出正確的決策。

    3.風(fēng)險(xiǎn)分析

    房地產(chǎn)投資與其他投資一樣,可能帶來較高收益的同時(shí)也伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)存在。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。由于房地產(chǎn)投資具有價(jià)值量大、周期長(zhǎng)、不可移動(dòng)性、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn),使得房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度更高,在投資過程中可能會(huì)面臨自然風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等諸多風(fēng)險(xiǎn)。

    風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要手段,其方法就是根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機(jī)變動(dòng),分析確定這種變動(dòng)的概率分布和他們的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)和置信區(qū)間,并由此說明擬投資項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。以市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析為例,在開發(fā)期或持有期內(nèi),市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)繁榮、正常和衰退三種情況。為此,投資人應(yīng)通過深入的市場(chǎng)調(diào)查和數(shù)據(jù)分析,預(yù)測(cè)各個(gè)狀況發(fā)生的可能性和該狀況下可能的收益水平,并通過計(jì)算期望收益標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)、置信區(qū)間等對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

篇10

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)營(yíng)銷策略

一、引言

1.房地產(chǎn)的概念。在我國所謂房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，通常又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物價(jià)值明顯受到損害的物。

房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實(shí)物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等；權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益、收益（如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等）。在我國，就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)來說，附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設(shè)置的他項(xiàng)權(quán)利，如抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等；房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。房地產(chǎn)的總體概念可總結(jié)如下：

房地產(chǎn)概念圖

2.房地產(chǎn)營(yíng)銷概述。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中不可缺少的組成部分。強(qiáng)有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)不僅可以促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，還有助于將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實(shí)，使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產(chǎn)營(yíng)銷需要清楚地了解營(yíng)銷策略，辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統(tǒng)分析及時(shí)改變營(yíng)銷策略。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷包括有開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、營(yíng)銷人員、營(yíng)銷中間商和顧客幾個(gè)組成部分。

房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商，首先要對(duì)市場(chǎng)變化和需求等做出預(yù)先反映，并在公司長(zhǎng)期營(yíng)銷戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關(guān)系，作為開發(fā)商就要在制定營(yíng)銷計(jì)劃時(shí)將資源和原材料的價(jià)格波動(dòng)考慮進(jìn)去。房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷人員，不但要熟悉市場(chǎng)環(huán)境等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)，還應(yīng)具有關(guān)于保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者和社會(huì)更大利益等主要法律知識(shí)，以及社會(huì)文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)帶來的不同需求。對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商而言，為了達(dá)到獲取利潤(rùn)的目的，公司將聯(lián)合一批供應(yīng)商和營(yíng)銷中間商來接近目標(biāo)顧客。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的發(fā)展史

市場(chǎng)營(yíng)銷理論于20世紀(jì)初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽(yù)為營(yíng)銷學(xué)之父，他提出了最早的營(yíng)銷4C理論，是現(xiàn)代營(yíng)銷的基石，4C包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道，從這四點(diǎn)出發(fā)，衍生出新的營(yíng)銷方法。

在市場(chǎng)營(yíng)銷過程中，目標(biāo)消費(fèi)者位居于中心地位。企業(yè)識(shí)別總體市場(chǎng)，將其劃分為較小的細(xì)分市場(chǎng)，選擇最有開發(fā)價(jià)值的細(xì)分市場(chǎng)，并集中力量滿足和服務(wù)于這些細(xì)分市場(chǎng)。企業(yè)設(shè)計(jì)由其控制的四大要素（4C）所組成的市場(chǎng)營(yíng)銷組合。為找到和實(shí)施最好的營(yíng)銷組合，企業(yè)要進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷分析、計(jì)劃、實(shí)施和控制。通過這些活動(dòng)，企業(yè)觀察并應(yīng)變于市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境。

營(yíng)銷簡(jiǎn)單的說就是用科學(xué)的方法，分析市場(chǎng)上的需求，并用科學(xué)的方法來生產(chǎn)出能滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷層面的競(jìng)爭(zhēng)也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈而日益激烈。我國房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的發(fā)展過程經(jīng)歷了六個(gè)階段。

