導語：房地產(chǎn)市場發(fā)展論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

對于中國這樣一個長期處于住房難的大國來說，2001年最令人鼓舞的轉(zhuǎn)折就是告別了城鎮(zhèn)住房短缺時代。全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積突破20平方米，達到中等收入國家水平。與此同時，理論界與產(chǎn)業(yè)界就“泡沫論”、“過熱說”產(chǎn)生了激烈的爭論，研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)營發(fā)展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)與住房金融的穩(wěn)健運行，也是關(guān)系到國家通過拉動內(nèi)需實現(xiàn)國民經(jīng)濟良性循環(huán)的重要課題。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及周期性規(guī)律

新中國成立以來，房地產(chǎn)業(yè)的三次重大發(fā)展均出現(xiàn)在改革開放以后的近20年，每次都呈現(xiàn)6～8年的周期性規(guī)律。第一次高漲期來自80年代初期，改革開放帶來了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和社會財富迅速增加，農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟實現(xiàn)跨越發(fā)展，國有企業(yè)在短缺經(jīng)濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關(guān)注，機關(guān)、企事業(yè)單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數(shù)建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境，但總量相當巨大。這些房產(chǎn)至今仍然是城鎮(zhèn)中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年《憲法》和《土地管理法》修改之后，土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，使房地產(chǎn)作為商品流通有了法律依據(jù)，這股蘊藏的住房需求在鄧小(論文庫)平同志南巡講話后爆發(fā)出來。當時房地產(chǎn)熱點地區(qū)主要集中于經(jīng)濟發(fā)達的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產(chǎn)類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當時如雨后春筍般出現(xiàn)的各類公司和旅游度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發(fā)、盲目投資、價格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始于1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融危機以后，國家清醒地認識了中國房地產(chǎn)長期低價運行，市場尚未開發(fā)的現(xiàn)實，采取了啟動和擴大內(nèi)需，推進住宅建設(shè)的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。

從西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來看，都有著周期性規(guī)律。而我國短短20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程其周期性也特別明顯，即房地產(chǎn)業(yè)總是從蕭條走向繁榮，而房地產(chǎn)市場一般不會永遠持續(xù)繁榮，它總是與經(jīng)濟增長質(zhì)量、增長速度、市場需求及購買力聯(lián)系在一起，并在高潮期以后進入調(diào)整期，在調(diào)整中醞釀新的高潮。

把握房地產(chǎn)市場周期性變化規(guī)律，有利于調(diào)控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優(yōu)化社會資源配置。同時，也有利于正確把握住房金融的經(jīng)營策略，通過優(yōu)化資源配置調(diào)節(jié)市場行為，規(guī)避行業(yè)風險乃至金融風險。下面對當前正處于第三高漲期的房地產(chǎn)市場進行簡要的分析。

二、當前房地產(chǎn)市場狀況及發(fā)展趨勢

盡管“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預(yù)言的“房地產(chǎn)冬天”仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產(chǎn)市場仍然頑強地攀升。今年1～5月，全國房地產(chǎn)共完成土地開發(fā)面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產(chǎn)施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內(nèi)銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現(xiàn)恢復(fù)性增長態(tài)勢。今年前5個月房地產(chǎn)累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業(yè)用房竣工面積同比增長37%。另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實現(xiàn)商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。那么，怎樣認識保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的動力之源呢？

1.國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長。近幾年來，我國國民經(jīng)濟增長率持續(xù)超過7%，高經(jīng)濟增長率和良好的經(jīng)濟增長質(zhì)量可以推動城市化規(guī)模的不斷擴大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實現(xiàn)住房消費，從而為房地產(chǎn)市場帶來新的購買力需求。國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，也使城市中低收入勞動者的經(jīng)濟收入持續(xù)增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質(zhì)的不斷提升。因此，經(jīng)濟增長速度與增長質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。

2.體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應(yīng)個人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產(chǎn)市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。

3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經(jīng)濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M觀念。20世紀80年代以來在市場經(jīng)濟體制下就業(yè)的勞動者，大多數(shù)不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現(xiàn)“居者有其屋”。據(jù)統(tǒng)計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款已經(jīng)超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場最重要的資金來源。

3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。中國的房地產(chǎn)市場寄托了太多的希望：國家靠它拉動內(nèi)需，支持國民經(jīng)濟的持續(xù)健康增長；房地產(chǎn)企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤；老百姓靠它改善居住質(zhì)量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩(wěn)健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業(yè)務(wù)，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產(chǎn)商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政（論文庫）府及有關(guān)部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調(diào)空間。假如現(xiàn)有的庫存商品房價格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經(jīng)住進小區(qū)的居民以國有及私企老板、高薪行業(yè)人員、部分政（論文庫）府公務(wù)員等中高收入階層為主，商業(yè)銀行現(xiàn)行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數(shù)群體，制約了住房金融的發(fā)展空間。而中等及其以下收入的產(chǎn)業(yè)工人、商店及服務(wù)業(yè)的營業(yè)員尚無能力購置新的房產(chǎn)。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產(chǎn)市場的主體。商業(yè)銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續(xù)，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。

