導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)策劃方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。下面是小編整理的房地產(chǎn)策劃推廣方案范文，歡迎參閱。

方案1

一、 活動(dòng)目的和背景

本次房地產(chǎn)開(kāi)盤活動(dòng)初定時(shí)間為20年6月19日，星期六。從20年度至今年五月份在"億萬(wàn)酒店"項(xiàng)目的推廣，再加上5月下旬開(kāi)始的媒體推廣到現(xiàn)在，"太極景潤(rùn)花園"在市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的知名度，通過(guò)媒體推廣和銷售接待，客戶群對(duì)項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時(shí)根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計(jì)到開(kāi)盤前夕，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加，因此開(kāi)盤活動(dòng)的市場(chǎng)背景條件應(yīng)該說(shuō)是比較成熟的，同時(shí)通過(guò)一段時(shí)間的推廣，項(xiàng)目也已到了必須開(kāi)盤的時(shí)候，再推遲勢(shì)必會(huì)造成客戶的流失。

房地產(chǎn)開(kāi)盤活動(dòng)緊緊圍繞"銷售"為中心，通過(guò)一系列的包裝等工作，在開(kāi)盤后兩天內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到30~40%的成交率，同時(shí)將"太極景潤(rùn)花園"的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項(xiàng)目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、 活動(dòng)時(shí)間

20年6月19日(星期六)

三、 活動(dòng)地點(diǎn)

太極景潤(rùn)花園項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)

四、 房地產(chǎn)開(kāi)盤策劃方案主題思路定位

強(qiáng)調(diào)氛圍 突出品位 提升檔次 有條不紊 圓滿成功

1) 通過(guò)開(kāi)盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場(chǎng)的包裝和慶典活動(dòng)，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)盤盛典。

2) 通過(guò)在售房部現(xiàn)場(chǎng)的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來(lái)突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來(lái)的客戶都能從現(xiàn)場(chǎng)感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。

3) 通過(guò)合理的區(qū)域劃分，有效的活動(dòng)流程安排，現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對(duì)客戶關(guān)于"選房、購(gòu)房流程"的講解和傳達(dá)，有條不紊地對(duì)開(kāi)盤當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)有次序、有、層次，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有條不紊。

4) 通過(guò)一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過(guò)程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問(wèn)來(lái)積極調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。

五、 房地產(chǎn) 開(kāi)盤活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃布置方案

1) 現(xiàn)場(chǎng)布置

A在售樓部立柱前根據(jù)場(chǎng)地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè)，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái)，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。

B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個(gè)，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺(tái)下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場(chǎng)設(shè)空飄若干。

C舞臺(tái)前設(shè)坐椅兩排，20個(gè)位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。

2) 外圍道路布置

A塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗。

B項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。

C在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè)，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來(lái)賓，宣傳開(kāi)盤的作用。

3) 售樓部分區(qū)布置及其他布置

A售樓部?jī)?nèi)部分為4個(gè)區(qū)域

a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶在該區(qū)域通過(guò)銷售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號(hào)，并簽署相關(guān)協(xié)議。

b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。

c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備。

d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時(shí)休息用。 注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。

B其他區(qū)域

a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門口廣場(chǎng)，用作開(kāi)盤活動(dòng)、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。

b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。

4)新客戶排號(hào)臺(tái)：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時(shí)排號(hào)之用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢臺(tái)之用。

方案2

活動(dòng)目的:

1、 鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認(rèn)籌客戶及時(shí)的選房開(kāi)盤，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購(gòu)房客

戶，及時(shí)回籠銷售資金是我們目前重要的工作。

2、 通過(guò)本次開(kāi)盤活動(dòng)盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣

活動(dòng)背景：

認(rèn)籌時(shí)間:3月8日-5月 日 認(rèn)籌數(shù)量:78組

活動(dòng)地點(diǎn)：

鑫隆名居銷售大廳

活動(dòng)時(shí)間：

20年5月 日上午9點(diǎn)30分

活動(dòng)形式：

1. 邀請(qǐng)輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開(kāi)盤盛典剪彩儀式。

2. 通過(guò)舞臺(tái)表演吸引人氣，可邀請(qǐng)輝縣市知名演藝樂(lè)隊(duì)進(jìn)行表演

3. 邀請(qǐng)輝縣市市老年軍樂(lè)隊(duì)或鼓舞隊(duì)表演來(lái)助陣。

4. 邀請(qǐng)已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場(chǎng)參與開(kāi)盤選房活動(dòng)來(lái)調(diào)動(dòng)潛在客戶的積極性。

5. 已定房客戶領(lǐng)取獎(jiǎng)品提升客戶對(duì)樓盤的美譽(yù)度

舞臺(tái)布置：

舞臺(tái)尺寸建議10米7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾的互動(dòng)性和參與性，舞臺(tái)背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺(jué)沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話筒由演繹樂(lè)隊(duì)自備。舞臺(tái)表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項(xiàng)目的介紹，抽獎(jiǎng)，有獎(jiǎng)問(wèn)答等環(huán)節(jié)。

軍樂(lè)隊(duì)或鑼鼓隊(duì)布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂(lè)器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)安排在舞臺(tái)左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間安排。

門口布置:

1、 將售樓部?jī)蓚?cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來(lái)增加喜慶和導(dǎo)視作用。

2、 售樓部后樓體以及對(duì)面樓體上置205米噴繪(內(nèi)容見(jiàn)后)2塊，內(nèi)容以開(kāi)盤文字為主。

3、 售樓部門口安置兩個(gè)金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財(cái))，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見(jiàn)后) 升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個(gè)，在剪彩儀式進(jìn)行時(shí)從聽(tīng)覺(jué)和視覺(jué)上達(dá)到更好的效果。

4、 售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量

5、 盆景：從拱門到售樓部路鋪設(shè)紅色地毯，兩側(cè)擺放高度為1.5米以上的盆景，間隔30-50為宜，可采用租賃方式。

售樓部?jī)?nèi)部包裝：

售樓部?jī)?nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺(jué)上來(lái)渲染開(kāi)盤氣氛，案場(chǎng)設(shè)置開(kāi)盤流程展架，認(rèn)購(gòu)須知來(lái)引導(dǎo)客戶，案場(chǎng)音響釋放激昂樂(lè)曲從聽(tīng)覺(jué)上烘托緊張氛圍，引起客戶的購(gòu)買沖動(dòng)。布置抽獎(jiǎng)區(qū)，放置抽獎(jiǎng)道具和獎(jiǎng)品激發(fā)參與欲望。

售樓部?jī)?nèi)具體劃分區(qū)域：

客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎(jiǎng)品區(qū)

1、客戶等候區(qū)準(zhǔn)備充足的座位擺放，便于客戶休息，鑒于天氣炎熱每個(gè)座位配備瓶裝水，如中午還有選房客戶應(yīng)提前準(zhǔn)備相應(yīng)食品以體現(xiàn)人性化服務(wù)。在休息區(qū)擺放展架將選房須知和認(rèn)購(gòu)提示等重要信息公示

2、客戶選房區(qū)應(yīng)跟休息區(qū)隔開(kāi)，根據(jù)案場(chǎng)可用綠色盆景將沙盤區(qū)域與大廳隔開(kāi)，作為選房區(qū)域

3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財(cái)務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財(cái)務(wù)收款為一體

4、獎(jiǎng)品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。

方案3

在去年金融危機(jī)之前，我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，樓房的價(jià)格被炒到了歷史最高，不過(guò)在我看來(lái)只不過(guò)是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機(jī)到來(lái)之后，我們國(guó)家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過(guò)似乎作用一直不大。

房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以很多 地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會(huì)再投資了，不過(guò)已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫(xiě)出了房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策劃書(shū)。

一般說(shuō)來(lái)，“營(yíng)銷策劃書(shū)”并沒(méi)有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營(yíng)銷策劃書(shū)”都是針對(duì)發(fā)展商的需要而撰寫(xiě)的，通常包括下列內(nèi)容：

一、研展部分

1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。其內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。

2、區(qū)域市場(chǎng)分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。

3、swot分析。主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì)(strength)、弱點(diǎn)(weakness)、機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunist)及存在的問(wèn)題(threats)。

4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來(lái)源分析等。通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶的分析，從而可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來(lái)顯示，較直觀。

5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。

二、企劃部分

包括：

1、廣告總精神。

2、訴求重點(diǎn)。

3、np稿標(biāo)題初擬。

4、媒體計(jì)劃。

三、業(yè)務(wù)部分

主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段(引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期)做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。

完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書(shū)基本上出來(lái)了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書(shū)里涉及，那就是與開(kāi)發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷公司一般可以有三種的方式：

(1)純;

篇2

1、針對(duì)目前銷售的進(jìn)展情況，了解到股東優(yōu)惠卡未完全發(fā)放到位，為了進(jìn)一步充分挖掘集團(tuán)內(nèi)部客戶資源。

2、以項(xiàng)目本身的特色加大宣傳，擴(kuò)大品牌知名度和影響力，吸引更多的市場(chǎng)目光。

3、快速積累新客戶，為項(xiàng)目的開(kāi)盤作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注，促進(jìn)銷售。

二、活動(dòng)時(shí)間

單位定點(diǎn)宣傳：9月20日—10月20日

團(tuán)購(gòu)促銷時(shí)間：9月28日—10月28日

三、活動(dòng)內(nèi)容

活動(dòng)一：

1、活動(dòng)主題：金秋送爽 快樂(lè)到家

2、活動(dòng)時(shí)間：9月20日—10月20日

3、活動(dòng)目的：

本活動(dòng)主要以宣傳為主，分二批完成。第一，直接到集團(tuán)各子單位及縣市宣傳本項(xiàng)目的最大特色和賣點(diǎn)，擴(kuò)大品牌影響力，挖掘集團(tuán)各子單位的潛在客戶。同時(shí)，深入宣傳內(nèi)部股東購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)內(nèi)容與團(tuán)購(gòu)活動(dòng)內(nèi)容，讓各單位員工進(jìn)一步了解項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和集團(tuán)總公司主要精神。第二，在本地一些人流量較多，人口集中的地方做現(xiàn)場(chǎng)展示，設(shè)點(diǎn)咨詢，擴(kuò)大品牌知名度，積累客戶資源，為開(kāi)盤墊定基礎(chǔ)。

4、活動(dòng)地點(diǎn)：

主要宣傳單位：^……。

5、活動(dòng)準(zhǔn)備：

① “咨詢處”橫幅一條。海報(bào)30張。

② 面包車一輛。（聯(lián)眾負(fù)責(zé)）

③《認(rèn)購(gòu)須知》、戶型單張、折頁(yè)、dm等若干。

④ 置業(yè)顧問(wèn)相關(guān)必備資料二套以上，客戶登記本一冊(cè)、公司賬戶若干。

⑤ 園林設(shè)計(jì)方案一套，彩色打印稿，圖釘一盒。

⑥ 音響一套，專業(yè)錄音光盤一張、折疊式咨詢桌2張、太陽(yáng)傘2把。（聯(lián)眾）

⑦ 各子單位主要負(fù)責(zé)聯(lián)系人一人（聯(lián)眾）。

主要聯(lián)系內(nèi)容：

1) 場(chǎng)地的安排，要求在單位的辦公區(qū)或住宅區(qū)人流節(jié)點(diǎn)位置。

2) 音響電源安排。

3) 工作人員的餐飲、住宿安排。

4) 其它工作銜接及聯(lián)絡(luò)。

5) 海報(bào)張貼。

6、時(shí)間安排（待定）

根據(jù)各子單位的實(shí)際情況，來(lái)確定具體時(shí)間及天數(shù)。

7、人員安排（待定）

去各子單位由聯(lián)眾公司安排一人，項(xiàng)目部3—4人。

活動(dòng)二：

1、活動(dòng)主題：慶國(guó)慶，金秋送爽 齊購(gòu)房，驚喜實(shí)惠

2、活動(dòng)時(shí)間：9月28日——10月28日

3、具體內(nèi)容：

① 凡在9月28日至10月7日的新客戶（vip客戶除外），凡任購(gòu)住房一套，在享受相應(yīng)優(yōu)惠后，每套住房均送 5008 元紅包一個(gè)。

② 9月28日至10月28日，凡同時(shí)購(gòu)三套以上（含三套）住房的新客戶，均可視為團(tuán)購(gòu)客戶，可在享受相應(yīng)的付款方式優(yōu)惠后，每套住房均送 8008 元紅包一個(gè)。團(tuán)購(gòu)10套以上的，優(yōu)惠另議。

③ 股東客戶可組團(tuán)購(gòu)房，達(dá)到團(tuán)購(gòu)要求可享受團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。

④ 以上活動(dòng)內(nèi)容不重復(fù)，不累加。

⑤、本活動(dòng)最終解釋權(quán)歸公司所有。

4、廣告宣傳

時(shí)間

思路

形式

內(nèi)容大綱

投放媒體

負(fù)責(zé)人

9月24日至

9月26日

以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)熱銷為主題，突出各大賣點(diǎn)及優(yōu)惠活動(dòng)內(nèi)容等。

