導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇地產(chǎn)策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)策劃合同范文一委 托 人：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方) 負(fù) 責(zé) 人：xxx

電 話：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

代 理 人：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方) 負(fù) 責(zé) 人：xxxxxxxxx

電 話：xxxxxxxxxxxxxx

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著平等互惠、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，甲方現(xiàn)將其開(kāi)發(fā)的位于xxxxxxxxxxxx(暫定名)項(xiàng)目(下稱(chēng)本項(xiàng)目)的全程策劃與銷(xiāo)售工作全權(quán)委托給乙方，現(xiàn)就有關(guān)事宜達(dá)成以下條款，以資雙方共同遵守。本合同內(nèi)容不因項(xiàng)目及公司名稱(chēng)改變而改變。

一. 物業(yè)

物業(yè)位于xxxxxxxx(暫定名，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項(xiàng)目”)。項(xiàng)目用地面積約108畝，建筑面積約60000㎡，最終以政府批準(zhǔn)的文件為準(zhǔn)。

二. 期限

期限從簽訂本合同之日起至項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售日(開(kāi)盤(pán))后18個(gè)月止。合同期滿，若甲方未書(shū)面通知乙方終止合同，則本合同自動(dòng)順延至項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)成可售物業(yè)面積的95%以上時(shí)止。

三. 范圍

范圍為本項(xiàng)目之全部住宅及商用物業(yè)。如甲方需要保留持有部分物業(yè)，則必須在本項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售前七天以書(shū)面形式通知乙方保留持有物業(yè)單位清單，否則乙方將全部視為可售單位。

四、甲、乙雙方職責(zé)及義務(wù)

(一)甲方職責(zé)及義務(wù)：

1、甲方對(duì)本項(xiàng)目擁有完全的所有權(quán)。并委托乙方全權(quán)負(fù)責(zé)產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售等工作。

2、甲方對(duì)因項(xiàng)目本身之權(quán)屬和資格問(wèn)題而引致的糾紛承擔(dān)全部責(zé)任。

3、甲方有義務(wù)向乙方提供預(yù)售證以及各銷(xiāo)售階段的合法手續(xù)和相關(guān)法律文件，并在工程進(jìn)度、質(zhì)量及協(xié)調(diào)政府主管部門(mén)等方面給予保障，以保證銷(xiāo)售工作的順利進(jìn)行。

4、甲方有義務(wù)為乙方派駐的工作人員提供項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售及辦公場(chǎng)地、辦公設(shè)備(電話、電腦、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī))等必要設(shè)備、設(shè)施，但設(shè)備、設(shè)施的所有權(quán)歸甲方。

5、本委托合同簽訂后，甲方不再委托第三方或自行進(jìn)行策劃和銷(xiāo)售。如發(fā)生甲方將本項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積暫不銷(xiāo)售的情況，甲方須結(jié)清乙方全部的策劃費(fèi)和費(fèi)，負(fù)責(zé)處理由此帶來(lái)的善后工作，并給予乙方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

6、甲方需委托一至兩名工作人員與乙方共同組成營(yíng)銷(xiāo)協(xié)調(diào)小組，定期召開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)調(diào)會(huì)議。積極配合乙方工作，負(fù)責(zé)購(gòu)房合同管理，進(jìn)行購(gòu)房合同簽章和收取定金與購(gòu)房款，辦理銀行按揭及備案登記等手續(xù)，并自行承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。

7、甲方負(fù)責(zé)審定銷(xiāo)售、宣傳推廣過(guò)程中必要的合作單位(如廣告設(shè)計(jì)公司、模型公司、活動(dòng)禮儀公司、印刷廠、噴繪制作公司、裝修裝飾公司等)。

8、甲方按確定的銷(xiāo)售計(jì)劃，確保項(xiàng)目工程進(jìn)度。負(fù)責(zé)售樓現(xiàn)場(chǎng)的清理、工地圍墻的建設(shè)、售樓處的建設(shè)和裝修裝飾、樣板房和樣板環(huán)境的建設(shè)和裝修裝飾。

9、甲方提供買(mǎi)賣(mài)合同原件及其相應(yīng)文件的復(fù)印件, 承擔(dān)合同打印、客戶(hù)資料復(fù)印，特別是辦理銀行按揭等的相關(guān)費(fèi)用。

10、負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的領(lǐng)導(dǎo)與協(xié)調(diào)工作，委派專(zhuān)人與乙方工作銜接，協(xié)調(diào)乙方與各有關(guān)部門(mén)、其他相關(guān)公司的工作關(guān)系，為乙方的策劃和銷(xiāo)售提供本項(xiàng)目的各種原始資料。

11、按時(shí)結(jié)算乙方的已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)定的應(yīng)提取的策劃、服務(wù)等費(fèi)用。

12、負(fù)責(zé)樓盤(pán)銷(xiāo)售廣告宣傳、推廣的相應(yīng)費(fèi)用(如戶(hù)外廣告制作、報(bào)紙、電視、電臺(tái)等廣告、禮品購(gòu)買(mǎi)、沙盤(pán)制作、樓書(shū)制作、展會(huì)費(fèi)用、臨時(shí)聘用禮儀人員的費(fèi)用等)，投入宣傳廣告費(fèi)用金額控制在銷(xiāo)售總額的1.5%以?xún)?nèi)，如有超過(guò)，則超過(guò)部分由乙方承擔(dān)。所有的廣告設(shè)計(jì)作品或印刷品須經(jīng)由甲、乙雙方簽字確認(rèn)后才能或發(fā)放。

13、負(fù)責(zé)審定由乙方擬定的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》、銷(xiāo)售計(jì)劃、廣告推廣建議、銷(xiāo)售價(jià)格及其它銷(xiāo)售資料，并根據(jù)實(shí)際情況有權(quán)修改銷(xiāo)售計(jì)劃、調(diào)整價(jià)格或銷(xiāo)售資料中的條款，但須提前七日以書(shū)面形式通知乙方。

(二)乙方職責(zé)及義務(wù)：

1、乙方接受甲方委托。負(fù)責(zé)項(xiàng)目產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、規(guī)劃建議、營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售等工作。根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目概況，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，及時(shí)向甲方提供可行的開(kāi)發(fā)、宣傳和銷(xiāo)售方案。

2、乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起10日內(nèi)使其委派的策劃與銷(xiāo)售人員到位進(jìn)行工作安排并執(zhí)行相關(guān)工作。

3、乙方要確保整個(gè)策劃和銷(xiāo)售過(guò)程不違反國(guó)家、省、市相關(guān)法律法規(guī)。

4、乙方策劃及銷(xiāo)售人員除非甲方要求，否則不得隨意更換，如確需更換的，需提前7日以書(shū)面形式通知甲方并經(jīng)得甲方同意后方可更換。乙方與甲方及建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)等單位組成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)協(xié)調(diào)小組，定期召開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)商會(huì)。委派專(zhuān)業(yè)人員參加與項(xiàng)目相關(guān)的各種會(huì)議，并向甲方提供專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)和建議。

5、乙方負(fù)責(zé)樓盤(pán)銷(xiāo)售人員的管理工作，銷(xiāo)售人員的組織和管理方式由乙方自行制定。

6、乙方不得向客戶(hù)收取未經(jīng)甲方同意的任何費(fèi)用。

7、乙方負(fù)責(zé)按審定后的銷(xiāo)控計(jì)劃，組織好樓盤(pán)的銷(xiāo)售工作，并在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月開(kāi)始必須保證每班次有不少于4名銷(xiāo)售人員在售樓現(xiàn)場(chǎng)從事銷(xiāo)售工作，并銷(xiāo)售情況隨時(shí)增派銷(xiāo)售人員。

8、乙方應(yīng)配合甲方催收房款，代表甲方與客戶(hù)簽定《認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，并由甲方所派專(zhuān)職負(fù)責(zé)人(人選確定由甲方書(shū)面通知乙方)簽字蓋章，協(xié)助辦理購(gòu)房手續(xù)。未經(jīng)甲方同意，乙方不得增減修改本項(xiàng)目《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的條款?！墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》和《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中的房?jī)r(jià)以甲方確認(rèn)的銷(xiāo)售價(jià)格表的價(jià)格為準(zhǔn)，且文本任何修改都須甲方簽字確認(rèn)。乙方自行承擔(dān)未經(jīng)甲方所派專(zhuān)職負(fù)責(zé)人同意修改條款所造成的一切后果。

9、乙方配合甲方及時(shí)收齊和審查辦理銀行按揭貸款所需客戶(hù)的資料。

10、乙方負(fù)責(zé)派出人員的管理、薪金、勞動(dòng)保護(hù)、福利、住宿、交通、通訊等所衍生的一切費(fèi)用。

11、在銷(xiāo)售過(guò)程中乙方要努力維護(hù)甲方聲譽(yù)，不得有有損于甲方聲譽(yù)的言行或侵權(quán)行為，嚴(yán)守雙方合同條款和甲方商業(yè)秘密，確保甲方和該項(xiàng)目的良好形象。

12、與甲方及甲方選定的廣告公司共同制定宣傳和廣告方案及時(shí)間計(jì)劃。

13、銷(xiāo)售過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目的特性和狀況向客戶(hù)做如實(shí)解釋?zhuān)M力促銷(xiāo)，不得向購(gòu)房者夸大、隱瞞或過(guò)度承諾，否則由乙方承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。

14、每周和每月需向甲方提交銷(xiāo)售周報(bào)和月報(bào)表，與甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人員核對(duì)、調(diào)整銷(xiāo)控表。

15、嚴(yán)格按照雙方共同確認(rèn)的價(jià)格表進(jìn)行銷(xiāo)售，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自低于雙方確認(rèn)的銷(xiāo)售底價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，否則甲方有權(quán)追究乙方責(zé)任并承擔(dān)由此給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

16、乙方銷(xiāo)售及策劃?rùn)?quán)不得轉(zhuǎn)讓。從本合同簽訂日開(kāi)始計(jì)算，一年內(nèi)未經(jīng)甲方同意，不得銷(xiāo)售其它房開(kāi)企業(yè)在麗江市區(qū)的同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。

五、共同責(zé)任和義務(wù)

1、甲、乙雙方應(yīng)精誠(chéng)合作，共同努力將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售成功。

2、甲、乙雙方應(yīng)保持友好溝通的工作模式，不得互相隱瞞或設(shè)置障礙。

3、甲、乙雙方都享有項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和所有宣傳資料的署名權(quán)。

4、甲、乙雙方認(rèn)定的工作內(nèi)容及程序應(yīng)共同遵守，如有異議應(yīng)協(xié)商解決，并有義務(wù)保護(hù)工作成果(如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、策劃創(chuàng)意等)。

六、服務(wù)目標(biāo)

1、甲、乙雙方應(yīng)共同努力，力爭(zhēng)本項(xiàng)目在20xx年8月底前通過(guò)報(bào)規(guī)手續(xù)，10月底以前拿到預(yù)售證，12月底以前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

2、項(xiàng)目上市(開(kāi)盤(pán))銷(xiāo)售的條件為：有預(yù)售許可證、現(xiàn)場(chǎng)售樓處交付使用、戶(hù)外廣告出街、持續(xù)一個(gè)月以上的宣傳推廣、具備銷(xiāo)售接待條件、蓄客量達(dá)到一定數(shù)量(如100組以上)，則可擇日開(kāi)盤(pán)。

3、自正式開(kāi)盤(pán)之日起18個(gè)月內(nèi)須完成項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積的95%以上。

七、服務(wù)收費(fèi)及其結(jié)算方式：

1、乙方受甲方委托，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程策劃、銷(xiāo)售等工作。甲方應(yīng)按以下條款支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用給乙方：

A、銷(xiāo)售費(fèi)采取基準(zhǔn)費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)兩個(gè)部分計(jì)提：銷(xiāo)售均價(jià)在雙方確認(rèn)的銷(xiāo)售底價(jià)以下(含此銷(xiāo)售底價(jià))時(shí),只要是甲方認(rèn)可的銷(xiāo)售價(jià)格,則依據(jù)銷(xiāo)售合同金額(以買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn))的2%計(jì)提服務(wù)費(fèi)(簡(jiǎn)稱(chēng)費(fèi));銷(xiāo)售均價(jià)在雙方確認(rèn)的銷(xiāo)售底價(jià)以上時(shí)，銷(xiāo)售底價(jià)以下部分按2%計(jì)提，超過(guò)銷(xiāo)售底價(jià)以上部分按30%計(jì)提溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)。

B、計(jì)提費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)采取月結(jié)方式，開(kāi)盤(pán)后第二個(gè)月開(kāi)始，每個(gè)月的6日前計(jì)提上一個(gè)月的費(fèi)。

2、甲方銷(xiāo)售均價(jià)底價(jià)在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月內(nèi)以正式文件形式向乙方確定并作為合同附件。乙方即以此委托底價(jià)制定分戶(hù)的上市(掛牌)價(jià)格表，且實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售價(jià)高于以上對(duì)應(yīng)的委托底價(jià)的增加部份即為溢價(jià)。甲方對(duì)乙方實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。具體溢價(jià)提成獎(jiǎng)勵(lì)方式為：溢價(jià)部分甲乙雙方按照70%：30%分成;每月結(jié)算。

3、上述費(fèi)每月30日為結(jié)算日。雙方當(dāng)日核算金額，并在下一個(gè)月六日以前付清應(yīng)付款項(xiàng)，乙方提供合法發(fā)票。如有拖欠按所欠額每日支付萬(wàn)分之三的滯納金。

4、房屋完成銷(xiāo)售，可以計(jì)提費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)為：甲方收到全部房款。如客戶(hù)進(jìn)行銀行按揭的，則需按揭款項(xiàng)到賬后才能視為完成銷(xiāo)售，并可以計(jì)提相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。

5、退房處理及定金的罰沒(méi)：若客戶(hù)繳付首期房款前悔約，所沒(méi)收履約保證金雙方各收取50%。若客戶(hù)繳付首期房款后悔約，履約保證金及罰金歸甲方所有，但乙方仍按原合同金額收取相應(yīng)銷(xiāo)售費(fèi)。

八、其他約定：

1、乙方負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，但不收取任何策劃費(fèi)用。

2、在本合同簽訂后，到開(kāi)盤(pán)后乙方開(kāi)始正式計(jì)提費(fèi)前，甲方每月借支30000元給乙方，此借款在開(kāi)盤(pán)后從費(fèi)中抵扣返還。借支時(shí)間從簽訂本合同后的第二個(gè)月開(kāi)始，每月6日前支付，乙方開(kāi)具借款收據(jù)，在開(kāi)盤(pán)后抵扣返還時(shí)，乙方以正式發(fā)票換回。

3、若因甲方工程進(jìn)度、預(yù)售證等原因而影響乙方正常銷(xiāo)售或開(kāi)盤(pán)的，乙方可要求甲方改善，超過(guò)一個(gè)月的則乙方順延實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的時(shí)間。

4、雙方應(yīng)通力合作，為對(duì)方工作提供各種便利。

5、本合同未盡事宜，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議或設(shè)立合同附件，補(bǔ)充協(xié)議或附件與本合同具有同等法律效力。

九、終止合同條件：

1、甲、乙雙方確定以每6個(gè)月為一個(gè)銷(xiāo)售考核周期(最低限度每個(gè)考核周期必須完成32%以上的銷(xiāo)售率)。正常情況下，若乙方每銷(xiāo)售周期不能完成階段考核任務(wù)則甲方給予乙方一個(gè)月的努力期，若乙方仍然不能完成階段考核任務(wù)，則前面已銷(xiāo)售部份按1.5%提取費(fèi)，如果已經(jīng)提取的則乙方返還多提取部分。同時(shí)甲方有權(quán)單方解除合同，解除合同所造成的一切損失由乙方自己承擔(dān)。

