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舊城改造

一、中城院CUI觀點(diǎn)

舊城改造（也稱市區(qū)重建或城市更新）是當(dāng)代城市發(fā)展中難以回避的問(wèn)題。一方面，由于許多城市沒(méi)有重視歷史街區(qū)的保護(hù)，用一般的城市舊城拆遷改造的方式，使得很大一批歷史街區(qū)和特色建筑在經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮的沖擊下受到破壞。另一方面，由于舊區(qū)的居民居住的房屋多數(shù)年久失修，基本生活設(shè)施不配套，周邊環(huán)境質(zhì)量較差。多數(shù)居民有著較迫切的舊城拆遷改造的要求。

在舊城改造方面，CUI認(rèn)為：文化是靈魂，創(chuàng)意是靈魂，舊城改造以文化論輸贏。

1、舊城改造是如何使舊城“重生”的系統(tǒng)工程

新時(shí)期舊城更新改造已不是局部性問(wèn)題，它決不僅僅是拆除幾棟舊房子，拓寬幾條舊馬路的事情，而是使舊城從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，使舊城機(jī)能得以完善，強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的綜合功能，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，真正做到社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

2、舊城改造要從總體上對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行全面的研究

要制定一個(gè)系統(tǒng)的舊城更新改造規(guī)劃，要從宏觀和微觀兩個(gè)方面對(duì)舊城更新改造進(jìn)行規(guī)劃控制，要有明確的評(píng)價(jià)體系，目標(biāo)體系及控制體系作支撐，要與總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接，這樣才能避免因規(guī)劃控制不力而造成的混亂和矛盾。

3、舊城更新改造要樹(shù)立經(jīng)濟(jì)觀念

城市土地價(jià)值和土地收益已成為舊城更新改造中需要研究的重要問(wèn)題，舊城更新改造實(shí)行上是一種經(jīng)濟(jì)利益的再分配，因此，在制定舊城更新改造規(guī)劃時(shí)應(yīng)著手對(duì)城市土地進(jìn)行評(píng)估和地價(jià)分級(jí)、并對(duì)城市土地增值、土地市場(chǎng)進(jìn)行測(cè)算，使舊城更新改造規(guī)劃建立在可靠的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，但也不能經(jīng)濟(jì)利益唯上，為城市可持續(xù)發(fā)展留下隱患。

4、舊城更新改造應(yīng)堅(jiān)持保護(hù)城市歷史文化環(huán)境的原則

要將城市設(shè)計(jì)思想滲透到舊城更新改造中。城市歷史文化環(huán)境是城市的寶貴財(cái)富，更是城市現(xiàn)代化的重要內(nèi)容，它不僅可以弘揚(yáng)民族文化，增加民族的凝聚力和自信心，而且對(duì)加強(qiáng)國(guó)際文化交流，樹(shù)立良好的國(guó)際形象有著十分深遠(yuǎn)的意義。

5、舊城更新改造過(guò)程中還應(yīng)注重廣大市民的參與

人民城市人民建，要充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，整體啟動(dòng)舊城更新改造。對(duì)于舊城改造出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設(shè)施、居住環(huán)境等問(wèn)題，專業(yè)人士和城市市民要多發(fā)表意見(jiàn)，舊城區(qū)更新改造應(yīng)是個(gè)透明、多方吸取民意的過(guò)程。

二、服務(wù)內(nèi)容

舊城改造需要解決的問(wèn)題包括：

1、改造項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析

2、功能組團(tuán)分布設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)建議

3、舊城改造中的文化問(wèn)題研究

4、舊城改造政策研究

5、舊城改造環(huán)境評(píng)估

6、改造模式個(gè)案研究

7、整體定位及規(guī)劃建議

8、經(jīng)濟(jì)效益分析與預(yù)測(cè)

三、協(xié)作團(tuán)隊(duì)

1、綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）城市經(jīng)營(yíng)中心

2、深圳市城市化研究會(huì)

四、典型案例

典型案例一：深圳蛇口片區(qū)城市更新策略研究簡(jiǎn)介

圖：蛇口明華輪

2004年4月至7月，城市經(jīng)營(yíng)中心接受深圳市南山區(qū)建設(shè)局委托，和中國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)院深圳分院共同開(kāi)展蛇口老鎮(zhèn)的城市更新策略研究。

在深圳城市空間尺度不斷擴(kuò)張和城市功能不斷提升的今天，當(dāng)我們把目光投向蛇口時(shí)，無(wú)論是蛇口老鎮(zhèn)還是蛇口工業(yè)區(qū)，昔日風(fēng)生水起的“蛇口”確實(shí)在它24年的歷史尾端強(qiáng)弩之末地蜷伏著，沉默，并且孤獨(dú)。同樣，今天的蛇口面臨著眾多的發(fā)展機(jī)會(huì)，CEPA、珠港澳大橋、西部通道、迪斯尼等都將為蛇口明天的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。

