導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營涉及的稅種

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營因項目龐大，涉及產(chǎn)業(yè)多，因此相關(guān)稅種也較多，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營共涉及11項稅費（10個稅種、1項涉稅費用），分別為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、車船使用稅、印花稅、土地增值稅、教育費附加（外資企業(yè)不征）、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中可能存在的問題

1、銷售方面的問題

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大致分為建設(shè)、使用及交易三個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都涉及到不同的稅種，分別如下：第一，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及稅種為耕地占用稅、營業(yè)稅和城市建設(shè)維護費。如在開發(fā)過程中占用了耕地面積則需要交納耕地占用稅，營業(yè)稅是針對建設(shè)單位根據(jù)經(jīng)營情況按照3%征收，城市建設(shè)維護費則作為營業(yè)附加義務(wù)產(chǎn)生。第二，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及稅種為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅。第三，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及稅種主要為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅。

2、開發(fā)成本方面的問題

（1）偽造或高估開發(fā)成本。一是由于建筑安裝業(yè)等發(fā)票的監(jiān)管不嚴(yán)密，造成建筑安裝成本虛假。二是進(jìn)行成本核算時，成本明細(xì)不區(qū)分項目，導(dǎo)致隱瞞巨額利潤或賬面虧損。三是打白條等不符合規(guī)定的收據(jù)列入了收支成本。

（2）將與生產(chǎn)無關(guān)的費用計入成本。有些企業(yè)將與生產(chǎn)無關(guān)的汽車費用、旅游考察費用列入公司支出。稅務(wù)人員很難區(qū)分這類支出是否與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)，使得納稅人有機可乘。

（3）未按規(guī)定取得發(fā)票。有些企業(yè)違反營業(yè)稅相關(guān)政策，將取得的外地建筑業(yè)發(fā)票入賬，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)營業(yè)稅流失。有些企業(yè)自行采購建筑材料、綠化樹苗等，未將這部分支出計入工程造價，損害了建筑業(yè)的營業(yè)稅。

3、納稅申報方面的問題

（1）所納稅款申報不實或延遲。營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅申報未按稅務(wù)規(guī)定進(jìn)行納稅申報。延遲納稅義務(wù)發(fā)生時間、不實計算計稅依據(jù)等。另外，企業(yè)在建造自用商品房時，在交付使用后未將其轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，不申報房產(chǎn)稅，減少了房產(chǎn)稅的繳納。

（2）所納稅款未及時清算。土地增值稅、企業(yè)所得稅，應(yīng)清算未及時清算，造成了潛在的稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)涉及的主要稅種稽查要點

1、企業(yè)所得稅稽查要點

（1）檢查房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的銷售收入、預(yù)售收入及其他收入確認(rèn)以及成本和費用的扣除，是否符合國家稅法規(guī)定，同時各項應(yīng)稅收入是否真實完整。

（2）在經(jīng)營過程中是否按規(guī)定入賬，有無已實現(xiàn)收入不確認(rèn)、長期掛賬或存在賬外收入的情況。有無故意壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為。

（3）稅前扣除的項目是否真實合法。因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，稅務(wù)部門在稽查過程中將重點檢查各項準(zhǔn)備金、風(fēng)險金、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽?/p>

（4）構(gòu)成成本的各類憑證及發(fā)票是否真實有效合法，是否存在虛開、代開以及偽造假發(fā)票進(jìn)行不合理入賬的現(xiàn)象。

2、土地增值稅的稅收稽查要點

（1）是否按照國家相關(guān)稅法規(guī)定申報土地增值稅，增值額計算是否準(zhǔn)確。

（2）對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。

3、營業(yè)稅的稽查要點

（1）企業(yè)對應(yīng)繳納稅收的營業(yè)額確認(rèn)是否正確，是否包括各種價外費用。按合同規(guī)定時間應(yīng)收入而未收到的銷售款是否申報納稅。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的銷售價格是否合理。

（2）銷售房產(chǎn)預(yù)收款是否及時申報納稅。

（3）是否存在以房抵債行為，合作建房過程中是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

（4）企業(yè)是否存在將商品房用于分配或贈予行為。如存在此類行為，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重新核定其營業(yè)收入額。

（5）是否存在低價銷售行為，即房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房的過程中，以明顯不合理的低價進(jìn)行銷售而無正當(dāng)理由，如存在此種情況，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重新核定其營業(yè)收入額。

（6）如將房產(chǎn)出租，是否按出租收入金額申報納稅。

（7）動遷、拆遷類補償款是否按規(guī)定申報納稅。

四、房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅務(wù)風(fēng)險

1、補交稅款

根據(jù)稅法規(guī)定：當(dāng)企業(yè)或個人少繳納稅款時，被稅務(wù)機關(guān)查出時，就必須及時補交稅款。針對上文所述房地產(chǎn)在各個環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的問題，如營業(yè)稅申報不及時等，如果被稅務(wù)機關(guān)所查出，就必須及時進(jìn)行補交。

2、交滯納金

根據(jù)稅法規(guī)定：稅收滯納金是納稅人或者扣繳義務(wù)人不及時履行納稅義務(wù)而產(chǎn)生的連帶義務(wù)。國家對滯納稅款的納稅人、扣繳義務(wù)人征收滯納金，目的是為了保證納稅人、扣繳義務(wù)人及時履行繳納或者解繳稅款的義務(wù)。如房地產(chǎn)各項稅種申報不及時被稅務(wù)機關(guān)查出，不僅要補交應(yīng)繳稅費，還需要依法繳納一定金額的滯納金。

3、罰款

稅務(wù)罰款，是指納稅人偷稅、騙稅、未按時納稅等行為被國家征稅機關(guān)發(fā)現(xiàn)，對納稅人處以1倍以上5倍以下的罰金。如房地產(chǎn)企業(yè)存在如上現(xiàn)象，一方面要對應(yīng)繳稅費進(jìn)行補交，另一方面還要根據(jù)情況繳納罰款。

4、刑事處罰

篇2

關(guān)鍵詞 “營改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險防范

近年來，我國一直進(jìn)行營改增的稅制改革。房地產(chǎn)行業(yè)的營改增成為增值稅稅制改革的最后一步，亦是至關(guān)重要的一步，房地產(chǎn)行業(yè)營改增后，增值稅正式形成環(huán)環(huán)相扣的完整的鏈條。在營改增的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險也隨之而來，如果處理不好會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的損失，因此有效地進(jìn)行風(fēng)險防范可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展。

一、營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)風(fēng)險

（一）對企業(yè)稅負(fù)的影響

營改增稅制改革使很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)控制面臨著很大的挑戰(zhàn)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查得知，在進(jìn)行了營改增以后，有效地減少了重復(fù)征稅、漏稅的情況，使企業(yè)的稅負(fù)得到了降低。但是由于應(yīng)交增值稅等于銷項稅減進(jìn)項稅，企業(yè)增值稅稅負(fù)的高低除了與銷項稅的多少有關(guān)，還主要取決于可抵扣的進(jìn)項的多少。而作為房地產(chǎn)企業(yè)，往往存在高額的融資費用和大量的規(guī)劃費、大環(huán)境配套費等行政事業(yè)收費項目，前者是即使取得了增值稅專票，亦不能作為可抵扣的進(jìn)項，后者則不可能取得增值稅專票，抵扣更無從談起。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，營改增以后，其成本中可取得可抵扣進(jìn)項的比率遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，如何控制企業(yè)的稅負(fù)成為當(dāng)務(wù)之急。

（二）增加了財務(wù)核算的難度

營改增稅制改革加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員的工作的難度。由于增值稅相關(guān)的財務(wù)核算遠(yuǎn)較營業(yè)稅復(fù)雜，如營業(yè)稅是價內(nèi)稅，而增值稅是價外稅；營業(yè)稅僅根據(jù)收入金額計算即可，而增值稅需根據(jù)收入金額計算出銷項，再抵扣進(jìn)項才最終得出應(yīng)交稅金；同時，財務(wù)人員還需關(guān)注進(jìn)項的認(rèn)證時間限制以及需甄別哪些進(jìn)項不能抵扣或者需要轉(zhuǎn)出。這些都加大了財務(wù)人員的工作難度，如果不熟悉相關(guān)的稅法法規(guī)，不熟悉相關(guān)的會計核算，極容易帶來稅務(wù)風(fēng)險，給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。

