導(dǎo)語(yǔ)：新農(nóng)村改造項(xiàng)目土地成本核算與稅務(wù)處理一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、新農(nóng)村改造項(xiàng)目土地成本核算的問題

參與新農(nóng)村改造項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)按土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)。其中新農(nóng)村改造項(xiàng)目涉及的主要難題就是拆遷補(bǔ)償和安置。

（一）拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的核算問題

房屋拆遷補(bǔ)償形式有：貨幣補(bǔ)償、安置房補(bǔ)償、貨幣和安置補(bǔ)償相結(jié)合。

1．貨幣補(bǔ)償形式

征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，新農(nóng)村改造一般都涉及青苗和其他土地附著物的，采用貨幣補(bǔ)償形式的，在支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)，直接計(jì)入“開發(fā)成本———土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

2．安置房屋補(bǔ)償

安置房屋補(bǔ)償即拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，也就是“拆一還一”的實(shí)物補(bǔ)償形式。安置房屋補(bǔ)償方式中相當(dāng)于被拆遷戶用貨幣補(bǔ)償所得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買房屋，則安置房屋補(bǔ)償金額應(yīng)按房屋的公允價(jià)值計(jì)算，并將其計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本，同時(shí)開發(fā)企業(yè)對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课葑饕曂N售處理。在新農(nóng)村改造項(xiàng)目時(shí)有一種情況，安置房建在農(nóng)村集體土地上（即土地性質(zhì)和土地權(quán)屬保持不變），土地仍是村集體土地，與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)。此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的安置房，無法按照常規(guī)方式做視同銷售處理，則只能以代建安置房的方式，按建筑成本計(jì)入土地成本中。

（二）政府土地出讓金返還的問題

在新農(nóng)村改造項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會(huì)遇到政府通過返還土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、配套費(fèi)等形式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)款的問題。對(duì)這個(gè)問題的處理，目前存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為以實(shí)際收到的返還款直接沖減土地成本；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為返還款應(yīng)作為企業(yè)的營(yíng)業(yè)外收入；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為這種返還款具有專項(xiàng)用途，應(yīng)作為政府專項(xiàng)資金。筆者認(rèn)為政府返還款，是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，政府會(huì)以不同名目的給予返還，并不是出讓金返還，因此在收到款項(xiàng)時(shí)應(yīng)“借：銀行存款，貸：營(yíng)業(yè)外收入”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)因涉及土地成本加計(jì)扣除，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此有不同的看法，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還款只能沖減土地成本。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。

（三）紅線外配套設(shè)施費(fèi)的問題

新農(nóng)村建設(shè)以“生產(chǎn)發(fā)展，生活寬裕，鄉(xiāng)風(fēng)文明，村容整潔，管理民主”為主要內(nèi)容。政府對(duì)參與新農(nóng)村改造的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)提出許多要求，如修建道路、修建醫(yī)院、學(xué)校等。若這些配套設(shè)施在項(xiàng)目?jī)?nèi)，則直接計(jì)入“開發(fā)成本”，但往往這些設(shè)施并不在項(xiàng)目范圍內(nèi)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講這是一筆不小的支出，是為了取得土地必須發(fā)生的支出，因此在與政府溝通和簽訂合同時(shí)，應(yīng)力爭(zhēng)讓政府認(rèn)可作為土地成本支出。

（四）土地成本分?jǐn)偟膯栴}

在新農(nóng)村改造項(xiàng)目中政府為解決村民長(zhǎng)期利益，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)要求開發(fā)商留下部分商業(yè)地產(chǎn)作為今后與村民分紅的產(chǎn)業(yè)，以保證村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益?，F(xiàn)以三亞新農(nóng)村改造的試點(diǎn)項(xiàng)目為例，三亞的新農(nóng)村改造項(xiàng)目中的政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)村莊整體進(jìn)行改造，將分散落后的村莊按規(guī)劃整理出來，項(xiàng)目的土地劃分為三塊：一塊作為安置房用地；一塊作為企業(yè)用地；一塊作為企業(yè)與村集體共同發(fā)展用地。這樣的項(xiàng)目若能按區(qū)域分清各地塊的土地成本，則按各地塊單獨(dú)計(jì)算土地成本，若不能分清，則應(yīng)按占地面積合理的分?jǐn)傆?jì)入。

二、新農(nóng)村改造項(xiàng)目土地取得環(huán)節(jié)的稅收問題

房地產(chǎn)企業(yè)在新農(nóng)村改造的過程中會(huì)涉及到的稅種主要包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅。和其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相比，其特殊之處在于與安置房補(bǔ)償有關(guān)的稅收問題。我國(guó)現(xiàn)行稅制將農(nóng)村集體建設(shè)用地排除在稅收體系之外，現(xiàn)有的稅收相關(guān)法律法規(guī)對(duì)拆遷補(bǔ)償方面的規(guī)定，都是針對(duì)城市房屋拆遷的，涉及農(nóng)村土地的僅有耕地占用稅，新農(nóng)村改造項(xiàng)目遇到的稅收問題關(guān)鍵也在于此，如土地增值稅明確征收范圍是“國(guó)有建設(shè)用地”，不包括在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)的項(xiàng)目。因此，在新農(nóng)村改造項(xiàng)目中遇到的稅收問題我們也只能參照現(xiàn)行的稅法執(zhí)行。

（一）契稅的問題

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于舊城改造中改造商辦理土地使用權(quán)證征免契稅的批復(fù)》中規(guī)定：改造商承受拆遷范圍的土地使用權(quán)進(jìn)行商用或住宅用房開發(fā)的，其土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移性質(zhì)為國(guó)有土地權(quán)出讓，房地產(chǎn)企業(yè)需繳納契稅。新農(nóng)村改造土地是農(nóng)村集體土地，但地方稅務(wù)機(jī)關(guān)往往會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)繳納契稅。

（二）營(yíng)業(yè)稅的問題

新農(nóng)村改造項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采用安置房補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷時(shí)，會(huì)涉及營(yíng)業(yè)稅問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用本企業(yè)建造的房屋進(jìn)行安置時(shí)，安置的面積與原拆遷面積相等的，按房屋的成本價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；安置房面積超過原拆遷房屋面積的，按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格或同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格征收營(yíng)業(yè)稅。若安置房建設(shè)在農(nóng)村集體土地上，土地權(quán)屬是村民委員會(huì)，則這樣的安置房不存在銷售價(jià)格或同類銷售價(jià)，營(yíng)業(yè)稅的征收應(yīng)按“營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）”計(jì)算。2015年“營(yíng)改增”的范圍將擴(kuò)大到在房地產(chǎn)行業(yè)，從事新農(nóng)村改造項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注獲取土地環(huán)節(jié)的增值稅抵扣問題。

（三）土地增值稅的問題

根據(jù)國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條規(guī)定：“關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行回遷戶的安置，土地成本的確認(rèn)必須按照實(shí)際銷售價(jià)格或同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格。安置房如果建設(shè)在農(nóng)村集體土地上，則沒有銷售價(jià)格，也無法視同銷售。在實(shí)際操作中房地產(chǎn)公司通常采用代建安置房的方式，這樣就不存在土地增值稅的問題。

（四）拆遷過程中的票據(jù)問題

在新農(nóng)村改造中房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的拆遷補(bǔ)償款都是給每家每戶村民的，按照現(xiàn)行的規(guī)定被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償款不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，無須向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需要依據(jù)付款收據(jù)入賬，同時(shí)附上有關(guān)政府的拆遷文件、村委會(huì)提供的被拆遷人員名冊(cè)、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料。

作者:張勁濤 單位:三亞可德金投資開發(fā)有限公司