過去，學校的物業(yè)一般由學校的后勤管理部門進行管理，但是，近幾年學校的物業(yè)管理越來越社會化，學校的管理者認識到，在學校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務水平，保障學校教學和科研工作的順利進行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。

學校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負責選擇物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)服務企業(yè)進行委托、指導、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行工作。

學校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學、科研、生活房屋及其附屬設備和公共設施，并對房屋及其設備以及相關(guān)的居民環(huán)境進行維修養(yǎng)護和管理，承擔校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務等。為了加強校園的物業(yè)管理，我院選擇了點亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進行合理的管理，點亮物業(yè)公司下設有綜合辦公室、財務部、工程部、物業(yè)管理部及各項目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務經(jīng)驗，操作技術(shù)人員具備豐富的實際工作經(jīng)驗。

點亮物業(yè)管理公司自成立以來，一直致力于科學規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務，以“客戶為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務宗旨，在多年的物業(yè)管理實踐中，點亮物業(yè)管理公司汲取先進的管理服務理念和科學的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶的大力認同。

點亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學規(guī)范管理、真誠高效服務。企業(yè)精神可佳，其為：服務、協(xié)作、誠信、創(chuàng)新。企業(yè)目標為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務為廣大客戶營造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務企業(yè)，該公司以誠信立本，以規(guī)范為徑，擁開放心態(tài)，與客戶共贏，注重細節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應客戶意見，落實行動。

點亮物業(yè)管理公司的服務項目是：

北京郵電大學軟件學院物業(yè)中心作業(yè)文件

1．目的

為了給師生員工提供一個安全、舒適、整潔、方便的環(huán)境，物業(yè)中心編制本程序，作為對本中心質(zhì)量管理和規(guī)范服務的準則，妥善有效的糾正和預防措施以持續(xù)地滿足客戶的要求和期望。

2．適用范圍

本文件適用于物業(yè)中心從事產(chǎn)品（服務）活動的各部門及工作場所。

3．職責

廣東省財政學校物業(yè)管理暫行規(guī)定

第一章總則

第一條學校擁有的財產(chǎn)是國有和校有的資產(chǎn)。它是學校教學、科研、行政辦公和師生生活等活動的重要物資條件。加強學校的物業(yè)管理，充分發(fā)揮學校資產(chǎn)的作用，是辦好學校的物資基礎。

第二條學校物業(yè)管理是學校一項基礎性管理工作，其主要任務是：建立和健全各項規(guī)章制度；實施物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理；保障物業(yè)的安全、防范物業(yè)流失；合理調(diào)配現(xiàn)有資產(chǎn)及有其效使用；及時維修，保持資產(chǎn)良好的使用功能。

第三條學校物業(yè)的管理和使用，貫徹統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理、明確責任、合理調(diào)配、用管結(jié)合的原則。實行學校所有、統(tǒng)一監(jiān)督管理，各科室享有物業(yè)合理使用的權(quán)力。

第四條根據(jù)國家物業(yè)管理的有關(guān)文件精神，結(jié)合學校實際情況，制定本暫行規(guī)定。

一、高校物業(yè)管理存在的問題

高校物業(yè)管理存在著很多問題亟待解決，主要表現(xiàn)在：

(一)管理受制約，限制物業(yè)管理實體的發(fā)展

高校物業(yè)管理受學?！懊钍健?、“指令式”的行政管理制約，難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化的模式真正接軌，管理體制沒有理順，不能獨立按企業(yè)規(guī)律運作，物業(yè)經(jīng)費嚴重缺乏且不能及時到位，在服務內(nèi)容、服務收費等方面，由甲方根據(jù)學校的總撥款說了算。

(二)高校物業(yè)管理規(guī)模效應差

高校內(nèi)部物業(yè)管理內(nèi)容分工過細過散，工作推諉，臨近高校缺乏物業(yè)整合，存在單打現(xiàn)象，不能形成規(guī)模效應，降低成本、提高工作效率、提高經(jīng)濟效益便成為一句空話。

