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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；管理措施

引言：隨著我國經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，各行業(yè)都出現(xiàn)了新的增長，其中房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步顯得尤為明顯。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)首先關(guān)注的問題，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，雖然高收益，但也有著高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)如果無法做好企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理，則會為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展埋下巨大隱患，同時(shí)嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)绊懙絿医?jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的分析與管理便成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中具有不確定性最強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)最大的階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目選擇出現(xiàn)問題，那么將會造成很嚴(yán)重的后果：企業(yè)資金鏈斷裂、企業(yè)無法獲得預(yù)期利潤甚至虧本；房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇出現(xiàn)問題，房屋最后出售出現(xiàn)困難等。因此，企業(yè)在項(xiàng)目選擇確定前，進(jìn)行周密的項(xiàng)目可行性研究，出具可行性研究報(bào)告，通過詳細(xì)了解投資項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境，預(yù)估房地產(chǎn)未來售賣能力；通過對公司現(xiàn)有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學(xué)合理預(yù)測資金流入流出，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂；通過現(xiàn)有企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)估企業(yè)在該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)杠桿等數(shù)據(jù)，預(yù)判投資該項(xiàng)目存在的收益等。例如，HD房地產(chǎn)開發(fā)公司試圖打造HS市最大的商業(yè)購物休閑中心，該項(xiàng)目選址在人流量大，地段成熟的老城區(qū)，但是項(xiàng)目開盤后2個月內(nèi)，原租戶都退租關(guān)門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區(qū)主要居住人群消費(fèi)水平較低，沒有較強(qiáng)的購買力。該處房地產(chǎn)的開發(fā)最終失敗，對企業(yè)造成了巨大的財(cái)務(wù)壓力，投資幾乎完全沒有收回。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目選址確定后，經(jīng)過繁雜的前期準(zhǔn)備工作，便進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)施工階段。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如資金鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)；原材料采購質(zhì)量不合格風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)風(fēng)險(xiǎn)；工程進(jìn)度停滯不前風(fēng)險(xiǎn)等等。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)完工后，經(jīng)過驗(yàn)收交付即進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售階段。在房地產(chǎn)租售階段，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)商的目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，盡快收回投資獲得企業(yè)利潤。如果已經(jīng)建造完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N原因而無法租售，則會導(dǎo)致企業(yè)完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目中的房產(chǎn)積壓，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。此時(shí)，市場對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響極大，如果市場上需求者持續(xù)處于觀望態(tài)度，則房地產(chǎn)企業(yè)將面臨很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，如果貿(mào)然降價(jià)將帶來巨大的財(cái)務(wù)損失，但如果持價(jià)待售，企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力也將越來越大，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理措施

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）注重對房地產(chǎn)所處外部環(huán)境進(jìn)行分析了解。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)與外部環(huán)境的聯(lián)系也越來越緊密，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也會從多方面影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目選擇前，需要完整把握房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境，減小投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理者需要將企業(yè)作為一個開放的系統(tǒng)，將內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境結(jié)合起來，制定適合本企業(yè)持續(xù)有效發(fā)展的目標(biāo)及方式，針對每一個項(xiàng)目均應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行可行性研究，出具可行性報(bào)告，適應(yīng)外部環(huán)境的變化，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成功率。（2）運(yùn)用變通的開發(fā)組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營投資時(shí)也需要注意這樣一個開發(fā)組合理論。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，可通過選擇處于不同區(qū)位、不同開發(fā)類型、不同租售組合的項(xiàng)目來降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的目的，防止因?yàn)槟愁愴?xiàng)目的失敗造成企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在綜合考察多個投資項(xiàng)目時(shí)，可最終選擇符合本企業(yè)基本生產(chǎn)條件，但是與其他在建項(xiàng)目共性較弱的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）聘請具有良好資質(zhì)及信譽(yù)的監(jiān)理公司及專業(yè)人士對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，確保資金順暢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要進(jìn)行的就是房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)，而對于這種事關(guān)民眾人身安全的商品，民眾也比較關(guān)注其安全性。因此房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得長久的發(fā)展，需要在進(jìn)行開發(fā)時(shí)需嚴(yán)格把控房產(chǎn)質(zhì)量。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有極強(qiáng)的專業(yè)性和實(shí)踐性，因此需要聘請專業(yè)的、有資質(zhì)的工程監(jiān)理對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，減小項(xiàng)目發(fā)生質(zhì)量問題的概率。同時(shí)公司財(cái)務(wù)必須按資金預(yù)算籌集和使用資金，嚴(yán)格按照監(jiān)理公司等專業(yè)部門核定的產(chǎn)值支付工程進(jìn)度款，嚴(yán)格按合同及資金預(yù)算支付各項(xiàng)款項(xiàng)，防止資金鏈斷裂。（2）根據(jù)市場行情與銷售狀況決定開發(fā)進(jìn)度與銷售策略。鑒于目前房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷與國家宏觀政策導(dǎo)向，各地的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了價(jià)量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數(shù)地區(qū)取消了“限貸”等相關(guān)政策，國家也對首套房的優(yōu)惠政策做出了調(diào)整，但大多數(shù)購房者還處于觀望心態(tài)。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須根據(jù)本地市場行情，作出合適的開發(fā)進(jìn)度決策與合理的銷售策略判斷。如當(dāng)前情況下，對于項(xiàng)目的進(jìn)度可以考慮穩(wěn)健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時(shí)保證足夠的銷售費(fèi)用預(yù)算，加大對銷售廣告費(fèi)效比的考核，但必須考慮投入與產(chǎn)出比例，總體提高企業(yè)利潤。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）選擇業(yè)務(wù)管理水平較高的物業(yè)公司。對于現(xiàn)代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會認(rèn)真考慮物業(yè)管理水平等軟條件。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目只有配備了高質(zhì)量的物業(yè)管理，才算是完整的成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而同時(shí)，良好的物業(yè)管理能力也會提高房產(chǎn)的競爭力，增大對于該房產(chǎn)項(xiàng)目的需求。當(dāng)外部環(huán)境對房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售并不有利時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部條件優(yōu)化將明顯促進(jìn)企業(yè)租售實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度、減小企業(yè)財(cái)務(wù)壓力，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制能力，同時(shí)也會促進(jìn)企業(yè)的形象提升，在同行業(yè)競爭中保持優(yōu)勢地位。（2）加強(qiáng)銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售是資金回籠階段，此時(shí)如果出現(xiàn)久欠房款或租金的情況，將會大大增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要加強(qiáng)銷售控制，減少壞賬的出現(xiàn)概率，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)惡化等狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要嚴(yán)格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數(shù)額及租金繳納期限。當(dāng)購房者財(cái)務(wù)信用情況較差時(shí)，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會導(dǎo)致長期未達(dá)賬項(xiàng)。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。

