導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)風險案例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1 房地產(chǎn)檔案管理風險相關(guān)問題

1.1 信息化風險問題

互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展，完善了檔案管理模式，提高了檔案管理的有效性，但通過信息化的方式，進行檔案管理會帶來一定的風險，比如計算機病毒、黑客侵犯、數(shù)據(jù)不準確以及管理等方面，這些因素的危害性較大，病毒黑客會導致檔案信息泄漏，使得檔案信息被他人切取，給企業(yè)造成了很大的損失，因此這些因素使得房地產(chǎn)檔案管理工作存在一定的信息化風險。

1.2 投資風險問題

投資風險也是影響房地產(chǎn)檔案管理工作的一項重要的因素，房地產(chǎn)企業(yè)一般考慮到運行過程中可能發(fā)生的因素，就會采取異地檔案備份，但是在這種情況下，如果進行異地檔案備份，就會投入很多的成本，包括人員方面以及設(shè)備方面等，投資風險就會慢慢凸顯出來。在投資的過程中，如果得到的回報與投資無法實現(xiàn)協(xié)調(diào)平衡，就會很容易產(chǎn)生投資風險。比如在實行網(wǎng)絡(luò)檔案建設(shè)的過程中，會引入大量的計算機、掃描儀等等設(shè)備，加大了資金的投入，在進行投資時，管理不到位，投資風險就會不可避免。

1.3 知識產(chǎn)權(quán)風險問題

現(xiàn)今階段，房地產(chǎn)檔案管理在信息化建設(shè)下就是為了能夠達到資源共享。但是涉及到資源共享，在某種程度上很有可能會誘發(fā)到知識產(chǎn)權(quán)問題上，資源分享的過程中，無法對資源信息進行有效的保護，會使得資源信息出現(xiàn)篡改以及丟失的情況，房地產(chǎn)檔案管理互聯(lián)網(wǎng)制度還并不完善，與檔案有關(guān)數(shù)據(jù)信息在分享參考時，知識產(chǎn)權(quán)風險問題就會產(chǎn)生。

1.4 人員素質(zhì)有待提高

互聯(lián)網(wǎng)信息化的發(fā)展，對于檔案管理人員提出了更高的要求，但部分檔案管理人員缺乏檔案管理知識，信息觀察力也不足，無法及時將檔案進行歸總，信息技術(shù)的應(yīng)用不廣泛，不具備信息技術(shù)操作能力，當前在房地產(chǎn)企業(yè)中，既能夠掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又能夠運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的人員少之有少，很多檔案管理人員在實際的過程中經(jīng)常會出現(xiàn)失誤，檔案管理不到位，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不利的影響。

1.5 缺乏檔案管理重視

在房地產(chǎn)企業(yè)中很多對檔案管理并不重視，普遍認為房地產(chǎn)檔案的管理工作即文件復制粘貼，進行簡單的統(tǒng)計，并不是房地產(chǎn)登記所重要的工作，也無法對登記產(chǎn)生一定的利潤效益，只要確保檔案不會丟失以及信息不竊密等即可，這樣的思想意識嚴重的影響了檔案管理工作的進展。因此部分房地產(chǎn)企業(yè)對檔案管理缺乏認識，從而出現(xiàn)了各種風險，給檔案管理工作產(chǎn)生了不好的因素，影響了企業(yè)的發(fā)展。

1.6 檔案管理技術(shù)手段較為落后

在市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)檔案管理離不開互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)，但部分房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理部門在信息系統(tǒng)開發(fā)方面還存著不足，無法實現(xiàn)規(guī)范化、科學化，由于技術(shù)方面認識不足，還有一些資金方面的局限，導致互聯(lián)網(wǎng)自動化技術(shù)比較滯后，無法對信息系統(tǒng)的各個功能進行更新，還有計算機設(shè)備也沒有及時的更換，使得信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)檔案管理方面得不到很好的發(fā)揮，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門的檔案管理部門，無法將檔案管理工作落實到位，依舊延續(xù)著傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案激勵，沒有運用先進的技術(shù)手段，限制了檔案管理工作的進展。

2 房地產(chǎn)檔案管理風險的應(yīng)對策略

2.1 房產(chǎn)檔案抵御風險的能力

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強房產(chǎn)檔案管理，最大限度的避免風險的產(chǎn)生，應(yīng)對檔案管理人員加強認識，為他們講解風險的危害性。在進行異地備份的情況下加強管理，合理的運用檔案數(shù)字化處理，新檔案在歸總時需進行電子化的處理，如果需要進行紙質(zhì)記錄檔案，與此同時也應(yīng)采取電子檔案，將電子檔案進行備份，防止丟失以及泄漏，檔案采取一式三份的形式，這樣的情況下，一份檔案丟失還有其它的備份，一定程度上避免了風險源的產(chǎn)生。

2.2 完善信息?c資料檢索體系

為了使房地產(chǎn)企業(yè)檔案資料的完整性，應(yīng)對其進行全面的核對，對檔案的內(nèi)容要認真的核對，確保檔案的內(nèi)容與現(xiàn)實所要記錄的內(nèi)容一致，如果發(fā)現(xiàn)檔案內(nèi)容存在問題，不符合實際的情況，應(yīng)及時的采取調(diào)整，按照一定的程序?qū)n案采取分類編目，創(chuàng)建案卷號、文號等多方面目錄，設(shè)置可靠的檢索資源，方便于用戶能夠迅速的查找。另外不斷的擴大檢索范圍，完善檢索的條件，使得用戶能夠及時的查找到房地產(chǎn)信息，但在這個過程中需要對檔案采取防護措施，避免丟失。

2.3 健全檔案管理體系

房地產(chǎn)檔案信息至關(guān)重要，應(yīng)不斷的健全檔案管理體系，保證檔案管理工作的有序進行，確保檔案的準確性與有效性，房地長檔案管理過程劃分為三方面，收集信息、整理信息以及信息歸檔，需要重視這三方面的流程，為檔案的信息共享與傳遞創(chuàng)在良好的條件，在這個過程中需要不斷的對檔案進行更新，定期對檔案進行核實與監(jiān)督，對從中所發(fā)現(xiàn)的問題，比如信息不一致、信息空缺以及信息丟失等問題應(yīng)及時的解決，保證檔案信息的完整性，使得檔案管理工作更加規(guī)范化。

2.4 提高工作人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強人員的管理，提高熱人員的檔案管理知識，提高信息觀察力，及時將檔案進行歸總，對人員進行技術(shù)方面的培訓，使其能夠精通互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，提高人員的職責意識。強調(diào)應(yīng)要求人員學會使用計算機上技術(shù)對房地產(chǎn)登記信息統(tǒng)計，合理的對房地產(chǎn)資源進行整合，從中能夠挖掘出重要的信息資源，認識到檔案管理的重要性，企業(yè)應(yīng)加強對人員的培訓力度，可以實施獎勵的措施，通過人員的業(yè)績，為他們實施獎勵，提高人員工作的積極性，增強他們的歸屬感，更好的對檔案進行管理，從而能夠使檔案管理工作有序的進行。

2.5 做好房地產(chǎn)檔案的風險評估工作

在房地產(chǎn)檔案管理中，應(yīng)對風險采取一定的評估，從而掌握風險產(chǎn)生的成因以及風險的危害性，從而能夠針對性的運用應(yīng)對方法來解決這些風險，對檔案存在的某一個特定的風險進行分析，對其所產(chǎn)生的概率進行研究，然后再決定運用哪一種方法解決這一風險比較有效，久而久之，就能夠避免這種風險產(chǎn)生。在進行風險評估工作的過程中，需要結(jié)合實際情況來進行，最好請這方面的專家來進行風險評，有效的減小風險帶來的危害。

篇2

關(guān)鍵詞：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02

案例：被告余江、張全、劉勝三人合伙投資在縣城正大街原老百貨公司地段從事房地產(chǎn)開發(fā)，并掛靠城建公司的資質(zhì)，與原告尤錫簽訂《換房協(xié)議》，由原告尤錫提供私有的三間門面房及房產(chǎn)證交被告開發(fā)建房，建成后的樓房門面房三間（含第二層）作為置換，歸原告所有。交付房屋及房產(chǎn)證時，原告給被告補償費20萬元人民幣。除此之外原告不承擔任何費用。原告繳納了土地出讓金和稅費，縣人民政府行文對該原劃撥的土地變更為出讓土地?，F(xiàn)因合同履行意見不統(tǒng)一引訟。

評析：原、被告之間均簽訂了《換房協(xié)議》，其意思表示是原告以自有房屋作為投資，與被告合作開發(fā)地產(chǎn)，待開發(fā)完成后，原告獲得《換房協(xié)議》中約定的房屋。事實上，原告的房屋在交付被告后，必然要進行拆除重建，因此原告實際投入的是房屋所有的土地使用權(quán)。但案例中當事人認為《換房協(xié)議》是以房換房的置換合同。根據(jù)最高院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規(guī)定當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。上述案例從形式上看，即是以土地使用權(quán)作為共同投資、共享利潤的合同，符合合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的形式要件。但仔細分析案例中《換房協(xié)議》的具體約定：在尤錫與城建公司簽訂的《換房協(xié)議》第一條約定：“置換方式：三間舊房換三間新房（南往北第一至第三間一至二層門面房）。底層建筑面積為9.9米，中到中×14米中到中×2層（三樓以上的樓梯不占乙方面積）?！鄙鲜鎏攸c是：原告將土地使用權(quán)交由被告開發(fā)使用后，不參與被告的開發(fā)工程，不承擔開發(fā)的風險，只收取《換房協(xié)議》中協(xié)商約定一致的位置、面積的房屋。根據(jù)《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。故本案案由應(yīng)認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。

一、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認定

《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題》司法解釋第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供推斷使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)上述規(guī)定，認定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)鍵就是提供土地使用權(quán)的當事人（出地方）不承擔風險，只收取固定利益的判定，具體分析如下：

1.關(guān)于“共擔風險”的確定

合作方尤其是以土地使用權(quán)作為出資的一方是否共同承擔風險是判定該合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)鍵。首先，何謂“風險”。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中需共同分擔的風險，是指合作開發(fā)房地產(chǎn)合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。這里共同分擔的風險應(yīng)該為經(jīng)營風險，主要是指合作雙方預期的利益目標不能實現(xiàn)或者不能全部實現(xiàn)的風險，而一般不包括由于一方過錯導致的利益風險。其次，如何判定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中是否體現(xiàn)“共擔風險”原則的條款呢？在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中僅約定提供土地使用權(quán)的一方的固定利益分配，未約定風險分擔的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權(quán)的一方不承擔經(jīng)營風險，只獲取固定利益呢？筆者認為，在實踐中不宜一概認定提供土地使用權(quán)的一方不承擔經(jīng)營風險，只獲取固定利益，而應(yīng)該以合同雙方當事人之間的權(quán)利義務(wù)的實質(zhì)內(nèi)容作為判斷。即只要合同的實質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)為提供土地使用權(quán)的一方獲取固定利益，而不承擔經(jīng)營風險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權(quán)的一方不承擔經(jīng)營風險，也應(yīng)該認定該方當事人不承擔風險。

2.“固定利益”的理解與確定

《解釋》第24條規(guī)定的固定利益，是指無論在合作開發(fā)房地產(chǎn)中出現(xiàn)什么樣的經(jīng)營風險，提供土地使用權(quán)的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應(yīng)該具有以下特征：（1）可以是確定的、不變的利益。即，不論合同能否實際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經(jīng)確定后是不發(fā)生變化的。（2）可以表現(xiàn)為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現(xiàn)為貨幣，但并不以貨幣為限?？梢允枪潭〝?shù)量的貨幣，也可以固定數(shù)量的房屋，還可以是固定數(shù)量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是租賃或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面積固定的房屋，均可認定是固定利益。

二、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力判定

1.以劃撥土地使用權(quán)作為合作條件的法律效力的認定

劃撥土地的取得是無償?shù)?，因此《城?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對劃撥土地使用權(quán)的處分設(shè)置了很多限制性條件。如《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。但隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和土地市場的繁榮，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形非常普遍，《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當認定合同有效。第十六條規(guī)定土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當認定合同無效。但前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。本文案例存在這種情況，原告投入的房屋所使用的土地為劃撥的土地，但在前，均已經(jīng)光山縣人民政府批準取得出讓土地使用權(quán)證書，故依照上述最高院司法解釋，應(yīng)當認定《換房協(xié)議》有效。

2.以出讓方式取得的土地使用權(quán)作為合作條件的法律效力的認定

根據(jù)法律規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅應(yīng)當取得土地使用權(quán)證書，還應(yīng)達到一定的投資開發(fā)條件。那么，未取得土地使用權(quán)證書或者未達到25%開發(fā)投資比例而簽訂的合作開發(fā)合同被認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時，該合同的效力如何認定呢。筆者認為，《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政性規(guī)范性法律文件，其三十九條的立法本意是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為，是對“炒地”行為的限制，并非針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。未取得土地使用權(quán)證書就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當認定為“無權(quán)處分”，是效力待定的行為，在前，當事人取得了土地使用權(quán)，就應(yīng)當認定為合同有效。轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未達25%的投資開發(fā)條件應(yīng)當屬于合同標的物的瑕疵，不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，這類合同應(yīng)當是有效的。

三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與房屋拆遷安置補償合同、房屋置換合同的區(qū)別

本文案例是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但當事人認為是房屋置換合同，還有的理論認為是房屋拆遷安置補償協(xié)議。那么這些合同之間有什么區(qū)別呢？

