導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建設(shè)項目投資決策分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    ① 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是編制、評估、審批基本建設(shè)項目可行性研究、設(shè)計任務(wù)書和初步設(shè)計的重要依據(jù),也是有關(guān)部門監(jiān)督檢查項目建設(shè)的客觀尺度。建設(shè)項目標(biāo)準(zhǔn)以建設(shè)項目為對象,其主要內(nèi)容有:建設(shè)規(guī)模、占地面積、工藝裝備等方面的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo),具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)各類建設(shè)項目的不同情況而定。

    建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)能否起到控制項目投資、指導(dǎo)建設(shè)的作用,關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)水平訂得是否合理。標(biāo)準(zhǔn)訂得過高,會脫離我國的實際情況和財力、物力承受能力,增加造價、浪費投資;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)訂得過低,將會妨礙技術(shù)進(jìn)步,影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善。因此,在制訂建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時,應(yīng)緊緊把握住標(biāo)準(zhǔn)水平這個核心,貫徹執(zhí)行國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策,從我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā),區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級、不同功能。合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)能使項目投資大幅度降低。

    ② 建設(shè)地區(qū)的選擇。選擇建設(shè)地區(qū),實際上就是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)需要以及各地社會經(jīng)濟(jì)資源條件等,從廣泛的地理范圍內(nèi)選擇擬建設(shè)項目的建設(shè)地區(qū),建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否,在很大程度上決定著建項目的命運,影響著項目投資的高低、建設(shè)工期的長短、建設(shè)質(zhì)量的好壞,而且還影響著項目建成后的經(jīng)濟(jì)狀況及經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)地區(qū)的選擇遵循以下兩項基本原則:靠近原料、燃料和消費地的原則;工業(yè)規(guī)模適當(dāng)聚集原則。

    ③ 建設(shè)地點(廠址)的選擇。廠址選擇的主要任務(wù)是:在已選定的建廠地區(qū),具體確定工廠的建筑地段、坐落位置和東、西、南、北四鄰。建設(shè)地點選擇最根本的要求有兩點:一是從保證建設(shè)直接經(jīng)濟(jì)效益出發(fā),要滿足該廠生產(chǎn)建設(shè)和職工生活的要求,二是保證間接的、社會的效益出發(fā),要求廠址的布局有利于所在城鎮(zhèn)和工業(yè)小區(qū)總體規(guī)劃的實現(xiàn)。

    ④ 工藝評選。所謂工藝,就是擬建廠生產(chǎn)產(chǎn)品所采用的工藝流程及制造方法等。評定采用的工藝是否可行,主要有先進(jìn)適用和經(jīng)濟(jì)合理兩項標(biāo)準(zhǔn)。

    ⑤ 設(shè)備的選用。在設(shè)備選用中,應(yīng)注意處理好以下問題:要盡選用國產(chǎn)設(shè)備;要注意引進(jìn)設(shè)備之間以及國內(nèi)外設(shè)備之間的銜接配合問題;在注意引進(jìn)設(shè)備與原有國產(chǎn)設(shè)備、廠房之間的配套問題;引進(jìn)技術(shù)資料應(yīng)注意的問題。

    2 建設(shè)項目可行性研究

    ① 可行性研究的含義。項目可行性研究是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)要求,對擬建工程項目在技術(shù)上是否先進(jìn)適用,在經(jīng)濟(jì)上是否合理有利,在社會上是否創(chuàng)造效益,在環(huán)境是否允許,在建造能力上是否具備等各方面進(jìn)行全系統(tǒng)的分析、論證,提出研究結(jié)果,進(jìn)行方案優(yōu)選。從而提出擬建項目是否值得投資建設(shè)和怎樣建設(shè)的意見,為項目投資決策提供可靠的依據(jù)。

篇2

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資 決策支持系統(tǒng)

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項重大決策行為，其正確與否對投資的經(jīng)濟(jì)效益影響很大，同時也直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展，而房地產(chǎn)投資評估又是項目投資決策的前提和基礎(chǔ)。隨著市場經(jīng)濟(jì)漸行漸深，房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭也將越來越激烈，特別是在中國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南省，建立一套房地產(chǎn)投資評估與決策模型及其系統(tǒng)，對科學(xué)評估，高效決策，輔助決策者了解和分析房地產(chǎn)的市場狀況，全面、綜合、協(xié)調(diào)處理大量的復(fù)雜數(shù)據(jù)，少走彎路，及時確定房地產(chǎn)投資項目的最佳方案，提高決策效率，具有重要的理論意義和現(xiàn)實價值。

二、DSS基本理論

DSS (Decision Support System ，決策支持系統(tǒng))是輔助決策者通過數(shù)據(jù)、模型和知識，以人機(jī)交互方式進(jìn)行半結(jié)構(gòu)化或非結(jié)構(gòu)化決策的計算機(jī)應(yīng)用系統(tǒng)。它是管理信息系統(tǒng)(MIS)向更高一級發(fā)展而產(chǎn)生的先進(jìn)信息管理系統(tǒng)。它為決策者提供分析問題、建立模型、模擬決策過程和方案的環(huán)境，調(diào)用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質(zhì)量。是給某個特定的行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層提供輔助決策的軟件系統(tǒng)，主要是以管理學(xué)、運籌學(xué)、控制論和行為科學(xué)為基礎(chǔ)，以計算機(jī)技術(shù)模擬技術(shù)和信息技術(shù)為手段，面對半結(jié)構(gòu)化和非機(jī)構(gòu)化的決策問題，支持決策活動的具有智能作用的人機(jī)系統(tǒng)。它能為決策者提供決策所需要的數(shù)據(jù)、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標(biāo)和進(jìn)行問題的識別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對各種方案進(jìn)行評價和選優(yōu)，通過人機(jī)對話進(jìn)行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。

三、系統(tǒng)分析

1.?？诜康禺a(chǎn)投資系統(tǒng)目標(biāo)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項目內(nèi)部和市場現(xiàn)狀與變化預(yù)測的信息及其應(yīng)采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的目標(biāo)，即系統(tǒng)要解決的問題主要在于: (1)借助過去和現(xiàn)時海口房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況及其它相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，通過科學(xué)方法，對項目目標(biāo)市場的未來發(fā)展趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測。(2)以過去和現(xiàn)時?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資資料和數(shù)據(jù)，采用有效方法，對項目開發(fā)投資的資金需求情況和開發(fā)周期等進(jìn)行預(yù)測。(3)通過測算模型庫，將海口房地產(chǎn)投資管理的成熟經(jīng)驗和方法融入系統(tǒng)，為項目開發(fā)投資的成本費用、運營能力、盈利能力和風(fēng)險等提供固定和半固定的預(yù)測和分析。(4)充分利用計算機(jī)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)處理能力，為某一目的開發(fā)投資決策提供多個預(yù)選方案，并分析、預(yù)測和模擬每一個方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產(chǎn)投資決策成熟經(jīng)驗和方法及專家的知識融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對房地產(chǎn)投資項目及方案測算和決策結(jié)果等，進(jìn)行匯總、查詢和輸出。

2.系統(tǒng)功能要求

為實現(xiàn)上述目標(biāo)，海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)應(yīng)該由?？谑袌龇治觥㈨椖?或方案)開發(fā)經(jīng)營測算分析及其優(yōu)劣評價、比較和決策分析等三大業(yè)務(wù)功能以及系統(tǒng)維護(hù)、初始化和結(jié)果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標(biāo)明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結(jié)構(gòu)先進(jìn)合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據(jù)流程簡單、明了、快捷;獨立性、內(nèi)聚性強(qiáng),盡量減少不同功能間的耦合性和關(guān)聯(lián)性等原則。

四、系統(tǒng)設(shè)計

1.系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)

本系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化程序設(shè)計方法，其基本思想結(jié)構(gòu)化、模塊化、自頂向下、逐級細(xì)化、逐級抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設(shè)計出來的系統(tǒng)，既可作為單獨的子系統(tǒng)存在，也可受上級模塊調(diào)用和控制。

根據(jù)上述設(shè)計思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計圖設(shè)計為：

海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)圖，很清晰的反應(yīng)了四庫的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)由海口房地產(chǎn)投資信息模型、?？谑袌龇治瞿Ｐ?、方案測算和分析模型、方案決策分析模型和結(jié)果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機(jī)對話系統(tǒng)設(shè)計

人機(jī)界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據(jù)庫、模型庫、知識庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對話過程。(4)協(xié)調(diào)用戶和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時能提供使用幫助。

人機(jī)界面主要作用有3個:①接受處理決策者提出的請求;②與四庫系統(tǒng)交互得到?jīng)Q策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫設(shè)計

(1)海口房地產(chǎn)投資信息模型。包括數(shù)據(jù)編輯、信息瀏覽、索引查詢。數(shù)據(jù)編輯模塊用以實現(xiàn)所有市場信息的數(shù)據(jù)追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場信息內(nèi)容，市場信息包括土地供給、建筑材料、施工隊伍、基礎(chǔ)設(shè)施等；索引查詢模塊可以根據(jù)用戶的需求，檢索出特定的市場信息供使用者參考。

(2)海口市場分析模型。包括市場供給分析模塊，市場需求分析模塊，市場供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設(shè)計和分析模塊四個模塊。其中，市場供給分析模塊用以按時序、地域、工程進(jìn)度、物業(yè)類型等對?？诜康禺a(chǎn)市場供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計和預(yù)測。市場需求分析模塊用以按時序、地域、人群、物業(yè)類型等對?？诜康禺a(chǎn)市場供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計和預(yù)測。市場供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎(chǔ)上， 按不同組合進(jìn)行供需平衡分析。方案規(guī)劃設(shè)計和分析模塊用以根據(jù)?？诒镜睾屯顿Y者等的有關(guān)規(guī)定和要求， 對投資開發(fā)地塊進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計； 然后采用多種模型， 以項目(方案)收益最大化為準(zhǔn)則， 對項目(方案) 物業(yè)類型和檔次比例等進(jìn)行初步分析和決策。