摘要：高校物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容之一，也是后勤改革的關(guān)鍵因素。通過幾年的努力，高校物業(yè)管理有了一些發(fā)展，但還存在一些問題，離市場化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標還存在不少差距，怎樣解決這些問題呢？從引入競爭機制及加強內(nèi)部管理等方面提出一些新的思路。

關(guān)鍵詞：高校;物業(yè)管理;新思路

1目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學規(guī)模的不斷擴大以及學校發(fā)展對后勤服務需要的日益增強，服務市場不斷擴充，高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇。同時對服務質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學校后勤集團組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場，而另一方面，社會專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。

2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

摘要：文章分析了現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀及特點，總結(jié)了高校物業(yè)管理中的共性問題，針對所存在的問題給出了改進的方法，希望能為提升高校物業(yè)的管理水平、加快高校后勤物業(yè)管理改革提供參考。

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；運行模式；發(fā)展模式；研究

隨著近年我國房地產(chǎn)市場的迅猛增長，物業(yè)管理已然成為第三產(chǎn)業(yè)中一個相對獨立且具有代表性的行業(yè)[1]。高校房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人一般是學校，高校物業(yè)類型包括了校園住宅小區(qū)、教學科研區(qū)域、學生生活區(qū)等。高等院校物業(yè)管理，已由最初的房屋建筑及配套設備維護、校園安全、環(huán)境綠化、保潔及維護，延伸至師生生活區(qū)服務等不同層次和需求在內(nèi)的綜合服務[2]。高校物業(yè)管理呈現(xiàn)出新的特點，主要體現(xiàn)在逐步從學校后勤部門直接管理、自我監(jiān)督的形式，向聘請專業(yè)化和社會化的物業(yè)公司負責學校物業(yè)的方式轉(zhuǎn)變。隨著高校科研以及教學需求的增加，新建教學科研樓宇及其附屬設施設備呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、設計智能化、結(jié)構(gòu)復雜化的特點。為適應新特點，需在高校采用新的物業(yè)管理技術(shù)和方案來實現(xiàn)規(guī)范化、集約化及精細化的物業(yè)管理，從而有效延長樓宇及設施設備等固定資產(chǎn)的保值以及無形資產(chǎn)的增值。

1高校物業(yè)管理運行現(xiàn)狀及存在問題

物業(yè)管理在高校的特殊性體現(xiàn)在涉及多個行政部門，主要包括學校后勤處、固定資產(chǎn)處、校園基建處、保衛(wèi)處、招標辦、以及學校所處行政區(qū)域管理部門。由于不同部門對物業(yè)服務要求的關(guān)注點和側(cè)重點不同，物業(yè)管理單位所提供的服務內(nèi)容和標準的側(cè)重點也就千差萬別?，F(xiàn)有高校物業(yè)管理做法不盡相同，但普遍可劃分為高校物業(yè)服務中心或者后勤部門負責公共教室的物業(yè)和學生生活區(qū)管理工作，國資處負責具體二級學院和行政辦公物業(yè)管理招標工作，后勤部門、教務處和學校所在行政區(qū)域共同對學校家屬住宅區(qū)的物業(yè)管理負責[3]。從上述分析不難看出，在高校規(guī)模快速發(fā)展過程中，物業(yè)管理的發(fā)展是滯后于學校建設的。當前高校物業(yè)管理普遍存在管理觀念理論落后、規(guī)模效應差、職責權(quán)限不明確等方面問題，具體表現(xiàn)在：①業(yè)主應有的權(quán)利和應履行的義務不明確，物業(yè)管理各方法律關(guān)系界定模糊，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責任；②物業(yè)管理招標不規(guī)范，物業(yè)服務價格不合理，具體表現(xiàn)在重復性收費或者同等服務價格不等，出現(xiàn)同工不同酬；③業(yè)主委員會的組成和業(yè)主大會的成立及運作缺乏活力和積極性，學校缺少鼓勵和監(jiān)督政策。尤其表現(xiàn)在校園住宅區(qū)，物業(yè)公司對應的是學校和業(yè)主兩方，業(yè)主的權(quán)利不能充分發(fā)揮，且業(yè)主不能參與到物業(yè)管理之中。

