導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇前期物業(yè)服務(wù)合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

法定代表人：_________；

住所地：_________；

郵編：_________；

乙方：_________；

法定代表人：_________；

住所地：_________；

郵編：_________；

資質(zhì)等級(jí)：_________；

證書(shū)編號(hào)：_________；

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì)_________（物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。

第一章　物業(yè)基本情況

第一條　物業(yè)基本情況：

物業(yè)名稱_________；

物業(yè)類(lèi)型_________；

座落位置_________；

建筑面積_________。

物業(yè)管理區(qū)域四至：

東至_________；

南至_________；

西至_________；

北至_________。

（規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見(jiàn)附件二）。

第二章　服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

第二條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用部位明細(xì)見(jiàn)附件三）；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見(jiàn)附件四）；

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；

4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

5、車(chē)輛停放管理；

6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；

7、裝飾裝修管理服務(wù)；

8、物業(yè)檔案資料管理。

第三條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng)：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第四條　乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件五）。

第五條　單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。

第三章　服務(wù)費(fèi)用

第六條　本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第_________種方式：

1、包干制

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

多層住宅：_________元/月·平方米；

高層住宅：_________元/月·平方米；

別墅：_________元/月·平方米；

辦公樓：_________元/月·平方米；

商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米；

物業(yè)：_________元/月·平方米。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開(kāi)支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

篇2

法定代表人：

住所地：

郵編：

乙方：

法定代表人：

住所地：

郵編：

資質(zhì)等級(jí)：

證書(shū)編號(hào)：

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì) （物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。

第一章 物業(yè)基本情況

乙方從停車(chē)費(fèi)中按露天車(chē)位 元/個(gè)·月、車(chē)庫(kù)車(chē)位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)。

2、停車(chē)場(chǎng)屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車(chē)位使用人應(yīng)按露天車(chē)位 元/個(gè)·月、車(chē)庫(kù)車(chē)位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車(chē)費(fèi)。

乙方從停車(chē)費(fèi)中按露天車(chē)位 元/個(gè)·月、車(chē)庫(kù)車(chē)位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)。

3、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購(gòu)置的，車(chē)位使用人應(yīng)按露天車(chē)位 元/個(gè)·月、車(chē)庫(kù)車(chē)位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)。

第十條 乙方應(yīng)與停車(chē)場(chǎng)車(chē)位使用人簽訂書(shū)面的停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車(chē)位使用及停車(chē)管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。

第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所屬 （全體業(yè)主/甲方）所有。

會(huì)所委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的，乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向使用會(huì)所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費(fèi)用：

1、 ；

2、 .

第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入按下列約定分配：

1、 ；

2、 .

第五章 物業(yè)的承接驗(yàn)收

第十三條 乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)配合乙方對(duì)以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)：

1、 ；

2、 ；

3、 .

第十四條 甲乙雙方確認(rèn)查驗(yàn)過(guò)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問(wèn)題：

1、 ；

2、 ；

3、 .

甲方應(yīng)承擔(dān)解決以上問(wèn)題的責(zé)任，解決辦法如下：

1、 ；

2、 ；

3、 .

第十五條 對(duì)于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書(shū)，作為界定各自在開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

第十六條 乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

4、 .

第十七條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第十八條 業(yè)主大會(huì)成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。

乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí)，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。

第十九條 乙方可采取規(guī)勸、 、 等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時(shí)公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

第二十條 乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。

第二十一條 因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。

臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十二條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書(shū)面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

第二十三條 甲方應(yīng)于 （具體時(shí)間）按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房建筑面積 平方米，其中：辦公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ；

用房 平方米，位于 .

第二十四條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。

第七章 專項(xiàng)維修資金

第二十五條 專項(xiàng)維修資金的繳存 .

第二十六條 專項(xiàng)維修資金的管理 .

第二十七條 專項(xiàng)維修資金的使用 .

第二十八條 專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌 .

第八章 違約責(zé)任

第二十九條 甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務(wù)無(wú)法達(dá)到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。

第三十條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按 的標(biāo)準(zhǔn)向甲方、業(yè)主支付違約金。

第三十一條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，應(yīng)按

的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。

第三十二條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。

第三十三條 甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。

第三十四條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：

1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；

2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；

3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；

4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；

第一條 物業(yè)基本情況：

5、 .

第九章 其他事項(xiàng)

第三十五條 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止

。

第三十六條 本合同期滿前 月，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長(zhǎng)本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

第三十七條 本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給甲方或 代管。

第三十八條 甲方與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，即為對(duì)接受本合同內(nèi)容的承諾。

第三十九條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第四十一條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準(zhǔn)。

第四十二條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第 種方式處理：

1、向 仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

2、向人民法院提訟。

第四十三條 本合同一式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份。

甲方（簽章）

乙方（簽章）

法定代表人

法定代表人

年 月 日

物業(yè)名稱 ；

物業(yè)類(lèi)型 ；

座落位置 ；

建筑面積 .

物業(yè)管理區(qū)域四至：

東至 ；

南至 ；

西至 ；

北至 .

（規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見(jiàn)附件二）。

第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用部位明細(xì)見(jiàn)附件三）；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見(jiàn)附件四）；

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；

4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

5、車(chē)輛停放管理；

6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；

7、裝飾裝修管理服務(wù)；

8、物業(yè)檔案資料管理。

第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng)：

1、 ；

2、 ；

3、 .

第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件五）。

第五條 單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。

第三章 服務(wù)費(fèi)用

第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第 種方式：

1、包干制

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

多層住宅： 元/月。平方米；

高層住宅： 元/月。平方米；

別墅： 元/月。平方米；

辦公樓： 元/月。平方米；

商業(yè)物業(yè)： 元/月。平方米；

物業(yè)： 元/月。平方米。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開(kāi)支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（6）辦公費(fèi)用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（9）法定稅費(fèi)；

（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；

（11） .

乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。

2、酬金制

物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

多層住宅： 元/月。平方米；

高層住宅： 元/月。平方米；

別墅： 元/月。平方米；

辦公樓： 元/月。平方米；

商業(yè)物業(yè)： 元/月。平方米；

物業(yè)： 元/月。平方米。

預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。

物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開(kāi)支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（6）辦公費(fèi)用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（9） .

乙方采取以下第 種方式提取酬金：

（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。

（2）乙方 （每月/每季/每年）按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金 %的比例提取。

物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)。

第七條 業(yè)主應(yīng)于 之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）。

納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）按 （年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在 （每次繳費(fèi)的具體時(shí)間）履行交納義務(wù)。

第八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年 次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲乙雙方同意采取以下方式

解決：

1、 ；

2、 .

第四章 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理

第九條 停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)分別采取以下方式：

篇3

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：_________

受托方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類(lèi)型：_________

座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號(hào)

四至：東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________萬(wàn)平方米

建筑面積：_________萬(wàn)平方米

容積率：_________%

綠地占有率：_________%

公建配套用房面積：_________平方米

小區(qū)總戶數(shù)：_________

受益人口：_________

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章　委托管理事項(xiàng)

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)，戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)共用存車(chē)庫(kù)、_________。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。

第六條　市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、_________。

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條　公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化、體育、娛樂(lè)教育場(chǎng)所。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車(chē)輛停放秩序的管理。

第十一條　維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、_________。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第十三條　組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。年_________次。

第十四條　負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：月_________元/m2;

2、代收代辦費(fèi)：_________。

3、特約服務(wù)費(fèi)：_________。

第十五條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。

第十六條　對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為、針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。

第十七條　其它委托事項(xiàng)。

_________;

_________;

_________。

第三章　委托管理期限

第十八條　委托管理期限自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________首屆業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同時(shí)止。

首屆業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會(huì)可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條　甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位)

1、在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守;

2、在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明;在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾;

3、與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;

4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度;

5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;

6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、賬務(wù)預(yù)算及決算;

7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。

如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下方式處理：

(1)負(fù)責(zé)返修;

(2)委托乙方返修，支付全部費(fèi)用;

(3)_________。

8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

(1)無(wú)償使用;