(3)方案測算和分析模型。方案測算和分析模型主要對海口房地產(chǎn)投資進(jìn)行方案測算和投資分析。包括土地投資測算和分析模塊，建設(shè)投資測算和分析模塊，經(jīng)營銷售估算和分析模塊，財務(wù)估算、評價和分析模塊，風(fēng)險不確定性測算和分析模塊五個模塊。土地投資測算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對項目(方案)土地獲取成本、開發(fā)成本和總成本等進(jìn)行測算與分析。建設(shè)投資測算和分析模塊用以首先對項目(方案)建設(shè)項目、子項目及其建設(shè)計劃等進(jìn)行分割和確定；然后采用價格指數(shù)法、比較法和簡化工程概預(yù)算法對項目(方案)建設(shè)成本進(jìn)行測算和分析。經(jīng)營銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預(yù)測法等對項目(方案)各物業(yè)銷售價格、進(jìn)度進(jìn)行分析和預(yù)測；項目經(jīng)營方案和策略的效果模擬、比較和決策。財務(wù)估算、評價和分析模塊用以項目財務(wù)及主要報表的生成， 投資評價指標(biāo)的測算和分析。風(fēng)險不確定性測算和分析模塊包括項目(方案)單變量和三項預(yù)測值靈敏度分析；損益分歧點分析；蒙特卡洛風(fēng)險模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡要的結(jié)果報告。它包括單項目(方案)決策分析模塊和多項目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項目(方案)決策分析模塊是根據(jù)在決策人員人工干預(yù)下確定?？诜康禺a(chǎn)投資決策評價的標(biāo)準(zhǔn)，對項目(方案)投資可行性進(jìn)行決策和分析，并生成簡要的結(jié)果報告。多項目(方案)比選和決策分析模塊則首先對決策人員所定決策的定性準(zhǔn)則進(jìn)行數(shù)值量化，然后對各項目(方案)優(yōu)劣狀況進(jìn)行分析和決策，并生成簡要的結(jié)果報告。

(5)結(jié)果輸出模型。分析結(jié)果的輸出，結(jié)果(包括文字和圖表) 查詢和打印。

(6)以上模型都以數(shù)據(jù)的形式存放在數(shù)據(jù)庫中。結(jié)構(gòu)如下：

4.數(shù)據(jù)庫設(shè)計

本系統(tǒng)處理的項數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據(jù)，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設(shè)計多種數(shù)據(jù)庫。通過對數(shù)據(jù)庫的調(diào)實現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳遞和存貯，同時設(shè)置少量內(nèi)存變量對系統(tǒng)過程進(jìn)行控制。按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫設(shè)計原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置項目概況、建筑類型、成本費用、財務(wù)指標(biāo)、敏感分析等五類，共9種數(shù)據(jù)庫。其中：項目概況數(shù)據(jù)庫作為系統(tǒng)維護(hù)時對舊有項目查詢的一種標(biāo)識；建筑類型數(shù)據(jù)庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費用數(shù)據(jù)庫作為投資估算的基礎(chǔ)；財務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫是各種類型數(shù)據(jù)庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據(jù)庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結(jié)果打印輸出。

5.知識庫設(shè)計

隨著時間的變化，投資都會有不同的經(jīng)驗和技巧知識，可以把積累的知識以庫存儲，并按照簡單的表示格式，可以將知識保存在知識庫中，積累多了知識庫獲取的知識也越多，一些問題可直接進(jìn)行推理求解。

知識庫的結(jié)構(gòu)如下：

6.方法庫設(shè)計

首先將?？诜康禺a(chǎn)投資數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中，然后方法庫管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理程序從內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中提取數(shù)據(jù)并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據(jù)放入方法體進(jìn)行加工處理，最后將數(shù)據(jù)送出到數(shù)據(jù)庫，最終輸出數(shù)據(jù)。

五、系統(tǒng)實現(xiàn)

1.開發(fā)環(huán)境

系統(tǒng)主要采用VC為開發(fā)工具，在windows平臺下，以ms-sql2005為數(shù)據(jù)庫支撐數(shù)據(jù)和模型都保存在數(shù)據(jù)庫中。

2.開發(fā)計劃

本系統(tǒng)開發(fā)期計劃在6個月之內(nèi)完成，前1個月進(jìn)行系統(tǒng)整體框架構(gòu)建，中期需要3個月時間設(shè)計和開發(fā)數(shù)據(jù)庫。程序塊和模型庫要1個月左右，最后一個月主要目的就是進(jìn)行測試和一般的維護(hù)階段。

六、結(jié)束語

總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開發(fā)程序，預(yù)計將達(dá)到以下功能：

1.能較精確地完成?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)項目的投資評估、成本分析、現(xiàn)金流計算、財務(wù)指標(biāo)計算、敏感性分析。

2.系統(tǒng)既可用于單項工程投資評估，也可用于多項工程的比較。

3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴(kuò)充和維護(hù)功能。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：投資建設(shè)項目；可行性；研究審計

一、可行性研究審計存在的主要問題

投資建設(shè)項目前期工作中，可行性研究是投資決策正確與否、是否科學(xué)的重要保證，對于減少“釣魚項目”、杜絕“拍板項目”，避免盲目、重復(fù)建設(shè)，降低損失浪費，發(fā)揮投資效益起到重要作用。

一是項目投資收益計算失真。由于項目調(diào)查研究工作膚淺、沒有收集掌握研究所需的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，投入產(chǎn)出計算比較隨意，時常低估項目成本，夸大產(chǎn)出效益，從而導(dǎo)致投資決策失誤。

二是可行性研究深度不夠，質(zhì)量不高，不能滿足評估決策的需要。按照投資項目要求，可行性研究應(yīng)達(dá)到能夠確定方案的程度。但審計發(fā)現(xiàn)，許多可行性研究達(dá)到不到要求，存在不同年度、不同項目間可研報告內(nèi)容與深度趨同，甚至雷同、翻版、復(fù)制等問題。

三是不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一，無決策選擇余地。多方案深度不足或單一方案論證，使決策者無法進(jìn)行最優(yōu)化比較選擇，勢必導(dǎo)致項目績效低下，造成損失浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。

四是可行性研究報告編制對內(nèi)缺乏獨立性、公正性和客觀性。審計發(fā)現(xiàn)，一些受托單位或咨詢公司對受托項目存在利益博弈，投審批者所好，掩蓋矛盾及風(fēng)險，為“可行”而研究，缺乏公正性和客觀性。

五是研究分析中不注重對敏感性問題和風(fēng)險性因素的分析。可研報告對投資敏感性和風(fēng)險因素分析往往不足，不少研究對風(fēng)險因素分析缺失，制作項目“可行”的結(jié)論，不做不可行性論證，使據(jù)此作出的決策的項目風(fēng)險較大，效益下降，甚至是背離實際情況，導(dǎo)致重大損失浪費。

六是投資單位重咨詢輕評估，追求可研審批“通過率”，造成一定隱患。組織評估單位對可行性研究報告評審工作存在走過場，只重視技術(shù)方案評估而忽視績效分析評價，沒有真正對可研結(jié)論起到把關(guān)作用。

二、產(chǎn)生問題的主要原因

投資項目績效審計師對諸多投資項目實證分析后，查找問題癥結(jié)，歸納為如下幾點：

第一是對可行性研究工作重視程度不足，把可行性研究工作作為可批性研究結(jié)果。其表現(xiàn)形式之一是一些單位為使項目得到批復(fù)，弄虛作假，拼湊事實，主觀得出項目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上可行結(jié)論；其表現(xiàn)形式之二是另一些單位或部門先作投資結(jié)論，后再補可行性研究，其結(jié)論為不當(dāng)?shù)耐顿Y決策提供數(shù)據(jù)和方案支持。

第二是項目選擇的前期工作不充分。未按國家要求先列入行業(yè)、部門或區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，對擬建投資項目未及時做機(jī)會研究，對項目背景及資源條件等未及時進(jìn)行調(diào)查分析；對項目方案未進(jìn)行初步的技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境影響評價，對項目投資風(fēng)險或不可行未及時作出初步判斷。

第三是可研人員水平低、調(diào)查研究不深入。尤其是大型投資項目可行性研究需要由相關(guān)技術(shù)、財務(wù)、評估等專業(yè)人員組成可研論證小組，從各個角度對擬建項目是否可行進(jìn)行考察和分析論證。但實際上一些可研編制人員未作深入細(xì)致調(diào)查研究，既無專業(yè)技術(shù)資質(zhì)又缺少經(jīng)濟(jì)知識，不具備可研編制應(yīng)有的資格，這樣必然造成項目前期決策及研究結(jié)論失真可靠性差。

三、改進(jìn)和完善可行性研究工作的對策及審計建議

1．提高對項目可行研究的認(rèn)識。

對項目整體性效益而言，前期可研經(jīng)費投入多少，對項目生命期的影響卻很大，稍有失誤會導(dǎo)致項目失敗，產(chǎn)生不可挽回的損失。實踐證明，即使消耗一定資金證明項目不可行，也勝過不作可研就盲目建設(shè)投資。審計建議發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、財政等有關(guān)政府部門充分認(rèn)識到可研的重要性及必要性，切實履行其各自的職責(zé)，為節(jié)省資源減少浪費各施其職。

2．對可行性研究人員進(jìn)行職業(yè)教育，審計建議實行從業(yè)資格制度。

首先，地方政府對較大型項目組建可研編制小組。組建一個專業(yè)齊全的工作小組，集思廣益，各負(fù)其責(zé)。，促使這項工作獨立、公正、客觀。再之，加強(qiáng)對從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。其次，加強(qiáng)對可研人員的職業(yè)道德教育。制定相關(guān)處理處罰法規(guī)，健全制度。

3．嚴(yán)格規(guī)范可行性研究工作。

首先，建立評估指標(biāo)體系。為準(zhǔn)確評估項目效益，提供科學(xué)決策依據(jù)，必須依據(jù)投資目標(biāo)重點確定評估指標(biāo)元素，建立一套完整評估指標(biāo)體系，為完成高質(zhì)量可研報告提供前提條件。

其次，規(guī)范可行性研究報告編寫。項目前期研究及決策的主要載體形式是可研報告，其質(zhì)量高低直接影響項目績效成果，因此，必須要開展深入細(xì)致的調(diào)查研究，廣泛搜集和獲取信息資料，編寫出論證可靠、行文簡練、條理清晰、深度和廣度適當(dāng)?shù)目尚行匝芯繄蟾妗?/p>

三要做好敏感性和風(fēng)險分析。擬投資項目決策分析和考慮的風(fēng)險通常主要有投資環(huán)境風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、資源風(fēng)險、市場風(fēng)險和資金風(fēng)險等，對這些不確定性的風(fēng)險因素分析是投資建設(shè)項目可行性研究的一項重要內(nèi)容，也是目前可行性研究分析的薄弱環(huán)節(jié)。在可研進(jìn)行項目評價時，根據(jù)風(fēng)險種類分別作出不確定性分析，并選用或綜合運用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等數(shù)學(xué)方法進(jìn)行模式化定量處理，以提高決策的科學(xué)性、準(zhǔn)確性。

篇4

關(guān)鍵詞：人防工程；建設(shè)項目；造價控制；投資決策；項目發(fā)包

社會發(fā)展及國家政策要求，使得各省市人防工程建設(shè)不斷增加，人防工程自身特征關(guān)乎其造價特殊性，人防工程造價控制更是關(guān)鍵內(nèi)容。工程造價控制是于批準(zhǔn)的工程造價范圍之內(nèi)，再經(jīng)過對工程項目各項前期工作分析，投資決策分析和設(shè)計施工建設(shè)費用等方面的科學(xué)監(jiān)管，確保項目工程資金應(yīng)用科學(xué)合理，使得投資效益最優(yōu)，因此分析人防工程建設(shè)項目造價控制對人防工程有著極大現(xiàn)實意義。

