導(dǎo)語(yǔ)：住房抵押貸款證券化分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]在住房抵押貸款證券化的法律結(jié)構(gòu)上存在許多獨(dú)特的法律設(shè)計(jì),如特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)的設(shè)立貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓抵押貸款支撐債券的發(fā)行信用提供的各種方式(如超額擔(dān)保)以及破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離,等等本文將分析當(dāng)前開(kāi)展住房抵押貸款證券化的法律環(huán)境,在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,探討如何利用法律變革推進(jìn)住房抵押貸款證券化的發(fā)展

[關(guān)鍵詞]住房抵押貸款;證券化;法律環(huán)境;法律障礙

2005年12月15日,我國(guó)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品——“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”正式進(jìn)入全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)這一由中國(guó)建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)的試點(diǎn)成為開(kāi)創(chuàng)國(guó)內(nèi)住房抵押貸款證券化先河

一住房抵押貸款證券化概述

住房抵押貸款證券化,是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程這一過(guò)程將原先不易被出售給投資者缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流通的證券

證券化的交易結(jié)構(gòu)一般分為以下幾個(gè)步驟:

(1)商業(yè)銀行(即發(fā)起人,也是原始權(quán)益人)確定證券化目標(biāo),并組建住宅抵押貸款資產(chǎn)池

(2)設(shè)立抵押貸款證券化的專門機(jī)構(gòu)——特殊目的載體(SPV:SpecialPurposeVehicle),目的在于對(duì)證券化進(jìn)行專門的操作特設(shè)機(jī)構(gòu)有公司形式(SPC)和信托形式(SPT)

(3)資產(chǎn)銷售發(fā)起人將所擁有的抵押貸款資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金收入的權(quán)益真實(shí)地銷售給SPV,目的是保持出售貸款資產(chǎn)的獨(dú)立性,使原始權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)與未來(lái)現(xiàn)金收入的風(fēng)險(xiǎn)隔離,SPV只承擔(dān)未來(lái)現(xiàn)金收入風(fēng)險(xiǎn)這樣就可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與發(fā)起人之間的所謂破產(chǎn)隔離,從而達(dá)到保護(hù)投資者的目的

(4)經(jīng)過(guò)中介機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí),SPV直接在資本市場(chǎng)發(fā)行證券募集資金,或者由SPV信用擔(dān)保,由其他機(jī)構(gòu)組織發(fā)行,并將募集的資金用于購(gòu)買被證券化的抵押貸款

(5)對(duì)資產(chǎn)的管理與資產(chǎn)收益的回收SPV管理證券化所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量,按計(jì)劃清償證券的本息,償還完畢時(shí)各種合同到期廢止,全部過(guò)程結(jié)束

從住房抵押貸款證券化的流程可見(jiàn),證券化的過(guò)程涉及到《民商法》和《經(jīng)濟(jì)法》領(lǐng)域相當(dāng)多的法律門類:《合同法》《公司法》和《其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體法》《破產(chǎn)法》《信托法》《銀行法》《擔(dān)保法》《證券法》《房地產(chǎn)法》《會(huì)計(jì)法》《稅法》等可以說(shuō),住房抵押貸款證券化的法律問(wèn)題構(gòu)成了一項(xiàng)法律系統(tǒng)工程,證券化當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系要以相應(yīng)的法律規(guī)定為行為標(biāo)準(zhǔn),各個(gè)環(huán)節(jié)的有效性也要由相應(yīng)的法律來(lái)保證

二我國(guó)開(kāi)展住房抵押貸款證券化的法律環(huán)境分析

1.設(shè)立特殊目的載體(SPV)的法律環(huán)境分析從設(shè)立機(jī)構(gòu)看,公司形式的SPV(SPC)很難依據(jù)現(xiàn)有的法律設(shè)立

首先,《公司法》對(duì)于公司的種類設(shè)立的條件等規(guī)定較為嚴(yán)格,SPC由于業(yè)務(wù)的獨(dú)特性,不可能嚴(yán)格按照《公司法》的規(guī)定設(shè)立為國(guó)有獨(dú)資公司或有限責(zé)任公司,其次,目前,《合伙企業(yè)法》只規(guī)范了無(wú)限合伙,所有合伙人對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任而SPC往往是按照有限合伙的法律結(jié)構(gòu)運(yùn)作的,因此,無(wú)法按照《合伙企業(yè)法》中關(guān)于合伙的組織結(jié)構(gòu)設(shè)立再次,為了提高SPC的資信與住房抵押貸款債券的評(píng)級(jí),SPC往往具有政府背景因此,當(dāng)前也無(wú)法按照《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》設(shè)立SPC