2高校物業(yè)管理及運行模式分析

摘要：高校保衛(wèi)工作肩負著維護校園穩(wěn)定，保障教學、科研等工作正常進行的重要任務。隨著高校辦學規(guī)模的擴大，學生人數(shù)的增多，樓宇數(shù)量也呈上升趨勢。然而，學校保衛(wèi)部門受保衛(wèi)人員少、設施未完善等因素限制，無法對全校進行實時、全覆蓋的管理。因此，認真探索和研究如何充分結(jié)合物業(yè)管理做好高校保衛(wèi)工作具有重大意義。

關(guān)鍵詞：管理區(qū)域；物業(yè)管理；安全保衛(wèi)

近年來，我國教育體制改革，高校擴招，辦學規(guī)模擴大，學生數(shù)量逐年增長，辦學方式也由單一制辦學模式發(fā)展為多層次辦學。以筆者所在的中國藥科大學為例,在擴招后,全日制在校生已發(fā)展到近1.5萬人,有本?？粕?、研究生，還有成人教育等多種層次。伴隨學生數(shù)量增多，原有的校舍面積已不能滿足教學需求，因而很多高校開展了大規(guī)模的校區(qū)建設，建筑物數(shù)量急劇增多。為了便于管理，大多高校對各樓宇配備了物業(yè)管理人員直接管理轄區(qū)內(nèi)的各方面工作，因此，物業(yè)管理工作的好壞直接關(guān)系到管理區(qū)域內(nèi)的安全，做好物業(yè)管理中的安全工作也是當前形勢下安全保衛(wèi)工作的需要。

1校園物業(yè)管理在高校保衛(wèi)工作中的重要性及原因

從校園物業(yè)管理的內(nèi)容來看，安全保衛(wèi)是其中主要職能，從管理層級上說，物業(yè)管理公司也需接受學校保衛(wèi)部門的監(jiān)督和管理，但物業(yè)管理公司只負責其管轄區(qū)域內(nèi)的安全，校保衛(wèi)部門負責全校安全保衛(wèi)工作。然而，在安全工作機制運行方面，大多高校物業(yè)管理部門都過于依賴學校安保部門，缺乏安全責任意識，對安全問題基本都是通知保衛(wèi)處，卻不采取應急處理措施。例如，2010年國慶節(jié)假期間，江蘇某所大學發(fā)生一起涉案金額較大的盜竊案件，案犯采用翻趴宿舍圍墻、撬鎖等手段，在該校男、女學生宿舍樓共竊取8臺筆記本電腦，臺式電腦主板和硬盤等配件以及若干現(xiàn)金，共計約8萬元。放假期間，案犯前后三次來該校作案，作案時間長達4天，期間未被宿管部門、保衛(wèi)處發(fā)覺。事后，公安部門經(jīng)與學校共同剖析，得出案件發(fā)生的主要原因之一為學校的安保工作機制運行不流暢。案發(fā)當時學生宿舍樓只有2名物業(yè)值班人員，并且值班人員未巡查區(qū)域內(nèi)各樓宇建筑，工作出現(xiàn)嚴重疏忽。正是物管人員的麻痹松懈情緒才使得案犯得手。類似這樣的管理薄弱環(huán)節(jié)，在其他高校也很多。那么如何解決這一問題，也正是接下來本文所要探討的重點。