（三）加大了發(fā)票管理的難度

營改增稅制改革給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理加大了難度。相對而言，由于營業(yè)稅不能在下一環(huán)節(jié)抵扣，管理相對比較寬松。而對于增值稅發(fā)票，特別是增值稅專用發(fā)票的管理，我國相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定要嚴(yán)厲得多。根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，虛開、偽造、代開、非法購買增值稅專用發(fā)票等行為甚至?xí)艿綗o期徒刑等嚴(yán)重的刑事處罰。在營改增的背景下，將會對發(fā)票上述一系列的問題進(jìn)行嚴(yán)格的整頓，有效地治理代開、偽造增值稅發(fā)票等現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)之前長期開具營業(yè)稅的發(fā)票，缺乏增值稅票管理的經(jīng)驗，而且，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)票的票面金額較大，更加大了房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅票管理的難度。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著如何規(guī)范開具發(fā)票和取得發(fā)票的難題。

（四）對企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理的影響

營改增稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理提出了新的挑戰(zhàn)。由于營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)繳多少營業(yè)稅僅與銷售部門的銷售行為有關(guān)，而營改增后，繳多少增值稅除了與銷售部門的銷售行為有關(guān)，與采購部門的采購行為也息息相關(guān)。采購部門怎樣簽采購合同，能取得多少進(jìn)項發(fā)票，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后面臨的新課題。此外，整個房地產(chǎn)企業(yè)采用怎樣一個經(jīng)營模式去開發(fā)一個項目也會影響應(yīng)交的增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)整個業(yè)務(wù)流程的重新規(guī)劃亦應(yīng)提上日程。

二、營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范的措施

（一）制定稅務(wù)風(fēng)險防范機制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況，制定稅務(wù)風(fēng)險防范與預(yù)警機制，隨時關(guān)注企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，一旦檢測出企業(yè)將會出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險就及時進(jìn)行解決，有效地減少企業(yè)的損失，穩(wěn)固企業(yè)的發(fā)展。定期組織相關(guān)人員對稅收負(fù)擔(dān)率進(jìn)行整理與分析，做出及時有效的評估，然后根據(jù)評估結(jié)果制定出相應(yīng)的稅負(fù)變化表，以隨時監(jiān)控企業(yè)的稅負(fù)情況，為企業(yè)的發(fā)展保駕護航。

（二）做好稅收籌劃工作

面對營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅務(wù)籌劃工作。針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況，國家推出了一系列過渡政策，如房地產(chǎn)老項目可以自行選擇采用一般計稅方法還是簡易計稅方法來計繳增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的實際情況選擇適當(dāng)?shù)姆椒?。對于房地產(chǎn)的新項目，同樣有稅務(wù)籌劃的空間，例如，我們可以考慮是采取建筑商包工包料的方式還是甲供材的方式來開發(fā)一個項目。通過稅務(wù)籌劃，盡量將企業(yè)的增值稅稅負(fù)控制在一個合理的區(qū)間。

（三）加強與增值稅相關(guān)的全員培訓(xùn)

由于營改增增加了財務(wù)核算的復(fù)雜性和發(fā)票管理的難度，迫切需要對財務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其及時掌握稅制的變化以及相應(yīng)的核算方法，提高其業(yè)務(wù)水平以加強財務(wù)核算工作，規(guī)避漏報、錯報增值稅的稅務(wù)風(fēng)險，提供其思想認(rèn)識以加強增值稅專用發(fā)票的管理，切實杜絕虛開、代開增值稅發(fā)票等帶來的稅務(wù)風(fēng)險。

由于增值稅稅務(wù)風(fēng)險的控制，需要各個部門的協(xié)同配合，關(guān)于營改增相關(guān)的培訓(xùn)不僅僅是針對財務(wù)人員的培訓(xùn)，而應(yīng)該是一個全員的培訓(xùn)。通過全員培訓(xùn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的決策層高度重視營改增帶來的機遇和挑戰(zhàn)，從企業(yè)戰(zhàn)略的高度調(diào)整業(yè)務(wù)流程，乃至組織架構(gòu)以應(yīng)對營改增可能帶來的稅務(wù)風(fēng)險，協(xié)調(diào)其他部門支持財務(wù)部門為規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險所統(tǒng)籌的新舉措。通過全員培訓(xùn)，讓銷售部門、采購部門、工程部門等認(rèn)識到控制稅務(wù)風(fēng)險與其息息相關(guān)，特別是工程采購部門，如何配合公司的稅務(wù)籌劃，如何取得合法有效的增值稅專票，成為房地產(chǎn)企業(yè)控制增值稅稅負(fù)的重中之重。

（四）理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程

營改增稅制改革以后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨計稅方法、會計核算、稅控風(fēng)險點等的一系列變化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，改進(jìn)相關(guān)的組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)而有效地控制稅務(wù)風(fēng)險。

業(yè)務(wù)流程方面，從供應(yīng)商的選擇到合同管理都必須因應(yīng)增值稅的特點進(jìn)行調(diào)整。選擇供應(yīng)商時，要盡量選擇具有一般納稅人資質(zhì)的單位進(jìn)行合作，對那些小規(guī)模納稅人的合作單位，可爭取讓其提供稅局代開的增值稅專用發(fā)票（可抵扣3%），并與其商議適當(dāng)降低價格。同時，必須加強合同特別是采購工程合同的管理，務(wù)必做到合同名稱、單位名稱與發(fā)票名稱一致，并將“需提供增值稅專用發(fā)票”的涉稅條款加到合同中。

組織架構(gòu)調(diào)整方面，由于人力成本不是增值稅的可抵扣項目，可以考慮將部分業(yè)務(wù)功能外包來取得可抵扣的增值稅進(jìn)項。例如，可以將銷售業(yè)務(wù)委托給房地產(chǎn)中介公司，將應(yīng)支付銷售人員的工資獎勵轉(zhuǎn)換成應(yīng)支付房地產(chǎn)中介公司的費、咨詢費，從而將不可抵扣的銷售人員人力成本變成了可抵扣的項目。同樣，可以將工程造價審核委托給工程造價審核的中介機構(gòu)，從而減少工程部人力成本的支出，增加增值稅的可抵扣進(jìn)項。

三、結(jié)語

篇3

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù) 內(nèi)控體系構(gòu)建 意義和方法

內(nèi)部控制是一個企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的一種手段，在企業(yè)內(nèi)部管理監(jiān)控體系中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。對于很多企業(yè)來說，企業(yè)內(nèi)部控制已經(jīng)很熟悉，它已經(jīng)充當(dāng)著企業(yè)防范風(fēng)險舞弊的一面“防火墻”。但是在企業(yè)內(nèi)部控制制度起著一個重要成分的稅務(wù)內(nèi)控，卻還沒有得到相應(yīng)的重視。伴隨著我國稅收環(huán)境的不斷改善，國內(nèi)很多企業(yè)整體的稅負(fù)在逐年的下降，稅負(fù)的下降給企業(yè)帶來諸多實惠的同時也導(dǎo)致了企業(yè)的稅務(wù)稽查風(fēng)險也越來越高。這種外部稅務(wù)環(huán)境的變化對企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控水平提出了相應(yīng)的要求。要求企業(yè)在加強內(nèi)部控制的同時，更要防范稅務(wù)風(fēng)險的意識，應(yīng)將稅務(wù)內(nèi)部體系融入到企業(yè)整體內(nèi)控體系中。

一、稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)

稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制的一個重要組成部分的―稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對此還沒有明確的定義，我國學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)的董事會、管理當(dāng)局和企業(yè)的全體員工共同實施的，旨在保證企業(yè)實現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價值”這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動。從稅務(wù)內(nèi)控的定義中可以得出：企業(yè)實施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險；二是創(chuàng)造稅務(wù)價值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義

近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收收入也隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分。在當(dāng)今政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理的部分）對房地產(chǎn)業(yè)的管理日漸嚴(yán)格。自2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國家稅務(wù)局列為當(dāng)年度稅收專項必檢的對象。并且公眾目前普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象特別的嚴(yán)重，這也說明了目前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險很高。