2、乙方配備的所有工作人員業(yè)務(wù)水平如達(dá)不到甲方的要求的，則在甲方提出整改要求之日起30日內(nèi)必須重新安排人員直至甲方認(rèn)可，如連續(xù)兩次整改仍然達(dá)不到甲方的要求的，則甲方有權(quán)中止本合同所有委托事項(xiàng)。

3、甲方如發(fā)現(xiàn)乙方于銷(xiāo)售過(guò)程中有任何未經(jīng)甲方許可之銷(xiāo)售行為，甲方首先可書(shū)面告知乙方并給予乙方五個(gè)工作日的整改期，若期滿乙方仍未修正，則甲方有權(quán)責(zé)令乙方停止一切銷(xiāo)售活動(dòng)，并書(shū)面通知乙方終止本合同，如給甲方造成了經(jīng)濟(jì)損失的，甲方可以追究相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

4、如甲方未能完全履行其合同義務(wù)時(shí)，乙方首先可書(shū)面告知甲方并給予甲方五個(gè)工作日的整改期，若期滿甲方仍未修正，則乙方可單方終止合同，并書(shū)面通知甲方，同時(shí)甲方仍須支付乙方于期間已售出單位之銷(xiāo)售費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)等。

十、如甲、乙雙方在本合同執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生糾紛，可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可采取向項(xiàng)目所在地人民法院起訴的方式解決。 十一、本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方簽章：x

法定代表人：

委托人： 簽約時(shí)間： 年 月

乙方簽章：

法定代表人：

委托人： 簽約時(shí)間： 年 月

日 日

房地產(chǎn)策劃合同范文二甲方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方) 辦公地址： 郵編：

乙方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方) 辦公地址： 郵編：

為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，經(jīng)過(guò)雙方友好協(xié)商及遵循平等互利的原則，甲方同意委托乙方以出售方式營(yíng)銷(xiāo)策劃本項(xiàng)目，并就下列條款達(dá)成協(xié)議：

鑒于甲方系《 》(暫定名)項(xiàng)目(以下稱(chēng)本項(xiàng)目)的合法開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，本項(xiàng)目位于 區(qū) 路 號(hào)，總建筑面積約 平方米。其中委托可售建筑面積 平方米，共計(jì) 套。除非另有特別約定，本合同所有面積和技術(shù)指標(biāo)最終以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

第一條：乙方責(zé)任

(一)、乙方全面負(fù)責(zé)銷(xiāo)售房屋的行銷(xiāo)企劃和銷(xiāo)售策略的制定和執(zhí)行。乙方策劃設(shè)計(jì)的廣告、海報(bào)和樓書(shū)等對(duì)外的內(nèi)容必須事先征得甲方的同意，后由甲方負(fù)責(zé)發(fā)包制作。

(二)、乙方自行承擔(dān)本公司銷(xiāo)售人員的薪資福利。

(三)、乙方負(fù)責(zé)預(yù)售合同的按時(shí)簽訂和貸款合同的抄寫(xiě)工作，負(fù)責(zé)收齊客戶(hù)貸款

所需全部資料送達(dá)甲方。

(四)、乙方不得超越甲方的授權(quán)向購(gòu)房者作出任何承諾。在銷(xiāo)售期間，嚴(yán)格按照

市房地局網(wǎng)上銷(xiāo)售規(guī)定，不得違規(guī)銷(xiāo)售，乙方不得做出任何有損甲方形象的行為，如由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任均由乙方承擔(dān)。

(五)、乙方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)購(gòu)房人的知情權(quán)和其他合法權(quán)益應(yīng)依法維護(hù)，

不得侵犯。

(六)、乙方應(yīng)具備銷(xiāo)售合法資質(zhì)，并提供銷(xiāo)售合法資質(zhì)的相關(guān)文字資料

于甲方備案，乙方向甲方保證不會(huì)發(fā)生因乙方的原因?qū)е虏荒茕N(xiāo)售的情況。

第二條：甲方責(zé)任

(一)、甲方保證對(duì)委托出售之房地產(chǎn)有出售之權(quán)利，且產(chǎn)權(quán)清楚，并依約配合交房，否則，由此給買(mǎi)方所造成的損失，概由甲方負(fù)責(zé)賠償，并承擔(dān)一切法律責(zé)任。

(二)、甲方承諾有權(quán)委托乙方銷(xiāo)售策劃本項(xiàng)目，否則由此產(chǎn)生的法律后果由甲方承擔(dān)，并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。

(三)、為促進(jìn)銷(xiāo)售，買(mǎi)方需辦理購(gòu)屋貸款時(shí)，甲方需配合辦理。

(四)、在委托期間內(nèi)未經(jīng)乙方同意，甲方不得將委托部分銷(xiāo)售權(quán)部分或全部轉(zhuǎn)讓給任何第三方。

(五)、甲方委托價(jià)格，當(dāng)作為商業(yè)秘密，不得對(duì)外泄露。

(六)、甲方委派現(xiàn)場(chǎng)收款人員及檔案管理人員壹名。

(七)、本項(xiàng)目之廣告費(fèi)由甲方支出，包括售樓中心廣告布置、樓書(shū)、DM等一切銷(xiāo)售道具之費(fèi)用，費(fèi)用預(yù)計(jì)為總銷(xiāo)售額之。

(八)、甲方免費(fèi)提供經(jīng)裝修房屋予乙方做售樓接待場(chǎng)地，并承擔(dān)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的各預(yù)算費(fèi)用包括網(wǎng)上銷(xiāo)售設(shè)備、寬帶費(fèi)用、水電費(fèi)、電話費(fèi)及其他辦公費(fèi)用。

第三條：委托價(jià)格

(一)、委托產(chǎn)權(quán)價(jià)格均價(jià)人民幣 元/㎡。

(二)、一房一價(jià)單價(jià)表由乙方制定，但需保證上述均價(jià)，一房一價(jià)表經(jīng)雙方蓋章確認(rèn)，作雙方結(jié)算溢價(jià)之依據(jù)(實(shí)際房源成交價(jià)格對(duì)應(yīng)一房一價(jià)表，超出部分稱(chēng)為溢價(jià))。

(三)、未經(jīng)甲方同意，乙方銷(xiāo)售價(jià)格不得低于上述約定。

第四條：委托期限和開(kāi)盤(pán)

(一)、銷(xiāo)售期限

本項(xiàng)目銷(xiāo)售期限于網(wǎng)上開(kāi)通并以甲方書(shū)面通知可簽預(yù)售合同之日起至取得入住許可證 個(gè)月止。合同期滿后經(jīng)雙方同意可以延長(zhǎng)合同期限。

(二)、開(kāi)盤(pán)條件

銷(xiāo)售物業(yè)的正式開(kāi)盤(pán)有待于下列條件的同時(shí)成熟：

(a) 甲方已取得銷(xiāo)售物業(yè)的預(yù)售許可證。

(b) 售樓處已按雙方確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)完成了裝修布置。

(c) 樣板房已裝修并配置全部家具。

(d) 雙方已經(jīng)確定全部房源的銷(xiāo)售價(jià)格。

(三)、銷(xiāo)售指標(biāo)

每期房源開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售期限內(nèi)乙方應(yīng)合計(jì)成功銷(xiāo)售可售建筑面積的 %以上。

第五條：建材設(shè)備及工程建設(shè)進(jìn)度

甲方同意本項(xiàng)目在銷(xiāo)售中向客戶(hù)承諾的建材設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)及工程建設(shè)進(jìn)度(見(jiàn)附件)。

第六條：樓款之收取

甲方負(fù)責(zé)銷(xiāo)售物業(yè)的房款收取。乙方不能以甲方的名義向購(gòu)房者收取任何錢(qián)款。甲方在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)收取房款，開(kāi)具收據(jù)或發(fā)票，乙方協(xié)助辦理上述事項(xiàng)。乙方已與購(gòu)房者草簽的買(mǎi)賣(mài)合同，須經(jīng)甲方專(zhuān)職人員審核批準(zhǔn)后蓋章，開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票。甲方應(yīng)在開(kāi)盤(pán)前與銀行簽訂按揭合作合同，按揭貸款應(yīng)解入甲方在按揭銀行開(kāi)設(shè)的專(zhuān)戶(hù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)按揭?guī)?hù))。

第七條：傭金計(jì)算方式

(一)、甲、乙雙方商定，傭金結(jié)算底價(jià)為本合同第三條約定以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，按成交價(jià)之 %支付傭金，作為乙方廣告企劃費(fèi)及營(yíng)銷(xiāo)傭金;超底價(jià)部分 ： 分成，即甲方 %，乙方 %。

(二)、若因甲方原因造成底價(jià)以下成交---乙方成功接待客戶(hù)，并已書(shū)面約定成交價(jià)，通過(guò)關(guān)系甲方給客戶(hù)折扣，并致低于底價(jià)成交，甲方應(yīng)按底價(jià)考核，并按成交價(jià) %支付傭金，無(wú)溢價(jià)分成。

(三)、甲方客戶(hù)低于一房一價(jià)底價(jià)成交的，按成交金額之 %給付乙方傭金。

(四)、客戶(hù)定房后又退房的，所收違約金雙方各50%分成。

(五)、客戶(hù)如在本合同有效期內(nèi)預(yù)交定金，雖預(yù)(出)售合同于本合同有效期后簽訂，按 %支付傭金。

第八條：傭金支付方式

(一)、客戶(hù)簽定預(yù)(出)售合同，且首期款到位、客戶(hù)貸款資料初審?fù)ㄟ^(guò)后即可結(jié)算傭金，傭金每月結(jié)算一次(每次按 %結(jié)算，其余銷(xiāo)售指標(biāo)完成一次付清)，每月三日前，乙方即送交甲方上月傭金請(qǐng)款明細(xì)，甲方應(yīng)在五日內(nèi)核準(zhǔn)并結(jié)清上月傭金，每延誤一日按萬(wàn)分之三每日支付滯納金。

(二)、傭金款之支付應(yīng)以人民幣為準(zhǔn)(外幣以國(guó)家當(dāng)日牌價(jià)算)。

第九條：經(jīng)甲方與客戶(hù)簽定預(yù)(出)售合同后，雙方以所定之合同內(nèi)容相互負(fù)責(zé)，與乙方無(wú)涉。

第十條：通知與聯(lián)絡(luò)

甲乙雙方確定的聯(lián)絡(luò)地址為：甲方地址： 甲方郵編： 乙方地址： 乙方郵編：

上述地址為雙方約定的送達(dá)地址，如地址發(fā)生變更的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，否則原聯(lián)系地址仍視為有效的送達(dá)地址。任何一方郵寄函件的，發(fā)出后第五日視為送達(dá)。

第十一條：違約責(zé)任

如乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)完成銷(xiāo)售指標(biāo)，甲方有權(quán)單方面終止本協(xié)議，并扣除未付傭金及溢價(jià)(即總額之 %)。

第十二條：不可抗力

(一)、當(dāng)上海市或本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生非雙方責(zé)任而導(dǎo)致的人力不可抗因素，使合同無(wú)法繼續(xù)履行，本合同即行終止，雙方互不承擔(dān)因此而造成的損失。

(二)、當(dāng)不可抗力事件發(fā)生后，雙方應(yīng)即時(shí)協(xié)商善后事宜，并采取措施使雙方的損失不再擴(kuò)大。否則，擴(kuò)大的損失應(yīng)由責(zé)任方承擔(dān)。

第十三條：爭(zhēng)議

如果雙方之間發(fā)生了關(guān)于合同或因之而引起的任何類(lèi)別的爭(zhēng)端，經(jīng)雙方反復(fù)協(xié)商仍無(wú)法達(dá)成友好解決時(shí)，可直接向本合同所約定辦公地所在人民法院提出起訴。

第十四條：變更

(一)、本合同未盡事宜，雙方可另訂立補(bǔ)充合同;當(dāng)本合同有關(guān)條款須修改時(shí)，雙方亦可另行簽訂變更合同。

(二)、補(bǔ)充合同、變更合同與本合同具有同等法律效力;除變更合同所更改的部分外，本合同其余條款仍然有效。

第十五條：附則

(一)、本合同簽字蓋章后生效。

(二)、本合同附件是本合同的不可分割的部分，與本合同具有同等的法律效力。

(三)、本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，每份具有同等的法律效力。

本合同自簽定日起生效，非經(jīng)雙方書(shū)面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同;本合同有效期內(nèi)，如有增減條款，均應(yīng)經(jīng)雙方書(shū)面同意后始生效。 (以下無(wú)正文)

甲方： 乙方：

代表： 代表：

簽約日期： 年 月 日

房地產(chǎn)策劃合同范文三委 托 人： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“甲方”)

地址：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

物業(yè)人： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“乙方”)

地址：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方現(xiàn)委托乙方為其旗下 物業(yè)獨(dú)家全程銷(xiāo)售商，雙方協(xié)議內(nèi)容如下：

項(xiàng)目名稱(chēng) ：

項(xiàng)目地理位置 ：

項(xiàng)目占地面積 ： 畝

項(xiàng)目總建筑面積 ： 平方米

1、 關(guān)于項(xiàng)目保證金

1.1 為表達(dá)雙方合作之誠(chéng)意,乙方于簽署本合同書(shū)之日,向甲方支付本項(xiàng)目銷(xiāo)售保證金：人民 壹拾伍 萬(wàn)元(￥ 150000 元)。本合同簽訂之日起七日內(nèi)，甲方返還乙方保證金中的金額：人民幣壹拾 萬(wàn)元整(￥ 100000 元);剩余款項(xiàng)共計(jì)人民幣 伍 萬(wàn)元整(￥ 50000 元),在雙方合同結(jié)束時(shí),由甲方返還予乙方。

2、銷(xiāo)售部分

2.1 本合同有效期限: 20xx年 月 日起至200 年 月 日止，共 個(gè)月。委托期結(jié)束，雙方可以協(xié)商續(xù)約或者終止合作;甲方應(yīng)于期屆滿前一個(gè)月以書(shū)面方式通知乙方續(xù)約條件或終止合作決定。

2.2 本合同簽訂后乙方成立由策劃及銷(xiāo)售精英組成的項(xiàng)目小組，為發(fā)展商提供貫穿整個(gè)項(xiàng)目的策劃及銷(xiāo)售整體服務(wù);同時(shí)派出銷(xiāo)售隊(duì)伍，提供銷(xiāo)售全過(guò)程的優(yōu)質(zhì)及高效服務(wù)，從開(kāi)發(fā)客戶(hù)、接待客戶(hù)、追蹤客戶(hù)至安排相關(guān)認(rèn)購(gòu)手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等(銷(xiāo)售工作詳見(jiàn)合同附件)。

2.3 在委托期內(nèi)，對(duì)于所有可供銷(xiāo)售(住宅/商鋪/車(chē)位)面積，成功出售本項(xiàng)目之每一個(gè)單位后，甲方須按成交單位之合同金額總價(jià)的 3 % 支付予乙方作為銷(xiāo)售傭金;由于甲方自行聯(lián)系成交的團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù),經(jīng)雙方確認(rèn)之后,按成交單位之合同金額總價(jià)的 1 % 由甲方支付予乙方作為銷(xiāo)售傭金。