2物業(yè)管理在安全工作方面存在的不足

1目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學規(guī)模的不斷擴大以及學校發(fā)展對后勤服務需要的日益增強，服務市場不斷擴充，高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇。同時對服務質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學校后勤集團組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場，而另一方面，社會專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。

2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

2.1難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營的模式真正接軌

學校后勤集團組建的物業(yè)管理公司由于在用人機制、制度建設、經(jīng)營管理等方面的不健全，難以真正達到專業(yè)化、企業(yè)化的要求。

1.引言

隨著高校教職工住房制度改革的不斷深入，全國各高校公有住房出售工作的全面推進，高校住房的權(quán)屬發(fā)生了根本的變化，形成了公房私有化、產(chǎn)權(quán)多元化的格局。這項工作在很大程度上緩解了高校教職工住房難的問題，但同時也給高校住宅管理帶來了新的問題。建立符合高校教職工住房管理特點的、規(guī)范的、專業(yè)的物業(yè)管理機制，為全校教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，為學校的穩(wěn)定和建設發(fā)展提供強有力的后勤保障，是高校住宅管理未來模式的必然選擇。

2.高校教職工住宅管理存在的問題

2.1房屋產(chǎn)權(quán)日益多元化，住戶成分日趨復雜。自從高校全面推行公有住房的出售工作后，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，打破了住宅區(qū)內(nèi)自管公房產(chǎn)權(quán)單一的格局，公有房與私有房產(chǎn)權(quán)交叉；原來教職工的離職退休或去世等各種原因，使私有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)再次發(fā)生了轉(zhuǎn)移；再加上許多高校教職工的住房可以自行向社會公開出售，私有房屋產(chǎn)權(quán)日益多元化，住戶成分日趨復雜，使得教職工住宅區(qū)原有的管理模式與業(yè)主身份不確定性的現(xiàn)狀非常不適應，隨之在住房管理體制方面暴露的弊端越來越突出。

2.2房屋結(jié)構(gòu)老化，維修問題突出。目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，尤其是上世紀六七十年代設計建造的住宅樓，其規(guī)劃設計已不能適應現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要：線路、管道老化現(xiàn)象嚴重；房屋質(zhì)量參差不齊；配套設施不齊全；住宅區(qū)綠化雜亂不堪；維修問題相當突出。

2.3資金來源有限，維修經(jīng)費短缺。高校物業(yè)管理不同于社會上商業(yè)性住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務為目的，不是以盈利為目的，所以其收費標準遠低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)的收費標準，甚至不收費。長期以來，高校房屋維修資金來源單一，經(jīng)費緊張，其主要是來源于學校少量的房屋租金及學校行政撥款。由于住宅的維修工作量大，單憑有限的租金已不能滿足需要，為此學校每年要投入大量的資金。此外，隨著外住戶的比例逐年增加，這部分人事實上也占用了學校對住宅區(qū)的投入資金，使得學校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴重失衡，學校負擔越來越重。