郵箱廣告夾送

50000張

品質(zhì)生活盛宴，剛剛開(kāi)始……

配合講述項(xiàng)目六大品質(zhì)價(jià)值，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)熱銷場(chǎng)景等。

以?shī)A報(bào)形式分2次發(fā)放，包括其它縣市。

9月25日至

10月5日

在國(guó)慶期間加強(qiáng)形象宣傳，提高知名度

30秒

形象宣傳，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正在火熱進(jìn)行，團(tuán)購(gòu)活動(dòng)全面開(kāi)啟。

公共頻道

9月26日

（周五）

以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)熱銷為主題，配合國(guó)慶及團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)，吸引客戶。

軟文+形象

半版

品質(zhì)生活盛宴，剛剛開(kāi)始……

配合講述項(xiàng)目六大品質(zhì)價(jià)值。

晚報(bào)

目的：借助內(nèi)部認(rèn)購(gòu)場(chǎng)景火爆，以城中央·純板式·大社區(qū)為中心，加強(qiáng)宣傳地段、環(huán)境等賣點(diǎn)，進(jìn)一步提高項(xiàng)目新形象，用活動(dòng)及團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠來(lái)促進(jìn)觀望客戶的購(gòu)買欲望。

四、費(fèi)用預(yù)算

活動(dòng)一

名稱

投放媒介

形式

投放時(shí)間

內(nèi)容及安排

費(fèi)用（元）

備注

報(bào)紙

廣告

晚報(bào)

1/2版

9月26日

軟文+形象

5000

電視

公共頻道

30秒

10天

9月25日至

10月5日

主要為形象宣傳加內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及團(tuán)購(gòu)活動(dòng)全面開(kāi)啟。

5000

dm

郵送廣告

夾報(bào)投放

a3

50000張

9月24日至

9月26日

形象+賣點(diǎn)+活動(dòng)

分二次夾送

以日?qǐng)?bào)為主，下面各縣市各夾5000份，婁底10000份。

其它

物料

易拉寶

200cm80cm

9月25日

國(guó)慶活動(dòng)及團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)內(nèi)容

100

小計(jì)

30100

活動(dòng)二

名稱

形式及內(nèi)容

具體時(shí)間

費(fèi)用（元）

備注

咨詢處橫幅

3m0.7m噴繪

9月21日前

20

桌布

2塊

9月21日前

100

咨詢桌

2張

9月21日前

400

太陽(yáng)傘

2把

9月21日前

400

園林設(shè)計(jì)方案

a3彩色打印一套

9月21日前

150

面的車租憑

10天（含過(guò)路費(fèi)）

9月22日至30日

4000

邵陽(yáng)待定

音響租用

10天

9月22日至30日

1500

錄音光盤制作

項(xiàng)目簡(jiǎn)介及優(yōu)勢(shì)

（可循環(huán)播放）

9月21日前

300

礦泉水

5箱500ml

9月21日前

125

海報(bào)

全開(kāi)30張

9月19日前

750

其它

500

小計(jì)

8245

合計(jì)

篇3

【編者按】 現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。

核心內(nèi)容

1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷；

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷；

3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；

4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷；

5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃；

6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、的策劃營(yíng)銷；

7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷；

8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷；

第一章 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。

一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購(gòu)物場(chǎng)所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)

.生活服務(wù)

.娛樂(lè)休息設(shè)施

.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

.國(guó)家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國(guó)及項(xiàng)目所在地

其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重

.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

商品住宅價(jià)格指數(shù)

.中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異

5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購(gòu)買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研

.類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料

.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料

.綜合評(píng)判

2、項(xiàng)目定位

.市場(chǎng)定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念

.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：

選擇可類比項(xiàng)目

確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征

對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值

根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

B 單體戶型設(shè)計(jì)

C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

E 形象包裝和營(yíng)銷策劃

F 發(fā)展商品牌和實(shí)力

價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A 經(jīng)濟(jì)因素

B 政策因素

2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

.類比樓盤分析與評(píng)價(jià)

.項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析：

價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析

項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算

六 項(xiàng)目定價(jià)模擬

1、均價(jià)的確定

.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法

有效需求成本加價(jià)法

A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍

B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)

2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

.商品住宅定價(jià)法：

差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）

.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價(jià)

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價(jià)模擬

七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項(xiàng)目首期成本模擬

.成本模擬表及其說(shuō)明

3、項(xiàng)目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價(jià)假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：

模擬說(shuō)明

利潤(rùn)模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)

.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：

項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周

邊項(xiàng)目的類比價(jià)值

項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本

.對(duì)銷售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

.國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化

.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素

.市場(chǎng)供求因素

.上市時(shí)間要求

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)

.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟

.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估

.結(jié)論

第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷

通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項(xiàng)目臨界四周狀況

.項(xiàng)目地貌狀況

2、項(xiàng)目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明

.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r

.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：

項(xiàng)目主要出入口設(shè)置

項(xiàng)目主要干道設(shè)置

項(xiàng)目車輛分流情況說(shuō)明

項(xiàng)目停車場(chǎng)布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向

.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：

項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析

項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

.項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項(xiàng)目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：

會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示

營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示

.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示

項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開(kāi)發(fā)

.分期開(kāi)發(fā)思路

.首期開(kāi)發(fā)思路

8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃

.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計(jì)劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示

其他特殊設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三 主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示

.別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示

.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示

.寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造

3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六 公共家具概念設(shè)計(jì)提示

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

.營(yíng)銷中心大堂

.管理辦公室

2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項(xiàng)目營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)

.客廳裝修概念設(shè)計(jì)

.廚房裝修概念設(shè)計(jì)

.主人房裝修概念設(shè)計(jì)

.兒童房裝修概念設(shè)計(jì)

.客房裝修概念設(shè)計(jì)

.室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示

4、項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)

1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)

.項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2、背景音樂(lè)指導(dǎo)

.廣場(chǎng)音樂(lè)布置

.項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置

九 小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)

1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)

2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式

.住戶特征描述

.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)

第三章 項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，它貫穿于商品的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過(guò)程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購(gòu)樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷是發(fā)展商必須樹(shù)立的觀念。

一 建筑材料選用提示

1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤建筑材料選用類比

2、新型建筑裝飾材料提示

3、建筑材料選用提示

二 施工工藝流程指導(dǎo)

1、工程施工規(guī)范手冊(cè)

2、施工工藝特殊流程提示

三 質(zhì)量控制

1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示

2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示

四 工期控制

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示

2、施工組織與管理

五 造價(jià)控制

1、建筑成本預(yù)算提示

2、建筑流動(dòng)資金安排提示

六 安全管理

1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案

2、安全施工條例

第四章 項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷

項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺(jué)形象等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。

其他形象（略）

一 項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分

1、名稱

.項(xiàng)目名

.道路名

.建筑名

.組團(tuán)名

2、標(biāo)志

3、標(biāo)準(zhǔn)色

4、標(biāo)準(zhǔn)字體

二 延展及運(yùn)用部分

1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)

.建筑物主體

.工地圍墻

.主路網(wǎng)及參觀路線

.環(huán)境綠化

2、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)

.營(yíng)銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)

.營(yíng)銷中心功能分區(qū)提示

.營(yíng)銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)

.營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì)

.臺(tái)面設(shè)計(jì)

.展板設(shè)計(jì)

.營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌

.銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示

.銷售用品系列設(shè)計(jì)

.示范單位導(dǎo)視牌

.示范單位樣板房說(shuō)明牌

3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)

.辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

.物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷的重頭戲，是營(yíng)銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。

一 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析

1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查

.項(xiàng)目概括

.市場(chǎng)定位

.銷售價(jià)格

.銷售政策措施

.廣告推廣手法

.主要媒體應(yīng)用及投入頻率

.公關(guān)促銷活動(dòng)

.其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段

3、結(jié)論

二 項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策

1、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃

2、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策

三 目標(biāo)客戶群定位分析

1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況

2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況

3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析

.家庭成員結(jié)構(gòu)

.家庭收入情況

.住房要求、生活習(xí)慣

4、項(xiàng)目客戶群定位

.目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定

市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究

目標(biāo)市場(chǎng)特征描述

.目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分

目標(biāo)客戶特征描述

目標(biāo)客戶資料

四 價(jià)格定位及策略

1、項(xiàng)目單方成本

2、項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)

3、可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格

4、價(jià)格策略

.定價(jià)方法

.均價(jià)

.付款方式和進(jìn)度

.優(yōu)惠條款

.樓層和方位差價(jià)

.綜合計(jì)價(jià)公式

5、價(jià)格分期策略

.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格

.入市價(jià)格

.價(jià)格升幅周期

.價(jià)格升幅比例

.價(jià)格技術(shù)調(diào)整

.價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制

.項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷售額配比表

五 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析

3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排

六 廣告策略

1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

.廣告總體策略

.廣告的階段性劃分

2、廣告主題

3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正

5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作

.購(gòu)房須知

.詳細(xì)價(jià)格表

.銷售控制表

.樓書(shū)

.宣傳海報(bào)、折頁(yè)

.認(rèn)購(gòu)書(shū)

.正式合同

.交房標(biāo)準(zhǔn)

.物業(yè)管理內(nèi)容

.物業(yè)管理公約

七 媒介策略

1、媒體總策略及媒體選擇

.媒體總策略

.媒體選擇

.媒體創(chuàng)新使用

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

4、投放頻率及規(guī)模

5、費(fèi)用估算

八 推廣費(fèi)用計(jì)劃

1、現(xiàn)場(chǎng)包裝

2、印刷品

3、媒介投放

4、公關(guān)活動(dòng)

九 公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝

十 營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正

1、效果測(cè)評(píng)形式

.進(jìn)行性測(cè)評(píng)

.結(jié)論性測(cè)評(píng)

2、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)

.銷售收入

.企業(yè)利潤(rùn)

篇4

【地產(chǎn)重陽(yáng)節(jié)活動(dòng)策劃方案一】

一、【活動(dòng)前言】

重陽(yáng)節(jié)與10月黃金周臨近，在項(xiàng)目近期來(lái)訪與銷售狀況均不理想背景下，為擴(kuò)大晨明〃東方太陽(yáng)城的品牌影響力，促進(jìn)案場(chǎng)來(lái)訪，擬結(jié)合重陽(yáng)節(jié)推出以尊老、愛(ài)老、敬老為主題的10月晨明敬老月活動(dòng)。

二、【活動(dòng)分析】

在重陽(yáng)節(jié)之際，推出以尊老、愛(ài)老、敬老為主題的重陽(yáng)敬老月活動(dòng)，并把這個(gè)活動(dòng)以公益的形式面向社會(huì)。9月25日至10月30推出敬老回饋，購(gòu)買指定老人房可享受購(gòu)房補(bǔ)貼，期間可進(jìn)行養(yǎng)老服務(wù)預(yù)訂，同時(shí)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)隨民政局進(jìn)行老人慰問(wèn)。10月下旬在步行街舉行晨明〃東方太陽(yáng)城老年武林大會(huì)活動(dòng)。全程媒體(電視、電臺(tái)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等)進(jìn)行報(bào)道。

本次活動(dòng)由優(yōu)惠活動(dòng)、慰問(wèn)活動(dòng)、晨明〃東方太陽(yáng)城老年武林大會(huì)活動(dòng)三部份構(gòu)成?；顒?dòng)前期通過(guò)戶外、DM宣傳，吸引客戶來(lái)訪，聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣，宣講項(xiàng)目信息等，可在本地形成良好的正面形象傳播效果，從而提升我公司的企業(yè)形象及公共影響力。

三、【該活動(dòng)優(yōu)勢(shì)分析】

1、晨明〃東方太陽(yáng)城老年武林大會(huì)活動(dòng)以尊老、愛(ài)老、敬老的主題進(jìn)行，聯(lián)合本地民政局政府民政部門進(jìn)行舉辦，邀請(qǐng)縣領(lǐng)導(dǎo)蒞臨，將會(huì)形成良好的社會(huì)效應(yīng);

2、通過(guò)個(gè)例慰問(wèn)、單位離退休人員慰問(wèn)，將會(huì)提升企業(yè)形象; 3、活動(dòng)期間媒體播放項(xiàng)目信息，可形成良好的口碑效果;

4、結(jié)合重陽(yáng)節(jié)公益活動(dòng)來(lái)創(chuàng)新宣傳點(diǎn)，可達(dá)到吸引客戶、促進(jìn)成交的效果。

四、【活動(dòng)目的】

提升品牌：通過(guò)本次活動(dòng)，進(jìn)一步宣傳公司形象以及項(xiàng)目形象，擴(kuò)大公司影響力以及太陽(yáng)城項(xiàng)目在顧客中的知名度和美譽(yù)度;

吸引來(lái)訪：通過(guò)該活動(dòng)吸市民來(lái)訪，為案場(chǎng)凝聚人氣;

促進(jìn)成交：通過(guò)舉辦活動(dòng)，發(fā)掘意向客戶，促進(jìn)案場(chǎng)成交。

五、【活動(dòng)時(shí)間】

2016年9月25日09:00時(shí)-2016年10月30日21:00時(shí)。

六、【活動(dòng)細(xì)則說(shuō)明】

系列活動(dòng)名稱

晨明敬老月

活動(dòng)對(duì)象

離退休老人、50歲以上老人 活動(dòng)方式

1、參與民政局主辦的慰問(wèn)老人活動(dòng);