此外,我國(guó)《破產(chǎn)法》規(guī)定:“擔(dān)保物的價(jià)格超過(guò)其所擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額的,超過(guò)部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”以資產(chǎn)證券信用增級(jí)為目的,由發(fā)起人提供的超額擔(dān)保的超額部分,在發(fā)起人破產(chǎn)時(shí)將不得列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),從而使得資產(chǎn)的信用來(lái)源受損,破產(chǎn)隔離也就失去了其應(yīng)有的意義

現(xiàn)今,無(wú)論是《商業(yè)銀行法》還是《貸款通則》,對(duì)貸款的出售都無(wú)法律界定因此,采取何種方式和手續(xù)轉(zhuǎn)移銀行貸款,并不與現(xiàn)行法律沖突,在實(shí)際中這些取決于雙方的協(xié)議

目前,國(guó)有銀行還沒(méi)有足夠的能力成立獨(dú)立的SPV,所以在建行的試點(diǎn)方案中,委托中信信托作為中介,SPV以信托形式(SPT)出現(xiàn),利用《信托法》賦予它的破產(chǎn)隔離功能,暫時(shí)解決了SPV的法律困境但住房抵押貸款證券化的進(jìn)一步發(fā)展和完善要求相關(guān)法律的同步建設(shè)

2.市場(chǎng)培育上的法律環(huán)境障礙一種金融工具的順利推行,市場(chǎng)需求是重要的因素金融市場(chǎng)需求主體有兩類:個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者由于住房抵押貸款證券化的復(fù)雜性,個(gè)人投資者的精力和能力有一定的局限,不能期待個(gè)人投資者托起住房抵押貸款證券化的市場(chǎng)因而,機(jī)構(gòu)投資者是住房抵押債券市場(chǎng)的主體短期的證券適合流動(dòng)性需求比較強(qiáng)的商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu),而長(zhǎng)期的證券(住房抵押貸款證券的期限一般都相對(duì)較長(zhǎng))適合于規(guī)避再投資風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)資金和養(yǎng)老基金等但是,機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入資格受到法律的嚴(yán)格限制如1993年頒布的《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》規(guī)定:辦理儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)不得將所吸收的儲(chǔ)蓄存款用于購(gòu)買企業(yè)發(fā)行的債券,不得用于房地產(chǎn)買賣股票買賣和期貨交易等與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)性投資又如,《商業(yè)銀行法》只規(guī)定了商業(yè)銀行可以買賣政府債券,而《保險(xiǎn)法》明文規(guī)定,保險(xiǎn)公司的資金應(yīng)用僅限于銀行同業(yè)存款買賣國(guó)債同業(yè)拆借,購(gòu)買證券投資基金以及須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的其他方面,從而明確規(guī)定了保險(xiǎn)資金不得用于購(gòu)買企業(yè)債券及抵押貸款同樣,我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金失業(yè)保險(xiǎn)基金等投資面也受很多限制目前住房公積金則只能存入銀行

所以,在抵押貸款證券機(jī)構(gòu)所涉及的投資者上,立法應(yīng)放寬限制,允許上述機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)操作,在證券設(shè)計(jì)與發(fā)行上向機(jī)構(gòu)投資者傾斜

3.稅收法律的限制在當(dāng)前我國(guó)的稅法框架內(nèi),證券化所涉及的主要稅種有三項(xiàng):營(yíng)業(yè)稅所得稅和印花稅三者將決定證券化產(chǎn)品的成本和投資收益

首先,營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題委托人將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給SPV究竟屬于資產(chǎn)銷售活動(dòng)還是融資活動(dòng)?芽這將決定轉(zhuǎn)讓收益是否需繳納營(yíng)業(yè)稅另外,中介機(jī)構(gòu)所取得的服務(wù)費(fèi)用是否應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅?芽受托人取得的利息收入是應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅,還是按扣除服務(wù)費(fèi)用后的差額繳納?芽

其次,所得稅問(wèn)題SPV是否應(yīng)作為納稅主體?芽是否是隱性的納稅主體?芽即為投資人代扣代繳目前,財(cái)政部和稅務(wù)總局提出的分歧主要集中在此另一個(gè)重要問(wèn)題是,投資人的投資收益應(yīng)屬于債券利息收入還是股息收入?芽如果作為股息收入,個(gè)人投資者是否允許免征20%所得稅?芽以避免雙重征稅否則,SPV在住房抵押貸款上的收益要打20%的折扣,其交易成本可想而知

