導語：房地產(chǎn)市場分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

2.1級差地租理論

馬克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有級差地租，而且這種級差地租都遵循著農(nóng)業(yè)級差地租相同的規(guī)律?！边@里所講的規(guī)律是指級差地租產(chǎn)生的條件、原因和形式。城市級差地租產(chǎn)生的條件也是土地等級的不同。這種等級表現(xiàn)在位置距離城市中心的遠近，交通是否方便，配套設施是否齊全等[25]。城市級差地租產(chǎn)生的原因也是土地經(jīng)營權的壟斷。比如，在住房開發(fā)建設中，一些較好的地段被某個房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營后，其他的房地產(chǎn)商就不可能介入，只好著手開發(fā)稍遠稍差一些的地段。城市級差地租的形式也可分為級差地租I和級差地租II。級差地租I是指城市內(nèi)部地段的土地里，由于市場的位置不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。級差地租II是指城市發(fā)展過程中由于國家或企業(yè)在同一地塊上追加投資所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租[26]。例如，咸陽以東與西安交接處，在2000年以前還比較冷清，后來國家從總體規(guī)劃、基礎設施、招商引資等多方面追加投資和改善環(huán)境，經(jīng)過四五年的建設，咸陽東南大學城地區(qū)高樓林立，馬路寬敞，商業(yè)逐漸繁榮，即人們通俗所說的這個地段的土地升值，實際上是指這個地區(qū)土地的級差地租II大大增加了。位置對城市級差地租具有決定性的影響。因為使用位置便利的建筑地段，比如靠近銷售市場，或者交通運輸十分方便，或者是處于經(jīng)濟文化中心，市場容量大，特別是獲得信息等特種資源的費用較低而且容易，因此這些企業(yè)能降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)率，提高利潤率，獲得較高的超額利潤，這種超額利潤轉(zhuǎn)化為級差地租。另外，這個中心是特指城市功能中心，而并非一定是地理位置中心。

2.2供求理論

房地產(chǎn)供求變化是房地產(chǎn)運行的主要形式，而房地產(chǎn)市場供求之間的對立關系及相互制約關系，又是可以通過房地產(chǎn)供給和需求之間的數(shù)量關系，結構關系及時空關系表現(xiàn)出來[27]。

（1）房地產(chǎn)供求之間的數(shù)量關系，即房地產(chǎn)數(shù)量供求之間的變化，它是供求對立運動的最基本的表現(xiàn)形式。

（2）房地產(chǎn)供求的結構關系，主要是各類質(zhì)量、品種不同的房地產(chǎn)商品供求數(shù)量的構成及其比例關系。

（3）房地產(chǎn)供求的時空關系，一是指時間限制，由于房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)需要一定的時間，因而在一定的時間內(nèi)只能供給一定數(shù)量的房地產(chǎn)商品；由于房地產(chǎn)可供消費的時間較長，因而房地產(chǎn)的需求只能是一定時間內(nèi)的需求。二是指空間限制，由于房地產(chǎn)供求受自然地理、交通運輸條件的制約，因而房地產(chǎn)市場的供求具有一定的空間限制。8供求理論是房地產(chǎn)市場研究的最基本的理論。供求關系的變化導致價格的漲落，反過來又刺激和抑制供給與需求。供求關系的變動與價格、競爭等有著密切的關系，他們之間相互聯(lián)系、相互制約、相互影響、相互作用，發(fā)揮各自的功能又共同發(fā)揮功能，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場對資源配置的基礎性作用[28]。市場的供求狀況，影響產(chǎn)品的均衡價格，圖2-1表示這一理論的基本含義。其X軸代表產(chǎn)品的數(shù)量，其Y軸代表產(chǎn)品的價格，DD表示需求曲線，SS表示供給曲線，兩條曲線的交匯點所對應的價格P即為均衡價格。土地的供求是決定房地產(chǎn)市場供求的最主要因素。由于土地空間位置的固定性以及資源的稀缺性，在一定的條件下，土地的供給是基本恒定的，表現(xiàn)為圖2-2就是供給曲線SS為一垂直X軸的直線，而需求曲線則是一條曲線，并且可以上下移動。因此我們說土地需求在一定的條件下決定土地價格如圖2-2所示。在一個城市和地區(qū)內(nèi)，由于人口和經(jīng)濟的發(fā)展，需求曲線DD可以向上平移到D1D1，其結果造成土地價格的總體上升。但是由于各種土地的用途可以改變，可以相互轉(zhuǎn)換，如工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地等，因此，就某種用途的土地來說，供給也是可以變化的。另外，由于政府管制和壟斷，土地的供給總量也是有彈性的。如果土地供給量增加即為XY圖2-1供求與均衡價格DDSSOPMYSSD1D1DDOX圖2-2土地供求9S2S2，則價格降低；如果土地供應量減少即為S1S1，則價格升高。如圖2-3所示。