2、項(xiàng)目推出指定老人房限時(shí)優(yōu)惠，開(kāi)展限時(shí)養(yǎng)老服務(wù)預(yù)訂; 3、舉辦晨明〃東方太陽(yáng)城老年武林大會(huì)活動(dòng). 活動(dòng)內(nèi)容

1、購(gòu)房?jī)?yōu)惠：

9月25日至10月30日期間指定老人房(限量10套)，享受4萬(wàn)元/套敬老優(yōu)惠。 2、養(yǎng)老服務(wù)預(yù)訂：

9月25日至10月30日期間可進(jìn)行養(yǎng)老服務(wù)定制，交1萬(wàn)定金即可預(yù)訂養(yǎng)老服務(wù)，享受所有養(yǎng)老服務(wù)9折優(yōu)惠，定金可沖抵養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)。

3、晨明〃東方太陽(yáng)城老年武林大會(huì)活動(dòng)

活動(dòng)時(shí)間：9月25日起開(kāi)始接受報(bào)名。10月25日、26日在步行街舉行晨明〃東方太陽(yáng)城老年武林大會(huì)活動(dòng)。

活動(dòng)地點(diǎn)：縣步行街

活動(dòng)規(guī)則：活動(dòng)分為團(tuán)體廣場(chǎng)舞比賽、個(gè)人廣場(chǎng)舞比賽兩部分。團(tuán)體舞為5人一組。25日上午10點(diǎn)到12點(diǎn)進(jìn)行團(tuán)體廣場(chǎng)舞比賽，預(yù)計(jì)20個(gè)參賽隊(duì)，以20進(jìn)10的形式選出前10。25日下午14點(diǎn)到16點(diǎn)進(jìn)行個(gè)人廣場(chǎng)舞比賽，預(yù)計(jì)40個(gè)參賽選手，以40進(jìn)10的形式選出前10。26日上午10點(diǎn)到12點(diǎn)進(jìn)行團(tuán)體、個(gè)人廣場(chǎng)舞總決賽，均評(píng)出前5。下午14點(diǎn)到16點(diǎn)進(jìn)行頒獎(jiǎng)。初賽與總決賽均采用一輪制，參賽隊(duì)伍一次進(jìn)行展示，由評(píng)委組直接評(píng)出名次。

報(bào)名方式：電話報(bào)名、晨明東方太陽(yáng)城接待中心現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名 報(bào)名時(shí)間：2016年9月25日10月23日

七、【活動(dòng)推廣】

9月20日左右開(kāi)始通過(guò)戶外、電視廣告的形式告知活動(dòng)信息，同時(shí)進(jìn)行DM派發(fā)工作。

八、【注意事項(xiàng)】

1.在宣傳過(guò)程中應(yīng)該重點(diǎn)突出重陽(yáng)節(jié)尊老、愛(ài)老、敬老主題，結(jié)合舞林大會(huì)、慰問(wèn)活動(dòng)形成新聞事件;

2.活動(dòng)期間嚴(yán)格控制優(yōu)惠;

4.活動(dòng)嚴(yán)格按照相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行不得提前或推延。

【地產(chǎn)重陽(yáng)節(jié)活動(dòng)策劃方案二】

一、活動(dòng)構(gòu)思：

本次活動(dòng)以重陽(yáng)傳統(tǒng)佳節(jié)為切入點(diǎn)，宣傳敬老這一中華傳統(tǒng)美德，利用受眾感性面，建立品牌親和力，拉近受眾心的距離。通過(guò)對(duì)重陽(yáng)傳統(tǒng)文化的深度剖析，提升項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，并準(zhǔn)備傳遞項(xiàng)目定位。

活動(dòng)根據(jù)節(jié)日特殊氛圍和武漢人民飲食習(xí)慣以及品位需求設(shè)置多種環(huán)節(jié)，提高受眾的參與性和互動(dòng)性，將使來(lái)賓領(lǐng)略到濃郁的歡聚喜悅。是凝聚品牌文化、樹(shù)立品牌形象，提高其影響力和美譽(yù)度，最終達(dá)到拉動(dòng)銷售的大好契機(jī)。

二、活動(dòng)目的：

促成銷售：以完美的現(xiàn)場(chǎng)沖擊力打擊客群，促成購(gòu)買行為。

回饋準(zhǔn)客戶：回饋前期積累的客群對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。

口碑傳播：通過(guò)到訪參加活動(dòng)的客群良好的感受使項(xiàng)目在其朋友圈內(nèi)口碑傳播。

提升項(xiàng)目?jī)?nèi)涵：通過(guò)歡樂(lè)、溫馨的活動(dòng)氣氛，襯托與提升項(xiàng)目的氣質(zhì)內(nèi)涵。

三、活動(dòng)要素：

活動(dòng)主題：百善孝為先恒大感恩情恒大名都重陽(yáng)蟹禮會(huì)

活動(dòng)時(shí)間：2016年10月16日(周六)

活動(dòng)人群：意向客戶

活動(dòng)理念：歡樂(lè)、溫馨，具有傳統(tǒng)民俗風(fēng)情，宣傳敬老的傳統(tǒng)美德

活動(dòng)選址：恒大名都樓盤項(xiàng)目地

四、活動(dòng)內(nèi)容

項(xiàng)目展示：現(xiàn)場(chǎng)以多媒體播映方式為主(如使用投影儀播放宣傳視頻，渲染傳播效果)，搭配其他宣傳方式(如項(xiàng)目沙盤展示、資料派發(fā))，演示、展示項(xiàng)目遠(yuǎn)景，拉近受眾距離。

樣板房參觀：由置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)客戶參觀樣板間，身臨其境地感受擁有優(yōu)美自然資源、高檔次、有品位的舒適生活。

茶藝品鑒：茶藝大師進(jìn)行茶藝表演，并邀請(qǐng)來(lái)賓品嘗。

重陽(yáng)風(fēng)情體驗(yàn)：設(shè)置參與性環(huán)節(jié)，讓來(lái)賓更好地體驗(yàn)項(xiàng)目風(fēng)情。

賞秋品蟹：聘請(qǐng)江城名廚，現(xiàn)場(chǎng)為來(lái)賓提供自助螃蟹宴，以供來(lái)賓品嘗。

古箏表演：現(xiàn)場(chǎng)搭建地臺(tái)，邀請(qǐng)琴手彈奏古箏，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛。

【地產(chǎn)重陽(yáng)節(jié)活動(dòng)策劃方案三】

一、活動(dòng)主題說(shuō)明

活動(dòng)主題：九九重陽(yáng)節(jié)，濃濃敬老情一珍重陽(yáng)節(jié)主題聯(lián)誼會(huì)

備選主題：九九重陽(yáng)節(jié)，康圣一日游

人間百善孝為先，九九重陽(yáng)享健康

活動(dòng)目的：

1、重陽(yáng)節(jié)作為中國(guó)傳統(tǒng)的節(jié)日，又是老人節(jié)，是我們以情感紐帶維護(hù)和開(kāi)發(fā)顧客的最好時(shí)機(jī)。借助節(jié)日機(jī)會(huì)，把握合理主題，聯(lián)絡(luò)感情，促進(jìn)銷量;

2、通過(guò)在聯(lián)誼會(huì)現(xiàn)場(chǎng)刻畫(huà)美滿的生活片段，引發(fā)到會(huì)者對(duì)美好生活的眷戀，從而喚起其對(duì)健康的足夠重視。

3、企業(yè)形象塑造，提升企業(yè)形象，推動(dòng)顧客升級(jí)。

二、活動(dòng)時(shí)間

10月26日之前(10月26日重陽(yáng)節(jié))

三、邀約對(duì)象

主要邀約子女不在身邊的顧客。顧客對(duì)我們的員工過(guò)節(jié)期間不忘與他們團(tuán)聚這份情誼的感激和珍惜，會(huì)成為影響他們現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買的重要因素。

四、活動(dòng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)、賣點(diǎn)及亮點(diǎn)

1、根據(jù)重陽(yáng)節(jié)有郊游的習(xí)俗，各地可以根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行旅游營(yíng)銷。建議上午安排健康知識(shí)講座大課堂，講課賣貨;中午免費(fèi)午餐，下午參觀旅游景點(diǎn)。(九九重陽(yáng)自古有郊游、登高、賞菊、飲酒、插茱萸習(xí)俗)

2、到會(huì)的每位顧客贈(zèng)送精美的小禮品一份。

3、顧客與員工共飲茶或酒;

4、吃重陽(yáng)糕或蛋糕;

5、現(xiàn)場(chǎng)促銷政策非常優(yōu)厚;(敬老套餐各公司自定)

6、購(gòu)貨顧客均可參與現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)。

7、詩(shī)詞游戲;(有獎(jiǎng)問(wèn)答)

五、相關(guān)道具、會(huì)場(chǎng)布置

1、在原開(kāi)會(huì)條幅的基礎(chǔ)上，會(huì)場(chǎng)懸掛中秋節(jié)條幅：

九九重陽(yáng)享健康，人間百善孝為先

父愛(ài)如山，母愛(ài)如水，一珍健康天下父母

六、活動(dòng)流程

開(kāi)場(chǎng)前：循環(huán)播放《開(kāi)場(chǎng)短片》

8：30-8：50：主持人上場(chǎng)，介紹活動(dòng)主題，介紹重陽(yáng)節(jié)的傳說(shuō)、來(lái)歷

8：50-8：55：共飲酒或茶

8：55-9：00：?jiǎn)T工表演

9：00-9：20：詩(shī)詞游戲

9：20-9：35放映《核酸專題片》

9：35-9：45：播放《媒體證明》短片(任選東方時(shí)空、焦點(diǎn)訪談、時(shí)空連線其一)

9：45-9：50：保健操(讓老年朋友活動(dòng)一下筋骨)

9：50-10：00：播放《老顧客訪談》短片

10：00-10：15：吃重陽(yáng)糕或蛋糕

10：15-10：20：主持人宣布促銷政策

10：20-11：30檢測(cè)、促銷、抽獎(jiǎng)、頒獎(jiǎng)

七、抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置

各地區(qū)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況、顧客的需求情況，自行設(shè)計(jì)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品?？梢允枪镜漠a(chǎn)品，也可以是日常實(shí)用的產(chǎn)品。主要目的是為了吸引顧客的購(gòu)買率和宣傳公司的新產(chǎn)品。

八、活動(dòng)注意事項(xiàng)

1、工作人員統(tǒng)一工裝。

2、會(huì)議過(guò)程，有空位置員工穿插就座，其余人員整齊站立會(huì)場(chǎng)兩側(cè)，積極鼓掌，制造場(chǎng)效。

3、帶掌由各店長(zhǎng)和各地區(qū)經(jīng)理負(fù)責(zé)。

4、會(huì)議期間，員工不得隨意出入會(huì)場(chǎng)及在會(huì)場(chǎng)內(nèi)不得隨意走動(dòng)。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；策劃研究

房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中，投資項(xiàng)目策劃研究越來(lái)越重視，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的影響，為了更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，越來(lái)越多的企業(yè)在這個(gè)方面進(jìn)行人力和物力的投入。房地產(chǎn)策劃是要按照一定的模式來(lái)進(jìn)行的，在進(jìn)行策劃的時(shí)候，要對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行全面的掌握，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者以及開(kāi)發(fā)商的情況要進(jìn)行了解，同時(shí)也要進(jìn)行必要的成本控制。進(jìn)行房地產(chǎn)投資策劃的人員要不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，將策劃的模式逐漸完善。投資項(xiàng)目策劃是一項(xiàng)非常系統(tǒng)的工作，并不是簡(jiǎn)單的出出注意即可，要不斷的對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行研究，并且要進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研究。

1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的概念

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的具體目標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查和分析，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)意圖進(jìn)行綜合，進(jìn)而提出創(chuàng)造性的對(duì)策，在項(xiàng)目選址、規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面提出參考意見(jiàn)，同時(shí)在施工、管理以及營(yíng)銷方面也要進(jìn)行策劃分析，并且要制定出具體的實(shí)施計(jì)劃，這樣才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)期的收益。在進(jìn)行策劃的時(shí)候，戰(zhàn)略策劃、廣告策劃、管理策劃都是要進(jìn)行決定的，這樣在運(yùn)作的時(shí)候才能做到有據(jù)可依。

2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的特征

2.1 操作性

進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃就是為了更好的實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此，進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃就是為了更好的進(jìn)行操作。在進(jìn)行項(xiàng)目策劃的時(shí)候，一定要使得策劃的方案更加容易操作，同時(shí)在實(shí)施的時(shí)候也要保證非常的容易。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的時(shí)候，很多的方案是非常理想化的，這樣就使得在實(shí)施的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力進(jìn)行負(fù)擔(dān)，同時(shí)在實(shí)施的時(shí)候也可能會(huì)出現(xiàn)不能操作的情況，這樣就使得策劃的方案和實(shí)際的情況出現(xiàn)了不符合的情況，使策劃成為了空談。在進(jìn)行策劃的時(shí)候要保證方案在實(shí)施中都可以進(jìn)行操作，同時(shí)要對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行考慮，對(duì)市場(chǎng)條件不能允許的情況要盡量避免，這樣才能在實(shí)施的時(shí)候保證方案不會(huì)受到影響。