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)并購；風險

一、我國房地產(chǎn)并購的宏觀背景

1998年我國的住房分配制度進行了改革，長期積攢的住房需求得到了釋放。此外，我國經(jīng)濟的快速增長及城市化的步伐加快，帶來了房地產(chǎn)業(yè)十多年的大發(fā)展，在過去的十年中房地產(chǎn)已然成為了重要的投資品之一，房地產(chǎn)過度的投資需求和投機需求，帶來的不僅是房價飛速的上漲，也使我國經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)。2003年以來，政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，打破了房地產(chǎn)業(yè)的舊格局，同時，其他行業(yè)大量的資金以及外資進入房地產(chǎn)業(yè)，加劇了房地產(chǎn)的競爭。據(jù)清科研究中心的研究數(shù)據(jù)顯示：2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)并購84起，占當年并購案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首。2011年房地產(chǎn)行業(yè)并購居并購市場第二，完成的并購交易數(shù)量為113起，占當年各類并購總量的9.8%，涉及并購交易金額54.49億元，其活躍度即金額創(chuàng)下6年以來的歷史新高。2012并購市場共發(fā)生并購案例100期，涉及金額39.04億美元，數(shù)量金額皆與去年相比有不同程度的下滑。這與2011年的房地產(chǎn)并購市場的爆發(fā)對該領(lǐng)域的存量市場有所消耗有關(guān)。至今年4月份，房地產(chǎn)并購仍置于行業(yè)之首。

二、我國房地產(chǎn)并購的動因

并購熱潮的到來主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，而土地又是企業(yè)進行開發(fā)的根本，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在這兩項上遭遇危機。總的說來，房地產(chǎn)企業(yè)并購的原因主要有以下幾個方面：

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模小，企業(yè)競爭力比較弱

隨著國家宏觀政策的貫徹落實，房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于降溫，但房地產(chǎn)市場仍然存在著企業(yè)數(shù)目眾多、規(guī)模偏小、實力不強等問題，它們共同面臨著樓市嚴厲調(diào)控、房貸政策的改變、資金鏈收緊等方面的壓力，不得不被一些大規(guī)模的公司并購。加之房地產(chǎn)行業(yè)制度不健全，行業(yè)門檻低，其他資金密集型行業(yè)也加入分一杯羹，這使很多資金緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱。

2.融資渠道狹窄

房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比重比較大，對股票、債券等資本工具的利用率不是很大。能進入證皇諧±用股票進行融資的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，更不用說實力較差的中小型企業(yè)。就債券市場而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券的總額僅僅是全部資金來源的很少一部分。

3.土地資源的稀缺及土地市場的改革

中國正處于歷史上最快的城市化進程，城市的擴張使土地資源日益稀缺。近年來我國每年新增城市用地600萬畝其中約有45%-65%來自于耕地。另一方面，為保護生態(tài)，退耕還林這也使得城市建設(shè)增量土地資源的供應(yīng)日趨緊張，土地獲取成本也隨之不斷上升。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)并購的表現(xiàn)形式

中國的房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入了一個并購合作的時代。它主要表現(xiàn)在：大型房地產(chǎn)公司對中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購，大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購和其它行業(yè)企業(yè)對中小房地產(chǎn)公司的并購。

1.大型房地產(chǎn)公司對中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購

根據(jù)相關(guān)政策，如果開發(fā)商取得土地兩年之內(nèi)不開發(fā)將會被政府收回，而政府一般收回土地賠償最多是按雙倍定金并不會按市場價收回。由于土地一級市場供應(yīng)量有限，一些資金雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)一直苦于沒有土地而無處進行投資，這些企業(yè)為了謀求自身的發(fā)展就會把目光投向那些擁有豐富土地資源的中小企業(yè)，收購兼并她們優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目從而實現(xiàn)自身規(guī)模的擴張。

2.大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購

大型企業(yè)并購的特點是企業(yè)的規(guī)模一般都比較大，且各有各的優(yōu)勢，此類企業(yè)的合作有利于實現(xiàn)優(yōu)勢互補。例如，萬科集團于2005年3月3日受讓南都集團通過中橋持有的在上海、江蘇的70%權(quán)益及在浙江20%的權(quán)益，這是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)資源趨勢以來，國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)間的一次重要的并購合作。對于房地產(chǎn)企業(yè)萬科而言，以收購的方式進入浙江市場，其風險顯然低于在浙江購買土地獨自開發(fā)，萬科只受讓了浙江南都20%的股份，但卻搶得了先機。

3.其它行業(yè)企業(yè)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購

當一個企業(yè)做強做大之后，就會為了獲取最大的經(jīng)營效益和降低風險而從事多元化經(jīng)營，企業(yè)也會把資金逐漸從利潤低的行業(yè)轉(zhuǎn)向利潤高的行業(yè)。相對與其他行業(yè)2%-3%的利潤率，房地產(chǎn)20%的利潤率具有絕對的吸引力，進入房地產(chǎn)行業(yè)成為了各行業(yè)吸金的優(yōu)先選擇。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購風險分析

1.財務(wù)風險

房地產(chǎn)并購的財務(wù)風險主要包括定價風險、融資風險和支付風險。定價風險是指并購交易前對目標企業(yè)的估價，確定合理的交易價格。在并購企業(yè)之前要對目標企業(yè)內(nèi)外環(huán)境進行詳細的分析，做出合理的價值評估。融資風險是指與并購保證和資本結(jié)構(gòu)有關(guān)的資金來源風險，包括資金在數(shù)量上和時間上的保證，融資方式是否適合并購動機，債務(wù)負擔是否會影響企業(yè)的正常經(jīng)營等。

2.政策風險

房地產(chǎn)并購的政策風險主要是指國家貸款政策、土地政策等不確定風險。從大環(huán)境來看，全球經(jīng)濟危機的爆發(fā)導致的經(jīng)濟的衰退，與此同時，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠成熟，房價過高，導致大量房產(chǎn)被囤積。國家在此方面的行業(yè)政策也不夠穩(wěn)定，國家的宏觀調(diào)控政策會極大制約我國房地產(chǎn)發(fā)展狀況。

3.企業(yè)文化的整合

企業(yè)并購失敗大多都出現(xiàn)在并購后的整合階段。一次成功的并購是能使雙方員工接受并購的事實，相互理解相互包容，彼此信任，并對企業(yè)的未來目標達成共識。這就必然要求企業(yè)文化的整合能夠達到讓雙方滿意的效果，不應(yīng)該存在一方文化凌駕于另一方的情況。

4.非房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)局限

非房地產(chǎn)企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)時，很容易把自己行業(yè)的經(jīng)驗帶到房地產(chǎn)開發(fā)中，例如對待容積率的態(tài)度、建造密集的住宅然后壓低住房售價。而這都與消費者所青睞的密度適中、環(huán)境空間舒適的住宅背道而馳。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性，房地產(chǎn)不能像工業(yè)品那樣復制，進行標準化生產(chǎn)、流通與銷售，在很大程度上需要職業(yè)經(jīng)理人來對房地產(chǎn)的開發(fā)進行引導。所以其他行業(yè)在進入房地產(chǎn)業(yè)之前，就應(yīng)培養(yǎng)或?qū)ふ液线m的職業(yè)經(jīng)理人，跨越行業(yè)局限的這道門檻。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)并購有助于房地產(chǎn)企業(yè)挖掘潛在的經(jīng)濟效益，增強行業(yè)的集中度，提高行業(yè)的總體素質(zhì)。房地產(chǎn)并購作為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置、提高競爭力的戰(zhàn)略手段是一個很復雜的系統(tǒng)工程，它涉及國家政策、財務(wù)、稅務(wù)、法律等方面的專業(yè)問題。因此，在進行收購的過程中，應(yīng)聘請專業(yè)人士開展各方面的調(diào)查，提供全面的意見，盡可能的降低收購方在房地產(chǎn)并購過程中面臨的各類風險。此外，應(yīng)提高企業(yè)在并購中的風險意識，合理定位政府在企業(yè)并購中的角色，提高整個行業(yè)的核心競爭力。

參考文獻

[1] 徐召紅，張強. 我國房地產(chǎn)企業(yè)并購動因及風險分析[J]. 金融經(jīng)濟，2012.

[2] 曲辛淼. 論我國房地產(chǎn)企業(yè)的并購與重組[J]. 商品與質(zhì)量，2010.

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);金融市場;風險

一、房地產(chǎn)金融風險概述

房地產(chǎn)金融就是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的貨幣資金與貨幣信用的融通。其作用就是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金,支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費,促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán),保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)的順利進行。

由于房地產(chǎn)金融的融資對象與一般商品不同,所以房地產(chǎn)金融具有以下四個特點:一是需要融通的資金量大;二是房地產(chǎn)金融具有較強政策性;三是房地產(chǎn)金融債權(quán)有保障;四是房地產(chǎn)流動性可通過證券化經(jīng)營來彌補。

房地產(chǎn)金融風險是指房地產(chǎn)作為一種有形資本在金融信貸擴張的推動下出現(xiàn)的貨幣價格大幅上升,并在進一步的流通運動中因為宏觀和微觀經(jīng)濟環(huán)境的不確定或信息不完全而導致未來房地產(chǎn)資產(chǎn)的貨幣價格出現(xiàn)急劇下跌,從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)金融風險不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風險,也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風險性,金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發(fā)危機。

房地產(chǎn)金融風險的特點在于:一是社會性。社會性指的是我國目前房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高的問題,一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動,導致金融機構(gòu)償債能力不足,容易引發(fā)金融機構(gòu)的倒閉和社會動蕩;二是擴張性?，F(xiàn)代社會房地產(chǎn)金融機構(gòu)與客戶之間、房地產(chǎn)金融機構(gòu)互相之間都存在大量的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,從而形成金融風險擴張性機制;三是可控性和周期性。

二、當前房地產(chǎn)金融面臨的主要風險與問題

(一)市場風險

從2004年開始,部分大城市房地產(chǎn)市場價格上漲較快,出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱,而后這種房價上漲勢頭一直擴大到更多的中小城市。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值,從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。

(二)金融風險

開發(fā)商僅僅只投入少量資金,而后大量的資金則來自于銀行。一旦開發(fā)商還不了貸款,銀行就被套住。如果經(jīng)濟形勢不景氣,房價可能會在一夜之間跌落,開發(fā)商也可能會在短時間內(nèi)消失不見,因此會給金融機構(gòu)留下壞賬,這往往需要很長時間才能消化。國際貨幣基金組織的經(jīng)濟學家曾經(jīng)做過一個研究,通過對世界各地多起銀行危機的案例研究得出了一個爆發(fā)銀行危機的先兆:開始時住房市場的房價漲幅超過20%,在隨后兩年時間內(nèi)下跌15%,那么之后銀行就會無一例外的出現(xiàn)危機。

(三)銀行的過度支持

銀行在競爭壓力下迫切需要發(fā)展壯大,吸收的存款要及時貸出,經(jīng)常投資于高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。原因在于:由于房地產(chǎn)價格的快速上漲,使持有大量房地產(chǎn)的銀行擁有更大的銀行資本規(guī)模,改善了銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。結(jié)果又會帶來房地產(chǎn)價格新一輪的攀升,這樣一種循環(huán)過程必然會導致價格與實際價值的偏離,也就形成了日益膨脹的“房地產(chǎn)泡沫”。

(四)供求關(guān)系帶來的房地產(chǎn)業(yè)金融風險

我國的住房政策是鼓勵中低收入家庭購買住房,逐漸形成了住房需求持續(xù)旺盛的市場現(xiàn)狀,根據(jù)供需原理,供不應(yīng)求必然導致房價急劇上漲,緊隨其后的就是房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪的開發(fā)熱潮,消費者對市場持續(xù)漲勢的預期。在這樣一個過程中,很多消費者試圖通過買房再賣房來進行以獲取高額利潤。這些因素的存在都為房地產(chǎn)市場金融風險的提升帶來隱患,同時,個人住房貸款的增加也進一步提高了銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例,進而推動了房地產(chǎn)市場的過度繁榮和泡沫化。

三、建議

(一)商業(yè)銀行自身應(yīng)加強管理,提高風險防范能力

首先,完善銀行自身監(jiān)管機制。加強銀行信貸人員的專業(yè)素質(zhì)培訓,提高專業(yè)人員的道德素養(yǎng),避免為個人利益而損害國家和集體的利益;其次,加強對金融機構(gòu)的管理。不僅要控制資金供給量還要避免信貸過于集中。

(二)建立多元化的融資渠道

改變房地產(chǎn)融資單一集中于銀行的局面, 制定各種政策鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過多種方式進行融資。鼓勵實力強信譽好的房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債券,吸引社會閑散資金進行房地產(chǎn)投資,吸引信托基金、海外基金等投資房地產(chǎn)業(yè)。同時,在逐步完善房地產(chǎn)金融一級市場的基礎(chǔ)上,逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級市場,并加快探索、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

(三)政府要加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定對于國家政治和經(jīng)濟都具有重要的作用,因此政府必須加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控,有效控制房地產(chǎn)金融風險,引導房地產(chǎn)金融機構(gòu)有序競爭,保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查和分析,提高自身研究判斷的準確性,實行房地產(chǎn)市場信息披露制度,及時發(fā)出預報,果斷采取相應(yīng)措施,對金融機構(gòu)進行調(diào)控和引導,加大監(jiān)管力度。

(四)加強對房地產(chǎn)金融風險的監(jiān)測,完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

通過立法對房地產(chǎn)金融所涉及的各個方面進行規(guī)范,明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)。確定房地產(chǎn)金融的法律地位,同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展,有效控制房地產(chǎn)金融風險。

參考文獻:

[1]鞠海峰,李樂,劉琦.房地產(chǎn)金融風險理論評述[J].青年科學,2009,(11).

