導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)稅分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)稅的基本概念

“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅。’房地產(chǎn)稅是一個(gè)歷史悠久的稅種。早在古希臘時(shí)期，就開(kāi)始了對(duì)房屋征稅，以后各國(guó)都對(duì)房屋開(kāi)征了名稱各異的財(cái)產(chǎn)稅。[1]美國(guó)稱之為“propertytax”，香港則稱為“差晌”、“地租”。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，是以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年交納一定的稅款，稅款隨房產(chǎn)的升值而提高。財(cái)產(chǎn)稅有著悠久的歷史，雖然在現(xiàn)代各國(guó)稅收結(jié)構(gòu)中并不占主導(dǎo)地位，但由于它能起到所得稅、流轉(zhuǎn)稅等其他稅種難以實(shí)現(xiàn)的獨(dú)特的調(diào)節(jié)作用，因而被大多數(shù)國(guó)家所采用，特別是被許多國(guó)家的地方政府所掌握，并成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。

二、物業(yè)稅的特征

物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，與其他稅種相比，具有自身的特性:

（一）物業(yè)稅稅基具有地域性和普遍性，對(duì)物業(yè)征稅最符合稅收的付出與受益對(duì)等原則。房產(chǎn)具有固定的坐落地點(diǎn)，不能隨意移動(dòng)，地域性強(qiáng)，而且房產(chǎn)與每個(gè)家庭、每個(gè)人都息息相關(guān)。因此，以房產(chǎn)作為稅基征稅相當(dāng)于對(duì)轄區(qū)每一居民征稅，而且，物業(yè)稅稅基的非流動(dòng)性與地域性特點(diǎn)又使得物業(yè)稅稅基具有相對(duì)獨(dú)立性。同時(shí)，房產(chǎn)、土地等財(cái)產(chǎn)的增值及收益的高低與當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、地方政府公共服務(wù)的優(yōu)劣密切相關(guān)，不論是企業(yè)財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，都享受著來(lái)自地方財(cái)政支付的公共服務(wù)，因此，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)課稅，明顯地體現(xiàn)了付稅與受益對(duì)等原則，企業(yè)和居民理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)。

（二）物業(yè)稅稅收收入具有可*性，不易發(fā)生周期性波動(dòng)。由于房屋等不動(dòng)產(chǎn)不能隨意移動(dòng)，隱匿比較困難，故物業(yè)稅稅源比較可*。隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋等不動(dòng)產(chǎn)在不斷增加，其價(jià)值則因時(shí)代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當(dāng)?shù)鼐用?，容易控管，稅源?而充裕。而且，對(duì)于企業(yè)和居民個(gè)人而言，固定資產(chǎn)代表了一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的資本投資形式，稅基穩(wěn)定，不會(huì)發(fā)生稅基的大量地區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，對(duì)物業(yè)的課稅可以成為地方政府的一個(gè)相當(dāng)豐富的稅收來(lái)源，其收入不易發(fā)生周期性波動(dòng)。

（三）物業(yè)稅便于征管性。由于物業(yè)課稅具有稅源分布廣泛的區(qū)域性特征，因此，適宜地方政府對(duì)這一稅源實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)控。同時(shí)，由于房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)具有不可隱匿的特點(diǎn)，征收相對(duì)方便，從而可以降低管理成本。

三、物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)

（一）物業(yè)稅的納稅義務(wù)人、課稅對(duì)象

1．物業(yè)稅的納稅義務(wù)人

納稅義務(wù)人即納稅主體，是指稅法規(guī)定的一切履行納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。物業(yè)稅的納稅義務(wù)人是擁有房地產(chǎn)權(quán)利的單位和個(gè)人。房地產(chǎn)權(quán)利包括土地使用權(quán)和屋產(chǎn)權(quán)。單位包括各類國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私有企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)外國(guó)企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以及其他類型的組織和企業(yè)。個(gè)人是所有中國(guó)公民和來(lái)華投資或居住的外國(guó)公民。

2．物業(yè)稅的征稅對(duì)象

征稅對(duì)象即納稅客體，是指稅收法律關(guān)系中征納雙方權(quán)利義務(wù)所指向的對(duì)象或?yàn)?。物業(yè)稅的征稅對(duì)象是我國(guó)境內(nèi)的房產(chǎn)和地產(chǎn)。房產(chǎn)是指可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。地產(chǎn)是指擁有土地使用權(quán)的土地，包建筑物坐落地、尚待開(kāi)發(fā)用地和農(nóng)村土地等。境內(nèi)是指我國(guó)稅收管轄權(quán)范圍內(nèi)的城市縣城，鎮(zhèn)和區(qū)以及農(nóng)村。