篇4

受商業(yè)利益的誘使，現(xiàn)在市場(chǎng)上提供網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的公司可謂是眾目繁多，但專業(yè)方面實(shí)在不敢恭維，層次不齊。關(guān)于什么是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，如何做好網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)這樣的大問(wèn)題在此，筆者就不做過(guò)多的談及。

同時(shí)，由于相當(dāng)一部分傳統(tǒng)企業(yè)自身對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的認(rèn)識(shí)和理解還處于初級(jí)階段，因此對(duì)專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)公司把握不準(zhǔn)，更多的時(shí)候是任憑其胡吹亂談，在此，筆者給大家提供幾點(diǎn)個(gè)人建議，讓您能更清楚對(duì)方是不是就是你要找的人？

1、只要一聽(tīng)說(shuō)你想做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，他不是先詳細(xì)去了解你的現(xiàn)狀、你的具體需求，而是馬上說(shuō)他可以幫你搞定；

試想一下，都不知道你公司的現(xiàn)狀，不了解你的產(chǎn)品、人群，不了解你的實(shí)際需求，不了解你的投入力度，就夸下?？趲湍愀愣ǎ瑢?shí)在不懂如何幫你制定合理的營(yíng)銷(xiāo)方案？

2、看看他們給你的建議或服務(wù)方案內(nèi)容是營(yíng)銷(xiāo)的層面居多，還是涉及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面的居多？

這一點(diǎn)很重要，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)顧名思義：網(wǎng)絡(luò)＋營(yíng)銷(xiāo)，網(wǎng)絡(luò)只是一種手段，營(yíng)銷(xiāo)才是最終結(jié)果。但很多網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)公司在給客戶做服務(wù)的時(shí)候，往往卻沒(méi)有從營(yíng)銷(xiāo)的角度出發(fā)，沒(méi)有對(duì)客戶的企業(yè)自身、產(chǎn)品、人群、市場(chǎng)等做詳細(xì)的營(yíng)銷(xiāo)分析；而在網(wǎng)站推廣、網(wǎng)站開(kāi)發(fā)建設(shè)方面整一堆東西出來(lái)，欲蓋彌彰。

3、是否有系統(tǒng)性、策略性、有針對(duì)性的？

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，從前期的項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃、網(wǎng)站規(guī)劃到日常的網(wǎng)絡(luò)傳播推廣、數(shù)據(jù)分析、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理等一系列都要有系統(tǒng)的規(guī)劃和執(zhí)行。

沒(méi)有從項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃、策略規(guī)劃、傳播推廣、創(chuàng)意發(fā)散等方面全面權(quán)衡、綜合統(tǒng)籌，根本不清楚如何去構(gòu)建適合客戶的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)。相信作為企業(yè)主的你，在這一點(diǎn)上不會(huì)沒(méi)有這個(gè)高度，但請(qǐng)千萬(wàn)不能忽視這一點(diǎn)！

針對(duì)性：這一點(diǎn)比較明顯的就是體現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)推廣傳播上面。網(wǎng)絡(luò)推廣方法有很多，但不是每種都適合你。往往很多網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)公司給你做的方案中會(huì)列舉出十幾乃至二三十種，而且每一種看上去貌似也行。殊不知，傳統(tǒng)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)推廣的核心競(jìng)爭(zhēng)力是性價(jià)比，是轉(zhuǎn)化率，而不是像門(mén)戶網(wǎng)站那樣片面的追求瀏覽量。也只有是那些對(duì)你企業(yè)不太了解的人，才會(huì)做出這種廣撒網(wǎng)、無(wú)重點(diǎn)的推廣方案來(lái)！

4、100%的承諾效果

但凡100%承諾網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)效果的公司，建議你還是三思而后行。

盡管網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)確實(shí)有數(shù)據(jù)可以用來(lái)參考分析，就算前期規(guī)劃做得很完美，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)信息反饋、檢驗(yàn)，誰(shuí)都不可能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出你的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目最終結(jié)果。何況，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目最終的效果在另外一個(gè)層面上來(lái)講是需要企業(yè)方和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)商一起共同努力才能實(shí)現(xiàn)！效果不好，他說(shuō)了不算，也要看你的配合程度！

5、不要過(guò)于相信其成功案例

筆者曾遇到一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，相同的一個(gè)所謂成功案例，暫且不說(shuō)這個(gè)案例是否是真正的所謂成功，卻在不同網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)公司的官網(wǎng)上出現(xiàn)！

6、不要過(guò)于相信什么“國(guó)內(nèi)第一人、XX學(xué)院專家”等一些權(quán)威頭銜，殊不知，現(xiàn)在的大學(xué)等機(jī)構(gòu)的電子商務(wù)教材都是上一個(gè)世紀(jì)的，教出來(lái)的也都是理論專家，動(dòng)手能力接近為零的學(xué)生，至于是否有開(kāi)設(shè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)這個(gè)專業(yè)，還不太了解！至少我是沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)！

篇5

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)費(fèi)、空置房

中圖分類(lèi)號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛已成為城市地區(qū)頻發(fā)的民事糾紛類(lèi)型。以南平市延平區(qū)人民法院為例，2010年該院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件281件，占該院同期民商事案件受理總數(shù)的10.51%；2011年受理292件，占10.22%；2012年受理372件，占10.71%；從全市法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛來(lái)看，2010年該院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件386件，占全市法院同期民商事案件受理總數(shù)的2.85%；2011年受理401件，占2.86%；2012年受理2441件，占10.31%。物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件我市受理數(shù)量不僅逐年上升，在該院同期受理的民商事案件中所占比例亦呈年年攀升態(tài)勢(shì)。且物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件進(jìn)入執(zhí)行程序的比例亦相當(dāng)高，2010至2012年，當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)合同案件數(shù)占該院審理的全部物業(yè)服務(wù)合同案件數(shù)的比例分別為19.99%、16.82%、23.16%和23.78%。因前期物業(yè)空置房物業(yè)費(fèi)而引發(fā)的物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的糾紛案件，在司法實(shí)踐中屬于較復(fù)雜的問(wèn)題，有必要值得探討。

一、“前期物業(yè)服務(wù)合同”糾紛問(wèn)題的引出

所謂“前期物業(yè)服務(wù)合同”，是指在業(yè)主委員會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式物業(yè)合同之前，由建設(shè)單位與其所選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的關(guān)于前期物業(yè)管理服務(wù)的合同。[ 劉文清：《物業(yè)服務(wù)合同實(shí)務(wù)研究》，法律出版社2007年版，第148頁(yè)。]物業(yè)服務(wù)費(fèi)用問(wèn)題是前期物業(yè)服務(wù)合同中的核心問(wèn)題。[ 韓洪迅：《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)：2007年物業(yè)服務(wù)凸顯四大難點(diǎn)》，http//.cn，新浪網(wǎng)]前期物業(yè)服務(wù)合同空置房物業(yè)費(fèi)糾紛，涉及前期物業(yè)合同中空置房物業(yè)費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題。物業(yè)實(shí)踐中，建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）拖欠空置房物業(yè)費(fèi)的情況普遍存在，有業(yè)內(nèi)人士估算至少有七成開(kāi)發(fā)商欠繳物業(yè)費(fèi)。筆者在本文中主要解讀兩個(gè)方面問(wèn)題：一是空置房物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)主體問(wèn)題；二是訴訟中認(rèn)定空置房物業(yè)費(fèi)數(shù)額和舉證責(zé)任分配問(wèn)題。