結(jié)論：近些年來我國房地產(chǎn)業(yè)保持著發(fā)展的態(tài)勢，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展事關(guān)國計(jì)民生。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)上屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在投資房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要占用較大規(guī)模的資金，同時(shí)由于項(xiàng)目建設(shè)周期較長，因此資金周轉(zhuǎn)期也較長，如何有效把握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)便成為了房地產(chǎn)業(yè)日常經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大小將直接影響到企業(yè)未來的生存及發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的分析現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)減小風(fēng)險(xiǎn)、制定發(fā)展目標(biāo)的重要舉措。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在激烈的市場競爭中占有優(yōu)勢地位，必須首先分析各項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及采取必要的應(yīng)對措施。

參考文獻(xiàn)：

篇2

一、“營改增”背景及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個行業(yè)全面推開營改增試點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營業(yè)收入征收5%的營業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。作為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營改增”改革必然對房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)

（一）采購活動

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購活動應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓，如果企業(yè)是通過轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí)，運(yùn)用抵扣法來實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷項(xiàng)稅中抵扣，而開具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價(jià)格通常低于開具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時(shí)應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價(jià)格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經(jīng)營活動

實(shí)行“營改增”之后，由于所購進(jìn)的材料設(shè)備通過進(jìn)項(xiàng)稅都可以實(shí)現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項(xiàng)稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無法享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的優(yōu)勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會更青睞于開發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時(shí)也可能存在著房價(jià)高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)無論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動

如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項(xiàng)銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時(shí)還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測算交納增值稅還是交納營業(yè)稅企業(yè)的平衡點(diǎn)銷售額，企業(yè)根據(jù)測算的稅負(fù)平衡點(diǎn)銷售額選擇以增值稅還是以營業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時(shí)利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業(yè)稅負(fù)。

三、“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費(fèi)，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學(xué)合法地運(yùn)用稅收籌劃方法，實(shí)現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時(shí)，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計(jì)抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過改變（提高或壓低）商品價(jià)格，或者通過改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營管理等方式，來實(shí)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過綜合地運(yùn)用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過期，致使進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時(shí)取得銷項(xiàng)稅，可能會出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實(shí)際狀況，針對可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，銷項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

（四）加強(qiáng)對增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會計(jì)核算程序，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。

四、結(jié)語

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關(guān)鍵詞：稅收負(fù)擔(dān) 房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營績效 影響

筆者進(jìn)行總結(jié)整理認(rèn)為，普遍的學(xué)者都認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際的稅負(fù)水平都比較高，同時(shí)也根據(jù)這一理論提出了與之對應(yīng)的結(jié)構(gòu)性減稅等政策建議。然而，這些理論都的主要內(nèi)容都偏重于定性分析以及行業(yè)比較分析為主，而站在稅收負(fù)擔(dān)影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效這一角度的卻寥寥無幾。因此，本文將以這些理論作為基礎(chǔ)，通過一系列的實(shí)例證明我國相對于過重的稅收負(fù)擔(dān)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的具體影響有哪些，并基于此，提出一些建議。

一、稅收負(fù)擔(dān)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響

（一）影響流程

總的來說，稅收負(fù)擔(dān)對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響需要經(jīng)過四個流程，并且是處于循環(huán)反復(fù)的狀態(tài)。

1、不斷變化的政府稅收政策

稅收政策作為國家進(jìn)行宏觀調(diào)控政策的一個重要內(nèi)容，需要國家根據(jù)實(shí)時(shí)狀況進(jìn)行不斷的調(diào)整。合理的稅收政策能夠保證國家經(jīng)濟(jì)可以健康增長、群眾擁有合理的就業(yè)率、物價(jià)也處于預(yù)計(jì)的范圍內(nèi)。通過增加或者減少稅收進(jìn)而協(xié)調(diào)好不同利益群體所獲得的收入，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資源能夠得到最為科學(xué)的有效配置。

2、利益聯(lián)系者的動作變化

國家出臺的稅收政策會讓利益的聯(lián)系者的稅收負(fù)擔(dān)產(chǎn)生改變，繼而導(dǎo)致其收入以及其他福利也跟著改變，這就迫使利益的聯(lián)系者改變其動作變化，進(jìn)而保證自己的經(jīng)濟(jì)收入處于可控的范圍內(nèi)。

3、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)動作改變

利益聯(lián)系者的收入發(fā)生改變之后，其引發(fā)的連鎖反應(yīng)就是企業(yè)在進(jìn)行投資以及資本結(jié)構(gòu)的選擇或者產(chǎn)品價(jià)格定位等動作時(shí)也會跟著改變，進(jìn)而保證自己的經(jīng)濟(jì)利益時(shí)刻處于最大化，這樣最終會使企業(yè)的資源配置以及制度的設(shè)置發(fā)生改變，整個企業(yè)的經(jīng)營績效也跟著改變。

（二）具體影響

1、房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)不斷上漲，整體稅負(fù)情況偏高，內(nèi)部結(jié)構(gòu)極為混亂

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的外部環(huán)境較為良好，例如貨幣政策并不緊張、外國資本持續(xù)流入以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢較為理想，這樣房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)提高不僅不會使整個行業(yè)的發(fā)展受到阻礙，還會保證其發(fā)展處于健康狀態(tài)。作為國家財(cái)政收入比較關(guān)鍵的來源，房地產(chǎn)稅收主要被用于城市以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)支出，而政府的投資在另一方面能夠?qū)⑿陆ǚ课莸臐撛趦r(jià)值提升上去。因此，房地產(chǎn)的稅負(fù)水平將持續(xù)上漲。

2、房地產(chǎn)企業(yè)總體稅收負(fù)擔(dān)會降低其經(jīng)營績效的提高力度

通過進(jìn)行實(shí)例證明的話，我們可以發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)成為了影響我國房地產(chǎn)企業(yè)以及未來經(jīng)營績效的一個關(guān)鍵因素，如果稅收負(fù)擔(dān)過重的話，不但會導(dǎo)致我國房地產(chǎn)的企業(yè)競爭力降低，還會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅金以及附加稅收負(fù)擔(dān)同其經(jīng)營績效成正比關(guān)系

如果政府通過提高企業(yè)以及消費(fèi)者的稅收來提高自己的財(cái)政收入，那么這些財(cái)政收入將被用來投入到政府的采購以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，這樣卻能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效。

二、相關(guān)建議

（一）精簡房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的流程中，一旦過度課稅房地產(chǎn)企業(yè)，那么不僅會導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的成本大大增加，還會在某些方面使得房屋商品的供求關(guān)系處于不平衡的狀態(tài)，所以，需要精簡房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種，繼而減少在這一環(huán)節(jié)中稅收的負(fù)擔(dān)。例如，我們可以減少那些已經(jīng)按照法律規(guī)定土地出讓金同時(shí)獲得了土地使用證明的企業(yè)，可以減少其在其他方面的附加稅，因?yàn)槲覀冃枰靼?，出臺耕地占用稅的原因在于使耕地得到保護(hù)并讓土地資源能夠被合理利用。

（二）優(yōu)化交易環(huán)節(jié)

當(dāng)前我國的房價(jià)較為昂貴，所以，如果在這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要承擔(dān)相當(dāng)沉重的稅收負(fù)擔(dān)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本將不得不提高，為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，其制定的房價(jià)也較高，這樣不僅會使消費(fèi)者感到負(fù)擔(dān)過重，企業(yè)也難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[4]。所以，筆者認(rèn)為有必要降低目前交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。