2.2 創(chuàng)新性

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃研究的時(shí)候，一定要不斷進(jìn)行創(chuàng)新，主要表現(xiàn)在策劃手段和方法上。在進(jìn)行策劃的時(shí)候，方法和手段通常存在著一定的共性，但是運(yùn)用在不同的地方和場(chǎng)合的時(shí)候，還是會(huì)有不同的效果。在進(jìn)行房地產(chǎn)策劃的時(shí)候，提出了概念新，才能使產(chǎn)品更加的與眾不同，同時(shí)也能更好的表現(xiàn)項(xiàng)目的特性。

2.3 市場(chǎng)性

房地產(chǎn)作為特殊的商品，主要是因?yàn)樗膬r(jià)格非常高，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，一定要考慮到銷路的問(wèn)題。房地產(chǎn)商品在使用時(shí)間上是非常長(zhǎng)的，而且建設(shè)的周期也是很長(zhǎng)的，在投資或者是購(gòu)買以后是非常難脫手的，這樣就使得商品一旦出現(xiàn)空置的情況就很難進(jìn)行處理。為了更好的解決房地產(chǎn)銷售的問(wèn)題，在進(jìn)行策劃的時(shí)候就要對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行了解，將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)建立在良性的循環(huán)軌道上。房地產(chǎn)策劃要不斷考慮市場(chǎng)方向的問(wèn)題，為了更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售問(wèn)題，在策劃的時(shí)候，要有超前的眼光，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的趨向，這樣能夠更好的創(chuàng)造出市場(chǎng)。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行策劃，可以發(fā)現(xiàn)潛在市場(chǎng)，同時(shí)也能更好的占據(jù)空缺的市場(chǎng)。房地產(chǎn)策劃要隨著市場(chǎng)的變化而變化，在商品市場(chǎng)發(fā)生了變化以后，策劃的思路和定位也要發(fā)生變化。在進(jìn)行策劃的時(shí)候要以市場(chǎng)作為導(dǎo)向，以市場(chǎng)需求作為依據(jù)。

2.4 前瞻性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期是非常長(zhǎng)的，這樣在進(jìn)行策劃的時(shí)候就要具有一定的前瞻性，有一定的遇見(jiàn)能力才能保證在投入以后能夠得到更好的產(chǎn)出，同時(shí)也可以避免企業(yè)出現(xiàn)損失。房地產(chǎn)策劃為了未來(lái)完成的房地產(chǎn)進(jìn)行策劃，因此，策劃人員一定要有超期的眼光，同時(shí)要在策劃的各個(gè)階段都進(jìn)行體現(xiàn)。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)候，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)情況進(jìn)行分析，同時(shí)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃的時(shí)候，對(duì)未來(lái)的發(fā)展情況要進(jìn)行設(shè)想。

2.5 系統(tǒng)性

房地產(chǎn)策劃是一個(gè)比較龐大的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資從開(kāi)始到完成要經(jīng)過(guò)投資研究、市場(chǎng)調(diào)研、建筑施工、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣以及物業(yè)管理等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構(gòu)成房地產(chǎn)策劃的子系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)。系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系，各個(gè)子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個(gè)系統(tǒng)的功能并非簡(jiǎn)單地是各個(gè)子系統(tǒng)功能的總和。

2.6 地域性

從事房地產(chǎn)策劃首先要考慮項(xiàng)目的地域性特征。作為不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)位置的固定性是無(wú)法改變的，因而房地產(chǎn)的策劃就自然地存在地域性的特征。第一要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位、功能區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。第二要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)策劃要能夠重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育等情況，以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。第三要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國(guó)，由于各區(qū)域的自然環(huán)境、地理位置、市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)條件很不一樣，要進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的策劃就不能不考慮這些情況。

3 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

目前房地產(chǎn)策劃在我國(guó)一些城市已介服務(wù)能力。策劃人員在從事策劃中應(yīng)注意以下三方面的問(wèn)題：策劃不能趕潮流服飾有“時(shí)裝”，消費(fèi)理念有“時(shí)尚”，但房地產(chǎn)策劃最忌“跟風(fēng)”趕潮流。土地具有位置的固定性和特殊性，在自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性方面，因而即使同一發(fā)展商在同一地段也建不出完全相同的商品房，因?yàn)槠鋬r(jià)值在市場(chǎng)上難以同等實(shí)現(xiàn)。策劃行業(yè)若出現(xiàn)跟風(fēng)趕潮流的現(xiàn)象，那只能說(shuō)明兩個(gè)原因：一是策劃人員江郎才盡、行業(yè)敗落；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)不理性，發(fā)展不正常。一個(gè)商品的商標(biāo)固然重要，但質(zhì)量好壞才是最終影響產(chǎn)品銷量的東西，質(zhì)量好則有口皆碑，質(zhì)量差則臭名遠(yuǎn)揚(yáng)。著名商標(biāo)是企業(yè)“創(chuàng)”出來(lái)的而不是風(fēng)水大師“取”出來(lái)的。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售是否火爆，主要取決于所策劃的房地產(chǎn)是否適合市場(chǎng)，有沒(méi)有拴住主要消費(fèi)群，有沒(méi)有優(yōu)良的建筑質(zhì)量和優(yōu)美的環(huán)境。在某種程度上，名稱只要能反映其位置、環(huán)境特點(diǎn)、項(xiàng)目功能、交通狀況或社區(qū)特色，就是好名稱。策劃上不能搞一言堂。項(xiàng)目策劃貫穿土地獲取、融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)、銷售及招租全過(guò)程，涉及眾多的學(xué)科。策劃需要有民主的策劃氣氛，一個(gè)策劃方案應(yīng)由多名策劃師共同完成。在策劃上最忌搞一言堂。很多中介機(jī)構(gòu)，由于在策劃上沒(méi)有立法和行業(yè)管理，策劃人員沒(méi)有資格許可證，機(jī)構(gòu)沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)，委托書(shū)難以判斷其實(shí)力和水準(zhǔn)。導(dǎo)致這很多家中介機(jī)構(gòu)都認(rèn)為自己能承接策劃，并聲言自己的策劃是最好的。因此，主管部門以后在建立策劃管理體制時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮從事策劃的專業(yè)人員數(shù)量。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在發(fā)展是非常好的，在不斷發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)策劃也得到了很好的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)以后的發(fā)展是非常有利的。加強(qiáng)房地產(chǎn)策劃學(xué)的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)決策理論進(jìn)行充實(shí)、完善，建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)策劃學(xué)，具有開(kāi)創(chuàng)性意義。

參考文獻(xiàn)

[1]顏才添，關(guān)瑞明.建筑策劃的國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)[J].福建建筑，2007（3）.

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)廣告；情感元素；消費(fèi)心理。

現(xiàn)今房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)不僅是建設(shè)幾棟房子這么簡(jiǎn)單。要求建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)合理、空間利用有效；要求建設(shè)工程質(zhì)量嚴(yán)格；要求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目命名獨(dú)具一格；要求居住環(huán)境建設(shè)及售后服務(wù)更加完善化和人性化；其他綜合方面，則要求交通便利、就醫(yī)方便、就學(xué)方便等。這一系列的問(wèn)題給地產(chǎn)商們帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。因此，在房地產(chǎn)廣告策劃和宣傳方面，地產(chǎn)商和設(shè)計(jì)師們可謂是絞盡腦汁，竭盡全力去完成廣告策劃方案，以求達(dá)到創(chuàng)意獨(dú)特，標(biāo)新立異。

本文筆者走訪調(diào)查了大量有關(guān)房地產(chǎn)廣告策劃案例的信息，深入剖析了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司正在建設(shè)中的居住樓盤――“愛(ài)情港灣”商業(yè)住宅的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并在此項(xiàng)目?jī)?nèi)部收集到部分尚未推出的廣告策劃方案，查閱后啟示頗深?！皭?ài)情港灣”廣告策劃方案從消費(fèi)者購(gòu)買行為和消費(fèi)心理等角度出發(fā)，擬定廣告實(shí)施計(jì)劃。 其中情感元素被廣告策劃者充分運(yùn)用，在感動(dòng)和促使消費(fèi)者購(gòu)房的同時(shí)，也起到了宣傳人類對(duì)理想化居住空間的美好愿望。

一、情感元素在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略中的體現(xiàn)

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，要使自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)領(lǐng)，魅力襲人，必須擁有大膽的開(kāi)創(chuàng)精神。“愛(ài)情港灣”的開(kāi)發(fā)策略中描述到：“一套居住的房子就是一個(gè)家，能擁有一個(gè)幸?？鞓?lè)的家，是每個(gè)人內(nèi)心深處的真實(shí)向往。 而家的產(chǎn)生是兩個(gè)人經(jīng)歷過(guò)愛(ài)情而決定攜手相伴的象征，很多人有能力買下一套房子卻不能買下一份永恒的愛(ài)情。愛(ài)情是世界上最美好的情感，它的到來(lái)是無(wú)比幸福的精神體驗(yàn)，愛(ài)情使人們對(duì)生活充滿信心，對(duì)未來(lái)充滿希望。因此，我們將去創(chuàng)建的正是人類愛(ài)的巢穴…”。 此開(kāi)發(fā)策略創(chuàng)新獨(dú)特，有效利用了人們對(duì)“愛(ài)情” 這一情感元素，緊緊抓住消費(fèi)者的消費(fèi)心理，吸引更多的人來(lái)關(guān)注“愛(ài)情港灣”這塊凈土。正如其影視廣告中的經(jīng)典語(yǔ)句：“親愛(ài)的，早點(diǎn)回來(lái)，我等你！”這類富于情感化的語(yǔ)言，目的為喚起消費(fèi)者對(duì)家的關(guān)注和向往，借此激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲求，已達(dá)到銷售的目的。

二、情感元素在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目命名方面的體現(xiàn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃中，項(xiàng)目命名是一項(xiàng)極為重要的任務(wù)，好的樓盤項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)配合好的命名，好的命名則應(yīng)當(dāng)做到獨(dú)領(lǐng)，別具一格。如：“水岸麗都”雅致清新；“富豪花園”豪華氣派；“巴黎新城”異國(guó)風(fēng)情等，都足以吸引消費(fèi)者的眼球。同時(shí)，好的樓盤命名也是居住者身份的象征?！皭?ài)情港灣”廣告策劃方案中闡述到：“有了家，才有你受傷后的避難所，疲憊時(shí)的棲息地，才有你?？繍?ài)情之舟的溫馨港灣，所以我們親切的稱呼它為――愛(ài)情港灣！愛(ài)情港灣永遠(yuǎn)為你等待，容你?？?，為你加油！愛(ài)情港灣讓您永葆愛(ài)情之樹(shù)常青！”。此樓盤項(xiàng)目命名具備了豐富的情感特征，凝聚著吸引消費(fèi)群體的巨大力量。由此可見(jiàn)，情感元素在現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目命名中的地位尤為重要。

三、情感元素在建設(shè)居住環(huán)境中的體現(xiàn)。

現(xiàn)代多數(shù)消費(fèi)者在選擇居住空間時(shí)，會(huì)反復(fù)考察內(nèi)外環(huán)境，如何做到讓消費(fèi)者放心滿意？開(kāi)發(fā)商不僅要做到保障房屋建設(shè)施工質(zhì)量嚴(yán)謹(jǐn)；同時(shí)要保障居住環(huán)境設(shè)施完備；更重要是提升社區(qū)的情感文化氛圍，高雅健康的社區(qū)文化最終將形成社區(qū)獨(dú)特的精神面貌，成為開(kāi)發(fā)商品牌特征的表現(xiàn)。在“愛(ài)情港灣”的策劃方案里面提到：“對(duì)于當(dāng)代一些人來(lái)說(shuō)，家的概念已經(jīng)變的沒(méi)有最初的吸引力，婚姻危機(jī)日益增多。面對(duì)這些危機(jī)，我們需要思考如何保持家的清新和溫暖？愛(ài)情港灣正是本著一種善意的愿望為住戶詳盡的設(shè)計(jì)建造一個(gè)綜合性大家庭的氛圍，并且提供最熱情和最周到的人性化服務(wù)，一方面希望在這里給幸福的婚姻提供一個(gè)永恒的保溫箱；另一方面為正處在婚姻危機(jī)的人們給予一定的指引和幫助…”。使人們對(duì)本無(wú)生命的房屋融入人類的情感和愿望，正是情感元素在廣告策劃中的深刻體現(xiàn)。

四、情感元素在廣告創(chuàng)意中的體現(xiàn)。

我們知道，成功的廣告創(chuàng)意策劃既能提升品牌形象、擴(kuò)大知名度，且能為地產(chǎn)商們帶來(lái)巨額商業(yè)利潤(rùn)。在廣告創(chuàng)意中融入情感元素則尤為重要，它可以使廣告創(chuàng)意更加生動(dòng)、更具有吸引力，讓消費(fèi)者在心理上得到滿足，從而導(dǎo)致購(gòu)買行為的產(chǎn)生，這樣也就達(dá)到了房地產(chǎn)廣告的真正目的。