2.4 在委托期內(nèi)若買(mǎi)家已交付定金并簽署【購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)】后悔約或已交付臨時(shí)定金后擬訂，該定金將由甲方?jīng)]收，并即時(shí)由甲乙雙方均分。

2.5 在委托期內(nèi)，若買(mǎi)家已交付定金并簽署【購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)】或已交付臨時(shí)定金，即使本 合同書(shū)之有效日期已過(guò)，該交易仍然屬于“成功出售”，甲方須按實(shí)際銷(xiāo)售收入金額和2.3、

2.4條款支付銷(xiāo)售傭金予乙方。

2.6 在委托期內(nèi)若買(mǎi)家于簽署【正式買(mǎi)賣(mài)合同】并交付首期款或促證金后悔約，該交易仍然屬于「成功出售，甲方仍須按實(shí)際銷(xiāo)售收入金額和2.3、2.4條款支付銷(xiāo)售傭金予乙方。

2.7 租賃傭金的計(jì)算方法：

在委托期內(nèi)，在本項(xiàng)目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商鋪或車(chē)位租賃交易，甲方均須向乙方支付合同約定的一個(gè)月月租金金額的傭金。同時(shí)，乙方保留向承租客戶(hù)收取首月租金額作傭金的權(quán)利。

2.8 傭金的支付方法：

2.8.1 在上述條款中所規(guī)定的由甲方支付的銷(xiāo)售傭金、租賃傭金及均分的違約補(bǔ)償金，均采取月結(jié)方式結(jié)算;乙方每月25號(hào)與甲方財(cái)務(wù)結(jié)算人員進(jìn)行核對(duì)，甲方于次月3號(hào)前支付乙方上月應(yīng)付傭金;

2.8.2 如甲方未能在合約所定限期內(nèi)付款，則甲方除支付應(yīng)付傭金金額外，每逾期一天須向乙方支付應(yīng)付傭金的3‰作為滯納金。

3、甲方責(zé)任

3.1 本合同簽訂后，甲方須盡快向乙方提供有關(guān)本項(xiàng)目的詳細(xì)資料，包括但不限于甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、投資許可證、開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)審查、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等(復(fù)印件)、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》等售房文件

3.2甲方承諾本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及相關(guān)文件及合同之合法性、因房屋產(chǎn)權(quán)所致瑕疵(包括但不限于抵押擔(dān)保等)及合同產(chǎn)生之一切后果，由甲方全權(quán)負(fù)責(zé)。乙方在銷(xiāo)售房屋過(guò)程中如發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)及所屬糾紛時(shí),甲方負(fù)全部責(zé)任;

3.3 甲方向乙方提供的資料包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等;

3.4 在收到乙方提供之意見(jiàn)或建議時(shí)，須盡快作出答復(fù)，不得拖延;

3.5 甲方在對(duì)項(xiàng)目所作任何形式之宣傳時(shí)(包括所有的宣傳冊(cè)、DM單、平面廣告以及戶(hù)外廣告等)，須在相應(yīng)位置顯示乙方為本項(xiàng)目之全程營(yíng)銷(xiāo)商，并接受及維護(hù)乙方本身形象之規(guī)范，按照其原有商標(biāo)設(shè)計(jì)之使用方式;

3.6 負(fù)責(zé)確認(rèn)所有有關(guān)本項(xiàng)目之推廣方案及支付推廣費(fèi)用，包括售樓部設(shè)計(jì)施工、樣板間的設(shè)計(jì)施工、日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(不包括乙方銷(xiāo)售人員的工資、交通、以及其他福利待遇)、項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)、廣告投放、建筑模型制作、示范單位設(shè)計(jì)及施工、展銷(xiāo)會(huì)、新聞會(huì)等。

3.7甲方每月必須蓋章確認(rèn)由乙方提交的已(租/售)單位清單及傭金之明細(xì);

3.8 甲方應(yīng)開(kāi)設(shè)專(zhuān)用收款帳戶(hù)，并派遣專(zhuān)人在現(xiàn)場(chǎng)收取售樓房款、定金和相關(guān)代收費(fèi)用。

4、乙方責(zé)任

4.1 乙方須從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)、銷(xiāo)售建議、銷(xiāo)售方案、銷(xiāo)售管理等，向甲方提供完善和高效的專(zhuān)業(yè)服務(wù);

4.2 乙方承擔(dān)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理人員及置業(yè)顧問(wèn)的全部費(fèi)用(包括員工工資、銷(xiāo)售提成、交通、生活費(fèi)、工傷、福利等);

4.3 成立由策劃及銷(xiāo)售精英組成的項(xiàng)目小組，為發(fā)展商提供貫穿整項(xiàng)目的策劃及銷(xiāo)售整體服務(wù)(包括從開(kāi)發(fā)客戶(hù)、接待客戶(hù)、追蹤客戶(hù)至安排相關(guān)認(rèn)購(gòu)手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等);

4.4 提出關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);

4.5 利用乙方現(xiàn)有客戶(hù)資料庫(kù)存進(jìn)行本項(xiàng)目的宣傳;

4.6 派出從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，全面統(tǒng)籌相關(guān)工作;

4.7 主持并出席相關(guān)例會(huì);

4.8 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)助及安排宣傳工作;

4.9 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督廣告設(shè)計(jì)及制作進(jìn)度;

4.10 提供售樓場(chǎng)地布置的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);

4.11 每日、周提交銷(xiāo)售報(bào)告及定期遞交市場(chǎng)狀況報(bào)告;

4.12乙方負(fù)責(zé)協(xié)助甲方與購(gòu)房業(yè)主簽定正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》;

4.13在正式銷(xiāo)售前，乙方須向甲方提交詳細(xì)銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)，并經(jīng)雙方簽字認(rèn)可后方可執(zhí)行銷(xiāo)售。

4.14 乙方在銷(xiāo)售過(guò)程中，不能向客戶(hù)作出虛假承諾或宣傳，如有發(fā)生甲方保留對(duì)乙方追究法律責(zé)任的權(quán)利。

5、合同的解除

5.1 根據(jù)合同雙方約定期限自動(dòng)解除合同;

5.2 乙方員工的行為、言語(yǔ)嚴(yán)重?fù)p害發(fā)展商信譽(yù)及利益(明確定義另行商議)情況時(shí)，甲方有權(quán)解除合同，只須在正式解除合同前清付本合同規(guī)定應(yīng)該支付的傭金，而無(wú)須支付任何賠償;

5.3 甲方出現(xiàn)以下情況時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，則甲方須于乙方提出解約后七日內(nèi), 付清合同規(guī)定的所有應(yīng)付傭金及其他費(fèi)用：

5.3.1 工期延誤超過(guò)三個(gè)月(不可抗力情況除外);

5.3.2 協(xié)助推廣的措施未能兌現(xiàn)，如售樓部及樣板間工期無(wú)故延誤、已應(yīng)諾的廣告投入無(wú)故

延誤或取消等;

5.3.3 對(duì)乙方提交的推廣或銷(xiāo)售方案無(wú)故拖延，決策不及時(shí);

5.3.4員工的行為、言語(yǔ)嚴(yán)重?fù)p害商信譽(yù)及利益(明確定義另行商議)。

5.4 如約定雙方其中一方未能履行職責(zé)時(shí)，甲乙雙方可協(xié)商解決，在雙方同意的情況下，可中止此合約。屆時(shí)乙方仍可收取包括在此期間內(nèi)已出售/出租單位之傭金，按本合同第2.8條之約定執(zhí)行。

6、其他

6.1 乙方同意在簽署本合同書(shū)后立刻籌備策劃銷(xiāo)售工作，而甲方亦同意于簽署本協(xié)議書(shū)后立即履行第3條中甲方責(zé)任的條款，以使乙方能盡快開(kāi)展銷(xiāo)售;

6.2 乙方派出的參與本項(xiàng)目相關(guān)工作所有人員，其管理權(quán)在乙方，其管理工作屬乙方的內(nèi)部事務(wù)，甲方不得干預(yù)。若甲方發(fā)現(xiàn)乙方人員出現(xiàn)有損甲方或本項(xiàng)目形象、利益等行為，可直接向乙方委派的負(fù)責(zé)人提出，乙方必須作出合理解釋及補(bǔ)救措施。

6.3 甲方在委托期間及期屆滿后十八個(gè)月內(nèi)，不可聘用曾參與本項(xiàng)目工作的所有乙方的在職或離職人員。否則，乙方有權(quán)要求甲方必須按本項(xiàng)目未售出部分總銷(xiāo)售額的0.8%對(duì)乙方作出賠償。

6.4 甲乙雙方均同意本合同在雙方簽署及蓋章后生效，若在執(zhí)行協(xié)議中發(fā)現(xiàn)未盡善事宜，可經(jīng)由雙方協(xié)商，并經(jīng)雙方同意后予以補(bǔ)充或修改;

6.5 若任何一方違反本合同約定，守約方可依照本協(xié)議及中華人民共和國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)向違約方索取損失賠償;

6.6 本合同適用《中華人民共和國(guó)合同法》及房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，并受其管轄;

6.7 合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，均具有同等法律效力。

篇2

房地產(chǎn)國(guó)慶活動(dòng)策劃一

主辦單位：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

協(xié)辦單位：公司

活動(dòng)時(shí)間：****年10月1日——10月3日或10月6日

活動(dòng)地點(diǎn)：廣場(chǎng)。

活動(dòng)內(nèi)容：(1)久長(zhǎng)街口-兒童“金鹿杯”《陽(yáng)光下成長(zhǎng)》繪畫(huà)比賽活動(dòng);購(gòu)房知識(shí)咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。

(2)、塔爾門(mén)廣場(chǎng)-購(gòu)房知識(shí)咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。

活動(dòng)程序及要求：

(1)、兒童“金鹿杯”《陽(yáng)光下成長(zhǎng)》繪畫(huà)比賽活動(dòng)

a、 聯(lián)絡(luò)小學(xué)或幼兒園，邀請(qǐng)老師帶一班學(xué)生來(lái)參加繪畫(huà)比賽。

b、 辦理相關(guān)手續(xù)。

c、 成立繪畫(huà)比賽評(píng)委，邀請(qǐng)有繪畫(huà)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的或稍有名氣的人參加。

d、 準(zhǔn)備好鋪地的絹布和禮品、獎(jiǎng)狀、獎(jiǎng)品。

e、 由公司派出一名主持人，負(fù)責(zé)活動(dòng)的組織、管理;一名現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)人員，負(fù)責(zé)秩序的維護(hù)及安全防范。

f、 布置現(xiàn)場(chǎng)。地下鋪絹布，掛“合川市金鹿杯陽(yáng)光下成長(zhǎng)兒童繪畫(huà)比賽活動(dòng)”橫幅，設(shè)置評(píng)委臺(tái)。

g、 老師及學(xué)生1：00鐘入場(chǎng)，1：30分鐘開(kāi)始繪畫(huà)，3：30分鐘交卷并經(jīng)評(píng)委評(píng)選，4：00鐘發(fā)獎(jiǎng)，4：30分鐘活動(dòng)結(jié)束。

(2) 、購(gòu)房知識(shí)咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)

a、 聯(lián)絡(luò)場(chǎng)地并辦理相關(guān)手續(xù)。

b、 現(xiàn)場(chǎng)布置。兩張普通辦公桌，鋪紅色臺(tái)布，臺(tái)布上印字：金鹿城市花園—購(gòu)房知識(shí)咨詢(xún)服務(wù)臺(tái);并設(shè)置幕景，幕景邊框用白、淺藍(lán)、黃三色編織成螺旋狀。

c、 咨詢(xún)師一名，準(zhǔn)備好購(gòu)房的相關(guān)法律、法規(guī)和購(gòu)房程序等知識(shí)資料。

d、 促銷(xiāo)小姐一名，佩帶綬帶或工作牌，準(zhǔn)備好“”宣傳資料，適機(jī)派發(fā)并口頭宣傳。

e、 該活動(dòng)在久長(zhǎng)街口增加氣模拱門(mén)及宣傳橫幅的設(shè)置，并有兩具活動(dòng)卡通氣模在久長(zhǎng)街口和塔爾門(mén)之間游行。

f、 在兩處活動(dòng)地點(diǎn)皆放置展板若干。

費(fèi)用預(yù)算：(略)

房地產(chǎn)國(guó)慶活動(dòng)策劃二

活動(dòng)目的：

美域9月10日再次加推，總房源超過(guò)300套，銷(xiāo)售任務(wù)較重。為維持較快的去化速度，和有效吸引客戶(hù)，配合國(guó)慶這一重要節(jié)點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目形象定位，建議于10月1-2日開(kāi)展幸福生活DIY系列活動(dòng)。做好項(xiàng)目人氣延續(xù)和大學(xué)康城的項(xiàng)目形象宣傳，提高來(lái)電來(lái)訪量，并進(jìn)一步提高項(xiàng)目成交率。

一、活動(dòng)概況

1、活動(dòng)時(shí)間

2019年10月1-2日9:00-16:30

2、活動(dòng)地點(diǎn)

大學(xué)康城售樓處

二、活動(dòng)內(nèi)容

10.1-10.2外場(chǎng)燒烤美食活動(dòng)，內(nèi)場(chǎng)趣味運(yùn)動(dòng)

三、前期工作：

1、網(wǎng)絡(luò)、平面、短信等媒體活動(dòng)消息釋放，現(xiàn)場(chǎng)布置，活動(dòng)人員確認(rèn)。

網(wǎng)絡(luò)媒體：活動(dòng)前期依賴(lài)網(wǎng)絡(luò)論壇及軟文造勢(shì)，全面鋪開(kāi)線上宣傳

平面媒體：活動(dòng)信息配合項(xiàng)目宣傳共同推出

短信：配合短信公司，進(jìn)行目標(biāo)客戶(hù)集中短信發(fā)放，根據(jù)目前成交及意向客戶(hù)的分析，主要發(fā)放對(duì)象鎖定25-40歲之間，島內(nèi)白領(lǐng)為主。短信內(nèi)容除了表明項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及活動(dòng)，還適當(dāng)釋放國(guó)慶專(zhuān)屬優(yōu)惠信息，吸引客戶(hù)來(lái)訪。

2、印刷制品

KT板、X展架、活動(dòng)券

3、短信：由銷(xiāo)售中心負(fù)責(zé)，企劃部配合于9月29日發(fā)出。

4、活動(dòng)物料由活動(dòng)公司提供，于9月30日前準(zhǔn)備完畢。

5、活動(dòng)實(shí)施由銷(xiāo)售中心負(fù)責(zé)，其它部門(mén)配合。

四、活動(dòng)實(shí)施

內(nèi)容

(1)活動(dòng)地點(diǎn)：大學(xué)康城售樓中心

(2)邀請(qǐng)人員：美域意向客戶(hù)、大學(xué)康城新老業(yè)主

外場(chǎng)燒烤活動(dòng)

1.簽到區(qū)：3人。1人負(fù)責(zé)登記客戶(hù)資料，1人負(fù)責(zé)發(fā)放活動(dòng)參與券與美食券(核對(duì)夏商會(huì)員卡或入會(huì)申請(qǐng)表)，1人負(fù)責(zé)刷夏商卡積分

2.燒烤區(qū)：燒烤制作人員(若干)，現(xiàn)場(chǎng)維持秩序2人，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)解釋1人。當(dāng)天到場(chǎng)客戶(hù)憑借美食券兌換食品，美食券用完即止。

