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摘要：當前情況下我國的保障性住房建設正面臨著巨大的融資難題，為了進一步解決，本文對證券化融資的可行性和運作機制進行了探討。首先提出了資產(chǎn)證券化的相關(guān)理論，之后對公共租賃住房項目證券化融資的可行性和運作機制進行了分析，思考資產(chǎn)證券化的實現(xiàn)途徑。本次分析得出，資產(chǎn)證券化對公共租賃住房項目資金缺陷問題起到有效作用，實現(xiàn)了我國保障房建設融資的新方式。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；資產(chǎn)支撐證券化；可行性；運作機制

自我國城鎮(zhèn)住房體制改革以來，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了巨大發(fā)展，而發(fā)展過程中的問題也逐漸顯露出來，地方財政嚴重依賴土地出讓收入，這種社會形式推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，增漲了我國整體房價，許多城鎮(zhèn)居民尤其是中低收入的居民以及不能滿足住房的基本需求，在城鎮(zhèn)中的生存產(chǎn)生嚴重威脅。而我國住房保障制度則是為此類居民提供了住房需求，使其獲取了生活的保障。因此，公共租賃住房則是為了沒有經(jīng)濟能力購房，同時不滿足廉租房保障條件的居民，來滿足這類居民的住房需求，其租房的價格與市場價格相比較低，是一種政策性住房。公共租賃住房的優(yōu)點在于價格低、范圍廣，退出機制靈活等，是當前解決城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)矛盾中的重要部分。從公共租賃住房建設的資金來源來看，市場化的公共租賃住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金和銀行開發(fā)貸款資金或是其主要的依靠，單一的融資渠道并不能滿足資金需求。同時公租房的建設通常情況下都會消耗大量資金，資金的回收也不斷被延長，都造成融資方面的巨大困難。資產(chǎn)支撐證券化(ABS)是一種證券化的融資方式，其支撐為項目資產(chǎn)，在收益型的項目和基礎設施建設中使用較多。據(jù)悉在中國建設銀行印發(fā)的《中國建設銀行公司住房租賃貸款管理辦法(試行)(2017年版)的通知》中明確指出：“創(chuàng)新開展公司住房租賃貸款+資產(chǎn)證券化(ABS)業(yè)務”。

一、資產(chǎn)支撐證券化融資模式

(一)含義。資產(chǎn)證券化在廣義上包括兩種，其一是資產(chǎn)支撐證券化(ABS)，其二則是住房抵押貸款證券化(MBS)。ABS可以說是MBS的一種推廣形式，其前提為項目內(nèi)的所有資產(chǎn)，用于獲取預期的收益，在金融市場上的融資方式為發(fā)行債券融通資金。(二)特征。1.與傳統(tǒng)融資方式相比，ABS發(fā)行證券的方式是以特定的資產(chǎn)組合為支撐，基礎資產(chǎn)池預期收益的可靠和穩(wěn)定，也就決定了資金融出者的收益。組成資產(chǎn)池的資產(chǎn)權(quán)益同時也表現(xiàn)為相對性，證券化的資產(chǎn)可對其進行重組以及拆分。2.ABS融資實際上是一種表外融資。如果被證券化的資產(chǎn)，被原始權(quán)益人真實出售給了某一特設的主體，而且放棄了相關(guān)控制權(quán)，那么這部分被證券化的資產(chǎn)，則可以被原始權(quán)益人在資產(chǎn)負債表上剔除，同時對產(chǎn)生的收益和損失進行確認。這種融資方式并不會造成原始權(quán)益人的負債增加，被證券化的資產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓給特設機構(gòu)之后，與原始權(quán)益人之間的損益也就產(chǎn)生了分離，就算原始權(quán)益人兼并重組甚至出現(xiàn)破產(chǎn)，那么該部分資產(chǎn)也不屬于破產(chǎn)清算的內(nèi)容。3.ABS融資模式下，要想將基礎資金進行證券化，首先則需要信用升級，即將原本信用級別較低的項目，通過超額擔保、賬戶準備、資產(chǎn)重構(gòu)等方式進入資本市場。這就涉及到信托機構(gòu)(SPV)，SPV是專門用于實現(xiàn)證券化的機構(gòu)，購買項目資產(chǎn)未來收益的方式主要有協(xié)議、合同等，將擬發(fā)行資產(chǎn)的信用評級采用保險、超額抵押、金融擔保的方法來提升，使證券的發(fā)行條件得到改善。之后進行債券的發(fā)行，來募集資金，其中發(fā)行人可以是SPV，也可以是SPV擔?；蛘咂渌麢C構(gòu)。4.ABS融資模式能夠?qū)崿F(xiàn)信用增級，繼而使項目的融資成本降低。而且在進行增級后，從價格方面來說，相比于其本身的面值要高；從利息率方面來說，與類似的證券相比也非常低，可以實現(xiàn)降低原始資產(chǎn)權(quán)益人融資成本的目的。