以下是“愛(ài)情港灣”的一則待選的影視廣告創(chuàng)意的腳本，以供參考：

1. 鏡頭一： 傍晚華燈初放，女主人做好晚飯坐在天臺(tái)的搖椅上向社區(qū)口望，一陣微風(fēng)吹來(lái)，腦海里回憶起在這里生活的一幕幕場(chǎng)景。廣告語(yǔ)：10年，婚姻成為一種默契；100天，生活成為一種感動(dòng)。

2. 鏡頭二：空中花園效果展示。廣告語(yǔ)：我喜歡空中花園的戶型是因?yàn)樗麗?ài)好種植花草。

3. 鏡頭三：水景園林效果展示。廣告語(yǔ)：我喜歡窗外的水景園林是因?yàn)橛兴颐丶业纳碛啊?/p>

4. 鏡頭四：商業(yè)區(qū)效果展示。廣告語(yǔ)：他說(shuō)見(jiàn)到傍晚的來(lái)電，就知道我在小區(qū)配套的愛(ài)心超市。

5. 鏡頭五：天河公園效果展示。廣告語(yǔ)：我喜歡陪他在天河公園散步是因?yàn)槟抢秫B(niǎo)語(yǔ)花香。

6. 鏡頭六：休閑區(qū)效果展示。廣告語(yǔ)：今天是我們結(jié)婚10周年紀(jì)念，也是我們?nèi)胱?ài)情港灣的100天紀(jì)念，慶祝地點(diǎn)我們不約而同想到去愛(ài)心小屋，幸福的心情在那里等候。

7. 鏡頭七：會(huì)議即將結(jié)束，男主人西服口袋里的手機(jī)震動(dòng)了一下，他低頭看了一眼，便會(huì)心的笑了：“親愛(ài)的，早點(diǎn)回來(lái)，我等你！”

8. 鏡頭八：企業(yè)形象展示。廣告語(yǔ)：愛(ài)情港灣悄悄來(lái)到這座城市，拉開(kāi)愛(ài)的序曲，拉近我們的距離。您的愛(ài)人正在等你回家!

篇7

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)涵

房地產(chǎn)前期策劃是從全局戰(zhàn)略角度出發(fā)，確定項(xiàng)目目標(biāo)，廣泛收集資料，調(diào)查研究，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)論證，最終使開(kāi)發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)的或者是感覺(jué)的基礎(chǔ)上。它是項(xiàng)目的綱領(lǐng)性文件，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的原則，不僅對(duì)整個(gè)生命期項(xiàng)目的實(shí)施和管理起決定性的作用，而且直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的必要性

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目前期的充分論證，可以有效減少風(fēng)險(xiǎn)、工程進(jìn)度、保證預(yù)期利潤(rùn)的順利實(shí)現(xiàn)?？梢哉f(shuō)做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的前期工作是建設(shè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。只有通過(guò)前期策劃的市場(chǎng)調(diào)查、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，并準(zhǔn)確的定位，才能保證在后期的銷售過(guò)程中適銷對(duì)路，從而有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，就整體項(xiàng)目而言，前期的開(kāi)發(fā)策略和策劃實(shí)施極為重要，在某種程度上直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸呈現(xiàn)出大盤化、郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)，發(fā)展商所面臨的不僅是圖紙和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，更要懂得怎么引導(dǎo)市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)，那么項(xiàng)目的前期策劃，可能就是生死攸關(guān)的事情。

第三，房地產(chǎn)前期策劃可以避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差，提高企業(yè)決策的準(zhǔn)確性。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)偏差。

第四，能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃實(shí)際上是一系列的工作過(guò)程，是開(kāi)發(fā)商通過(guò)分析自身能力和項(xiàng)目條件，了解環(huán)境特性和趨勢(shì)，制定把握機(jī)會(huì)、避免威脅的戰(zhàn)略部署。具體內(nèi)容如下：

（1）項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查（拿到地之后）

1.城市的宏觀環(huán)境分析：對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、文化、交通、城市化水平、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)家地方的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，城市今后發(fā)展趨勢(shì)分析。

2.中觀環(huán)境分析：對(duì)項(xiàng)目所在大板塊即以區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)為基礎(chǔ)，對(duì)此區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、交通、文化、人員構(gòu)成，發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)發(fā)展水平，發(fā)展?jié)摿ψ鲞M(jìn)一步的分析。

3.微觀環(huán)境分析：本項(xiàng)目所在地塊環(huán)境分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查、同類物業(yè)情況調(diào)查，市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)。

環(huán)境分析是從事房地產(chǎn)策劃的立足點(diǎn)和根本前提，為科學(xué)的決策提供依據(jù)。只有深入細(xì)致地對(duì)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查研究和分析，才能準(zhǔn)確而及時(shí)地把握消費(fèi)者需求，才能認(rèn)清本企業(yè)所處環(huán)境中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存、在變化中謀到穩(wěn)定。

（2）目標(biāo)客戶群分析

市場(chǎng)調(diào)查以及目標(biāo)客戶群分析的作用是多方面的。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰(shuí)”、“怎樣賣房子”，也就是說(shuō)市場(chǎng)能夠幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵；

市場(chǎng)調(diào)查還有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可以了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢(shì)，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)方向；市場(chǎng)調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品。

（3）項(xiàng)目方案策劃

1.地塊情況分析：對(duì)項(xiàng)目地塊的交通、環(huán)境、周邊配套，區(qū)域發(fā)展現(xiàn)遠(yuǎn)景做表述。這是整個(gè)策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個(gè)方面的特點(diǎn)，才能做出正確的市場(chǎng)定位。

2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 所謂定位，是指企業(yè)為適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)中消費(fèi)者的特定需求，而設(shè)計(jì)和確定企業(yè)及產(chǎn)品在目標(biāo)市場(chǎng)上所處的相對(duì)位置，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品及企業(yè)形象相對(duì)而言的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使自身的房產(chǎn)項(xiàng)目有獨(dú)獨(dú)具一格、與眾不同的特色，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，這是樓盤暢銷的先決條件。賣點(diǎn)和定位是兩回事，定位不清的賣點(diǎn)不能稱之為真正的賣點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)。房地產(chǎn)定位既不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)細(xì)分，也不是片面的創(chuàng)意包裝活動(dòng)和產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)，它是為實(shí)現(xiàn)最終市場(chǎng)認(rèn)可而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行的設(shè)計(jì)、營(yíng)運(yùn)、推廣等系列活動(dòng)，其目的是要塑造產(chǎn)品獨(dú)特的市場(chǎng)表現(xiàn)和客戶價(jià)值。

3.項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目產(chǎn)品是提供給市場(chǎng)的能夠提供給消費(fèi)者某種需求的任何有型建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。主要包括物業(yè)實(shí)體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等；以及可以給消費(fèi)者帶來(lái)附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務(wù)、保證、物業(yè)形象、開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)等，即房地產(chǎn)整體產(chǎn)品=有型實(shí)體+無(wú)型服務(wù)。房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個(gè)層次的內(nèi)容：核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品。

4.開(kāi)發(fā)建設(shè)方案：對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期、進(jìn)度安排，開(kāi)發(fā)分布做總體規(guī)劃。

篇8

房地產(chǎn)策劃合同范文1委托方(甲方)：

受托方(乙方)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)合同法》及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、等價(jià)有償、公平、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上， 經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方對(duì)其開(kāi)發(fā)的位于洞口縣洞口賓館3號(hào)樓項(xiàng)目進(jìn)行前期打包策劃推廣事宜，達(dá)成一致意見(jiàn)，特簽訂本合同， 以資信守。

第一條 服務(wù)范圍

甲方委托乙方為其開(kāi)發(fā)的洞口賓館3號(hào)樓項(xiàng)目進(jìn)行前期策劃推廣服務(wù)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目前期的策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)等事宜。

第二條 服務(wù)內(nèi)容

(一)具體服務(wù)范圍：

第一部分：整體策劃——

1、VI 設(shè)計(jì)(LOGO/色值/標(biāo)準(zhǔn)/應(yīng)用規(guī)范/中英文規(guī)范/排字

組合/立體雕塑效果)

2、階段策劃推廣方案

3、深度市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

4、銷售執(zhí)行建議方案。

第二部分：售樓處包裝——

1、接待臺(tái)背板

2、LOGO 墻

3、資料架

4、玻璃窗吊簾式旗幅

zzxu.cndash;—

1、大幅海報(bào)(折頁(yè))

2、戶型圖

3、樓書(shū)

4、名片

zzxu.cndash;—

1、擎天柱

2、道旗

3、圍檔

(二)免費(fèi)贈(zèng)送服務(wù)范圍：

露臺(tái)平面

戶型圖

工裝建議

銷控表

銷售表格

業(yè)績(jī)表

客戶簽約號(hào)卡

客戶禮品包裝

第三條 合同總價(jià)款及付款方式

總服務(wù)費(fèi)用商定為55萬(wàn)元人民幣，本合同簽訂后七天內(nèi)，支

第四條 廣告運(yùn)作規(guī)則

1. 為使雙方有效溝通、提高工作效率，乙方就甲方委托的項(xiàng)目成立專案小組，并提供專案小組名單給甲方。乙方只對(duì)甲方負(fù)責(zé)，甲方需指定專人負(fù)責(zé)與乙方合作、接洽。

2. 甲、乙雙方共同根據(jù)銷售情況及甲方營(yíng)銷策略、傳播策略和思路制定宣傳推廣的工作計(jì)劃，確定工作階段、完成時(shí)間。

3. 在服務(wù)的實(shí)施過(guò)程中，甲方有權(quán)對(duì)總體策劃方案進(jìn)行調(diào)整，乙方應(yīng)協(xié)助確定并調(diào)整。

第五條 雙方責(zé)任及權(quán)利

(一)甲方責(zé)任及權(quán)利

1. 甲方對(duì)乙方提交的方案有提出修改和調(diào)整的權(quán)利，設(shè)計(jì)方案甲方需尊重乙方意見(jiàn)。

2. 在甲方支付本合同或分項(xiàng)項(xiàng)目相應(yīng)的費(fèi)用后，設(shè)計(jì)作品之知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方所有，并有權(quán)要求乙方及時(shí)提供電子文件及樣稿。

3. 雙方合作期間，甲方應(yīng)積極配合乙方，及時(shí)提供乙方所需的各類圖片和文字資料，并應(yīng)對(duì)上述資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關(guān)的一切責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)。

4. 甲方有權(quán)對(duì)乙方提交的策劃思路、廣告方案和乙方所提

5. 甲方應(yīng)按照本合同的規(guī)定及時(shí)付款，以保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

(二)乙方責(zé)任及權(quán)利

1. 乙方應(yīng)盡職盡責(zé)為甲方服務(wù)，按時(shí)、按質(zhì)、按量完成甲方委托的各項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)，乙方應(yīng)為甲方的相關(guān)資料保密。

2. 乙方應(yīng)指定專人組成項(xiàng)目工作小組，經(jīng)甲方確認(rèn)后開(kāi)展工作。

3. 乙方應(yīng)按時(shí)完成甲方下達(dá)的工作任務(wù)，乙方將設(shè)計(jì)方案交甲方并經(jīng)甲方負(fù)責(zé)人簽字或以電子郵件確認(rèn)后視為該項(xiàng)工作完結(jié)。若甲方對(duì)該方案提出異議，乙方應(yīng)于甲方提出后盡快進(jìn)行組織雙方領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行討論、修改、調(diào)整，直至甲方簽字或以電子郵件認(rèn)可方能定稿。

4. 乙方應(yīng)主動(dòng)提前向甲方索要設(shè)計(jì)工作中所需的各類資料，并在本合同終止時(shí)，將上述資料及時(shí)歸還甲方。

5. 乙方對(duì)最終廣告擁有正文署名權(quán)。

6. 乙方在經(jīng)甲方書(shū)面同意后可用其設(shè)計(jì)之作品參與公益、專業(yè)、行業(yè)或媒介所組織的競(jìng)賽評(píng)比活動(dòng)、出版發(fā)表。

7. 乙方對(duì)未被甲方采用的方案有權(quán)收回并作為它用。

8. 乙方應(yīng)按月向甲方提供合同期間的詳細(xì)工作計(jì)劃和時(shí)間

第六條 違約責(zé)任

1. 除不可抗力的自然及社會(huì)原因外，甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同的條款，否則，違約方須承擔(dān)違約責(zé)任。

2. 非因乙方原因，甲方未能在約定時(shí)間內(nèi)提供乙方設(shè)計(jì)工作所需的各類資料，或未能在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提出的策略、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案簽字認(rèn)可，乙方完成工作時(shí)間可相應(yīng)順延。