美食燒烤流程：

①客戶(hù)前往簽到處簽到，夏商會(huì)金卡客戶(hù)可領(lǐng)取價(jià)值20元的美食券;夏商會(huì)綠卡客戶(hù)可領(lǐng)取價(jià)值10元的美食券，領(lǐng)完即止;

②10月1、2日9:15燒烤正式開(kāi)始，客戶(hù)憑美食券，兌換相應(yīng)價(jià)格燒烤;

③10月1、2日16:30燒烤活動(dòng)正式結(jié)束

內(nèi)場(chǎng)活動(dòng)

1.祝福區(qū)：2人。祝福區(qū)放置活動(dòng)背景板，給予進(jìn)場(chǎng)客戶(hù)發(fā)放即時(shí)貼，客戶(hù)在即時(shí)貼上填寫(xiě)一句祝福祖國(guó)母親的話，粘貼于背景板上。

2.活動(dòng)區(qū)：8人。當(dāng)天到場(chǎng)客戶(hù)憑借參與券參與活動(dòng)。2人負(fù)責(zé)核對(duì)活動(dòng)參與券，4人負(fù)責(zé)維持現(xiàn)場(chǎng)秩序與監(jiān)督，2人負(fù)責(zé)分發(fā)獎(jiǎng)品

【乒乓愛(ài)搬家】

規(guī)則：

每人比賽時(shí)間為2分鐘;在1張長(zhǎng)桌兩頭各放置一個(gè)小筐，一個(gè)筐放置若干乒乓球，一個(gè)筐為空;1人用筷子從有球的筐里向空的筐里夾球，途中球如果掉到地上，必須撿起掉落的球繼續(xù)比賽，不可從筐中夾球;規(guī)定時(shí)間夾取15個(gè)乒乓球以上，給予運(yùn)動(dòng)水壺一個(gè)，夾取20個(gè)乒乓球以上，給予價(jià)值5元美食券一張，夾取25個(gè)乒乓球以上，給予精美禮品一份。

【幸福收納桶】

規(guī)則：

每人比賽時(shí)間為2分鐘;

參賽選手站在投擲線前做好準(zhǔn)備，裁判員發(fā)令后開(kāi)始計(jì)時(shí)，要求選手在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將網(wǎng)球向桶內(nèi)投擲，姿勢(shì)不限;網(wǎng)球若掉落需撿起回到投擲點(diǎn)重新投擲;規(guī)定時(shí)間投中15個(gè)網(wǎng)球，獎(jiǎng)勵(lì)運(yùn)動(dòng)水壺一個(gè)，投中20個(gè)網(wǎng)球，獎(jiǎng)勵(lì)價(jià)值5元美食券，投中25個(gè)網(wǎng)球，獎(jiǎng)勵(lì)精美禮品一份。

【雪兔跳鈴鐺】

規(guī)則：

每位選手將有3次游戲機(jī)會(huì);點(diǎn)擊鼠標(biāo)開(kāi)始跳躍，然后利用鼠標(biāo)進(jìn)行左右移動(dòng);碰撞到鈴鐺就能得分，碰到飛鳥(niǎo)獎(jiǎng)勵(lì)高分;三次游戲取最高成績(jī)?yōu)闇?zhǔn)，0—2019分獎(jiǎng)勵(lì)運(yùn)動(dòng)水壺一個(gè);2019—5000分獎(jiǎng)勵(lì)5元美食券;超過(guò)5000分，獎(jiǎng)勵(lì)精美禮品一份。

五、包裝

1、背景板(待設(shè)計(jì))

2、流程說(shuō)明X展架(待設(shè)計(jì))

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營(yíng)銷(xiāo)策劃；理念；前期項(xiàng)目研究；生態(tài)

0引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)而制定的一系列活動(dòng)，包括營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的措施[1]。具體來(lái)說(shuō)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得較為理想的推廣和銷(xiāo)售效果，在環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)策略，如產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、促銷(xiāo)策略、渠道策略等，依靠營(yíng)銷(xiāo)手段使其具體化，對(duì)各種可利用的資源優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并全面貫徹執(zhí)行的過(guò)程。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。一個(gè)新建樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作一般分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，前期工作包括土地判斷與評(píng)估、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)定位、市場(chǎng)可行性研究、建筑策劃、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)組織體系整合等；中期工作包括樓盤(pán)形象包裝、樓盤(pán)市場(chǎng)推廣、樓盤(pán)工程建設(shè)：后期工作有接盤(pán)交付使用、余房銷(xiāo)售、物業(yè)管理。每一個(gè)過(guò)程緊密相連，但又截然不同。新建樓盤(pán)想要獲得理想的銷(xiāo)售目標(biāo)，必須具備全局性的營(yíng)銷(xiāo)觀念，進(jìn)行“整體營(yíng)銷(xiāo)”、“全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)”。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不但包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，還應(yīng)包括實(shí)施階段的產(chǎn)品定位、租售計(jì)劃、促銷(xiāo)（促租）、租售工作及租、售后的服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)[2]。

1房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念

理念是營(yíng)銷(xiāo)策劃的靈魂，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)便是各種理念的復(fù)合。當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的主導(dǎo)理念一般包括：

1.1人本理念

中國(guó)儒家的仁愛(ài)思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的人本理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)消費(fèi)者的需要，從而促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售，獲取利潤(rùn)，加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念展開(kāi)，這是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理念的根本所在。

1.2生態(tài)理念

隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類(lèi)生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類(lèi)提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.3科技理念

隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

1.4投資理念

投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為一種投資保值手段。特別是在我國(guó)，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點(diǎn)。當(dāng)然樓市也存在風(fēng)險(xiǎn)，投資需要謹(jǐn)慎，要時(shí)刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。

江蘇徐州“楓林名門(mén)”項(xiàng)目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達(dá)31.6%的綠化率，小橋流水、花團(tuán)錦簇、綠樹(shù)成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類(lèi)自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o、舒適、時(shí)尚的國(guó)際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)注意問(wèn)題

房地產(chǎn)商品的非標(biāo)準(zhǔn)化，加之不正當(dāng)利益的驅(qū)使，導(dǎo)致了營(yíng)銷(xiāo)的非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)被嚴(yán)重扭曲[3]。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

2.1房地產(chǎn)的商品屬性

房地產(chǎn)是一種商品，開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必然是在市場(chǎng)交換的過(guò)程中，而交換得以實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價(jià)值符合消費(fèi)者的需求。

在做房地產(chǎn)策劃時(shí)要注意，營(yíng)銷(xiāo)具有相對(duì)現(xiàn)實(shí)性，任何營(yíng)銷(xiāo)策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費(fèi)者是圓心，開(kāi)發(fā)是半徑，營(yíng)銷(xiāo)是圓弧。按照消費(fèi)者意愿去開(kāi)發(fā)，適當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)適應(yīng)自己開(kāi)發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的區(qū)域關(guān)系

作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場(chǎng)群體，是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，需要具備營(yíng)銷(xiāo)的前提才有可能熱銷(xiāo)。制約熱銷(xiāo)的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會(huì)因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購(gòu)買(mǎi)力因素等，需求量大、實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力不足也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大癥結(jié)。

在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營(yíng)銷(xiāo)短視”，比如：價(jià)格短視，為了求得短期財(cái)務(wù)利潤(rùn)最大化，忽略了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的增值空間；節(jié)奏短視，整個(gè)樓盤(pán)同時(shí)上市，結(jié)果剩下“死角房”無(wú)人問(wèn)津；效應(yīng)短視，片面運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，過(guò)度迷信技巧，項(xiàng)目有組織無(wú)計(jì)劃，前后矛盾。

產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開(kāi)發(fā)商過(guò)度關(guān)注成交消費(fèi)區(qū)域，忽略了客戶(hù)培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場(chǎng)效應(yīng)。為了解決這些問(wèn)題，要正確處理好營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對(duì)外宣傳手段，主要用來(lái)集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費(fèi)者，如何培育潛在的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)及制定怎樣的銷(xiāo)售方案將是營(yíng)銷(xiāo)方案的核心；再好的方案需要專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員認(rèn)真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

2.3正確的認(rèn)識(shí)和看待房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃

營(yíng)銷(xiāo)策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶(hù)最終選擇產(chǎn)品的因素中，性?xún)r(jià)比是競(jìng)爭(zhēng)勝出的關(guān)鍵。沒(méi)有哪一個(gè)因素是絕對(duì)第一重要的，同樣也沒(méi)有哪一個(gè)因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進(jìn)展、設(shè)計(jì)優(yōu)化、物業(yè)管理、價(jià)格變動(dòng)等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營(yíng)銷(xiāo)的整體性。

適當(dāng)?shù)貫樽约喊b，本無(wú)可厚非，但夸大事實(shí)，推行策劃迷信，則會(huì)使房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃誤入歧途。事實(shí)上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營(yíng)銷(xiāo)策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣(mài)點(diǎn)，對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)只起相對(duì)作用；另一方面，賣(mài)點(diǎn)的收集和增加，讓樓盤(pán)的形象有所改變和提高，同時(shí)也使樓盤(pán)的成本不斷攀升。營(yíng)銷(xiāo)策劃雖然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場(chǎng)的潛力開(kāi)拓，認(rèn)為“一策去百病”，將是一個(gè)很?chē)?yán)重的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤(pán)，貫穿市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式。高水平的營(yíng)銷(xiāo)策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本，而且可以有效規(guī)避營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作謀略，是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用。“市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，策劃如指揮”，高層次的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰跌入谷底。我們既要反對(duì)盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無(wú)用”的片面思維。

2.4營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售

營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售緊密呼應(yīng)，營(yíng)銷(xiāo)策劃的最后工作就是銷(xiāo)售策劃，銷(xiāo)售情況是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此，應(yīng)該將銷(xiāo)售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的幫助程度，必須強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售對(duì)策劃的反饋，強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售對(duì)策劃思路的理解與配合。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷(xiāo)售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)思維方式。

3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和居民消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀念和方法開(kāi)始逐步走向一個(gè)更高的層次，房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)觀念的廣泛傳播過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是市場(chǎng)不斷走向成熟的過(guò)程。

首先，開(kāi)發(fā)商由重視營(yíng)銷(xiāo)策劃和概念打造轉(zhuǎn)移到重視前期研究和產(chǎn)品定位。多年來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷(xiāo)策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷(xiāo)策劃上，營(yíng)銷(xiāo)策劃在很大程度上已被視為項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和實(shí)踐的深入，項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究和策劃越來(lái)越受到重視，市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)掘、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析、客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、開(kāi)發(fā)策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、營(yíng)銷(xiāo)方案等均在項(xiàng)目前期得到細(xì)致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。

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【關(guān)鍵詞】建筑策劃 ；房地產(chǎn)策劃

【中圖分類(lèi)號(hào)】TU548【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【文章編號(hào)】1674-3954（2011）02-0006-02

一、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的起源

1、建筑策劃的起源

在國(guó)外,建筑策劃的原始思想來(lái)源于建筑設(shè)計(jì)前期的“民眾參與聽(tīng)詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)”,以避免居住環(huán)境的營(yíng)造有悖于使用者和管理者的期望與需求。建筑策劃(Architectural Programming)的研究始于歐美的二戰(zhàn)以后。當(dāng)時(shí)城市的重建與修復(fù)是在基本建設(shè)資金匱乏、基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重的情形下展開(kāi)的,為了基本建設(shè)項(xiàng)目投入資金的高回報(bào),保證建成環(huán)境和空間功能的高效益,城市建設(shè)職能部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、規(guī)劃師和建筑師開(kāi)始對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究?jī)A注極大的心血,把研究成果運(yùn)用到城市的基本建設(shè)中去,這為后來(lái)的建筑策劃理論框架的建構(gòu)做出了積極的準(zhǔn)備。

1959年美國(guó)威廉•佩納在《建筑實(shí)錄》上發(fā)表“建筑分析――一個(gè)好設(shè)計(jì)的開(kāi)始”一文，成為建筑策劃的萌芽。20世紀(jì)80年代以后,以羅伯特•赫什伯格為代表人物的第二代建筑策劃研究學(xué)者又不斷將研究向前推進(jìn)。在日本和英國(guó)，也有相當(dāng)多的學(xué)者長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)此進(jìn)行不斷的探索。到90年代，建筑策劃的應(yīng)用在西方逐漸發(fā)展成熟。

2、房地產(chǎn)策劃的起源

房地產(chǎn)策劃的出現(xiàn)晚于建筑策劃，因?yàn)橹挥挟?dāng)一些建筑具有了商品屬性，從而形成了房地產(chǎn)行業(yè)，以及當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定的成熟階段時(shí)房地產(chǎn)策劃才會(huì)出現(xiàn)。

二、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容和操作程序

1、建筑策劃的概念和內(nèi)容

建筑策劃的內(nèi)容包括:

1）對(duì)建設(shè)目標(biāo)的明確;

2）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目外部條件的把握,如社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等;

3）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的把握,如使用者、住戶(hù)商家、物業(yè)管理者、功能要求等;

4）對(duì)建筑項(xiàng)目空間構(gòu)想的表述形成概念設(shè)計(jì),把空間構(gòu)想的東西提出來(lái),進(jìn)行空間評(píng)價(jià)

5）建筑項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)手段的確定,包括建筑材料、結(jié)構(gòu)方式、構(gòu)造、設(shè)備等技術(shù)構(gòu)想。

2、建筑策劃的操作程序

建筑策劃運(yùn)行主要的6個(gè)步驟為:

①制定目標(biāo),研究目標(biāo),成立策劃組,安排工作進(jìn)度;

②收集相關(guān)信息條件;

③提出策劃初步構(gòu)想;

④研究需求;

⑤總結(jié)出各項(xiàng)策劃要點(diǎn);

⑥制定策劃書(shū)。

3、房地產(chǎn)策劃的概念和內(nèi)容

房地產(chǎn)策劃并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義，可資借鑒的定義有:“房地產(chǎn)策劃就是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的具體目標(biāo)，提出創(chuàng)造性的思維對(duì)策，并制定出具體的實(shí)施計(jì)劃，包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃”等等。

4、房地產(chǎn)策劃的程序步驟

房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)(主題策劃)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃(前期策劃)和房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃(后期策劃)。

三、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的區(qū)別聯(lián)系

1、共同特征

因?yàn)槎紝儆诓邉澔顒?dòng)，所以房地產(chǎn)策劃和建筑策劃從策劃角度來(lái)說(shuō)有許多類(lèi)似的特性:

1）綜合性――二者進(jìn)行研究和實(shí)踐的領(lǐng)域都位于幾個(gè)學(xué)科相互交叉的邊緣地帶，都體現(xiàn)了邊緣學(xué)科綜合借鑒相關(guān)學(xué)科知識(shí)的特征。

2）實(shí)性――由于它們都是對(duì)未來(lái)適應(yīng)性和成果的預(yù)測(cè)，因此二者都非常重視對(duì)歷史資料、現(xiàn)狀項(xiàng)目、現(xiàn)有條件和社會(huì)實(shí)態(tài)的調(diào)查與分析。

3）域性――建筑是要建在一個(gè)特定的地點(diǎn)，這就涉及了不同建設(shè)地點(diǎn)的地理地質(zhì)條件、氣候環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文風(fēng)俗習(xí)慣、社會(huì)文化背景和政治政策法規(guī)等，這些情況無(wú)論是房地產(chǎn)策劃或者建筑策劃都同樣需要考慮。

4）統(tǒng)性――房地產(chǎn)策劃和建筑策劃都強(qiáng)調(diào)策劃活動(dòng)是一個(gè)龐大和科學(xué)的系統(tǒng)工程，涉及許多子系統(tǒng)，同時(shí)各子系統(tǒng)之間相互配合、聯(lián)系密切。