關(guān)于農(nóng)村是否應(yīng)該被包括在物業(yè)稅的征稅范圍之中，學(xué)術(shù)界還未形成統(tǒng)一觀點(diǎn)本文認(rèn)為應(yīng)將農(nóng)村劃入到征稅范圍之中。如果農(nóng)村不被包括在課稅范圍內(nèi)，就會(huì)給逃物業(yè)稅的行為留有一定的空間（如富人在農(nóng)村利用耕地修建別墅等），這樣物業(yè)稅稅源不僅得不到保證，物業(yè)稅的調(diào)節(jié)社會(huì)公平的目標(biāo)無(wú)法充分實(shí)現(xiàn)，還會(huì)使物業(yè)稅征管成本增加。在將農(nóng)村劃入征稅范圍的同時(shí)應(yīng)根據(jù)農(nóng)村房地產(chǎn)存在的用途決定征免對(duì)于農(nóng)民用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地和維持農(nóng)民生活的自建房應(yīng)該暫免征收，對(duì)于農(nóng)民進(jìn)出租、轉(zhuǎn)賣、開(kāi)發(fā)旅游資源搞旅館住宿等獲取額外收入的房地產(chǎn)應(yīng)該征收物業(yè)稅。

（二）物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)1．計(jì)稅依據(jù)的設(shè)計(jì)

計(jì)稅依據(jù)是指計(jì)算稅額的基礎(chǔ)或依據(jù)。如果說(shuō)課稅對(duì)象是對(duì)征稅客體的質(zhì)的規(guī)定那么計(jì)稅依據(jù)是對(duì)征稅客體的量的規(guī)定。要對(duì)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行合理確定，就需要對(duì)物稅征稅客體的量進(jìn)行分析。

（1）從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征的選擇

在稅收理論中，房地產(chǎn)稅類按稅種的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)劃分，可以被分為從量計(jì)稅和從計(jì)稅。從量計(jì)稅是以課稅對(duì)象的數(shù)量、重量、容積、體積、面積等為標(biāo)準(zhǔn)按預(yù)先確的單位稅額確定的稅。從價(jià)計(jì)稅是根據(jù)課稅對(duì)象價(jià)值的大小按一定比例征收的稅，國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅類中既有從價(jià)征收的稅種（如我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅），也有從量征收稅種（如我國(guó)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅）。從量計(jì)稅和從價(jià)計(jì)稅各有優(yōu)劣。從量計(jì)稅征稅依據(jù)的數(shù)據(jù)比較容易獲得，如房產(chǎn)的面積具有易測(cè)度、不變動(dòng)的特點(diǎn)，只要通過(guò)科學(xué)的測(cè)量和完整的記錄就能得出確的計(jì)稅依據(jù)，實(shí)際操作過(guò)程中，征管成本相對(duì)較低。但對(duì)物業(yè)稅而言，相同面積房地產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)槠鋮^(qū)位、質(zhì)量、朝向、樓層、外部環(huán)境、交通情況、物業(yè)管理的同而存在價(jià)值上的差異。如果按面積征稅就會(huì)帶來(lái)不公，很可能出現(xiàn)窮人要為低價(jià)的房地產(chǎn)支付與富人高價(jià)值的房地產(chǎn)同樣數(shù)額的物業(yè)稅。有人提出可將地塊按等級(jí)行劃分，每個(gè)等級(jí)內(nèi)仍然按面積為單位計(jì)稅。這樣雖然能緩解物業(yè)稅從量計(jì)征帶來(lái)不公，但不能從根本解決問(wèn)題。因?yàn)榧词故窃诮y(tǒng)一等級(jí)土地區(qū)域內(nèi)部，單位面積的地產(chǎn)價(jià)值仍然存在差異。從價(jià)計(jì)稅能夠很好的克服從量計(jì)稅的不公。但從價(jià)計(jì)稅中何合理的確定房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的計(jì)稅價(jià)值一直是一個(gè)難點(diǎn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，城市中絕多數(shù)的房地產(chǎn)是缺乏其現(xiàn)值市場(chǎng)價(jià)值資料的，這就需要對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。本文認(rèn)為，由于從量計(jì)征的方式在物業(yè)稅實(shí)際征收過(guò)程中會(huì)存在不公，不符合業(yè)稅開(kāi)征的公平原則。因此我國(guó)物業(yè)稅的征收方式應(yīng)采用從價(jià)計(jì)稅，而對(duì)于計(jì)稅依的確定，可借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅的做法，以房地產(chǎn)的課稅評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。

（2）計(jì)稅依據(jù)的定價(jià)