2.3價格理論

在西方經(jīng)濟學中，地價理論的基礎是：效用價值論、生產(chǎn)費用論和供求理論。認為地租是土地生產(chǎn)要素對產(chǎn)品及其價值所作的貢獻的報酬或認為地租是一種“經(jīng)濟贏余”，是產(chǎn)品價格同工資、利息等生產(chǎn)費用之間的余額。而由于地租與地價一樣，其存在的基礎是土地的效用，即具有能滿足人類的需要、進行各種生產(chǎn)和消費活動的能力，因此從需求角度講，地租越來越被認為是地價的基礎。而地價最終還是決定于土地市場的供求狀況。又如“影子價格”理論認為，地價是土地資源得到合理配置的“預測價格”。它是從土地有限性出發(fā)，在一定的資源約束條件下，求出每增加一個單位土地資源可得到的最大經(jīng)濟效益。這種方法主要是分析土地的機會成本，選擇最大效益的機會成本來確定土地價格。它一方面反映土地的勞動消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求關系）。在馬克思的地價理論中，土地價格的實質(zhì)是地租的資本化。具體地說，土地雖然不是勞動產(chǎn)品，沒有價值，但卻有使用價值，土地能為人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務。在土地所有權壟斷的條件下，地租的占有是土地所有權借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。正是因為有地租，才會產(chǎn)生土地價格。這里所說的土地價格的實質(zhì)就是按一定利率還原的地租，用公式表示為：地價=地租/利率。這里的地租是廣義的地租，即包括真正的地租（為使用土地本身而支付的貨幣額）、土地資本折舊和利息等部分在內(nèi)的租金。因此，馬克思的地價理論是以科學的勞動價值論、剩余價值論和生產(chǎn)價格論為基礎，同時又是剩余價值理論的有機組成部分[29]。房地產(chǎn)商品的價值是價格形式的基礎，價格圍繞價值上下波動。若價格高于價值，投資者就會向房地產(chǎn)業(yè)增加投資或有新的投資者加入，導致房地產(chǎn)供給增加，形成供給大于需求的局面。此時，價格又會下跌，投資者也相應減少，直至供求關系達到新的平衡。對消費者來說，由于價格過高，抑制了房地產(chǎn)消費，因而呈現(xiàn)供大于求，從而導致價格下跌，直至供求關系達到平衡[30]。相反，若價格低于價值，投資者就會對房地產(chǎn)業(yè)YOXDDSSS1S1S2S2圖2-3土地供給彈性價格10減少投資或投資者減少，導致房地產(chǎn)供給減少，形成供給小于需求的局面。這時價格又會上升，投資相應上升，投資者數(shù)量相應增加，直至供求關系達到平衡。同時，消費者會增加房地產(chǎn)消費，使房地產(chǎn)需求增大，形成供給小于需求，從而導致價格上升，直至供求關系達到平衡，價格與價值相符。房地產(chǎn)價格是指在房屋建筑，建設用地開發(fā)以及經(jīng)營過程中，凝結在房地產(chǎn)商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價格的高低，對廣大居民的購買力有直接的影響，進而也就影響著房地產(chǎn)市場的供求情況。

2.4競爭理論

在市場經(jīng)濟條件下，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的目的是為了獲得更大限度的利潤，為了達到這一目的，在房地產(chǎn)交易主體之間勢必產(chǎn)生賣者與賣者，買者與買者之間的激烈競爭，從而對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營形成強大的外在壓力。競爭機制是房地產(chǎn)供求關系，價格高低，利潤高低之間相互制約相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)系，其功能在于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一種強大的壓力，使供求機制和價格機制的功能得以充分發(fā)揮。競爭的結果是優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置和生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合[31,32]。房地產(chǎn)市場的競爭方式主要有價格競爭和非價格競爭。價格競爭的基本方式，主要通過價格競爭，迫使生產(chǎn)者不斷擴大生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營規(guī)模，降低物質(zhì)消耗和生產(chǎn)費用，力爭在市場中實現(xiàn)自身的價值。非價格競爭主要包括技術，質(zhì)量，宣傳，服務等形式競爭，取得消費者的信任，以擴大市場占有率，排斥其他競爭者。