1人防工程建設(shè)項目造價控制概論

人防工程建設(shè)項目造價控制主要是指工程項目建設(shè)投資決策設(shè)計及發(fā)包與實行環(huán)節(jié)，將工程項目造價控制于批準(zhǔn)及限額范圍之內(nèi)，這樣有利于及時糾正易出現(xiàn)的誤差，從而確保工程項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)，同時提升各建設(shè)項目共同應(yīng)用人力、物力和財務(wù)的效益。經(jīng)專家分析，工程造價設(shè)計費用對于總體工程投資的影響可達(dá)75%，這時設(shè)計環(huán)節(jié)的工程項目造價控制最為關(guān)鍵。具體來講，應(yīng)于決策環(huán)節(jié)落實人防工程投資估算工作，人防工程造價控制往往貫穿于整個建設(shè)項目中，決策環(huán)節(jié)應(yīng)確定各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)對項目工程造價所帶來的影響；應(yīng)注重工程項目于設(shè)計環(huán)節(jié)的造價控制，若是設(shè)計考慮不全面則施工環(huán)節(jié)極易出現(xiàn)各類資源浪費；確定科學(xué)有效的工程項目招投標(biāo)造價控制，工程項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)中造價控制最易取得控制效果；接下來應(yīng)充分控制工程項目變更時的造價控制，工程項目實施環(huán)節(jié)的造價控制為末尾環(huán)節(jié)，這時的造價控制應(yīng)注重工程各種項目的變更，建設(shè)工程項目管理人員應(yīng)深層次了解工程項目變更的全過程，同時分析其影響因素以提出針對性處理策略；最后是審查工程項目竣工結(jié)算環(huán)節(jié)的造價控制，這主要包括工程竣工決算的竣工結(jié)算材料、工程竣工圖、設(shè)計變更通知、各類鑒定型材料。

2前期造價控制概述

2.1前期造價控制

人防工程造價控制是始終貫穿于項目建設(shè)全過程中，決策環(huán)節(jié)中各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)確定，這些對項目工程造價非常關(guān)鍵，尤其是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定及建設(shè)位置選擇和工藝評定選用與設(shè)備選用等均是直接關(guān)乎工程造價高低。造價高低及投資量也直接關(guān)乎項目決策，因此決策環(huán)節(jié)投資估算對建設(shè)項目決策方面有著極大的影響。為了確保工程投資估算精確無誤，不存在高估或是壓價等現(xiàn)象，決策環(huán)節(jié)務(wù)必重視這兩個方面工作的嚴(yán)格落實。

2.2深刻考慮造價影響問題

應(yīng)持續(xù)強(qiáng)化項目決策深度且考慮造價方面影響因素。早期決策人防工程需要建設(shè)與否時決策環(huán)節(jié)工作非常簡單、粗劣。項目建議書也往往就只是兩張紙，項目可行性研究報告僅僅幾頁，這些本質(zhì)上并未達(dá)到項目決策深度，并且涉及到項目投資額估算的準(zhǔn)確性，最終結(jié)果更是會導(dǎo)致項目投資失穩(wěn)，因此各省市均編制了各類規(guī)范性文件，明確規(guī)范了項目投資決策主要程序，并且明確項目建議書及可行性分析報告文件編制深度。文件要求對涉及到工程造價的各方面因素務(wù)必全方位考慮，嚴(yán)格落實五個合理：第一，科學(xué)合理地確定項目規(guī)模。各個建設(shè)項目均有著合理規(guī)模選擇方面的問題，規(guī)模大小適應(yīng)性對資源配置優(yōu)化極為關(guān)鍵，綜合市場各方面因素及技術(shù)因素和環(huán)境條件因素等確定適宜的規(guī)模；第二，科學(xué)合理地確定建設(shè)對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平務(wù)必基于當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，再結(jié)合位置特征及工程規(guī)模和等級與功能合理性等方面的確定；第三，科學(xué)合理地選擇建設(shè)位置?；谶m應(yīng)于建設(shè)規(guī)劃條件下則考慮到土地征購費及拆遷補償費和動力設(shè)備費等；第四，科學(xué)合理地布設(shè)方案，務(wù)必做到整體布局緊湊且建設(shè)工程量降低，節(jié)省用地及投資；第五，科學(xué)合理地選用設(shè)備，務(wù)必選擇標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的、優(yōu)質(zhì)且價格適中的設(shè)備。需要說明的是，以上“五個合理”比較適用于各級指揮所等等級較高的項目，一般性項目，即普通居住小區(qū)的結(jié)合民用建筑易地修建的防空地下室，其決策階段相對簡單明了：由當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T按照《人民防空法》和國家的有關(guān)規(guī)定結(jié)合該地區(qū)的具體情況，通過一定的計算決定該小區(qū)應(yīng)建防空地下室的數(shù)量、功能和等級。

2.3重視設(shè)計環(huán)節(jié)投資控制

工程造價控制往往是始終貫穿于項目全部建設(shè)過程中的，不過項目建設(shè)中務(wù)必突出其重點。工程控制主要是于施工前期投資決策及設(shè)計這兩個環(huán)節(jié)，項目在做出對應(yīng)投資決策之后則控制工程造價的重點是設(shè)計。據(jù)有關(guān)分析指出，盡管設(shè)計僅占工程全壽命費用比重的1%，卻于決策正確條件下其對工程造價影響程度是75%，設(shè)計環(huán)節(jié)的重要性不言而喻。一個好的人防工程設(shè)計應(yīng)符合戰(zhàn)時及平時的功能要求，又做到安全、適用、經(jīng)濟(jì)、合理。如何來保證戰(zhàn)時功能、平時功能和安全經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一？那就需要人防設(shè)計和平時民用設(shè)計協(xié)同進(jìn)行。人防設(shè)計可以前置到與總平面圖同時進(jìn)行，考慮既要節(jié)約用地，又要結(jié)合地形地貌、因地制宜、合理布置。接下來根據(jù)決策，反復(fù)優(yōu)化方案，以確定最優(yōu)的平面布置和結(jié)構(gòu)形式。防護(hù)設(shè)備盡量選用經(jīng)久耐用、高效率、低能耗、工藝先進(jìn)、能快速安裝、快速拆除的設(shè)備。人防設(shè)計單位還要建立完善的圖紙會審制度，減少設(shè)計差錯，避免因設(shè)計圖紙原因而引發(fā)的錯、漏、缺現(xiàn)象，避免不必要的工程返工造成投資的增加。

2.4投標(biāo)環(huán)節(jié)造價控制

人防建設(shè)工程招投標(biāo)通常是分為建設(shè)項目總承包招投標(biāo)、工程勘察設(shè)計招投標(biāo)、工程施工招投標(biāo)與設(shè)備材料招投標(biāo)這些方面。投標(biāo)環(huán)節(jié)可謂是選擇適宜的施工單位最關(guān)鍵的方式，更是造價控制的主要內(nèi)容，民用建筑里面主要為清單報價，因為人防特殊性可選用費率招標(biāo)方式展開招標(biāo)。因此招標(biāo)環(huán)節(jié)務(wù)必編制嚴(yán)格費率及工程類別和執(zhí)行定額標(biāo)準(zhǔn)。評標(biāo)時務(wù)必選用適宜的評標(biāo)方式進(jìn)行評定，最終評定出最優(yōu)投標(biāo)方案，使得投標(biāo)報價及施工方案和質(zhì)量與工期，加上投標(biāo)單位信譽及業(yè)績等各方面綜合評定分最高。通常確定中標(biāo)單位之后則招投標(biāo)雙方于規(guī)定時間之內(nèi)簽訂施工合同。按照人防工程具體情況選用工程合同價格確定方式，可采用固定合同價、可調(diào)合同價或是選擇成本加酬金確定合同價及最高限定成本和最大酬金確定合同價。

3施工中的造價控制

3.1材料價格

因為人防工程是基于全面規(guī)劃及突出重點和平戰(zhàn)結(jié)合與質(zhì)量第一等工作方針?biāo)归_的，材料占總造價比重的70%，材料價格編制對造價控制極為關(guān)鍵，因此務(wù)必確保各種材料適宜于當(dāng)下市場材料價格市場行情，應(yīng)展開多家詢價且擇優(yōu)選定。

3.2工程變更

務(wù)必嚴(yán)格進(jìn)行工程變更工作審核，工程變更通常是包括設(shè)計變更及進(jìn)度計劃變更和施工環(huán)境變更與原招標(biāo)文件及工程量清單中未包括的某些新增工程等。建設(shè)工程管理人員務(wù)必掌控工程變更過程，嚴(yán)格根據(jù)以下程序進(jìn)行：提出工程變更、分析提出工程變更對各項目標(biāo)的影響、分析合同條款及會議、通訊記錄、初步確定處理變更的費用、時間范圍及質(zhì)量要求、確認(rèn)工程變更。計算工程變更價款往往是采用下述方式，若是合同中具備適應(yīng)于變更工程價格的，則根據(jù)合同已經(jīng)有的價格來計算變更合同價款；若是合同中僅是類似于變更狀況的對應(yīng)價格，則通常是將此作為主要基礎(chǔ)，從而確定變更價格，變更適應(yīng)的合同價款；若是合同中并沒有類似及應(yīng)用的價格，這時則經(jīng)由承包方提出適應(yīng)變更價格，務(wù)必和承包方實現(xiàn)統(tǒng)一，要經(jīng)過工程造價管理部門嚴(yán)格裁定。經(jīng)過建設(shè)中的人防工程施以不定期的檢查，并且及時發(fā)現(xiàn)其間所存在的工程變更間某些未達(dá)標(biāo)的問題，比如工程量計算不準(zhǔn)確及材料單價定價不適宜等狀況，務(wù)必及時提出針對性策略施以糾正。

3.3簽證審核

因為工程施工中往往不可避免會出現(xiàn)圖紙中未涉及到的項目或所要拆除的對應(yīng)項目，這時進(jìn)行簽證項目時則務(wù)必及時去勘察現(xiàn)場具體狀況，嚴(yán)格落實對應(yīng)工程量及工程位置，這樣可確保工程量方面不會存在工程量不符合真實狀況，更不會存在圖紙自身范圍之內(nèi)對應(yīng)項目重復(fù)狀況，使得造價在過程中得以充分控制。

3.4竣工環(huán)節(jié)造價控制

務(wù)必準(zhǔn)確無誤地解讀合同各項條款，比如合同所約定的結(jié)算方式及計價根據(jù)和取費標(biāo)準(zhǔn)，加上主材價格及優(yōu)惠和承諾條件等各相關(guān)方面，從而防止出現(xiàn)計費重復(fù)性。嚴(yán)格審核工程量計量方式及結(jié)果，比如核實設(shè)計變更簽證及隱蔽工程驗收詳細(xì)記錄等方面，這些都務(wù)必要有監(jiān)理工程師簽字認(rèn)證，若是其間存在某些問題則不能列進(jìn)結(jié)算中。詳細(xì)查閱工程驗收記錄和施工日記，且對承包商方面所履約的各項情況嚴(yán)格審核，承包商若是未履行合同義務(wù)及合同約定履行義務(wù)，這時務(wù)必嚴(yán)格根據(jù)合同中約定條款施以工程款項扣罰。