物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)要通過(guò)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估確定。獲得房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方式兩種，分別是一般性房地產(chǎn)評(píng)估和房地產(chǎn)課稅評(píng)估。兩種評(píng)估方式在對(duì)相同的房地評(píng)估時(shí)既存在共性也有區(qū)別。共性在于都是通過(guò)科學(xué)方法對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，并房地產(chǎn)課稅評(píng)估需借用一般性房地產(chǎn)評(píng)估的方法，如成本法，收益法、市場(chǎng)比較法等兩種評(píng)估方式也有區(qū)別。從房地產(chǎn)價(jià)評(píng)估的實(shí)踐看，房地產(chǎn)升值因素的部分主要是土地，房地產(chǎn)減值素的部分主要是建筑物。從長(zhǎng)期看，土地作為稀缺資源，市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)不斷上漲。土地上的建筑物會(huì)因?yàn)槭褂枚a(chǎn)生累計(jì)折舊，同時(shí)還會(huì)因?yàn)榻ㄖ锉旧淼馁|(zhì)量、戶型年代、周遍交通情況等因素的變化發(fā)生減值，所以房屋的凈值呈不斷下降的趨勢(shì)。此在借鑒各國(guó)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本文提出以下計(jì)稅依據(jù)的表達(dá)公式：計(jì)稅依據(jù)＝土地評(píng)估價(jià)＋建筑物評(píng)估價(jià)（1－減值毀損率）上式中，土地評(píng)估價(jià)是土地課稅評(píng)估后的土地價(jià)格，可按地段或小區(qū)劃分。建物評(píng)估價(jià)是建筑物課稅評(píng)估后的價(jià)格，不包括土地的價(jià)格。減值毀損率是指綜合考建筑物修善和折舊因素的情況下所制定的一個(gè)比率，這個(gè)比率應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行整。

（三）物業(yè)稅的減免規(guī)定

我國(guó)目前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種主要是針對(duì)營(yíng)利性單位或個(gè)人課征，所以減免稅優(yōu)惠主要適用于一些非營(yíng)利性質(zhì)的單位或特殊用途的房產(chǎn)，本文認(rèn)為，物業(yè)稅征免規(guī)定的設(shè)計(jì)在延續(xù)這個(gè)原則前提下，應(yīng)廣泛考慮普通居民利益。由于具體的減免稅優(yōu)惠設(shè)計(jì)牽涉到的因素較多，需做專題研究才能確定，本文在此不做深入探討，只在參考當(dāng)前房產(chǎn)稅等相關(guān)稅種的稅收優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，列舉幾條有代表性的減免稅稅收優(yōu)惠規(guī)定。

1．減稅方面

（1）對(duì)于家庭所擁有的第一套住房并且是唯一生活住房，可參考家庭人口數(shù)和住房面積大小等因素給予規(guī)定免征額或起征點(diǎn)。

（2）對(duì)于孤老、殘疾、低收入特殊人群等家庭擁有的生活唯一住房給予免征。

（3）損壞房、危房，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可給予免征。

（4）對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行一定程度的減免優(yōu)惠。

（5）由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)可酌情給予適當(dāng)減免。

（6）對(duì)農(nóng)村生產(chǎn)用地和農(nóng)民生活用房，在一定期間內(nèi)給予減免。

2．免稅政策

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、外國(guó)使領(lǐng)館及各種社會(huì)團(tuán)體自用的房地產(chǎn)免征。

（2）教堂、寺廟、公園、國(guó)家紀(jì)念館以及其他名勝古跡自用的房地產(chǎn)免征。

（3）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共物業(yè)免征。

（4）非營(yíng)利性科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)療單位、疾控機(jī)構(gòu)、婦幼保健單位、老年人服務(wù)機(jī)構(gòu)等自用的不動(dòng)產(chǎn)免征。

參考文獻(xiàn)

1．閻祖興主編：《物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2003年版

2．高富平、黃武雙著：《物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理》，中國(guó)法制出版社，2002年9月版

3．肖海軍、李華著：《物業(yè)管理侵權(quán)的法律救助》，湖南人民出版社，2005年版

4．楊秀琴錢晟編著：《中國(guó)稅制教程》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，1999年版

5．胡怡建主編：《稅收學(xué)》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1999年版

6．王喬席衛(wèi)群主編：《比較稅制》，復(fù)旦大學(xué)出版社，2004年9月版

7．蔣曉蕙主編：《比較稅收教程》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2002年9月版

8．戎生靈著：《中外地方稅收比較》，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2005年版...

摘要：物業(yè)稅是對(duì)處于保有階段的物業(yè)為征收對(duì)象，按照物業(yè)的評(píng)估價(jià)值向所有人或使用人征收的一種稅。目前很多發(fā)達(dá)國(guó)家都在征收。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，現(xiàn)存的房地產(chǎn)稅制也有一些不合時(shí)宜了。本文寫作的基本思路是，先從物業(yè)稅的基本理論入手，研究它的概念提出了我國(guó)物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思路。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；物業(yè)稅；財(cái)產(chǎn)稅