導(dǎo)語：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：研究發(fā)現(xiàn)，近些年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)于東、中部地區(qū)的金融穩(wěn)定性有促進(jìn)作用。房地產(chǎn)庫存中，積壓性庫存對(duì)于東、中部地區(qū)金融穩(wěn)定性產(chǎn)生明顯的危害作用，而短期庫存對(duì)于東部地區(qū)和中部地區(qū)金融穩(wěn)定性的影響卻得到相反的結(jié)果。因此，應(yīng)以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征為依據(jù)，因地制宜地采取措施。國(guó)家宏觀政府要與地方微觀政策相輔相成，提高消費(fèi)者的購買力，適度減少土地供應(yīng)，防范地方財(cái)政債務(wù)危機(jī)和金融體系風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；價(jià)格波動(dòng)；積壓性庫存；去庫存；區(qū)域金融穩(wěn)定；城市公共服務(wù)；土地供應(yīng)；經(jīng)濟(jì)新常態(tài)

區(qū)域金融穩(wěn)定與房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界研究的熱點(diǎn)之一。區(qū)域金融的不穩(wěn)定性往往是由個(gè)別部門或者行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在該區(qū)域內(nèi)傳播，或者由經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切的區(qū)域之間的互相擴(kuò)散而引起的。作為資金密集性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域金融穩(wěn)定性之間存在密切的關(guān)聯(lián)性，其經(jīng)濟(jì)狀況的變動(dòng)，勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)到金融市場(chǎng)，引發(fā)金融行業(yè)的變動(dòng)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，給其上下游相關(guān)聯(lián)行業(yè)造成嚴(yán)重負(fù)面影響，這不可避免地會(huì)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定造成不良影響。2015年12月21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于區(qū)域金融穩(wěn)定的重要程度和當(dāng)前“去庫存”的迫切需要，本文試圖從房地產(chǎn)“去庫存”視角來探究其對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。

