導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融動(dòng)態(tài)分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、研究前景

房地產(chǎn)作為一種高消費(fèi)品，在市場(chǎng)的價(jià)值很大，因此也可以視為一種投資品。而當(dāng)它成為投資品時(shí)，房地產(chǎn)金融便應(yīng)運(yùn)而生了。有人曾這樣說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)，五年以?xún)?nèi)，房地產(chǎn)靠政府的補(bǔ)助；五年到十年，市場(chǎng)供求規(guī)律開(kāi)始能發(fā)揮作用，供過(guò)于求使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)步入低迷；十年之后家庭和人口結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致房子絕對(duì)剩余，房子將成為不值錢(qián)的東西，房?jī)r(jià)大跌。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大支柱之一，中國(guó)的房地產(chǎn)綁架了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。本文主要是針對(duì)有可能出現(xiàn)的因房地產(chǎn)銷(xiāo)售滯后而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的情況，對(duì)中國(guó)的金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行深入的研究，以房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)景氣循環(huán)等為研究的主要內(nèi)容，同時(shí)還將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系進(jìn)行一些有用的說(shuō)明。

二、各國(guó)住房金融政策模式比較

（一）美國(guó)的住房抵押貸款模式。住房抵押貸款方式是美國(guó)商業(yè)銀行主要的信貸方式。這種模式的顯著特點(diǎn)：第一，金融機(jī)構(gòu)抵押貸款形式多種多樣，并不斷進(jìn)行創(chuàng)新；第二，住房抵押市場(chǎng)高度完善，住房抵押市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制相當(dāng)成熟，不僅具有充分有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，也形成了運(yùn)作規(guī)范和銜接緊密的兩極市場(chǎng)體系；第三，政府在住房抵押市場(chǎng)上發(fā)揮了重要的調(diào)節(jié)作用。該模式優(yōu)點(diǎn)在于市場(chǎng)化程度高，但這種模式要求銀行等金融機(jī)構(gòu)有足夠的資金，有發(fā)達(dá)的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。（二）德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄體系與抵押貸款相結(jié)合模式。德國(guó)住房金融實(shí)行依靠政府和市場(chǎng)相結(jié)合的辦法，儲(chǔ)蓄者購(gòu)、建房融資建立在自愿參加、互助互利、國(guó)家鼓勵(lì)的基礎(chǔ)之上。該模式有如下特點(diǎn)：一是具有嚴(yán)格的法律界定，德國(guó)法律規(guī)定，只有建房互助儲(chǔ)蓄信貸社方能經(jīng)營(yíng)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，居民自愿參加儲(chǔ)蓄；二是政府對(duì)個(gè)人住房投資實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)政策；三是具有封閉運(yùn)行的融資體系，即德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)只能從事住房?jī)?chǔ)蓄融資，不得參與其他金融業(yè)務(wù)。

三、稅收減免的扶持

住房占有要實(shí)現(xiàn)按x2分布演進(jìn)，離不開(kāi)政府的金融政策。如果說(shuō)“重保有”的稅收政策起到了“激勵(lì)”的作用，“輕交易”的稅收政策起到了“疏通”的作用，那么，金融政策就起到了“扶持”的作用。政府的金融扶持實(shí)際上就是一種“暗貼”?？梢?jiàn)，在美國(guó)的住房市場(chǎng)上，這是美國(guó)政府對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)節(jié)的重要手段，所得稅越高，購(gòu)房者的相對(duì)實(shí)際負(fù)擔(dān)就越小，通過(guò)抵押貸款購(gòu)房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)更小。政府調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)離不開(kāi)房地產(chǎn)稅、所得稅和住房抵押貸款利息減免的三者配合。

四、政府擔(dān)保的扶持

住房信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)中風(fēng)險(xiǎn)比較小的一種業(yè)務(wù)。盡管如此，經(jīng)營(yíng)住房抵押信貸的“利薄期長(zhǎng)”的特點(diǎn)使經(jīng)營(yíng)住房抵押信貸仍然會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)，主要包括經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、交割風(fēng)險(xiǎn)、借款人信用風(fēng)險(xiǎn)、借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于中低收入者的借款行為，金融機(jī)構(gòu)面臨更大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

五、住房公積金的探討

職工個(gè)人對(duì)交存公積金的使用，就其法律特征而言，是住房公積金所有權(quán)人對(duì)其個(gè)人資產(chǎn)占有、使用、收益和處分權(quán)利的體現(xiàn)。從建立公積金制度的總體目標(biāo)出發(fā)，對(duì)職工個(gè)人使用住房公積金做出必要的規(guī)定是完全需要的，但必須體現(xiàn)所有權(quán)人的主體資格和主體行為。與此相反，住房公積金管理機(jī)構(gòu)是依法成立的管理機(jī)構(gòu)，特別是在住房公積金實(shí)行義務(wù)性或強(qiáng)制性交存的前提下，其吸收的住房公積金區(qū)別于商業(yè)銀行等其他金融機(jī)構(gòu)吸收的社會(huì)資金，不能作為法人所有資產(chǎn)來(lái)管理和處分。

六、房地產(chǎn)信托（REITs）的探討

（一）國(guó)內(nèi)外REITs的發(fā)展概況。隨著新一輪的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)信托表現(xiàn)出極大的興趣；同時(shí)，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)信托卻褒貶不一。從某種程度上說(shuō)，房地產(chǎn)信托給中國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托是降低和分散風(fēng)險(xiǎn)，還是加劇風(fēng)險(xiǎn)，決定了房地產(chǎn)信托是否有存在的價(jià)值。（二）我國(guó)房地產(chǎn)信托的主要問(wèn)題及其建議。我國(guó)常把房地產(chǎn)信托按照最終投資項(xiàng)目可分為資金型和資產(chǎn)型兩種。我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托主要是資金型。其目的是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資，而不是投資有產(chǎn)權(quán)契約的收益型項(xiàng)目融資。

七、結(jié)束語(yǔ)

由于目前國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)研究不多，可供參考的文獻(xiàn)很少，同時(shí)由于受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和市場(chǎng)管理的限制，也沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系進(jìn)行深入研究的試驗(yàn)。所以本文擴(kuò)大了對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的研究的范圍，從而得出房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間是彼此相互作用的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙錫軍，西村清彥.房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告.2016（11）

[2]鞠方，雷雨亮.經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度、房地產(chǎn)價(jià)格及其空間溢出[J].中國(guó)軟科學(xué).2016（10）

[3]郝清民，劉樂(lè).房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的投資者情緒與風(fēng)險(xiǎn)傳染[J].大連理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2016（04）

[4]李力，王博.短期資本、貨幣政策和金融穩(wěn)定[J].金融研究.2016（09）

作者:劉濤 單位:中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司石家莊分行