5）活性――這兩種策劃都講求策劃的成果能夠被評(píng)估和修正，同時(shí)，隨著環(huán)境和需求的變化具有最大限度的變通性和適應(yīng)性。

2、房地產(chǎn)策劃與建筑策劃的區(qū)別

1）主要目標(biāo)

房地產(chǎn)策劃的主要目標(biāo)是以科學(xué)的方法為房地產(chǎn)投資者提供包括投資、概念、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)和管理等方面的專(zhuān)業(yè)建議，使開(kāi)發(fā)商能夠合理地運(yùn)用社會(huì)資源，以獲得最大的投資效益。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，即變現(xiàn)獲利是房地產(chǎn)的主要目標(biāo)，建筑策劃不同，它也注重經(jīng)濟(jì)性方面，但重點(diǎn)不是考慮如何獲得回報(bào)，而是關(guān)注建筑對(duì)于資源的有效利用和建筑的可持續(xù)發(fā)展方面。建筑策劃的主要目標(biāo)，是為了使建筑能夠更好地為開(kāi)發(fā)者、使用者和社會(huì)服務(wù)，它更重視滿足客戶(hù)、使用者的需求，以及對(duì)投資者、使用者、建筑師的價(jià)值取向做出平衡。同時(shí)，它還要通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀的科學(xué)分析，做出合理預(yù)測(cè)，直接為下一步的設(shè)計(jì)提供依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。其最終的目的是幫助建筑師和工程師完成一個(gè)符合客戶(hù)和使用者要求的好的建筑作品。

2）研究對(duì)象和范圍

房地產(chǎn)策劃的對(duì)象通常被認(rèn)為包括投資分析、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程管理和營(yíng)銷(xiāo)推廣四個(gè)方面。

建筑策劃的研究對(duì)象是建筑的使用者、建筑的功能、建筑的形式、建筑的經(jīng)濟(jì)性和時(shí)間，以及它們之間的平衡和協(xié)調(diào)。

3）務(wù)對(duì)象

房地產(chǎn)策劃的服務(wù)對(duì)象是開(kāi)發(fā)商、投資者，包括企業(yè)、個(gè)體投資者、基金、銀行和政府等。建筑策劃的服務(wù)對(duì)象可以是投資者、使用者，甚至社會(huì)大眾，實(shí)際上，有的投資者也是使用者，或者是使用者之一。

4）人員構(gòu)成

根據(jù)策劃的發(fā)展要求和服務(wù)內(nèi)容的變化，人員構(gòu)成也在變化。房地產(chǎn)策劃和建筑策劃小組中一般都會(huì)包括建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員，但因其目標(biāo)的不同，二者在其他人員構(gòu)成上各自有不同的側(cè)重點(diǎn)。策劃小組的人員構(gòu)成有建筑師、工程師、客戶(hù)代表、使用者代表、建筑經(jīng)濟(jì)師、社會(huì)學(xué)家、類(lèi)學(xué)家等等。

四、建筑策劃與房地產(chǎn)策劃在我國(guó)的發(fā)展情況

1、建筑策劃在我國(guó)的發(fā)展情況

建筑策劃這個(gè)概念在我國(guó)出現(xiàn)得較晚,之前設(shè)計(jì)師對(duì)他的認(rèn)識(shí)普遍不足,理解上也是五花八門(mén);比如有的認(rèn)為建筑策劃就是原來(lái)的基建處所行使的工作,有的認(rèn)為策劃就是現(xiàn)場(chǎng)踏勘調(diào)研加結(jié)論,有的認(rèn)為策劃就是對(duì)甲方的敷衍甚至是無(wú)用的形式工作等。無(wú)論是設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目業(yè)主或者是建設(shè)投資商和開(kāi)發(fā)商，即使他們認(rèn)識(shí)到了建筑策劃的重要性，而由于費(fèi)用和時(shí)間的原因一般都不會(huì)系統(tǒng)的進(jìn)行這一項(xiàng)工作，就算有類(lèi)似的活動(dòng)，也是對(duì)建筑策劃過(guò)程的簡(jiǎn)化和弱化。這使得建筑策劃目前在我國(guó)呈現(xiàn)一種理論研究較多而實(shí)踐較少的狀況。

2、房地產(chǎn)策劃在我國(guó)的發(fā)展情況

我國(guó)房地產(chǎn)策劃起步于1993年，首先在廣東地區(qū)出現(xiàn)它不像建筑策劃從引進(jìn)理論開(kāi)始，而是從對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣開(kāi)始的?；钴S的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生了一批地產(chǎn)策劃人，正是這些策劃人在不斷的實(shí)踐中積累和總結(jié)，促進(jìn)了房地產(chǎn)策劃的發(fā)展。而從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇至今，房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都逐漸得到社會(huì)和政府的關(guān)注和完善，政策、土地、金融、法律、貸和稅收等方面也更加規(guī)范。因此，在同等競(jìng)爭(zhēng)條件下要想獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)策劃的作用就凸顯出來(lái)。

五、小結(jié)

從國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)理性萌芽時(shí)期,項(xiàng)目的前期工作愈來(lái)愈顯示出其重要性。房地產(chǎn)策劃以客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)效益需求為其主要出發(fā)點(diǎn)，一個(gè)好的房地產(chǎn)策劃能夠保證投資者的投入可以獲得很好的回報(bào)。但是如果一味地追求經(jīng)濟(jì)效益而放棄了對(duì)其他效益的重視是得不償失的，建筑策劃重視建筑對(duì)于客戶(hù)、使用者、社會(huì)和建筑師的影響，以及他們之間價(jià)值取向的平衡和協(xié)調(diào)，重視建筑的使用功能、技術(shù)效果、社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和管理效果的綜合作用，是對(duì)于房地產(chǎn)策劃所欠缺方面的積極補(bǔ)充。而建筑策劃也可以將房地產(chǎn)策劃的發(fā)展和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作為一個(gè)可資借鑒的榜樣。將這兩種策劃進(jìn)行分析對(duì)比既有利于兩種學(xué)科的各自發(fā)展，同時(shí)也有利于它們從對(duì)方的研究和實(shí)踐成果中獲得借鑒。例如對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最好的對(duì)策應(yīng)該是同時(shí)重視房地產(chǎn)策劃和建筑策劃的作用，在不同的項(xiàng)目發(fā)展時(shí)期將二者的工作協(xié)調(diào)起來(lái)綜合。

我國(guó)目前的實(shí)際情況是“房地產(chǎn)策劃”比“建筑策劃”發(fā)展的速度要快。這是由市場(chǎng)需求決定的，房地產(chǎn)策劃的經(jīng)濟(jì)效益是明顯的，其作用可以直接從投入產(chǎn)出量上顯示出來(lái)，好的策劃使客戶(hù)立竿見(jiàn)影地從經(jīng)濟(jì)上獲得回報(bào)。這些問(wèn)題的有效解決途徑便是開(kāi)發(fā)商與建筑師攜手做好建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的工作。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,建筑師和策劃師應(yīng)該是核心角色之一,雙方的合作與溝通是一個(gè)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)：

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[4]魏愛(ài)武.建筑策劃的重要意義.

篇5

非常高興能為云南浩宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供金海岸．華庭市場(chǎng)推廣合作建議書(shū)！

我們提供的本建議書(shū)，是基于《營(yíng)銷(xiāo)策劃案》的策略，本著熱情負(fù)責(zé)的態(tài)度，配合專(zhuān)業(yè)技能和精神，為最終達(dá)成配合貴公司的業(yè)務(wù)發(fā)展策略而專(zhuān)門(mén)擬訂的，如對(duì)計(jì)劃書(shū)中有任何問(wèn)題或不詳之處，請(qǐng)及時(shí)提供意見(jiàn)或進(jìn)一步深入探討。

項(xiàng)目形象與VI系統(tǒng)的建立

1、 項(xiàng)目形象特征及概念確定；

項(xiàng)目形象遠(yuǎn)景：讓生活有了全方位、新層次的自然、尊貴體驗(yàn)；

項(xiàng)目品牌特性：領(lǐng)先的、創(chuàng)新的、能實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的成就感；

金海岸．華庭——羅平首座大型山水生態(tài)型高尚別墅區(qū)

廣告語(yǔ)：

金花銀瀑陶醉鄉(xiāng)

青山綠水棲居地

仁智之士樂(lè)山樂(lè)水

地杰人靈擇水而居

山水間尊貴顯

詩(shī)意海岸精彩生活

2、 項(xiàng)目案名LOGO的設(shè)計(jì)

3、 標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字及標(biāo)準(zhǔn)組合。

4、 擴(kuò)展運(yùn)用

媒介組合

目標(biāo)群體簡(jiǎn)析：

年齡在35-45歲之間，多為私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體工商戶(hù)（還有部分政府官員），年收入在15萬(wàn)以上。購(gòu)買(mǎi)行為多為二次置業(yè)。

目標(biāo)群體媒介接觸習(xí)慣：

報(bào)紙、電臺(tái)接觸較少，電視接觸率相對(duì)較高；由于工作關(guān)系，戶(hù)外活動(dòng)較多。

消費(fèi)行為特點(diǎn)和媒體選擇：

對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，別墅的特點(diǎn)就是昂貴，是需要投入大的資金的，因此現(xiàn)場(chǎng)考察外，通常還需多方收集信息資料、反復(fù)權(quán)衡；所以是一種理性消費(fèi)，他必須有足夠的信息支撐其購(gòu)買(mǎi)行為。

對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售最大的好處是客戶(hù)的本地性強(qiáng)、“作業(yè)面”窄、最大的壓力是時(shí)間緊迫，幾千萬(wàn)元資金的投入必須在一年甚至短短幾個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)回籠，因此不僅需要壓迫性的高強(qiáng)度廣告攻勢(shì)，更需要廣告媒體能將別墅優(yōu)勢(shì)、賣(mài)點(diǎn)如孔雀開(kāi)屏一般充分展示，迅速激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情。

所以說(shuō)印刷媒體是地產(chǎn)廣告的最佳媒體。

廣告大師奧格威說(shuō)：“你介紹得越詳細(xì)，銷(xiāo)售得也就越多?！币虼耸蹣菚?shū)不宜過(guò)于簡(jiǎn)陋，更重要的是，一定要讓消費(fèi)者得到盡可能多的信息。

具體媒體選擇：

戶(hù)外是重點(diǎn)——%26gt;展示、告知

活動(dòng)為關(guān)鍵——%26gt;互動(dòng)、加深內(nèi)涵

從地產(chǎn)廣告的特性和金海岸華庭針對(duì)的目標(biāo)群體的媒介接觸習(xí)慣來(lái)看，戶(hù)外廣告作為首選媒體，電視、報(bào)紙廣告媒介作為輔助媒介，具體媒介選擇：

一、戶(hù)外路牌：在羅平縣繁華商業(yè)區(qū)和交通要道上挑選3-5塊大中型路牌，充分展示樓盤(pán)形象；

二、《曲靖日?qǐng)?bào)》：通過(guò)硬性廣告?zhèn)鞑バ畔?，通過(guò)軟性新聞在其上樹(shù)立權(quán)威性和可信度，并且針對(duì)一部分政府官員的消費(fèi)群體；

羅平縣電視臺(tái)：創(chuàng)作一條30秒的電視廣告，并和其合作進(jìn)行《金海岸華庭-佳片有約》欄目，每天黃金時(shí)段播放精彩電視劇并插播廣告；

出租車(chē)：在其上張貼廣告，通過(guò)其每天在羅平縣城運(yùn)營(yíng)進(jìn)行流動(dòng)傳播；

整合廣告宣傳服務(wù)

總體構(gòu)想：針對(duì)羅平縣的縣城情況和金海岸華庭的樓盤(pán)性質(zhì)，我方建議整個(gè)廣告推廣活動(dòng)中圍繞“山水好景觀，樓盤(pán)高品質(zhì)”的核心，做足“山水”的文章，體現(xiàn)出樓盤(pán)性質(zhì)又傳遞文化氣息，略舉幾例：

在售樓現(xiàn)場(chǎng)接待客人用的茶水采用“青山綠水”，符合案名又體現(xiàn)檔次，加上印有樓盤(pán)名稱(chēng)的茶葉桶就成為精美的小禮品；

在售樓部播放的背景音樂(lè)是《高山流水》、《春江花月夜》、《藍(lán)色多瑙河》、《水邊的阿狄麗娜》……等與山水有關(guān)的中外經(jīng)典音樂(lè)，對(duì)樓盤(pán)引起美好的聯(lián)想；

……

第一部分：現(xiàn)場(chǎng)包裝

1、 圍板：遮擋工地施工雜亂現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)大面積展示樓盤(pán)形象；在文筆路沿街一線全線設(shè)置；

2、 工地及主要城市干道路牌：在繁華路段和交通要道上樹(shù)立3-5塊；

3、 樓體招示布、樓層進(jìn)度牌：表明建設(shè)施工的進(jìn)展情況，可在小區(qū)成型建筑物上懸掛；

4、 導(dǎo)示牌：引導(dǎo)購(gòu)房者、參觀者路線，分小區(qū)外和內(nèi)部導(dǎo)示牌；

5、 立柱掛旗：建議在文筆路和九龍大道兩側(cè)的電桿設(shè)置廣告牌，起到擴(kuò)大氣勢(shì)和指引人流雙重作用；

6、 歡迎標(biāo)牌

7、 看樓專(zhuān)車(chē)

8、 氣球、掛旗：設(shè)置在售樓部和一些內(nèi)部設(shè)施中，渲染氣氛；

第二部分：賣(mài)場(chǎng)包裝：

1、 形象墻：設(shè)置于售樓部主體背景上，內(nèi)容為樓盤(pán)LOGO和主體廣告語(yǔ)；

2、 實(shí)體展板：將要發(fā)售的各種戶(hù)型、單位作一個(gè)全面的介紹展示；

3、 售樓書(shū)：內(nèi)容：

樓盤(pán)概況：占地面積、建筑面積、公共建筑面積、商業(yè)建筑面積、建筑覆蓋率、容積率、綠化率、物業(yè)座數(shù)、車(chē)位數(shù)、物業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展商、投資商、建筑商、物業(yè)管

理人……

位置交通：樓盤(pán)所處具置圖、交通路線圖及位置、交通情況文字詳細(xì)介紹。

周邊環(huán)境：自然環(huán)境介紹、人文環(huán)境介紹、景觀介紹。

生活配套設(shè)施：介紹周邊學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、商場(chǎng)、超市、餐飲服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、郵政電信……

規(guī)劃設(shè)計(jì)：包括樓盤(pán)規(guī)劃人、規(guī)劃理念、規(guī)劃特點(diǎn)、樓盤(pán)建筑設(shè)計(jì)者、設(shè)計(jì)理念、建筑特色、環(huán)藝綠化風(fēng)格特色等介紹。

戶(hù)型介紹、會(huì)所介紹、物業(yè)管理介紹、此外還有建筑裝飾材料、保安管理系統(tǒng)、新材料新科技成果運(yùn)用等等根據(jù)樓盤(pán)自身優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)而側(cè)重不同的介紹。

4、 折頁(yè)：樓書(shū)的一個(gè)簡(jiǎn)化和補(bǔ)充；

5、 價(jià)格單頁(yè)落格、付款方式清單落格

6、 手袋設(shè)計(jì)