[2]周星.我國房地產(chǎn)金融風險預警方法選擇探究[J].科技創(chuàng)業(yè),2009,(11).

[3]沈艷兵.金融危機下我國房地產(chǎn)金融風險分析[J].消費導刊,2009,(1).

篇5

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設(shè)計建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠的發(fā)展機會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內(nèi)實現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設(shè)、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。

流動性風險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風險更小。

市場風險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產(chǎn)投機、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。

品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽,而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點,而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡稱“新地”)?！靶碌亍笨春孟愀酆蛢?nèi)地的長遠發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D(zhuǎn)”的經(jīng)營策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷

分析一:物業(yè)銷售與物業(yè)租賃收益模式的結(jié)構(gòu)變化據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,“新地”總資產(chǎn)(按照建筑面積計算)中,已租賃物業(yè)比率呈快速上升的趨勢,從1988年的22.3%增長至2004年的47.9%,基本與在建物業(yè)(包括“待銷售物業(yè)”和“待租賃物業(yè)”兩部分)持平。這表明香港房地產(chǎn)業(yè)進入成熟期以后,“新地”明顯轉(zhuǎn)變了其發(fā)展初期以物業(yè)銷售為主的收益模式,選擇物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

另外,“待銷售物業(yè)”從1990年開始快速上升,1995年至2000年期間穩(wěn)定在55%左右,并從2001年開始快速下降到2004年的35%?！按顿Y物業(yè)”基本經(jīng)歷了相反的變動趨勢,即從1990年大幅度下降后,在整個90年代穩(wěn)定在10%左右,并從2000年開始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的上升階段,物業(yè)價格指數(shù)超過租金指數(shù)大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)的價格指數(shù)都達到了歷史最高點。亞洲金融危機發(fā)生后,香港房地產(chǎn)市場進入了周期循環(huán)的下降階段,房地產(chǎn)價格指數(shù)快速下跌?！靶碌亍痹谥芷谘h(huán)的上升階段,積極的削減“待租賃物業(yè)”的比率,將更多的資金周轉(zhuǎn)用于“待銷售物業(yè)”,因而在房地產(chǎn)價格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進入周期循環(huán)的下降階段后,“新地”則在收益模式上進行了靈活的調(diào)整,通過將部分“待銷售物業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按赓U物業(yè)”以及尋找更多的物業(yè)租賃投資機會,從而在價格大幅度下降時避免遭受巨額損失。

分析二:在建物業(yè)和已租賃物業(yè)的類型結(jié)構(gòu)“新地”在建物業(yè)和已租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型所占的比率情況(按照建筑面積計算),圖略。在建物業(yè)以住宅為主,工商綜合的結(jié)構(gòu)變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業(yè)類型則相對保持穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)在所有的物業(yè)類型中占據(jù)了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內(nèi)。由此可見,雖然“已租賃物業(yè)”的總量在總資產(chǎn)中保持了快速增長的態(tài)勢,但是其物業(yè)類型的構(gòu)成卻保持了相對的均衡發(fā)展態(tài)勢。

分析三:收益穩(wěn)定性分析據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,自1988年以來,“新地”的租賃收入呈現(xiàn)出快速增長的趨勢,并于1998年達到最大。雖然1998年后,租賃物業(yè)的面積仍在不斷增長,但由于亞洲金融危機后租金大幅下調(diào),所以總租金收入也略微下調(diào)。與租賃收入的大幅增長和緩慢下調(diào)相比,這一期間的銷售收入則經(jīng)歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動過程。1998年,銷售收入達到歷史最高點后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發(fā)生亞洲金融危機以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進一步計算表明,考查期內(nèi)“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標準方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見,物業(yè)租賃收益模式所帶來的租賃收入彌補了銷售收入強烈波動給公司總收益帶來的巨大不確定性,物業(yè)租賃收益模式有效的穩(wěn)定了“新地”的總收益,降低了公司的經(jīng)營風險。

案例分析小結(jié)

案例分析表明,“新地”在過去近20年中,投資策略和經(jīng)營績效有四個顯著特點:第一,物業(yè)租賃在總資產(chǎn)中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變;第二,租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型的結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,商業(yè)物業(yè)、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過動態(tài)調(diào)整銷售和租賃物業(yè)比率,“新地”適應(yīng)了房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的變化;第四,在混合型收益模式下,穩(wěn)定的物業(yè)租賃收入減小了公司總收益的波動性,提高了公司的經(jīng)營績效、降低了公司的經(jīng)營風險。

綜上所述,對于“新地”這個曾以“貨如輪轉(zhuǎn)”為經(jīng)營理念的公司,在不斷發(fā)展的過程中,其收益模式經(jīng)歷了由單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變的過程。

筆者認為,房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的演進是造成企業(yè)收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來看,房地產(chǎn)市場進入成熟期后,商業(yè)地產(chǎn)的興起、增量市場向存量市場的過渡、房地產(chǎn)金融市場的成熟、房地產(chǎn)周期循環(huán)等特征的出現(xiàn)要求企業(yè)能夠更為快捷的適應(yīng)市場的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優(yōu)勢表現(xiàn)為如下四點:

在房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)價格和租金的變化,調(diào)整物業(yè)銷售和物業(yè)租賃比率,提高了企業(yè)的經(jīng)營靈活性,公司總體的市場風險降低。

企業(yè)享有部分物業(yè)的所有權(quán),因此在成熟的房地產(chǎn)金融條件下,企業(yè)資產(chǎn)流動性增強,即保證了資金周轉(zhuǎn)的速度,又可以控制流動性風險。

增強了企業(yè)收益的穩(wěn)定性,改善了公司的經(jīng)營績效。

為企業(yè)預留了創(chuàng)造品牌價值的機會。

香港經(jīng)驗對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的啟示

香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗表明,只有在轉(zhuǎn)軌期間選擇正確的收益模式,企業(yè)才能更好的適應(yīng)產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展期的要求。為此,筆者認為內(nèi)地企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對即將面臨的收益模式選擇問題。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成熟發(fā)展期到來之前,適當增加物業(yè)租賃的比率,并逐步過渡到混合型收益模式。其次,對于商業(yè)物業(yè)、寫字樓等需要產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)類型,也要堅定的選擇物業(yè)租賃收益模式。再次,在成熟發(fā)展期的房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)應(yīng)靈活的改變投資策略,從而最大限度的發(fā)揮混合型收益模式的優(yōu)勢。總而言之,本文的結(jié)論表明,雖然物業(yè)銷售和物業(yè)租賃收益模式各具優(yōu)勢,然而混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營靈活性和增強企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面所具有的優(yōu)勢,使其成為尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

參考文獻:

篇6

關(guān)鍵詞：住房公積金 貸款 信用風險評估

中圖分類號：F830.5文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）25-0072-05

常州市住房公積金管理中心房源管理采取的是貸款項目在辦妥貸款抵押之前由開發(fā)企業(yè)提供期間擔保的模式。這種模式存在著開發(fā)企業(yè)無力建成項目導致貸款抵押無法落實的潛在風險。我們?nèi)绻麑㈤_發(fā)企業(yè)的期間擔保責任看做是房地產(chǎn)企業(yè)對住房公積金管理中心的或有負債，那么從住房公積金貸款的政策性住房貸款性質(zhì)出發(fā)，基于降低貸款風險的考慮，很有必要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風險評估，把好房源準入關(guān)，切實控制貸款風險。

一、信用風險與信用風險管理

1.信用風險的含義與特點?，F(xiàn)在普遍接受的信用風險定義是：信用風險包括由于借款人的信用評級的變動和履約能力的變化導致其債務(wù)的市場價值變動而引起的損失的可能性。因此，信用風險的大小主要取決于交易對手的財務(wù)狀況和風險狀況。信用風險是非系統(tǒng)性風險。雖然市場風險、政治風險等系統(tǒng)風險能通過信用風險體現(xiàn)出來，但是房地產(chǎn)企業(yè)的還款能力主要取決于與企業(yè)相關(guān)的非系統(tǒng)性因素，如財政能力、盈利能力、發(fā)展能力、償債能力、創(chuàng)新能力及相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售情況等非系統(tǒng)性因素。

2.信用風險管理。信用風險管理的基本含義是對于消費者個人的信用和企業(yè)的資信狀況進行管理，管理的內(nèi)容主要包括征信和信用評級。在市場經(jīng)濟成熟發(fā)達的征信國家，信用管理的側(cè)重點在于對消費者個人進行信用管理，而在廣大發(fā)展中國家，信用管理更側(cè)重進行企業(yè)信用管理。

二、住房公積金貸款項目準入的開發(fā)企業(yè)信用管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個需要大量資金、較高技術(shù)水平的高風險的經(jīng)營運作。項目開發(fā)需要一個有較長周期，項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素，構(gòu)成了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程具有較大的風險。因此，住房公積金貸款房源準入中需要對開發(fā)企業(yè)直接和潛在的信用風險進行全面的分析與管理，對未來可能出現(xiàn)的信用風險進行有效的識別與規(guī)避。

（一）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用風險評估體系

1.選擇開發(fā)企業(yè)信用風險評估模型。目前常州市住房公積金貸款房源項目準入中的開發(fā)企業(yè)資信評估雖然也采用了定量分析的形式，但是實際上還是主要停留在傳統(tǒng)的定性分析上，以對借款人報表中反映出的各種財務(wù)比率等情況的定性分析為主，主觀隨意性較大，存在一定的缺陷。我們考慮結(jié)合現(xiàn)代信用風險模型，選取成熟的評價體系，借鑒商業(yè)銀行的風險管理經(jīng)驗，建立適應(yīng)住房公積金貸款房源管理的開發(fā)企業(yè)信用風險評估模型。在分析比較了傳統(tǒng)的判別分析統(tǒng)計方法、Logistic回歸、基于現(xiàn)代計算技術(shù)與人工智能的專家系統(tǒng)、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法、Credit Metrics模型、KMV模型等之后我們考慮選擇Logistic回歸非線性模型。主要是考慮兩個因素：第一，Logistic回歸非線性模型能很好地解決非線性的問題，有較高的準確度，是學術(shù)界視為主流的方法，相對比較成熟；第二，Logistic模型對于變量的分布沒有具體要求，適用范圍更廣，直觀明了。2.構(gòu)建開發(fā)企業(yè)信用風險評估指標體系。根據(jù)“全面、真實、科學、公正、實用”的五項原則，借鑒商業(yè)銀行信用評級指標體系，建立新的住房公積金貸款房源管理的房地產(chǎn)客戶信用評級指標體系，具體（見表1）：

表1

（二）Logistic回歸模型對房地產(chǎn)企業(yè)進行信用評價

1.數(shù)據(jù)的選取及處理。選取上市的33家房地產(chǎn)公司截至2010年12月31日的財務(wù)及其他數(shù)據(jù)指標，其中上市的公司中有5家ST股票，1家*ST股票。

因為不同指標量綱、經(jīng)濟意義、表現(xiàn)形式的不同，不具有可比性，無法相互直接比較，所以，首先對各個評價指標進行無量綱化處理：一是對定量指標的處理。定量指標的處理又分兩種，第一種是對于有公認標準的，將企業(yè)相應(yīng)指標與公認標準的比值作為無量綱化值；第二種是無公認標準的，將企業(yè)相應(yīng)指標以行業(yè)平均值作為基值，各企業(yè)具體指標與相應(yīng)的行業(yè)基值的比值數(shù)作為無量綱化值；二是對于定性指標的處理。首先確定一個適度值xi，即該數(shù)值為這個適度指標的“最佳點”，然后將指標進行正向化處理，處理后的數(shù)據(jù)按正向指標進行處理。

具體來說：

流動比率：2為標準值；速動比率：1為標準值。分別取企業(yè)相應(yīng)值與標準值的比值作為無量綱化值。

總資產(chǎn)報酬率、銷售凈利潤率、存貨周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負債率、注冊資本以行業(yè)平均值作為基值，分別取企業(yè)相應(yīng)值與基值的比值作為無量綱化值。

公司行業(yè)地位和開發(fā)資質(zhì)等級賦值。上市公司非ST類，注冊資本低于10億元的賦值0.5分，注冊資本高于10億元的賦值0.6分，行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)賦值0.8分。上市公司ST類賦值0.2分，上市公司*ST類賦值0.1分。一級開發(fā)資質(zhì)賦值0.8分，二級開發(fā)資質(zhì)賦值0.5分，三級開發(fā)資質(zhì)賦值0.2分。

2.Logistic模型的基本原理。Losistic回歸在統(tǒng)計學方法中的被認為是預測精度為理想的模型，而且對數(shù)據(jù)與假設(shè)條件要求很少，能處理定性指標，同時，Logistic回歸的穩(wěn)健性比較好，能適用于不同的檢驗樣本，此外，Logistic回歸可以對違約概率與特征變量之間的關(guān)系進行定量分析，能分辨出哪些變量與企業(yè)的信用程度有密切的關(guān)系。