4結(jié)語

造價控制工作可謂是將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)與管理等集于一體的系統(tǒng)性工程，采用經(jīng)濟(jì)及技術(shù)結(jié)合方式施以全過程動態(tài)控制，這也是造價控制最為有效的方式。人防工程造價控制務(wù)必是貫穿于人防工程全部建設(shè)過程，不斷強(qiáng)化各個階段造價控制及管理，編制嚴(yán)格的策略處理各個環(huán)節(jié)所存在的問題，使得人防工程建設(shè)項目造價控制確保于批準(zhǔn)的額定概算范圍，從而體現(xiàn)出戰(zhàn)備效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益這三個方面效益的充分提升。

作者:陳國超 單位:佛山市中晟人防建筑設(shè)計院有限公司

參考文獻(xiàn)

[1]張希云，蔡可遷，梁春梅．淺談人防工程建設(shè)項目的造價控制[J]．價值工程，2013，（3）．

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【關(guān)鍵詞】公共項目；開發(fā)；經(jīng)營模式

中圖分類號：F272.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、前言

近年來，由于城市公共項目開發(fā)工程的不斷壯大，城市公共項目開發(fā)經(jīng)營模式的問題得到了人們的廣泛關(guān)注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進(jìn)，在科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的新時期，加強(qiáng)公共項目開發(fā)經(jīng)營模式的探討研究，對我國城市的發(fā)展有著重要意義。

二、城市公共建設(shè)項目的范疇和特點

城市公共建設(shè)項目是指那些建設(shè)規(guī)模大、投資額高、成本回收期長(有的成本無法回收)、享用面廣、城市正常運轉(zhuǎn)不可缺少的各種公共設(shè)施項目。它們包括道路、橋梁、隧道、場站、公園、垃圾處理場、污水處理廠、給排水設(shè)施、供電供暖設(shè)施和防災(zāi)設(shè)施等。城市公共建設(shè)項目具有以下特點:

1、利益遞減性。一般來說，城市公共建設(shè)項目具有不可轉(zhuǎn)移性，其服務(wù)范圍則取決于所提供利益的輻射半徑。

2、利益共享性和外在性。城市公共建設(shè)項目及所提供的服務(wù)是供城市居民和外來人員共同消費和享用的。利益外在性則是許多城市公共建設(shè)項目在提供各種服務(wù)時很少獲得利益，而享用公共建設(shè)項目服務(wù)的企業(yè)或個人可以得到不同的外在利益，并可部分轉(zhuǎn)化為內(nèi)部利益，這個特點要求以受益者為中心建立投資補償機(jī)制。

3、成本聚集性。城市公共建設(shè)項目的初期投入大，呈高度集聚狀態(tài)。其后它們的管理成本集聚度也不低，尤其是在利益外溢的情況下，除一部分項目的成本可以在一個較長時期內(nèi)回收外，相當(dāng)一部分項目的成本形成集聚沉淀，從而導(dǎo)致低回報或無直接回報。在這種情況下，多數(shù)民間投資者不愿涉入純粹是公益性的建設(shè)領(lǐng)域。

4、收益的長期性。一些經(jīng)營性和準(zhǔn)經(jīng)營性公共建設(shè)項目初始成本大但長期平均成本遞減，且有一定的壟斷性，故其收益是長期和穩(wěn)定的。這個特點對民間投資者具有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

三、城市公共空間因缺乏社會參與行為而導(dǎo)致的問題

1、忽視使用需求的“空”間

我國的城市公共空間規(guī)劃和建設(shè)一直以來都是城市政府一手包辦的。在城市開發(fā)的初期，由于公共空間不能帶來直接經(jīng)濟(jì)收入，很容易使城市政府單純追求具有直接經(jīng)濟(jì)利益的開發(fā)項目，而忽視了城市公共空間的建設(shè)。即便在注重城市形象和品質(zhì)的今日，公共空間的開發(fā)逐漸得到了政府的重視，政績效應(yīng)仍然常常使其追求城市建設(shè)規(guī)模、檔次，而缺少對城市公共空間的布局、功能的關(guān)注，導(dǎo)致公共空間不宜使用和不可持續(xù)。

2、無回報的公共財政支出增大了政府的壓力

雖然城市政府對于公共物品的投入是其職責(zé)所在，但是政府單一投入的開發(fā)模式很容易造成因資金短缺而帶來的開發(fā)不力或政府負(fù)擔(dān)過重。計劃經(jīng)濟(jì)時代政府全權(quán)主導(dǎo)分配已經(jīng)不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，也忽略了公共空間自身的規(guī)律。

3、公共管理導(dǎo)致管理低效

任何企業(yè)和個人都是城市公共空間最積極的消費者，而免費使用很容易造成公共資源的惡化和枯竭。任何公共空間都可能因為超過其承受容量的過度使用或不合理的管理維護(hù)而遭到破壞。這也就是哈丁“公地悲劇”所描述的所有權(quán)不明確導(dǎo)致的使用需求超出總量所產(chǎn)生的后果，哈丁認(rèn)為，資源枯竭或惡化是資源公有的必然結(jié)果

四、公共項目開發(fā)經(jīng)營模式的原則

1、注重公平,兼顧效率原則

公共項目大都以公益為主,而經(jīng)濟(jì)效益偏低。因此,公共項目的建設(shè)資金來源有部分或大部分為財政性資金、政府擔(dān)保的貸款、國內(nèi)外贈款等。這些資金歸根結(jié)底來源于納稅人,或需由納稅人承擔(dān)一定責(zé)任。因此在公共項目實施的全過程中,應(yīng)始終貫徹保護(hù)公共利益的原則。

2、利益主體相互制衡原則

公共項目各階段的參與主體眾多,包括相關(guān)政府部門、使用單位、管理公司、咨詢機(jī)構(gòu)、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商等。由于公共項目中政府投資的所有權(quán)人為公眾,是一個“缺位的業(yè)主”;其他參與主體也都不能真正對公共財產(chǎn)負(fù)責(zé),而是希望從項目實施過程中獲益。因此,如果不形成有效的制衡和監(jiān)管機(jī)制,就難以約束各方的行為,也就難以保障公共利益。

3、專業(yè)化管理原則

現(xiàn)代項目管理提倡分工與協(xié)作的統(tǒng)一,不同參與主體應(yīng)發(fā)揮各自的特長,相互協(xié)助。國家發(fā)改委倡導(dǎo)代建制、建設(shè)部倡導(dǎo)總承包和項目管理模式,都是在倡導(dǎo)用專業(yè)化的項目管理公司取代或協(xié)助缺乏工程管理經(jīng)驗的使用單位、投資人作為管理單位,改善業(yè)主方的項目管理水平。

五、公共項目投資合作及決策研究

1、融資渠道

融資渠道的選擇和不同組合是制定融資方案的關(guān)鍵，對公共項目來說更是如此。我國目前處于大力發(fā)展公共事業(yè)階段，需要借鑒發(fā)達(dá)國家在公共項目融資方面的成果經(jīng)驗。例如，稅收體系研究，地方政府債券發(fā)行額度和適應(yīng)面研究，保

險基金和養(yǎng)老基金研究，公共項目民間融資平臺，進(jìn)入門檻研究，投融資法律法規(guī)研究，融資模式研究等。另外，我國政府如何從公共項目提供者轉(zhuǎn)變?yōu)楣岔椖糠?wù)者，如何保持政府前后政策的連貫性和一致性，如何提高政府的公信力等也是有待研究的熱點問題。

2、合作機(jī)制

基于公私伙伴關(guān)系（PPP）投資是各種參與到公共項目中來的不同性質(zhì)所有制的生產(chǎn)要素在一系列契約基礎(chǔ)上共同作用，公私雙方形成合力的公共基礎(chǔ)設(shè)施投資、融資、建設(shè)、運行合作模式。國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)從不同角度討論了公共項目公私合作投資的效率、各利益群體的決策準(zhǔn)則與模型、所有權(quán)結(jié)構(gòu)等，鄧小鵬等介紹了城市公共項目中PPP模式內(nèi)涵解析及相關(guān)概念，何壽奎等人的系列研究中分析了公私伙伴關(guān)系的合作投資情形，討論了投融資合理比例，私人公司收益分配與社會效率及政府轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施部分經(jīng)營權(quán)的比例與效率分析。建立了公平分配機(jī)制模型，進(jìn)行最優(yōu)監(jiān)督權(quán)和監(jiān)督機(jī)制設(shè)計，建立經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的預(yù)期效用機(jī)制，基于公共項目效益正外部性的支付轉(zhuǎn)移機(jī)制，科學(xué)的獎懲激勵機(jī)制，并對項目服務(wù)定價、運行監(jiān)管與補償提出了政策建議。

在今后的研究中，投資比例、收益分配、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的定量討論,合作機(jī)理、產(chǎn)權(quán)制度與政策需還需進(jìn)一步深入探討。

3、投資決策

我國公共項目依據(jù)建設(shè)規(guī)模可分為中央和地方兩個決策層次，公共項目決策存在決策主體的短視行為，項目決策的標(biāo)準(zhǔn)單一，決策程序不完善以及決策缺乏約束等問題。應(yīng)該通過明確決策主體，實施多元化的決策標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行的決策程序，擴(kuò)大決策參與及建立約束制度來完善公共項目的決策。如何進(jìn)一步完善我國公共項目投資決策是個系統(tǒng)工程，需進(jìn)行全面科學(xué)的可行性研究和分析，為項目決策提供科學(xué)合理的依據(jù)；公共項目投資決策控制和決策監(jiān)督控制對投資項目的成敗具有何作用，建立何種決策控制體系才能使項目投資決策體系形成完善的流程，這些問題都是值得研究的。

4、決策方法

公共項目投資的目的是為了增進(jìn)社會福利，這就要求公共項目投資行為必須是理性的，因此需要一套規(guī)范的方法來進(jìn)行決策。較之于一般的工程項目決策，公共項目的決策更加復(fù)雜。在既往的研究中，已有學(xué)者將群決策中關(guān)于偏好集結(jié)的相關(guān)方法運用于公共項目決策中，如邱蔻華在對大型社會公共項目決策的影響因素進(jìn)行模糊分析的基礎(chǔ)上，提出建立了基于熵權(quán)的模糊決策分析模型，以幫助決策者抓住公共項目決策中的主要矛盾。但是實際環(huán)境中的公共問題(項目)決策