最后,印花稅問(wèn)題一方面,在簽訂相關(guān)合同(如信托合同和委托管理合同)時(shí),是否應(yīng)繳印花稅?芽另一方面,發(fā)售買賣證券化產(chǎn)品,是否征收印花稅?芽如果比照基金的稅收政策,目前投資者申購(gòu)贖回開(kāi)放式基金單位,以及買賣封閉式證券投資基金時(shí)都免征印花稅

我國(guó)對(duì)于發(fā)起人向SPV(SPT)出售貸款的銷售行為,《稅法》一般規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅和印花稅雖然營(yíng)業(yè)稅率不高,印花稅也只在萬(wàn)分之零點(diǎn)五到萬(wàn)分之三之間,但由于資產(chǎn)池規(guī)模巨大(美國(guó)學(xué)者阿諾德在1986年就曾估計(jì),只有當(dāng)其資產(chǎn)規(guī)模突破1億美元大關(guān)時(shí),銀行向公眾發(fā)行資產(chǎn)證券化的債券才有利可圖),這勢(shì)必造成住房抵押貸款證券化的稅務(wù)成本過(guò)高而使SPV難以維系

4.關(guān)于抵押權(quán)轉(zhuǎn)移處置方面的法律環(huán)境分析

(1)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法律問(wèn)題銀行出售住房抵押貸款給SPT時(shí),按我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定,抵押權(quán)不能與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消滅,抵押權(quán)也消滅,針對(duì)該貸款設(shè)立的抵押權(quán)也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移給SPT問(wèn)題在于房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,SPT在受理住房抵押貸款時(shí),按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定,應(yīng)進(jìn)行抵押變更登記但SPT若逐一對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行變更登記,則將大大增加證券化的成本,使得證券化不具有操作性

因此,我國(guó)在2004年5月16日出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問(wèn)題的試行通知》,允許批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記,為證券化試點(diǎn)解決了法律限制

(2)抵押權(quán)處置的法律問(wèn)題根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律,當(dāng)借款人由于各種原因不能償還貸款時(shí),貸款人(按揭權(quán)人)處置抵押房屋有許多困難雖然中國(guó)人民銀行頒布實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第2條規(guī)定:“借款人到期不能償還貸款本息的,貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物,或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任”第31條規(guī)定:“借款人在還款期間內(nèi)死亡失蹤或喪失民事行為能力后無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人,或其法定人受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同的,貸款人有權(quán)按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定處置抵押物或質(zhì)物”但事實(shí)上,包括擔(dān)保法在內(nèi)的有關(guān)抵押物處置的法律法規(guī)中,沒(méi)有關(guān)于處置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中居民的處理規(guī)定因此,客觀上造成貸款人在借款人不還款時(shí)難以處置抵押物和實(shí)現(xiàn)債權(quán)此外,從2005年1月1日起施行的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封扣押凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第七條明確指出,業(yè)主抵押自己所有的房屋,如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主唯一可以居住房產(chǎn),而且有充分證據(jù)可證明這一點(diǎn)時(shí),那么即使抵押權(quán)人(通常為銀行)向業(yè)主追討欠款,法院也不能拍賣變賣或者抵債,業(yè)主可以繼續(xù)居住這使得抵押成為有名無(wú)實(shí)的擔(dān)保,增加了按揭貸款風(fēng)險(xiǎn),這不利于以按揭貸款為基礎(chǔ)發(fā)行證券的信用級(jí)別提升

三國(guó)外房地產(chǎn)證券化的立法借鑒

國(guó)外房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定,從體例上看,可以分為分散立法型和統(tǒng)一立法型,這兩種體例跟各自的國(guó)情是緊密聯(lián)系的

1.分散立法型采用分散型立法的國(guó)家和地區(qū)有美國(guó)英國(guó)印度尼西亞法國(guó)德國(guó)澳大利亞加拿大和我國(guó)香港地區(qū)2.統(tǒng)一立法型采取統(tǒng)一立法型的國(guó)家和地區(qū)主要有日本韓國(guó)馬來(lái)西亞泰國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)