本文將是否獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住房公積金貸款準入y與指標變量x，之間通過p，（給定x，條件下y=1的概率）發(fā)生關(guān)系。該模型可表示為f（x）=ln[pi/（1-pi）]，建立回歸模型方程為：

ln[pi/（1-pi）]＝β0+β1x1+β2x2+…+βnxn

給定一組房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樣本{（xi，yi）}ni=1，其中xi是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指標變量，yi∈[0，1]是一個二分類的屬性變量，（yi=0表示第i個企業(yè)不能獲得住房公積金貸款準入資格，yi=1表示第i個企業(yè)獲得住房公積金貸款準入資格），使用Logistic回歸模型可以用來判斷一個企業(yè)是否可以獲得住房公積金貸款準入資格，公式如下：

p（y=1|x）=■

其中，x為m維向量，β為維待求的系數(shù)。由于其非線性模型，無法用最小二乘法求解，因此可以通過極大似然估計法進行求解：

設(shè)從總體中隨機抽取n個案例作為樣本，分別表示為y1，y2……yn，設(shè)pi=p（yi=1|x），在給定的xi條件下，yi=1的概率。同理可得，yi=0的概率可表示為：p（yi）=pyii（1-pi）1-yi

其中，yi=1或yi=0 （i=1，2…n）。因為各項觀測相互獨立，其充分必要條件就是其聯(lián)合概率分布，設(shè)L（θ）為等于各邊界分布的乘積：

L（θ）=■pyii（1-pi）1-yi

L（θ）為n個觀測值的似然函數(shù)。對于確定的標本值yi （i=1，

2…n）來說，它是β0和βi （i=1，2…n）的函數(shù)，即Pi=■。我們的目的是求出得參數(shù)的估計量，且應(yīng)使L（θ）最大，因為使L（θ）最大化非常困難，所以我們選擇使ln[L（θ）]最大，因為ln[L（θ）]和L（θ）是單調(diào)函數(shù)，當ln[L（θ）]取最大值時，L（θ）也同時取到最大值，根據(jù)Logistic函數(shù)，可以得到如下公式：

Pi=P（yi=1|xi）■

ln[L（θ）]=ln[■pyii（1-pi）1-yi]

=■[yiln（pi）+（1-yi）ln（1-pi）]

=■[yiln（■）+ln（1-pi）]

代入公式可以得到：

■[yi（β0+■βixi）+ln（1-■）

=■[yi（β0+■βixi）-ln（1+eβ0+β1x1+βmxim）]（1）

公式（1）稱為似然對數(shù)函數(shù)。為了求得系數(shù)，且使L（θ）最大，分別對βi（i=0，1…m）求偏導數(shù)，并令其為零，得到如下公式：

■=■（yi-■）=0（2）

■=■（yi-■）xij=0 （j=1，2...m）（3）公式（2）與（3）得出的βi為極大似然估計，而相應(yīng)的條件概率估計值為pi，這個值是指在給定的xi的條件下yi=1的概率估計值，其代表了Logistic回歸模型的擬合值或預測值。

3.Logistic模型的應(yīng)用。采用軟件SPSS16.0forwindows對數(shù)據(jù)進行處理，經(jīng)過對變量篩選方法的逐個實驗，使用多元逐步回歸分析（stePwise）得到的篩選效果較為滿意，因此選擇該方法對Logistic回歸模型進行變量篩選。

從模型整體檢驗表中可以看出，R為判定系數(shù)，它是回歸方程擬合優(yōu)度的一個度量，在多元回歸模型中，判定系數(shù)R方為解釋平方和ESS與總平方和TSS的比值，即：

R2=■=1-■

Adjusted R Square 為調(diào)整判定系數(shù)R2=1-■，式中，k為包括截距項在內(nèi)的模型中的參數(shù)個數(shù)。所謂調(diào)整，就是指R2的計算式中的■e2i和■（Yi-■）2都用它們的自由度（n-k）和（n-1）去除。Std.Error of the Estimate為估計值的標準差，估計值的標準差越小，估計值代表的線性就越大，相關(guān)點的離散程度就越大。判定系數(shù)與調(diào)整判定系數(shù)越高說明模型的擬合程度越好。從表2可以看出，經(jīng)過四步擬合樣本的判定系數(shù)為0.807，調(diào)整后的判定系數(shù)也為0.780，說明該模型有較好的整體擬合性，已經(jīng)達到了模型建立的要求。通過上面的計算和SPSS分析我們可以得到檢驗樣本的回歸模型方程的表達式為：

ln（■）=0.279+0.017X2+0.102X4-0.045X6+0.804X7

從最終回歸模型的回歸系數(shù)可以看出，銷售凈利潤率、流動比率、資產(chǎn)負債率、公司行業(yè)地位這四項指標在一定程度上反映出企業(yè)的還款能力及信用程度，會對房地產(chǎn)企業(yè)是否可以獲得住房公積金貸款準入資格有較大影響。

（三）案例分析

常州市某家房地產(chǎn)企業(yè)具有暫二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊資本金5 000萬元。其開發(fā)一樓盤項目，向住房公積金管理中心提交了貸款房源準入審批材料。根據(jù)實地查看和資料分析，對該企業(yè)我們做出如下信用評估：

1.數(shù)據(jù)提取。根據(jù)該企業(yè)提供的財務(wù)報表，其銷售凈利潤率為0；流動比率為1.26，經(jīng)無綱量量化處理取值0.70；資產(chǎn)負債率78.36%，經(jīng)無綱量量化處理取值0.87；考慮該公司為非上市公司，且根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)其開發(fā)的房地產(chǎn)項目存在經(jīng)營風險、股東變動風險和關(guān)聯(lián)人風險，有不能按期交付和資金斷裂的可能，商業(yè)銀行紛紛停止對其提供期房按揭貸款，也沒有商業(yè)性金融機構(gòu)向該公司提供項目開發(fā)貸款，因此就該公司行業(yè)地位賦值0.1。

2.評價結(jié)果。將上述值代入Logistic回歸模型，得值為0.41，因此做出不批準該項目辦理住房公積金貸款房源準入的決定。實踐證明這樣的決定是正確的，避免了住房公積金貸款的損失。

參考文獻：

[1]曹道勝，何明升.商業(yè)銀行信用風險模型的比較及其借鑒[J].金融研究，2006，(10).

[2]王宗軍.基于層次分析法的企業(yè)信用評價方法研究[J].華中科技大學學報，2004，(3).

[3]傅強，李永濤.基于Logistic模型的上市公司信用風險評價[J].華東經(jīng)濟管理，2005，(9).

[4]楊軍.銀行信用風險――理論、模型和實證分析[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2004：23-28.

篇7

關(guān)鍵詞：風險管理；房地產(chǎn)；內(nèi)部審計

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計在企業(yè)風險管理的價值

當下經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變使得經(jīng)濟正在經(jīng)歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產(chǎn)企業(yè)的風險特別是資金風險變得越來越大，對其資金風險管理的能力要求越來越高。在企業(yè)的資金管理過程中，企業(yè)的內(nèi)部審計是重要的環(huán)節(jié)之一，是及時發(fā)現(xiàn)其資金風險點以及采取相應(yīng)應(yīng)對措施的重要基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極改進自身的內(nèi)部審計方式和措施，引入全面風險管理理念，全面提升企業(yè)的資金管理能力，提升審計效果，規(guī)避企業(yè)風險。

二、當下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計現(xiàn)狀

(一)制度方面

在市場經(jīng)濟和現(xiàn)代管理理念的雙重作用下，內(nèi)部審計已經(jīng)成為眾多企業(yè)進行企業(yè)內(nèi)部控制和管理的標準手段之一。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，內(nèi)部審計的重要性不言而喻，企業(yè)的領(lǐng)導者和管理層都深知這一點，因此在內(nèi)部審計制度建設(shè)方面的動作比較頻繁。但是，在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是制度本身的合理性和科學性；另外一方面是制度對于企業(yè)本身的適應(yīng)程度。對于制度本身的合理性和科學性，當下的房地產(chǎn)企業(yè)由于受到自身知識水平、技能以及經(jīng)驗的限制，在制度設(shè)計的合理性和科學性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計和事后監(jiān)督評價，制度的更新頻次較低，導致制度的設(shè)計逐漸落后等等方面。對于制度對企業(yè)自身情況的適應(yīng)程度方面。房地產(chǎn)企業(yè)在進行制度設(shè)計的時候，或多或少會對先進企業(yè)的內(nèi)部審計制度和方式進行學習和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會導致其脫離企業(yè)自身的實際情況，形成沒有實際效果和實踐意義的“空制度”。

(二)人才方面

良好的人才資源和儲備是科學的制度建立的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在制度建立的過程中，通常受到人才技術(shù)的限制?？傮w來看，當下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人才問題主要集中在質(zhì)量上面。由于經(jīng)濟環(huán)境的變化，導致企業(yè)在面臨新的經(jīng)濟環(huán)境時需要及時的調(diào)整相關(guān)的管理方式和策略，同時，隨著管理本身的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計的管理理念及方式也在不斷的更新和進步，這幾點要求企業(yè)的內(nèi)部管理人才就需要具備較強的學習能力以及持續(xù)不斷學習的意識，只有這樣，才能使自己企業(yè)的人才結(jié)構(gòu)和人才所帶來的知識和技能不會落后，也就從基礎(chǔ)上防治制度和執(zhí)行方面的不科學合理以及脫離實際。我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人才結(jié)構(gòu)就存在著一定的落后的問題，一方面是企業(yè)的人才更迭機制不足，另一方面也是人才自身的惰于學習，以至會導致并使得在經(jīng)濟環(huán)境和管理目標變化時，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人才顯得較為落后和能力不足。

(三)激勵和控制方面

在激勵和控制方面，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計制度切實落地的過程，是內(nèi)部審計發(fā)揮其應(yīng)有效果的過程。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計執(zhí)行過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目復雜度和周期交錯度較高，其建造的設(shè)計、材料等價格具有一定的隱蔽性，內(nèi)部審計結(jié)果可能涉及相關(guān)人員利益等，這就給內(nèi)部審計增加了很大的難度，也是房地產(chǎn)企業(yè)亟待提升內(nèi)部審計能力的重要原因。總體來看，當前的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計的執(zhí)行和監(jiān)督方面，有一些流程化的東西，發(fā)揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實質(zhì)”的現(xiàn)象。針對房地產(chǎn)企業(yè)項目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對經(jīng)營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預判，導致企業(yè)的內(nèi)部審計流于形式，達不到預期的效果。

三、案例淺析

作為中國房地產(chǎn)企業(yè)集團——恒大地產(chǎn)，其在經(jīng)營過程中顯示出來的前瞻性和穩(wěn)定性是毋庸置疑，其在內(nèi)部審計完善和優(yōu)化方面也必然有值得借鑒和學習的地方。在今年的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生發(fā)表講話，其在談到2017年的重點工作時，就以單列的形式強調(diào)了內(nèi)部監(jiān)管和約束機制的建立，而在內(nèi)部監(jiān)管和約束中，內(nèi)部審計就是一個重要的環(huán)節(jié)。由此可見，盡管恒大集團擁有很強的資金管理能力以及內(nèi)部控制能力，但是仍然將以內(nèi)部審計作為重要環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制和約束作為工作重點。具體來看，恒大集團今年在內(nèi)部審計方面的工作主要由以下幾個方面。一是加強內(nèi)部審計部門自身的建設(shè)，這包括制度建設(shè)、流程建設(shè)、隊伍建設(shè)等等；二是加強巡視和專項檢查力度，最后是強調(diào)相關(guān)人員要加強自身學習，打鐵必須要自身硬。從恒大集團的相關(guān)措施來看，對于內(nèi)部審計工作的完善和健全，主要從制度完善，強力執(zhí)行和人才學習等方面進行。房地產(chǎn)企業(yè)也可根據(jù)自身情況，借鑒和學習其適合自己的地方，提升企業(yè)內(nèi)部審計能力。

四、基于風險管理導向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計措施

(一)制度方面

針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計制度科學合理性以及切合實際兩方面的不足，企業(yè)應(yīng)該著力從制度入手，建立和不斷完善內(nèi)部審計制度和流程，提供通暢的運行通道和流程。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極把握當下經(jīng)濟形勢下的管理目標和方向，在國家抑制房地產(chǎn)泡沫的大背景下積極加強自身內(nèi)部控制，提升管理水平。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和具有良好關(guān)系的兄弟企業(yè)建立起良好的合作關(guān)系，相互探討和研究關(guān)于風險管理的制度設(shè)計和執(zhí)行工作，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的具體情況，遵循自身企業(yè)發(fā)展規(guī)律，因時因地制宜，建立起本地化的內(nèi)部審計制度。另一方面，企業(yè)應(yīng)該深刻認識到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過程中的資金信息隱蔽性，做好各個環(huán)節(jié)的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責任制，使得相關(guān)的審計工作能夠在“可查”的基礎(chǔ)上進行，提升內(nèi)部審計的效率和效果。

(二)人才方面

“打鐵要自身硬”，這是恒大集團內(nèi)部控制管理針對人才培養(yǎng)和優(yōu)化方面給我們的重要啟示。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計工作由于行業(yè)特性，顯得較為復雜和多變，一方面需要扎實的專業(yè)知識技能，另一方面也需要豐富的實踐經(jīng)驗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在人才引進方面做好工作外，還要加強內(nèi)部的學習、交流和培訓，營造進步氛圍，打造相關(guān)的學習體系，保持人才結(jié)構(gòu)和人才知識的新鮮度。一方面企業(yè)可以與本地高校相關(guān)學院建立良好的溝通交流機制，做好人才和知識儲備；另一方面，企業(yè)可以與關(guān)系良好的企業(yè)建立合作關(guān)系，取長補短，共同培養(yǎng)內(nèi)部審計人才，達到內(nèi)部審計能力提升的共贏。