問題，所面臨的情況比已有的各種模型所描述的更為復(fù)雜。從軟系統(tǒng)的視角出發(fā)分析，公共項目的決策具有一系列軟系統(tǒng)的特征，運用軟系統(tǒng)的思想方法，可望為決策者提供充分發(fā)揮其知識、智慧和經(jīng)驗的方法和工具。柳林論證了公共項目決策具有顯著的軟系統(tǒng)特色，構(gòu)建了基于軟系統(tǒng)思想的公共項目決策智慧生成模式框架。如何進(jìn)一步將軟系統(tǒng)思想運用到公共項目決策或其他方面也是新興的研究方向。

六、結(jié)束語

通過對城市公共項目開發(fā)經(jīng)營模式的問題探討，進(jìn)一步明確了經(jīng)營模式在城市公共項目開發(fā)工程中的重要性。因此在城市公共項目開發(fā)工程的后續(xù)發(fā)展中，要加強(qiáng)經(jīng)營模式的研究，確保城市公共項目開發(fā)的穩(wěn)定進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

[1]嚴(yán)玲 公共項目治理理論與代建制績效改善研究 天津大學(xué)博士論文 2010年

篇6

【關(guān)鍵詞】全壽命周期造價； 全過程造價； 造價控制；

全生命周期造價管理的多種含義

第一種含義：

全生命周期造價管理是工程項目投資決策的一種分析工具，是一種用來選

擇決策備選方案的數(shù)學(xué)方法。這一說法給出了全生命周期造價管理的思想和方法在工程項目投資決策、可行性分析和項目備選方案評價等項目前期工作階段中，作為一種決策支持工具的地位和作用。

第二種含義：

全生命周期造價管理是建筑設(shè)計的一種指導(dǎo)思想和手段。這一說法給出了

全生命周期造價管理的思想和方法在工程項目的建筑設(shè)計階段作為一種設(shè)計指導(dǎo)思想和一種指導(dǎo)建筑設(shè)計與建材選擇方法和手段的地位作用。

第三種含義：

全生命周期造價管理是一種實現(xiàn)工程項目全生命周期，包括建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期和翻新與拆除期等階段總造價最小化的方法。這一說法從項目全生命周期的階段構(gòu)成和全生命周期造價管理的目標(biāo)出發(fā)，給出了全生命周期造價管理的定義。

項目全生命周期及其影響因素

建設(shè)項目的全生命周期是指建設(shè)項目從決策設(shè)計階段、項目實施階段、運營維護(hù)階段直到項目拆除翻新所經(jīng)歷的全部時間。影響建設(shè)項目全生命周期的因素有以下幾個。

物理磨損

物理磨損是指建設(shè)工程產(chǎn)品在閑置或使用過程中所發(fā)生的實體性磨損，主

要表現(xiàn)為建設(shè)產(chǎn)品外觀及內(nèi)部結(jié)構(gòu)的逐漸破損。

經(jīng)濟(jì)磨損

隨著工程產(chǎn)品使用年限的增加或其他相關(guān)因素的變化，繼續(xù)使用該產(chǎn)品將

在經(jīng)濟(jì)上變得不合理。這種由合理變?yōu)椴缓侠淼倪^程就是一種經(jīng)濟(jì)磨損的過程。

3、功能和技術(shù)磨損

隨著工程產(chǎn)品使用年限的增加或其他相關(guān)因素的變化，原有工程產(chǎn)品變得無法發(fā)揮其功能或無法滿足業(yè)主對其功能的要求；同時，由于技術(shù)進(jìn)步，社會上出現(xiàn)了技術(shù)更先進(jìn)、生產(chǎn)效率更高、原材料及能源耗費更少的工程產(chǎn)品，使原有工程產(chǎn)品在技術(shù)上顯得落后。

社會和法律磨損

這是由于人們非經(jīng)濟(jì)性的需求欲望變化引起的建設(shè)工程產(chǎn)品的磨損。比如，

當(dāng)前人們對于建筑產(chǎn)品的生態(tài)性要求越來越高，原來的建筑產(chǎn)品無法達(dá)到人們的這一要求，就發(fā)生了社會和法律磨損。

全生命周期成本的構(gòu)成

初始化成本

初始化成本是指在設(shè)施獲得之前將要發(fā)生的成本，即建設(shè)成本，也就是我國所說的工程造價，包括資本投資成本、購買和安裝成本。

未來成本

從設(shè)施開始運營到設(shè)施被拆除期間所發(fā)生的成本，包括能源成本、維護(hù)和

修理成本、替換成本、剩余值（任何轉(zhuǎn)售和處置成本）。

（1）、能源成本

能源成本是設(shè)施使用期間持續(xù)性的能源消耗成本。

（2）、運行成本

運行成本是年度成本去掉維護(hù)和修理成本，包括在設(shè)施運行過程中的成本。

這些成本多與建筑物功能和保管服務(wù)有關(guān)。

（3）、維護(hù)和修理成本

維護(hù)和修理成本又分為維護(hù)成本和修理成本，這兩者之間有著明顯的不同。

維護(hù)成本是和設(shè)施維護(hù)有關(guān)的時間進(jìn)度計劃成本。

修理成本是未曾預(yù)料的支出，是為延長建筑物的生命而不是替換這個系統(tǒng)所必須的。維護(hù)和修理成本應(yīng)該被當(dāng)做年度成本來對待。

（4）、替換成本

替換成本是要求維護(hù)一個設(shè)施的正常運行對該設(shè)施的主要建筑

系統(tǒng)部件可預(yù)料到的支出。替換成本是由于替換一個達(dá)到其使用壽命終點的建筑物系統(tǒng)或部件而產(chǎn)生的。

（5）、剩余值

剩余值是一個建筑或建筑物系統(tǒng)在全生命周期成本分析期末的純價值。

全生命周期造價管理與全過程造價管理的比較

與全生命周期造價管理相比較，全過程造價管理顯示出其嚴(yán)重的缺陷，即

全過程造價管理只考慮了建筑物的建設(shè)成本，而不考慮（或忽略了）設(shè)施在移交后的運營和維護(hù)成本。從長遠(yuǎn)的觀點看，設(shè)施未來的運行和維護(hù)成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它的建設(shè)成本，而且先期建設(shè)成本的高低對未來的運營和維護(hù)成本的高低會產(chǎn)生很大的影響，高的建設(shè)成本可能帶來未來運營維護(hù)成本的大幅度降低，從而帶來建筑物在整個生命周期內(nèi)成本的降低。因此我們不僅要考慮建設(shè)成本，而且還要考慮未來的運營和維護(hù)成本。

全過程造價管理由于沒有從項目的全壽命周期出發(fā)考慮項目的成本，只考慮一次性建設(shè)成本，而不考慮未來的運營和維護(hù)成本，這樣容易造成在項目資金充足時不考慮服務(wù)年限和使用標(biāo)準(zhǔn)，過度投資；而在項目資金緊張時，片面的降低建設(shè)成本，致使未來運營和維護(hù)成本大幅提高，造成全生命周期造價的增加，并加大了項目質(zhì)量下降的風(fēng)險，易出現(xiàn)“豆腐渣工程”。

全生命周期工程造價管理的優(yōu)越性

從時間跨度的角度來看，全生命周期造價管理要求人們從工程項目全生命周期（包括建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期和翻新與拆除期等階段）出發(fā)去考慮造價和成本問題，它覆蓋了工程項目的全生命周期，考慮的時間范圍更長，也更合理。

從投資決策科學(xué)性角度看，全生命周期成本分析，指導(dǎo)人們自覺、全面地從工程項目全生命周期出發(fā)，綜合考慮項目的建造成本和運營與維護(hù)成本（使用成本），從多個可行性方案中，按照生命周期成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，從而實現(xiàn)更為科學(xué)合理的投資決策。

從設(shè)計方案合理性角度看，工程項目全生命周期造價管理的思想和方法可以指導(dǎo)設(shè)計者自覺、全面的從項目全生命周期出發(fā)，綜合考慮工程項目的建造成本和運營與維護(hù)成本，從而實現(xiàn)更為科學(xué)的建筑設(shè)計和更加合理的選擇建筑材料，以便在確保設(shè)計質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)降低項目全生命周期成本的目標(biāo)。

從工程實施的角度來看，工程項目全生命周期造價管理的思想和方法可以在綜合考慮全生命周期成本的前提下，使施工組織設(shè)計方案的評價、工程合同的總體策劃核工程施工方案的確定等方面更加科學(xué)合理。

從環(huán)保和生態(tài)的角度來看，全生命周期工程造價管理從工程項目全生命周期出發(fā)考慮造價和成本問題，使得人們可以在全生命周期的各個環(huán)節(jié)上，通過合理的規(guī)劃設(shè)計，采用節(jié)能、節(jié)水的設(shè)施和符合國家標(biāo)準(zhǔn)的、節(jié)約型的、無污染的環(huán)保建材，加強(qiáng)可回收物的手集和儲存，實現(xiàn)施工費廢物處理、一次性裝修到位等措施，在生命周期成本最小化的前提下，達(dá)到環(huán)保和生態(tài)的目的，提高工程項目建設(shè)的社會效益。

六、全生命周期造價管理各階段的控制

1、投資決策階段

建設(shè)項目投資決策階段的主要任務(wù)是對擬建項目進(jìn)行策劃，并對其可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證，從而作出是否進(jìn)行投資的決策。決策的依據(jù)是在所有外部條件因素都相同的情況下，生命周期成本最小的方案為可選擇的方案。資金時間價值理論、成本效益分析、規(guī)劃理論在投資項目評價時起著重要作用，這些構(gòu)成了項目投資決策分析的基礎(chǔ)理論，并在實踐中得到了普遍運用。

項目決策階段的影響因素包括：項目合理規(guī)模的確定、項目選址、項目技術(shù)方案的確定。

2、設(shè)計階段

設(shè)計階段是控制工程造價的重點。要在設(shè)計階段有效地控制工程造價，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等各個方面采取措施，隨時糾正發(fā)生的投資偏差。在設(shè)計階段，要考慮選址、能源、材料、水、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和運營維護(hù)等因素，進(jìn)行全生命周期生本分析和估算，包括對初始建設(shè)成本、運營維護(hù)成本、拆除及翻新費用的計算。

（1）設(shè)計方案必須處理好經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性之間的關(guān)系

（2）設(shè)計方案必須兼顧建設(shè)與運營和維護(hù)，綜合考慮項目的全生命周期成本

（3）設(shè)計必須兼顧近期與遠(yuǎn)期的要求

3、實施階段

實施階段的造價管理包括招投標(biāo)階段的造價控制和施工階段的造價控制。

（1）招投標(biāo)階段的造價控制

1）選擇合同方式和承發(fā)包模式

2) 評標(biāo)要公正合理、兼顧技術(shù)和成本（建造成本+運營成本）

（2）施工階段的造價控制

1）綠色施工

a. 減少場地干擾、尊重基地環(huán)境

b. 結(jié)合氣候施工

c. 節(jié)約資源及能源：減少材料的損耗，可回收資源的利用。

d. 減少環(huán)境污染，提高環(huán)境品質(zhì)

