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內(nèi)容摘要：我國開征物業(yè)稅有利于優(yōu)化我國現(xiàn)行的財產(chǎn)稅制，有利于國家從宏觀上調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場和政府的土地出讓行為，解決中低收入階層購房難的問題。但開征物業(yè)稅需要解決的政策、技術(shù)和征管問題還很多，物業(yè)稅開征后對地方財政、房地產(chǎn)價格、不動產(chǎn)評估的影響以及新舊政策的銜接也需要進一步分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅，必要，開征時機

物業(yè)稅的名詞源于國外，各國的叫法也不同，稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)。我國所說的物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

一、開征物業(yè)稅的必要性及重要意義

目前我國的房地產(chǎn)稅制存在稅種復(fù)雜、稅基不合理、重復(fù)征稅、計稅依據(jù)不合理等問題。房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，因此必然導致房地產(chǎn)價格高，從而影響到房地產(chǎn)市場的啟動，也不符合國際慣例。只在房地產(chǎn)的買賣過程中課稅不利于避免土地閑置和低效使用，而過高的土地增值稅和極低的土地使用稅又限制了房地產(chǎn)的合理流動?，F(xiàn)在有的城市各種稅費和地價占房價40%左右，多達百余項。其中重復(fù)和不合理收費就約占房價的30%。如目前土地出讓金作為土地價格和房屋價格中的一部分，就被作為稅基重復(fù)征稅，開發(fā)商在土地一級或二級市場取得一定年限的土地使用權(quán)時，出讓金就被作為基數(shù)繳納5.5%的營業(yè)稅和3%-5%的契稅，當房屋建成銷售時出讓金再次作為基數(shù)繳納5.5%的營業(yè)稅和相應(yīng)的契稅。而開征物業(yè)稅能夠簡化我國的房地產(chǎn)稅制，避免重復(fù)征稅，體現(xiàn)稅收的公平原則。

開征物業(yè)稅有利于國家從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)價格，規(guī)范房地產(chǎn)市場。有利于降低開發(fā)成本，減少金融風險，降低購房門檻。目前，我國實行的是“批租”土地使用制度，開發(fā)商必須一次性支付土地出讓金和大部分稅費來向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。巨大的開發(fā)成本一方面加大了開發(fā)商的籌資風險，另一方面也以高房價的形式轉(zhuǎn)嫁給了消費者?！拔飿I(yè)稅”的開征，將有望改變原有的體制，把開發(fā)商為消費者代繳的部分稅費分期由業(yè)主繳納。從而減輕了開發(fā)商的籌資壓力和相關(guān)的利息負擔，減少了納稅環(huán)節(jié)，縮短了開發(fā)時間，從而大大降低開發(fā)商的開發(fā)成本，也相應(yīng)降低了房價。據(jù)專家測算，從理論上說，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費者至少可降低10%-20%的購房成本。對于貸款買房的消費者來說，也可以減少貸款的利息支出。這樣有利于中低收入階層盡早解決住房問題。

二、開征物業(yè)稅可能遇到的問題及一些不確定因素分析

物業(yè)稅替代土地出讓金的存在不利因素。從政府的角度看，物業(yè)稅代替土地出讓金會使政府目前的財政收入大幅減少，這將會使政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力受到很大影響。比如廣州市2005年商品房銷售金額達444億元，如果土地稅費按1/3計，約為148億元，如果只按1/50或1/70收取物業(yè)稅，每年這一部分將只能收2億～3億元。也就是說如果用物業(yè)稅代替土地出讓金，廣州市政府有可能每年減少140多億的財政收入，全國估計至少在數(shù)千億以上。如果碰到房地產(chǎn)業(yè)不景氣，政府所收取的物業(yè)稅也難免隨著物業(yè)評估價值的下降而減少。從消費者的角度看，很明顯的問題就是有可能買得起供不起，增加消費者購房風險?，F(xiàn)在工薪階層購房大多采取按揭方式，供樓的負擔和壓力已經(jīng)很大，物業(yè)稅盡管降低了購房的門檻，卻更加重供樓和稅賦的負擔，增加供得起樓、納不起稅的現(xiàn)象，增加金融和樓市的風險。