3.比較借鑒就法律而言,分散立法型國(guó)家如美國(guó)盡管沒(méi)有針對(duì)資產(chǎn)證券化的專門立法,但以散落在聯(lián)邦和州不同層面法規(guī)中的規(guī)范在資產(chǎn)證券化過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)始終如一地貫徹其證券化的基本精神,再以海洋法系特有的判例法靈活地適應(yīng)市場(chǎng)的變化和多樣化的需求,從而保持資產(chǎn)證券化法制體系的完整,并有效運(yùn)作在經(jīng)濟(jì)法規(guī),如會(huì)計(jì)法規(guī)等的不斷修訂中也不斷體現(xiàn)市場(chǎng)的新變化和要求統(tǒng)一立法型的日本韓國(guó)是大陸法系國(guó)家,參照美國(guó)資產(chǎn)證券化立法的精神,制定了整套完整的資產(chǎn)證券化的立法反思其立法過(guò)程,作為一個(gè)傳統(tǒng)的亞洲國(guó)家,資產(chǎn)證券化的精神在日本文化中沒(méi)有傳承因此,就需要先建立制度和規(guī)范體系,才能以此為依據(jù)建立一個(gè)全新的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)但日本在資產(chǎn)證券化的立法過(guò)程中采取了不必要的保守謹(jǐn)慎做法,在早期的立法中對(duì)市場(chǎng)限制過(guò)多,發(fā)展嚴(yán)重受阻后再重新立法,從而導(dǎo)致了二階段式的立法過(guò)程,走了不必要的彎路,阻礙了日本資產(chǎn)證券化市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)金融的發(fā)展,錯(cuò)過(guò)了最好的發(fā)展機(jī)會(huì)這是我國(guó)在立法時(shí)應(yīng)該注意避免的

四我國(guó)完善住房抵押貸款證券化法律環(huán)境的思考

1.可借鑒推行證券投資基金的立法經(jīng)驗(yàn),先參照國(guó)際慣例,并結(jié)合我國(guó)國(guó)情制定《住房抵押貸款證券化管理暫行辦法》,構(gòu)筑住房抵押貸款證券化的法律框架,使住房抵押貸款證券化的運(yùn)行能有一個(gè)相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的法律環(huán)境

2.在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試點(diǎn),住房抵押貸款證券化有了一定的基礎(chǔ)之后,逐步對(duì)《商業(yè)銀行法》《證券法》《保險(xiǎn)法》《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》《合同法》《破產(chǎn)法》中的個(gè)別條款進(jìn)行修改,并在此基礎(chǔ)上頒布《住房抵押貸款證券化法》,使之形成一套適合住房抵押貸款證券化運(yùn)作的完善有效的法規(guī)體系

3.制定和完善證券化交易的會(huì)計(jì)和稅收法規(guī)根據(jù)證券化交易的特點(diǎn),設(shè)計(jì)針對(duì)證券化交易的會(huì)計(jì)和稅收法規(guī),主要需解決以下問(wèn)題:避免重復(fù)征稅SPV是否作為納稅主體征稅環(huán)節(jié)的確定以及征稅收入的屬性等如免征減征營(yíng)業(yè)稅的印花稅等,以降低SPV的運(yùn)營(yíng)成本,更好地促進(jìn)其業(yè)務(wù)的開(kāi)展

4.建立完整的資產(chǎn)證券化法律體系我們要避免日本首次立法限制過(guò)多,導(dǎo)致二次立法的教訓(xùn),應(yīng)在資產(chǎn)證券化立法中充分理解美國(guó)資產(chǎn)證券化立法的精神實(shí)質(zhì),為政府在制度中恰當(dāng)定位,做自己應(yīng)該做的事情,由市場(chǎng)做市場(chǎng)的事情,各司其職在法制構(gòu)建上提供多元選擇及完善的配套措施,使市場(chǎng)能依據(jù)此法制順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展選擇有利的發(fā)展模式,進(jìn)而奠定市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)基礎(chǔ)

參考文獻(xiàn):

[1]趙宇霆,徐榮祥.我國(guó)目前法制環(huán)境下的資產(chǎn)證券化對(duì)象選擇[J].西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2006,(3).

[2]楚天舒,毛志榮.美國(guó)日本資產(chǎn)證券化市場(chǎng)比較及借鑒[R].深圳證券交易所綜合研究所,2006-04-05.

[3]陸珩慎,顧芳芳.房地產(chǎn)抵押貸款證券化的法律思考[J].廣西金融研究,2003,(2).

[4]程宗璋.我國(guó)住房抵押貸款證券化的法律研究[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2001,(8).

[5]張振高,何德旭.論中國(guó)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)選擇[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2001,(6).

[6]簡(jiǎn)莉莉.我國(guó)推行房地產(chǎn)證券化的法律障礙及對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)與法,2001,(7).

[7]秦慈.我國(guó)住房抵押貸款證券化思路[J].上海投資,1999,(1).

[8]余堅(jiān),王劍銘.論資產(chǎn)證券化的法律監(jiān)管[J].金融研究,1999,(2).

[9]陳文達(dá),李阿乙,廖咸興.資產(chǎn)證券化理論與實(shí)務(wù)[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2004.

[10]王開(kāi)國(guó),等.資產(chǎn)證券化論[M].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,1999.