首先對于國家來說，從2006年開始，國家逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，比如限購令、銀行加息等政策的出臺，2011年密集出臺的調(diào)控政策已經(jīng)對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調(diào)的趨勢已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入在國家財政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康和諧的發(fā)展，對整個金融系統(tǒng)和國家經(jīng)濟的健康發(fā)展意義重大。

其次對于企業(yè)自身來說，企業(yè)內(nèi)部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，能夠保證企業(yè)高效率地實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)。一方面成立稅務(wù)管理部門進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理可以使企業(yè)進(jìn)行整體涉稅事項布局，合理安排稅務(wù)事項處置，并利用相關(guān)稅收法律法規(guī)進(jìn)行有效的納稅籌劃，節(jié)約稅收成本，實現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，創(chuàng)造稅務(wù)價值。另一方面可以經(jīng)得起稅務(wù)機關(guān)的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業(yè)形象和信用評價。另外企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機制紊亂會導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。稅務(wù)內(nèi)控制度不健全或者涉稅事項處理的不正確都可能產(chǎn)生重大的稅務(wù)風(fēng)險。企業(yè)能否進(jìn)行有效的稅務(wù)內(nèi)控管理會直接影響稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)的納稅風(fēng)險評估、檢查，進(jìn)而影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營。

三、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識，提出幾點房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。

(一)為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平

應(yīng)在財務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，即使沒有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗來負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不單單指稅務(wù)申報的人員或者財務(wù)人員，還包括與公司稅收緊密聯(lián)系的其他部分人員（如業(yè)務(wù)、采購部門）還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報數(shù)據(jù)核算、填制申報，發(fā)票使用管理情況，稅務(wù)風(fēng)險事項分析、評估、處置和監(jiān)督；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行一定的稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險；積極參與公司投資、籌資等方面稅務(wù)管理討論，并能提出有效的稅務(wù)評價意見。

(二)對各環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理流程進(jìn)行控制

企業(yè)內(nèi)部控制機制是一種防范性的控制機制，是企業(yè)防范風(fēng)險的基礎(chǔ)，也是企業(yè)防范風(fēng)險的前提。內(nèi)部控制制度包括為企業(yè)保證企業(yè)正常運作、規(guī)避和化解風(fēng)險等一系列的相應(yīng)的管理制度和措施。作為內(nèi)部控制制度的一個重要組成部分，企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須要建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事物管理組織。還要加大稅務(wù)工作事前籌劃過程的控制力度。實現(xiàn)每個企業(yè)流程稅務(wù)價值的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況，對各個涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險點進(jìn)行評估、控制，建立一套完整的風(fēng)險控制體系，通過這些體系的有效運行，對涉稅風(fēng)險進(jìn)行有效控制，最終達(dá)到控制涉稅風(fēng)險，創(chuàng)造稅務(wù)價值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤，這個環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、企業(yè)所得稅等。

(三)建立健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險匯報制度

風(fēng)險匯報，是包括匯報制度和匯報標(biāo)準(zhǔn)這兩個方面。它的主要作用是在于能明確各級涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對涉稅風(fēng)險的反應(yīng)速度。匯報制度，涉稅內(nèi)控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務(wù)情況。一些重大的涉稅事項的確定，是很難一概而論的。必須要根據(jù)實際的情況進(jìn)行有針對性的分析。一般而言稅務(wù)的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用，稅額超過萬元以上的涉稅風(fēng)險等都屬于必須的匯報事項。匯報的標(biāo)準(zhǔn)決定了各部門涉稅人員如何進(jìn)行匯報，是一個流程標(biāo)準(zhǔn)的問題。方便于匯報文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉(zhuǎn)中能得到統(tǒng)一理解。譬如，稅管人員在工作中發(fā)現(xiàn)問題一定要及時匯報，并且已標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部文本進(jìn)行簽字流轉(zhuǎn)。稅務(wù)主管再與其他部門人員協(xié)商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務(wù)風(fēng)險，那么他應(yīng)該向他的主管部門領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通交涉，并向公司高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報。

(四)建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險測評制度

所謂建立風(fēng)險測評制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對稅務(wù)風(fēng)險測評進(jìn)行明確的制度。并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。

一是要提高每個員工的風(fēng)險控制責(zé)任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓(xùn)來實現(xiàn)，尤其對涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營人員進(jìn)行基本稅務(wù)知識的培訓(xùn)，使其對涉稅風(fēng)險有全面認(rèn)識和深刻理解，同時培養(yǎng)端正的風(fēng)險效益觀。

二是各涉稅部門應(yīng)當(dāng)定期(每月或每季度)對本部門的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅風(fēng)險評估，對于存在的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)及時整改，消除風(fēng)險，對于可預(yù)見的將要發(fā)生的風(fēng)險可以合理規(guī)避，防患于未然。

三是稅務(wù)風(fēng)險測評制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時進(jìn)行調(diào)整，另外即使設(shè)計了清晰的目標(biāo)和措施，但是由于相關(guān)部門和人員的不理解，可能會導(dǎo)致責(zé)任人不能有效的執(zhí)行，實施的效果將會大打折扣，所以，信息的交流和溝通對整個納稅風(fēng)險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機關(guān)之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務(wù)機關(guān)的友好聯(lián)系，同時對風(fēng)險管理結(jié)果進(jìn)行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險預(yù)測。

四、結(jié)束語

以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點和涉稅事項以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險能起到一定的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]方紅星,王宏譯.（美）COSO制定.企業(yè)風(fēng)險管理――整合框架[M].東北財經(jīng)大學(xué)出版社,2005

[2]郭偉,肖大勇.稅務(wù)內(nèi)控為企業(yè)筑牢“防火墻”[N].中國會計報,2008

[3]林鳳羽.企業(yè)稅收風(fēng)險產(chǎn)生的原因及控制對策[J].金融經(jīng)濟,2007(16)

[4]張紅玫.論企業(yè)稅收內(nèi)控[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).,2010(2)

[5]李建瓊.企業(yè)稅收風(fēng)險管理機制研究[D].西南財經(jīng)大學(xué)碩士論文,2007

[6]張舒.加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的思考[J].財政監(jiān)督,2007

篇4

關(guān)鍵詞：財務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質(zhì)量。納稅籌劃是指各類企業(yè)在符合國家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復(fù)雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

一、納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

（一）對財務(wù)管理對象的影響

財務(wù)管理對象主要是指企業(yè)的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產(chǎn)財務(wù)管理對象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國家稅法規(guī)定，通過調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無形資產(chǎn)分?jǐn)偰晗?，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時間調(diào)整到國家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過國家所頒布的免稅、減稅等相關(guān)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收入。

（二）對財務(wù)管理目標(biāo)的影響

財務(wù)管理目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要組成部分，是評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對其自身特色制定相應(yīng)的財務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場經(jīng)濟環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應(yīng)采取相應(yīng)措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)而展開的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)能否實現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理時，應(yīng)注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業(yè)發(fā)展的長久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財務(wù)管理目標(biāo)的納稅籌劃方案，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。

（三）對財務(wù)管理內(nèi)容的影響

財務(wù)管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關(guān)系?，F(xiàn)階段我國財務(wù)管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營及收益四個環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應(yīng)充分考慮我國的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎(chǔ)。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應(yīng)做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規(guī)模，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理投資目標(biāo)。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)、宣傳過程中，應(yīng)詳細(xì)地計算每一個環(huán)節(jié)的開銷，融入納稅籌劃思想，進(jìn)而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營、宣傳模式。

二、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動納稅籌劃方法

（一）延遲納稅

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務(wù)之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。

（二）利用優(yōu)惠政策

我國為鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行不動產(chǎn)銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營而言，可以利用我國針對高新技術(shù)企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務(wù)。

（三）利用稅率臨界點

現(xiàn)階段，我國采取累進(jìn)稅率的方式征收土地增值稅，國家會設(shè)置相應(yīng)的稅收臨界點。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點，當(dāng)其稅率明顯低于該臨界點時，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟效益。當(dāng)稅率明顯高于臨界點時，企業(yè)將負(fù)擔(dān)高額稅負(fù)，極大地增加了企業(yè)稅負(fù)壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。

（四）分解銷售價格

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的土地增值稅。

三、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

我們以某發(fā)展集團為例，結(jié)合該發(fā)展集團實際情況，闡述現(xiàn)階段基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題。