1.建設(shè)觀念階段――標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，只有簡(jiǎn)單的“房地產(chǎn)”概念，很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國的住宅建設(shè)一直是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)模式，而且住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定，造成所有的設(shè)計(jì)全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè)，形成千樓一面的現(xiàn)象。

2.樓盤觀念階段――銷售策劃。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)剛剛走向市場(chǎng)化，大部分項(xiàng)目的開發(fā)意識(shí)依然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，策劃往往依賴于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或幾個(gè)設(shè)計(jì)院專家的“大腦風(fēng)暴式”討論，而沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)者需求調(diào)查的意識(shí)，開發(fā)的項(xiàng)目充滿了主觀臆斷。

3.推銷觀念階段――概念策劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實(shí)，使開發(fā)商認(rèn)為消費(fèi)者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動(dòng)推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個(gè)或一個(gè)以上的顯著特征，向消費(fèi)者加以強(qiáng)調(diào)和宣傳，使消費(fèi)者對(duì)樓盤建立起概念認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達(dá)到促銷目的。

4.準(zhǔn)營(yíng)銷觀念階段――賣點(diǎn)群策劃。隨著社會(huì)進(jìn)步與生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)居住條件的需求層次日益明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致需求相對(duì)減弱及消費(fèi)者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應(yīng)賣方市場(chǎng)和消費(fèi)者理性選擇，開發(fā)商認(rèn)為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長(zhǎng)集于一身，極盡所能地向市場(chǎng)羅列無盡的賣點(diǎn)一時(shí)間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)等等，雖然提升了樓盤品質(zhì)，但使得開發(fā)商成本高于售價(jià)。

5.營(yíng)銷觀念階段――全程策劃。圍繞用戶展開的營(yíng)銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需要和欲望，并且比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更效、更有利地傳送目標(biāo)市場(chǎng)所期望滿足的東西。使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身，轉(zhuǎn)而關(guān)注市場(chǎng)需求。

6.整合營(yíng)銷觀念階段――整合策劃。整合營(yíng)銷是企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)兼顧企業(yè)、顧客、社會(huì)三方的共同利益，各種營(yíng)銷技巧相互結(jié)合、相互補(bǔ)充所構(gòu)成的企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷理念。整合營(yíng)銷要求企業(yè)的所有活動(dòng)都整合和協(xié)調(diào)起來，企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務(wù)，企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)成為企業(yè)各部門的工作。

三、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的現(xiàn)狀

目前，我國常用的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售三種。

1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對(duì)房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個(gè)固定的場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對(duì)于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，通過商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，能更快地銷售房產(chǎn)。

3.網(wǎng)絡(luò)銷售策略。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷成本，可以實(shí)現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費(fèi)者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢(shì)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略主要有以下特點(diǎn)：

品牌領(lǐng)導(dǎo)形象震撼――確立市場(chǎng)地位，引起市場(chǎng)關(guān)注，鎖定目標(biāo)消費(fèi)群；

把握時(shí)機(jī)高昂入市――抓住有利時(shí)機(jī)，高姿態(tài)低價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，迅速掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)；

分期分批賣點(diǎn)不斷――分期開發(fā)分批銷售，步步為營(yíng)，組織儲(chǔ)備賣點(diǎn)群隨銷售階段適時(shí)引爆，帶動(dòng)價(jià)格走高，達(dá)到持續(xù)熱賣效果；

進(jìn)度跟進(jìn)迭起――緊跟工程進(jìn)度（奠基、正負(fù)零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實(shí)現(xiàn)階段性銷售目標(biāo)；

以質(zhì)論價(jià)升值誘人――以戶型、朝向、樓層、景觀論價(jià)，小幅多頻高走，預(yù)留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷；

物管跟進(jìn)后顧無憂――物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項(xiàng)目形象，強(qiáng)化認(rèn)同感，購買者無后顧之憂，達(dá)到促銷效果。

四、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新

在新形勢(shì)下，隨著市場(chǎng)的成熟、制度的健全以及長(zhǎng)期發(fā)展過程中積累的一些問題，我國的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極思考，探索營(yíng)銷策略的創(chuàng)新。