而交易環(huán)節(jié)中，土地增值稅以及營業(yè)稅這兩項(xiàng)稅收政策的重復(fù)征收最能夠體現(xiàn)出來。比如，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售的環(huán)節(jié)，首先就需要交納營業(yè)稅，而在新建房完工并且結(jié)束銷售時(shí)，還另外需要再繳納土地增值稅，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)相當(dāng)大的稅收負(fù)擔(dān)。其實(shí)，我們站在宏觀的角度來開，土地增值稅同營業(yè)稅有著相同的特點(diǎn)，而我國一貫的政策都是增值稅同營業(yè)稅并不需要重復(fù)繳納，但是在房地產(chǎn)行業(yè)卻沒用確切的實(shí)施。

（三）保有環(huán)節(jié)的完善

房地產(chǎn)的抱有環(huán)節(jié)所征收的稅種主要包括房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地應(yīng)用稅。因?yàn)楸в协h(huán)節(jié)計(jì)稅基礎(chǔ)并不清晰，所以造成了保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)的相關(guān)稅收不高，這就是導(dǎo)致國家為了擴(kuò)大財(cái)政收入而被迫提高流轉(zhuǎn)稅稅收征收比例的關(guān)鍵因素。其實(shí)，我們可以試著將抱有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地應(yīng)用稅以及目前的房產(chǎn)稅并成綜合的房地產(chǎn)稅，保證二者的功能得到體現(xiàn)，繼而提高保有環(huán)節(jié)的稅收效率。

三、結(jié)束語

從目前情形來看，我國的樓市行情已經(jīng)不斷下降，而國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也處于調(diào)整狀態(tài)，減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收的負(fù)擔(dān)不僅能夠使房屋的銷售價(jià)格得到下調(diào)，還能夠讓更多的消費(fèi)者購得起房，另外也能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。所以基于此，筆者提出三條減少房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的建議。同時(shí)，希望有關(guān)的學(xué)術(shù)研究者，能夠不斷創(chuàng)新與進(jìn)步，通過共同努力，能夠更加完善稅收政策，保證稅收負(fù)擔(dān)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效之間的平衡，繼而社會群眾的生活質(zhì)量得到提高，并使國家的經(jīng)濟(jì)得到健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制審計(jì)；內(nèi)容；策略

一、引言

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的中堅(jiān)力量。尤其是伴隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量也隨之增多，并且涌現(xiàn)一批相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。然而因房地產(chǎn)企業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大，地域分散，管理難度較大，加上一些房地產(chǎn)企業(yè)存在運(yùn)作不規(guī)范、制度不健全等問題，同時(shí)還面臨著一些外部挑戰(zhàn)如經(jīng)歷了全球金融危機(jī)及國內(nèi)宏觀調(diào)控的雙重影響，我國的房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。在嚴(yán)峻的考驗(yàn)面前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高企業(yè)的管理水平。故內(nèi)部控制審計(jì)作為企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理的重要手段，對優(yōu)化企業(yè)管理、增強(qiáng)企業(yè)競爭實(shí)力和防范風(fēng)險(xiǎn)具有至關(guān)重要的作用。因此，本研究就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)展開研究，試圖探討為房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供參考。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開展內(nèi)部控制審計(jì)的主要是對企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)檢查，做出客觀評價(jià)，揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)與管理經(jīng)驗(yàn)，對公司經(jīng)營和管理提出合理意見及建議。一般采用現(xiàn)場審計(jì)的方式。審計(jì)的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個方面：

（一）收入

1.檢查公司收入規(guī)模、利潤完成情況，收入、利潤增長及貢獻(xiàn)情況，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地產(chǎn)銷售收入、提供勞務(wù)的安裝收入、讓渡資產(chǎn)使用全收入（利息收入、場地使用費(fèi)收入等），評價(jià)公司客戶欠費(fèi)、壞賬率變化情況，評價(jià)公司收入質(zhì)量。

2.檢查公司收入確認(rèn)和核算是否真實(shí)、完整，是否符合國家及公司有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，收入形成過程是否規(guī)范、有效，有無虛列、多列、少列或不列收入等問題，有無坐收坐支，資金賬外循環(huán)等問題。

（二）成本費(fèi)用

1.檢查公司產(chǎn)品成本支出的范圍和標(biāo)準(zhǔn)是否符合國家及公司有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，支出是否真實(shí)、完整，有無虛列、多列、少列或不列等及違反權(quán)責(zé)發(fā)生制原則問題，以及公司人工成本來源、發(fā)放、結(jié)余等各項(xiàng)管理情況。包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)等，核實(shí)公司商品的成本造價(jià)。

2.檢查公司各項(xiàng)費(fèi)用列支情況，包括公司的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3.檢查公司各項(xiàng)稅金，包括營業(yè)稅及其附加、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

（三）工程造價(jià)

檢查建筑、安裝施工等工程造價(jià)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

（四）內(nèi)部控制制度

1.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策的相關(guān)內(nèi)部控制制度是否健全，潛在風(fēng)險(xiǎn)是否得到了有效控制。

2.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策是否履行決策程序，重要事項(xiàng)是否履行審批程序，是否符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及公司內(nèi)部控制程序。

3.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策的落實(shí)執(zhí)行，是否明確了責(zé)任執(zhí)行部門并落實(shí)了相關(guān)責(zé)任，執(zhí)行過程的內(nèi)部控制是否有效。

4.檢查房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策是否達(dá)到預(yù)期的效果及對公司財(cái)務(wù)狀況的影響，有無造成公司損失。

5.檢查房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)章制度建設(shè)情況，有無，貪污、挪用、私分公款，轉(zhuǎn)移公司資產(chǎn)，行賄受賄和揮霍浪費(fèi)等行為，以及弄虛作假等重大違紀(jì)違規(guī)行為。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)效率的對策建議

（一）提高內(nèi)審人員的素質(zhì)和技術(shù)水平

要確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)工作的順利進(jìn)行，就要加強(qiáng)審計(jì)人員的素質(zhì)和技術(shù)。因此，要對審計(jì)人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，有效的提高審計(jì)人員的技術(shù)水平。內(nèi)部審計(jì)人員在工作中要做到公正、守信、并且嚴(yán)格遵守職業(yè)操守，確保審計(jì)工作的透明性。這樣，提高審計(jì)人員的審計(jì)知識，提高審計(jì)人員的專業(yè)素養(yǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制審計(jì)工作提供可靠的保障。

（二）完善內(nèi)部控制審計(jì)制度

房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)加強(qiáng)對內(nèi)部控制審計(jì)的認(rèn)識，以確保進(jìn)行內(nèi)部控制審計(jì)時(shí)得到公司管理層支持，使審計(jì)工作能夠有效的進(jìn)行。