2）加強(qiáng)變更、索賠管理，實施造價的動態(tài)控制

a. 深入現(xiàn)場及時了解情況

b. 加強(qiáng)工程造價的動態(tài)跟蹤控制

4、竣工驗收階段

竣工驗收階段是確定最終建設(shè)造價和考核項目建設(shè)效益，辦理項目資產(chǎn)移交，進(jìn)行各階段造價對比和資料整理、分析、積累的重要階段，也是項目建設(shè)階段結(jié)束，運營維護(hù)階段的開始，是綜合檢驗決策、設(shè)計、施工質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要著力做好建設(shè)造價的確定、工程施工質(zhì)量評定、生產(chǎn)操作人員的培訓(xùn)等項工作，為項目進(jìn)入正式生產(chǎn)運營打下良好的基礎(chǔ)。

5、運營維護(hù)階段

運營維護(hù)階段的工程造價管理是指在保證建筑物質(zhì)量目標(biāo)和安全目標(biāo)的前提下，通過制定合理的運營及維護(hù)方案，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)，按合同對已投入使用的各類設(shè)施實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為設(shè)施的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，以提高設(shè)施的經(jīng)濟(jì)價值和使用價值，降低運營和維護(hù)成本。

6、拆除與翻新階段

在許多工程項目中，可循環(huán)使用的材料，如木材、金屬等占到廢物總量的75％，這意味著回收利用具有很大的空間。由于越來越多的垃圾場達(dá)到了容量的極限，新的垃圾場選址存在困難，許多垃圾場又排斥建筑垃圾。因此，垃圾排放費用將會上升，施工廢物管理應(yīng)注重降低資源消耗、材料重利用、廢物循環(huán)利用等。在項目更新或拆除時，原建筑仍具有功能價值的構(gòu)件、材料，應(yīng)被重新用于新工程，或儲存起來用于將來的工程，或在廢品市場上進(jìn)行銷售。

總之，全壽命周期造價管理是一種新型的工程項目成本管理理念，值得我們所有建設(shè)參與方（特別是業(yè)主）在工程實踐中加以具體、豐富和完善，為建立具有中國特色的可持續(xù)發(fā)展的工程建設(shè)項目投資管理新思想、新方法、新手段提供具體的工程案例和實踐經(jīng)驗。

參考文獻(xiàn)

【1】工程計價與控制柯 洪中國計劃出版社 2009

【2】項目管理引論吳之明，盧有杰.清華大學(xué)出版社 2000

篇7

一、建設(shè)項目決策階段的投資控制

項目的立項決策，是項目建設(shè)的開始階段，是投資方進(jìn)行全過程投資控制最為關(guān)鍵的階段。首先是決策階段，決策階段雖然所需花費的資金不多，但對項目投資費用所造成的影響卻能占到70 %；決策階段對投資費用所造成的影響是最大的，因而是關(guān)注的焦點。在項目的決策階段，合理地確定建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模，科學(xué)地確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)密地進(jìn)行可行性研究，對擬建工程項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理有利、環(huán)境上是否允許等方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析、論證，進(jìn)行多方案優(yōu)選，做好建設(shè)項目投資估算的編制與審查，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，即可作為建設(shè)項目總投資的計劃控制額，施工期間不得任意突破，使其真正起到?jīng)Q策和控制作用。

投資方組織編寫的項目建議書與可行性研究報告應(yīng)能全面而準(zhǔn)確體現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。項目建議書的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系項目投資的效益， 投資方應(yīng)對擬建項目的選址、功能、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選用、環(huán)境影響評價、使用年限等進(jìn)行準(zhǔn)確詳細(xì)的闡述并編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾嫠_定的各項初步技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將直接決定了整個項目的投資。投資方?jīng)Q不能認(rèn)為可行性研究只是形式，只是走走過場而已。

投資主體也可以選擇適合的監(jiān)理單位參與建設(shè)項目的投資分析，有效控制項目投資。目前，一般都認(rèn)為監(jiān)理單位只是施工質(zhì)量的監(jiān)理，所以很少介入到投資方的前期投資決策分析；同時，投資方在技術(shù)上往往缺乏專業(yè)的技術(shù)人員，項目的立項決策就是幾個領(lǐng)導(dǎo)幾句話的事情，很難從技術(shù)角度對項目的建設(shè)進(jìn)行客觀全面的分析，也就很難做到科學(xué)合理的決策。這實際上是走進(jìn)了一個誤區(qū)，監(jiān)理的職責(zé)不僅體現(xiàn)在施工階段，更重要的是要讓其參與到前期階段。利用監(jiān)理單位在專業(yè)技術(shù)上的優(yōu)勢，為業(yè)主更科學(xué)、更合理的進(jìn)行投資控制提供技術(shù)上的保障，從而最低程度的減少業(yè)主投資決策的盲目性。

二、建設(shè)項目設(shè)計階段的投資控制

在項目做出投資決策后，控制工程造價的關(guān)鍵就在于設(shè)計。設(shè)計階段也是投資控制的重點階段之一，因此投資方把設(shè)計階段的投資控制作為重點，積極進(jìn)行主動控制將是進(jìn)行投資控制最有效的手段。設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣，不僅會影響工程施工的控制目標(biāo)和投入資源多少，而且對投資額的控制和項目建成后的使用效果產(chǎn)生影響。由于工程產(chǎn)品的一次性投資大，建成后可變性小，因此，做好設(shè)計工作，以高質(zhì)量的設(shè)計成果來實現(xiàn)工程項目，是設(shè)計階段投資控制的主要目標(biāo)。

要加強(qiáng)對設(shè)計單位的考核和制約，應(yīng)以合同的方式提高設(shè)計的質(zhì)量，減少由于過多地、不必要的設(shè)計變更造成投資的失控。投資者要加強(qiáng)對勘察、設(shè)計合同的管理，與設(shè)計單位建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。在與勘察、設(shè)計單位簽訂有關(guān)合同時，將勘察、設(shè)計質(zhì)量，特別是對工程地質(zhì)勘探的準(zhǔn)確程度以及估算、概算、預(yù)算在各階段設(shè)計文件中的執(zhí)行情況與設(shè)計費用掛鉤，并建立相應(yīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，用經(jīng)濟(jì)手段實現(xiàn)對建設(shè)項目投資的控制。

三、建設(shè)項目發(fā)包階段的投資控制

1、通過招標(biāo)方式選擇好施工隊伍。建設(shè)部頒發(fā)《建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)暫行規(guī)定》中指出：“確定中標(biāo)企業(yè)的主要依據(jù)是標(biāo)價合理、能保證質(zhì)量和工期，經(jīng)濟(jì)效益好、社會信譽高?！?/p>

2、加強(qiáng)合同管理，避免合同條款的缺陷。合同條款規(guī)定了雙方的權(quán)利、義務(wù)，是雙方行動的依據(jù)。

首先，合同措詞要嚴(yán)密，不留“活口”。有時施工方就是利用了合同中某些條款的不確定性向投資方索賠， 以達(dá)到增加盈利的目的。其次，合同條款要詳細(xì)，特別是一些牽涉到投資增減的條款，諸如設(shè)計變更的確認(rèn)及其計價依據(jù)、某些特殊材料的調(diào)價方法等都要詳細(xì)而明確。其次，注重對合同變更，特別是施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證與設(shè)計變更的管理，建立完善的變更審查、審批制度。手續(xù)不完善的簽證，一般不予認(rèn)可。

3、對大宗材料和大型設(shè)備實行單獨招標(biāo)采購，最大程度降低材料設(shè)備投資。

在工程造價中，材料設(shè)備費用所占的比重很大，其采購、供應(yīng)和管理是否科學(xué)，不僅直接影響工程質(zhì)量，而且影響著工程造價。因此，投資方應(yīng)對建筑材料和設(shè)備的貨源、價格建立信息網(wǎng)絡(luò)，掌握市場行情。對差價大的大宗材料或價值大的設(shè)備，我們通常選擇直接與廠家定貨自供，或者由施工單位購買，業(yè)主參與材料的招標(biāo)工作，真正選擇到質(zhì)量優(yōu)良、價格合理的材料、設(shè)備。

4、嚴(yán)密工程承發(fā)包合同。通過招標(biāo)、投標(biāo)選定了施工隊伍，即可簽訂建設(shè)工程承發(fā)包合同。合同價即為中標(biāo)價。在合同履行過程中，通過有關(guān)的合同條件，將合同各方的投資工作密切聯(lián)系起來，促進(jìn)投資工作的開展和投資控制目標(biāo)的實現(xiàn)。

5、嚴(yán)格按合同約定及實際完成的工作量支付工程進(jìn)度款。

投資方應(yīng)在合同約定的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確做好對已完工程量的計量，嚴(yán)防工程進(jìn)度款的超進(jìn)度支付。

四、建設(shè)項目施工階段的投資控制

1、認(rèn)真做好施工組織設(shè)計的審查工作

工程項目的施工組織設(shè)計提出了工程施工中進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制、安全控制、現(xiàn)場管理等目標(biāo)以及技術(shù)組織措施。施工組織設(shè)計的基本內(nèi)容包括工程概況和施工條件分析、主要工程的施工方案、施工進(jìn)度計劃和施工平面圖。它是施工階段的全局性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。對施工組織設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，主要目的之一就是使投資與工期、投資與質(zhì)量之間的關(guān)系能夠得到正確處理。要正確處理質(zhì)量、工期和投資三者之間的關(guān)系，不能一味要求縮短工期而以較大的投資作為代價。要督促施工單位做好施工進(jìn)度計劃網(wǎng)絡(luò)圖的設(shè)計和優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量和滿足工期的前提下，盡可能降低工程造價。

2、嚴(yán)格工程變更及現(xiàn)場簽證的審查與控制

由于工程變更所引起的工程量的變化、承包方的索賠等，都有可能使項目投資超出原來的預(yù)算投資。對必要的設(shè)計變更，應(yīng)做到以下幾點：1） 進(jìn)行工程量和投資增減分析，論證變更的必要性；2） 所有設(shè)計變更均需經(jīng)發(fā)包方代表或發(fā)包方委托進(jìn)行項目管理的監(jiān)理工程師同意；3） 當(dāng)設(shè)計變更超過原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或已批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模時，均應(yīng)經(jīng)原項目審批部門和其他有關(guān)部門的審查批準(zhǔn)。

3、做好合同管理，做好索賠管理

加強(qiáng)施工合同的費用控制，是施工階段投資控制的一項重要內(nèi)容。積累一切可能涉及索賠論證的資料，加強(qiáng)索工程造價管理是一門集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理于一體的具有前瞻性的學(xué)問，對可能引起的索賠應(yīng)當(dāng)有所預(yù)測，及時采體補救措施，有效避免索賠事件的發(fā)生。