二、空置房物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)主體。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條第2款明確規(guī)定“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”。筆者認(rèn)為，這一規(guī)定的法理依據(jù)在于：建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）在其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋出售之前，是小區(qū)最大的業(yè)主，隨著房屋的逐漸出售，其所保有的房屋量逐漸減少，最終完全退出小區(qū)或僅保有少量房屋的權(quán)屬。建設(shè)單位銷(xiāo)售房屋的過(guò)程有可能持續(xù)數(shù)年，在前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐小區(qū)開(kāi)始物業(yè)管理后，建設(shè)單位一般尚有房屋留做自用或未能售出或未能交付使用，這些房屋在交付購(gòu)房者使用前一般被稱為空置房，此時(shí)的建設(shè)單位作為房屋的所有權(quán)人或占有人，實(shí)際上就是業(yè)主，理當(dāng)依照其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）欠繳空置房物業(yè)費(fèi)，不僅損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，同時(shí)由于物業(yè)費(fèi)是小區(qū)公共區(qū)域的管理服務(wù)開(kāi)支，開(kāi)發(fā)商欠繳物業(yè)費(fèi)的行為將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量整體下降，進(jìn)而使得小區(qū)業(yè)主得到的服務(wù)品質(zhì)下降，也損害了小區(qū)其他普通業(yè)主的合法權(quán)益。[ 張柳青、張朝陽(yáng)：《物業(yè)管理糾紛審理中的若干法律問(wèn)題》，《法律適用》2006年第11期，第7頁(yè)]因此，建設(shè)單位承擔(dān)空置房物業(yè)費(fèi)于法有據(jù)，建設(shè)單位認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主收取空置房物業(yè)費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。

三、空置房物業(yè)費(fèi)數(shù)額的司法認(rèn)定。

篇6

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；概念及特點(diǎn)；前期介入； 解決對(duì)策

目前，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已普遍進(jìn)入了物業(yè)管理的前期介入，國(guó)內(nèi)也已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始嘗試讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始提前介入，但也有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理的前期介入認(rèn)識(shí)不足，重視不夠，物業(yè)管理大多是在業(yè)主入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)建設(shè)中來(lái)，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來(lái)很多問(wèn)題。

從總體上看，前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。當(dāng)前我國(guó)城市商品房住宅小區(qū)中業(yè)主與開(kāi)發(fā)商指定的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)之間發(fā)生的各項(xiàng)矛盾，幾乎占群發(fā)性矛盾之首，住宅物業(yè)管理出現(xiàn)的大部分糾紛,多半是前期物業(yè)管理管理階段造成或建設(shè)單位遺留的。因此,要做好物業(yè)管理工作,規(guī)范物業(yè)管理行為,應(yīng)首先從源頭抓起,從前期物業(yè)管理管理抓起。

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。建設(shè)部2003年頒布的《前期物業(yè)管理管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定:前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理按照時(shí)間劃分可以分為兩個(gè)階段:第一階段是從項(xiàng)目初始至工程竣工驗(yàn)收合格為止，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言可以稱為“早期物業(yè)管理介入”，這個(gè)階段的物業(yè)管理活動(dòng)通常由開(kāi)發(fā)公司自己負(fù)責(zé);第二階段是從工程驗(yàn)收合格開(kāi)始到業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效為止，這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)由開(kāi)發(fā)商按法定程序和要求聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。但在實(shí)踐中，由于某一管理項(xiàng)目的分期建設(shè)時(shí)常使兩個(gè)階段沒(méi)有明確的界線。

二、前期物業(yè)管理的主要特征

1、前期物業(yè)管理管理可以由建設(shè)單位指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理管理。事實(shí)上,目前新建住宅小區(qū)大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,而不是通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)來(lái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2、前期物業(yè)管理管理是小區(qū)未建成投產(chǎn)前的管理。一個(gè)住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成,當(dāng)?shù)谝慌鷺I(yè)主入住后就需要物業(yè)管理,否則小區(qū)就成為一個(gè)無(wú)序的聚居地,秩序混亂不堪。

3、前期物業(yè)管理面對(duì)的是全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑,既要及時(shí)解答處理屬于物業(yè)管理的問(wèn)題,又要收集反饋屬于建設(shè)單位和施工單位答復(fù)處理的問(wèn)題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業(yè)主滿意率,以便為下步實(shí)施物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。

4、前期物業(yè)管理收集大量的資料。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全,前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要更好地開(kāi)展物業(yè)管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,以便跟蹤檢查。

三、前期物業(yè)管理的意義

在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè),能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業(yè)更符合使用和管理的要求,因此,這是建設(shè)單位不容忽視的重要環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理對(duì)于做好以后的物業(yè)管理工作具有相當(dāng)重要的作用:

1、前期物業(yè)管理是對(duì)所管物業(yè)的全面了解。物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好,使業(yè)主滿意,就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理,才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn),并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

2、前期物業(yè)管理能促使工程質(zhì)量難點(diǎn)提前解決。從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題和缺陷,對(duì)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行審視,對(duì)不適之處提出修改方案,優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié),從而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前,逐項(xiàng)加以妥善解決,減少后遺癥,避免日后物業(yè)管理工作中的矛盾和困難。

3.前期物業(yè)管理是為后期管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程,通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體,并理順關(guān)系,建立通暢的服務(wù)渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。

四、我國(guó)前期物業(yè)管理管理中存在的主要問(wèn)題

1、前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》》侵犯業(yè)主合法權(quán)益。建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位，無(wú)論是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)、《臨時(shí)管理規(guī)約》的制定權(quán)以及將前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》強(qiáng)制性賣(mài)給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權(quán)完全在建設(shè)單位手中，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了中標(biāo)，而一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成中標(biāo)企業(yè)利潤(rùn)空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤(rùn)，就可能會(huì)將一些不合理的條件轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。

2、物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于建設(shè)單位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往無(wú)法接正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

3、共用設(shè)施設(shè)備不明確。有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整，會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理帶來(lái)諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

4、前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。目前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有成為主要的方式。有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過(guò)場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門(mén)的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

五、解決前期物業(yè)管理管理中存在問(wèn)題的對(duì)策

1、 提高對(duì)前期物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。小區(qū)的真正主人是業(yè)主，不是建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是為業(yè)主服務(wù)，應(yīng)該把業(yè)主的利益放在第一位，只有這樣才能夠在小區(qū)“站穩(wěn)腳”，以求公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。“態(tài)度決定一切”，因此應(yīng)該端正前期物業(yè)管理的短期思想，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到前期物業(yè)管理就等于聘用人才的試用期，干得好可以繼續(xù)留下來(lái)，續(xù)簽《物業(yè)管理服務(wù)合同》。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員使用上務(wù)必要慎重，應(yīng)綜合考慮人員各方面的能力和素質(zhì)。前期管理人員可以說(shuō)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表，特別是主要管理人員，代表著企業(yè)各方面的利益，因此企業(yè)要從責(zé)任心、能力和思想覺(jué)悟等多個(gè)角度統(tǒng)籌考慮人員安排。

2、建立《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》備案制。應(yīng)明確以法律的形式規(guī)定前期物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》要進(jìn)入房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審查備案合同:審查合同中是否有法律禁止的條款、是否有顯失公平的條款，當(dāng)有法律禁止的條款時(shí)應(yīng)認(rèn)定條款無(wú)效;當(dāng)存在顯失公平的條款并有業(yè)主提出侵害其權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)撤消該條款，責(zé)令業(yè)主與物業(yè)公司重新協(xié)商討論，制定出新的公平合理?xiàng)l款。同時(shí)房地產(chǎn)管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理合同的指導(dǎo)和監(jiān)管力度。

3、加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督。為了保障物業(yè)的順利開(kāi)始，建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中必然占有明顯的優(yōu)勢(shì)，這是由前期物業(yè)管理特點(diǎn)所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位，就需要對(duì)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行一定的限制，以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。我認(rèn)為可以從以下兩個(gè)方面予以考慮：一是對(duì)于建設(shè)單位制定的《臨時(shí)物業(yè)規(guī)約》由行政部門(mén)進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù)，或由行政部門(mén)制定《臨時(shí)物業(yè)規(guī)約》或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門(mén)直接參與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，或監(jiān)督選聘。

4、規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘制度。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有獨(dú)立性的身份，能否按市場(chǎng)規(guī)律選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，以及開(kāi)展的是否順利具有重要影響，而且完全獨(dú)立的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于建設(shè)單位也能形成一種制約。

我認(rèn)為，保障前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立，規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行：

（1）強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建和必須與物業(yè)管理相分離，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有任何實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系，特別是對(duì)于特定的物業(yè)區(qū)域，其建設(shè)單位不得和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有任何聯(lián)系;

（2）進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度，對(duì)于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的，就應(yīng)采用招投標(biāo)方式，只有在無(wú)人投標(biāo)的情況下，在行政部門(mén)的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式，并且必須進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