二、公共租賃住房項目證券化融資的可行性

(一)公共租賃住房項目資產(chǎn)特點即為可證券化。資產(chǎn)證券化在資本市場上進行證券發(fā)行的保證即為資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入，也就是說，在ABS融資模式中，需要具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時最好是可預測的基礎資產(chǎn)。依照我國城鎮(zhèn)化的國情，中低收入居民的住房需求使得公共租賃住房項目具有非常廣闊的發(fā)展前景，在建成項目之后，未來的租金收入非常穩(wěn)定，即具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，與ABS融資的需求相符。(二)資金來源充足。社會保障性住房項目如公共租賃住房等，當前在社會上的融資較為困難，但是全球資本市場內(nèi)卻有很多正在尋找投資方向的閑置資金。分析我國當前的形勢，已經(jīng)具有非常充足的ABS融資來源，若這些資金都能夠進入證券化市場，那么公共租賃房項目的建設將會得到來自個人或者機構(gòu)的大量資金支持。(三)資產(chǎn)證券化法律法規(guī)的健全。資產(chǎn)證券化的發(fā)展在不斷完善過程中，同時我國也辦法了有關(guān)的法律法規(guī)。自2005年4月，就已經(jīng)出臺了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》，另外其他的一些相關(guān)法律法規(guī)中也規(guī)定了資產(chǎn)證券化的內(nèi)容，法律制度正在不斷完善過程中。

三、公共租賃住房項目證券化融資的運作機制

通常ABS融資模式的運作中有SPV、投資者、原始權(quán)益人、信用增級機構(gòu)等參與者。其運作機制大致如下。(一)證券化資產(chǎn)的確定和資產(chǎn)池的組建。ABS融資模式下，發(fā)起人證券化的資金一般使用的是具有較低信用風險，較高同質(zhì)性，未來現(xiàn)金收入穩(wěn)定可預測，具有較容易出售的資產(chǎn)。公共租賃住房項目中的租金收入非常穩(wěn)定且可預測，能夠滿足資產(chǎn)證券化的條件；發(fā)起人同時需要對證券化的資產(chǎn)的價值估算其信用等級，結(jié)合當前的資金情況以及融資的目標，實現(xiàn)證券化的資產(chǎn)量的確定，之后匯集重組基礎資產(chǎn)，將其整合為資產(chǎn)池。(二)SPV的組建。作為資信等級較高且獨立的法人實體，SPV的目的則是實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，其包含的業(yè)務是購買資產(chǎn)、發(fā)行資產(chǎn)支撐證券。在現(xiàn)實中，投資銀行、擔保公司、信托公司、保險公司等都可以是SPV，但共同的一點則是獲取權(quán)威的資信評級機構(gòu)。(三)證券化資產(chǎn)被原始權(quán)益人或者發(fā)起人真實銷售給。SPV發(fā)起人或原始權(quán)益人，在整合好資產(chǎn)池之后，向SPV出售真實的證券化資產(chǎn)，分離原始權(quán)益人的風險和未來損益的風險。(四)信用的增級和評級。SPV進行信用增級的目的是，通過技術(shù)手段，使資產(chǎn)支撐證券的發(fā)行條件得到改善，進而符合監(jiān)管的要求。依照國內(nèi)外相關(guān)形式來看，信用增級一般有外部和內(nèi)部增級兩種形式。其中內(nèi)部增級也就是利用優(yōu)化證券結(jié)構(gòu)、提升擔保條件來實現(xiàn)信用的增級，其方式有超額擔保、提前償付、備付金賬戶等；而外部增級則是尋找權(quán)威信用機構(gòu)，比如信用評級較高的擔保公司等，來當做擔保。其作用是若公共租賃住房的資金在無法滿足本息的支付情況下，讓擔保方補全資金。信用評級即評價發(fā)行人對ABS證券本息的償還能力，一般的機構(gòu)有標準普爾、惠譽等一些國際工人的權(quán)威評級機構(gòu)。在對資金增級完成之后即進行評級，同時公布其結(jié)果。(五)證券的發(fā)行和銷售。證券發(fā)行中的發(fā)行人可以是SPV，在資本市場上進行直接發(fā)行，也可以是其他的機構(gòu)，交給承銷商進行銷售。在證券承銷商處，SPV可以獲取發(fā)行收入，之后依照與原始權(quán)益人所簽訂的合同，給予其一定的購買證券化資產(chǎn)的價格。(六)管理并監(jiān)督資產(chǎn)。一般情況下，資產(chǎn)的管理機構(gòu)是SPV的委托方，SPV在資產(chǎn)管理中不會直接參與其中，只是起到資產(chǎn)的監(jiān)督作用，詳細了解整個證券化的過程，之后支付合約內(nèi)規(guī)定的報酬。(七)償付。依照公共租賃住房項目的租金獲取情況，SPV委托方會要求其清償投資者的本息。在證券到期之后，原始權(quán)益人會獲得剩余的現(xiàn)金流和資產(chǎn)池中的資金。以上即為整個ABS的過程。

四、結(jié)語

綜上所述，通過ABS融資模式的使用，通過進行信用增級和相關(guān)熟練交易，大大降低了融資成本，有效獲取眾多資金，在一些缺乏資金的項目建設中合理使用，以實現(xiàn)項目的持續(xù)發(fā)展，同時可對風險進行分離，增強了項目的生存可能性，此證券化的融資方式為我國未來保障性住房建設提供了極大幫助。

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作者:馬超 單位:鄭州亞新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司