一、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢

1.市場化。高等院校物業(yè)管理市場化即是物業(yè)管理要遵守市場經(jīng)濟發(fā)展的原則去進行運轉(zhuǎn)，從行政組織角度而言，物業(yè)管理不只是實行上級領(lǐng)導部門的一系列行政指令，而需要積極自主的根據(jù)學校的轉(zhuǎn)變實行對應改正和調(diào)整。比如，可建立相關(guān)管理組織，在原則上認可有償經(jīng)營。根據(jù)我國企業(yè)投資體制變革所提出的：誰進行投資，誰就決策，誰獲取利益，誰就承擔各種風險的原則，物管企業(yè)應通過對消費的內(nèi)容、標準和對象的了解，展開多元性、多層次的管理經(jīng)營理念。高等院校物業(yè)管理運行體系的逐漸健全創(chuàng)建在管理形式的變革上，就是以往的職能管理形式轉(zhuǎn)向經(jīng)營型管理形式，走市場化發(fā)展道路，這是高等院校物業(yè)發(fā)展的必要形式。3.專業(yè)化。高等院校物業(yè)管理專業(yè)化發(fā)展趨勢，即指高校物業(yè)管理需要具有完整的組織體系、強大的管理團隊以及必須的基礎設施，其相關(guān)組織機構(gòu)需要各盡其職、分工協(xié)作，高質(zhì)量、高效率完成學校所的各種物業(yè)管理工作。由于高等院校物業(yè)管理內(nèi)容非常廣泛，比如教學區(qū)、教職工住宅區(qū)設施水暖電與公用設施、保潔、維修、治安、管理等多項服務，雖然管理難度并不是很大，但是所有工作均十分重要，尤其是這些工作中專業(yè)性較強的管理工作，如若想做到兩全其美，十分不容易。當前我國諸多高等院校的物業(yè)管理部門大部分均創(chuàng)建了對應的保潔、消防、治安等隊伍，漸漸組建成具備專業(yè)性的團隊，然而和學校的迅速發(fā)展依舊存有很大差距，故此高校管理專業(yè)技術(shù)能力與技術(shù)水平有待提升。2.社會化。高等院校物業(yè)管理社會化發(fā)展趨勢，強調(diào)學校內(nèi)部的物業(yè)管理需要由社會與學校一同擔負，學校和社會相互服務、相互取長補短，并且在管理過程中實行專業(yè)分工和協(xié)作等。高等院校物業(yè)管理作為學校后勤的關(guān)鍵部分，要適應學校的迅速發(fā)展與進步，需要遵循三方面原則實行變革：第一，抓牢學校這一發(fā)展市場，要將學校作為高等院校物業(yè)管理工作的生命之源；第二，增強內(nèi)部變革，在為教育及科研提供優(yōu)秀工作氛圍的同時，為教職工提供良好服務；第三，在站穩(wěn)學校市場與學校相關(guān)領(lǐng)導支持的基礎上，實行走出去的戰(zhàn)略，將高等院校物業(yè)管理自身具有的優(yōu)勢逐漸擴充到社會物業(yè)管理工作中，持續(xù)壯大自身，提升自己的社會地位?；蚴且M社會資金，實行自身變革與創(chuàng)新，真正實現(xiàn)校企雙贏。高等院校物業(yè)管理是伴隨中國物業(yè)管理的不斷發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的，是高等院校后勤保障的重要工作，是其建設、發(fā)展與進步的一項關(guān)鍵內(nèi)容。然而，當前高等院校物業(yè)管理工作存有規(guī)范性較低、專業(yè)化不足的問題，如何實行科學、規(guī)范建設，全面提升管理能力及服務水平則成為目前高等院校物業(yè)管理亟需解決的問題。