3. 由于甲方違約造成本合同不能履行，則乙方有權(quán)向甲方發(fā)出解除本合同的書(shū)面通知，該通知自送達(dá)甲方時(shí)生效。

第七條 轉(zhuǎn)讓條款

未經(jīng)合同另一方書(shū)面同意，任何一方不得全部或部分轉(zhuǎn)讓其在本合同項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)。否則，守約方有權(quán)終止本合同并要求違約方支付合同總價(jià)款雙倍的違約金。

第八條 合同終止和解除

有下列情形之一的， 合同權(quán)利義務(wù)終止：

1. 本合同因已按約定履行完畢而自然終止;

2. 本合同經(jīng)各方協(xié)商一致而終止;

3. 本合同因一方違約或因一方有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為或因一方擅自轉(zhuǎn)讓本合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)而終止;

第九條 保密條款

1. 未經(jīng)合同另一方書(shū)面同意，任何一方對(duì)本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術(shù)資料、圖紙、

2. 任何一方泄密導(dǎo)致合同另一方遭受損失的，泄密方應(yīng)按合同總價(jià)款的30%向合同其它方支付違約金，違約金不足以賠償合同其它方損失的，應(yīng)按合同其它方的實(shí)際損失賠償。

3. 本保密條款具有獨(dú)立性，不受本合同的終止或解除的影響。

第十條 不可抗力條款

由于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的自然原因或社會(huì)原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時(shí)，遇到上述不可抗力事件的一方，應(yīng)立即書(shū)面通知合同其它方，并應(yīng)在不可抗力事件發(fā)生后十五天內(nèi)，向合同其它方提供經(jīng)不可抗力事件發(fā)生地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。由合同各方按事件對(duì)履行合同影響的程度協(xié)商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責(zé)任、或者延期履行合同。

第十一條 解決爭(zhēng)議的辦法

凡因執(zhí)行本合同或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，任何一方均可向****市地方人民法院提起訴訟。

第十二條 其它

1. 本合同在甲、乙雙方簽署后即生效，雙方履行完本合同的職責(zé)后，本合同即自行終止。

2. 本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為附件，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

3. 本合同一式 份，甲乙雙方各執(zhí) 份，每份均具同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)策劃合同范文2委 托 人： (以下簡(jiǎn)稱甲方) 負(fù) 責(zé) 人：

電 話：

代 理 人： (以下簡(jiǎn)稱乙方) 負(fù) 責(zé) 人：

電 話：

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著平等互惠、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，甲方現(xiàn)將其開(kāi)發(fā)的位于xxxxxxxxxxxx(暫定名)項(xiàng)目(下稱本項(xiàng)目)的全程策劃與銷售工作全權(quán)委托給乙方，現(xiàn)就有關(guān)事宜達(dá)成以下條款，以資雙方共同遵守。本合同內(nèi)容不因項(xiàng)目及公司名稱改變而改變。

一. 物業(yè)

物業(yè)位于xxxxxxxx(暫定名，以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”)。項(xiàng)目用地面積約108畝，建筑面積約60000㎡，最終以政府批準(zhǔn)的文件為準(zhǔn)。

二. 期限

期限從簽訂本合同之日起至項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售日(開(kāi)盤)后18個(gè)月止。合同期滿，若甲方未書(shū)面通知乙方終止合同，則本合同自動(dòng)順延至項(xiàng)目銷售率達(dá)成可售物業(yè)面積的95%以上時(shí)止。

三. 范圍

范圍為本項(xiàng)目之全部住宅及商用物業(yè)。如甲方需要保留持有部分物業(yè)，則必須在本項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售前七天以書(shū)面形式通知乙方保留持有物業(yè)單位清單，否則乙方將全部視為可售單位。

四、甲、乙雙方職責(zé)及義務(wù)

(一)甲方職責(zé)及義務(wù)：

1、甲方對(duì)本項(xiàng)目擁有完全的所有權(quán)。并委托乙方全權(quán)負(fù)責(zé)產(chǎn)品定位、營(yíng)銷策劃、銷售等工作。

2、甲方對(duì)因項(xiàng)目本身之權(quán)屬和資格問(wèn)題而引致的糾紛承擔(dān)全部責(zé)任。

3、甲方有義務(wù)向乙方提供預(yù)售證以及各銷售階段的合法手續(xù)和相關(guān)法律文件，并在工程進(jìn)度、質(zhì)量及協(xié)調(diào)政府主管部門等方面給予保障，以保證銷售工作的順利進(jìn)行。

4、甲方有義務(wù)為乙方派駐的工作人員提供項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售及辦公場(chǎng)地、辦公設(shè)備(電話、電腦、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī))等必要設(shè)備、設(shè)施，但設(shè)備、設(shè)施的所有權(quán)歸甲方。

5、本委托合同簽訂后，甲方不再委托第三方或自行進(jìn)行策劃和銷售。如發(fā)生甲方將本項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目可銷售面積暫不銷售的情況，甲方須結(jié)清乙方全部的策劃費(fèi)和費(fèi)，負(fù)責(zé)處理由此帶來(lái)的善后工作，并給予乙方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

6、甲方需委托一至兩名工作人員與乙方共同組成營(yíng)銷協(xié)調(diào)小組，定期召開(kāi)營(yíng)銷協(xié)調(diào)會(huì)議。積極配合乙方工作，負(fù)責(zé)購(gòu)房合同管理，進(jìn)行購(gòu)房合同簽章和收取定金與購(gòu)房款，辦理銀行按揭及備案登記等手續(xù)，并自行承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。

7、甲方負(fù)責(zé)審定銷售、宣傳推廣過(guò)程中必要的合作單位(如廣告設(shè)計(jì)公司、模型公司、活動(dòng)禮儀公司、印刷廠、噴繪制作公司、裝修裝飾公司等)。

8、甲方按確定的銷售計(jì)劃，確保項(xiàng)目工程進(jìn)度。負(fù)責(zé)售樓現(xiàn)場(chǎng)的清理、工地圍墻的建設(shè)、售樓處的建設(shè)和裝修裝飾、樣板房和樣板環(huán)境的建設(shè)和裝修裝飾。

9、甲方提供買賣合同原件及其相應(yīng)文件的復(fù)印件, 承擔(dān)合同打印、客戶資料復(fù)印，特別是辦理銀行按揭等的相關(guān)費(fèi)用。

10、負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)與銷售的領(lǐng)導(dǎo)與協(xié)調(diào)工作，委派專人與乙方工作銜接，協(xié)調(diào)乙方與各有關(guān)部門、其他相關(guān)公司的工作關(guān)系，為乙方的策劃和銷售提供本項(xiàng)目的各種原始資料。

11、按時(shí)結(jié)算乙方的已實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)定的應(yīng)提取的策劃、服務(wù)等費(fèi)用。

12、負(fù)責(zé)樓盤銷售廣告宣傳、推廣的相應(yīng)費(fèi)用(如戶外廣告制作、報(bào)紙、電視、電臺(tái)等廣告、禮品購(gòu)買、沙盤制作、樓書(shū)制作、展會(huì)費(fèi)用、臨時(shí)聘用禮儀人員的費(fèi)用等)，投入宣傳廣告費(fèi)用金額控制在銷售總額的1.5%以內(nèi)，如有超過(guò)，則超過(guò)部分由乙方承擔(dān)。所有的廣告設(shè)計(jì)作品或印刷品須經(jīng)由甲、乙雙方簽字確認(rèn)后才能或發(fā)放。

13、負(fù)責(zé)審定由乙方擬定的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《商品房買賣合同書(shū)》、銷售計(jì)劃、廣告推廣建議、銷售價(jià)格及其它銷售資料，并根據(jù)實(shí)際情況有權(quán)修改銷售計(jì)劃、調(diào)整價(jià)格或銷售資料中的條款，但須提前七日以書(shū)面形式通知乙方。

(二)乙方職責(zé)及義務(wù)：

1、乙方接受甲方委托。負(fù)責(zé)項(xiàng)目產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、規(guī)劃建議、營(yíng)銷策劃與銷售等工作。根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目概況，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，及時(shí)向甲方提供可行的開(kāi)發(fā)、宣傳和銷售方案。

2、乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起10日內(nèi)使其委派的策劃與銷售人員到位進(jìn)行工作安排并執(zhí)行相關(guān)工作。

3、乙方要確保整個(gè)策劃和銷售過(guò)程不違反國(guó)家、省、市相關(guān)法律法規(guī)。

4、乙方策劃及銷售人員除非甲方要求，否則不得隨意更換，如確需更換的，需提前7日以書(shū)面形式通知甲方并經(jīng)得甲方同意后方可更換。乙方與甲方及建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)等單位組成項(xiàng)目營(yíng)銷協(xié)調(diào)小組，定期召開(kāi)營(yíng)銷協(xié)商會(huì)。委派專業(yè)人員參加與項(xiàng)目相關(guān)的各種會(huì)議，并向甲方提供專業(yè)的意見(jiàn)和建議。

5、乙方負(fù)責(zé)樓盤銷售人員的管理工作，銷售人員的組織和管理方式由乙方自行制定。

6、乙方不得向客戶收取未經(jīng)甲方同意的任何費(fèi)用。

7、乙方負(fù)責(zé)按審定后的銷控計(jì)劃，組織好樓盤的銷售工作，并在開(kāi)盤前一個(gè)月開(kāi)始必須保證每班次有不少于4名銷售人員在售樓現(xiàn)場(chǎng)從事銷售工作，并視

8、乙方應(yīng)配合甲方催收房款，代表甲方與客戶簽定《認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《房地產(chǎn)買賣合同》，并由甲方所派專職負(fù)責(zé)人(人選確定由甲方書(shū)面通知乙方)簽字蓋章，協(xié)助辦理購(gòu)房手續(xù)。未經(jīng)甲方同意，乙方不得增減修改本項(xiàng)目《房地產(chǎn)買賣合同》及《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的條款。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《房地產(chǎn)買賣合同》中的房?jī)r(jià)以甲方確認(rèn)的銷售價(jià)格表的價(jià)格為準(zhǔn)，且文本任何修改都須甲方簽字確認(rèn)。乙方自行承擔(dān)未經(jīng)甲方所派專職負(fù)責(zé)人同意修改條款所造成的一切后果。

9、乙方配合甲方及時(shí)收齊和審查辦理銀行按揭貸款所需客戶的資料。

10、乙方負(fù)責(zé)派出人員的管理、薪金、勞動(dòng)保護(hù)、福利、住宿、交通、通訊等所衍生的一切費(fèi)用。

11、在銷售過(guò)程中乙方要努力維護(hù)甲方聲譽(yù)，不得有有損于甲方聲譽(yù)的言行或侵權(quán)行為，嚴(yán)守雙方合同條款和甲方商業(yè)秘密，確保甲方和該項(xiàng)目的良好形象。

12、與甲方及甲方選定的廣告公司共同制定宣傳和廣告方案及時(shí)間計(jì)劃。

13、銷售過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目的特性和狀況向客戶做如實(shí)解釋，盡力促銷，不得向購(gòu)房者夸大、隱瞞或過(guò)度承諾，否則由乙方承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。

14、每周和每月需向甲方提交銷售周報(bào)和月報(bào)表，與甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人員核對(duì)、調(diào)整銷控表。

15、嚴(yán)格按照雙方共同確認(rèn)的價(jià)格表進(jìn)行銷售，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自低于雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)進(jìn)行銷售，否則甲方有權(quán)追究乙方責(zé)任并承擔(dān)由此給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

16、乙方銷售及策劃?rùn)?quán)不得轉(zhuǎn)讓。從本合同簽訂日開(kāi)始計(jì)算，一年內(nèi)未經(jīng)甲方同意，不得銷售其它房開(kāi)企業(yè)在麗江市區(qū)的同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。

五、共同責(zé)任和義務(wù)

1、甲、乙雙方應(yīng)精誠(chéng)合作，共同努力將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售成功。

2、甲、乙雙方應(yīng)保持友好溝通的工作模式，不得互相隱瞞或設(shè)置障礙。

3、甲、乙雙方都享有項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)和所有宣傳資料的署名權(quán)。

4、甲、乙雙方認(rèn)定的工作內(nèi)容及程序應(yīng)共同遵守，如有異議應(yīng)協(xié)商解決，并有義務(wù)保護(hù)工作成果(如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、策劃創(chuàng)意等)。

六、服務(wù)目標(biāo)

1、甲、乙雙方應(yīng)共同努力，力爭(zhēng)本項(xiàng)目在20xx年8月底前通過(guò)報(bào)規(guī)手續(xù)，10月底以前拿到預(yù)售證，12月底以前開(kāi)盤銷售。

2、項(xiàng)目上市(開(kāi)盤)銷售的條件為：有預(yù)售許可證、現(xiàn)場(chǎng)售樓處交付使用、戶外廣告出街、持續(xù)一個(gè)月以上的宣傳推廣、具備銷售接待條件、蓄客量達(dá)到一定數(shù)量(如100組以上)，則可擇日開(kāi)盤。

3、自正式開(kāi)盤之日起18個(gè)月內(nèi)須完成項(xiàng)目可銷售面積的95%以上。

七、服務(wù)收費(fèi)及其結(jié)算方式：

1、乙方受甲方委托，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程策劃、銷售等工作。甲方應(yīng)按以下條款支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用給乙方：