4、做好竣工決算審核，控制工程造價作為一項核心工作來抓，使有限的建設(shè)資金發(fā)揮出

建設(shè)項目竣工決算的審核是控制工程造價的最后一個環(huán)節(jié)。由于在施工中經(jīng)常會出現(xiàn)各種變化，如：地質(zhì)條件的變化、材料的代換、工程量的增加等。投資方通過對竣工結(jié)算的管理，使結(jié)算價款不僅能符合合同的約定，而且能夠真實地反映業(yè)主對工程所作的變更情況。

篇8

[關(guān)鍵詞]可行性；控制；概算；招標(biāo)

近年來，不少建設(shè)單位項目考察不到位，盲目立項；立項后。在施工過程又缺乏控制，施工成本超概算，投資失控。這些問題導(dǎo)致項目建成后資產(chǎn)折舊額過大，投資回收期無限延長，甚至成本無法收回。使得一些原本效益很好的項目，建成后面臨困境，步履維艱，甚至成了虧損企業(yè)，給投資者和股東造成了巨大的損失。這種現(xiàn)象在國有或國有控股企業(yè)中表現(xiàn)得尤為明顯，重點是從項目的立項和招標(biāo)兩個階段加強(qiáng)控制。

一、項目立項、投資決策階段的控制

(一)項目立項的可行性分析

項目的可行性分析是立項的最基本要求。加強(qiáng)可行性研究，對不同建設(shè)和方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的比較和選擇，作出判斷和決定。項目決策正確與否，直接關(guān)系到工程造價的高低及投資效果的好壞。正確決策是合理確定與控制工程造價的前提，正確的項目投資行動來源于正確的項目投資決策。做好項目可行性研究報告，根據(jù)市場需求及發(fā)展前景，合理確定工程的規(guī)模及建筑標(biāo)準(zhǔn)，并從客觀和微觀兩個方面對投資項目的風(fēng)險進(jìn)行認(rèn)真分析。

客觀分析主要是從宏觀上評價社會政治形勢、國家政策法規(guī)、市場需求和資源情況，從而正確選擇投資機(jī)會；微觀分析是根據(jù)單位發(fā)展戰(zhàn)略和項目開發(fā)的需要，組織專家或委托咨詢機(jī)構(gòu)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境保護(hù)等方面，全面地、系統(tǒng)地論證擬建項目的必要性和可行性，對擬建項目的建設(shè)規(guī)模、資源條件、市場預(yù)測、工程技術(shù)和財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價等的真實性、客觀性、可靠性進(jìn)行全面評價，作出投資決策。運用科學(xué)的風(fēng)險投資決策分析方法，如差量分析法、量本利分析法、凈現(xiàn)值法、回收期法、銷售無差別點等測算不同方案的凈現(xiàn)金流量、期望收益率等，從而正確選擇投資方案，避免因決策失誤而造成損失。

(二)投資估算控制

投資估算對立項具有決定意義。項目立項前。除進(jìn)行可行性分析外，還要科學(xué)地進(jìn)行工程項目的效益分析、編制工程投資估算。

項目投資估算是項目主管部門審批項目建議書的依據(jù)之一，并對項目的規(guī)劃、規(guī)模起參考作用；是項目投資決策的重要依據(jù)，也是研究、分析、計算項目投資經(jīng)濟(jì)效果的重要條件，并對工程設(shè)計概算起控制作用。投資估算是項目資金籌措及制訂建設(shè)貸款計劃的依據(jù)，是核算建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資需要額和編制固定資產(chǎn)投資計劃的重要依據(jù)。項目投資的估算包括固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算兩部分。

固定資產(chǎn)投資估算的內(nèi)容按照費用的性質(zhì)劃分為：建筑安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、工程建設(shè)其他費用(此時不含流動資金)、基本預(yù)備費、漲價預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。其中，建筑安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費形成固定資產(chǎn)；工程建設(shè)其他費用可分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)?；绢A(yù)備費、漲價預(yù)備費、建設(shè)期利息，在可行性研究階段為簡化計算，一并計入固定資產(chǎn)。

固定資產(chǎn)投資可分為靜態(tài)部分和動態(tài)部分。漲價預(yù)備費、建設(shè)期利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅構(gòu)成動態(tài)投資部分；其余部分為靜態(tài)投資部分。

流動資金是指生產(chǎn)經(jīng)營性項目投產(chǎn)后，用于購買原材料、燃料，支付工資及其他經(jīng)營費用等所需的周轉(zhuǎn)資金。它是伴隨著固定資產(chǎn)投資而發(fā)生的長期占用的流動資產(chǎn)投資，流動資金=流動資產(chǎn)-流動負(fù)債。其中，流動資產(chǎn)主要考慮現(xiàn)金、應(yīng)收賬款和存貨；流動負(fù)債主要考慮應(yīng)付賬款。因此，流動資金的概念實際上就是財務(wù)中的營運資金。

投資估算編制盡可能細(xì)致、全面，從現(xiàn)實出發(fā)，充分考慮到施工過程中可能出現(xiàn)的各種情況及不利因素對工程造價的影響。考慮市場情況及建設(shè)期間預(yù)留價格浮動系數(shù)。使投資基本上符合實際并留有余地。在規(guī)劃階段的投資估算誤差允許大于±30％；建議書階段的投資估算控制在±30％以內(nèi)；初步可行性研究階段的投資估算控制在±20％以內(nèi)；詳細(xì)可行性研究階段的投資估算控制在±10％以內(nèi)。使投資估算真正起到控制項目總投資的作用。

二、招標(biāo)過程控制

在招標(biāo)階段，一定要嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)制度，擇優(yōu)選擇施工隊伍。招標(biāo)成功的關(guān)鍵取決于建設(shè)單位對市場價的掌握程度。在建筑市場上。各施工單位在管理水平、施工工藝、組織方案及工效等方面存在著差異，對于同一個工程項目，其造價離散性很大。項目管理者在招標(biāo)中可采取的辦法：一是設(shè)定標(biāo)底但不唯標(biāo)底，評標(biāo)時，對商務(wù)標(biāo)上下封頂，低于底線的。必須有可行的降價措施；二是推行國際通行的工程量潔單報價，可使真實的價格更加明朗化；三是用獎勵的辦法鼓勵承包商使用新技術(shù)來降低工程造價；四是引導(dǎo)承包商在費率上進(jìn)行競爭，對有些主材料占比例大的項目，大幅度進(jìn)行總價降點對承包商顯失公平，可采用綜合費率降點招標(biāo)。

在目前不很規(guī)范的市場機(jī)制下，工程招、投標(biāo)管理沒有完全法制化、規(guī)范化，不正當(dāng)?shù)母偁幰廊淮嬖冢こ掏稑?biāo)依然采取各種手段進(jìn)行競爭。施工企業(yè)為了爭取施工項目，通常是以降低標(biāo)價、提高標(biāo)準(zhǔn)、縮短工期或減少應(yīng)有的費用項目等為代價，造成施工項目到手后降低施工質(zhì)量，或者盲目超概，造成投資損失。因此，在招標(biāo)過程中要進(jìn)行嚴(yán)格評標(biāo)。

在評標(biāo)中，要認(rèn)真審查施工單位編制的經(jīng)優(yōu)化的網(wǎng)絡(luò)圖，認(rèn)真做好施工隊伍設(shè)計方案的論證工作。審查投標(biāo)單位報價應(yīng)該做到總報價和單項報價的綜合評審?？們r符合要求并不能說明單項報價符合要求，總報價最低并不能說明單項報價最低。投標(biāo)人往往可能在保持總造價不變的情況下。將工程量可能變化較小的項目的單價降低，將可能變化較大的項目單價增大，以期達(dá)到在竣工結(jié)算時追加工程款的目的。另外也要做到單價和相應(yīng)工程數(shù)量的綜合評審，工程數(shù)量大的單價要重點分析。還要做到單價與工作內(nèi)容、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評審。從中選出最能合理利用人力、物力、財力資源的方案。從而擇優(yōu)選擇合適的施工單位。

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關(guān)鍵詞： 全過程；建筑工程；造價控制

中圖分類號：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

前言

隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，在世界經(jīng)濟(jì)一體化形式下， 市場經(jīng)濟(jì)這個無形的手在工程建設(shè)領(lǐng)域既帶來了機(jī)遇也帶來了風(fēng)險。對于土建項目，為了確定準(zhǔn)確的造價, 要在建設(shè)的全部過程中, 根據(jù)不同階段的特點進(jìn)行不同的價格計算, 即按照建設(shè)程序確定不同的工程階段的造價精確度, 然后才能充分體現(xiàn)工程造價的合理性。

一、建設(shè)項目全過程工程造價控制的重要性

首先，伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展與完善，這就從客觀上決定了工程造價要從原有的由政府管理與確定向由政府主管部門指導(dǎo)與宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變，且通過市場信息來確定建設(shè)項目的建設(shè)單位與投資單位。這樣一來，企業(yè)是投資主體的同時還是具體管理者。這一系列條件是進(jìn)行建設(shè)項目全過程工程造價控制與管理的首先條件；其次，隨著項目融資、工程項目、工程索賠可行性研究等新業(yè)務(wù)的出現(xiàn)，以及項目法人責(zé)任制、工程招標(biāo)投標(biāo)制度等工程管理制度的確立，這就預(yù)示著當(dāng)前所需要的工程造價控制人員不僅要具備過硬的工程計價與計量的能力，還要熟知經(jīng)濟(jì)法與工程造價管理。

二、工程造價的全控制中存在的問題

1、欠缺全過程綜合造價管理控制的意識。

傳統(tǒng)經(jīng)驗造價管理是把主要精力放在施工階段，盡管降低了工程造價，其實質(zhì)不過是核定最終的工程價款。建設(shè)、設(shè)計、施工單位缺乏一種統(tǒng)一的造價管理目標(biāo)與溝通，而監(jiān)理單位局限于施工階段的工程管理，很少介入投資決策分析。在施工招投標(biāo)階段估價不準(zhǔn)，使得工程在實施階段，或者由于資金短缺，或者成本管理不嚴(yán)，導(dǎo)致投資管理失控。邊設(shè)計邊施工，經(jīng)常出現(xiàn)施工單位等圖紙的現(xiàn)象，導(dǎo)致工程不能按期完成，貸款利息不斷增加，原本緊缺的資金在惡性循環(huán)里運行，給建設(shè)單位、國家都帶來了巨大的損失。

2、忽視投資決策階段工程造價控制

對擬建項目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證是投資決策階段的主要任務(wù)，也是判斷和決定不同建設(shè)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的過程。決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策基本建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一，直接關(guān)系項目建設(shè)的成敗，這一階段對工程造價的影響程度最高，約達(dá)到 80%- 90%。長期以來，我國的工程建設(shè)前期估算工程造價的缺少詳實資料，通常由專家、決策者們借鑒已完成的類似項目工程造價進(jìn)行類比、估算，所以投資估算與實際投入有較大出入。因此，在經(jīng)濟(jì)工作中應(yīng)該實施求是的反映設(shè)計內(nèi)容，從估算開始就要正確完整地反映工程項目的建設(shè)投資。