（一）企業(yè)承包項目性質(zhì)并未明確

不同的業(yè)務(wù)模式、結(jié)算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發(fā)展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質(zhì)并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質(zhì)致使集團無法及時地處理增值稅進(jìn)項稅額。

（二）安置房項目增值稅繳納存在問題

深入分析該集團現(xiàn)階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務(wù)局核算土地增值稅時進(jìn)行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務(wù)局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問題

目前，該發(fā)展集團在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專用發(fā)票，并進(jìn)一步對發(fā)票進(jìn)行了認(rèn)證。同時，也并未區(qū)分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團增值稅負(fù)擔(dān)。

（四）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識有待加強

就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團領(lǐng)導(dǎo)層、管理層、各部門負(fù)責(zé)人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務(wù)風(fēng)險意識。但在稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務(wù)風(fēng)險事件等方面關(guān)注度仍有待加強。同時，企業(yè)內(nèi)部各級員工并沒有意識到稅務(wù)風(fēng)險與自身的關(guān)聯(lián)，往往認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險與其無關(guān)，并未意識到稅務(wù)風(fēng)險的危害性。此外，該發(fā)展集團內(nèi)部并未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督評價機制，無法對稅務(wù)風(fēng)險做到早預(yù)防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴(yán)重增加了集團內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險負(fù)擔(dān)。此外，該集團在稅務(wù)籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務(wù)籌劃部門，稅務(wù)籌劃工作通常由財務(wù)人員完成，身兼數(shù)職的財務(wù)人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現(xiàn)紕漏。同時，集團內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅籌劃的工作人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待加強，專業(yè)人才隊伍建設(shè)應(yīng)持續(xù)進(jìn)行。最后，集團內(nèi)部對納稅籌劃的培訓(xùn)工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現(xiàn)錯誤，影響了集團信譽等級。

四、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究

（一）明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，加快處理增值稅進(jìn)項稅額

首先應(yīng)明確該發(fā)展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質(zhì)。按照國家稅法上規(guī)定的“代建”應(yīng)同時符合四個條件：一是該發(fā)展集團作為受委托方，其在開展立項等相關(guān)手續(xù)時應(yīng)以委托方，即政府的名義進(jìn)行辦理；二是在工程項目建設(shè)期間，委托方、受托方二者間不可私自進(jìn)行土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是委托方、受托方二者應(yīng)簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團在項目建設(shè)時不應(yīng)墊付資金，不應(yīng)以本發(fā)展集團名義辦理工程結(jié)算，但該發(fā)展集團在工程結(jié)算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發(fā)展集團并不符合國家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進(jìn)一步明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，該發(fā)展集團應(yīng)展開相應(yīng)工作。該發(fā)展集團應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質(zhì)，并以項目性質(zhì)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步開展納稅工作。若稅務(wù)機關(guān)明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質(zhì)，此時集團應(yīng)將已認(rèn)定的進(jìn)項稅額進(jìn)行區(qū)分，明確進(jìn)項稅額的歸屬問題。若進(jìn)項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應(yīng)對其進(jìn)行進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出處理；若進(jìn)項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應(yīng)按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項目認(rèn)定為“自營項目”，則會出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅的財務(wù)人員應(yīng)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結(jié)算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應(yīng)遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進(jìn)項稅。

（二）安置房項目采用政府回購模式

為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務(wù)風(fēng)險問題，集團應(yīng)進(jìn)一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。因此，該發(fā)展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進(jìn)行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。

（三）加強對納稅籌劃發(fā)票的管理

發(fā)票是在商品銷售、購買過程中，企業(yè)經(jīng)營活動的開具和收取，是我國稅務(wù)部門管理的收付款憑證。由于國有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)有所不同，國有房地產(chǎn)企業(yè)不以營利為目的，因此其發(fā)票管理應(yīng)在國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。針對該集團納稅籌劃發(fā)票管理存在問題，集團應(yīng)進(jìn)一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點，進(jìn)一步加強納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認(rèn)證進(jìn)項稅，同時不用抵扣進(jìn)項增值稅。而新項目則應(yīng)使用一般計稅，即企業(yè)在成本支出時應(yīng)盡量用增值稅專用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)。同時，集團內(nèi)部增值稅發(fā)票應(yīng)指派專人進(jìn)行保管，且每個月末均應(yīng)對發(fā)票進(jìn)行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財務(wù)賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應(yīng)明確所有稅務(wù)發(fā)票均應(yīng)妥善保管，為集團今后的稅務(wù)抵扣工作提供真實、可靠依據(jù)。

（四）提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識

增強房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高層人員應(yīng)強化稅務(wù)風(fēng)險意識，定期組織各級各類人員學(xué)習(xí)稅務(wù)風(fēng)險知識，使稅務(wù)風(fēng)險意識深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險，明確稅務(wù)風(fēng)險意識的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級員工認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險的危害性。其次，集團中負(fù)責(zé)稅務(wù)的人員，應(yīng)在納稅籌劃前了解國家稅務(wù)優(yōu)惠政策，積極與稅務(wù)機關(guān)溝通，了解稅務(wù)機關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn)為納稅籌劃做充足準(zhǔn)備。最后，集團應(yīng)建立完善的稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督評價體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務(wù)，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標(biāo)，制定符合企業(yè)實際的稅務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)。通過多媒體、計算機技術(shù)對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評估，制定相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對辦法。同時，應(yīng)將稅務(wù)管理落實到集團內(nèi)部的各個方面，根據(jù)事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴(yán)格監(jiān)督納稅籌劃方案的實施情況，預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險事件，事后應(yīng)總結(jié)納稅籌劃方案實施經(jīng)驗，提升納稅籌劃能力，進(jìn)而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際情況建立稅務(wù)管理部門，指派專業(yè)人士從事稅務(wù)管理，提高稅務(wù)管理專業(yè)性。同時，加大稅務(wù)管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業(yè)性強、稅收管理經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士。針對集團內(nèi)現(xiàn)有的財務(wù)人員、納稅籌劃人員應(yīng)開展相關(guān)培訓(xùn)工作，積極學(xué)習(xí)國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關(guān)法律知識，實現(xiàn)納稅籌劃工作與集團實際經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進(jìn)而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應(yīng)提倡。近年來國家對避稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認(rèn)為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。四是稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進(jìn)行價格調(diào)整，從而將稅收轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)，進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。五是涉稅零風(fēng)險。主要是指納稅主體在進(jìn)行申報稅務(wù)時，不會出現(xiàn)任何違法行為及納稅風(fēng)險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風(fēng)險事件發(fā)生，進(jìn)而減輕企業(yè)經(jīng)濟壓力。

五、結(jié)語

總而言之，在經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動去向，減輕稅務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]幸曉輝.基于財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析[J].財訊,2021,(12)

[2]趙聰聰.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對財務(wù)管理影響分析[J].納稅,2021,15(19)

[3]彭嵐.財務(wù)管理視角下的企業(yè)納稅籌劃探析[J].當(dāng)代會計,2021,(11)

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收；風(fēng)險管理；財政收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，可能存在不同程度上的稅收風(fēng)險，對于稅收風(fēng)險的管理則是強調(diào)相關(guān)的稅收機構(gòu)借助先進(jìn)的信息技術(shù)手段，對企業(yè)風(fēng)險進(jìn)行分析，結(jié)合實際情況，有針對性提出合理的稅收管理措施，以求盡可能的降低稅收管理風(fēng)險，提高企業(yè)納稅額，維護當(dāng)?shù)卣斦€(wěn)定。對此，相關(guān)稅收部門可以通過對納稅企業(yè)進(jìn)行輔導(dǎo)和宣傳，加強稅收監(jiān)管力度，根據(jù)差別化的手段來降低稅收風(fēng)險，提升稅收管理成效。由此看來，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理風(fēng)險研究是十分有必要的，對于后續(xù)理論研究和實踐工作開展具有一定參考價值。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理現(xiàn)狀