（三）健全信息與溝通機(jī)制

信息與溝通是房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)、準(zhǔn)確地收集、傳遞與內(nèi)控審計(jì)相關(guān)的信息，確保信息在企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)與外部之間進(jìn)行有效溝通，是實(shí)施內(nèi)部控制審計(jì)的重要條件。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信息與溝通機(jī)制，明確內(nèi)部控制審計(jì)相關(guān)信息的收集、處理和傳遞程序，并確保這些信息在企業(yè)內(nèi)部各部門、各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間，以及企業(yè)與客戶、債權(quán)人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管部門等有關(guān)方面之間進(jìn)行及時(shí)溝通和反饋，促進(jìn)內(nèi)部控制審計(jì)的有效運(yùn)行。

（四）建立風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)

在對企業(yè)所處社會和行業(yè)的宏觀環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)和關(guān)鍵經(jīng)營環(huán)節(jié)分析的基礎(chǔ)上，建立對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)體系，通過綜合評價(jià)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以確定實(shí)質(zhì)性測試的范圍、時(shí)間和程序。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

戰(zhàn)略成本會計(jì)和傳統(tǒng)成本會計(jì)一樣，都是由專業(yè)的財(cái)務(wù)人員或會計(jì)，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)如原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進(jìn)行全面成本監(jiān)控，并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù)，為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場環(huán)境，在其行業(yè)中保持一定的競爭地位，提供管理和評價(jià)企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言，戰(zhàn)略成本會計(jì)是從成本的角度，將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，通過成本規(guī)劃和控制手段，始終保持或降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優(yōu)勢。因此，戰(zhàn)略成本會計(jì)對于企業(yè)來說，將不僅僅是傳統(tǒng)成本會計(jì)記賬的功能，還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能，即通過成本分析與管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)的競爭策略，使企業(yè)基于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營流程，為進(jìn)一步的發(fā)展預(yù)測未來市場的走勢，針對企業(yè)自身存在的優(yōu)勢與劣勢進(jìn)行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變，始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進(jìn)程中，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè)，但是，通過戰(zhàn)略成本會計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用，無論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面，均體現(xiàn)出對企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會計(jì)

戰(zhàn)略成本會計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購原材料的價(jià)格、次數(shù)，安排采購周期實(shí)現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過對原材料采購次數(shù)、平均采購成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購周期與采購次數(shù)，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤”實(shí)現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場目前出現(xiàn)的問題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營的績效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會計(jì)對于房企來說，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，而對于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價(jià)格與銷售策略，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，銷售培訓(xùn)費(fèi)用與銷售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過市場調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷售業(yè)績與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會計(jì)即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對銷售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級;售后服務(wù)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會計(jì)的最明顯之處，即在于其對于企業(yè)來說的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場動向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢，戰(zhàn)略成本會計(jì)通過市場調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場未來走勢預(yù)測為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場競爭力的價(jià)格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營;而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競爭對手優(yōu)劣勢方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的戰(zhàn)略性成本會計(jì)信息的使用，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。

5結(jié)論

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 經(jīng)濟(jì)效益 市場競爭力

現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開展是保障企業(yè)持續(xù)盈利能力以及利潤最大化的關(guān)鍵。受施工材料與人工成本價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本逐年提高。另一方面，傳統(tǒng)建筑工程施工過程的成本管理、投資企業(yè)的成本管理等工作也是造成成本過高的關(guān)鍵。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從成本核算工作入手，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的控制、實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的成本控制。通過成本核算工作使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中提高持續(xù)盈利能力、實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的探討

房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)使得這類企業(yè)更應(yīng)注重成本核算工作的開展，以此實(shí)現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營過程稱、項(xiàng)目投資建設(shè)中各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行核算。在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營中，成本核算是企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算中的重要組成部分，是關(guān)系到成本控制工作開展、關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要工作。在我國傳統(tǒng)成本控制理念的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開展存在著諸多問題。企業(yè)成本核算意識不強(qiáng)、缺乏相應(yīng)完善的管理體系等都造成了企業(yè)成本核算效果較差、影響了企業(yè)的健康發(fā)展。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理中應(yīng)將成本核算工作作為企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。通過增強(qiáng)成本核算意識、完善相關(guān)體系、注重實(shí)施重點(diǎn)等使企業(yè)的成本核算能夠得到有效的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本核算的職能與目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題與解決對策

1、房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)造成的核算問題分析

受房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)使得其成本核算工作存在著自身特點(diǎn)所決定的問題。例如：房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間費(fèi)用的會計(jì)處理、土地成本分?jǐn)偦A(chǔ)等。對于這類問題，應(yīng)在實(shí)際的核算過程中進(jìn)行相應(yīng)的工作，以此避免這類問題造成的成本核算失真。按照現(xiàn)代會計(jì)工作準(zhǔn)則以及相應(yīng)理論可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目籌建期間的管理費(fèi)用虧盈作為期間費(fèi)用擠入當(dāng)期的損益較為適宜。這樣的處理方式有助于企業(yè)核算工作的準(zhǔn)確性、同時(shí)也有助于企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告編寫、有助于企業(yè)管理期間費(fèi)用資本化的確定。而對于土地成本的分?jǐn)倯?yīng)按照房地產(chǎn)銷售面積進(jìn)行分?jǐn)?，以此確保會計(jì)處理的合法性。按照房地產(chǎn)收入分?jǐn)偡狭藭?jì)核算的配比性原則，使得企業(yè)的土地成本分?jǐn)偢雍侠恚哺阌跁?jì)處理以及相應(yīng)財(cái)務(wù)總結(jié)等工作的開展。通過針對性的會計(jì)處理等方式確保企業(yè)成本核算工作開展質(zhì)量，為企業(yè)成本核算工作的開展奠定了基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算幾點(diǎn)問題的分析

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算工作中，需要注意開發(fā)成本核算中的幾點(diǎn)問題。首先應(yīng)明確成本歸集對象，其次還要注重共同成本的分配問題。在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算中，首先應(yīng)對開發(fā)成本核算的組成進(jìn)行明確。同時(shí)以成本核算的基本原則指導(dǎo)成本核算工作。在單棟或多棟住宅樓宇開發(fā)過程中這一問題較易解決。但是在大規(guī)模開發(fā)過程中必須科學(xué)的確定成本歸集對象，以此為成本核算工作的開展奠定基礎(chǔ)。通過科學(xué)的確定成本歸集對象避免成本核算對象過細(xì)造成的工作量過大、同時(shí)還要避免歸集對象過大造成成本核算不精細(xì)等問題?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對象確定需要根據(jù)工程建設(shè)投資情況以及工程實(shí)際情況進(jìn)行確定，以此實(shí)現(xiàn)科學(xué)的成本核算工作。

對于開發(fā)過程中的共同成本，應(yīng)以受益原則與配比原則作為分?jǐn)偝杀镜幕驹瓌t，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行分?jǐn)偝杀举M(fèi)用以及各項(xiàng)成本的核算。通過嚴(yán)格遵循成本核算的基本原則是住宅小區(qū)等大型開發(fā)項(xiàng)目的成本核算得以科學(xué)的實(shí)現(xiàn)，以此促進(jìn)企業(yè)成本核算工作的開展。