5、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)承接驗(yàn)收工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)對(duì)物業(yè)的承接驗(yàn)收，將正式從開(kāi)發(fā)建設(shè)單位處接管物業(yè)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行實(shí)體管理，它在一定程度上決定了整個(gè)物業(yè)將來(lái)的管理質(zhì)量。要解決前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難的問(wèn)題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實(shí)解決。

（1）要確立前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》精神，由物業(yè)行政主管部門(mén)制定前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗(yàn)收流程，及需要注意的事項(xiàng)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)及物業(yè)管理培訓(xùn)中心可以組織人員編制物業(yè)項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收基本標(biāo)準(zhǔn)，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗(yàn)收培訓(xùn)，以提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)參與物業(yè)的交接驗(yàn)收。對(duì)前期物業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量不合格、配套不完善的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，責(zé)令其限期整改，對(duì)其情節(jié)嚴(yán)重的，可按《條例》第條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實(shí)處。

（2）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗(yàn)收中的職責(zé)和義務(wù)。在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗(yàn)收的主體資格，明確其職責(zé)及義務(wù)及不履行此項(xiàng)職責(zé)的責(zé)任，從而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收行為進(jìn)行約束。

（3）廣大業(yè)主共同參與。通過(guò)宣傳《條例》，樹(shù)立業(yè)主的責(zé)任意識(shí)，提高其參與物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)的積極性。同時(shí)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)交接驗(yàn)收以動(dòng)態(tài)的形式及時(shí)告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項(xiàng)工作，讓業(yè)主對(duì)自己的物業(yè)享有廣泛的知情權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的違約行為進(jìn)行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗(yàn)收工作。

結(jié)束語(yǔ)

認(rèn)真做好前期物業(yè)管理管理工作,對(duì)于減少糾紛,建立前期物業(yè)管理的長(zhǎng)效化管理機(jī)制,提高服務(wù)質(zhì)量,維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定,構(gòu)建和諧社區(qū),其意義、地位與作用是顯而易見(jiàn)的，加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的非常重要的前提。

參考文獻(xiàn)

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篇7

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。物業(yè)管理工作涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目的管理內(nèi)容。加強(qiáng)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)城市房地產(chǎn)的保值增值；有利于提高城市品位，不斷改善市民的生活和工作環(huán)境；有利于增加就業(yè)崗位，維護(hù)社會(huì)秩序，營(yíng)造良好的社會(huì)環(huán)境。各級(jí)各有關(guān)部門(mén)和單位要從落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，以改善環(huán)境、營(yíng)造和諧社會(huì)、創(chuàng)建平安城市為目標(biāo)，積極采取措施，全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作，不斷擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，切實(shí)提高物業(yè)管理工作的整體水平。

二、構(gòu)建上下聯(lián)動(dòng)的物業(yè)管理工作機(jī)制

按照各縣（市、區(qū)）人民政府、市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會(huì)協(xié)助落實(shí)，房管部門(mén)監(jiān)督管理，相關(guān)職能部門(mén)密切配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體承擔(dān)，“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，建立和完善物業(yè)管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，形成上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作機(jī)制，共同推進(jìn)物業(yè)管理工作。

（一）各縣（市、區(qū)）人民政府、市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作。組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處貫徹落實(shí)各項(xiàng)政策措施，全面開(kāi)展物業(yè)管理工作；落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)，建立縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系；落實(shí)管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處負(fù)責(zé)組織開(kāi)展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)會(huì)同房產(chǎn)管理部門(mén)，科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域；指導(dǎo)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的非住宅項(xiàng)目組建業(yè)主委員會(huì)和實(shí)施物業(yè)管理；組織或參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)；建立健全投訴處理機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的綜合性問(wèn)題；對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，協(xié)助綜治、公安、工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、房管等相關(guān)部門(mén)開(kāi)展小區(qū)綜合整治工作。

（三）社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施工作。負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌建、業(yè)主委員會(huì)改選的組織工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織；協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織落實(shí)服務(wù)合同；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛；對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)損害業(yè)主利益的各類(lèi)違章行為，及時(shí)上報(bào)相關(guān)行政執(zhí)法部門(mén)。

（四）房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導(dǎo)。負(fù)責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；參與本轄區(qū)內(nèi)新建住宅項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)和綜合驗(yàn)收；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查；組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)工作；負(fù)責(zé)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行審查；負(fù)責(zé)指導(dǎo)物管機(jī)構(gòu)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作，依法查處物業(yè)管理違法行為；市房產(chǎn)行政主管部門(mén)牽頭組織對(duì)各縣（市、區(qū)）人民政府、市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、市各有關(guān)部門(mén)推進(jìn)物業(yè)管理工作情況進(jìn)行檢查考核。

（五）相關(guān)職能部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關(guān)工作。規(guī)劃、建設(shè)、公安、工商、文化、教育、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、城管、物價(jià)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處居住小區(qū)內(nèi)違章停車(chē)、違法搭建、占用綠地、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為，維護(hù)物管區(qū)域正常的公共管理秩序。

三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式

物業(yè)管理實(shí)行等級(jí)性或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。根據(jù)各區(qū)域房屋建設(shè)、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理方式和組織形式。力爭(zhēng)三年內(nèi)，物業(yè)管理或基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)覆蓋到所有住宅小區(qū)，基本形成體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機(jī)制。

（一）新建商品房住宅小區(qū)要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過(guò)招投標(biāo)選聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門(mén)要各司其職，加大對(duì)新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格落實(shí)公建配套驗(yàn)收制度，驗(yàn)收時(shí)，街道、社區(qū)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須參加。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要強(qiáng)化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)組建后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

（二）老舊住宅小區(qū)要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以社區(qū)管轄范圍為依據(jù)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會(huì)為主體，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為載體，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。要加大對(duì)老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問(wèn)題。對(duì)整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級(jí)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)；對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎(chǔ)落實(shí)到位。規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)，開(kāi)展物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表會(huì)議討論通過(guò)。經(jīng)費(fèi)的使用情況定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

（三）合理確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，確定服務(wù)的項(xiàng)目和等級(jí)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要遵循公正合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

新建商品房住宅小區(qū)和具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件已實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的服務(wù)項(xiàng)目，依據(jù)物價(jià)、房管部門(mén)制定的物業(yè)管理等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)，或者由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)房管部門(mén)會(huì)同物價(jià)部門(mén)核定后實(shí)施。

不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)落實(shí)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。由社區(qū)組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍實(shí)施基礎(chǔ)性管理服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由社區(qū)居委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表會(huì)議討論通過(guò)，在小區(qū)內(nèi)公示，由房管部門(mén)會(huì)同物價(jià)部門(mén)核定后實(shí)施。

四、規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān)工作

（一）規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目的前期管理工作。新建的物業(yè)項(xiàng)目，在業(yè)主委員會(huì)未成立前，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)提供《前期物業(yè)管理委托合同》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定程序招聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的組建和工作程序。進(jìn)一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的工作機(jī)制。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主中推薦人選。業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實(shí)施管理規(guī)約等工作，同時(shí)積極配合和支持社區(qū)居委會(huì)的工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要支持業(yè)主委員會(huì)的工作，業(yè)主委員會(huì)集體換屆期間，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定社區(qū)居委會(huì)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與房屋買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，要有物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)及對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主委員會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定程序與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，并認(rèn)真履行。