(三)激勵和控制方面

在激勵和控制方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極踐行相應(yīng)的內(nèi)部審計制度，并且在實踐中不斷的總結(jié)和摸索，逐步優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制制度。具體來講，一方面企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的執(zhí)行和時間流程，做好各個環(huán)節(jié)的責任制下放，環(huán)環(huán)相扣，做好監(jiān)督和審查，獎懲并舉，做好激勵工作；另一方面，企業(yè)要結(jié)合人才方面的措施，著力提升執(zhí)行人員的業(yè)務(wù)水平，增強執(zhí)行和實踐的效果以及反饋能力，為后期的總結(jié)和優(yōu)化奠定良好的基礎(chǔ)。

五、練好內(nèi)功任重道遠

在房地產(chǎn)市場深入發(fā)展的今天，經(jīng)濟增長方式發(fā)生著較大的改變，房地產(chǎn)市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調(diào)控，各家房地產(chǎn)企業(yè)需要審時度勢，根據(jù)自身的具體情況積極適應(yīng)這樣的大情勢、大背景，在做好外部轉(zhuǎn)變的同時積極進行內(nèi)部管理的優(yōu)化和完善，進一步練好內(nèi)功。內(nèi)部審計工作是企業(yè)內(nèi)部管理重要的一環(huán)，總體來講，企業(yè)應(yīng)該立足內(nèi)部審計制度的建立和優(yōu)化，逐步探索和研究相關(guān)課題，為后續(xù)的制度完善提供理論和經(jīng)驗支撐。同時，企業(yè)應(yīng)該做好人才方面的優(yōu)化，在做好人才引進的同時逐步建立內(nèi)部培訓體系，達到企業(yè)的長期人才戰(zhàn)略和短期人才戰(zhàn)略的并行和融合，促進人才資源的可持續(xù)發(fā)展。最后，企業(yè)應(yīng)該做好后續(xù)的執(zhí)行和監(jiān)督工作，以期達到總結(jié)經(jīng)驗和激勵執(zhí)行的效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展進一步練好內(nèi)功作出應(yīng)有的貢獻，這是一項十分重要的任務(wù)，我們要不懈的努力，任重而道遠。

參考文獻：

[1]王玉寶.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計與風險管理[J].中國商論，2015(17).

[2]秦霖.基于企業(yè)風險導向內(nèi)部審計控制理論研究[J].財會學習，2015(14).

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；風險管理；項目管理

1、房地產(chǎn)項目風險管理的基本理論

1.1 房地產(chǎn)項目風險管理的概念

房地產(chǎn)項目風險管理是研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險發(fā)生規(guī)律和風險控制技術(shù)的一門管理學科，各經(jīng)濟單位在風險辨識、風險估測和風險評價的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況優(yōu)化組合各種風險管理技術(shù)，對房地產(chǎn)項目風險實施有效的控制和妥善處理風險所致后果，以期達到以最少的成本獲得最大安全保障的目標。在決策時，能否達到上述期望目標，不僅取決于決策前的風險辨識、分析和評價是否全面正確，還取決于在實施控制方案過程中能否進行正確的效果評價，對控制方案不斷修改，使其更加切合實際。這表明房地產(chǎn)風險管理方案的實施是一個動態(tài)過程，管理者必須根據(jù)實際情況隨時辨識、分析和評價新風險，修改管理方案，這樣才能達到以最少的成本實現(xiàn)最大安全保障的目標。

1.2 房地產(chǎn)項目風險管理的過程分析

房地產(chǎn)項目風險管理一般包括風險識別、風險分析、風險應(yīng)對和風險控制等四個階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開展按一定的程序周而復始、循環(huán)往復進行。

（1）風險識別是風險管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識別房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的所有風險，才能有的放矢地針對風險進行分析，使風險管理建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過風險識別應(yīng)盡可能全面地找出影響風險管理目標實現(xiàn)的所有風險因素，采用恰當?shù)姆椒ㄓ枰苑诸?，逐一分析各風險因素產(chǎn)生的根源。風險識別的參與者應(yīng)盡可能包括項目隊伍、風險管理小組、來自公司其他部門的專家、客戶、最終使用者、其他項目經(jīng)理、項目相關(guān)方以及外界專家等。另外，項目風險識別并非一蹴而就的事情，應(yīng)當自始至終反復進行。

（2）風險分析包括風險定性分析與風險定量分析，風險定性分析是確定風險發(fā)生的可能性及其后果的嚴重性，并按照風險對項目目標可能的影響進行風險排序，以明確特定風險的重要程度從而指導風險應(yīng)對計劃的制訂，并幫助項目團隊成員修正計劃中出現(xiàn)的偏差。風險定量分析則是量化風險的出現(xiàn)概率及其影響，確定該風險的社會、經(jīng)濟意義以及處理的費用和效益分析。不僅量化分析每一個風險的概率及其對項目目標造成的后果，而且也分析項目總體風險的程度。通過對項目實施各階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析，包括分析風險性質(zhì)、風險發(fā)生的可能程度、風險發(fā)生對預期利潤的影響程度，使項目可行性研究建立在風險分析的基礎(chǔ)上，選擇可靠性好、風險隱患少、風險程度低的項目管理方案。

（3）針對風險識別和分析的結(jié)果，為提升實現(xiàn)目標的機會，降低風險對目標的威脅，必須制訂項目風險應(yīng)對計劃。風險應(yīng)對計劃必須與風險的嚴重程度、成功實現(xiàn)目標的費用有效性、項目成功的時間性與現(xiàn)實性相適應(yīng)，同時也必須得到所有項目利益相關(guān)方的認可，并應(yīng)由專人負責。項目一旦立項，項目管理者就應(yīng)該緊密結(jié)合國家對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策，在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，研究房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，確定周密的產(chǎn)品方案和營銷策略，圍繞項目開發(fā)進度優(yōu)化資源配置，統(tǒng)籌資金安排，使整個項目的實施有條不紊，進而達到預期目的。

（4）跟蹤已識別的風險，監(jiān)視殘余風險，識別新出現(xiàn)的風險，修改風險管理計劃，保證風險計劃的實施，并評估風險減輕的效果是項目控制的主要任務(wù)。完善的控制體系和有效的實施，是防范風險和控制風險的可靠保證，同時也將成本管理與企業(yè)的整體經(jīng)濟效益直接聯(lián)系起來，對減小財務(wù)風險的作用極其顯著。一個好的風險控制系統(tǒng)可以在風險發(fā)生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策，達到項目風險管理的目的。

在以上四個階段中，項目管理者只有充分了解房地產(chǎn)項目的風險情況，對“易發(fā)險情”進行認真的分析和預測，并根據(jù)自身實力估算投資風險的承受能力，綜合權(quán)衡房地產(chǎn)項目的收益和風險，制定各種風險的防范措施，達到風險小而收益高的目的，才是房地產(chǎn)項目管理的真正目的所在。下面結(jié)合該項目的案例，運用項目風險管理的基本理論來具體分析該項目開發(fā)中存在的風險及產(chǎn)生根源，對重要風險進行估計和評價，同時提出較為詳細的風險管理措施。

2、工程實例：

我公司開發(fā)建設(shè)的湖州項目總建筑面積約45萬m2，綠地率40%，是由別墅、高層、小高層組合的住宅小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計上看，該項目強調(diào)不同建筑群體的統(tǒng)一性和完整性，規(guī)劃設(shè)計方案既要能滿足該建筑物的各項使用要求，同時又必須符合建筑間距，相鄰建筑間的相協(xié)調(diào)。從規(guī)劃布局上看，項目建設(shè)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代感與自然文化氣息的結(jié)合，建筑互相圍合、各組團間貫穿公共綠地，即統(tǒng)一又形成每個單一的整體，構(gòu)成氣勢非凡的空間效果。

2.1 項目各階段的風險識別

在投資決策階段，從各項政策方面來看，本項目具有得天獨厚的優(yōu)勢；從社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境方面來看，由于國家總體經(jīng)濟形勢的良好，風險因素也較少。但是由于國家相關(guān)部門對國有土地進行了徹底的清查，相繼下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)土地交易方面的各項文件，嚴格的土地政策使該項目在土地獲取方面面臨極大風險。

在土地的獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金和融資是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費心機的問題。我國房地產(chǎn)業(yè)資金大部分來自于金融機構(gòu)的貸款，許多開發(fā)商利用貸款進行滾動操作，然后將樓盤以個人按揭貸款進行銷售，最終將房地產(chǎn)風險轉(zhuǎn)嫁到金融機構(gòu)身上。由于房地產(chǎn)金融體系的內(nèi)在脆弱性和資產(chǎn)價格的內(nèi)在波動性，使得該項目也不可避免地具有籌資方面的風險。

在建設(shè)階段，該項目也將面臨著招標模式風險、承包合同風險、工期拖延風險、項目質(zhì)量風險、開發(fā)成本風險及施工索賠風險等，但只要施工單位與開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)市場具有良好的口碑和品牌效應(yīng)，因此項目在招標模式、承包方式以及承包合同方面的風險因素也可控制在較小范圍。

在租售階段，該項目采用預售方式，在住宅具有穩(wěn)定需求的市場條件下，有利于資金的快速回籠，因此這方面的風險因素較少。租售合同風險方面，重要的是銷售價格定位，準確合理的銷售價格能夠比較快地為廣大需求者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。

2.2 項目的風險分析

2.2.1 項目投資階段風險的敏感性分析

通過對與利潤有關(guān)的建安工程費、土地開發(fā)費、綜合配套費用、住宅售價等敏感因素進行單變量敏感性分析。列出住宅售價因素變化而其他因素不變的情況下，建安工程費、土地開發(fā)費、配套費用相對固定的情況下，住宅售價因素對利潤的影響比較關(guān)鍵，總結(jié)以上幾個因素的變化與成本利潤的關(guān)系，是正、負相關(guān)的關(guān)系。

2.2.2 項目土地獲取階段風險分析

項目在土地獲取階段的風險主要是融資風險，而該項目在融資方面依靠銀行貸款，自身也需具有充足的自由資金，加大融資手段上的多元化，大大降低了融資風險。

2.3 項目的風險控制

（1）項目土地獲取階段籌資風險的控制措施。對籌資風險主要采用風險控制與風險自留，明確不應(yīng)過度負債，項目開發(fā)前期對資金運作應(yīng)有全過程通盤的考慮，留有余地并有資金補充應(yīng)急計劃項目；將短期負債與長期負債區(qū)別對待，盡量減少短期負債，以適應(yīng)該項目開發(fā)生命周期長的特點；將房地產(chǎn)銷售工作提前，用收入彌補資金不足，減少負債，并提前盈利等。

（2）對設(shè)計變更風險、設(shè)計方案不合理的風險控制。主要采用風險控制和風險轉(zhuǎn)移，加強施工前施工圖審查及設(shè)計交底，建立健全會審制度；采用監(jiān)理制度，更好地規(guī)范各個單位的行為；嚴格設(shè)計變更審查制度等，以便對項目投資控制。

（3）對工期拖延的風險控制。主要采用風險轉(zhuǎn)移，利用工程承包合同與工程監(jiān)理合同將該部分風險轉(zhuǎn)移到施工單位和監(jiān)理單位，具體措施為：在工程承包合同中，嚴格制定相關(guān)工程工期條款，在該項條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔的責任，將該部分風險轉(zhuǎn)移到主體承包單位；聘請專業(yè)監(jiān)理公司，在監(jiān)理合同中同樣設(shè)定相應(yīng)工期條款，明確監(jiān)理公司對工期拖延同樣負有責任。

（4）對各種安全事故風險以及其他風險的控制。任何風險防范措施都是有“人”來發(fā)現(xiàn)并實施控制措施的，對該項目總體而言，首要的是建設(shè)一支業(yè)務(wù)優(yōu)，能力強、熟悉市場的管理隊伍。有了這樣一支隊伍，就能夠從源頭上減少和消除各種風險因素對房地產(chǎn)項目的影響。另外，進行風險控制管理要注意兩個關(guān)鍵問題：一是風險控制目標的確定與分解，二是責任落實。當然，在有效地管理規(guī)劃與控制風險時，還應(yīng)注意工程項目風險控制的執(zhí)行與反饋。這是對風險控制效率和效果評價與規(guī)避風險能力再提高的過程，檢查風險管理方案的實施情況，對風險情況進行監(jiān)控，用實踐效果評價風險管理決策效果。要確定在條件變化時的風險處理方案，檢查是否有被遺漏的風險，對新發(fā)現(xiàn)的風險因素應(yīng)及時提出對策。

3、結(jié)語

對房地產(chǎn)項目風險的分析研究在國外是可行性研究中一項不可缺少的內(nèi)容，特別是近二三十年來得到了迅速發(fā)展。要避免房地產(chǎn)項目管理的風險，必須對房地產(chǎn)項目管理過程中可能出現(xiàn)的種種風險和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐還缺少理論研究和總結(jié)提高，許多項目管理者甚至各級政府在房地產(chǎn)項目的運作上還存在一定的盲目性和不科學性，對房地產(chǎn)業(yè)的風險更是缺乏深刻的認識，對房地產(chǎn)投資風險的全面論述也比較少。因此，房地產(chǎn)項目風險管理的理論研究和實踐運作，不僅是房地產(chǎn)項目管理者面臨的一個重要課題，而且是房地產(chǎn)業(yè)管理和政策制定部門所必須關(guān)注的內(nèi)容。

參考文獻：

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項目管理[M].北京：機械工業(yè)出版社，2004.