3、強(qiáng)化企業(yè)成本核算管理體系以及財(cái)務(wù)部門職能――房地產(chǎn)企業(yè)成本核算實(shí)施的關(guān)鍵

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算實(shí)施中，企業(yè)管理體系的不健全、財(cái)務(wù)部門職能不能得到有效實(shí)施是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作開展的主要原因。而這一問題將嚴(yán)重制約企業(yè)的成本核算工作開展、影響企業(yè)的成本控制以及相關(guān)管理工作。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營方向與實(shí)際情況構(gòu)建完善的成本管理以及核算體系。以管理體系的完善以及相關(guān)制度、職責(zé)的明確使企業(yè)經(jīng)營投資過程的成本控制與成本核算有據(jù)可依、是企業(yè)的成本核算工作實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、制度化的管理。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)子夜的成本核算意識、加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門職能的充分發(fā)揮。以強(qiáng)化核算管理實(shí)現(xiàn)成本核算的有效實(shí)施。

三、強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的注意事項(xiàng)

針對房地產(chǎn)企業(yè)資金流向以及產(chǎn)品成本構(gòu)成的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算管理工作中需要注重相關(guān)注意事項(xiàng)，以此確保成本核算工作的科學(xué)開展。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算中，常會由于核算工作開展存在不足而影響核算工作質(zhì)量。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作中需要加強(qiáng)對相關(guān)注意事項(xiàng)的理解與認(rèn)識。注重房地產(chǎn)企業(yè)資本化利息方法的不同、注重預(yù)提費(fèi)用計(jì)提處理的不同、注重房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中不確定因素對成本的影響。通過對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的綜合考慮為成本核算的有效實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

針對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作質(zhì)量難以提高的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從收集相關(guān)信息資料入手、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理安排、注重土地儲備成本核算方法、注重稅收成本和會計(jì)成本的差異。通過根據(jù)核算內(nèi)容不同而進(jìn)行的相關(guān)管理以及注意保障企業(yè)成本核算工作的開展、促進(jìn)企業(yè)成本核算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的最終目的，項(xiàng)目總成本與單位可銷售面積開發(fā)成本的計(jì)算是結(jié)算經(jīng)營利潤的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)工程企業(yè)的經(jīng)營管理中常會忽視項(xiàng)目決算而造成綜合成本的增加。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目決算工作的開展。以工程決算工作的時(shí)間性為成本核算工作確定間期。通過對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中多項(xiàng)注意事項(xiàng)的密切關(guān)注以及有效實(shí)施實(shí)現(xiàn)成本核算的最終目的。

四、結(jié)論

綜上所述，在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場競爭力激烈的今天，企業(yè)成本核算工作的開展關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到成本核算工作的重要性。通過強(qiáng)化成本核算意識、完善相關(guān)體系以及切實(shí)有效的執(zhí)行為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算所具有的特點(diǎn)以及其存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)相應(yīng)工作的開展、加強(qiáng)問題解決對策的研究以及對相關(guān)資訊的關(guān)注。通過多種方式確保房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的有效開展。

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本；財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)成本管理，即企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營過程中采用的成本和費(fèi)用管理策略和措施。就國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，面對復(fù)雜的市場競爭和發(fā)展形勢，企業(yè)必須進(jìn)一步加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)成本管理，保持管理的高效性和合理性，以真正滿足企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需求，促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)步發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的整體經(jīng)費(fèi)消耗所開展的管理工作，具體包括了對房地產(chǎn)運(yùn)營成本的管理、對采購費(fèi)用的管理以及對人員工資的管理等等。合理地運(yùn)用財(cái)務(wù)成本管理，能夠顯著降低企業(yè)成本支出，保持企業(yè)更高的經(jīng)營收益，進(jìn)而鞏固企業(yè)的市場地位，滿足企業(yè)乃至行業(yè)的未來發(fā)展需求。

S著對外開放政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)開始逐步引進(jìn)國內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也開啟了全新的發(fā)展階段。但是，相對于發(fā)達(dá)國家，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間相對較短，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理也相對比較粗放，企業(yè)自身的財(cái)務(wù)成本管理存在較多問題和不足。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，首先能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)獲得更為廣闊的發(fā)展前景，提升企業(yè)的綜合競爭力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，能夠充分提升企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的合理化水平，推動企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。財(cái)務(wù)成本管理，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供準(zhǔn)確、全面的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層可以針對這些信息數(shù)據(jù)制定和調(diào)整企業(yè)發(fā)展計(jì)劃，規(guī)避企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將有效的避免企業(yè)資金鏈問題。此外，在科學(xué)的財(cái)務(wù)成本管理之下，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠更好地維持企業(yè)內(nèi)部穩(wěn)定性，保障企業(yè)和員工的基本利益，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中的主要問題

（一）成本管理意識不足

當(dāng)前，國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都非常缺乏財(cái)務(wù)成本管理意識，對財(cái)務(wù)成本管理的重視程度不足。在房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展之下，各地房地產(chǎn)商應(yīng)運(yùn)而生。憑借著豐厚的資本和資源優(yōu)勢，許多房地產(chǎn)商都賺取了豐厚的利潤。但是，除華潤、萬科、萬達(dá)等國內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)之外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有真正落實(shí)和深入開展財(cái)務(wù)成本管理和控制工作，甚至在實(shí)際的項(xiàng)目施工和實(shí)施過程中，財(cái)務(wù)成本控制也未形成完善的管理體系，嚴(yán)重影響到企業(yè)利潤，大量成本被揮霍和浪費(fèi)，工程質(zhì)量也無法得到有效控制。

（二）成本管理體系缺乏

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有系統(tǒng)性的管理制度和監(jiān)督制度，財(cái)務(wù)成本管理中的財(cái)務(wù)成本控制制度和考核制度等基本上是抄襲其他公司，完全脫離了企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營和發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平自然難以保證。與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)目前仍處于發(fā)展階段，各項(xiàng)管理法規(guī)政策都并不完善，這也導(dǎo)致大部分企業(yè)沒有相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)做支持，部分房地產(chǎn)企業(yè)也因?yàn)樨?cái)務(wù)成本管理不善而破產(chǎn)倒閉。如湖北鑫天浩置業(yè)有限公司，2015年向地區(qū)法院申請破產(chǎn)清算，一時(shí)間成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。鑫天浩置業(yè)有限公司的破產(chǎn)，一方面是由于企業(yè)資金鏈斷裂、債臺高筑，而另一方面，企業(yè)自身經(jīng)營不善、財(cái)務(wù)成本管理欠缺也是導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的重要原因。

（三）成本管理方法滯后

目前國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)還沿用傳統(tǒng)的換算法，這種方法無法保證工程預(yù)結(jié)算的正式性和可靠性，同時(shí)計(jì)算效率非常低下。在對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查研究中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)非常落后，只是簡單地完成信息數(shù)據(jù)的記錄和計(jì)量，不但無法完成信息的處理和分析，容易造成數(shù)據(jù)資源的丟失，同時(shí)也無法實(shí)現(xiàn)部門之間的信息溝通與交流，造成了會計(jì)信息失真等嚴(yán)重問題。