蛇口城市更新是一個(gè)難度很大的課題，它包含城中村、產(chǎn)業(yè)、歷史文化、城市活力和城市景觀特征等內(nèi)容，也包含著與招商工業(yè)區(qū)共榮的內(nèi)容。此次研究的蛇口片區(qū)面積為8.5平方公里，蛇口老鎮(zhèn)為3.4平方公里。

研究的結(jié)論主要有：

招商局、蛇口老鎮(zhèn)、華僑城都同處在深圳濱海景觀休閑帶上，與其他兩者不同的是，老鎮(zhèn)尚保存著一些東方文化、漁農(nóng)文化的風(fēng)華。漁港，現(xiàn)代都市中不可替代的資源，是蛇口“風(fēng)情”的所在。因此我們?cè)谡n題的研究中首先抓住了一個(gè)字“漁”。蛇口的城市更新應(yīng)該從“漁”字入手。最后我們的研究成果提出了蛇口城市更新的四大品牌目標(biāo)、五個(gè)項(xiàng)目組合、一個(gè)突破點(diǎn)，和政府把握此次城市更新的若干政策建議。

四大品牌目標(biāo)為：

海洋門(mén)戶——打開(kāi)深圳海上旅游的大門(mén)；

風(fēng)情漁港——海上觀光低成本低點(diǎn)；

創(chuàng)意半島——工業(yè)升級(jí)與旅游休閑相結(jié)合；

博物群落——文化產(chǎn)業(yè)與旅游休閑相結(jié)合。

五大項(xiàng)目組合包括海洋門(mén)戶、風(fēng)情漁港、創(chuàng)意半島、博物群落和城市客廳。

一個(gè)突破點(diǎn)就是要考慮到城市更新往往涉及到多方利益主體，需要建立一個(gè)類似波士頓重建局、英國(guó)LDDC的機(jī)構(gòu)來(lái)統(tǒng)籌各方利益，以城市顧客利益的最大化作為目標(biāo)取向，尋求最優(yōu)解，以城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則來(lái)控制城市風(fēng)貌，體現(xiàn)蛇口的“東方風(fēng)情”，最終整合一系列蛇口城市更新項(xiàng)目，引導(dǎo)城市價(jià)值的提升。在蛇口城市更新項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，還需要考慮到更新時(shí)序的問(wèn)題。

關(guān)于我們的研究方法，除了常用的規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)等研究方法以外，我們更多的是采用了社會(huì)學(xué)的田野作業(yè)研究方法，多次深入股份公司、居委會(huì)、街道辦、街巷、漁港、蛇口廣場(chǎng)調(diào)查。最后研究結(jié)論中的幾大項(xiàng)目組合在空間上的布局結(jié)構(gòu)也是通過(guò)我們用腳量出來(lái)的。(課題負(fù)責(zé)人：李津逵)

經(jīng)典案例二：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為青島舊城改造提供新思路

青島市人民政府在“十一五”規(guī)劃中明確提出，青島要發(fā)展創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)。創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)因其附加值高，融合性強(qiáng)，能夠?qū)⒓夹g(shù)、商業(yè)、創(chuàng)造和文化融為一體，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化環(huán)境，將城市由制造型過(guò)渡到創(chuàng)造型，全面提升城市形象，而越來(lái)越得到社會(huì)的認(rèn)知和重視。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)———經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新領(lǐng)域

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不僅是一種產(chǎn)業(yè)類別與經(jīng)濟(jì)范疇，更重要的，它是一種20世紀(jì)后末期孕育、新世紀(jì)更清晰的新思維、新工作生活方式以及新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈；它的生存與發(fā)展，是對(duì)一國(guó)一城制度優(yōu)劣、城市利便、科技水準(zhǔn)、政府能力、教育創(chuàng)新、文化魅力與傳統(tǒng)價(jià)值的超前性檢測(cè)與考驗(yàn)。

1997年，英國(guó)政府率先給出了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的解釋及13個(gè)相關(guān)行業(yè)，認(rèn)為人、組織或企業(yè)在廣告、建筑、藝術(shù)與古董市場(chǎng)、工藝、設(shè)計(jì)、流行設(shè)計(jì)與時(shí)尚、電影與錄音帶、休閑軟件游戲、音樂(lè)、表演藝術(shù)、出版、軟件與電腦服務(wù)業(yè)、電視與廣播十三類行業(yè)中，利用“那些源自個(gè)人創(chuàng)意、技能與才干的活動(dòng)，通過(guò)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的生成與利用，而有潛力創(chuàng)造財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)”的行為，都可稱為“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。