4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮(zhèn)工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對于促進城鎮(zhèn)住房改革、完善住房供應(yīng)體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經(jīng)達到3326億元，而住房公積金貸款累計發(fā)放額只有820億元，僅占歸集額的24.65%。住房公積金制度的建立對于推動住房市場化，促進房地產(chǎn)市場的活躍發(fā)揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發(fā)放了大量難以收回的非住房性質(zhì)的貸款，甚至資金被擠占、分流的現(xiàn)象也很普遍。目前，最關(guān)鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質(zhì)的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應(yīng)有的實惠。今年5月，國家了《關(guān)于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，改革了住房公積金管理機構(gòu)體系，規(guī)范了公積金歸集、使用、管理和監(jiān)督體系，特別強調(diào)加大住房公積金貸款的投放力度，并把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領(lǐng)域。有了這一基礎(chǔ)，商業(yè)銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產(chǎn)金融的持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮更大的作用。

5.實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。目前，商業(yè)銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約7～8年。但是，商業(yè)銀行用于發(fā)放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產(chǎn)生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發(fā)展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產(chǎn)的流動性指標受到影響。為解決短期資金長期占用問題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政（論文庫）府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。今年一季度，中國建設(shè)銀行住房抵押貸款證券化試點方案已經(jīng)完成向中央銀行和國務(wù)院的上報工作，年內(nèi)即將運行。

目前，我國有著廣泛的房地產(chǎn)市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發(fā)債規(guī)模，而住房按揭貸款又是不良率低于1%的“精品信貸板塊”，具備發(fā)行住房債券的條件。當務(wù)之急是國家應(yīng)該盡快將這一構(gòu)想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機構(gòu)，由其按規(guī)范化的標準向商業(yè)銀行收購個人住房抵押貸款。證券機構(gòu)以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個人住房消費信貸為支持，以債券融資為載體，實現(xiàn)證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)有了長期穩(wěn)定的資金來源，而且也形成了住房信貸業(yè)務(wù)和住房融資業(yè)務(wù)的一體化運作，推動了住房金融和房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。

6.入世后我國房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展。加入WTO以后，外資銀行趨利性的本質(zhì)必將導致對低風險、高效益信貸板塊的競爭。首先，房地產(chǎn)金融競爭加劇，信貸風險擴張。目前，國外資金實力雄厚、管理先進、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團，通過直接投資經(jīng)營房地產(chǎn)和在股票市場參股、控股等間接方式介入我國的房地產(chǎn)業(yè)。與之相比，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論在資金實力、經(jīng)營機制、品牌商譽等方面均處于劣勢，而原本在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢不復(fù)存在，經(jīng)營風險逐漸擴張。而這些企業(yè)的開發(fā)貸款絕大多數(shù)為國內(nèi)商業(yè)銀行提供，在債務(wù)軟約束的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場風險和經(jīng)營風險必然向銀行轉(zhuǎn)嫁。其次，國外房地產(chǎn)金融機構(gòu)特別是按揭貸款操作經(jīng)驗豐富，技術(shù)先進。美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始房地產(chǎn)金融二級市場操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國同類貸款的35倍，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。國外房地產(chǎn)金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等業(yè)務(wù)有著一整套完善的操作規(guī)范和相當豐富的管理經(jīng)驗，而我國卻相差甚遠。再次，國際經(jīng)濟變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響加大，加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場脈搏與國際市場趨于一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國際經(jīng)濟循環(huán)將加劇對國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)的沖擊，與之相關(guān)聯(lián)的國內(nèi)房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托投資也將受到影響。特別是在房地產(chǎn)市場升溫的市場條件下，外資大量涌入房地產(chǎn)，極易引發(fā)經(jīng)濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導致金融機構(gòu)的貸款風險，甚至引發(fā)金融危機。

面對這種挑戰(zhàn)，國家、房地產(chǎn)企業(yè)和國內(nèi)商業(yè)銀行要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，增強應(yīng)變能力，努力把握競爭主動權(quán)。一是在經(jīng)營理念上有所創(chuàng)新。國內(nèi)商業(yè)銀行要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運作機制等方面加大創(chuàng)新力度。要盡快研發(fā)與推廣適應(yīng)市場需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業(yè)務(wù)合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務(wù)，增強發(fā)展后勁。二是金融管理者要強化房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控能力，在授信、融資及開放房地產(chǎn)金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內(nèi)房地產(chǎn)品牌企業(yè)，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現(xiàn)有的住房消費貸款產(chǎn)品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)，國內(nèi)商業(yè)銀行要切實改變個人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔保抵押方面手續(xù)繁雜的現(xiàn)狀，增強住房信貸產(chǎn)品的市場彈性。四是加快房地產(chǎn)金融人才的培養(yǎng)。入世以后，房地產(chǎn)金融市場主體的復(fù)雜化對從業(yè)人員自身素質(zhì)提出了更新、更高的要求，培養(yǎng)一批精通外語、計算機、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)評估、財務(wù)分析、證券融資等方面的專業(yè)人才和復(fù)合型人才是應(yīng)對挑戰(zhàn)的迫切需求，也是提升競爭能力與發(fā)展能力的戰(zhàn)略選擇。

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