業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行督促催交；經(jīng)督促仍不交納的，由房管部門(mén)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法催交。建立業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)誠(chéng)信檔案，凡無(wú)正當(dāng)理由超過(guò)一年不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，在未交全物業(yè)服務(wù)費(fèi)前，相關(guān)部門(mén)可限制房屋的轉(zhuǎn)讓交易。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會(huì)按合同約定予以處理；雙方有爭(zhēng)議的，由社區(qū)居委會(huì)調(diào)解處理；調(diào)解處理不成的依法解決。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對(duì)超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定后實(shí)施。房產(chǎn)行政主管部門(mén)要會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行抽查，建立誠(chéng)信檔案，規(guī)范其服務(wù)行為，認(rèn)真評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績(jī)和誠(chéng)信程度，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定作為資質(zhì)評(píng)定和物業(yè)招投標(biāo)的重要依據(jù)。在強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核的基礎(chǔ)上，建立優(yōu)勝劣汰新機(jī)制。對(duì)服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主滿意率低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要依法吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。要嚴(yán)格招投標(biāo)管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)過(guò)程弄虛作假，串通投標(biāo)等違法違規(guī)行為，嚴(yán)肅處理，一年內(nèi)不得參加投標(biāo)活動(dòng)。要建立健全物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理制度，切實(shí)提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。要建立透明消費(fèi)制度，研究出臺(tái)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高業(yè)主滿意率。要建立健全物業(yè)投訴處理責(zé)任機(jī)制，建立數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)，設(shè)立物業(yè)服務(wù)“”，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改，切實(shí)保障業(yè)主的合法權(quán)益。

五、確保物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理事關(guān)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大。市政府將把物業(yè)管理作為民生和社會(huì)穩(wěn)定工作納入各縣（市、區(qū)）人民政府、市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展考核指標(biāo)。各縣（市、區(qū)）人民政府、市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，市各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大措施，全力推進(jìn)。要把強(qiáng)化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，切實(shí)擺上議事日程，落實(shí)實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確工作任務(wù)，建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。

（二）加強(qiáng)輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)的政策法規(guī)和規(guī)定，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹(shù)立物業(yè)服務(wù)的商品消費(fèi)觀念，引導(dǎo)廣大市民主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護(hù)社區(qū)環(huán)境，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，努力形成人人關(guān)心支持物業(yè)管理的良好氛圍。

篇8

關(guān)鍵詞：規(guī)范物業(yè)；前期物業(yè)；物業(yè)管理

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題，闡明加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、前期物業(yè)管理的定位

前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。因此，商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶）過(guò)渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！彼鼫?zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”

二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的主要基礎(chǔ)。常言道：“萬(wàn)丈高樓平地起”，基礎(chǔ)是高樓大廈建設(shè)的保障。

物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，只能在成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)選聘之后，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō)，物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。然而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，業(yè)主人住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，不可能同時(shí)人住。物業(yè)從開(kāi)始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會(huì)，按《重慶物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主人住率50%，滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設(shè)的過(guò)程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個(gè)不同的階段：前期物業(yè)管理法律關(guān)系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內(nèi)容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。

加強(qiáng)前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購(gòu)房人）的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，還能減少開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)的使用功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷(xiāo)售。同時(shí)，加強(qiáng)了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對(duì)主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問(wèn)題。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏”。前期物業(yè)管理是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是后期物業(yè)管理的前提。

三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容確定了其特殊性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內(nèi)容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容分為14個(gè)部分，例如：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；2、物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護(hù)和管理；4、公共場(chǎng)所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)作管理和服務(wù)等內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設(shè)的實(shí)際和服務(wù)事項(xiàng)的需要和要求共同約定。

（二）前期物業(yè)招投標(biāo)是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式采取公開(kāi)招標(biāo)和邀標(biāo)的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過(guò)程?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標(biāo)的基本依據(jù)，物業(yè)招投標(biāo)在招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個(gè)環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

（三）業(yè)主臨時(shí)公約是由開(kāi)發(fā)商制定。業(yè)主臨時(shí)公約是維護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動(dòng)中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專家認(rèn)為業(yè)主公約可以稱之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對(duì)業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為，對(duì)物業(yè)的維護(hù)、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責(zé)任落實(shí)在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

（四）物業(yè)承接驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是實(shí)施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物管企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。一些物管企業(yè)為擴(kuò)大規(guī)模，在物業(yè)承接驗(yàn)收中敷衍了事，帶來(lái)后期大量的物業(yè)矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設(shè)施中的問(wèn)題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營(yíng)企業(yè)“替人受過(guò)”。

因此，物業(yè)承接驗(yàn)收不可忽視。應(yīng)嚴(yán)格對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，特別是管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等，嚴(yán)格地進(jìn)行承接驗(yàn)收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝質(zhì)量責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任，以保證開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，提供開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買(mǎi)受人的物業(yè)管理消費(fèi)權(quán)益。

應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部1997年7月1日的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容，對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

四、前期物業(yè)管理中的問(wèn)題

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施近一年時(shí)間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問(wèn)題?？梢詺w納為以下八個(gè)方面：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。

《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！睂?shí)際上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，沒(méi)有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任），沒(méi)有明確寫(xiě)進(jìn)合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

（二）物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法接正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設(shè)施設(shè)備不明確。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來(lái)諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

（四）業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

可是，有的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中，片面追求房屋的銷(xiāo)售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開(kāi)發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書(shū)面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

（五）前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。

目前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有成為主要的方式。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開(kāi)發(fā)的物業(yè)直接給請(qǐng)外來(lái)“管家”，多數(shù)情況仍然是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過(guò)場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門(mén)的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

（六）物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”。

《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”

國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！边@個(gè)原則就是人們常說(shuō)的“質(zhì)價(jià)不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價(jià)格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則。

（七）物業(yè)管理用房未配置。

《條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。”

物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動(dòng)是否能順利開(kāi)展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時(shí)，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作。

（八）物業(yè)維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?/p>

在前期物業(yè)管理中對(duì)專項(xiàng)維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對(duì)交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)不足，不愿意交納專項(xiàng)維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項(xiàng)維修資金收取困難；有的開(kāi)發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，又沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益。上述問(wèn)題，均是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

五、加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對(duì)策

鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強(qiáng)前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，抓好前前期物業(yè)中的主要問(wèn)題，是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的課題，前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個(gè)問(wèn)題把好關(guān)口：

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為。

《條例》第24條規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！蔽飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的一項(xiàng)基本制度，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實(shí)踐中，一些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)開(kāi)始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)意識(shí)正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標(biāo)對(duì)保障開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開(kāi)透明，維護(hù)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高物業(yè)管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標(biāo)原則，對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)起到了積極的推動(dòng)用。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對(duì)策：

1、加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立依法招投標(biāo)的意識(shí)；2、建立公正、公開(kāi)、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；3、建立健全招投標(biāo)備案制度；4、培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制；5、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu)；6、政府主管部門(mén)要切實(shí)做好對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

（二）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約

《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。同時(shí)，業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。實(shí)行業(yè)主臨時(shí)公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。

1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí)，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益；2、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守業(yè)主臨時(shí)公約，并予以書(shū)面承諾。

綜上所述，由此可見(jiàn)前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動(dòng)中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問(wèn)題，要使前期物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展，就必須加強(qiáng)前期物業(yè)管理，它在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會(huì)使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)有個(gè)好的開(kāi)端，也是規(guī)范整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的重要前提。加強(qiáng)和規(guī)范了前期物業(yè)管理，可減少整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。

（三）規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同

《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！庇绕涫乔捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴(yán)格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項(xiàng)也不能減少。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護(hù)先期入住業(yè)主的合法權(quán)益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采取以下對(duì)策：

篇9

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；物業(yè)管理；業(yè)主

一、物業(yè)服務(wù)合同的特殊性與監(jiān)督的必要性

按照合同法的規(guī)定，合同訂立的過(guò)程就是合同當(dāng)事人之間要約一承諾的互動(dòng)談判過(guò)程。談判是當(dāng)事人之間的信息交流，當(dāng)事人之間通過(guò)充分的信息交流訂立的合同可以保證其內(nèi)容具體明確、雙方權(quán)利與義務(wù)均衡，充分體現(xiàn)民商事合同自愿、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t。在訂立合同的談判過(guò)程中，雙方當(dāng)事人的專業(yè)知識(shí)水平可能存在差異，信息收集和反饋的程度不同，從而導(dǎo)致信息不對(duì)稱。為了防止信息不對(duì)稱給信息弱勢(shì)一方帶來(lái)被欺騙的風(fēng)險(xiǎn)，信息弱勢(shì)一方往往委托人代為談判，而人所做要約或承諾直接對(duì)委托人具有約束力，如同委托人親自作出要約和承諾一樣。