7、 銷(xiāo)售人員工作牌

8、 信封信紙、名片、紙杯

第三部分：樣板間形象包裝

1、 樓梯氛圍布置

2、 樓梯間歡迎牌

3、 展示中心導(dǎo)示牌

4、 戶(hù)型標(biāo)牌

5、 展示空間功能標(biāo)牌（主人房、兒童房、父母房、客房、書(shū)房、電腦房、健身房、畫(huà)室等）

6、 免費(fèi)贈(zèng)送標(biāo)牌（潔具、櫥具等）

二.廣告推廣階段策略

導(dǎo)入期

成長(zhǎng)期

成熟期

以懸念導(dǎo)入，廣泛全面的宣傳積累消費(fèi)者關(guān)注度，最短時(shí)間內(nèi)打出高知名度。

整合推廣活動(dòng)全面帶動(dòng)，有目的的針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群宣傳自己的生活方式，形成品牌知名度和積累品牌美譽(yù)度并促成銷(xiāo)售。

重點(diǎn)在于金海岸華庭社區(qū)文化的營(yíng)造，強(qiáng)調(diào)金海岸生活的文化內(nèi)涵，自然、個(gè)性、自在、回歸自我的生活。

懸念導(dǎo)入

強(qiáng)勢(shì)推廣

營(yíng)建品牌

媒體推廣方案（暫略）

1、 第一階段推廣的策略計(jì)劃

2、 第一階段推廣的媒體計(jì)劃

3、 第一階段推廣費(fèi)用預(yù)算

4、 軟廣告/新聞及新聞事件炒作：按實(shí)際需要進(jìn)行操作。

五、 PR（公共關(guān)系）%26amp;SP（促銷(xiāo)）活動(dòng)粗?jǐn)M了以下幾個(gè)構(gòu)想：

1、 組織羅平縣和附近加油站（高速公路收費(fèi)處），對(duì)（過(guò)路）進(jìn)站加油的車(chē)輛進(jìn)行餐巾紙贈(zèng)送（包裝盒上印上金海岸華庭廣告）；

2、 和縣城各個(gè)洗車(chē)點(diǎn)合作，制作印有金海岸華庭廣告的免費(fèi)洗車(chē)卡在縣城發(fā)放；

3、 組織“吃住云商飯店、游玩帝景華庭”的準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；

4、 工程進(jìn)行到一定程度，可組織省內(nèi)著名書(shū)畫(huà)家“金海岸華庭”的采風(fēng)活動(dòng)；

（按實(shí)際銷(xiāo)售進(jìn)程實(shí)施），

結(jié)束語(yǔ)：

非常榮幸將此建議書(shū)提交給云南浩宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并期望能和貴公司共同按時(shí)按質(zhì)完成本次市場(chǎng)推廣任務(wù)，我們將會(huì)盡心盡責(zé)，期待和貴公司同心同力，共同發(fā)展！

如對(duì)本建議書(shū)有何異議和建議，請(qǐng)聯(lián)系并共同商討，謝謝！

順頌

篇6

第一階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備階段

對(duì)公司擬投資項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃，開(kāi)展正式的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，提出項(xiàng)目操作的初步總體思路，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的市場(chǎng)定位，為公司管理層的投資項(xiàng)目決策提供依據(jù)。

1初步考察，掌握項(xiàng)目基本情況和信息，對(duì)項(xiàng)目的可操作性作出初步結(jié)論，包括對(duì)項(xiàng)目位置、規(guī)劃紅線圖、項(xiàng)目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目所在區(qū)域的市政規(guī)劃進(jìn)行了解熟悉，確定初步印象；根據(jù)項(xiàng)目的狀況，開(kāi)發(fā)進(jìn)度，初步擬定考察內(nèi)容、范圍；您訂考察計(jì)劃，成立項(xiàng)目組赴實(shí)地進(jìn)行初步調(diào)研；進(jìn)行分析，針對(duì)其可操作性，并提出總體思路。

2 簽署工作協(xié)議，洽談合作事宜，明確合作雙方、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)力、衣物、相關(guān)費(fèi)用等。

3 開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

3.1 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析

對(duì)項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、宏看經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、人口規(guī)模、城市特色、消費(fèi)水平、法律環(huán)境、土地資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行考察。

3.2 區(qū)位條件調(diào)查分析

對(duì)項(xiàng)目所在地段土地資源、旅游資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)進(jìn)行分析，掌握相關(guān)數(shù)據(jù)，為以后工作的開(kāi)展做好鋪墊。

3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)調(diào)查分析

對(duì)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求狀況、價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品類(lèi)型及市場(chǎng)缺位、銷(xiāo)售渠道進(jìn)行具體調(diào)查。

3.4 分析項(xiàng)目所在位置的土地資源優(yōu)劣情況、地塊地形、地貌、工程進(jìn)度、資金投入與進(jìn)度、建筑建設(shè)規(guī)劃與實(shí)施現(xiàn)狀等。

3.5 項(xiàng)目初步定位

根據(jù)相應(yīng)的市場(chǎng)研究分析后，初步明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù)。

3.6提出初步的項(xiàng)目操作總體思路。

第二階段：專(zhuān)家論證，完善策劃

針對(duì)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)內(nèi)容及模式、項(xiàng)目主題、項(xiàng)目規(guī)劃、園林規(guī)劃、裝修設(shè)備、服務(wù)功能、物業(yè)管理等專(zhuān)家給出意見(jiàn)，并結(jié)合對(duì)市場(chǎng)調(diào)查所得的原始資料、信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，撰寫(xiě)報(bào)告，開(kāi)論證會(huì)，完善策劃，促使項(xiàng)目成功。

第三階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施階段

跟蹤動(dòng)態(tài)市場(chǎng)行情，進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查，對(duì)本開(kāi)發(fā)進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析，進(jìn)一步明確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的總體操作思路，提出相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略；

3.7 開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)查。

深進(jìn)了解項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求狀況，價(jià)格現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，產(chǎn)品類(lèi)型、銷(xiāo)售渠道。

3.8 開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勢(shì)態(tài)調(diào)查分析。包括競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)掃描、替在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行可能掃描、供給量分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品分析（包括房型、規(guī)劃、土地、綜合配套）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)定位及趨向、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格基準(zhǔn)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的背景和實(shí)力。

3.9 進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查，明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群。

3.9.1 消費(fèi)者的二手資料分析

3.9.2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手消費(fèi)者輪廓描述(職業(yè)特征、消費(fèi)關(guān)注、消費(fèi)心理、產(chǎn)品選擇)

4 明確項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，明確項(xiàng)目的總體操作思路。

4.1 類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研。包括類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料、項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)詳析、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料、綜合評(píng)判。

4.2 項(xiàng)目市場(chǎng)定位。包括區(qū)域定位、主力客戶(hù)群定位、功能定位、建筑風(fēng)格定位。

根據(jù)市場(chǎng)研究分析后，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等；明確項(xiàng)目的總體操作思路，首先進(jìn)行產(chǎn)品分析，其次對(duì)本項(xiàng)目的SWOT分析(優(yōu)劣勢(shì)分析)，包括項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。基于SWOT分析(優(yōu)劣勢(shì)分析)提出針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略。

5 戰(zhàn)略分析與規(guī)劃，包括項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)回納、營(yíng)銷(xiāo)總策略、銷(xiāo)售價(jià)格總策略、總推案分階段策略、公關(guān)與宣傳總策略、營(yíng)銷(xiāo)推廣項(xiàng)目的策劃（各階段推廣主題策劃、各階段營(yíng)銷(xiāo)分析與總匯、各階段市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析與對(duì)策、各階段客戶(hù)總體分析與推盤(pán)策略）、滲透式策劃、強(qiáng)銷(xiāo)策劃、促進(jìn)策劃對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析。

6 最終確定銷(xiāo)售渠道選擇，包括①自售②：

通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)或公開(kāi)招標(biāo)等方式確定入圍的專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行交底，要求各投標(biāo)公司各自提交營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告，組織公司相關(guān)人員對(duì)《營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審，選取最優(yōu)方案，確定物業(yè)公司。簽訂《項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)合同》或《銷(xiāo)售合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。如選擇專(zhuān)業(yè)的物業(yè)，則本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售執(zhí)行均由公司完成，貫穿項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全程。

第四階段：資源整合完善銷(xiāo)售所需手續(xù)蓄勢(shì)待發(fā)預(yù)備銷(xiāo)售

6.1 完成銷(xiāo)售的人員配備，制定銷(xiāo)售人員的考核獎(jiǎng)勵(lì)制度，組織銷(xiāo)售培訓(xùn)；

6.2 制定銷(xiāo)售模式、設(shè)計(jì)銷(xiāo)售組織的架構(gòu)；

6.3 其他物料準(zhǔn)備完成，售樓處的布置、樣板房、國(guó)土部門(mén)戶(hù)型的測(cè)繪報(bào)告書(shū)、《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》樣本、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》樣本、售樓書(shū)和廣宣彩頁(yè)；

第五階段：銷(xiāo)售執(zhí)行

制定詳盡可行的營(yíng)銷(xiāo)策略及階段性的銷(xiāo)售目標(biāo)和計(jì)劃，全程監(jiān)控項(xiàng)目銷(xiāo)售的執(zhí)行情況，并適時(shí)作出針對(duì)性的策略調(diào)整，實(shí)現(xiàn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)率。

6.4 制定詳盡可行的營(yíng)銷(xiāo)策略并組織實(shí)施

①銷(xiāo)售總體策略房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃流程具體說(shuō)明。銷(xiāo)售的總體戰(zhàn)略思路和目標(biāo)的制定、銷(xiāo)售模式的選擇和設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售階段的劃分和時(shí)機(jī)選擇；②推盤(pán)策略。選擇時(shí)機(jī)、選擇房源；③銷(xiāo)控計(jì)劃?？傮w均價(jià)的制定、制定一房一價(jià)的價(jià)目表、單體差價(jià)的要素指標(biāo)與系數(shù)體系，產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等；④付款方式。優(yōu)惠政策、分期、分類(lèi)的動(dòng)態(tài)價(jià)格策略、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的數(shù)量和價(jià)格政策、市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格政策和數(shù)量控制、開(kāi)盤(pán)價(jià)格的動(dòng)態(tài)策略、SP(銷(xiāo)售推廣)活動(dòng)價(jià)格策略和銷(xiāo)售控制、調(diào)價(jià)計(jì)劃和調(diào)價(jià)技術(shù)、整體價(jià)格和房源調(diào)價(jià)技術(shù)；⑤廣告策略。主題制定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃流程詳細(xì)說(shuō)明、品牌形象定位、媒體計(jì)劃、廣告創(chuàng)意、現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)（1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風(fēng)格概念）。

6.5 制訂階段性的銷(xiāo)售目標(biāo)和計(jì)劃，全程監(jiān)控銷(xiāo)售執(zhí)行情況，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息、銷(xiāo)售狀況，對(duì)反饋的信息加以分析和匯總，適時(shí)做出具有針對(duì)性的調(diào)整。

篇7

    1.1人本理念中國(guó)儒家的仁愛(ài)思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的人本理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)消費(fèi)者的需要,從而促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售,獲取利潤(rùn),加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念展開(kāi),這是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理念的根本所在。

    1.2生態(tài)理念隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣,全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化,人類(lèi)生存不斷遭受挑戰(zhàn),這在客觀上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念,這不僅是為目前的人類(lèi)提供更加適宜的生存空間,也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

    1.3科技理念隨著日新月異的科技發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。表現(xiàn)為,建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料;建筑技術(shù)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用;建筑功能走向多元化,給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

    1.4投資理念投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為一種投資保值手段。特別是在我國(guó),近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點(diǎn)。當(dāng)然樓市也存在風(fēng)險(xiǎn),投資需要謹(jǐn)慎,要時(shí)刻注意宏觀政策的調(diào)整,避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門(mén)”項(xiàng)目,整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念,努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達(dá)31.6%的綠化率,小橋流水、花團(tuán)錦簇、綠樹(shù)成蔭,共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類(lèi)自然”的生態(tài)環(huán)境,為業(yè)主精心營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o、舒適、時(shí)尚的國(guó)際化社區(qū)生活。

    2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)注意問(wèn)題

    房地產(chǎn)商品的非標(biāo)準(zhǔn)化,加之不正當(dāng)利益的驅(qū)使,導(dǎo)致了營(yíng)銷(xiāo)的非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷入了一些誤區(qū),以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)被嚴(yán)重扭曲。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)要注意以下幾個(gè)問(wèn)題:

    2.1房地產(chǎn)的商品屬性房地產(chǎn)是一種商品,開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此,要從商品的視角去看待房地產(chǎn),作為一種商品,其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必然是在市場(chǎng)交換的過(guò)程中,而交換得以實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價(jià)值符合消費(fèi)者的需求。在做房地產(chǎn)策劃時(shí)要注意,營(yíng)銷(xiāo)具有相對(duì)現(xiàn)實(shí)性,任何營(yíng)銷(xiāo)策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費(fèi)者是圓心,開(kāi)發(fā)是半徑,營(yíng)銷(xiāo)是圓弧。按照消費(fèi)者意愿去開(kāi)發(fā),適當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)適應(yīng)自己開(kāi)發(fā)的商品,才是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)。

    2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的區(qū)域關(guān)系作為一種特殊的商品,房地產(chǎn)有其特殊的市場(chǎng)群體,是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),需要具備營(yíng)銷(xiāo)的前提才有可能熱銷(xiāo)。制約熱銷(xiāo)的因素很多,諸如總量因素、區(qū)域因素、社會(huì)因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購(gòu)買(mǎi)力因素等,需求量大、實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力不足也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大癥結(jié)。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營(yíng)銷(xiāo)短視”,比如:價(jià)格短視,為了求得短期財(cái)務(wù)利潤(rùn)最大化,忽略了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的增值空間;節(jié)奏短視,整個(gè)樓盤(pán)同時(shí)上市,結(jié)果剩下“死角房”無(wú)人問(wèn)津;效應(yīng)短視,片面運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略,過(guò)度迷信技巧,項(xiàng)目有組織無(wú)計(jì)劃,前后矛盾。產(chǎn)生這些偏差的原因在于:開(kāi)發(fā)商過(guò)度關(guān)注成交消費(fèi)區(qū)域,忽略了客戶(hù)培養(yǎng)區(qū)域,難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場(chǎng)效應(yīng)。為了解決這些問(wèn)題,要正確處理好營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域,包括廣告、包裝等對(duì)外宣傳手段,主要用來(lái)集聚人氣;有了早期較好的宣傳,可以吸引眾多的消費(fèi)者,如何培育潛在的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)及制定怎樣的銷(xiāo)售方案將是營(yíng)銷(xiāo)方案的核心;再好的方案需要專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員認(rèn)真全面的執(zhí)行,這也直接影響到銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