A、銷售費(fèi)采取基準(zhǔn)費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)兩個(gè)部分計(jì)提：銷售均價(jià)在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以下(含此銷售底價(jià))時(shí),只要是甲方認(rèn)可的銷售價(jià)格,則依據(jù)銷售合同金額(以買賣合同為準(zhǔn))的2%計(jì)提服務(wù)費(fèi)(簡(jiǎn)稱費(fèi));銷售均價(jià)在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以上時(shí)，銷售底價(jià)以下部分按2%計(jì)提，超過(guò)銷售底價(jià)以上

B、計(jì)提費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)采取月結(jié)方式，開(kāi)盤后第二個(gè)月開(kāi)始，每個(gè)月的6日前計(jì)提上一個(gè)月的費(fèi)。

2、甲方銷售均價(jià)底價(jià)在開(kāi)盤前一個(gè)月內(nèi)以正式文件形式向乙方確定并作為合同附件。乙方即以此委托底價(jià)制定分戶的上市(掛牌)價(jià)格表，且實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)高于以上對(duì)應(yīng)的委托底價(jià)的增加部份即為溢價(jià)。甲方對(duì)乙方實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。具體溢價(jià)提成獎(jiǎng)勵(lì)方式為：溢價(jià)部分甲乙雙方按照70%：30%分成;每月結(jié)算。

3、上述費(fèi)每月30日為結(jié)算日。雙方當(dāng)日核算金額，并在下一個(gè)月六日以前付清應(yīng)付款項(xiàng)，乙方提供合法發(fā)票。如有拖欠按所欠額每日支付萬(wàn)分之三的滯納金。

4、房屋完成銷售，可以計(jì)提費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)為：甲方收到全部房款。如客戶進(jìn)行銀行按揭的，則需按揭款項(xiàng)到賬后才能視為完成銷售，并可以計(jì)提相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。

5、退房處理及定金的罰沒(méi)：若客戶繳付首期房款前悔約，所沒(méi)收履約保證金雙方各收取50%。若客戶繳付首期房款后悔約，履約保證金及罰金歸甲方所有，但乙方仍按原合同金額收取相應(yīng)銷售費(fèi)。

八、其他約定：

1、乙方負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃工作，但不收取任何策劃費(fèi)用。

2、在本合同簽訂后，到開(kāi)盤后乙方開(kāi)始正式計(jì)提費(fèi)前，甲方每月借支30000元給乙方，此借款在開(kāi)盤后從費(fèi)中抵扣返還。借支時(shí)間從簽訂本合同后的第二個(gè)月開(kāi)始，每月6日前支付，乙方開(kāi)具借款收據(jù)，在開(kāi)盤后抵扣返還時(shí)，乙方以正式發(fā)票換回。

3、若因甲方工程進(jìn)度、預(yù)售證等原因而影響乙方正常銷售或開(kāi)盤的，乙方可要求甲方改善，超過(guò)一個(gè)月的則乙方順延實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的時(shí)間。

4、雙方應(yīng)通力合作，為對(duì)方工作提供各種便利。

5、本合同未盡事宜，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議或設(shè)立合同附件，補(bǔ)充協(xié)議或附件與本合同具有同等法律效力。

九、終止合同條件：

1、甲、乙雙方確定以每6個(gè)月為一個(gè)銷售考核周期(最低限度每個(gè)考核周期必須完成32%以上的銷售率)。正常情況下，若乙方每銷售周期不能完成階段考核任務(wù)則甲方給予乙方一個(gè)月的努力期，若乙方仍然不能完成階段考核任務(wù)，則前面已銷售部份按1.5%提取費(fèi)，如果已經(jīng)提取的則乙方返還多提取部分。同時(shí)甲方有權(quán)單方解除合同，解除合同所造成的一切損失由乙方自己承擔(dān)。

2、乙方配備的所有工作人員業(yè)務(wù)水平如達(dá)不到甲方的要求的，則在甲方提出整改要求之日起30日內(nèi)必須重新安排人員直至甲方認(rèn)可，如連續(xù)兩次整改仍然達(dá)不到甲方的要求的，則甲方有權(quán)中止本合同所有委托事項(xiàng)。

3、甲方如發(fā)現(xiàn)乙方于銷售過(guò)程中有任何未經(jīng)甲方許可之銷售行為，甲方首先可書(shū)面告知乙方并給予乙方五個(gè)工作日的整改期，若期滿乙方仍未修正，則甲方有權(quán)責(zé)令乙方停止一切銷售活動(dòng)，并書(shū)面通知乙方終止本合同，如給甲方造成了經(jīng)濟(jì)損失的，甲方可以追究相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

4、如甲方未能完全履行其合同義務(wù)時(shí)，乙方首先可書(shū)面告知甲方并給予甲方五個(gè)工作日的整改期，若期滿甲方仍未修正，則乙方可單方終止合同，并書(shū)面通知甲方，同時(shí)甲方仍須支付乙方于期間已售出單位之銷售費(fèi)和溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)等。

十、如甲、乙雙方在本合同執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生糾紛，可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可采取向項(xiàng)目所在地人民法院起訴的方式解決。

十一、本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)策劃合同范文3甲 方(委托方)：

乙 方(受托方)：

為了甲方，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方本著互相配合、講求實(shí)效、誠(chéng)實(shí)信用的原則，就甲方委托乙方完成“”房地產(chǎn)策劃的有關(guān)事宜，簽訂本合同書(shū)。

一、策劃(咨詢)項(xiàng)目

二、委托項(xiàng)目進(jìn)度

策劃工作分為兩個(gè)階段：

1、第一階段：策劃市場(chǎng)調(diào)查，包括商圈調(diào)查、目標(biāo)人群調(diào)查、目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)查和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查5個(gè)內(nèi)容，并對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行初步定位，雙方溝通達(dá)成共識(shí)后進(jìn)入第二階段。

2、第二階段：在甲方認(rèn)可乙方對(duì)項(xiàng)目得出的定位主體的前提下，對(duì)定位策劃有關(guān)內(nèi)容作出進(jìn)一步完善，限期為5個(gè)工作日。

上述工作在程序上順延，總體累計(jì)時(shí)間不超過(guò)20個(gè)工作日。

三、合同金額及付款方式

1、策劃咨詢費(fèi)用為壹佰萬(wàn)元人民幣(￥100元)。

1)合同簽訂之日起日內(nèi)，甲方向乙方支付策劃費(fèi)用的50%作為預(yù)付款，即人民幣伍拾萬(wàn)元(￥50元)。

2)乙方完成項(xiàng)目一整體策劃方案后，通過(guò)正式的演示文稿，向乙方當(dāng)場(chǎng)做出演示講解，甲方認(rèn)可后日內(nèi)，甲方足額支付策劃費(fèi)余款人民幣伍拾萬(wàn)元(￥50元)，乙方方能將《房地產(chǎn)策劃》的正式文本交付甲方。

2、乙方去往甲方處進(jìn)行策劃(咨詢)工作，往返路費(fèi)甲方承擔(dān)，在甲方處調(diào)查工作的交通、住宿費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

四、甲方責(zé)任與權(quán)利

1、甲方須指派專人(須書(shū)面制定)，作為聯(lián)絡(luò)人，負(fù)責(zé)與乙方聯(lián)絡(luò)并協(xié)助乙方工作;

2、為乙方工作及時(shí)提供所需的背景資料和信息;

3、為乙方各階段成果提出建議性要求，并在審定通過(guò)后及時(shí)給予書(shū)面確認(rèn);

4、及時(shí)向乙方支付報(bào)酬;

5、如果就委托項(xiàng)目?jī)?nèi)容、期限做出原則性改變的決策，應(yīng)及時(shí)通知乙方，并采取適當(dāng)措施，便于乙方及時(shí)調(diào)整工作。

五、乙方責(zé)任與權(quán)利

1、由擔(dān)任專家組總負(fù)責(zé)人，指派專人擔(dān)任專門聯(lián)絡(luò)人;

2、按進(jìn)度計(jì)劃完成各階段任務(wù)，保證質(zhì)量，及時(shí)與甲方溝通;

3、按甲方提出的指導(dǎo)性要求修改和完善各階段策劃成果;

4、保守甲方的商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)甲方同意，不得向第三方透露本合同履行過(guò)程中涉及的保密內(nèi)容。

六、成果歸屬與冠名宣傳

1、成果歸屬甲方所有;

2、乙方在保守甲方項(xiàng)目相關(guān)商業(yè)機(jī)密的前提下，對(duì)成果有冠名宣傳的權(quán)利。

七、違約責(zé)任

由于甲方原因致使本合同無(wú)法履行或中斷，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并支付當(dāng)期款項(xiàng);

八、合同終止

1、本合同履行完畢自動(dòng)終止;

2、一方違約并承擔(dān)責(zé)任后自動(dòng)終止;

3、任何一方無(wú)權(quán)單方面要求中止。待雙方協(xié)商一致后，簽訂終止協(xié)議。

4、甲、乙雙方同意終止時(shí)須以書(shū)面形式確定。

九、合同爭(zhēng)議

本合同履行過(guò)程中出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，甲、乙雙方友好協(xié)商解決，并以補(bǔ)充協(xié)議形式載明，協(xié)商不成時(shí)，任何一方可向人民法院起訴。

十、合同有效期

本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各持一份(本合同附件為本合同有效組成部分)同具法律效力，本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起，僅視為達(dá)成策劃意向;自甲方支付第一筆款項(xiàng)50萬(wàn)元到達(dá)乙方賬戶之日起，本合同正式生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇9

1．通過(guò)本次實(shí)習(xí)使我能夠從理論高度上升到實(shí)踐高度，更好的實(shí)現(xiàn)理論和實(shí)踐的結(jié)合，為我以后的工作和學(xué)習(xí)奠定初步的知識(shí)。

2．通過(guò)本次實(shí)習(xí)使我能夠親身感受到由一個(gè)學(xué)生轉(zhuǎn)變到一個(gè)職業(yè)人的過(guò)程。

二、實(shí)習(xí)內(nèi)容

在老師的帶領(lǐng)下我們從六月二十八號(hào)到八月二號(hào)在風(fēng)度傳媒（貴州）有限公司進(jìn)行了為期六周的實(shí)習(xí)，在這次實(shí)習(xí)中有新鮮有陌生但更多的是體會(huì)到了以后進(jìn)入企業(yè)工作的話，我們現(xiàn)在還有很多很多的不足。

進(jìn)公司參觀后首先了解到的是風(fēng)度傳媒（貴州）有限公司的概況：風(fēng)度傳媒（貴州）有限公司成立于2007年2月6日，位于貴州貴陽(yáng)市云巖區(qū)貴州省貴陽(yáng)市中華北路99號(hào)美佳大廈22樓，是省內(nèi)專業(yè)提供整合營(yíng)銷服務(wù)的機(jī)構(gòu)，也是首個(gè)專業(yè)從事文化發(fā)展、營(yíng)銷以及傳播的團(tuán)隊(duì)。其以倡導(dǎo)和實(shí)踐文化靈魂為理念，將媒體、營(yíng)銷和服務(wù)合為一體。依托整合人力、媒體等資源，形成公關(guān)傳播、廣告?zhèn)鞑?、活?dòng)傳播、網(wǎng)絡(luò)傳播等獨(dú)特的渠道網(wǎng)絡(luò)，并以此為客戶提供全方位的優(yōu)秀整合營(yíng)銷服務(wù)。有效整合資源，形成以伙伴式營(yíng)銷、教育式營(yíng)銷、差異化營(yíng)銷、游戲營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷和體驗(yàn)營(yíng)銷等為主體的獨(dú)特渠道，傳播人文理念，為大學(xué)生提供職業(yè)發(fā)展服務(wù)，為企業(yè)提供專業(yè)的校園營(yíng)銷服務(wù)。風(fēng)度植根于校園，憑借對(duì)高校市場(chǎng)的全方位了解，專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，高效的執(zhí)行力以及已經(jīng)成功鋪設(shè)的高校互動(dòng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，致力于打造"校園營(yíng)銷策劃推廣專家"品牌，成為企業(yè)和高校的最佳互動(dòng)平臺(tái)。

風(fēng)度傳媒的合作伙伴有：深圳縱橫品牌顧問(wèn)公司、中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院、可口可樂(lè)公司、克萊克國(guó)際教育、蒙牛乳業(yè)、武岳集團(tuán)-林城花都（樓盤）、海爾集團(tuán)--貴州海爾工貿(mào)公司合作伙伴和全國(guó)第二屆大學(xué)生廣告藝術(shù)大賽貴州賽區(qū)等。貴州省獨(dú)家項(xiàng)目合作伙伴有：深圳縱橫品牌顧問(wèn)公司和《房地產(chǎn)縱橫》雜志社等。

公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：

一、形象：企業(yè)CIS/設(shè)計(jì)、導(dǎo)入項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)、包裝和推廣。

二、策劃：大型商業(yè)活動(dòng)營(yíng)銷策劃/執(zhí)行、新產(chǎn)品營(yíng)銷策劃/推廣、項(xiàng)目招商策劃/可行性專項(xiàng)調(diào)研、公關(guān)活動(dòng)策劃及執(zhí)行、品牌營(yíng)銷策劃、企業(yè)個(gè)案營(yíng)銷活動(dòng)策劃/執(zhí)行和會(huì)展策劃。