（一）內(nèi)部控制缺失。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟持續(xù)增長中不可或缺的組成部分，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險管理工作中面臨著各式各樣的風(fēng)險，其中一個典型的問題就是內(nèi)部控制缺失[1]。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身組織結(jié)構(gòu)較為冗雜，經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及到眾多方面，一個工程項目從設(shè)計開發(fā)、建筑施工、加工業(yè)、建材商貿(mào)以及房屋銷售等多個部門，這個部門的日常工作量較大，在核算經(jīng)營成本時很容易混亂影響到最終結(jié)果準(zhǔn)確性；同時，稅收風(fēng)險管理力量不高，缺少足夠的管理資源，管理水平偏低，在實際納稅中可能在執(zhí)行上存在差異。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)盡管結(jié)合實際情況建立了相應(yīng)的內(nèi)部控制和風(fēng)險管理制度，但是在實際執(zhí)行中難以有效的落實到實處，依法旅行納稅職責(zé)，致使納稅風(fēng)險依然存在。同時，還有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建立完善的風(fēng)險管理體系，自然就談不上執(zhí)行納稅風(fēng)險管理措施。由于很多企業(yè)內(nèi)部制度不健全，或是不愿意去執(zhí)行稅收風(fēng)險管理措施，同樣會為企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。

（二）企業(yè)稅收規(guī)劃容易存在誤區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收規(guī)劃主要是為了盡可能的在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，但是稅收規(guī)劃失敗，房地產(chǎn)企業(yè)將會付出相應(yīng)的代價，即稅收規(guī)劃風(fēng)險。為了能夠在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，通過調(diào)低稅基，就能夠?qū)崿F(xiàn)少繳稅的目的。但是企業(yè)在稅收規(guī)劃和方案選擇中并未依法繳納稅務(wù)，或是由于無法及時、全面的了解到相關(guān)稅收政策，導(dǎo)致稅收規(guī)劃存在較大的風(fēng)險[2]。

（三）企業(yè)辦稅人員專業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理活動開展中，辦稅人自身的專業(yè)素質(zhì)高低同樣會對企業(yè)稅收風(fēng)險管理帶來風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)無法更加全面、有效的了解稅收政策，或是對稅收政策精髓把握的不全面，納稅行為并未嚴(yán)格遵循相關(guān)納稅要求進(jìn)行，或是流于表面，未能從實質(zhì)上真正按照稅收政策規(guī)定進(jìn)行操作，導(dǎo)致企業(yè)面臨逃稅、漏稅的問題，承擔(dān)違約金和罰款的處罰，不僅損害企業(yè)經(jīng)濟效益，在一定程度上還會損害企業(yè)的整體形象和名譽。

（四）溝通協(xié)調(diào)不充分。對于一些涉及到具體的納稅業(yè)務(wù)，一般情況下是由專門的管理人員進(jìn)行調(diào)查、審核以及評估，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專門的人員去同稅務(wù)人員進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，這種溝通協(xié)調(diào)的不充分問題，將會為企業(yè)帶來少繳和未繳稅的風(fēng)險出現(xiàn)，從而造成嚴(yán)重的后果。與此同時，稅收政策由于自身特性十分復(fù)雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)對于稅收政策的理解和認(rèn)知上存在差異，這種對稅收政策理解上的差異，可能導(dǎo)致企業(yè)認(rèn)定的繳稅范圍和稅收機關(guān)認(rèn)定的繳稅范圍不同，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅收風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險應(yīng)對措施

（一）健全和完善企業(yè)財務(wù)會計核算體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身業(yè)務(wù)涉及范圍較廣，在財務(wù)成本核算中可能存在一定的問題，造成成本核算工作出現(xiàn)缺失。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)健全和完善財務(wù)會計核算體系，能夠?qū)ζ髽I(yè)日常經(jīng)營活動和交易真實、全面的反映出來，科學(xué)合理的計算，對于重大財務(wù)活動及時申報和繳納，為企業(yè)積極參與市場良性競爭打下堅實的基礎(chǔ)。在交易活動開展中，企業(yè)應(yīng)該重點關(guān)注納稅主體的資格和信用，進(jìn)行綜合考評，防止企業(yè)惡意的轉(zhuǎn)嫁稅收風(fēng)險，出現(xiàn)稅收漏洞，盡可能的降低稅收風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)中。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高辦稅人員自身的綜合素質(zhì)，加強培訓(xùn)和考核，樹立正確的責(zé)任意識和稅務(wù)風(fēng)險意識，能夠不斷完善自身知識結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)新的稅收法律和政策內(nèi)容，明確稅收風(fēng)險防范的重要性，真正將稅收風(fēng)險管理工作落實到實處，維護企業(yè)合法的稅收權(quán)益，顯著提升企業(yè)的稅收風(fēng)險管理能力。

（二）加強稅務(wù)部門監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實際面臨的稅收風(fēng)險，有針對性提出應(yīng)對措施，降低稅收風(fēng)險帶來的危害。稅務(wù)部門同樣應(yīng)該對企業(yè)申報存在異常納稅項目進(jìn)行監(jiān)督，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠明確自身納稅范圍，對于異常納稅項目更深層次的檢查和管理，及時補繳稅款。對于一些異常納稅項目，如果經(jīng)過企業(yè)自身額定檢查仍然無法明確異常原因，稅務(wù)機關(guān)可以交由相關(guān)稽查部門對企業(yè)納稅情況進(jìn)行科學(xué)合理的評估，從而更為全面的了解到納稅異常原因所在。

（三）建立稅負(fù)模型。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該引進(jìn)先進(jìn)的計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營情況、樓盤開發(fā)規(guī)模，應(yīng)用金稅軟件數(shù)據(jù)庫建立稅務(wù)模型，以此來更加科學(xué)合理的管理稅收風(fēng)險，計算企業(yè)的營業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅，根據(jù)建立的稅負(fù)模型考核企業(yè)自身的稅負(fù)情況，更深入的了解到房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的稅收風(fēng)險，及時有效的采取應(yīng)對措施，解決企業(yè)稅收異常問題。

（四）共享房地產(chǎn)開發(fā)信息。為能更有效的對房地產(chǎn)稅收風(fēng)險進(jìn)行管理，政府部門可以建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。工商、稅務(wù)、土地以及建委等相關(guān)部門可以在數(shù)據(jù)平臺上共享數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)透明度更高，有助于后續(xù)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)異常查詢數(shù)據(jù)信息。此外，對數(shù)據(jù)平臺應(yīng)該定期維護和更新，確保房地產(chǎn)信息共享更加及時、全面，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息對比分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風(fēng)險。

（五）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險管理。為了能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管理成效，相關(guān)稅務(wù)部門應(yīng)結(jié)合實際情況，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險管理，建立健全風(fēng)險管理機制，定期組織房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收政策培訓(xùn)，促使企業(yè)能夠更加全面的了解稅收相關(guān)信息，嚴(yán)格遵循稅收政策繳納稅款，規(guī)避稅收風(fēng)險。

結(jié)論：綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展速度較快，利潤較高，是政府財政的主要來源，為了能夠保證政府財政收入，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅合法，加強稅收風(fēng)險管理是尤為關(guān)鍵的，通過建立數(shù)據(jù)共享平臺，加強稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管，不斷強化房地產(chǎn)稅收風(fēng)險管理，盡可能的降低稅收風(fēng)險為企業(yè)帶來的損失。

參考文獻(xiàn)：

[1] 秦箏.新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型研究[D].河南大學(xué)，2012.

[2] 張倩.土地增值稅征管過程中稅收風(fēng)險識別方法研究――以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[D].云南財經(jīng)大學(xué)，2015.

[3] 張起良.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計的風(fēng)險與對策的研究[D].中央財經(jīng)大學(xué)，2011.