（四）管理人員素質(zhì)低下

客觀而言，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理人員素質(zhì)整體較為低下。特別是大量民營房地產(chǎn)企業(yè)，家族式的企業(yè)特性造成企業(yè)財(cái)務(wù)人員多為朋友或者親屬，財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和知識都非常欠缺，難以保證財(cái)務(wù)成本管理工作的順利落實(shí)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控策略

（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識

首先必須增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理意識。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須明確財(cái)務(wù)成本管理對于企業(yè)發(fā)展的重要性，并加強(qiáng)對財(cái)務(wù)成本管理知識的學(xué)習(xí)。在加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)和市場拓展的同時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須意識到財(cái)務(wù)成本管理的作用和價(jià)值，積極學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和方法，為企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作的開展奠定可靠基礎(chǔ)。企業(yè)財(cái)務(wù)人員也應(yīng)該樹立正確的財(cái)務(wù)成本管理理念，深入了解企業(yè)資金運(yùn)作情況，嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，提高自身職業(yè)道德，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督，杜絕各類財(cái)務(wù)違法行為。

（二）建立健全成本管理體系

第一要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的完善。針對企業(yè)會計(jì)部門的工作職責(zé)，加強(qiáng)會計(jì)監(jiān)督職能。企業(yè)會計(jì)人員除了要完成企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算工作之外，還必須積極參與到項(xiàng)目的預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會審工作當(dāng)中，并積極監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同的履行。第二，必須進(jìn)一步明確財(cái)務(wù)成本管理崗位和職責(zé)，規(guī)范財(cái)務(wù)成本管理工作的具體流程和程序，并規(guī)范相關(guān)人員的權(quán)限和責(zé)任。第三，企業(yè)必須進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)算管理工作，健全企業(yè)內(nèi)部預(yù)算制度，落實(shí)企業(yè)收入和支出計(jì)劃，嚴(yán)格控制企業(yè)各項(xiàng)資金的使用。

（三）改進(jìn)財(cái)務(wù)成本管理方法

首先，從注重成本核算向注重成本控制轉(zhuǎn)變。以作業(yè)成本法為代表的成本核算，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、物料供應(yīng)、項(xiàng)目施工和驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)提高企業(yè)成本管理的整體水平，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“增值作業(yè)”，優(yōu)化“作業(yè)鏈”和“價(jià)值鏈”增加“顧客價(jià)值”，提供有用信息，促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度，提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)市場競爭能力和盈利能力的提升。

其次，從成本的經(jīng)營性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變。在產(chǎn)品制造過程之前，需要通過事先規(guī)劃或部局等。只有對成本實(shí)施事前的規(guī)劃性控制，才能真正從源頭控制產(chǎn)品成本。

再次，從產(chǎn)品制造成本管理向產(chǎn)品總成本管理轉(zhuǎn)變。企業(yè)管理不僅要關(guān)注產(chǎn)品制造成本，更應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目決策、設(shè)備升級、施工準(zhǔn)備、營銷、售后服務(wù)等一系列作業(yè)環(huán)節(jié)所發(fā)生的所有資源消耗，從而在“總體”上判斷產(chǎn)品的盈利性、價(jià)值創(chuàng)造性。

也即“基于價(jià)值鏈的成本管理”。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)工作，加大資金投入力度，引進(jìn)先進(jìn)的信息設(shè)備和系統(tǒng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息管理安全，避免數(shù)據(jù)資源丟失所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用全面的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，保證財(cái)務(wù)部門與企業(yè)各部門之間的溝通與交流，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的及時(shí)更新，為企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作創(chuàng)造更為良好的技術(shù)條件。

（四）加強(qiáng)成本管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)

加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，是提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平的關(guān)鍵。針對現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員，企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理方法和技術(shù)的培訓(xùn)，制定全面的培訓(xùn)計(jì)劃，幫助財(cái)務(wù)人員了解和掌握對應(yīng)的管理方法，夯實(shí)財(cái)務(wù)成本管理基礎(chǔ)。同時(shí)，企業(yè)必須加強(qiáng)對財(cái)務(wù)成本管理的重視，積極提升崗位人員薪資待遇，以吸引更多具備豐富經(jīng)驗(yàn)和技能的人才參與到企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作當(dāng)中，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)經(jīng)營效益。

四、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭形勢不斷加劇。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營過程中，必須認(rèn)真看待財(cái)務(wù)成本管理工作，增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理制度建設(shè)，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合市場競爭力的提升，為企業(yè)的未來發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會和可能。企業(yè)財(cái)務(wù)活動的組織和管理過程中某一方面和某個環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低，這種觀點(diǎn)從財(cái)務(wù)本質(zhì)角度出發(fā)來界定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，外延廣泛，包括了所有財(cái)務(wù)活動的各種不確定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的原因

(一)自身經(jīng)營特點(diǎn)，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結(jié)構(gòu)，主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。

(三)財(cái)務(wù)管理水平，我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

(四)決策的風(fēng)險(xiǎn)意識，財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)地經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警指標(biāo)的確立

本文在廣泛考察了在以往的國外和國內(nèi)相關(guān)研究中對最終預(yù)測模型有顯著貢獻(xiàn)的預(yù)測變量，參考了在實(shí)證研究中目前廣泛采用的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流變量，并結(jié)合我國實(shí)際情況，初步確定了24個預(yù)測變量。這24個預(yù)測變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)五個方面的財(cái)務(wù)狀況，即：償債能力、經(jīng)營能力、獲利能力和未來成長基礎(chǔ)及能力。具體指標(biāo)見表1。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的對策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的架構(gòu)

1.財(cái)務(wù)信息收集――傳遞機(jī)制

良好的財(cái)務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)必須建立在對大量資料統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和外部信息(例如政府的政策、競爭對手的相關(guān)信息等)、房地產(chǎn)行業(yè)等相關(guān)數(shù)據(jù)，并形成一個資料系統(tǒng)。而且，這個系統(tǒng)應(yīng)該是開放的，不僅包括內(nèi)部信息，還包括外部信息，最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性。財(cái)務(wù)信息收集的對象主要是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息和外部相關(guān)信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過信息的收集、剔出得到及時(shí)更新。

2.財(cái)務(wù)預(yù)警分析的組織機(jī)構(gòu)

為使預(yù)警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)成員有企業(yè)經(jīng)營者、企業(yè)內(nèi)部熟悉管理業(yè)務(wù)，具有經(jīng)營管理知識和技術(shù)的管理人員組成，并聘請一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專家。該機(jī)構(gòu)相對獨(dú)立于企業(yè)的組織體系，獨(dú)立展開工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營管理過程，只對企業(yè)最高管理層負(fù)責(zé)。