二、高校物業(yè)管理面臨的現(xiàn)狀

1.觀念轉(zhuǎn)變未能到位。物業(yè)管理因起步十分緩慢且較晚，加之是由后勤轉(zhuǎn)型而形成的，故而，在管理體系、管理形式與管理進程中存有諸多問題。首先，高等院校物管企業(yè)相關(guān)管理工作人員自身的管理理念沒有轉(zhuǎn)變到位。因高等院校物業(yè)管理基本均是由以往的后勤轉(zhuǎn)型過而形成的，大部分管理工作人員仍然停滯在以往的行政管理上，未能真正了解與認識物業(yè)管理，并且服務第一、用戶至上的理念十分薄弱，為高校教師與學生服務錯認為是在管理師生，進而對高等院校物業(yè)管理的進步與發(fā)展產(chǎn)生直接影響。其次，師生對物業(yè)管理存有一定認識誤區(qū)。第一，教職工未能是有物業(yè)管理中的有償服務。高等院校的教職工始終無償?shù)墨@得學校后勤服務保障，因?qū)ξ飿I(yè)管理缺少認識與了解，故而在思想理念上無法適應物業(yè)管理中花錢買服務的當代市場消費觀，極容易對物業(yè)管理提出過多且過分的要求，期待花費最少的錢，做最多、最好的服務。第二，高等院校內(nèi)人和人相互之間十分熟悉，校領(lǐng)導和教師與學生之間存在師生之情、同窗之情。故此，如若哪一位業(yè)主心中出現(xiàn)不順，就會去找校領(lǐng)導談一談，收取費用的多少，服務的優(yōu)劣，均會直接反映到校領(lǐng)導人員的工作案頭，會對決策者的密度，會對決策人的力度與信心形成直接不利影響。2.員工專業(yè)技術(shù)水平需要提高。物業(yè)管理中維修、消防、保潔、治安等多項工作皆具備極強的技術(shù)性，一些物業(yè)管理工作人員不但應具有相關(guān)專業(yè)技術(shù)知識，還應具有心理學、計算機運用、經(jīng)營學等多種綜合素養(yǎng)。3.經(jīng)費不足，投入不夠。首先，因高等院校的物業(yè)使用率較高，所以維護難度極大，并且工作量巨大，需要投入更多的人力與物力。其次，辦學高等院校物業(yè)創(chuàng)建趨向于智能性的提升，對物業(yè)的利用及管理服務亦提出更高層次的要求。高技術(shù)、高科技的設施，包含自動消防、安防裝備設施、集中管理監(jiān)控系統(tǒng)以及物業(yè)管理信息體系等多方面逐漸配置完善，專業(yè)化、科技化工具設施不可或缺。但是現(xiàn)如今各大高等院校的物業(yè)管理使用經(jīng)費主要依靠學校相關(guān)行政資金撥款與極少的物業(yè)收費作為來源，因為管理經(jīng)費源頭單一，故而往往導致物業(yè)管理資金不足。加上學校住宅區(qū)修繕工作量巨大，因此僅僅憑借極少的經(jīng)費根本無法滿足現(xiàn)實需求。再其次，長時間以來高等院校為解決一些貧困學生的學習與生活保障，普遍采用勤工儉學的方式，由學生們來擔負諸多學校內(nèi)部后勤服務工作，由此導致管理松懈、服務成效低、質(zhì)量差等多種問題。當前大部分高等院校均設置專業(yè)的物業(yè)管理部門，而且基本均創(chuàng)建了下屬的治安、保潔、消防以治安等團隊，初步組建專業(yè)化的團隊，然而這部分隊伍中有一些工作人員來源于以往的后勤服務部門，另一些來源于高等院校附屬企業(yè)，雖然具有一些工作經(jīng)驗，但是服務能力與專業(yè)技能水平較低，大部分缺少相關(guān)專業(yè)知識與綜合培訓，故此無法確保服務成效和服務質(zhì)量。加上長久以來，高等院校后勤工作人員服務意識較薄弱，故而和住宅小區(qū)及其他物業(yè)相比較，其具備的專業(yè)技術(shù)能力、市場理念與企業(yè)經(jīng)營觀念均亟需提升。