篇9

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟增長；房地產(chǎn)市場；金融穩(wěn)定

中圖分類號： F830.572文獻類型：A文章編號：1001-6260（2008）05-0077-08

1998年以來，我國進入了新一輪經(jīng)濟增長時期，作為引領(lǐng)經(jīng)濟周期的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了空前的繁榮和過熱而成為政府和百姓時下關(guān)注的焦點。國際金融危機的案例表明，房地產(chǎn)發(fā)展與金融存在緊密聯(lián)系，金融支持在促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時也為自身的不穩(wěn)定埋下了伏筆。目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中存在哪些問題？這些問題對金融穩(wěn)定產(chǎn)生怎樣的影響？本文在總結(jié)房地產(chǎn)市場與金融穩(wěn)定間關(guān)系的相關(guān)文獻的基礎(chǔ)上，首先建立一個分析經(jīng)濟增長背景下房地產(chǎn)市場供求特性、價格決定及其對金融穩(wěn)定影響的綜合理論框架。接著，文章重點分析新一輪經(jīng)濟增長背景下我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況及其對金融穩(wěn)定的影響。最后，文章提出了防范房地產(chǎn)風險，保持金融穩(wěn)定的政策建議。

一、為何房地產(chǎn)市場會造成金融不穩(wěn)定：文獻綜述

房地產(chǎn)業(yè)向來被視作獨立的行業(yè)，因而成了一個被忽略的領(lǐng)域?？偨Y(jié)20世紀80年代以來國際金融危機的教訓，其中最為重要的就是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為影響微觀財務(wù)績效和宏觀金融穩(wěn)定的重要因素。因此，房地產(chǎn)市場對金融風險和金融穩(wěn)定影響的相關(guān)研究多了起來。目前，房地產(chǎn)市場與金融市場相互作用的基本原理已為眾多學者和金融管理者所深諳，即房價上漲通過財富預期效應(yīng)促進信貸擴張，信貸擴張通過金融加速器效應(yīng)助長房價攀升（Bernanke，et al，1996）。有關(guān)房地產(chǎn)對金融穩(wěn)定的影響，相關(guān)文獻從不同角度進行了論述。

首先，從銀行自身的角度看。抵押物價值評估方式、風險控制模式、經(jīng)濟景氣預期和公司治理結(jié)構(gòu)等都是影響房地產(chǎn)金融風險和宏觀金融穩(wěn)定的重要因素。從支持貸款的抵押物價值評估方式來看，盡管所有銀行均采取了以所購房屋為抵押和較高抵借比（Loan To Value，LTV）的方式保障貸款的安全，但是對市場價值非常敏感的抵押物價值評估方法會在房價上漲時期產(chǎn)生信貸供給增長或繁榮，在房價下跌時導致信貸緊縮或惡化（Borio，et al，2001）。在實證方面，Tsatsaronis 等（2004）將1970年至2003年期間經(jīng)歷房地產(chǎn)周期的17個國家分為3個組，分析國家間抵押物評估方法和LTV比率大小的差異對銀行房地產(chǎn)風險暴露的影響后發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟上升時期，考慮房價周期波動的評估方法和采用較低LTV比率的國家，銀行風險暴露增長較慢，而采取對市場價值敏感的評估方法和較高LTV比率的國家，銀行風險暴露增長較快，從而導致了經(jīng)濟下行階段損失大量涌現(xiàn)。從貸款風險控制看，由于房地產(chǎn)價值決定于租金、貼現(xiàn)率、未來現(xiàn)金流、折舊和空置率等因素，而銀行并不掌握這些因素的信息，難以測算長期內(nèi)房地產(chǎn)的均衡價值或合理價值。銀行對房地產(chǎn)市場的評估只能依賴于過去和目前的信息（稱為近視或指拇指規(guī)則），當未來經(jīng)濟形勢逆轉(zhuǎn)時，銀行不得不承擔大量損失（Paul，et al，2001）。從銀行對房地產(chǎn)市場的景氣預期來看，在景氣循環(huán)上行階段，房地產(chǎn)市場的粘性供給與剛性需求（住房需求與投資需求）促使價格上升趨勢明顯。銀行對市場前景一致看好，在高額利潤的驅(qū)使下，所有的銀行會增加風險暴露。景氣循環(huán)由盛轉(zhuǎn)衰時，房地產(chǎn)市場供給存量增加和需求下降促使價格下降趨勢明顯。為控制損失，銀行隨之會減少風險暴露（Allen，et al，2000）。從公司治理的結(jié)構(gòu)來看，銀行管理者面對股東對業(yè)績要求的壓力、職位競爭的壓力和同業(yè)競爭的壓力，很難在經(jīng)濟繁榮階段減少房地產(chǎn)信貸規(guī)模，這是銀行信貸和利潤波動的重要原因（Kanaya，et al，2000）。

其次，從金融監(jiān)管來看。20世紀70年代以來，各國在實施金融自由化改革的同時并沒有相應(yīng)地轉(zhuǎn)變金融監(jiān)管的方式，如實施風險加權(quán)為基礎(chǔ)的資本要求、可變費率和部分保護的存款保險體系及銀行風險集中度限制等。金融自由化與監(jiān)管的不同步惡化了銀行收益內(nèi)化和損失外化的道德風險（Bernanke，et al，1989）。因此，銀行可以基本不受限制地增加高風險的房地產(chǎn)信貸。另外，由于缺乏可靠的數(shù)據(jù)、評估方法多樣化以及市場走勢的不可預測性，監(jiān)管者也難以設(shè)計一套有效的針對銀行房地產(chǎn)信貸擴張的早期監(jiān)測和控制指標。在實證方面，Krugman（1998）通過對亞洲金融危機的實證考察后發(fā)現(xiàn)，不適當?shù)慕鹑诎踩W(wǎng)是導致這些國家盲目增加房地產(chǎn)風險暴露，進而引起金融危機的主要原因。

再次，從銀行經(jīng)營的環(huán)境來看。一是房地產(chǎn)信貸供給周期波動與房地產(chǎn)市場周期波動共同受經(jīng)濟增長因素的影響，這是影響房地產(chǎn)金融風險暴露波動最主要的因素之一。在經(jīng)濟增長階段，房地產(chǎn)市場領(lǐng)先于房地產(chǎn)金融走出衰退，實現(xiàn)增長。隨后，房價上升和居民可支配收入增長推動了房地產(chǎn)資金供給的增長。經(jīng)濟由盛轉(zhuǎn)衰時，房地產(chǎn)市場也領(lǐng)先于房地產(chǎn)金融市場出現(xiàn)緊縮（房價回落和空置率上升）。隨后，房地產(chǎn)金融市場出現(xiàn)緊縮。在實證方面，Paul 等（2001）通過對11個國家銀行業(yè)危機和房地產(chǎn)泡沫案例的總結(jié)，發(fā)現(xiàn)房價下跌與銀行危機存在2～3年的時間間隔。二是金融產(chǎn)品創(chuàng)新也是影響房地產(chǎn)金融風險的重要因素。金融資產(chǎn)證券化和信托等金融資產(chǎn)形式的出現(xiàn)形成了多渠道分散金融風險的機制，避免了風險向銀行集中。因此，銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款時的謹慎程度下降了。Tsatsaronis 等（2004）的實證分析顯示，抵押貸款證券化程度較高的國家（美國、澳大利亞等）具有較多的風險轉(zhuǎn)移渠道，銀行房地產(chǎn)貸款的增長速度較快。三是外來資金對本地房地產(chǎn)價格的推高以及國家間房地產(chǎn)市場的相互傳導也導致了過度繁榮與過度衰退以及銀行信貸資金的過度需求和過度緊縮的交替（Bond，et al,2005)。

二、房地產(chǎn)市場影響金融穩(wěn)定的一般理論分析

近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)在各國經(jīng)濟中越來越彰顯其地位之重要，國內(nèi)外經(jīng)濟學家們開始從經(jīng)濟增長的角度探究房價攀升的原因，認為經(jīng)濟增長是推動房價上漲的重要因素（Collyns，et al，2002），或者，經(jīng)濟長期增長對房價上漲具有決定性影響（林毅夫 等，2003）。事實上，盡管房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期并不一定同步，但是，當經(jīng)濟周期步入上行階段后，消費和投資的同步擴張將必然使房地產(chǎn)市場進入繁榮階段（IMF，2002）。因此，經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)價格上升的基本決定因素。房地產(chǎn)市場的繁榮離不開金融支持，而房地產(chǎn)市場的過度繁榮也會對金融穩(wěn)定產(chǎn)生很大影響。要搞明白這一邏輯關(guān)系是如何產(chǎn)生的，需要深入研究房地產(chǎn)的特性、市場供求關(guān)系和所牽涉經(jīng)濟主體的行為。

從產(chǎn)品特性來講，房地產(chǎn)是具有長期耐用消費品和投資品雙重屬性的特殊產(chǎn)品；從行業(yè)特性來講，房地產(chǎn)具有建設(shè)周期較長、與其它產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強、牽涉的經(jīng)濟主體較多、對金融支持的依賴性較大等特殊性質(zhì)；從市場行為來看，房地產(chǎn)市場是典型的信息不對稱市場，牽涉主體（開發(fā)商、投資者、消費者和銀行等）的行為時常具有非理性。因此，經(jīng)濟增長階段房地產(chǎn)價格的決定及其對金融穩(wěn)定的影響較為復雜，需要在考慮上述因素的基礎(chǔ)上，建立一個綜合分析的理論框架。只有這樣，我們才能理解房地產(chǎn)價格決定的基本原理，找到房地產(chǎn)市場出現(xiàn)非理性繁榮（或風險累積）的基本原因，也才能提出解決癥結(jié)的政策建議。

房地產(chǎn)市場的特性決定了房地產(chǎn)短期供給剛性，即受自身行業(yè)性質(zhì)以及技術(shù)、制度等因素的影響，房屋（特別是土地）的供給往往具有短期剛性或粘性，它無法隨著價格、收入等變量的變化而發(fā)生較明顯的變化，相關(guān)文獻對于這個問題的分析已經(jīng)非常詳盡（Davis，et al，2004）。短期供給約束下的房地產(chǎn)價格決定取決于市場結(jié)構(gòu)和市場需求。在經(jīng)濟周期的上行階段，如果市場結(jié)構(gòu)越具有不完全競爭性，而市場需求增長卻很迅速，房地產(chǎn)價格上漲趨勢越明顯和上漲幅度也越大。如果壟斷型的市場結(jié)構(gòu)與有效需求的突然釋放相結(jié)合必然產(chǎn)生市場的非均衡性、價格上升預期的必然性和投資主體（包括金融機構(gòu)）的過度進入，從而使房地產(chǎn)易于成為泡沫的載體和金融風險的導體。

通過抵押貸款提升消費者和投資者的購房能力，金融機構(gòu)的支持將房地產(chǎn)市場的有效需求由潛在轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實，從而推動了房價上漲(注：《股市》(Garbade，1982) 、《企業(yè)資產(chǎn)出售》(Shleifer, etal,1982) 、《土地市場》( Kashyap,et al,1990) 以及《住宅市場》(Stein，1995) ,這些相關(guān)文章所用的一個共同機理是:借款能力與住宅價格直接相關(guān),并對住宅需求進度產(chǎn)生上翹推動(Lamont,et al,2000)。)。由于經(jīng)濟增長階段的房地產(chǎn)價格具有上漲的長期性，金融機構(gòu)適度的資金支持是平抑供求非均衡的重要手段和保持房地產(chǎn)價格正常上漲的重要手段。如果以控制資金供給來追求房價的平穩(wěn)甚至下降，結(jié)果只會扭曲房地產(chǎn)市場的正常調(diào)節(jié)機制，加劇房價波動，損害政府聲譽（盛松成,2007）。但是，金融支持過度會產(chǎn)生泡沫、金融風險甚至金融危機。值得注意的是，在房地產(chǎn)價格上升成為顯性信息（或共同知識），而市場結(jié)構(gòu)具有非完全競爭性，甚至具有壟斷性時，逐利性必然驅(qū)使包括金融機構(gòu)在內(nèi)的所有投資主體趨之若鶩，甚至通過違規(guī)手段進入市場。很多學者也從災難短視、羊群效應(yīng)和制度性記憶假說等理論視角分析金融機構(gòu)這種非理產(chǎn)生的必然性（Berger，et al，2003）。同時，在經(jīng)濟上升階段，由于信息不對稱、對價格上升的預期和對房地產(chǎn)合理定價的困難性，投資者和消費者的行為也可能出現(xiàn)盲目樂觀而具有非理性（Carey，1990）(注：Winston 等（2004）指出，只有當經(jīng)濟由盛轉(zhuǎn)衰、大量違約出現(xiàn)時，房地產(chǎn)的真實價格才顯露出來（Carey,1990）。)。

綜上所述，在經(jīng)濟上升階段，由于房地產(chǎn)價格上漲掩蓋了潛在的風險，而經(jīng)濟主體的行為又具有非理性特點。因此，房地產(chǎn)市場易于出現(xiàn)失靈而需要政府的干預，政府的適當干預也是保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和金融體系平穩(wěn)運行的關(guān)鍵，這已為20世紀80年代以來北歐、日本、美國、東南亞金融危機和當前的“次貸”風波所證實。