三、設(shè)計(jì)：標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)宣傳畫(huà)冊(cè)、年報(bào)設(shè)計(jì)、手繪POP、DM、海報(bào)設(shè)計(jì)、展示設(shè)計(jì)、網(wǎng)站建設(shè)/維護(hù)和裝飾設(shè)計(jì)。

四、：戶外廣告媒體。

實(shí)習(xí)的第一天，龔中尉總經(jīng)理提出希望我們能在短短的實(shí)習(xí)期間了解貴陽(yáng)市廣告行業(yè)的整體情況，并有所收獲。次日，王經(jīng)理在晨會(huì)上給予了我們幾點(diǎn)建議，隨即安排了我們的第一項(xiàng)工作任務(wù)。王經(jīng)理提出：RunnerTeam是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，必須有團(tuán)隊(duì)的合作精神，在團(tuán)隊(duì)中要調(diào)整好自己的心態(tài)，把握好實(shí)習(xí)的機(jī)會(huì)。王經(jīng)理還要求我們每一天都要有晨會(huì)，以晨會(huì)來(lái)有條不紊的安排每天的各項(xiàng)工作，在下班之前也要開(kāi)結(jié)束會(huì)議，總結(jié)一整天的工作收獲和心得體會(huì)。

篇10

一、技術(shù)突破

客戶雖然請(qǐng)外腦協(xié)助解決一些自身不能處理的問(wèn)題，但客戶也有自己的經(jīng)驗(yàn)，有沖突很正常?？蛻籼籼薜脑螂m然有時(shí)很復(fù)雜，但大多數(shù)是因?yàn)槲覀兊淖稍兓虿邉澋确?wù)，沒(méi)有滿足客戶需求而引發(fā)的。有些需求是潛在的，客戶有時(shí)為顧全其他而言不由衷，提高溝通技術(shù)是改變被動(dòng)局面的有效途徑。

1．步步溝通　大事化小

咨詢或策劃公司接了項(xiàng)目后，不要自以為是蒙頭干活，最好每一個(gè)重要步驟都應(yīng)和客戶溝通。這樣一方面我們能徹底了解客戶的意愿，另一方面因?yàn)槊恳粋€(gè)重要步驟都與客戶達(dá)成了共識(shí)，最后整個(gè)營(yíng)銷方案出臺(tái)后，就不存在說(shuō)服客戶認(rèn)同方案；只剩下大家一起來(lái)落實(shí)方案，如何執(zhí)行的問(wèn)題了。通過(guò)分層處理步步溝通把一個(gè)大的難題化成了小的障礙，就會(huì)較容易解決和客戶的分歧。這種方法很簡(jiǎn)單卻很有效。

可能有人會(huì)說(shuō)：“步步溝通！誰(shuí)不會(huì)！誰(shuí)不知道！如果真象你講的這樣做，不太麻煩了嗎？有可操作性嗎？”我可以確定的告訴大家許多策劃一次通過(guò)，主要得益于提前在重點(diǎn)思路上客戶已認(rèn)同；就像我們到陌生地方不停向行人打聽(tīng)目的地一樣，多問(wèn)幾次會(huì)避免多走彎路，看似麻煩實(shí)為明智省力之舉。

2．有憑有據(jù)，現(xiàn)場(chǎng)演示

處理客戶異議改變被動(dòng)局面的另一個(gè)辦法就是用事實(shí)說(shuō)話。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子：曾為一個(gè)哈藥四廠產(chǎn)品的客戶做當(dāng)?shù)仉娕_(tái)的投放計(jì)劃。為了達(dá)到效果同時(shí)也為客戶節(jié)省資金，決定廣告除了每天固定15次整點(diǎn)滾動(dòng)播出外；20分鐘的專題客坐，不固定播出時(shí)間段。這樣本來(lái)播一次的費(fèi)用就可播五到六次。實(shí)際上這種利用垃圾時(shí)間的宣傳手法，在電視媒體早已司空見(jiàn)慣，電臺(tái)較少一些不引人注目而已，現(xiàn)在還沒(méi)有被他人用爛；也正因此宣傳效果還不錯(cuò)?？纱丝蛻粢灿性S多作電臺(tái)廣告的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我們的安排深不以為然，堅(jiān)持要按他的要求辦，否則就不做。我相信對(duì)此類安排自己更專業(yè)些，如果順?biāo)浦塾峡蛻舻囊庖?jiàn)上固定時(shí)間，宣傳效果估計(jì)不會(huì)太好且費(fèi)用不菲。雖然我們沒(méi)有經(jīng)濟(jì)損失，但客戶會(huì)懷疑我們其它方面的工作，可能一個(gè)潛在的長(zhǎng)期客戶就會(huì)從此流失掉。為了說(shuō)服他改變主意，光講道理肯定無(wú)濟(jì)于事。我想有憑有據(jù)拿出真材實(shí)料，才能贏得客戶認(rèn)可。為此，首先給他聽(tīng)了近來(lái)節(jié)目錄音，接著和他一起作隨機(jī)的收聽(tīng)人群調(diào)查，最后給他計(jì)算廣告價(jià)值；經(jīng)過(guò)一個(gè)個(gè)鐵的事實(shí)證明我們的方案更勝一籌，客戶最終同意了我們的安排。

3．佯裝不滿　堅(jiān)持一下

有時(shí)客戶的埋怨指責(zé)是為了其它目的如：想少付服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等。一味的迎合，反到助長(zhǎng)其邪惡之念。如果感到有這種苗頭，必須堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)。我們的態(tài)度如果強(qiáng)硬一些，客戶計(jì)窮往往就會(huì)回頭。另外，客戶有時(shí)提出異議，實(shí)際上究竟誰(shuí)的效果好他也心理沒(méi)底；因此我們計(jì)劃好的方案努力堅(jiān)持一下，在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中客戶往往也就同意了。

4．以曲為直　間接突破

有些企業(yè)本身在營(yíng)銷機(jī)構(gòu)設(shè)置上就很全面。什么市場(chǎng)部、企劃部、銷售部一應(yīng)俱全。為這樣的企業(yè)服務(wù)時(shí)，如果直接說(shuō)對(duì)方的不足，往往會(huì)設(shè)置障礙增加我們方案的執(zhí)行難度。有些咨詢項(xiàng)目需得到方方面面全力配合。先順著對(duì)方的意圖，以曲為直，然后通過(guò)放大或縮小對(duì)方的觀點(diǎn)，來(lái)暴露對(duì)方的缺點(diǎn)和錯(cuò)誤，讓其不能自圓其說(shuō)，往往能取得不錯(cuò)的效果。有時(shí)我們給企業(yè)服務(wù)就像醫(yī)生為病人療傷；手術(shù)是要?jiǎng)拥?，打麻藥也是必須的?/p>

二、變革策略

突破困境沒(méi)溝通是萬(wàn)萬(wàn)不能的，但有時(shí)光靠溝通也是解決不了問(wèn)題的；蜥蜴團(tuán)隊(duì)認(rèn)為：如果在溝通的技術(shù)上不能突破，那企業(yè)要想變被動(dòng)為主動(dòng)就要調(diào)整策略。

1.延伸服務(wù) 走向雙贏

咨詢公司為企業(yè)做全案策劃后，雖然進(jìn)行了深度的溝通，可對(duì)于大項(xiàng)目客戶不可避免會(huì)擔(dān)心策劃成功的可能性。這時(shí)通過(guò)協(xié)商將服務(wù)延伸是一個(gè)很有效的辦法。一些經(jīng)常為醫(yī)藥保健品行業(yè)服務(wù)的咨詢公司不僅搞咨詢策劃，而且在一些城市設(shè)立銷售分公司；當(dāng)一些客戶策劃方案搞好后，首先和客戶協(xié)商在其下的銷售分公司打造成樣板市場(chǎng)。樣板市場(chǎng)的成功，不僅極大鼓舞了客戶對(duì)策劃案的信心，也加強(qiáng)了對(duì)我們所服務(wù)的信任度?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)有好幾家大的咨詢公司，已開(kāi)始了這種先接活策劃，后打造樣板市場(chǎng)甚至分銷的延伸服務(wù)鏈的運(yùn)作模式。據(jù)調(diào)查都取得了不錯(cuò)的效果。

2、量化指標(biāo) 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

咨詢公司被動(dòng)的主要原因之一是運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)幾乎都在出資方。咨詢公司一個(gè)案子完成后，拿到報(bào)酬往往就萬(wàn)事大吉了；而出資方的大投入才開(kāi)始進(jìn)行。即使是全案策劃全程服務(wù)，方案失敗了咨詢公司可以找個(gè)諸如執(zhí)行不力等理由一推了事，倒霉的只有出資方；因此也無(wú)怪乎客戶吹毛求疵般挑剔。如果咨詢公司能和出資方通過(guò)把服務(wù)量化共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方法合作，就會(huì)在合作中變?nèi)鯙閺?qiáng)。這樣的合作現(xiàn)在雖不普遍，但也并非鳳毛麟角。曾經(jīng)碰到好幾個(gè)這樣的事例。

某某新式鞋油作推廣時(shí)，由于商資金匱乏左思右想后，發(fā)現(xiàn)市里面的擦皮鞋的民工比較多。如果能免費(fèi)給他們?cè)囉茫易鲆慌y(tǒng)一規(guī)格擦皮鞋多用途挎箱，上面做上廣告將在城市升起一道亮麗的風(fēng)景。雖然擦皮鞋市容不允許，但現(xiàn)實(shí)客觀存在，就不如有條不紊的管理起來(lái)，更利于城市建設(shè)。方案費(fèi)用不高，算起來(lái)也就是二萬(wàn)出頭，可客戶猶猶豫豫不決。策劃人自信此方案成功機(jī)率很大，于是向他保證風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，如果失敗不要他一分錢的策劃費(fèi)；而且付他一部分的損失。如果成功，除原協(xié)商的報(bào)酬外須按銷售額的一定百分比另外支付獎(jiǎng)金。如此決定客戶信心大增，策劃人也全力以赴。因?yàn)閺膩?lái)還沒(méi)有誰(shuí)統(tǒng)一過(guò)擦皮鞋的箱子，此事引起了當(dāng)時(shí)幾家媒體的注意；對(duì)此舉各抒己見(jiàn)雖褒貶不一，可產(chǎn)品的知名度無(wú)形中得到極大的提升。通過(guò)擦皮鞋民工的試用，許多人不僅聽(tīng)說(shuō)而且了解了某某鞋油的好處，各大商場(chǎng)及便利店的銷量也直線上升。

共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是化被動(dòng)為主動(dòng)的很好方式。據(jù)了解有一些專門為房地產(chǎn)策劃的咨詢公司，現(xiàn)在就經(jīng)常利用這種先把服務(wù)目標(biāo)量化的方式，比如：“保證落實(shí)方案后，商品房的入住率達(dá)到百分之幾?！比缓蟛扇∠蚩蛻糁Ц讹L(fēng)險(xiǎn)金的方式和客戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果策劃不成功風(fēng)險(xiǎn)金歸客戶，如果成功則客戶一部分利潤(rùn)歸咨詢公司。這種包銷的方式，雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但確實(shí)很有效。

當(dāng)我們認(rèn)為方案很優(yōu)秀時(shí)，如果溝通不能獲得客戶認(rèn)可，最好的方法就是和客戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)這種大智大勇的手筆決不是一般公司所能操作；至于實(shí)力較弱的咨詢公司希望通過(guò)這些例子，摸索到一些更適合于自己的方法。

三、提升水平

另外咨詢公司近來(lái)的弱化趨勢(shì)也跟行業(yè)內(nèi)魚(yú)龍混雜，服務(wù)水平層次懸殊等密切相關(guān)。以上雖講述了一些在技巧或策略上的方法，但對(duì)許多咨詢公司來(lái)說(shuō)最有效的辦法還是提高自己的服務(wù)水準(zhǔn)，只有這樣才能更多地贏得客戶。

1、策劃重在操作

這一方面指方案本身是否容易落實(shí)，另一方面也要看客戶有無(wú)能力落實(shí)。有的方案很有創(chuàng)意，但因客戶承受不了投入費(fèi)用，變成廢紙一張。

2、減少賭徒心態(tài)

有些策劃者對(duì)方案能否成功不置可否，也無(wú)怪乎走向被動(dòng)。誠(chéng)然營(yíng)銷運(yùn)作中有時(shí)不免夾雜運(yùn)氣成份，但就像孫子所說(shuō)：“勝兵先勝而后求戰(zhàn)，敗兵先戰(zhàn)而后求勝”。自己本沒(méi)有勝算自然不能讓客戶信服。

3、創(chuàng)新精益求精

營(yíng)銷策劃本來(lái)就是為客戶服務(wù)，多備些方案供客戶挑選，也給自己留有余地?？蛻魶](méi)有傻子，不要懷疑客戶的水平，能感動(dòng)消費(fèi)者的方案肯定也能感動(dòng)客戶。