篇6

我國的稅務(wù)籌劃自改革開放以來經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，在理論研究方面已經(jīng)產(chǎn)生了飛躍性的變化，但是實務(wù)操作方面卻收效甚微。結(jié)合前期房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃這方面還不同程度地存在著一些問題，本文將分別從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部操作及對外與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)兩個角度分別進(jìn)行闡述。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部籌劃問題

1.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)不是特別熟悉，經(jīng)常用工業(yè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃模式來管理房地產(chǎn)企業(yè)，這類房地產(chǎn)企業(yè)對本企業(yè)的稅務(wù)籌劃的認(rèn)識還有可能混淆工業(yè)會計與房地產(chǎn)會計的理念，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的專業(yè)知識水平并沒有達(dá)到行業(yè)要求。稅務(wù)籌劃是整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的中尤其重要的組成部分，在整個稅務(wù)籌劃過程中不僅需要企業(yè)內(nèi)各個職能部門之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層的高度重視。

2.有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對成本的考慮，沒有聘請專業(yè)稅務(wù)管理機構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行財務(wù)預(yù)算，他們通過在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的財務(wù)部門或管理機構(gòu)來開展稅務(wù)籌劃的工作，通過這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會使出現(xiàn)在專業(yè)性領(lǐng)域的專業(yè)問題得不到及時的解決。

3.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經(jīng)營風(fēng)險不斷增大，目前問題較大的幾個方面有：房地產(chǎn)項目土地的取得渠道、建設(shè)施工階段的各種類型的風(fēng)險控制、國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)出臺的一系列的調(diào)控政策以及相關(guān)的地方法律法規(guī)中隱含的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的一些風(fēng)險等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)問題

1.我國目前的征稅制度對正在高速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃來說，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國，流轉(zhuǎn)稅是我國稅收體系中的重要組成部分，而營業(yè)稅又是流轉(zhuǎn)稅，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅比重中比較大的一類稅種。但因為營業(yè)稅是價外稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，是確認(rèn)發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對納稅籌劃的正確認(rèn)識，進(jìn)而選擇通過偷稅漏稅來實現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的錯誤做法。

2.從國家的整體稅務(wù)發(fā)展層面來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)及咨詢業(yè)務(wù)雖然已經(jīng)發(fā)展了一段時間，但是還存在著許多的不足。導(dǎo)致不足產(chǎn)生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務(wù)機構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。房地產(chǎn)企業(yè)的急速增長，在一定的利益驅(qū)動下，部分稅務(wù)機構(gòu)在內(nèi)部人員還沒有達(dá)到一定業(yè)務(wù)水平及能力的情況下，就接下了很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)。另一方面，有些稅務(wù)機構(gòu)的業(yè)務(wù)職能相對比較單一，主要集中在為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的簡單登記、納稅申報及日常稅務(wù)的繳納等事務(wù)，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設(shè)計工作則非常欠缺。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的大致分類

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)主要分為三大類：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個稅種來對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃進(jìn)行分析：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅籌劃

目前某些房地產(chǎn)企業(yè)在收客戶樓款的同時作為一項附加服務(wù)，會先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時候再將這些款項繳納到相關(guān)部門。一般房地產(chǎn)企業(yè)將收到的售樓樓款作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)。而代收代繳的本應(yīng)顧客繳納的煤氣費、水電初裝費、維修基金、契稅等稅費，則應(yīng)在收款時記“其他應(yīng)付款”，在實際需要繳納的時候，從“其他應(yīng)付款”中轉(zhuǎn)出。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)，應(yīng)該明確區(qū)分客戶所繳納的款項的分類，不可模糊地統(tǒng)一計入營業(yè)收入中，這樣就在無形之中加大了企業(yè)營業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。因代收代付的費用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細(xì)化數(shù)據(jù)，財務(wù)人員要熟悉了解企業(yè)的收入來源及代收代付費用的區(qū)分，做好營業(yè)稅的籌劃工作。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃

依據(jù)我國相關(guān)的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤的情況下所繳納的稅種。當(dāng)一個房地產(chǎn)企業(yè)剛成立的時候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入很多，在樓盤拿到預(yù)售證之前，不可以對外銷售的期間，整個房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會一直呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調(diào)控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產(chǎn)企業(yè)從拿地開始動工到銷售的年限，因為根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補五年內(nèi)的虧損，這就要求企業(yè)的建設(shè)周期最好控制在五年之內(nèi)，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收實行的是四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率是增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個企業(yè)的項目分期進(jìn)行開發(fā)，那么選擇按整個項目進(jìn)行土地增值稅的清繳還是分期進(jìn)行清繳，將會在所需繳納的稅額上產(chǎn)生差異。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，一般來說企業(yè)在早期取得的土地的成本會比較低，早期的房地產(chǎn)的銷售額也會相對比較便宜。而近幾年隨著房地產(chǎn)的興起，房價節(jié)節(jié)攀高。那么在計算土地增值稅的時候，越早期開發(fā)的房產(chǎn)，所取得的增值就會越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房價的提升，土地增值稅中的收入也相應(yīng)增加，最后的增值額也會跨到比（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）較高一些的稅率檔，對土地增值稅的繳納也將會有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時候，向稅務(wù)機關(guān)提出申請的時候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說明清楚，避免在后期產(chǎn)生巨大的土地增值稅額。

三、淺析完善我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法和策略

第一，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先要將稅務(wù)籌劃的理念放在企業(yè)的經(jīng)營管理中的重要位置，這個是做好企業(yè)整體稅務(wù)籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點：一是企業(yè)前期開發(fā)階段的稅收籌劃。在這個階段需要企業(yè)對整個項目投資的來源、企業(yè)自身的經(jīng)營模式以及整個項目開發(fā)的方式等諸多方面進(jìn)行詳細(xì)周到的規(guī)劃，綜合考慮各項因素。二是項目工程建設(shè)期內(nèi)的納稅籌劃。在整個項目成本核算過程中影響企業(yè)所得稅、應(yīng)納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計算。在這個時間期間需要處理好籌劃工作，關(guān)于企業(yè)融資利息計提時間的劃定、借款費用資本化等這些關(guān)鍵問題，需要及時做好費用及建筑合同的預(yù)提工作。三是需要房地產(chǎn)企業(yè)建立一整套有效的稅務(wù)籌劃風(fēng)險預(yù)警機制。根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表的編制要求、重大涉稅風(fēng)險節(jié)點以及及時更新的稅收政策變動等建立一整套動態(tài)的信息資料庫，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風(fēng)險管理機制，以便企業(yè)可以及時進(jìn)行風(fēng)險識別，并針對出現(xiàn)的風(fēng)險苗頭制定出有效的應(yīng)對方案。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通。特別是在稅法和新會計準(zhǔn)則存在差異，實施各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃時，要經(jīng)常向主管的稅務(wù)機關(guān)專管人員進(jìn)行咨詢并做溝通工作。同時也要重視與專業(yè)的第三方中介服務(wù)機構(gòu)（稅務(wù)機構(gòu)）的合作，這些專業(yè)機構(gòu)的工作人員都能掌握最新的稅務(wù)資訊。

第三，就企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)而言。企業(yè)需要安排企業(yè)的相關(guān)工作人員針對專業(yè)進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高企業(yè)財務(wù)人員的職業(yè)技能。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展，在社會經(jīng)濟發(fā)展中具有較強的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時間長、財務(wù)風(fēng)險和管控風(fēng)險大，由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項目特點和企業(yè)管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)，來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理的內(nèi)容

傳統(tǒng)意義上的財務(wù)管理是對資金的使用和分配，結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長的特點，房地產(chǎn)財務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放，房地產(chǎn)開發(fā)項目的利益分配重點體現(xiàn)在對項目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規(guī)章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項目的資金占用成為財務(wù)人員，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務(wù)風(fēng)險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護航。經(jīng)過二十多年的充分競爭和持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)集團化運營、規(guī)?；l(fā)展特點越來越突出，其財務(wù)管理可以概括為以下幾個方面：

(一)房地產(chǎn)財務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高

隨著社會文化水平的提高，財務(wù)人才隊伍對房地產(chǎn)項目開發(fā)投資長、資金大的行業(yè)特點和周期屬性的認(rèn)識程度不斷成熟，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營整個階段的管理水平穩(wěn)步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率逐步提高，財務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產(chǎn)財務(wù)管理挑戰(zhàn)越來越高

房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發(fā)涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高，千億級的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢，強者恒強的時代已經(jīng)來臨。規(guī)模化、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)財務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監(jiān)管特點有所區(qū)別，對財務(wù)人員的要求也越來越高。整體性上，房地產(chǎn)財務(wù)管理的困難程度增加。

(三)房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產(chǎn)財務(wù)管理水平的高低直接影響了開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發(fā)建設(shè)運營過程，預(yù)防各類財務(wù)風(fēng)險，提供財務(wù)管控水平，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資越來越多，政策監(jiān)管風(fēng)險和公開市場財務(wù)披露也客觀上提高了對房地產(chǎn)財務(wù)管控的要求。因此，房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)管理的特點

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化，房地產(chǎn)財務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨有的特點。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