3.財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制

高效的風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。通過風(fēng)險(xiǎn)分析可以迅速排出對財(cái)務(wù)影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預(yù)警分析一般有兩個要素：即預(yù)警指標(biāo)和扳機(jī)點(diǎn)(即預(yù)警指標(biāo)的臨界點(diǎn))。一旦評測指標(biāo)超過臨界點(diǎn)，局部危機(jī)或者全面危機(jī)發(fā)生，應(yīng)急計(jì)劃則應(yīng)隨之啟動。在財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制下，最為關(guān)鍵的就是預(yù)警指標(biāo)的選擇和扳機(jī)點(diǎn)的確定。財(cái)務(wù)預(yù)警模型中的變量是關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，是形成預(yù)警結(jié)果的關(guān)鍵依據(jù)，診斷過程就是財(cái)務(wù)預(yù)警模型的應(yīng)用，而其他指標(biāo)知識幫助輔助判斷。對于扳機(jī)點(diǎn)的確定，不同的指標(biāo)類型有著不同的設(shè)定，可以確定為行業(yè)均值或者歷史均值，甚至可以是一個區(qū)間。

4.財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制

在財(cái)務(wù)危機(jī)分析清楚后，就應(yīng)立即制定相應(yīng)的預(yù)防、轉(zhuǎn)化措施，以減少危機(jī)帶來的損失。財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法、改進(jìn)方案。其中應(yīng)急措施主要是面對財(cái)務(wù)危機(jī)，應(yīng)該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財(cái)務(wù)危機(jī)再度發(fā)生。

(二)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的日常監(jiān)控

1.財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)測財(cái)務(wù)危機(jī)主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)可以通過以下幾個方面加以監(jiān)測：(1)現(xiàn)金流動能力。企業(yè)年度現(xiàn)金流入總量能否保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)強(qiáng)制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要則應(yīng)引起管理層的注意。

(2)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)相對于制造業(yè)之類的企業(yè)，固定資產(chǎn)比例較少，主要表現(xiàn)為暫時(shí)未能出售的物業(yè)，開發(fā)商能否按照既定的銷售節(jié)奏，即開發(fā)期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個階段完成銷售工作是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)能否順利變現(xiàn)的關(guān)鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產(chǎn)變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，如果發(fā)生滯銷，則開發(fā)商就需要注意了。

(3)逾期負(fù)債率。包括未能在法定、約定期限內(nèi)付款而欠繳的稅費(fèi)、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)最直接表現(xiàn)，所以應(yīng)密切關(guān)注企業(yè)是否存在大量逾期負(fù)債。

2.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的深層次原因。一般指企業(yè)因經(jīng)營決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經(jīng)濟(jì)效益低下。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大小反映了企業(yè)經(jīng)營者管理水平和市場預(yù)測能力的高低，它對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也最終影響了企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的程度。它可以通過以下幾個指標(biāo)加以監(jiān)測：(1)市場需求的變化。市場供應(yīng)量、市場購買力、市場價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性，進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險(xiǎn)；反過來，市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。在其他條件不變的情況下，其房屋市場需求越穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越小。

(2)產(chǎn)業(yè)政策的變動。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對價(jià)格降低上，主要體現(xiàn)為市場交易活動的減少。

(3)房屋銷售價(jià)格的變動。目前我國房地產(chǎn)商品價(jià)格雖然面臨國家更嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，但漲勢不見回落。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍，如果房地產(chǎn)價(jià)格漲得太高太快，極有可能導(dǎo)致消費(fèi)者購買力下降，從而導(dǎo)致樓盤不能按既定計(jì)劃銷售。

(4)管理者的素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。一個擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)管理的領(lǐng)導(dǎo)就比沒有經(jīng)驗(yàn)、盲目管理的領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)險(xiǎn)要小。

3.日常監(jiān)控與年終財(cái)務(wù)狀況的結(jié)合

會計(jì)電算化的廣泛應(yīng)用使企業(yè)的信息傳遞方式已從桌面財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)，這就為企業(yè)的日常監(jiān)控，提供了實(shí)現(xiàn)的可能。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門可運(yùn)用財(cái)務(wù)信息實(shí)時(shí)報(bào)告系統(tǒng)軟件對其進(jìn)行財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，管理部門可在日常生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中監(jiān)控管理風(fēng)險(xiǎn)，而市場銷售部則時(shí)時(shí)監(jiān)控市場營銷風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)的發(fā)展在某種程度上可使這些財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)控和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的信息更加及時(shí)準(zhǔn)確地反映到企業(yè)管理當(dāng)局。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，會面臨諸多問題，這些都將可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生，尤其是對于我國目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻需要警惕企業(yè)財(cái)務(wù)狀況會陷入危機(jī)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要隨時(shí)監(jiān)測自己的財(cái)務(wù)狀況，如發(fā)現(xiàn)有財(cái)務(wù)危機(jī)的征兆存在，則運(yùn)用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財(cái)務(wù)狀況，找出處于惡化趨勢的項(xiàng)目和原因，及時(shí)調(diào)整其財(cái)務(wù)活動，有效地阻止和抑制不利事態(tài)的發(fā)展，將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)降到最低程度，從而保證其生產(chǎn)經(jīng)營活動正常進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]張鳴，張艷，程濤.企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警研究前沿.北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2004.56-96.

[2]蔡河山.淺談投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析.現(xiàn)代商業(yè)，2008/15.

[3]龍勝平.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型研究.求索，2007/06.

[4]王曉曼.財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建思路.建筑，2007/11.

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅務(wù)管理;企業(yè)管理;企業(yè)財(cái)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，而稅負(fù)關(guān)系企業(yè)經(jīng)營收益，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在通過各種方式降低稅負(fù)，但這種行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的納稅環(huán)節(jié)多，稅務(wù)管理復(fù)雜性強(qiáng)，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現(xiàn)偷稅漏稅現(xiàn)象。但當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅務(wù)管理效能發(fā)揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創(chuàng)新。因此，我國應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，將房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理作為稅務(wù)管理的重點(diǎn)內(nèi)容來考慮，制定明確稅務(wù)管理目標(biāo)和策略，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理目的

二十一世紀(jì)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巔峰，帶動了一條龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個領(lǐng)域，是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民生產(chǎn)總值中占有很大比例，是我國稅收主要來源之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈，在激烈市場競爭中，一部分房地產(chǎn)企業(yè)便開始通過各種手段來規(guī)避稅負(fù)，從而降低企業(yè)經(jīng)營成本，來實(shí)現(xiàn)利益最大化。而這種行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序，不利于我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，維護(hù)市場秩序，應(yīng)積極采取稅務(wù)管理措施，解決房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中各類矛盾問題。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況

通過前文分析不難看出加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的重要性和必要性。然而，在當(dāng)前的實(shí)際管理中存在諸多問題，很多方面有待改進(jìn)，所取得的管理效益非常有限。下面通過幾點(diǎn)來分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況：

（一）少報(bào)現(xiàn)象突出

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)多，項(xiàng)目開發(fā)方式多樣化，與我國稅務(wù)管理上有較大差異，這便給一些房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅制造了可乘之機(jī)[1]。一部分房地產(chǎn)企業(yè)便通過各種手段，少報(bào)銷售收入，達(dá)到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經(jīng)濟(jì)適用的名義來減少納稅。另如：不對建安稅務(wù)進(jìn)行申報(bào)，從而免于承擔(dān)稅負(fù)。此外，還有一部分企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓或贈與房產(chǎn)方式來實(shí)現(xiàn)逃稅，顯然這些行為給國家造成了損失。