在房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素。第一，項(xiàng)目開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查工作。市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場(chǎng)調(diào)查需要對(duì)國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國家的金融環(huán)境、住房制度的改革動(dòng)向等等做深入的調(diào)查。第二，強(qiáng)化產(chǎn)品策略在營(yíng)銷組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，要求房產(chǎn)設(shè)計(jì)上要符合消費(fèi)者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業(yè)管理信譽(yù)要好，已解決業(yè)主的后顧之憂。第三，突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌差異，可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其中產(chǎn)品差異是最基礎(chǔ)的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價(jià)格策略。房產(chǎn)的定價(jià)要注意消費(fèi)者的心理價(jià)位和承受能力，同時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目本身的開發(fā)目的確定。第五，積極拓寬營(yíng)銷渠道。在以消費(fèi)者為中心的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商應(yīng)從坐商觀念轉(zhuǎn)變?yōu)樾猩逃^念。

目前，全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于期，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求較大，對(duì)于各大房地產(chǎn)商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)通過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，所以，根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，各大開發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

1.品牌營(yíng)銷。建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益。

要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價(jià)格提高品牌美譽(yù)度；同時(shí)，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥?，以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會(huì)展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷中，由于資金的周轉(zhuǎn)，市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進(jìn)行品牌效應(yīng)的積累，往往只是針對(duì)在建或竣工的個(gè)別樓盤借助媒體或廣告的力量進(jìn)行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護(hù)應(yīng)該貫穿整個(gè)項(xiàng)目的始終，不是個(gè)別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另外，企業(yè)往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應(yīng)。其實(shí)案名只是品牌的重要組成部分，品牌應(yīng)該注意“內(nèi)外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質(zhì)量及服務(wù)，做到“名實(shí)雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進(jìn)商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。

2.人文營(yíng)銷。房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上?！邦櫩途褪巧系邸?，對(duì)于現(xiàn)在正處于買方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。人文營(yíng)銷的第三個(gè)方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

3.知識(shí)營(yíng)銷。目前，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言，他們對(duì)房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)的原則定期開展相關(guān)知識(shí)的宣講會(huì)，在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會(huì)上可以針對(duì)調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識(shí)的目的。可見，宣講會(huì)是溝通房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的橋梁。向顧客介紹知識(shí)的同時(shí)，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認(rèn)知度，增加購買欲望；同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)有了認(rèn)識(shí)的顧客又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)提出更高層次的要求， 促使房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動(dòng)市場(chǎng)的前進(jìn)。

4.綠色營(yíng)銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時(shí)考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點(diǎn)。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念， 以綠色文化為價(jià)值觀， 以綠色營(yíng)銷為核心的營(yíng)銷戰(zhàn)略。

在綠色營(yíng)銷上，對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營(yíng)銷中，增加社會(huì)效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對(duì)普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢(shì)，也將成為賣點(diǎn)。

5.合作營(yíng)銷。和其他商品一樣，對(duì)于商品房的銷售同樣可以采取合作營(yíng)銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。

首先，應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系，由于長(zhǎng)期的合作，可以給開發(fā)商帶來一定的折扣，減少成本；同時(shí)，消費(fèi)者購買商品房之后進(jìn)行裝潢，開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應(yīng)商的售賣的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時(shí)會(huì)給供應(yīng)商帶來不少的收益。第二，開發(fā)商積極與金融信貸部門進(jìn)行聯(lián)合，前期可以通過宣傳開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的方式，向金融信貸部門請(qǐng)求貸款或通過項(xiàng)目融資的方式邀請(qǐng)進(jìn)行項(xiàng)目合作，利用金融信貸資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè);在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設(shè)計(jì)貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢(shì)，形成雙贏的格局。

6.服務(wù)營(yíng)銷。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對(duì)所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問題給予及時(shí)地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理， 為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)展的必然，同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

7.社會(huì)營(yíng)銷。社會(huì)營(yíng)銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足消費(fèi)者的市場(chǎng)需求或短期欲望，而且要符合消費(fèi)者的長(zhǎng)期利益，不忽視社會(huì)利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會(huì)效益，對(duì)于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了，銷售量和利潤(rùn)也自然得到提高。