中央政府對房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項規(guī)費和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險。同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴(yán)格，同時伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)?；?，房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會等各個監(jiān)管機構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺、銀行理財辦法出臺、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大、財務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費管理方面

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響，提高企業(yè)內(nèi)部競爭力，成為考驗財務(wù)人員的重中之重。

四、房地產(chǎn)財務(wù)管理的建議

(一)培養(yǎng)專業(yè)的財務(wù)人員隊伍

財務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會化高薪招聘，培養(yǎng)專業(yè)財務(wù)人才隊伍，提高房地產(chǎn)財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)并長期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財務(wù)人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務(wù)問題的能力，而且可以防范財務(wù)風(fēng)險，甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

(二)健全財務(wù)管控體系

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強做大，全國性房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化水平發(fā)展很快，財務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長足的發(fā)展。對房地產(chǎn)財務(wù)工作者而言，具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財務(wù)管理和控制體系，實現(xiàn)有效的財務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時財務(wù)人員在實際業(yè)務(wù)開展中，還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容，制定符合企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發(fā)揮財務(wù)管控作用，才能使財務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財務(wù)管理風(fēng)險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險，縮小、降低、甚至避免因為財務(wù)管理帶來的風(fēng)險和損失。只有建立健全的財務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險管理理念，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險有充分的認(rèn)識，才能真正防范財務(wù)風(fēng)險。

(三)強化財務(wù)成本管理職責(zé)

房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者，不僅要對項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項目的開發(fā)進(jìn)展情況，利用財務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé)，通過控制手段實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財務(wù)對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務(wù)風(fēng)險、降低財務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強大的支撐。

(四)做好稅務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大，對企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財務(wù)管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務(wù)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進(jìn)，通過財務(wù)人員與稅務(wù)部門的密切聯(lián)系，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃；稅種稅務(wù)籌劃；股利稅務(wù)籌劃

中圖分類號：F812 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-01

房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前新興的經(jīng)濟增長點，在國民經(jīng)濟中的地位日益重要。住房消費市場的增長，促使房地產(chǎn)市場日趨活躍。從2002年起，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)7年被國家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項檢查對象，可見國家對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險增大。房地產(chǎn)項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)促進(jìn)稅收制度的完善和企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有12個，包括除了企業(yè)所得稅按33％計征、營業(yè)稅按5％計征等一般行業(yè)適用的稅種外，還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達(dá)60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)在10％以上。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)偏重，有效的稅務(wù)籌劃能幫助減輕稅收負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識淡薄，已在一段時期內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)造成負(fù)面影響。將新型的納稅意識、納稅模式引進(jìn)企業(yè)各項經(jīng)營決策，以期改善目前的狀況。進(jìn)行稅務(wù)籌劃可謂對癥下藥。

3.房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)經(jīng)營活動的目標(biāo)是追求企業(yè)價值最大化，降低稅收成本是一項有效措施。稅務(wù)籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)價值最大化目標(biāo)。

二、納稅籌劃的基本內(nèi)容

通常，納稅籌劃包括以下三項內(nèi)容：

1.避稅籌劃

避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規(guī)定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規(guī)定的方法規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規(guī)定的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。

2.節(jié)稅籌劃

節(jié)稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點、減免稅等一系列優(yōu)惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實現(xiàn)技術(shù)，通過對經(jīng)營活動、籌資活動、投資活動的安排，實現(xiàn)延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。

3.稅務(wù)風(fēng)險防范

稅務(wù)風(fēng)險防范，是指在充分理解稅法規(guī)定和要求的前提下，正確進(jìn)行納稅申報。及時、足額進(jìn)行稅款繳納，不產(chǎn)生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風(fēng)險而付出成本。

三、我國房地產(chǎn)主要稅種稅務(wù)籌劃

1.營業(yè)稅籌劃。營業(yè)稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價外費兩個方面對營業(yè)稅進(jìn)行籌劃。

利用稅率不同籌劃。目前稅法規(guī)定銷售不動產(chǎn)征收5％的營業(yè)稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進(jìn)行籌劃，為企業(yè)節(jié)約一部分稅金。房地產(chǎn)公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費不用再征收營業(yè)稅。

利用價外費用的籌劃。營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，如果企業(yè)將代收的價外費用包含在營業(yè)稅額內(nèi)，就會增加繳稅金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收燃（煤）氣費、水電初裝費、維修基金等各種配套設(shè)施費。如果這些代收應(yīng)付款項，不是作為“其他應(yīng)付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會大大增加企業(yè)營業(yè)稅的征收。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以專門成立物業(yè)公司，將這部分價外費用轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，那么其代收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費用”，就不用征收營業(yè)稅。

2.土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)的方式進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移也不涉及建筑物出售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優(yōu)惠政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優(yōu)惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算，對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅單獨進(jìn)行核算，從而使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20％以內(nèi)，以獲得免稅待遇。

3.企業(yè)所得稅籌劃。我國稅法對公司型企業(yè)和個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)實行不同的納稅規(guī)定，公司型企業(yè)的凈利潤必須先繳納企業(yè)所得稅，稅后利潤分配給股東時，投資者還要交納個人所得稅，而個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)則不需要交納企業(yè)所得稅，適用5％～35％的超額累進(jìn)稅率的個人所得稅。由于兩者稅負(fù)的不同，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)類型的選擇為企業(yè)節(jié)省一部分稅金。另外，在設(shè)立分支機構(gòu)方面，也應(yīng)有稅務(wù)籌劃。如果設(shè)立分支機構(gòu)為子公司，那么子公司為獨立法人，應(yīng)被視為納稅人，通常需要承擔(dān)全面的納稅義務(wù)。如果設(shè)立分支機構(gòu)為分公司，分公司在其所在區(qū)域不被視為納稅人，只需承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計算，即通常所稱的“合并報表”。所以，在經(jīng)營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

[1]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.稅法[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2010.

篇9

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)市場信息瞬息萬變，使得企業(yè)納稅籌劃操作隨之變化，但是如果企業(yè)納稅籌劃操作跟不上市場信息變化，或者納稅籌劃操作不能有效的運用政府相關(guān)的優(yōu)惠政策，就會造成納稅操作風(fēng)險發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的管理者對納稅籌劃抱有較低的期望值，一定程度上增加了企業(yè)納稅籌劃的成本，也常常使國家稅務(wù)人員認(rèn)定企業(yè)存在漏稅、偷稅行為；第二，進(jìn)行企業(yè)納稅籌劃的操作人員對國家相關(guān)優(yōu)惠政策不夠了解，在納稅籌劃中沒有對優(yōu)惠政策合理的利用，在很大程度上損害了企業(yè)的經(jīng)濟效益；第三，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計人員沒有仔細(xì)的核算企業(yè)的相關(guān)稅金，導(dǎo)致企業(yè)核算風(fēng)險的發(fā)生；第四，在房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃操作過程中，操作人員沒有準(zhǔn)確的分辨偷稅漏水與納稅籌劃的區(qū)別，不能嚴(yán)格按照稅法規(guī)定進(jìn)行，很可能給企業(yè)帶來偷稅漏稅風(fēng)險，使企業(yè)面臨國家稅務(wù)部門的處罰。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險的有效規(guī)避策略

針對房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險的幾種類型，筆者基于多年的企業(yè)稅務(wù)工作經(jīng)驗，提出以下幾點建議：

1.強化企業(yè)依法納稅意識，加強企業(yè)會計核算

作為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者，需要建立依法納稅的意識，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。作為企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化的活動，納稅籌劃對企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展具有重要的意義，但其又僅僅是企業(yè)財務(wù)管理強化過程的一個環(huán)節(jié)，企業(yè)的利潤增長乃至于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展不能依賴于企業(yè)納稅籌劃。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加強會計核算，完善企業(yè)會計核算資料，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開展提供依據(jù)，同時也能夠為稅務(wù)部門的稅務(wù)檢查提供準(zhǔn)確的依據(jù)，以此證明企業(yè)納稅籌劃工作的合法性。

2.加強對國家稅法政策的正確把握

國家稅法是房地產(chǎn)與稅務(wù)部門的連接紐帶，是企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作的重要法律依據(jù)。企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃必須掌握國家相關(guān)的稅法政策，準(zhǔn)確的了解國家稅法政策精神，確保企業(yè)納稅籌劃操作的科學(xué)合理性。另外，企業(yè)納稅籌劃過程中，還應(yīng)該充分利用相關(guān)的優(yōu)惠政策，及時把握稅法政策變化，以便對企業(yè)納稅籌劃進(jìn)行調(diào)整。