物業(yè)服務(wù)合同以物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)為合同內(nèi)容，但是其訂立過(guò)程與一般的合同訂立過(guò)程相對(duì)比具有很明顯的特殊性。物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同兩類(lèi)。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在某一物業(yè)區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，再通過(guò)物業(yè)銷(xiāo)售合同將其對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)轉(zhuǎn)移給物業(yè)買(mǎi)受人。普通物業(yè)合同是指由物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，其權(quán)利義務(wù)直接及于全體業(yè)主。無(wú)論在前期物業(yè)服務(wù)合同或普通物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主都不是合同訂立過(guò)程的當(dāng)事人，卻要承受合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，而業(yè)主承受這樣的權(quán)利和義務(wù)并非基于委托關(guān)系，因?yàn)椋谇捌谖飿I(yè)服務(wù)合同中建設(shè)單位的行為以及普通物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主委員會(huì)的行為都不需要取得業(yè)主的授權(quán)。

業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人與合同簽訂過(guò)程相分離，必然造成業(yè)主在合同內(nèi)容上意思表達(dá)的缺乏或不充分，業(yè)主希望從物業(yè)服務(wù)合同中得到的權(quán)利或利益往往表達(dá)不足，業(yè)主也無(wú)法決定合同具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)合同的定約人，其權(quán)利和利益的表達(dá)卻是充分的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握了絕對(duì)的信息和話語(yǔ)權(quán)，這就造成業(yè)主依法主張權(quán)益的困難。我國(guó)最高人民法院2009年4月通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2009]8號(hào))第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！钡诤贤瑮l款對(duì)業(yè)主權(quán)益表達(dá)不充分的前提下，業(yè)主的訴權(quán)要真正起到維護(hù)其實(shí)體權(quán)益的作用顯然是有難度的。既然物業(yè)服務(wù)合同訂立過(guò)程具有特殊性，通過(guò)完善物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督機(jī)制確保廣大業(yè)主的合法權(quán)益，就顯得十分必要。

二、政府監(jiān)督及行業(yè)自律機(jī)制的不足

從宏觀角度分析，現(xiàn)行的監(jiān)督機(jī)制中，政府的外部監(jiān)督機(jī)制和物業(yè)管理行業(yè)自律監(jiān)督機(jī)制都存在著不足，主要體現(xiàn)在：

(一)政府監(jiān)督有限

現(xiàn)有的政府監(jiān)督機(jī)制主要通過(guò)資質(zhì)管理實(shí)現(xiàn)，通過(guò)行政規(guī)章設(shè)置行業(yè)門(mén)檻以保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，具體內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)管理和人員從業(yè)資格管理兩方面。

2004年國(guó)家建設(shè)部頒布《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，隨著2007年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂，該辦法也于同年10月30日進(jìn)行了修訂。新辦法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為三級(jí)。分別由對(duì)應(yīng)的不同層級(jí)政府負(fù)責(zé)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。三級(jí)資質(zhì)的劃分分別對(duì)應(yīng)不同層次的業(yè)務(wù)范圍，設(shè)置了企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十八條還規(guī)定，資質(zhì)審批部門(mén)或者其上級(jí)主管部門(mén)，在法定情形下，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。其中，前四種情形都屬于本不應(yīng)該頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)而違法頒發(fā)，第五種情形是“依法可以撤銷(xiāo)審批的其他情形”，即“兜底條款”。但是何為“依法可以撤銷(xiāo)審批的其他情形”，該辦法并未規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中不具有可操作性。

在法律責(zé)任部分，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十九、二十、二十一條規(guī)定了三種應(yīng)受處罰的情形，分別為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)。但是這三種情形都屬于違反資質(zhì)管理程序的事項(xiàng)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量并沒(méi)有必然聯(lián)系。因此可以說(shuō)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》并沒(méi)有就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題設(shè)定處罰條款。

另一方面，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條要求：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。關(guān)于物業(yè)管理人員的職業(yè)資格，既有建設(shè)部主管頒發(fā)的上崗證書(shū)，分物業(yè)管理員、部門(mén)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理三個(gè)層級(jí)；又有人力資源和社會(huì)保障部頒發(fā)的物業(yè)管理注冊(cè)職業(yè)資格證書(shū)，分物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師和物業(yè)管理師三個(gè)層級(jí)。資格認(rèn)證體系不統(tǒng)一，各個(gè)部門(mén)也互不承認(rèn)。實(shí)踐中，基于我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的實(shí)際狀況，物業(yè)管理人員資格認(rèn)證的程序本身并沒(méi)有很?chē)?yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

(二)行業(yè)自律監(jiān)督缺位

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并沒(méi)有包含有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)定，但是從1993年深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立至今，除西藏、青海和港澳臺(tái)地區(qū)外，我國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市，都相繼成立了省級(jí)的物業(yè)管理協(xié)會(huì)，并于2000年成立了中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)。這些物業(yè)管理協(xié)會(huì)屬于經(jīng)民政部門(mén)注冊(cè)登記、具有法人資格的民間社團(tuán)，其會(huì)員即為各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》明文規(guī)定了“深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)”的法律地位，并在第五十八條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書(shū)之日起三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)?！薄侗本┦形飿I(yè)管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：“本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?！钡墙^大部分省市的法律法規(guī)并沒(méi)有針對(duì)物業(yè)管理協(xié)會(huì)做出相關(guān)規(guī)定。 　 實(shí)踐中，這些物業(yè)管理協(xié)會(huì)的主要職能包括：(1)為會(huì)員企業(yè)提供溝通渠道和咨詢平臺(tái)，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競(jìng)爭(zhēng)；(2)協(xié)助政府開(kāi)展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，建言獻(xiàn)策；(3)促進(jìn)物業(yè)管理方式和物業(yè)科技進(jìn) 步；(4)代表和維護(hù)物業(yè)企業(yè)合法權(quán)益；(5)制定本行業(yè)的行規(guī)行約并監(jiān)督執(zhí)行，建立行業(yè)，自律機(jī)制；(6)組織開(kāi)展對(duì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)評(píng)定、物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目的達(dá)標(biāo)考評(píng)和從業(yè)人員有關(guān)執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)工作。這些職能更多的集中于行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)協(xié)調(diào)范疇，著重解決有關(guān)行業(yè)發(fā)展前景問(wèn)題和調(diào)解行業(yè)內(nèi)部矛盾，行業(yè)規(guī)約涉及的監(jiān)督內(nèi)容有限。

因此，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家比較成熟的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，如美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)(IREM)，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)還處于較低的層次。會(huì)員企業(yè)加入的自由性和協(xié)會(huì)管理的松散性，使得行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)企業(yè)的監(jiān)督力度十分有限。

三、業(yè)主監(jiān)督機(jī)制的不足

(一)業(yè)主監(jiān)督的薄弱與不可實(shí)現(xiàn)性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利，其中第七款為“監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”，也就是監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和履約情況。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，我國(guó)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未做出明確規(guī)定，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第八條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)“應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示”。該辦法第十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中“應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”。但何為“質(zhì)價(jià)相符”，其實(shí)并無(wú)法律標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，因此判斷是否“質(zhì)價(jià)相符”的主要標(biāo)準(zhǔn)還是合同的約定，看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照合同約定履行了其應(yīng)完成的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。倘若合同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完成的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容約定并不明確，業(yè)主就很難依據(jù)合同約定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。同時(shí)無(wú)論是前期物業(yè)合同還是普通物業(yè)合同，業(yè)主往往都是合同內(nèi)容的被動(dòng)接受者，期望依照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督難度很大。