    2.3正確的認(rèn)識(shí)和看待房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃要注重創(chuàng)意,但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題,切忌天馬行空。在客戶(hù)最終選擇產(chǎn)品的因素中,性?xún)r(jià)比是競(jìng)爭(zhēng)勝出的關(guān)鍵。沒(méi)有哪一個(gè)因素是絕對(duì)第一重要的,同樣也沒(méi)有哪一個(gè)因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排,廣告、工程進(jìn)展、設(shè)計(jì)優(yōu)化、物業(yè)管理、價(jià)格變動(dòng)等,都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致,保證營(yíng)銷(xiāo)的整體性。適當(dāng)?shù)貫樽约喊b,本無(wú)可厚非,但夸大事實(shí),推行策劃迷信,則會(huì)使房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃誤入歧途。事實(shí)上,目前不少策劃人所做的策劃方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營(yíng)銷(xiāo)策劃的要求,他們推出的更多只是概念和賣(mài)點(diǎn),對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)只起相對(duì)作用;另一方面,賣(mài)點(diǎn)的收集和增加,讓樓盤(pán)的形象有所改變和提高,同時(shí)也使樓盤(pán)的成本不斷攀升。營(yíng)銷(xiāo)策劃雖然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已日趨重要,但如果片面地利用策劃替代市場(chǎng)的潛力開(kāi)拓,認(rèn)為“一策去百病”,將是一個(gè)很?chē)?yán)重的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本,而是結(jié)合所在樓盤(pán),貫穿市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)意識(shí),尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式。高水平的營(yíng)銷(xiāo)策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本,而且可以有效規(guī)避營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn),是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作謀略,是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用?！笆袌?chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),策劃如指揮”,高層次的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已成為策劃智謀的較量,稍有松懈,就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰跌入谷底。我們既要反對(duì)盲目迷信策劃,又要避免走上“策劃無(wú)用”的片面思維。

    2.4營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售緊密呼應(yīng),營(yíng)銷(xiāo)策劃的最后工作就是銷(xiāo)售策劃,銷(xiāo)售情況是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此,應(yīng)該將銷(xiāo)售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交,優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的幫助程度,必須強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售對(duì)策劃的反饋,強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售對(duì)策劃思路的理解與配合。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的,策劃與銷(xiāo)售二者互為表里,彼此修正,相輔相成,這才是真正高效且科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)思維方式。

    3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

    近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展,已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和居民消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀念和方法開(kāi)始逐步走向一個(gè)更高的層次,房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)觀念的廣泛傳播過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是市場(chǎng)不斷走向成熟的過(guò)程。

篇8

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 問(wèn)題與對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),近幾年發(fā)展迅猛,在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演著重要的角色。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的加劇,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃越來(lái)越受到重視,成為關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的含義

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境予以準(zhǔn)確分析,并有效運(yùn)用經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上,對(duì)一定時(shí)間內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的行為方針、目標(biāo)、戰(zhàn)略以及實(shí)施方案進(jìn)行設(shè)計(jì)和謀劃。或者說(shuō),它是一個(gè)謀劃達(dá)成房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成功的先發(fā)設(shè)想及其思維的過(guò)程,也是一項(xiàng)計(jì)劃活動(dòng)、決策活動(dòng)之前的構(gòu)思、探索和設(shè)計(jì)的過(guò)程。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,需要運(yùn)用整合營(yíng)銷(xiāo)概念,對(duì)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目,從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合,合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求,以開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心,通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷(xiāo)售執(zhí)行等營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的分析、計(jì)劃、組織和控制,在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上,為開(kāi)發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向,從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷(xiāo)售,并通過(guò)消費(fèi)者的滿意使開(kāi)發(fā)商獲得利益的過(guò)程。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃發(fā)展中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃為開(kāi)發(fā)商贏得了市場(chǎng),促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)已從單一化趨向全面化,營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)已從注重表面趨向追求內(nèi)涵,營(yíng)銷(xiāo)推廣已從雜亂無(wú)章趨向規(guī)范有序,但縱觀現(xiàn)今樓市營(yíng)銷(xiāo)策劃,也暴露了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃一些問(wèn)題:

1.低價(jià)定局論

價(jià)格是市場(chǎng)最為敏感的因素,合理調(diào)整價(jià)格是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)所必須把握的部分,但如何理解、把握物業(yè)售價(jià),確是一個(gè)較為復(fù)雜、關(guān)鍵的部分。樓市出現(xiàn)的降價(jià)風(fēng)應(yīng)該分兩種,一種是一些設(shè)計(jì)落后的老產(chǎn)品,失去了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,必須要降低售價(jià)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售;另一種是完全有可能進(jìn)行推廣的新產(chǎn)品,完全沒(méi)有必要一味來(lái)降低售價(jià)迎合低價(jià)搶市風(fēng)。房地產(chǎn)業(yè)不可能是福利業(yè),沒(méi)有市場(chǎng)利益就不會(huì)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)步。營(yíng)銷(xiāo)業(yè)是培育房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)分支行業(yè),我們強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷(xiāo)策劃,就是要以合理的售價(jià)讓物業(yè)兌現(xiàn),當(dāng)然要盡力地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的最大利潤(rùn)化,這并非是說(shuō)恢復(fù)行業(yè)的暴利時(shí)代。

2.承諾堆積論

營(yíng)銷(xiāo)策劃手段五花八門(mén)地出現(xiàn),在樓市中,其中以承諾形式的廣告有增無(wú)減。有人認(rèn)為,承諾越多,客戶(hù)越多。所謂市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵的一點(diǎn)是要讓客戶(hù)對(duì)物業(yè)有信心,通過(guò)承諾來(lái)實(shí)現(xiàn)客戶(hù)導(dǎo)入,這就是市場(chǎng)的客戶(hù)承諾堆積。幾乎沒(méi)有一個(gè)行業(yè)象房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)一樣,來(lái)隨意夸大物業(yè)特征,向客戶(hù)進(jìn)行花色承諾。 “五星級(jí)的家”、“保質(zhì)量、保增值”、“年回報(bào)利潤(rùn)20%”、“綠色家園、世紀(jì)生活”等等的廣告語(yǔ)不斷出現(xiàn)在樓市,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中承諾的內(nèi)容從定量的質(zhì)量承諾、環(huán)境承諾、交房期承諾、用料承諾、設(shè)備承諾、公建承諾、收費(fèi)承諾到物管承諾、增值保值承諾等多達(dá)幾十種,但大多是一時(shí)為了增加客戶(hù)量,增加銷(xiāo)售率,承諾過(guò)頭,承諾難以?xún)冬F(xiàn)而引發(fā)了許多矛盾。

3.炒作制勝論

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)也有兩個(gè)大缺陷,第一是在沒(méi)有把營(yíng)銷(xiāo)分離出來(lái)時(shí)硬要?jiǎng)冸x出來(lái),第二是本質(zhì)意義忽略產(chǎn)品本身去營(yíng)銷(xiāo)。這種缺陷直接表現(xiàn)出了一個(gè)字“炒”。直接的辦法就是制造新聞、擴(kuò)大事實(shí)、擴(kuò)大新聞效應(yīng),就是利用較有信任度的媒體去騙取客戶(hù)的信任。企業(yè)可以出資買(mǎi)斷版面,包下電視時(shí)段,來(lái)隨意用廣告形式運(yùn)作,或稱(chēng)“文字廣告”,或曰“新聞廣告”。這種走捷徑和臨時(shí)通道的方式,不稱(chēng)為真正的營(yíng)銷(xiāo)策劃。

另外一種就是“炒現(xiàn)場(chǎng)”。沒(méi)錢(qián)開(kāi)發(fā)的企業(yè)只要有錢(qián)去搞現(xiàn)場(chǎng)售樓處,越大越好,越高檔越好?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心從20平方米發(fā)展到上千平方米,從看板、燈箱、樣本、模型發(fā)展到越來(lái)越多的實(shí)物房,樣板房,而又有一種風(fēng)行方向:即動(dòng)用一切手段去“炒”物業(yè)。

4.風(fēng)式銷(xiāo)售論

“風(fēng)式銷(xiāo)售”,就是針對(duì)某一物業(yè)特色過(guò)分渲染,如近年出現(xiàn)在樓市的外型“歐陸風(fēng)”,物管“新加坡風(fēng)”,房型“錯(cuò)層風(fēng)”等,還有一陣陣“小高層風(fēng)”“綠色環(huán)境風(fēng)”等等,不少營(yíng)銷(xiāo)商認(rèn)為,只要物業(yè)內(nèi)涵中可以夸張的部分可以全面夸張,套之以“模式”,即可有市場(chǎng)效應(yīng),這種風(fēng)式銷(xiāo)售導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商隨意復(fù)制、翻版物業(yè),有的甚至“將錯(cuò)就錯(cuò)”,將缺點(diǎn)改為優(yōu)點(diǎn),實(shí)現(xiàn)所謂的房產(chǎn)特色銷(xiāo)售。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從原先的單一要素競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入全面的質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期,依靠某簡(jiǎn)單要素去爭(zhēng)取客戶(hù)面已經(jīng)被淘汰。許多購(gòu)房者曾經(jīng)為一些“風(fēng)式銷(xiāo)售”動(dòng)心過(guò),但后期卻為所購(gòu)物業(yè)所困惑,失去了口碑市場(chǎng)。

5.經(jīng)驗(yàn)決定論

目前,全國(guó)范圍內(nèi)少見(jiàn)從理論上解析房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的專(zhuān)著出現(xiàn),大量出版物均以實(shí)例分析為主,或運(yùn)作例子堆積。一是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論研究基礎(chǔ)較差,二是缺少專(zhuān)業(yè)研究的人員及條件,三是缺少研究的風(fēng)氣,經(jīng)驗(yàn)型運(yùn)作者忽略市場(chǎng)信息的挖掘,缺少研究市場(chǎng)、獲取信息、加工信息的能力和手段,這也在一定程度上制約了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃水平的再提高。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃面對(duì)的新形勢(shì)

近十年來(lái),我國(guó)樓市和房?jī)r(jià)一直處于增長(zhǎng)周期。1999年第四季度,全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比由負(fù)增長(zhǎng)扭轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng),并一直持續(xù)至今。從增幅看,2004年一季度至2005年二季度,增幅平均8%以上,其后有所回落,2007年三季度至2008年二季度重新躍上8%。然而,2008年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)了全球性經(jīng)濟(jì)衰退,我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行環(huán)境也愈發(fā)錯(cuò)綜復(fù)雜。國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的愈發(fā)嚴(yán)峻,股市的一路狂瀉、購(gòu)買(mǎi)能力下降和消費(fèi)者信心指數(shù)的連月走低,大大壓制了房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易量 ,2008年三季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)漲幅大幅回落,幅度之大歷史罕見(jiàn)?，F(xiàn)階段,經(jīng)濟(jì)下滑、房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氛圍濃重,整體房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的漸弱,使開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金受到了市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)度的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新形勢(shì)下,必須認(rèn)清形勢(shì),積極采取措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好應(yīng)對(duì)較長(zhǎng)時(shí)期市場(chǎng)低迷的準(zhǔn)備,調(diào)整企業(yè)開(kāi)發(fā)策、經(jīng)營(yíng)策略、銷(xiāo)售策略、尋求資金支持、降價(jià)促銷(xiāo)、加強(qiáng)管理。資金壓力、競(jìng)爭(zhēng)壓力,使迅速提升開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力顯得十分重要和迫切,此時(shí),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講顯得比任何時(shí)候都尤為重要。

四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的對(duì)策

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)一直就在房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程擔(dān)任重要的角色,它能夠以獨(dú)特的主題策劃為中心,綜合利用何種營(yíng)銷(xiāo)手段,在消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商之間建立起必不可少的聯(lián)系,使得產(chǎn)品能夠快速,準(zhǔn)確地直達(dá)消費(fèi)者。當(dāng)市場(chǎng)淪為買(mǎi)房市場(chǎng)、需求以剛性需求為主的的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商就要挖空心思,不計(jì)成本地利用各種營(yíng)銷(xiāo)手段,重新尋回自己想要的市場(chǎng)。

1.深刻洞悉市場(chǎng)

政府宏觀調(diào)控到救市政策,消費(fèi)者從搶房倒持幣觀望,房地產(chǎn)價(jià)格從高漲到降價(jià)退房,房地產(chǎn)行業(yè)變化之巨,方向之多,令人較難全面把握。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中買(mǎi)方市場(chǎng)形成后,客戶(hù)可選擇的余地增大,競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈,為適應(yīng)這一形勢(shì),房地產(chǎn)企業(yè)須轉(zhuǎn)變觀念,把客戶(hù)的價(jià)值需求作為企業(yè)的核心價(jià)值,“以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶(hù)為中心”。須知特定的產(chǎn)品有特定的購(gòu)買(mǎi)群體,他們的年齡、性格、家庭構(gòu)成、文化程度、工作經(jīng)歷、愛(ài)好等形成的一定共性未必和策劃人或開(kāi)發(fā)商的相應(yīng)體驗(yàn)與表現(xiàn)相同。所以惟有在搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,從客戶(hù)出發(fā),綜合分析,投其所好,才能打動(dòng)他們,奪得更多的市場(chǎng)。想通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策劃獲得預(yù)期收益,必須隨時(shí)對(duì)時(shí)機(jī)、空間、市場(chǎng)和價(jià)格進(jìn)行透徹的分析和評(píng)判,關(guān)注消費(fèi)者的心理需求,把創(chuàng)新性的營(yíng)銷(xiāo)理念納入營(yíng)銷(xiāo)體系。

2.真實(shí)需求下的精確定位

在市場(chǎng)低迷的狀態(tài)下,購(gòu)房人以自主需求為主,因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在認(rèn)真分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,要做好目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分,認(rèn)識(shí)顧客群、精心設(shè)計(jì)產(chǎn)品、同時(shí)結(jié)合自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),選擇房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng),以消費(fèi)的真實(shí)需求為導(dǎo)向,做好真實(shí)需求下的精確定位。開(kāi)發(fā)商必須提前做好對(duì)“賣(mài)給誰(shuí)”和“建什么產(chǎn)品”的思考,分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、開(kāi)發(fā)策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、經(jīng)濟(jì)測(cè)算,對(duì)營(yíng)銷(xiāo)方案等細(xì)加研究,慎重制定。目標(biāo)客戶(hù)的定位在于有的放矢進(jìn)行目標(biāo)客戶(hù)的準(zhǔn)確定位是后續(xù)廣告推廣、活動(dòng)推廣的重要前提。

3.誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo)是營(yíng)銷(xiāo)策劃之魂

盡管剛性需求階段,對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)敏感,但是,當(dāng)開(kāi)發(fā)商在售房?jī)r(jià)格上“玩貓膩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無(wú)期時(shí),就無(wú)法有效地吸引消費(fèi)者。為此,開(kāi)發(fā)商必須樹(shù)立誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)理理念,塑造出開(kāi)發(fā)商的良好社會(huì)形象。選擇有品牌、業(yè)界口碑好的發(fā)展商不但有保障,樓價(jià)也不易下跌。雖然這些發(fā)展商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)價(jià)格一般比其他樓盤(pán)貴,但在產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施方面有保證,即使是二手樓盤(pán),價(jià)格也比其他同區(qū)域的樓盤(pán)高。

因此,此類(lèi)樓盤(pán)保值抗跌性較強(qiáng)。老百姓購(gòu)房意識(shí)的不斷成熟,也會(huì)鞭策開(kāi)發(fā)商以冷靜頭腦、理性判斷去遵循住宅商品的開(kāi)發(fā)規(guī)律,實(shí)實(shí)在在地關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量。能讓老百姓明明白白購(gòu)房、買(mǎi)房買(mǎi)得心情舒暢的樓盤(pán),才能在市場(chǎng)上領(lǐng)先對(duì)手。

