導(dǎo)語：物業(yè)公司會計核查與財務(wù)管理一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)行業(yè)會計核算和財務(wù)管理現(xiàn)狀分析

提升競爭力和利潤最大化是企業(yè)經(jīng)營的主要目的。物業(yè)企業(yè)隨著經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大、管理理念的提升、管理項目和管理范圍的增加，對企業(yè)財務(wù)管理也更加的重視。在財務(wù)管理里中雖然許多企業(yè)投入了大量的人力物力，但是由于物業(yè)企業(yè)在我國的存在時間不長，企業(yè)經(jīng)營活動中仍存在許多問題。

(一)物業(yè)人員綜合素質(zhì)較低，權(quán)責(zé)意識不強(qiáng)沒有分戶建賬、建賬不到位;財務(wù)核算資料失真，存在非正式發(fā)票和打白條現(xiàn)象，尤其嚴(yán)重的是經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來不簽署合同或協(xié)議;資本收入和支出混淆，存在坐支的現(xiàn)象;沒有建立對資產(chǎn)定期檢查制度或有制度沒有認(rèn)真履行等情況，導(dǎo)致了財務(wù)管理的成本加大，控制不及時。

(二)成本核算方式簡單目前許多物業(yè)企業(yè)的財務(wù)采用集中核算，最多設(shè)置二級明細(xì)科目，各個管理處或職能部門并沒有財務(wù)成本核算功能，只是設(shè)置收入總賬，但是物業(yè)企業(yè)管理項目和服務(wù)小區(qū)非常廣泛，一個物業(yè)企業(yè)能管理多個以上小區(qū)，提供的服務(wù)多樣化，如果各小區(qū)不能細(xì)化管理和服務(wù)，賬務(wù)分類不明晰，就不能為決策者提供準(zhǔn)確的財務(wù)數(shù)據(jù)，不能為企業(yè)的決策提供科學(xué)依據(jù)。

(三)經(jīng)營管理流程不明晰，效率低下許多財務(wù)核算依然停留在手工工業(yè)階段，龐大的數(shù)據(jù)核算造成了大量的人力物力浪費，財務(wù)人員沒有精力深入基層，從中找出成本費用發(fā)生變化的根本原因。更不可能提出降低成本的合理建議。財務(wù)管理也存在許多問題，大量的時間精力花費在財務(wù)核算工作，沒有精力檢查庫存物資是否合理，是否賬實相符，無法判斷采購物資的價格是否合理等。

(四)各職能部門內(nèi)部控制不到位，導(dǎo)致資金成本過高企業(yè)傳統(tǒng)對成本控制主要通過三個方面:一是規(guī)模效益;二是加強(qiáng)和材料供應(yīng)商的談判能力，降低成本費用;三是財務(wù)部門編制財務(wù)預(yù)算，控制成本費用，節(jié)約費用開支。這種成本控制方式并沒有從根本上解決成本費用問題，是成本控制降低的一個初級階段，僅僅局限于企業(yè)內(nèi)部，并不能為企業(yè)形成系統(tǒng)的成本管理方法。資金管理中存在很大漏洞，資金入不敷出，缺口嚴(yán)重，隨意挪動，拖欠物業(yè)費用發(fā)生的壞賬現(xiàn)象嚴(yán)重等，造成了成本費用上升。

(五)財務(wù)報表不夠明細(xì)，不能滿足個層次需求依據(jù)會計制度公司對外提供的報表，只有利潤表、現(xiàn)金流表、資產(chǎn)負(fù)債表等數(shù)據(jù)，過于籠統(tǒng)，不夠明細(xì)，缺少管理需要詳細(xì)報表信息。

二、完善物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)核算和管理的建議

(一)改進(jìn)和規(guī)范會計基礎(chǔ)管理工作建賬要依據(jù)《會計基礎(chǔ)管理規(guī)范》和《會計法》，對會計人員加強(qiáng)繼續(xù)教育和培訓(xùn)，提高他們的思想覺悟和素質(zhì)水平，讓他們參與公司管理，全面提升會計人員素質(zhì);健全和完善企業(yè)管理制度，比如會計成本核算制度、內(nèi)部控制制度、財務(wù)收支審批制度等;建立和完善會計監(jiān)督制度，加強(qiáng)會計監(jiān)督職能，尤其是對原始憑證的審核和監(jiān)督，從源頭保證會計信息的真實性。