(二)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的混亂與不可行性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)中，包含了“監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”的內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的監(jiān)督也應(yīng)當(dāng)基于合同內(nèi)容進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，從表面上看其對(duì)合同內(nèi)容有直接的認(rèn)知和考察優(yōu)勢(shì)。但是，現(xiàn)實(shí)中我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)并不具有法人資格，其法律地位模糊不清，學(xué)術(shù)界對(duì)之爭(zhēng)議很大，而不具有法人資格的業(yè)主委員會(huì)不能擁有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，也不能作為訴訟主體。業(yè)主委員會(huì)的成員是利用業(yè)余時(shí)間參與社區(qū)的公益性活動(dòng)，他們并非物業(yè)管理的專業(yè)人員，缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，也沒(méi)有相應(yīng)的訂約責(zé)任約束。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員往往缺乏足夠認(rèn)知，很難保證他們?cè)诤炗喥胀ㄎ飿I(yè)服務(wù)合同時(shí)謹(jǐn)慎審查合同內(nèi)容。在監(jiān)督合同履行過(guò)程中，既非專職又非專業(yè)的業(yè)主委員會(huì)缺乏足夠的積極性。即使業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在問(wèn)題，由于我國(guó)法律并沒(méi)有確立業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位，其并沒(méi)有采取法律救濟(jì)行動(dòng)的資格。因此，業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督實(shí)質(zhì)上也是形同虛設(shè)。

四、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的具體建議

綜上所述，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所規(guī)定的政府監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督和業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的內(nèi)容均不足。比較而言，現(xiàn)有政府監(jiān)督的內(nèi)容具有較強(qiáng)的可操作性，而行業(yè)監(jiān)督的內(nèi)容基本處于空白狀態(tài)，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督也蒼白無(wú)力。但是，由于物業(yè)服務(wù)合同簽訂過(guò)程的特殊性帶來(lái)的業(yè)主權(quán)利保障的迫切性，三種具體監(jiān)督機(jī)制都應(yīng)該進(jìn)一步完善。其中，政府作為公權(quán)力的唯一持有者，政府監(jiān)督的直接性和強(qiáng)行性使得其價(jià)值不容否定；行業(yè)自律監(jiān)督應(yīng)成為政府監(jiān)督的必要延伸，通過(guò)行業(yè)自律監(jiān)督提高服務(wù)質(zhì)量，從而避免政府監(jiān)督的剛性懲罰。由于我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步較晚，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展水平參差不齊，行業(yè)協(xié)會(huì)的自律監(jiān)督作用應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某浞挚隙ㄅc支持。此外，鑒于法律法規(guī)針對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、訴訟地位規(guī)定不足，修訂法律法規(guī)以提高業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的法律地位勢(shì)在必行。

(一)關(guān)于完善政府監(jiān)督與行業(yè)自律監(jiān)督的建議

第一，完善政府資質(zhì)管理。資質(zhì)管理是各國(guó)在物業(yè)管理行業(yè)中較為普遍的做法。比如在國(guó)際上公認(rèn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較高的日本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均需領(lǐng)取特別的經(jīng)營(yíng)許可證才能夠從事物業(yè)管理，物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受?chē)?yán)格的培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)國(guó)家統(tǒng)一考試，成績(jī)合格者才能擔(dān)任管理職務(wù)。若想通過(guò)資質(zhì)管理達(dá)到保證服務(wù)質(zhì)量的目的，關(guān)鍵在于資質(zhì)的取得應(yīng)符合一系列明確的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，缺乏明確的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將使資質(zhì)管理失去本來(lái)的價(jià)值。現(xiàn)行的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》僅僅規(guī)定了不同的資質(zhì)審批機(jī)關(guān)，并沒(méi)有規(guī)定明確的資質(zhì)授予標(biāo)準(zhǔn)，這就很容易造成權(quán)力濫用和權(quán)力尋租，物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)各級(jí)資質(zhì)時(shí)，也無(wú)法進(jìn)行自身?xiàng)l件的準(zhǔn)備。因此，建議我國(guó)對(duì)各級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)授予標(biāo)準(zhǔn)加以細(xì)化，從注冊(cè)資金、人員配備、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、既往服務(wù)中業(yè)主的滿意程度等不同方面對(duì)申請(qǐng)企業(yè)進(jìn)行考核，使資質(zhì)授予條件硬性化，從而避免軟條件和審批任意性的弊端。而對(duì)于從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)定，鑒于我國(guó)各地物業(yè)發(fā)展水平存在差異，建議制定一個(gè)全國(guó)性的物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)考核規(guī)劃。在未來(lái)一定期間內(nèi)強(qiáng)化專業(yè)化考核，嚴(yán)格認(rèn)證制度，改變現(xiàn)有相對(duì)寬松的資格門(mén)檻。

第二，建立完善的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)機(jī)制。在該機(jī)制中，物業(yè)主管部門(mén)不僅應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估，同時(shí)要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自律監(jiān)督作用，應(yīng)當(dāng)督促和鼓勵(lì)行業(yè)協(xié)會(huì)更多地參與對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)和動(dòng)態(tài)監(jiān)督。這就需要保證行業(yè)協(xié)會(huì)的相對(duì)獨(dú)立地位，并由政府授予其一定的評(píng)估和監(jiān)督權(quán)。對(duì)于嚴(yán)重違反行業(yè)協(xié)會(huì)制定的有關(guān)服務(wù)質(zhì)量規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有權(quán)提請(qǐng)資質(zhì)主管部門(mén)撤銷(xiāo)其企業(yè)資質(zhì)，這樣才能激活物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，避免長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一旦取得資質(zhì)就捧上“鐵飯碗”的弊端，以改變我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)魚(yú)龍混雜的局面。

發(fā)達(dá)國(guó)家在這方面有許多成功的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。如日本就依靠行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定和監(jiān)督。日本相關(guān)的全國(guó)性行業(yè)組織比較多，如高層樓宇管理協(xié)會(huì)、電梯管理協(xié)會(huì)、住宅管理協(xié)會(huì)等。這些協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)搜集和研究物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和方法，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行科學(xué)化、人性化、低成本的物業(yè)管理，并處理有關(guān)物業(yè)管理方面的問(wèn)題和業(yè)主的投訴等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為協(xié)會(huì)的會(huì)員要接受協(xié)會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。在美國(guó)，物業(yè)管理公司直接接受全國(guó)性行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督，只有經(jīng)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的培訓(xùn)和認(rèn)可才能申請(qǐng)相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后還須每4年接受45小時(shí)的專業(yè)培訓(xùn)，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于行業(yè)協(xié)會(huì)所設(shè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的充分理解。

在我國(guó)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)起步最早的深圳市也制訂了相關(guān)規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條專門(mén)強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理協(xié)會(huì)的監(jiān)督機(jī)制，并且規(guī)定：“受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書(shū)的人員從事的工作?！鄙钲谑械南嚓P(guān)做法值得有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國(guó)性立法或制定行政法規(guī)時(shí)借鑒。

(二)關(guān)于完善業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的建議

業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的直接利益相關(guān)者，但是通過(guò)前文論述，無(wú)論是從業(yè)主角度還是從業(yè)主委員會(huì)角度，我們都無(wú)法推演出一個(gè)具有現(xiàn)實(shí)性并且行之有效的監(jiān)督機(jī)制。因此，通過(guò)修改立法提高業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的法律地位以確保其監(jiān)督權(quán)，就顯得尤為急迫且重要。本文認(rèn)為，相關(guān)法律應(yīng)該規(guī)定業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同簽訂過(guò)程中具有信息跟進(jìn)和監(jiān)督的權(quán)利。所謂信息跟進(jìn)，是指業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同簽訂過(guò)程中，要求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等簽約主體對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行充分的說(shuō)明，業(yè)主應(yīng)有權(quán)表達(dá)自己的意見(jiàn)，對(duì)于業(yè)主所提出的合理意見(jiàn)及建議，簽約各方應(yīng)充分尊重，并盡可能地吸收到合同條款內(nèi)容之中。通過(guò)這種信息跟進(jìn)，業(yè)主就實(shí)現(xiàn)了對(duì)物業(yè)服務(wù)合同簽約過(guò)程的監(jiān)督。有關(guān)法律還應(yīng)提高業(yè)主委員會(huì)的地位，賦予業(yè)主委員會(huì)法人資格和訴訟主體資格，這樣才可以保證業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在法律地位上的平等，而平等的法律地位是業(yè)主委員會(huì)有效監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的前提。

參考文獻(xiàn)

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篇10

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,適用本條例。

第三條市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。

市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自法定職責(zé),做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照本條例的規(guī)定,負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)中的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)工作。

第四條業(yè)主可以自行管理物業(yè),也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理。

第五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定,實(shí)施物業(yè)管理;業(yè)主應(yīng)當(dāng)支持、配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條建立業(yè)主名冊(cè)制度。