4.貫穿以人文本的策劃理念

現(xiàn)代的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃注重人文、文化的居住理念,把策劃等同于對(duì)居住理念與建筑藝術(shù)的追求升華成以人為本、人與自然相融的和諧過(guò)程。人本思想的追求是人類(lèi)自身居住條件達(dá)到一定階段后的需要。這就需要營(yíng)銷(xiāo)策劃不斷跟上時(shí)代的節(jié)奏,充分挖掘人性?xún)?nèi)在的需要。營(yíng)銷(xiāo)策劃既要考慮住宅觀念的變化、環(huán)境氛圍的營(yíng)造 、物業(yè)管理的完善。 營(yíng)銷(xiāo)策劃要求不僅以消費(fèi)者為起點(diǎn)(信息反饋、市場(chǎng)需要調(diào)研、購(gòu)買(mǎi)行為研究等),而且還要以消費(fèi)者為終點(diǎn)(為消費(fèi)者提供售后跟蹤配套服務(wù))。從市場(chǎng)看,房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一種“質(zhì)”的發(fā)展,這個(gè)“質(zhì)”不是一種單純的建筑質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量等,而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量。這個(gè)質(zhì)量主要的是它的總體概念,是透過(guò)小區(qū)、建筑單體表象化背后的人文、文化內(nèi)涵,這也是不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性化發(fā)展的體現(xiàn)。

5.做好企業(yè)品牌形象策劃

對(duì)于樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)說(shuō),降價(jià)不是根本出路,不如提高樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比,進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí),有發(fā)展?jié)摿Φ墓灸軌蛟谑袌?chǎng)寒冬中學(xué)會(huì)“節(jié)衣縮食”, 同時(shí)用樓盤(pán)品質(zhì)和價(jià)格的綜合優(yōu)勢(shì)來(lái)打動(dòng)消費(fèi)者,這才是樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的解決之道。進(jìn)行一流的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì),提供一流的配套和物業(yè)服務(wù),制定系統(tǒng)、科學(xué)的品牌戰(zhàn)略,構(gòu)建良好的品牌形象,形成開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)品的良好市場(chǎng)口碑,從而為未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)打下堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期,房地產(chǎn)企業(yè)迫切的需要房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的運(yùn)作,增加交易量,回收資金,創(chuàng)造效益?，F(xiàn)階段,只要房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清形勢(shì),房地產(chǎn)策劃能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源,充分發(fā)揮它的特長(zhǎng),增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力,最終將贏得主動(dòng)地位。

參考文獻(xiàn):

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篇9

一、 策劃（咨詢(xún)）項(xiàng)目

二、 委托項(xiàng)目進(jìn)度

策劃工作分為兩個(gè)階段：

1. 第一階段：策劃市場(chǎng)調(diào)查，包括商圈調(diào)查、目標(biāo)人群調(diào)查、目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)查和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查5個(gè)內(nèi)容，并對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行初步定位，雙方溝通達(dá)成共識(shí)后進(jìn)入第二階段，本階段完成供雙方溝通用的《 》的中期匯報(bào)演示文本，限期為自合同書(shū)生效之日起 至 個(gè)工作日。

2. 第二階段：在甲方認(rèn)可乙方對(duì)項(xiàng)目得出的定位主體的前提下，對(duì)定位策劃有關(guān)內(nèi)容作出進(jìn)一步完善，完成《 》，限期為 至 個(gè)工作日。

上述工作在程序上順延，總體累計(jì)時(shí)間不超過(guò) 個(gè)工作日。

三、合同金額及付款方式

1. 策劃咨詢(xún)費(fèi)用為 元人民幣（ ¥ 元）。

1）合同簽訂之日起 日內(nèi)，甲方向乙方支付策劃費(fèi)用的50% 作為預(yù)付款，即人民幣 元（¥ 元）。

2）乙方完成項(xiàng)目一整體策劃方案后，通過(guò)正式的演示文稿，向乙方當(dāng)場(chǎng)做出演示講解，甲方認(rèn)可后 日內(nèi)，甲方足額支付策劃費(fèi)余款人民幣 元（¥ 元），乙方方能將《 》的正式文本交付甲方。

2.乙方去往甲方處進(jìn)行策劃（咨詢(xún)）工作，往返路費(fèi)甲方承擔(dān)，在甲方處調(diào)查工作的交通、住宿費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

四、甲方責(zé)任與權(quán)利

1.甲方須指派專(zhuān)人（須書(shū)面制定），作為聯(lián)絡(luò)人，負(fù)責(zé)與乙方聯(lián)絡(luò)并協(xié)助乙方工作；

2.為乙方工作及時(shí)提供所需的背景資料和信息；

3.為乙方各階段成果提出建議性要求，并在審定通過(guò)后及時(shí)給予書(shū)面確認(rèn)；

4.及時(shí)向乙方支付報(bào)酬；

5.如果就委托項(xiàng)目?jī)?nèi)容、期限做出原則性改變的決策，應(yīng)及時(shí)通知乙方，并采取適當(dāng)措施，便于乙方及時(shí)調(diào)整工作。

五、乙方責(zé)任與權(quán)利

1.由 擔(dān)任專(zhuān)家組總負(fù)責(zé)人，指派專(zhuān)人擔(dān)任專(zhuān)門(mén)聯(lián)絡(luò)人；

2.按進(jìn)度計(jì)劃完成各階段任務(wù)，保證質(zhì)量，及時(shí)與甲方溝通；

3.按甲方提出的指導(dǎo)性要求修改和完善各階段策劃成果；

4.保守甲方的商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)甲方同意，不得向第三方透露本合同履行過(guò)程中涉及的保密內(nèi)容。

六、成果歸屬與冠名宣傳

1.成果歸屬甲方所有；

2.乙方在保守甲方項(xiàng)目相關(guān)商業(yè)機(jī)密的前提下，對(duì)成果有冠名宣傳的權(quán)利。

七、違約責(zé)任

由于甲方原因致使本合同無(wú)法履行或中斷，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并支付當(dāng)期款項(xiàng)；

八、合同終止

1.本合同履行完畢自動(dòng)終止；

2.一方違約并承擔(dān)責(zé)任后自動(dòng)終止；

3.任何一方無(wú)權(quán)單方面要求中止。待雙方協(xié)商一致后，簽訂終止協(xié)議。

4.甲、乙雙方同意終止時(shí)須以書(shū)面形式確定。

九、合同爭(zhēng)議

本合同履行過(guò)程中出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，甲、乙雙方友好協(xié)商解決，并以補(bǔ)充協(xié)議形式載明，協(xié)商不成時(shí)，任何一方可向人民法院起訴。

十、合同有效期

本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各持一份（本合同附件為本合同有效組成部分）同具法律效力，本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起，僅視為達(dá)成策劃意向；自甲方支付第一筆款項(xiàng)xx萬(wàn)元到達(dá)乙方賬戶(hù)之日起，本合同正式生效。

甲方： （公章）

法定代表人： （簽字）

地址： 省 市 區(qū) 街（路） 號(hào) 郵編：

電話：

乙方：（公章）

法定代表人： （簽字）

地址： 郵編：

開(kāi)戶(hù)行： 賬 號(hào)：

篇10

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；項(xiàng)目策劃；全程策劃

1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述

1.1 房地產(chǎn)策劃的概念

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)策劃也隨之快速發(fā)展起來(lái)。同時(shí)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度逐漸增高,個(gè)人消費(fèi)已經(jīng)成為市場(chǎng)主流。因此加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)具有舉足輕重的意義。策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能或智能創(chuàng)造行為。房地產(chǎn)策劃是依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，把市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位作為基礎(chǔ)，把獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)作為核心，運(yùn)用各種手段去策劃，對(duì)將來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的有創(chuàng)造性的規(guī)劃，并且把具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

1.2 房地產(chǎn)策劃的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確,避免偏差,提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,增強(qiáng)企業(yè)自身管理創(chuàng)新能力,有效整合資源,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)突出。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,統(tǒng)一思想,理順公司內(nèi)部和外部的公司部門(mén)合作關(guān)系、提高管理效率,設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定,這是肯定的,困難的、重要的項(xiàng)目發(fā)展將起到積極作用,是房地產(chǎn)企業(yè)的員工實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程,綜合的總體指導(dǎo)功能。因此,如何創(chuàng)造一個(gè)良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃,具有較高的效率和效益最大化的所有的銷(xiāo)售,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理變得越來(lái)越重要。

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃模式

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的進(jìn)行是遵循一定的模式的。通過(guò)策劃人不斷實(shí)踐和總結(jié),慢慢形成了各種策劃模式,體現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的一些基本規(guī)律。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況靈活運(yùn)用這些策劃模式,能夠創(chuàng)造出項(xiàng)目典范和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典,提高房地產(chǎn)策劃的科學(xué)性和規(guī)范性。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃發(fā)展到今天,主要形成了3種策劃模式:賣(mài)點(diǎn)策劃、概念策劃和全程策劃。

2.1 賣(mài)點(diǎn)策劃模式

當(dāng)市場(chǎng)需求大于或者略小于供給、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是太激烈、消費(fèi)者的消費(fèi)心理也不夠理性和成熟的時(shí)候，市場(chǎng)中產(chǎn)生的便是賣(mài)點(diǎn)策劃模式。

2.2 概念策劃模式

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從20世紀(jì)90年代中后期,人們的生活行為模式開(kāi)始發(fā)生變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)變換為買(mǎi)方市場(chǎng)。人們對(duì)住宅的需求要能夠體現(xiàn)自身的個(gè)性和生活方式。策劃人員開(kāi)始賦予新產(chǎn)品以豐富的開(kāi)拓性?xún)?nèi)涵,概念策劃模式主要目的是引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)新觀念的形成過(guò)程中開(kāi)發(fā)出新產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的自我銷(xiāo)售。

2.3 全程策劃模式

全程策劃結(jié)合了與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的社會(huì)性專(zhuān)業(yè)服務(wù),在整個(gè)策劃過(guò)程中融入了各個(gè)部門(mén)的運(yùn)作。在全程策劃應(yīng)用當(dāng)中,策劃部門(mén)是開(kāi)發(fā)商與建筑規(guī)劃單位、園林設(shè)計(jì)單位、施工單位,以及銷(xiāo)售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司等中介服務(wù)部門(mén)的橋梁,同時(shí)也制定和貫徹了項(xiàng)目的戰(zhàn)略。另一方面,全程策劃模式可以減小開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,在充分運(yùn)用社會(huì)資源以實(shí)現(xiàn)高效率開(kāi)發(fā)的同時(shí),提高了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.全程策劃模式探討

3.1 全程策劃模式的適用性

房地產(chǎn)全程策劃模式的特點(diǎn)是全過(guò)程策劃服務(wù),所以策劃的思路、理念可以貫穿于整個(gè)項(xiàng)目。全程策劃在應(yīng)用過(guò)程中逐漸形成3種策劃方向:

(1)在接手項(xiàng)目后,從市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告推廣、銷(xiāo)售以及售后服務(wù)等相關(guān)環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去,并在各方面仔細(xì)操作,直到項(xiàng)目成功地推出市場(chǎng)。這種全程策劃方向的難度相當(dāng)大,現(xiàn)在只有較少的策劃咨詢(xún)公司能承擔(dān)這樣的全程策劃。

(2)項(xiàng)目參與了相關(guān)領(lǐng)域，但不涉及到具體的專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。規(guī)劃工作人員并不需要太多的方向，但他們正計(jì)劃管理專(zhuān)業(yè)人才的工作，協(xié)調(diào)好各方面的專(zhuān)業(yè)公司。規(guī)劃的方向大多是應(yīng)用于規(guī)劃咨詢(xún)公司。

(3)由于策劃咨詢(xún)公司的特長(zhǎng)不同,他們運(yùn)用自己的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)各有側(cè)重,但不會(huì)丟掉全程策劃的目標(biāo),也取得了很好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢(xún)公司中也不少。全程策劃模式相對(duì)而言更適用于中小型項(xiàng)目的策劃,這樣各個(gè)流程可以很好地策劃落實(shí),大的項(xiàng)目如幾千畝的大盤(pán)就會(huì)感到無(wú)能為力。這時(shí)就需要采取其他策劃模式與之交叉進(jìn)行,取長(zhǎng)補(bǔ)短。

3.2 房地產(chǎn)全過(guò)程策劃的原則

(1）整合原則：要把握好整合資源的技巧，整合好的各種客觀資源要圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主題中心，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。

（2）定位原則：要從“大”、“小”兩個(gè)方面入手，把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作用，要熟練地運(yùn)用項(xiàng)目定位的方法和技巧。

（3）可行原則：策劃方案是否可行，方案經(jīng)濟(jì)性是否可行，方案有效性是否可行。

（4）全局原則：房地產(chǎn)策劃要從整體出發(fā),注重全局的目標(biāo)、效益和效果；要從長(zhǎng)期出發(fā),處理好項(xiàng)目眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的關(guān)系；要從各個(gè)層次出發(fā),總攬全局；要從動(dòng)態(tài)性出發(fā),注意全局的動(dòng)態(tài)發(fā)展。

3.3 全程策劃過(guò)程中的問(wèn)題

(1)不做市場(chǎng)調(diào)研或者做的不夠仔細(xì)，使得綜合得出的結(jié)果和市場(chǎng)的本來(lái)面目差距很大，生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，把這作為依據(jù)進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作偏離了實(shí)際，無(wú)法生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，最終結(jié)果可想而知;

(2)盲目決策，想當(dāng)然地追逐熱點(diǎn)，哪知道市場(chǎng)千變?nèi)f化，今天的熱點(diǎn)到明天就成為過(guò)時(shí)了的，沒(méi)有認(rèn)真分析細(xì)分市場(chǎng)的真正需求，項(xiàng)目上馬后，形成尷尬的局面;

(3)在短期利潤(rùn)的追求，搞一錘子買(mǎi)賣(mài)。只關(guān)心該項(xiàng)目的銷(xiāo)售，服務(wù)不到位，以滿足個(gè)人利益于消費(fèi)者的利益為代價(jià)的客戶(hù)需求方面做得不夠，有時(shí)，住宅單位的現(xiàn)象，或有逃跑時(shí)逃脫現(xiàn)象;

(4)只為了銷(xiāo)售而搞策劃，沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)到營(yíng)銷(xiāo)不僅僅是局部的工作，而是牽涉到實(shí)現(xiàn)公司總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的核心工作的理念，造成臨時(shí)抱佛腳，走到哪一步算哪一步的境地;

(5)其他包括營(yíng)銷(xiāo)策劃水平較低，現(xiàn)代化辦公工具使用不到位，定性多于定量，憑借想象完成策劃工作，沒(méi)有明確的目標(biāo)，也就沒(méi)有好的結(jié)果。

4.結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的過(guò)程中,市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)消費(fèi)者行為方式的分析和研究,以及具體的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的制定、執(zhí)行和控制等,是一個(gè)密不可分的過(guò)程,忽視其中任何一個(gè)部分,都有可能造成項(xiàng)目的失敗,但是,在現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)中,對(duì)于市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)消費(fèi)者行為方式的分析等內(nèi)容,仍然沒(méi)有得到應(yīng)有的的重視,這也是反復(fù)強(qiáng)調(diào)全程策劃的主要原因。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)策劃理論也隨著市場(chǎng)的發(fā)展而不斷變化。將來(lái)肯定還會(huì)有更多的策劃模式出現(xiàn),但是每一種策劃模式都會(huì)有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn),沒(méi)有一種策劃模式會(huì)成為項(xiàng)目策劃的萬(wàn)金油,策劃模式的選擇和運(yùn)用要適應(yīng)項(xiàng)目所處的市場(chǎng)的要求。

參考文獻(xiàn)

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［2］ 李聰奇.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃現(xiàn)存問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì).企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)(下半月),2009

［3］ 林濤、劉峰.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目科學(xué)策劃體系的研究,江西科學(xué),2009