自此，在相關(guān)發(fā)達(dá)國(guó)家與發(fā)展中國(guó)家中，引發(fā)了以“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”或“文化產(chǎn)業(yè)”為國(guó)家或城市發(fā)展戰(zhàn)略的新一輪競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃。

當(dāng)英國(guó)宣布2001年其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為1125億英鎊，占GDP的5％，已超過(guò)任何制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)時(shí)，其2003年“創(chuàng)意英國(guó)”的全球巡展活動(dòng)，更表達(dá)了一個(gè)充滿創(chuàng)造性與革新精神的新英國(guó)形象。當(dāng)美國(guó)人在1998年確認(rèn)美國(guó)新經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是以知識(shí)和創(chuàng)意為本的經(jīng)濟(jì)時(shí)，他們發(fā)出“資本時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，創(chuàng)意時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨”的預(yù)言，而比爾·蓋茨則宣稱“創(chuàng)意具有裂變效應(yīng)，一盎司創(chuàng)意能夠帶來(lái)無(wú)以數(shù)計(jì)的商業(yè)利益與商業(yè)奇跡?！?/p>

新世紀(jì)初，日本人雄心勃勃地提出了從GDP到GNC（“全民幸福總值”）的國(guó)家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，要以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)始150年以來(lái)的第三次偉大轉(zhuǎn)折之路。韓國(guó)在2003年宣稱自己已是五大世界文化產(chǎn)業(yè)國(guó)之一。澳大利亞早在1994年了以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的國(guó)家文化發(fā)展戰(zhàn)略。

國(guó)家、城市、企業(yè)與新知識(shí)者，都把目光轉(zhuǎn)向了新世紀(jì)的這塊新高地。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，一個(gè)智能化、知識(shí)化的高附加值產(chǎn)業(yè)，一個(gè)充分調(diào)動(dòng)人的想象、個(gè)性、思想和技藝的身心體驗(yàn)型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，一個(gè)以知識(shí)產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的文化化新興都市產(chǎn)業(yè)，一個(gè)體現(xiàn)國(guó)家與城市國(guó)民幸?？傊导拔幕泴?shí)力的新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，將成為國(guó)家戰(zhàn)略、城市實(shí)力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)與個(gè)人選擇的財(cái)富新天地。

麥島創(chuàng)意文化街———?jiǎng)?chuàng)新改造新思路

業(yè)內(nèi)人士分析，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將為青島的舊城改造提供新思路。負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)我市城建史上面積最大的舊城改造項(xiàng)目的魯能置業(yè)青島公司，是魯能置業(yè)集團(tuán)公司旗下的六大區(qū)域公司之一，在青島先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了海情花園、艙口港業(yè)主碼頭、海風(fēng)花園、魯能領(lǐng)寓等優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。該公司秉承“以人為本、創(chuàng)造生活”的價(jià)值理念，在做好企業(yè)文化各個(gè)方面的建設(shè)的同時(shí)，積極致力于學(xué)習(xí)創(chuàng)新型團(tuán)隊(duì)的打造。

針對(duì)麥島居住區(qū)舊村改造項(xiàng)目，早在2004年，魯能置業(yè)青島公司即以敏銳的觸覺(jué)和國(guó)際領(lǐng)先的研發(fā)能力，預(yù)測(cè)到創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，在未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)和發(fā)展中承擔(dān)重要作用。并將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新思維作為重要的元素引入規(guī)劃設(shè)計(jì)麥島居住區(qū)舊村改造項(xiàng)目中來(lái)，項(xiàng)目策劃公司要求堅(jiān)持“創(chuàng)意文化”這一概念標(biāo)志，重新整合麥島的地域文化與傳統(tǒng)文化，在規(guī)劃方案中設(shè)置了麥島創(chuàng)意文化街。

文化街建成后，將是青島濱海社區(qū)最富人文性的國(guó)際文化商街?？蛻舳ㄎ挥趧?chuàng)意文化制造、銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)、媒體資訊產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意辦公產(chǎn)業(yè)、影視音樂(lè)制作與文化培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)、文化融資產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)六大集群。極富創(chuàng)意的麥島商街，不但會(huì)是麥島居住區(qū)改造項(xiàng)目的重大亮點(diǎn)，也將為青島地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)新的思維模式和樣板。

魯能置業(yè)青島公司精心打造的麥島新區(qū)不僅能夠提升青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市品位，同時(shí)也將為青島2008揚(yáng)帆世界創(chuàng)造最具特色的國(guó)際一流泛文化社區(qū)。魯能麥島國(guó)際風(fēng)情街，將會(huì)是充滿創(chuàng)意和激情的新天地。