一、文獻(xiàn)綜述

近些年來隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，許多學(xué)者從不同角度研究了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響，其研究思路和視角是多維度的，歸納起來主要有下列幾種。第一，研究了房地產(chǎn)泡沫對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的影響越來越大，學(xué)者們認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)泡沫對(duì)于區(qū)域金融穩(wěn)定的影響，其指標(biāo)被越來越多的學(xué)者納入金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)的范疇進(jìn)行研究。吳航（2000）將反映金融風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)分為經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、外貿(mào)、金融、貨幣、財(cái)政、信貸、經(jīng)濟(jì)泡沫等部分，并給出了指標(biāo)閥值分別進(jìn)行討論[1]。吳成頌（2011）全面設(shè)計(jì)了金融危機(jī)預(yù)警的評(píng)價(jià)體系，并在反映經(jīng)濟(jì)泡沫的指標(biāo)中引入了房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從2008年上半年開始，中國(guó)金融穩(wěn)定狀況存在一定的波動(dòng)[2]。第二，分析了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。沈悅、張珍（2007）采用房地產(chǎn)價(jià)格增幅與GDP增長(zhǎng)率的比值來反映房地產(chǎn)行業(yè)狀況，并使用主客觀賦權(quán)法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行處理，發(fā)現(xiàn)1995—2005年期間中國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況較為平穩(wěn)[3]。郭春風(fēng)（2013）研究了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定性的影響，結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給金融穩(wěn)定帶來長(zhǎng)期的負(fù)向效應(yīng)[4]。第三，從房地產(chǎn)業(yè)狀況與地方財(cái)政的關(guān)聯(lián)性方面，闡述了房地產(chǎn)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。譚中明（2010）在其設(shè)計(jì)的金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，建立了八個(gè)子模塊，引入了地方GDP增長(zhǎng)率、地方財(cái)政收入增長(zhǎng)率等區(qū)域指標(biāo)，同時(shí)將房?jī)r(jià)投資增長(zhǎng)率等指標(biāo)納入特殊影響因素子模塊進(jìn)行研究，結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)給區(qū)域金融帶來了一定的影響，加劇了金融體系的脆弱性[5]。第四，把房圓園16年第3期地產(chǎn)行業(yè)作為風(fēng)險(xiǎn)來源部門，論證房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)區(qū)域金融危機(jī)的影響。在這一研究視角下，一些學(xué)者使用多種方法探索房地產(chǎn)與區(qū)域金融穩(wěn)定性之間的直接或者間接關(guān)系，將房地產(chǎn)行業(yè)和其他部門作為風(fēng)險(xiǎn)的來源部門，并將金融部門的風(fēng)險(xiǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)的最終發(fā)生部門。比較有代表性的是王維安、賀聰（2005）的研究，其通過構(gòu)建理性預(yù)期的雙市場(chǎng)、雙房地產(chǎn)企業(yè)的一般均衡模型，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論角度說明不同地區(qū)間房地產(chǎn)市場(chǎng)是存在差異的，并對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和擴(kuò)散機(jī)制進(jìn)行闡述。研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)跨區(qū)投資等因素使得該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到顯著影響，并指出經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的城市容易受到外界干擾，從而成為風(fēng)險(xiǎn)源頭[6]。第五，從區(qū)域性與整體性相結(jié)合的角度，分析房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。宋凌峰、葉永剛（2011）將區(qū)域?qū)用娴娘L(fēng)險(xiǎn)分為公共部門、企業(yè)部門和金融部門三個(gè)方面，以地方財(cái)政缺口率、企業(yè)違約距離作為解釋變量，以金融部門的不良貸款率作為被解釋變量，并采用面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明，風(fēng)險(xiǎn)主要來源于企業(yè)部門和公共部門，并向金融部門擴(kuò)散[7]。惠曉峰等（2013）使用結(jié)構(gòu)方程模型，將房地產(chǎn)景氣指數(shù)納入金融壓力的范疇，同時(shí)將房地產(chǎn)投資納入實(shí)物投資的范疇，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的傳遞途徑進(jìn)行研究[8]。隨著空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的興起，越來越多的學(xué)者開始試圖將空間理論和區(qū)域金融相結(jié)合，并將空間計(jì)量方法應(yīng)用于區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)的研究。呂勇斌、陳自雅（2014）在宋凌峰、葉永剛的研究基礎(chǔ)上，采用空間面板模型對(duì)其實(shí)證方法進(jìn)行了擴(kuò)展，其結(jié)果不僅證明了公共部門———金融部門、企業(yè)部門———金融部門風(fēng)險(xiǎn)的傳遞性，同時(shí)明顯顯著的空間相關(guān)系數(shù)也證明了區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)之間的空間相關(guān)性是確實(shí)存在的[9]。從相關(guān)研究來看，綜合評(píng)價(jià)類文章大多用綜合指標(biāo)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定狀態(tài)做出判斷，而在探索某個(gè)部門（或房地產(chǎn)行業(yè)）對(duì)于金融穩(wěn)定的影響時(shí)，問題便出現(xiàn)了：某些房地產(chǎn)指標(biāo)可以作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，即本身存在于金融穩(wěn)定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，但研究者的目的主要是將其作為解釋變量放入回歸方程時(shí)，此時(shí)便會(huì)采用一些折中的做法，比如用單一指標(biāo)（銀行不良貸款率等）作為金融風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，這與區(qū)域金融穩(wěn)定性的綜合評(píng)判準(zhǔn)則是有差別的，得出的結(jié)論往往會(huì)有些偏差。從房地產(chǎn)行業(yè)視角研究區(qū)域金融穩(wěn)定性時(shí)，如何準(zhǔn)確選擇區(qū)域金融穩(wěn)定性綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)和房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)是個(gè)比較難以解決的問題。在已有的研究中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于區(qū)域金融穩(wěn)定性的影響研究已有不少，但是涉及房地產(chǎn)庫存指標(biāo)的相關(guān)文獻(xiàn)，尤其是實(shí)證文獻(xiàn)不多，在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫存”化的經(jīng)濟(jì)背景下，有必要將其引入研究。