三、對我國當前房地產(chǎn)市場與金融穩(wěn)定關(guān)系的評析

對于本輪房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，最值得我們關(guān)注的是驅(qū)動市場繁榮和過熱的因素是什么，市場態(tài)勢對金融穩(wěn)定的影響怎樣。既有的研究往往就某一個方面展開，忽略了上述綜合分析框架的運用，給人以就事論事、不夠深入之感(注：如很多學者從房價收入比、空置率等指標來反映我國房地產(chǎn)市場的風險。由于這些指標在定義上和統(tǒng)計方法上存在很大的不同，以此來考量市場問題往往會給人以就事論事的感覺（徐滇慶，2006）。還有學者單單從房地產(chǎn)貸款增速過快或占比過高來分析房地產(chǎn)市場對金融穩(wěn)定的影響，沒有考慮指標的合理內(nèi)涵和影響機制，從而也就無法提出可行的建議，給人以不夠深入之感。)。下面本文首先分析我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的供求關(guān)系和價格形成。在此基礎(chǔ)上，著重分析房地產(chǎn)市場對金融穩(wěn)定的影響。

（一）我國的房地產(chǎn)市場：供求結(jié)構(gòu)與價格形成

從本質(zhì)上來講，近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展繁榮甚至走向過熱是市場供求關(guān)系演變的結(jié)果。從需求來看，經(jīng)濟發(fā)展進入新一輪上升期和住房管理體制改革是此輪房地產(chǎn)周期的主要影響因素。1998年以來，我國實施了擴張性的財政和貨幣政策，經(jīng)濟發(fā)展進入新一輪上升期。在經(jīng)濟快速增長背景下，投資擴張、城市化加速、居民可支配收入增加等推動了本輪房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展和繁榮（張曉晶，2006）(注：影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的其他因素如人民幣升值預期下的大量外資流入、貿(mào)易順差和房地產(chǎn)投機等也與此輪經(jīng)濟增長密不可分。)。1998年住房體制改革取消了福利分房、集資建房，實施市場化、貨幣化的住房供應(yīng)體制。改革在將居民住房需求完全推向市場時意味著市場住房存量需求突然和巨量釋放。如果供給不存在約束，根據(jù)微觀經(jīng)濟學的基本理論，房地產(chǎn)價格會隨著供給的增加而下降。問題是目前的市場供給存在著諸多問題而無法去滿足瞬時釋放的存量需求。一方面，我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)的管理實行嚴格的市場準入制度，市場的進入壁壘相當高。市場的不完全決定了房地產(chǎn)企業(yè)所提供的房產(chǎn)數(shù)量無法滿足廣大居民的實際需求。同時，在開發(fā)商具有區(qū)域壟斷勢力的情況下，任何成本的上升都可以通過提高房價來消化（李宏謹 等，2006）。另一方面，國家在實施住房市場化改革時過分地強調(diào)了經(jīng)濟發(fā)展和提高居住質(zhì)量，忽視了收入差距較大形勢下對多層次住房供給的需求。住房供應(yīng)趨向于針對中高收入階層的大面積商品房為主，而滿足大多數(shù)人需求的、具有平抑房價上漲的中小戶型住房和政策性或保障性住房（如限價房、租賃住房、經(jīng)濟適用房和廉租房等）的供給極度匱乏（王誠慶，2003）。盡管2006年以來國家加大了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，但調(diào)控市場供給的政策效應(yīng)具有滯后性，目前中小戶型住房和保障性住房供給存量仍然偏少，而高檔住宅還有反彈跡象（表1）。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮并不是建立在有效需求和居民可支配收入相應(yīng)增長的基礎(chǔ)上。

（二）我國房地產(chǎn)市場對金融穩(wěn)定的影響

我國房地產(chǎn)市場嚴重失衡的供需狀況決定了銀行貸款是提升居民購房能力的首要前提，而嚴重失衡的供求關(guān)系導致房價上漲的必然性驅(qū)動銀行貸款意愿不斷膨脹。這是近年來我國銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸發(fā)展迅猛的主要原因（表2）。值得關(guān)注的是，房價長期居高不下迫使居民住房有效需求被迫通過節(jié)衣縮食和代際轉(zhuǎn)移（相當數(shù)量的年輕人購房的首付款由父母來提供）的貨幣積累和銀行貸款來滿足，從而創(chuàng)造出一群高負債族，這是分析我國房地產(chǎn)市場影響金融穩(wěn)定的邏輯前提(注：受“安居樂業(yè)”傳統(tǒng)觀念的影響，部分居民存在著“租不如買”、“一步到位”的住房消費觀念，一味追求“買新房”、“買大房”，既給自身造成巨大的經(jīng)濟壓力，成為名副其實的“房奴”，又影響了政策性或保障性住房的推出、住房租賃市場與“二手房”市場的健康發(fā)展，加劇了新房市場的供需矛盾。）。

分析房地產(chǎn)市場對金融風險（特別是對宏觀金融穩(wěn)定）的影響，首先要看銀行對這一市場的風險暴露。依據(jù)建筑業(yè)的周期特征和對國外房地產(chǎn)金融業(yè)的調(diào)查，在經(jīng)濟上升時期，房地產(chǎn)信貸在銀行貸款中一般要占到20%以上（Collyns,et al,2002)。根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)（表2），我國目前銀行業(yè)在房地產(chǎn)市場的風險暴露比較小。實際上，如果加上房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中來自銀行貸款部分、拖欠施工單位和供貨商款項中來自銀行貸款部分（中國銀監(jiān)會專題分析組，2005），以及定金及預付款中的個人按揭貸款部分和囤地資金中銀行貸款被低估的部分（鐘偉，2007），目前這一比例至少達到50%。如果將銀行給從事房地產(chǎn)投資的金融公司的貸款、給以房地產(chǎn)作抵押的公司的貸款也算作在內(nèi)，這一比例會更高。由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計上的困難，我們無法對銀行業(yè)房地產(chǎn)風險暴露做準確的估算。表3給出了國內(nèi)一些專家、學者或機構(gòu)對房地產(chǎn)資金來源中銀行貸款部分的重新估計。

由表3可知，投入我國房地產(chǎn)市場的資金絕大部分來自于銀行信貸。增加對房地產(chǎn)行業(yè)的風險暴露是經(jīng)濟上升時期各國銀行業(yè)調(diào)整信貸供給結(jié)構(gòu)的必然結(jié)果，也是銀行管理層為追求自身盈利、滿足股東對業(yè)績的要求和應(yīng)對同業(yè)競爭的必然結(jié)果。增加對房地產(chǎn)市場的風險暴露并不必然會導致金融風險的累積和金融體系的不穩(wěn)定例如，(注：香港在東南亞金融危機中銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款也出現(xiàn)了風險，許多購房者承受負資產(chǎn)的壓力，但銀行卻沒有出現(xiàn)違約率大幅上升的問題。因為，香港銀行業(yè)自身有較強的抗風險的能力，對個人住房貸款有嚴格資格審查標準。而且，監(jiān)管當局對銀行業(yè)資本充足率、貸款損失準備金等方面有較嚴格的規(guī)定。)。問題的關(guān)鍵在于銀行能否嚴肅金融紀律以降低借款人未來違約的概率，銀行能否建立良好的風險分散和轉(zhuǎn)移機制以控制貸款集中度風險以及針對房地產(chǎn)潛在風險的預警機制建設(shè)。而目前的問題恰恰在于我國銀行業(yè)在嚴肅房地產(chǎn)信貸金融紀律、建立風險分散和轉(zhuǎn)移機制以及前瞻性的風險預警等方面存在不足。

1．銀行放松信貸標準，盲目依賴抵押物的作用

根據(jù)金融機構(gòu)風險管理理論，銀行貸款要堅持“三C”的原則，即對借款人基本特征（character）、還貸能力（capability）和抵押物（collateral）進行風險評估。我國商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸款時，不考慮居民的收入狀況、未來償還能力和抵押物價值的波動情況，而只以借款人能否提供首付款為標準(注：根據(jù)2006年有關(guān)部門對16個城市的住房貸款抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均22.31%的借款人辦理貸款時未曾與銀行直接見面。引自劉仕余：“2008銀行違規(guī)放貸加劇房市股市泡沫”,《北京商報》，2008年1月8日。)。事實上，銀行放松信貸標準忽略了未來宏觀經(jīng)濟波動、借款人收入波動給銀行帶來的風險。這與“次貸”風波前美國銀行業(yè)住房抵押貸款風險管理中降低貸款標準是相似的。我國銀行業(yè)降低貸款標準的主要原因在于：一方面，我國商業(yè)銀行目前面臨著向“零售銀行”轉(zhuǎn)型的壓力，各商業(yè)銀行在住房抵押貸款領(lǐng)域的競爭非常激烈。因此，在發(fā)放過程中銀行往往審批把關(guān)不嚴，使得一些不符合條件且風險承受能力和信用水平較低的借款人也獲得了信貸支持。更為重要的是，寬松的貸款條件也使得“假房貸”、“假按揭”案件層出不窮。另一方面，我國銀行業(yè)沒有經(jīng)歷房地產(chǎn)周期變化，一直把住房抵押貸款當作風險最低、收益最穩(wěn)定的資產(chǎn)而不遺余力地開拓（易憲容，2005）。

如果說“次貸”危機前美國貸款公司降低房貸門檻的原因在于認為可以將風險轉(zhuǎn)移出去的話，我國銀行業(yè)放松信貸標準的原因則在于認為以住房為抵押品能夠保障銀行貸款本息的安全。事實上，抵押住房可能會因各種自然災害、人為災害和經(jīng)濟或交通環(huán)境的變化而導致抵押住房價值滅失或下降。即使住房完好無損，價值沒變，一旦借款人違約，在處分抵押房產(chǎn)時，因產(chǎn)權(quán)糾紛、律師費上升等原因而需花費高昂的處分費用，商業(yè)銀行同樣會遭受損失。在我國，由于個人信用制度、法律制度建設(shè)的滯后，我國銀行業(yè)處理抵押物的成本更高。例如，2007年1月1日最高人民法院開始實施的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中第六條關(guān)于“對被執(zhí)行人及其家屬生活中必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”的規(guī)定，撤除了房貸最重要的抵押保障，降低了抵押物對借款人違約的威脅，會引發(fā)住房按揭業(yè)務(wù)的道德風險。

2．貸款二級市場缺失，風險高度集中于銀行

增加對房地產(chǎn)市場的風險暴露是經(jīng)濟增長時期各國銀行業(yè)的普遍現(xiàn)象，能否實現(xiàn)貸款收益和維護金融體系穩(wěn)定的另一個關(guān)鍵之處在于金融市場是否具有多渠道的風險分散和轉(zhuǎn)移機制。美國按揭貸款市場是高度證券化的市場，資本市場轉(zhuǎn)移和分擔了銀行房貸70%的風險。到“次貸”危機爆發(fā)時，銀行實際只持有其所發(fā)放貸款的很少一部分（汪利娜，2007）。由于當前我國國內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏，房地產(chǎn)融資方式尚未形成合理的風險分擔機制，絕大部分風險集中在銀行體系。這就意味著未來房地產(chǎn)市場的任何不利變化都會引起銀行信貸質(zhì)量的惡化和信貸緊縮，從而引起房地產(chǎn)市場進一步逆轉(zhuǎn)和銀行信貸進一步緊縮的“放大效應(yīng)”。房地產(chǎn)市場與銀行的這一聯(lián)動特性將造成宏觀金融和經(jīng)濟的不穩(wěn)定。

3．銀行缺乏前瞻性的風險管理理念，潛在損失威脅很大

在經(jīng)濟增長、房價持續(xù)上揚的環(huán)境中，房地產(chǎn)信貸的不良率比較小，銀行容易放松對風險的監(jiān)測。由于貸款的期限長、對經(jīng)濟周期比較敏感、受政策調(diào)控影響大，房地產(chǎn)信貸呈現(xiàn)出當前風險小而潛在損失大的特性。因此，銀行房地產(chǎn)信貸風險管理要具有前瞻性，即對影響借款人違約的各個要素評估都要考慮未來的不確定性。例如，銀行要預測借款人當前收入的可持續(xù)性、抵押物價值的波動性和宏觀調(diào)控政策的可變性等對未來銀行貸款本息安全收回的影響。

從目前我國房地產(chǎn)信貸風險管理來看，一方面，銀行在貸前風險管理中過分注重借款人當前的信用狀況、償債能力和抵押物的保障作用；另一方面，銀行在計提貸款損失準備金以應(yīng)對貸款預期損失時過分強調(diào)對當前損失的緩沖。此外，由于銀行和監(jiān)管當局均將房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款（住房抵押貸款）的資本要求較低。因此，盡管目前銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的不良率較低（表4），房地產(chǎn)金融風險管理和預防機制的滯后增加了未來宏觀經(jīng)濟波動對金融體系的沖擊和系統(tǒng)性風險發(fā)生的概率。

我國房地產(chǎn)市場失衡的供求結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中存在的問題是造成宏觀金融不穩(wěn)定的主要原因。供求結(jié)構(gòu)的失衡導致房價長期上漲和市場壟斷利潤的存在，這是誘使銀行增加房地產(chǎn)風險暴露的主要原因。經(jīng)濟增長時期較低的不良貸款率和放松貸款標準而盲目依賴抵押物的貸款模式在實現(xiàn)銀行增加貸款投放目的的同時也意味著潛在風險在不斷地累積。在貸款風險分散機制和銀行業(yè)前瞻性的風險管理理念缺失的條件下，房地產(chǎn)資金來源高度集中于銀行是判斷未來我國房地產(chǎn)金融風險釋放和威脅我國金融穩(wěn)定的主要依據(jù)。