(二)建立二級核算和管理制度，集中核算和分散核算并存許多獨立核算的物業(yè)公司伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的增加管理著許多項目和小區(qū)。對這些項目和小區(qū)的管理還必須有專門的人員進(jìn)行管理，既是一級管理下的二級管理。同時小區(qū)業(yè)主為了維護(hù)各小區(qū)利益都成立了相應(yīng)的業(yè)主委員會，要求監(jiān)督小區(qū)業(yè)務(wù)狀況和基金利息使用情況。所以，為了更好的服務(wù)各小區(qū)業(yè)主和公司的經(jīng)營成果，最好對財務(wù)進(jìn)行二級核算管理。

(三)正確劃分應(yīng)稅項目，準(zhǔn)確申報納稅企業(yè)內(nèi)部的許多從事會計人員對物業(yè)管理企業(yè)的管理處和業(yè)主的關(guān)系、物業(yè)管理服務(wù)收費的會計核算與稅務(wù)申報、非應(yīng)稅與應(yīng)稅存在模糊認(rèn)識，以至于造成了會計核算出現(xiàn)錯誤、應(yīng)納稅額不準(zhǔn)、損害了業(yè)主的利益。每年住宅區(qū)的管理服務(wù)費總收入是指物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會商定的，經(jīng)小區(qū)業(yè)主認(rèn)可的收費標(biāo)準(zhǔn)，向小區(qū)各業(yè)主收取的;物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營收入則是指企業(yè)按照物業(yè)管理成本和確定的業(yè)主傭金率計算的。所以也造成了物業(yè)管理處的經(jīng)營利潤和業(yè)主委員會的收支結(jié)余兩個概念。

物業(yè)管理處的利潤是指物業(yè)企業(yè)實際收到的物業(yè)管理費用去除物業(yè)管理成本費用和稅金后的結(jié)余。而小區(qū)業(yè)主委員會的收支結(jié)余是指物業(yè)企業(yè)向小區(qū)業(yè)主征收的管理費用去除實際劃收的管理費用，以及去除為了小區(qū)的公共事業(yè)而零星的花費的費用的結(jié)余。管理處的經(jīng)營利潤是物業(yè)企業(yè)的權(quán)益來源，其盈余符合必須繳納企業(yè)所得稅，而業(yè)主委員會的收入是小區(qū)業(yè)主委員會的資金來源，不必繳納稅費。

(四)建立科學(xué)的績效考核制度，降低人工成本人是物業(yè)企業(yè)的核心競爭力，尤其是各類專業(yè)型人才。所以，物業(yè)管理的主要內(nèi)容及實現(xiàn)組織目標(biāo)和核心競爭力的提升就是企業(yè)員工的績效考核及企業(yè)管理。物業(yè)公司管理費用中的主要開支是人工費用約占到整個公司的70-80%，建立科學(xué)有效地員工績效考核制度，降低人工成本，提高服務(wù)水平，以此增加企業(yè)的核心競爭力量。

(五)實行財務(wù)精細(xì)化管理1、確認(rèn)利潤中心。根據(jù)公司的組織結(jié)構(gòu)，在專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，將公司各下屬部分依據(jù)財務(wù)管理原則劃分為個業(yè)務(wù)單元，這些業(yè)務(wù)相對統(tǒng)一的業(yè)務(wù)單元設(shè)為利潤中心，然后在把每個利潤中心細(xì)化分為更小的業(yè)務(wù)單元，在編輯會計科目時，逐一進(jìn)行編號，使會計管理分類有序。這個財務(wù)核算體系能夠非常清晰的反映出每個利潤中的營業(yè)額度、經(jīng)營利潤、資金流動情況等關(guān)鍵性指標(biāo)。由此解決了財務(wù)報表過于概括并且難以適應(yīng)管理需要的問題。2、資金的管理。第一，提高資金運作水平。首先要開源節(jié)流，增收節(jié)支。第二，要對資金實施跟蹤管理，加強(qiáng)資金調(diào)度與使用，做到?？顚Ｓ茫乐官Y金被挪用、擠占。第三，要加大應(yīng)收賬款的催收力度，降低應(yīng)付款比例，加速貨款回籠;降低存貨比例，加強(qiáng)存貨管理。同時，實行壞賬準(zhǔn)備金制度，計提的壞賬準(zhǔn)備金計入管理費用，以強(qiáng)化企業(yè)風(fēng)險意識，分散經(jīng)營風(fēng)險，提高公司整體的抗風(fēng)險能力。

三、結(jié)論

財務(wù)管理是公司最重要的組成部分，企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理的根本目的就是獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益，但是物業(yè)企業(yè)作為一個特殊的企業(yè)片面追求利潤，不顧社會效益，公司信譽(yù)就會失信于業(yè)主住戶。為此，企業(yè)在進(jìn)一步提升財務(wù)管理的各項工作的同時，提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，為民造福缺，也為企業(yè)發(fā)展打下堅實地基礎(chǔ)。