業(yè)主名冊(cè),由業(yè)主委員會(huì)建立和管理。實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè),由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊(cè),并在業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后移交其管理。

業(yè)主變更的,新業(yè)主應(yīng)當(dāng)在業(yè)主名冊(cè)上進(jìn)行變更登記。

第七條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮城市規(guī)劃、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備以及公共配套項(xiàng)目等因素。

新建住宅區(qū),包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),其配套設(shè)施設(shè)備是共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí),應(yīng)當(dāng)向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求,區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府),按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。

尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,由區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照實(shí)際情況劃分或者調(diào)整。住宅區(qū)跨區(qū)(市)的,由市物業(yè)管理行政管理部門(mén)按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。

第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第九條符合下列條件之一的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)書(shū)面報(bào)告物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等有關(guān)情況,并提供業(yè)主名冊(cè);建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的,業(yè)主可以向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求一)入住率達(dá)到百分之五十以上的;(二)入住率達(dá)到百分之三十以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的。

區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)接到建設(shè)單位的書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主的書(shū)面要求后,應(yīng)當(dāng)

和物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組成員由業(yè)主代

表和居民委員會(huì)成員組成。

籌備組成員名單確定后三日內(nèi),應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十條籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形

式和內(nèi)容;(二)參照物業(yè)管理行政管理部門(mén)制訂的示范文本,擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》

和《業(yè)主公約(草案)》;

(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份;

(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

(五)其他準(zhǔn)備工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形

式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi),組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生業(yè)

主委員會(huì)、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。

第十二條召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)和議程通知所在

區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(huì),邀請(qǐng)其派代表參加。

第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前,就業(yè)主大

會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需要投票表決的,業(yè)主的意見(jiàn)經(jīng)本人簽

字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔。

業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi),以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

第十四條業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力,

但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

第十五條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、議題提出及確定

方式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法和業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、換屆及成員的更換等事項(xiàng)依法作出規(guī)

定。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),憑下列資料在所在區(qū)(市)物業(yè)管

理行政管理部門(mén)備案一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(三)業(yè)主委

員會(huì)成員的名單和基本情況。

業(yè)主委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在備案后三日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

業(yè)主委員會(huì)成員依照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則更換的,應(yīng)當(dāng)按照本條第一款和第二款的規(guī)定備案

和公布。

第十七條經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)備案時(shí),區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)出具

備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

第十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿的兩個(gè)月前,向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)提交

書(shū)面報(bào)告,并在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,組織業(yè)主

成立換屆改選小組,召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后未組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的,所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)和街道

辦事處(鎮(zhèn)人民政府)接到業(yè)主的書(shū)面要求后,應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組

應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi),原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的文

件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),并做好其他交接工作。

第十九條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)

主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組履行下列職責(zé):

(一)討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng);

(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議,表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組會(huì)議可以采用集

體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

第三章前期物業(yè)管理

第二十條住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的

方式公開(kāi)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物

業(yè)建筑面積小于三萬(wàn)平方米的,經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)批準(zhǔn),建設(shè)單位可以采用協(xié)

議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

第二十一條建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)與其簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)

容。

建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)銷(xiāo)售合同,應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十二條前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定期限,最長(zhǎng)不得超過(guò)二年。分期建設(shè)的物業(yè)除外。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)

管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)

主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前二個(gè)月

通知業(yè)主。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,參照國(guó)家示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約,并向物

業(yè)買(mǎi)受人明示。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷(xiāo)售合同時(shí),應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。

第二十四條建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收時(shí),區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)應(yīng)

當(dāng)查驗(yàn)下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣

工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)業(yè)主名冊(cè);

(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)全部移交前款所列資料和物業(yè)

管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等進(jìn)行查驗(yàn),登

記造冊(cè)。

第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置

物業(yè)管理用房,最低不得少于一百平方米。規(guī)劃行政主管部門(mén)在審批建設(shè)工程規(guī)劃時(shí),應(yīng)當(dāng)審查

該工程規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合前款規(guī)定。對(duì)不符合規(guī)定要求的,不予核發(fā)有關(guān)證件。

建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的面積、位

置等相關(guān)資料。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí),應(yīng)當(dāng)在

相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置,并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)。

第二十六條物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的有關(guān)情

況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,無(wú)償使用物業(yè)管理用房并負(fù)責(zé)維護(hù)。

物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買(mǎi)賣(mài);未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,不得改作他用。

第二十七條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,

由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由物業(yè)

買(mǎi)受人按照物業(yè)銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);物業(yè)銷(xiāo)售合同未約定的,由建設(shè)單

位承擔(dān)。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第二十八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),持規(guī)定的文件資料到市

物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)。物業(yè)管理行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案,向社

會(huì)公開(kāi)。

第二十九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、

續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定。

物業(yè)服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

第三十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合

同可以約定下列事項(xiàng)一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔;(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維

護(hù)和安全巡查;(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛行駛及停放秩序的管理;(四)庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)

管理;(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù);(六)通知有關(guān)單位維修市政公用

設(shè)施;(七)物業(yè)服務(wù)合同確定的其他事項(xiàng)。

第三十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的物

業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定,并接受價(jià)格主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求提供特約服務(wù)的,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第三十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)

使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,但是業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照標(biāo)

準(zhǔn)全額交納。

第三十三條物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過(guò)三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但物業(yè)服務(wù)合

同約定先服務(wù)后收費(fèi)的,從其約定。

第三十四條物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的,應(yīng)

當(dāng)提前二個(gè)月通知對(duì)方。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)的監(jiān)督下,將物業(yè)

管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì),由業(yè)主委員會(huì)移交給業(yè)主大會(huì)新

選聘的物業(yè)管理企業(yè)。

第三十五條有關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時(shí),物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝修、市政公用設(shè)施、

綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

第三十六條物業(yè)管理行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度,及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、

物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第三十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用

設(shè)施,不得擅自改變用途。

第三十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)(庫(kù)),應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)

使用人使用。

第三十九條供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行工程施工,應(yīng)當(dāng)在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)

議,做好施工現(xiàn)場(chǎng)的恢復(fù)工作。

第四十條業(yè)主裝修房屋,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。

業(yè)主裝修房屋,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修中的禁止行為

和注意事項(xiàng)以及建筑垃圾清運(yùn)方式等告知業(yè)主,并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。

第四十一條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定籌集,歸業(yè)主

所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和大型設(shè)施設(shè)備的更新、

改造,不得挪作他用。

第四十二條進(jìn)行住宅建設(shè)工程招標(biāo)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確按照工程價(jià)款結(jié)

算總額百分之五的比例預(yù)留建設(shè)工程質(zhì)量保證金,并與施工單位在合同條款中對(duì)涉及保證金的

事項(xiàng)進(jìn)行約定。建設(shè)工程質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。

住宅建設(shè)工程竣工結(jié)算后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)向施工單位支付工程結(jié)算價(jià)款

并預(yù)留保證金。

因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的,施工單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修,并承擔(dān)鑒定及維修

費(fèi)用。施工單位不維修也不承擔(dān)費(fèi)用的,建設(shè)單位可以按照合同約定從保證金中支付相關(guān)費(fèi)用。

合同約定的保證金預(yù)留期滿后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向施工單位返還保證金。

第四十三條業(yè)主大會(huì)決定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定

辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六章法律責(zé)任

第四十四條違反本條例規(guī)定,依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理行政主管部

門(mén)給予行政處罰的,由物業(yè)管理行政主管部門(mén)依法給予行政處罰。

第四十五條違反本條例規(guī)定,依法應(yīng)當(dāng)由工商、價(jià)格、公安、環(huán)境保護(hù)、城市管理、城

市園林綠化等部門(mén)處罰的,由有關(guān)部門(mén)依法給予行政處罰。

第四十六條當(dāng)事人對(duì)行政機(jī)關(guān)的行政處罰決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起

行政訴訟。當(dāng)事人逾期不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民

法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十七條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為,有關(guān)行政管理部門(mén)發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管

理企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)予以制止和處罰而不予制止、處罰的,由其上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)