開征物業(yè)稅可能導致房地產(chǎn)的過度開發(fā)。征收物業(yè)稅使得土地的取得成本降低、而相關(guān)稅費的合并或取消，開發(fā)商的籌資額和籌資成本(財務(wù)費用如銀行借款利息)大大下降，項目的總開發(fā)成本下降。同時，房價的下降在一定程度上會刺激人們的購房需求，在需求旺盛和進入門檻降低的前提下，開發(fā)商可能會在合法免稅的前提下，進行更加瘋狂的圈地運動，造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，空置率的提高。而物業(yè)稅是隨著房屋價值的提高而增加的，這意味著消費者要承擔越來越重的稅賦負擔。導致大批本來家庭經(jīng)濟實力不強、只是因為購房“門檻”降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者出現(xiàn)供不起樓、納不起稅的現(xiàn)象。

三、對物業(yè)稅開征時機選擇的幾點建議

開征物業(yè)稅勢所必然，但在可以預(yù)計的二至三年里還不具備開征物業(yè)稅的充分條件，應(yīng)采取積極有效的措施，為物業(yè)稅的最終順利開征創(chuàng)造條件。

1、目前開征物業(yè)稅的一大障礙在于計稅依據(jù)很難確定。比如房屋價格就很難評估，要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素。居民住房情況十分復(fù)雜，有在房改過程中買的，有貸款買的，也有現(xiàn)金買的，有已購房產(chǎn)，也有新購房產(chǎn)，在課稅標準上，應(yīng)該考慮有所區(qū)別。如果不加區(qū)別則難以公平；而加以區(qū)別，則又是一項工作量極大、難度很高的工作。再加上中國人口多，土地資源稀缺程度嚴重，即使開征物業(yè)稅也不一定能真正起到抑制住房需求的作用。開征物業(yè)稅一定要在抑制投資和保證居民居住上找到平衡點。如果貿(mào)然實行的話，將可能帶來很大的不穩(wěn)定因素。

2、開征物業(yè)稅是房地產(chǎn)的中長期利好，但中央政府必須統(tǒng)籌考慮。對于地方政府來講，為了完成GDP考核，促進經(jīng)濟發(fā)展，必須倚靠強大的財力支持，而批地收入是一次性的大筆收入，物業(yè)稅則是穩(wěn)定的收入流。因此對于注重在任政績的地方官員來講，前者更可取，因為物業(yè)稅縱然有稅收進賬，但與土地標售動輒十多億數(shù)十億的金額相比，其收入便成得不償失的小利。考慮到國內(nèi)地方官員的任期一般都比較短，所以除非物業(yè)稅貼現(xiàn)總值大于批地收入到一定程度，地方政府將不會有積極性把批地制度改變?yōu)槲飿I(yè)稅制度。因此，中央政府必須統(tǒng)籌考慮風險，遏制地方政府的批地沖動和房產(chǎn)商的圈地沖動，解決地方政府資金饑渴問題。

3、對開征物業(yè)稅前后開發(fā)商獲取的土地成本的巨大落差如何處理，短期內(nèi)沒有一個平衡市場價格的萬全之策。目前許多房地產(chǎn)開發(fā)公司為了企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展，在全國許多大城市都通過各種方式儲備了大量的開發(fā)建設(shè)用地，其中有相當部分是通過一次性拍賣交清土地款的。顯然，他們今后開發(fā)的這些存量土地，銷售時的“入門價格”要遠比開征物業(yè)稅后銷售房屋的“入門價格”高得多。在物業(yè)品質(zhì)(地段、環(huán)境、戶型……)相差不大的情況下，前者的一次性投入的高成本房屋必將遭遇市場的無情拋棄，會造成新的更加不公平以及市場經(jīng)濟的混亂。

4、完善估價體系，建立客觀、公正的估價制度。在許多國家和地區(qū)，負責物業(yè)價值的評估機構(gòu)都具有較強的公正性。如加拿大多倫多是由非盈利機構(gòu)市鎮(zhèn)物業(yè)評估公司定期評估所有物業(yè)價值，我國香港地區(qū)則由土地裁署對物業(yè)進行評估。為了保證評估的客觀、公正、以及對廣大業(yè)主負責的原則，我國內(nèi)地應(yīng)首先對現(xiàn)有的評估市場進行整頓，建立起規(guī)范的評估體系，定期對征收對象的平均價值進行評估。其次，還要建立業(yè)主申辯制度，即當業(yè)主認為由于評估結(jié)果不合理而導致物業(yè)稅過高時，可自行收集相關(guān)資料，向評估組織要求再次評估，如果的確有失公平，評估組織有義務(wù)修改評估結(jié)果。要規(guī)范評估行業(yè)的行為，保證評估的科學、公正也是物業(yè)稅開征前必須解決的一道難題。