四、結(jié)論及政策建議

經(jīng)濟周期的上行階段，房地產(chǎn)價格長期上漲的態(tài)勢和對利潤的追求驅(qū)使金融機構(gòu)增加對房地產(chǎn)市場的風險暴露，這在各國銀行業(yè)是一個普遍現(xiàn)象。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)市場的支持是否對金融穩(wěn)定產(chǎn)生影響需要將房地產(chǎn)市場運行狀況、金融機構(gòu)能否嚴肅金融紀律和建立良好的風險管理體系結(jié)合起來進行分析。目前，在我國進入新一輪經(jīng)濟增長時期的背景下，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了繁榮甚至過熱的跡象。由于失衡的供求關(guān)系導致了壟斷利潤的存在，這是誘使銀行業(yè)過度介入房地產(chǎn)市場的主要原因。金融紀律弱化以及風險分擔機制和前瞻性的風險管理理念的缺失則導致了銀行業(yè)對房地產(chǎn)市場的過度支持。這是我國房地產(chǎn)市場威脅金融穩(wěn)定的主要原因。經(jīng)濟上升階段的房地產(chǎn)市場掩蓋了潛在的風險，而市場主體的行為可能出現(xiàn)非理性，因此，房地產(chǎn)市場易于出現(xiàn)失靈而需要政府干預。政府首先需要從供給和需求兩個方面制定干預政策。從供給政策角度看，短期剛性的供給特性和壟斷型的市場結(jié)構(gòu)需要政府鼓勵更多的生產(chǎn)商（開發(fā)商）進入市場。土地資源的稀缺性和市場需求的急劇增加需要政府多渠道供應(yīng)市場產(chǎn)品（如增加小戶型房、限價房、經(jīng)濟適用型住房和廉租房等）。從需求政策角度看，在經(jīng)濟上升階段，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費和投資過度是必然現(xiàn)象，政府需求政策的重點應(yīng)是增加融資渠道和嚴格融資條件、嚴肅金融紀律。更為重要的是，微觀主體的趨利性往往產(chǎn)生巨大的宏觀負外部性效應(yīng)，而這一點在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)得更為明顯。因此，金融監(jiān)管當局建立早期的風險預警機制（壓力測試、風險模擬等）或監(jiān)測指標是非常必要的(注：國際貨幣基金組織（IMF）將房地產(chǎn)信貸風險暴露指標（住房貸款/總貸款、商用房貸款/總貸款）作為監(jiān)測金融機構(gòu)財務(wù)健康性和金融體系穩(wěn)健性的指標納入2003年3月公布的《金融穩(wěn)健性指標匯編指南》草案中（Heath,2004）。)。

參考文獻:

李宏瑾，徐爽. 2006. 供給剛性、市場結(jié)構(gòu)與金融：關(guān)于房價的Carey (1990) 模型擴展 ［J］. 財經(jīng)問題研究(8).

林毅夫，汪利娜. 2003. 非理性“圈地”原因何在 ［N］. 建筑時報,-01-22.

盛松成，劉斌. 2007. 經(jīng)濟發(fā)展對房價長期走勢的決定作用：基于中國及國際的比較分析 ［J］. 財貿(mào)經(jīng)濟(8).

汪利娜. 2007. 美國次級抵押貸款危機的警示 ［J］. 財經(jīng)科學(10).

王誠慶. 2003. 經(jīng)濟適用房的歷史地位與改革方向 ［J］. 財貿(mào)經(jīng)濟(11).

易憲容. 2005. 中國房地產(chǎn)過熱與風險預警 ［J］. 財貿(mào)經(jīng)濟(5).

曾康林. 2003. 必須關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的特殊性及其對金融的影響：對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟的理論分析 ［J］. 金融研究(9).

張曉晶，孫濤. 2006. 中國房地產(chǎn)周期與金融穩(wěn)定 ［J］. 經(jīng)濟研究(1).

中國銀監(jiān)會專題分析組. 2005. 中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告 ［J］. 中國金融(18).

鐘偉. 2007. 中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告 ［R/OL］. 北京師范大學金融研究中心報告，省略/detail1.asp?id=4485-62k.

ALLEN F，GALE D. 2000. Bubbles and crises ［J］. The Economic Journal,11:236-56.

BERGER A，UDELL G. 2003. The institutional memory hypothesis and the procyclicality of bank lending behavior ［R］. BIS Working Papers,No.125.

BERNANKE B,GERTLER M. 1989. Agency costs, net worth and business fluctuations ［J］. American Economic Review,79:14-31.

BERNANKE B,GERTLER M,GILCHRIST S. 1996. The financial accelerator and the flight to quality ［J］.Review of Economics and Statistics,78:1-15.

BOND S,DUNGEY M,FRY R.A. 2005. A web of shocks: crises across Asian real estate markets ［J］. Journal of Real Estate Finance and Economics,32:253-274.

BORIO C,CRAIG F,PHILIP L. 2001. Procyclicality of the financial system and financial stability:issues and policy options ［R］. BIS Papers,No.1.

CAREY M. 1990. Feeding the fad: the Federal Land Banks,land market efficiency and the farm credit crisis ［R］. University of California,Berkeley.

COLLYNS C,SENHADJI A. 2002. Lending booms,real estate bubbles and the Asian crisis ［R］. IMF Working Paper,WP/02/20.

HEATH R. 2004. Real estate prices as financial soundness indicators ［R］.BIS Papers, No.1.

IMF. 2002. Financial soundness indicators: analytical as peets and country practice［R］.IMF Working Papers,WP/02/32．

KANEYA A, WOO D. 2000. The Japan banking crisis of the 1990s: sources and lessons ［R］. International Monetary Fund Working Paper,WP/00/07.

KRUGMAN P. 1998. What happened to Asia ［EB/OL］. Http://web.mit.edu/krugman/www/ DISINT- ER.

LAMONT O，STEIN J C. 2000. Leverage and houseprice dynamic in U. S. cities ［J］. Review of Economic studies,73(2):459-485.

PAUL A ,QIN L , LISBETH Z. 2001. Real estate market developments and financial sector soundness ［R］. IMF Working Papers,WP/01/129.

TSATSARONIS K,ZHU H. 2004. What drives house price dynamics:cross-country evidence ［R］.BIS Quarterly Review,March.

Real Estate and Finance Stability against the Background of

China′s Economic Growth

WANG Feng LI Yujia

（Shenzhen Real Estate Research Center,Shenzhen 518034）

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價；租售實例；可比實例；酬率；市場提取法

房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為我國社會經(jīng)濟生活不可或缺的重要組成部分，社會經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展為房地產(chǎn)估價行業(yè)提供了一個廣闊的發(fā)展空間,也對其提出了更新、更高的要求.評估人員只有不斷進行深入的理論研究和廣泛的經(jīng)驗交流,才能全面提高業(yè)務(wù)水平,降低執(zhí)業(yè)風險,促進行業(yè)的健康發(fā)展.筆者依據(jù)多年來從事房地產(chǎn)估價理論研究和評估實踐的經(jīng)驗體會,就市場提取法確定酬率過程中租售實例的選擇標準問題進行探討.

1 問題提出

對同一估價對象應(yīng)選用兩種以上的估價方法估價.[1]收益法是最常用的一種方法,正確運用收益法的關(guān)鍵是運營費用界定和酬率的確定.[2]其中酬率的確定主要有市場提取法、累加法、復合投資收益率法、投資收益率排序插入法四種.[1]

四種方法在理論上都是可行的,但都有其特定的缺陷和實際操作難度.市場提取法所用實例、數(shù)據(jù)取材于近期房產(chǎn)市場,來源清楚,依據(jù)充分,且易于闡述過程和理由,相對來說容易理解、代表性較好、說服力更強，但需較高的理論水平且操作起來費時費力.累加法操作簡便,對理解資本化率含義有很好的幫助,但是對個人經(jīng)驗能力要求很高,其各類風險補償賦值困難,缺乏權(quán)威標準,難以提供令人信服的詳細解釋.復合投資收益率法確定的酬率會因投資者不同而不同,缺乏客觀性.投資收益率排序插入法需要熟悉資本市場主要投資類型的收益風險水平,顯然超出了普通評估人員的能力范圍.因此市場提取法理應(yīng)成為首選.可調(diào)查顯示,評估人員更多采用累加法,很少采用市場提取法.這樣無疑會加大執(zhí)業(yè)風險,因為估價過程、告表述的合理性與估價結(jié)果準確性同樣重要.在審查、鑒定估價告時不會輕易直接評判一個評估價值的對與錯,誤差有多大,而是通過考察估價程序上有無疏漏,估價過程中有無失誤,對各種參數(shù)的引用與賦值能否合理解釋等,間接對其估價結(jié)果予以肯定或否定[3].舍棄市場提取法的主要原因是評估人員對所需的租售實例的科學含義、選擇標準缺乏準確理解,難以挑選合格實例,以致無法正確運用之.

2 租售實例含義

估價理論教材對市場提取法論述主要集中在租售實例選擇后計算上，對租售實例含義和選擇標準講解極少基本忽略.但是對于市場法用到可比實例講解卻非常詳細.筆者建議廣大評估人員把租售實例與可比實例對比分析,準確理解.

市場提取法是利用與估價對象有類似收益特征的類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料,選用相應(yīng)的計算公式,反求出酬率.[4]可見租售實例是指與估價對象有類似收益特征的類似房地產(chǎn).可比實例是指在區(qū)位條件、用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、等方面與估價對象相同或相近,具有替代性的類似房地產(chǎn).[4]

3 租售實例與可比實例區(qū)別與聯(lián)系

3.1租售實例和可比實例聯(lián)系

租售實例與可比實例都是從大量交易實例中選取的與估價對象在某些方面相似或相近的類似房地產(chǎn)；作用影響相似,都會對估價結(jié)果的準確性產(chǎn)生重大影響；選取數(shù)量要求相同,需要3個以上的合格實例；搜集渠道和搜集方法基本相同.

3.2 租售實例和可比實例區(qū)別

3.2.1 理論依據(jù)不同,基于替代原理,但可比實例與估價對象之間是因效用替代而延伸出來的價值替代關(guān)系,強調(diào)效用相同或相似；而租售實例與估價對象之間是風險替代關(guān)系,強調(diào)收益特征相似、風險水平相同或相當.

3.2.2 用途不同,可比實例是市場法中用于直接估算估價對象市場價值的價值參照物；而租售實例是收益法中用于市場提取酬率這一中間參數(shù)的風險參照物.

3.3.3 信息收集要求不同,可比實例需要收集其房地產(chǎn)的基本狀況、交易雙方、成交日期、成交價格、付款方式、交易情況等詳細信息.[4]而租售實例除了需要收集以上所有信息外還要收集與成交價格對應(yīng)的同期凈收益水平,即同期的租賃價格和運營費用.

3.3.4 選擇質(zhì)量標準不同,可比實例選擇質(zhì)量要求是：a,可比實例應(yīng)在區(qū)位條件、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相似；b,交易類型應(yīng)與估價目的相吻合；c,成交日期應(yīng)盡量接近估價時點；d,成交價格應(yīng)為正常市場價格,或者能夠修正為正常市場價格.[4]

租售實例是基于風險替代原則選取以收益風險相當作為最終標準.效用相同的房地產(chǎn)收益風險必定相當,收益風險相當房地產(chǎn)的效用未必相同.租售實例選擇質(zhì)量標準應(yīng)比可比實例寬松一些.筆者認為上述b、d兩項要求相同,對于a、c兩項部分要求可以適當放寬,只要能保證“收益風險相當”即可.在時間上不必要求成交日期與估價時點盡可能相近.理論上不同時期房產(chǎn)風險水平不同 [5].但在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展時同類型同檔次的房地產(chǎn)的收益風險水平不會變化較大,一般情況下可選1年內(nèi),在市場比較平穩(wěn)時可選用2年甚至3年內(nèi).

4 選擇租售實例建議

租售實例可以選擇與估價對象位于同一地點實例,代表性更高,但不能全部選擇同一地點；估價人員應(yīng)盡勤勉義務(wù)對其成交價格與凈收益水平應(yīng)進行必要調(diào)查、驗證、分析甚至修正以保證其客觀性；租售實例搜集難度較大,精選出租售實例可在適當時間內(nèi)重復用于同類型、同檔次房地產(chǎn)估價；嚴守風險替代原則,以收益風險相當作為最終標準,對租售實例規(guī)模、結(jié)構(gòu)等要求可以適當放寬；當有較多符合要求租售實例時應(yīng)選取與估價對象收益特征最為類似不能舍近求遠；如果可選實例特別少,在知道收益特征相似類似房地產(chǎn)市場價格卻不知其收益水平前提下可以采用市場法先估算出該類似房地產(chǎn)收益水平,再選為租售實例；在現(xiàn)實估價中嚴禁虛構(gòu)租售實例.

5 結(jié)束語

只要正確理解租售實例的含義,靈活掌握租售實例選擇的標準,規(guī)范操作，正確運用市場提取法確定酬率就會變得比較容易.

參考文獻

[1]國家技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督局,中華人民共和國建設(shè)部.房地產(chǎn)估價規(guī)范.中華人民共和國國家標準(GB/T50291),1999: 2-7

[2]中國房地產(chǎn)估價師學會,房地產(chǎn)估價案例與分析[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2004,27-31

[3]柴強.對估價若干基本問題的思考[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀,2008,3: 14-15

[4]中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會,房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社 2009: 176-179，2,42-248

[5] 黃霞,欒世龍,向梅.采用市場提取法測算酬率的實踐運用[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀,2009(5),51-52

[6] 中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會,房地產(chǎn)估價案例與分析[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2007,96-401