2.5房地產(chǎn)市場供求預測

房地產(chǎn)投資者在作出投資決策之前，必然要對房地產(chǎn)市場進行一個全面的調(diào)查、分析和預測。房地產(chǎn)市場預測是指通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查，運用科學的方法和手段，根據(jù)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)和資料，對房地產(chǎn)市場的未來及變化趨勢進行預測和判斷，以滿足確定未來房地產(chǎn)市場經(jīng)營目標和行動計劃的需要。

2.5.1房地產(chǎn)市場預測的必要性

（1）房地產(chǎn)市場預測有利于平衡和滿足社會對房地產(chǎn)的需要社會生產(chǎn)的目的是為了不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化生活的需要，而人們生活的需要又由收入水平的提高、人口的增長、消費習慣的改變而改變。為此，要使人們對房地產(chǎn)的需要得到充分滿足，就必須進行科學的推算和估計。

（2）房地產(chǎn)市場預測有利于制定科學的開發(fā)經(jīng)營計劃通過房地產(chǎn)市場預測，可以了解房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，以及對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所帶來的影響，從而指導企業(yè)自覺按照市場規(guī)律辦事，為制定科學的計劃和開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù)。

（3）房地產(chǎn)市場有利于改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益11在商品經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與房地產(chǎn)市場息息相關，而房地產(chǎn)市場又是瞬息萬變的，只有通過房地產(chǎn)市場預測，掌握大量的房地產(chǎn)市場信息和數(shù)據(jù)資料，才能不斷的改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。

2.5.2房地產(chǎn)市場預測的種類

房地產(chǎn)市場預測的種類很多，可以從不同的角度上進行劃分：按經(jīng)濟活動的范圍分，可分為宏觀預測和微觀預測；按預測所采用的方法分，可分為定量預測和定性預測；按預測的性質(zhì)分，可分為探索性預測和規(guī)范性預測；按預測時間長短分，可分為短期預測、中期預測和長期預測等。房地產(chǎn)市場預測的內(nèi)容主要有房地產(chǎn)市場需求預測與房地產(chǎn)銷售預測等。本文主要是對房地產(chǎn)市場需求進行預測。

2.5.3房地產(chǎn)市場預測的方法

房地產(chǎn)市場預測方法是達到預測目的的手段。采用什么樣的預測方法、預測內(nèi)容與預測期限有關。進幾十年來，隨著預測在經(jīng)營管理中被廣泛的應用，預測方法日益增多。歸納起來，可分為定性預測和定量預測兩大類。定性預測的特點是簡單易行，不需要復雜的計算過程，它往往不能提供有根據(jù)的、精確的市場預測值，而只提供市場未來的發(fā)展大致趨勢。常用的有專家意見法、經(jīng)理判斷法、銷售人員估計法等。定量預測又分為確定性定量預測和不確定性定量預測，前者常見的方法有移動平均法、指數(shù)平滑法和模型預測法等；后者常見的方法有回歸分析法、趨勢外推法、馬爾柯夫預測法、蒙特卡羅法和灰色預測法等。在這里簡要的介紹一下本文中所用的灰色預測法?；疑A測法是以灰色系統(tǒng)GM（1，1）模型為基礎進行預測的，GM（1，1）預測用來揭示預測數(shù)列的發(fā)展變化總趨勢，其預測的幾何圖形是一條較平滑的曲線，因而對波動性較大的數(shù)據(jù)擬合較差，預測精度較低。一個系統(tǒng)，如果其內(nèi)部信息部分已知部分未知，則稱為灰色系統(tǒng)。灰色系統(tǒng)理論認為：一切隨機量都是在一定范圍內(nèi)、一定時段上變化的灰色量及灰色過程。對于灰色量的處理，不是去尋求它的統(tǒng)計規(guī)律和概率分布，而是將無規(guī)律的原始數(shù)據(jù)通過一定方式處理后，使其成為較有規(guī)律的時間序列，再建立模型。有許多經(jīng)濟量如銷售量、需求量、旅游人數(shù)等是隨機量，對這些經(jīng)濟量進行分析、預測時，可利用灰色系統(tǒng)理論中的灰色預測方法。