3.提升企業(yè)財務(wù)會計人員的素質(zhì)

對納稅籌劃風(fēng)險的防范是一項長期性、復(fù)雜性的活動，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計人員應(yīng)該要嚴(yán)格的要求，納稅籌劃相關(guān)人員必須要充分的掌握和理解我國的稅法政策，具備較高的財會專業(yè)能力，同時還必須要有對經(jīng)濟環(huán)境的預(yù)測能力、經(jīng)濟項目統(tǒng)籌策劃能力等綜合素質(zhì)，從而為納稅籌劃活動的有效開展創(chuàng)造良好的條件。納稅籌劃相關(guān)人員的綜合素質(zhì)一是依賴于個人素質(zhì)的提升，另外也和我國房地產(chǎn)行業(yè)財會人員的整體素質(zhì)有很大的關(guān)系。

三、結(jié)語

篇10

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅務(wù)籌劃

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-0-01

一、引言

所謂“營改增”，指的是國家于2012年推行的將營業(yè)稅改為增值稅，即對項目統(tǒng)一征收增值稅來代替原來征收的營業(yè)稅的稅法改革。增值稅是一種對產(chǎn)品和服務(wù)增值的部分進(jìn)行征稅的稅種，其最大的優(yōu)點是可以明顯減少重復(fù)收稅的問題。隨著中國稅制改革步伐的逐步推進(jìn)，增值稅變成了中國間接稅的首要稅種。但因房地產(chǎn)業(yè)本身存在的像土地這樣的固定資產(chǎn)不能抵扣，涉及業(yè)務(wù)范圍廣，項目成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，所涉及稅種數(shù)量多的問題，該行業(yè)的稅務(wù)改革方案遲遲不能出臺。直到2016年，國家對房地產(chǎn)業(yè)的改革中，其增值稅的稅率高至11%，一直承受著沉重的稅收負(fù)擔(dān)。所以，新的稅務(wù)制度下就需要新的稅務(wù)籌劃策略，才能使企業(yè)得到更好的發(fā)展。

二、“營改增”稅制對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.稅收負(fù)擔(dān)增加的稅務(wù)風(fēng)險

“營改增”之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%?！盃I改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面看，“營改增”后稅率有大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負(fù)。但是，如果房地產(chǎn)業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項抵扣的情況下，將面臨著稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加大

從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點來看：第一，開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。第二，開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。第三，因工期影響等因素，經(jīng)營風(fēng)險大。以上的經(jīng)營困難影響著企業(yè)能夠獲得的增值稅發(fā)票的時間和數(shù)量，而房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)與進(jìn)項稅額的抵扣直接關(guān)聯(lián)，因此，特殊情況下難免出現(xiàn)代開、虛開增值稅發(fā)票的行為，這樣也就容易造成房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

3.建安成本現(xiàn)金流出增加的風(fēng)險

參考建辦標(biāo)[2016]4號文件：工程造價=稅前工程造價×（1+11%），從建筑業(yè)本身能取得抵扣項來源分析，其稅前工程造價相較營改增前變化不大，所以因稅率的提高，工程造價也有明顯的增加，而增加的部分勢必會通過提高建筑施工承包合同總額向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移，所以建安成本現(xiàn)金流出會有明顯增加。

三、房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃方法的建議（不考慮選擇簡易征收方式）

1.梳理上游合作企業(yè)名單，選擇合適的合作方

我國采用的是稅款抵扣的辦法，用公式表示就是：應(yīng)納增值稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額。由此可知，在遵守稅法的前提下，想達(dá)到控制應(yīng)納增值稅稅額的目的，納稅人一方面可以降低銷項稅額，另一方面可以增大進(jìn)項稅額。然而，就房地產(chǎn)業(yè)而言，不管采取哪種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷售稅額也隨之確定了。那么，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃重點就應(yīng)該放在如何擴大進(jìn)項抵扣上。因此，房地產(chǎn)業(yè)可以在選擇合適的合作方上達(dá)到擴大進(jìn)項抵扣的目的。

稅法對于正常可抵扣的進(jìn)項稅額有明確規(guī)定，即必取得增值稅專用發(fā)票。出于此種考慮，在報價差異不大的情況下，建議房地產(chǎn)企業(yè)選擇從一般納稅人處采購物資。因為一般納稅人具備開具增值稅專用發(fā)票的條件且稅率高，房地產(chǎn)業(yè)憑借該發(fā)票就可以抵扣較多進(jìn)項稅額。相反，小規(guī)模納稅人通常情況下只能提供增值稅普通發(fā)票或者由稅務(wù)機關(guān)代開的3%稅率的增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)要么不能抵扣要么抵扣稅額較少。

在確保能取得增值稅專用發(fā)票的同時還應(yīng)考慮發(fā)票取得的及時性，以保證進(jìn)項稅額能夠均衡的參與抵扣。所以有必要對合作的供應(yīng)商進(jìn)行梳理分類，從優(yōu)秀中選擇最優(yōu)的合作方。

總之，從擴大進(jìn)項稅抵扣以減輕房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的角度看，達(dá)此目的的一切方法都系于增值稅發(fā)票的收集上，而增值稅專用發(fā)票又必須從上游合作方手里獲取，因此，合作方的選擇實乃重中之重。

2.開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型應(yīng)適應(yīng)市場趨勢

根據(jù)市場情況，房地產(chǎn)公司還可以通過調(diào)整開發(fā)業(yè)態(tài)，開展多元化經(jīng)營，將普通住宅、非普通住宅和商業(yè)辦公同步開發(fā)，適當(dāng)增加精裝房，統(tǒng)考增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅整體稅負(fù)，合理地進(jìn)行納稅籌劃以減輕企業(yè)稅負(fù)。同時，市場需求是不斷變化的，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)及時預(yù)判市場并把握市場脈搏，了解消費者需求，及時調(diào)整產(chǎn)品的開發(fā)業(yè)態(tài)和銷售模式，提高項目的去化速度，以加快資金回籠，降低企業(yè)稅負(fù)壓力。

3.加強對增值稅發(fā)票的管理工作

“營改增”政策推行后，增值稅發(fā)票等同于貨幣資金，同時為應(yīng)對項目竣工時的增值稅清算、土增稅清算和企業(yè)所得稅清算，對發(fā)票的管理工作就顯得尤為重要。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制企業(yè)內(nèi)部發(fā)票管理辦法并嚴(yán)格執(zhí)行。首先是對于購入發(fā)票的管理，確保任用專業(yè)的財務(wù)人員來對增值稅發(fā)票領(lǐng)鉤、開具、保管和核對；其次是對從外部取得發(fā)票的管理，加強對業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人員進(jìn)行發(fā)票知識培訓(xùn)；最后是對發(fā)票流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)做好流程管理，確保發(fā)票從房地產(chǎn)企業(yè)開具到客戶取得和從合作方開出到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門統(tǒng)一保管整個過程有人負(fù)責(zé)。

總之，房地產(chǎn)業(yè)增值稅核算方法既新又雜，既需要財務(wù)人員不斷提高自己的專業(yè)水平，及時掌握稅收政策的最新動態(tài)，同稅務(wù)機關(guān)和專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)保持密切聯(lián)系，增進(jìn)同行業(yè)的交流，向他們學(xué)習(xí)有價值、可借鑒的稅收籌劃方法；又需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)招標(biāo)部門和合同管理等部門重新設(shè)計招標(biāo)文件和合同中涉稅條款，從源頭上控制稅務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎千家萬戶，很多家庭奮斗一輩子的目的，不過是渴望一套房子的夢想。我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，推動著稅收政策的相繼變化，而“營改增”稅改政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響又是廣泛而深刻的，正確處理好增值稅下的納稅籌劃，是房企為順利過渡并向前發(fā)展所要打的一場攻堅戰(zhàn)。文章站在“營改增”稅改政策對房地產(chǎn)業(yè)影響的角度，提出了稅務(wù)改革的方法，以期房地產(chǎn)業(yè)能在新稅制下能得到更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃潔.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃之道[J].時代金融，2017（5）：17.