（二）申報(bào)不實(shí)

目前很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算營業(yè)額申報(bào)過程中有意縮減，所申報(bào)的數(shù)據(jù)不真實(shí)、不準(zhǔn)確性。例如：產(chǎn)品銷售過程中，不對房產(chǎn)以外的各項(xiàng)費(fèi)用與收入進(jìn)行收錄，如物業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、有線費(fèi)用等，從而使?fàn)I業(yè)額得到減少，達(dá)到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業(yè)利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷售收入，逃避稅款申報(bào)。此外，一些企業(yè)通過款項(xiàng)挪用偽造虛假報(bào)賬。

（三）掛靠開發(fā)項(xiàng)目稅收流失嚴(yán)重

就目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面掛靠開發(fā)項(xiàng)目稅收流失非常嚴(yán)重。在實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)稅收過程中本該納入財(cái)政核算的款項(xiàng)，卻完全沒有納入財(cái)政核算當(dāng)中，并且這些掛靠也沒有建立相應(yīng)賬目，開發(fā)項(xiàng)目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴(yán)重流失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施

（一）督促企業(yè)及時(shí)申報(bào)

通過前文分析可知道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理現(xiàn)狀并不理想，偷稅漏稅現(xiàn)象較為突出，非常不利于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。因此，我國應(yīng)積極采取房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理優(yōu)化措施，提升管理效能。下面通過幾點(diǎn)來分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施:督促企業(yè)及時(shí)申報(bào)想要控制房地產(chǎn)企業(yè)少報(bào)行為，避免企業(yè)通過各種手段少報(bào)銷售收入，稅務(wù)部門必須要督促企業(yè)及時(shí)申報(bào)，采取有效監(jiān)督管理措施，對企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，監(jiān)督銷售申報(bào)情況，控制企業(yè)申報(bào)過程，對銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行深入勘察，要求企業(yè)據(jù)實(shí)申報(bào)，并將勘察實(shí)際情況與申報(bào)銷售情況進(jìn)行逐步分析，避免企業(yè)弄虛作假。

（二）監(jiān)控評估和稽查有機(jī)結(jié)合

想要切實(shí)有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平，應(yīng)將監(jiān)控評估與稽查有機(jī)結(jié)合，從而彌補(bǔ)以往房地產(chǎn)稅務(wù)管理模式上的不足和缺陷，來提高申報(bào)材料的有效性[3]。通過監(jiān)控評估與稽查來監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況，搞好納稅評估，對應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補(bǔ)征。

（三）加大處罰力度

目前我國對于房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業(yè)有恃無恐，缺乏對自覺納稅的重視。因此，我國應(yīng)加大處罰力度，制定明確的處罰機(jī)制，通過法律威懾作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)對納稅的重視，自覺遵守稅法，按量納稅。結(jié)束語：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動國民經(jīng)濟(jì)的源動力。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)為降低經(jīng)營成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴(yán)重破壞了經(jīng)濟(jì)秩序，妨礙了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并不利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，我國應(yīng)采取相應(yīng)優(yōu)化措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，要求相關(guān)企業(yè)按量納稅。

作者:林先梅 單位:宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

篇10

嘉碼致力于將先進(jìn)的信息技術(shù)及現(xiàn)代企業(yè)管理思想引入傳統(tǒng)行業(yè),提出了信息一體化管理理論,并將該理論運(yùn)用在房地產(chǎn)行業(yè)長達(dá)10年,其有效性和適應(yīng)性都得到了很好的證明。嘉碼根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化、跨區(qū)域發(fā)展的管理需要,利用先進(jìn)的信息技術(shù),結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)管理思想精益管理模式,建立企業(yè)協(xié)同辦公和業(yè)務(wù)管理信息一體化管理的大平臺,推出了房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理信息系統(tǒng)(J/3 RMIS)產(chǎn)品。

J/3 RMIS能夠幫助集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)及其下屬職能部門和分布各地的分、子公司實(shí)現(xiàn)流程規(guī)范、資源共享、協(xié)同工作及輔助決策支持等全面信息化管理,在分散、規(guī)模經(jīng)營的條件下,強(qiáng)化集團(tuán)公司總部對各分公司業(yè)務(wù)的集中管理以及全面、準(zhǔn)確、及時(shí)的決策支持;通過信息化手段全面提升業(yè)務(wù)操作層、執(zhí)行層和決策層等各個管理層面上的管理效率,優(yōu)化企業(yè)工作流、信息流、資金流管理,全面提升企業(yè)核心競爭力。

系統(tǒng)具備六大功能特點(diǎn):

全面覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整個業(yè)務(wù)流程。根據(jù)集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作特征,以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管控為中心,覆蓋整個企業(yè)業(yè)務(wù)流程的前中后端。前端以項(xiàng)目開發(fā)為主線,包括項(xiàng)目立項(xiàng)、計(jì)劃進(jìn)度、招標(biāo)采購、設(shè)計(jì)管理、工程管理、安全質(zhì)量、合同管理、成本管理等;中端以支持企業(yè)運(yùn)作服務(wù)為主,提供協(xié)同辦公信息平臺、人力資源管理等企業(yè)運(yùn)作的公共平臺;后端則以房產(chǎn)營銷與客戶服務(wù)為導(dǎo)向,包括客戶關(guān)系管理、樓盤銷售、房產(chǎn)租賃、商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)管理,真正全面實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)一體化管理。

一體化的業(yè)務(wù)流、信息流、資金流管理。系統(tǒng)充分整合房地產(chǎn)企業(yè)三個核心主線:業(yè)務(wù)流、信息流、資金流,并實(shí)現(xiàn)互動控制。在系統(tǒng)中處理任何一個業(yè)務(wù)流,系統(tǒng)互動產(chǎn)生信息流和資金流;在系統(tǒng)中控制任何資金流,總能通過對應(yīng)的業(yè)務(wù)流和信息流實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。

領(lǐng)導(dǎo)決策支持。以房地產(chǎn)企業(yè)管理信息平臺和各業(yè)務(wù)經(jīng)營數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)管理決策模型,及先進(jìn)的數(shù)據(jù)存取、挖掘、分析技術(shù)以及可視化技術(shù),以文稿、報(bào)表、圖表等直觀形象的形式為企業(yè)高層提供關(guān)于企業(yè)外部環(huán)境研究分析、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營分析、核心業(yè)務(wù)預(yù)警、企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)及方針和策略及其分解與考核等決策支持信息,搭建企業(yè)高效、準(zhǔn)確、及時(shí)的決策平臺。

完整的房地產(chǎn)企業(yè)知識庫。整個業(yè)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行沉淀形成包括:法律法規(guī)庫、宏觀政策庫、投資案例庫、項(xiàng)目開發(fā)流程庫、供應(yīng)商信息庫、成本數(shù)據(jù)庫、客戶信息庫、房源信息庫、合同信息庫等構(gòu)成企業(yè)強(qiáng)大的知識庫資源,并成為管理決策和戰(zhàn)略決策的依據(jù)。