三、提升高校物業(yè)管理社會化的對策

1.轉(zhuǎn)變物業(yè)管理觀念。要根據(jù)強大有力的宣傳，改變物業(yè)管理工作人員的物業(yè)管理思想觀念，提升學校教職工對物業(yè)管理的了解與認識，建立正確的物業(yè)管理觀念，為開展物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好條件。高等院校開展物業(yè)管理，不可被認為是一種甩包袱行為，亦不可與物業(yè)管理服務中心解除勞動關(guān)系，直接推向社會，高等院校相關(guān)領(lǐng)導需要深謀遠慮，以腳踏實地的精神，把物業(yè)管理中心扶上馬并再送一程。物業(yè)管理工作人員需要從原有拿死工資、鐵飯碗轉(zhuǎn)變?yōu)樽陨砝婧推髽I(yè)利益相掛鉤，建立為業(yè)主實心實意、踏踏實實服務的積極思想。而且住戶觀念亦需要改變，應從原本型住房與無償服務改變成商品住房與有償服務的思想理念。要真正認識到高等院校物業(yè)管理是提供高等院校后勤服務的一個主要組成部分，其將服務、經(jīng)營與管理聚集成一體，寓管理于服務中、經(jīng)營于服務中。2.創(chuàng)建人才隊伍。高等院校需要核定相關(guān)編制，投入一定資金，這些資金專門用來建設高校后勤物業(yè)管理服務團隊與物業(yè)管理工作在編在崗的相關(guān)領(lǐng)導與職員運用、評定職稱、薪資待遇等，要和高校其他工作在編領(lǐng)導與職員同等對待。在開展高校后勤物業(yè)管理變革的進程中，對原本屬于高校事業(yè)單位編制的相關(guān)后勤人員應根據(jù)情況的不同，按照國家相關(guān)政策進行妥當安排。根據(jù)崗位設定、轉(zhuǎn)崗培訓、開發(fā)新項目、分流員工等多種形式，切實提升高校物業(yè)管理服務成效與質(zhì)量。增強高等院校后勤物業(yè)管理工作人員的文化、思想、業(yè)務等素養(yǎng)的培育，應用素養(yǎng)教學、崗位培訓、技能考核的方式，培育出一批專業(yè)性強、經(jīng)營能力高、善于管理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理人才，提升從業(yè)人員的專業(yè)能力、專業(yè)水平以及服務意識。根據(jù)利益調(diào)整，引進競爭體系，增強崗位考核，真正做到適者生存，逐漸創(chuàng)建一支動態(tài)管理及專業(yè)能力與綜合素養(yǎng)較高的物業(yè)管理服務團隊。3.擴展經(jīng)費來源。高等院校后勤具備公益性與育人特點，后勤物業(yè)主要服務于學校內(nèi)部教育科研核心工作，其服務學費標準十分低，經(jīng)濟收益不明顯，難以維持自身運作經(jīng)費。高等院校物業(yè)管理企業(yè)需要堅持將服務作為根本，想方設法拓寬渠道，通過對教師與學生消費層次與領(lǐng)域的詳細了解，實施多元性、多層次、多范圍的有償服務，最大程度彌補學校物業(yè)管理工作中經(jīng)費短缺的問題。第一，擴展高校物業(yè)管理經(jīng)營服務的類型與功能，完善配套服務，創(chuàng)建快遞與郵件的收發(fā)等。第二，真正落實崗位責任制以及服務工作標準，構(gòu)建高效的成本監(jiān)控體系，盡量降低管理經(jīng)營服務產(chǎn)生的成本。第三，積極擴展校外物業(yè)服務市場范圍，承接社會各種治安、綠化、清潔等其他項目。第四，把學校內(nèi)部的商業(yè)經(jīng)營服務點用租賃的形式劃歸到學校物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營，以此加大物業(yè)管理公司的自我發(fā)展能力。第五，需要將學校內(nèi)部涉及到物業(yè)管理服務的范圍區(qū)分出所有權(quán)，設定管理服務標準及要求，包括學校內(nèi)部教職工住宅區(qū)域，根據(jù)服務標準簽訂相關(guān)服務協(xié)議，繳納相關(guān)項目維修資金并支付一定的物業(yè)管理費用，開設專門賬戶，真正做到專款專用。綜上所述，高等院校的物業(yè)管理是一項綜合性較強的管理，各大高等院校狀況良莠不齊，無法運用統(tǒng)一的管理形式。然而高等院校的物業(yè)必須對高等院校的特點實行管理，這是不可否認的。其主要目標需要與國家頒布的相關(guān)物業(yè)管理條款進行接軌，成為當前社會具備教育屬性的服務部門，真正將物業(yè)管理實現(xiàn)現(xiàn)代化。