3、設(shè)計更改

工程施工圖設(shè)計是有資質(zhì)的設(shè)計單位為滿足工程的需要而做出的合理的工程設(shè)計成果，是不允許隨意變更和改動的。 建設(shè)單位為了早日開工，壓縮設(shè)計時間，使設(shè)計倉促，深度達(dá)不到要求，錯漏現(xiàn)象也比較多，在實際施工中，必須經(jīng)常變更，導(dǎo)致不但不能早日竣工，還必然會造成超預(yù)算嚴(yán)重的現(xiàn)象。

三、項目建設(shè)全過程的工程造價控制

1、在工程決策階段的控制

決策階段的造價控制，對于整個項目的工程造價影響很大，在建設(shè)項目投資決策階段, 項目的各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策, 對建設(shè)工程造價以及項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益, 有著決定性的影響, 是建設(shè)工程造價控制的重要階段。尤其是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、地點的選擇、工藝的評選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到之后的每個階段工程造價的高低，應(yīng)編制出科學(xué)合理的投資估算，提高項目建設(shè)過程中及建設(shè)后的收益與風(fēng)險的估算準(zhǔn)確性，與此同時還要提出應(yīng)對及防范的措施。然而，為了防止過分的高估，要努力做到全面、準(zhǔn)確、合理的估算

2、設(shè)計階段工程造價的控制

建設(shè)項目在做出決策后, 控制工程造價的關(guān)鍵就在于設(shè)計。設(shè)計是工程建設(shè)施工的依據(jù), 是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的最佳環(huán)節(jié)。設(shè)計過程必須采用限額設(shè)計, 根據(jù)投資估算控制初步設(shè)計, 設(shè)計人員根據(jù)設(shè)計總體控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計, 確保其使用功能的前提下, 根據(jù)分配的投資限額來設(shè)計, 保證不超過總投資金額。在選擇技術(shù)應(yīng)用方案的過程中，要從項目的實際出發(fā)，將投資效益最大化，在滿足使用功能的前提下，可采用一些先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝等。在審查設(shè)計方案時，要對設(shè)計方案進(jìn)行對比和優(yōu)化，利用各種指標(biāo)對項目總平面圖設(shè)計、建筑的空間平面設(shè)計進(jìn)行分析比較。

3、施工階段的工程造價控制

施工階段周期長，投資支出集中，變數(shù)影響多，材料價格波動大，因此造價管理在施工階段顯得非常關(guān)鍵。首先要根據(jù)現(xiàn)行的法律和有關(guān)規(guī)定，審核施工單位的施工組織設(shè)計，選擇技術(shù)上可行且經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案。在施工過程中按合同約定及時對已完工程量進(jìn)行核實，避免造成違約；重視圖紙會審，及時核定施工圖預(yù)算。對于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計部分，要加以詳細(xì)分析找出原因，調(diào)整或修正控制目標(biāo)，對工程造價實施動態(tài)控制。

對工程變更和現(xiàn)場簽證要進(jìn)行有效的控制。為防止在施工圖設(shè)計中產(chǎn)生漏洞，除在審核時把關(guān)外，還應(yīng)在甲乙方的圖紙會審、設(shè)計院的技術(shù)咨詢中消除，盡可能將變更消滅在開工之前。對設(shè)計變更和工程洽商要進(jìn)行有效控制，要重視方案優(yōu)化，盡早發(fā)現(xiàn)問題，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計階段初期，提前出具變更簽證。尤其對影響工程造價的重大設(shè)計變更，更要用先算賬后變更的辦法解決，使工程造價得到有效控制。

需要負(fù)責(zé)造價控制的工作人員經(jīng)常到工地現(xiàn)場, 了解和檢查項目的實施狀況, 嚴(yán)格檢查、規(guī)范簽證。對于隱蔽工程的改變都要進(jìn)行現(xiàn)場檢驗, 在驗證后才能簽證。

加強(qiáng)合同管理是提高工程造價管理水平的方法和手段。也是工程造價控制的重要內(nèi)容之一，要看內(nèi)容是否完整，風(fēng)險的分?jǐn)偸欠窈侠?，特別應(yīng)重視合同書專用條款的制定，因為它結(jié)合具體工程的實際情況，對第一部分進(jìn)行刪除、增加和修改，是執(zhí)行合同的關(guān)鍵，工程說明書應(yīng)盡可能做到詳細(xì)、明確、技術(shù)上要求切實可行。

4、竣工結(jié)算階段的工程造價控制

竣工決算階段是工程建設(shè)的最后階段,是對整個項目的合理性進(jìn)行確定的重要依據(jù)，同時也是建設(shè)項目工程造價的最后一個環(huán)節(jié)，不管是施工范圍還是業(yè)主都應(yīng)該對工程價款的設(shè)計核算給予充分的重視。造價管理人員不僅要嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)政策，還要充分遵照發(fā)承包合同來進(jìn)行公平合理的工程結(jié)算。這一階段的工程造價管理根據(jù)竣工圖紙、經(jīng)濟(jì)簽證和設(shè)計變更，深入施工現(xiàn)場，認(rèn)真細(xì)致審核比對，及時準(zhǔn)確地對竣工決算進(jìn)行審查確認(rèn)，征求投資人及報送方意見后，使審核后的工程造價體現(xiàn)真實、合理，出具正式有效的審查報告?？赏ㄟ^各階段工程造價的對比分析, 考核投資控制的工作成效, 提供重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)資料, 提高未來工程建設(shè)的投資效益。一定要杜絕高估、冒算、亂編亂審, 從而保證準(zhǔn)確、合理、真實地反應(yīng)工程造價。實踐證明, 經(jīng)審查的工程結(jié)算較編制的工程造價其降低率在 10%, 也有的高達(dá) 20%, 所以竣工以后的結(jié)算控制對造價控制起著很重要的作用。

結(jié)束語

工程造價控制具有系統(tǒng)性，需從全過程、全方位對之進(jìn)行管理和控制。對工程造價影響較大的四個階段: 設(shè)計階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段進(jìn)行全過程的成本控制。加強(qiáng)工程造價動態(tài)管理和監(jiān)督, 才能及時解決工程建設(shè)活動中的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營與管理等實際問題，順利實現(xiàn)控制工程造價的目的。

參考文獻(xiàn)

[1] 王靜雙,遲琳.論工程量清單計價方式下工程造價控制[J].合肥市市場價格信息,2006(11).

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 項目管理 風(fēng)險管理

房地產(chǎn)投資項目是一個高投入、高風(fēng)險的復(fù)雜系統(tǒng)，其項目決策與實施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項目風(fēng)險管理理論與方法來指導(dǎo)。目前我國房地產(chǎn)投資項目決策大多靠經(jīng)驗和定性的風(fēng)險分析方法, 對房地產(chǎn)投資項目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險管理方法的研究不夠深入,項目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險識別和評估,項目實施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險管理措施,亟需對房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理方法進(jìn)行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對國內(nèi)外房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的管理的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，為我國目前的房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險管理提供參考。

一、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理的重要意義

(l)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能促進(jìn)項目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項目風(fēng)險，有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和決策失誤風(fēng)險，對于項目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠促進(jìn)項目建設(shè)的順利進(jìn)行。風(fēng)險管理為項目管理者提供了控制項目風(fēng)險的各種措施，使項目管理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設(shè)的順利進(jìn)行。

(3)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠保證項目目標(biāo)的順利實現(xiàn)。風(fēng)險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風(fēng)險損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)。

(4)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠促進(jìn)項目經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過實施風(fēng)險管理，以最小的成本達(dá)到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險的各種費用分?jǐn)偟巾椖拷ㄖa(chǎn)品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經(jīng)濟(jì)效益；同時，房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理的各種監(jiān)控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風(fēng)險損失，進(jìn)而提高項目經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國外研究現(xiàn)狀

風(fēng)險管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險管理理論則是在美國形成的。從20世紀(jì)30年代開始，項目風(fēng)險管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風(fēng)險研究主要采用傳統(tǒng)的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實際問題的能力。

對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究，大多集中在風(fēng)險分析與防范、風(fēng)險衡量、投資組合和風(fēng)險決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險，詳細(xì)探討了美國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險可能受到克林頓經(jīng)濟(jì)政策和新稅法實施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環(huán)境等因素對其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊》一書中研究了房地產(chǎn)投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書中強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險與回報的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國外房地產(chǎn)投資決策強(qiáng)調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險與回報緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險分析。

目前，發(fā)達(dá)國家商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機(jī)構(gòu)從不同角度對商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險與收益進(jìn)行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析和預(yù)測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。

（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代后期，項目風(fēng)險管理的知識被介紹到我國，應(yīng)用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風(fēng)險管理應(yīng)用于我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究剛剛起步，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理及經(jīng)營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項目風(fēng)險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書籍都只是順帶提及風(fēng)險的問題。

由于房地產(chǎn)在我國近幾年才引起人們的重視，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區(qū)別和未來增值空間的判別、租金回收風(fēng)險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資，對房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險等。

三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究的評述

我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理，尤其是在企業(yè)這個微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)大都是側(cè)重于風(fēng)險識別、風(fēng)險評估或者風(fēng)險調(diào)控中的某一個方面進(jìn)行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:

(l)割裂了風(fēng)險識別的特征聯(lián)系，并且缺少對風(fēng)險發(fā)生機(jī)理的深入分析。

目前，國內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的識別研究內(nèi)容大都是對投資風(fēng)險的某些特征，如對風(fēng)險來源、風(fēng)險可控性等各種具體風(fēng)險管理特征的介紹。由于對投資風(fēng)險關(guān)注的側(cè)重點不同，如此分類只是針對性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項目進(jìn)行風(fēng)險識別研究，這就割裂了各個風(fēng)險特征之間的聯(lián)系。許多文獻(xiàn)中對“風(fēng)險(驅(qū)動)因素”和“風(fēng)險后果”兩個概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對風(fēng)險發(fā)生機(jī)理缺乏研究。

(2)風(fēng)險識別與風(fēng)險評估之間聯(lián)系不夠緊密。

房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的評估離不開評估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中許多評估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對特定房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險進(jìn)行識別并經(jīng)過嚴(yán)密論證尤其是實證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險識別與風(fēng)險評估之間聯(lián)系不夠緊密。

(3)風(fēng)險調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別、評估的最終目的是對風(fēng)險進(jìn)行調(diào)控。風(fēng)險調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險特征全面識別的基礎(chǔ)上。而目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)針對具體房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的識別不夠，缺少對投資風(fēng)險因素和投資風(fēng)險后果之間發(fā)生機(jī)理的分析，同時風(fēng)險評估與風(fēng)險識別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。

參考文獻(xiàn):

[1]李群.房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2011，8