二、指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來源

（一）基于房地產(chǎn)視角的區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取

金融穩(wěn)定或者金融風(fēng)險(xiǎn)不是單一的指標(biāo)，而是綜合性指標(biāo)，金融系統(tǒng)的穩(wěn)定不能完全等同于金融穩(wěn)定，區(qū)域金融穩(wěn)定指標(biāo)的選取也應(yīng)當(dāng)依據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)來具體選取。盡管已有的研究中，金融穩(wěn)定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系從國(guó)際層面、國(guó)家層面、區(qū)域?qū)用嬉呀?jīng)囊括的十分全面，在本文的研究中，同一年的數(shù)據(jù)在不同區(qū)域是相同的，難免對(duì)模型的擬合優(yōu)度產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)具有直接性的影響，同時(shí)已有研究表明，總量指標(biāo)（如GDP）與房地產(chǎn)價(jià)格等有直接關(guān)系[10]。同時(shí)，本文研究的重點(diǎn)在于庫存總量對(duì)于金融穩(wěn)定的影響，因此，在綜合評(píng)價(jià)中并未采用增長(zhǎng)率指標(biāo)，而是采用總量指標(biāo)。筆者充分借鑒國(guó)內(nèi)外已有的研究成果，本著指標(biāo)精簡(jiǎn)化、區(qū)域特征明顯化與房地產(chǎn)行業(yè)高度相關(guān)化的原則，消除了大量冗余指標(biāo)，對(duì)已有文獻(xiàn)中影響區(qū)域金融穩(wěn)定指標(biāo)進(jìn)行綜合選取。借鑒已有區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)文獻(xiàn)之后，將地區(qū)GDP、財(cái)政收支比（財(cái)政收入/財(cái)政支出）、實(shí)際利用外資、進(jìn)口總額/出口總額、金融機(jī)構(gòu)存貸比、保險(xiǎn)密度、不良貸款率、固定資產(chǎn)投資額、失業(yè)率納入?yún)^(qū)域金融穩(wěn)定性指標(biāo)體系，GDP以2006年為基期進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，其中不良貸款率、失業(yè)率為逆向指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行正向化處理。

（二）房地行業(yè)發(fā)展指標(biāo)、房地產(chǎn)行業(yè)庫存指標(biāo)的選取

以往的文獻(xiàn)中，關(guān)于房地產(chǎn)庫存的指標(biāo)定義很少。韓國(guó)高（2015）的研究中，用各省商品房施工面積和銷售面積之比衡量地區(qū)庫存[11]。鑒于與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，商品房待售面積更為直觀，同時(shí)，可以明確區(qū)分庫存的年限，得出更詳盡的結(jié)果，筆者最終選取的房地產(chǎn)行業(yè)庫存指標(biāo)包括待售3年以上房屋面積（記為KCA）和待售1~3年房屋面積（記為KCB）。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指標(biāo)包括房地產(chǎn)行業(yè)增加值（記為ZJZ）、房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)土地面積（記為KCTD）、房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格（記為JG）、房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額（記為L(zhǎng)R），并使用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)其進(jìn)行調(diào)整?？紤]到人口流失等現(xiàn)象是造成不發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)庫存增加的重要原因，且上述指標(biāo)在某些地區(qū)的特定年份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)從而無法對(duì)其增長(zhǎng)率取對(duì)數(shù)，為了與區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的總體性相對(duì)應(yīng)，筆者未采用人均指標(biāo)和增長(zhǎng)率指標(biāo)，而是采用總量指標(biāo)。為了消除數(shù)據(jù)的異方差性和量綱差別，借鑒譚中明（2010）的做法[5]，對(duì)研究數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，為了表述方便，在下面的研究中，仍以原始變量命名。

（三）數(shù)據(jù)來源樣本說明

綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、各地區(qū)金融運(yùn)行報(bào)告等，房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，樣本區(qū)間為2006—2013年。其中西藏地區(qū)的不良貸款率等指標(biāo)存在部分年份的缺失，考慮到2008年為樓市的拐點(diǎn)，本文用2008年數(shù)據(jù)替代缺失數(shù)據(jù)。筆者將中國(guó)31個(gè)省份劃分為東、中、西部三個(gè)地區(qū)分別進(jìn)行建模分析，東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南；中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地區(qū)包括四川、重慶、內(nèi)蒙古、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、廣西、青海、寧夏、新疆。

三、房地產(chǎn)庫存對(duì)我國(guó)區(qū)域金融穩(wěn)定影響的空間面板分析

（一）區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)得分計(jì)算

為了節(jié)省篇幅，在此不予陳述其理論和計(jì)算方法，僅列出因子分析結(jié)果：KMO檢驗(yàn)值為0.6040，Bartlett的球形度檢驗(yàn)近似卡方為1625.9350，P值為0.000，比較適合采用因子分析。本文的數(shù)據(jù)最終提取四個(gè)主因子，總方差貢獻(xiàn)率81.475。對(duì)特征值進(jìn)行歸一化處理之后，加權(quán)計(jì)算綜合因子得分即為區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)得分，記為WD，做為模型的被解釋變量。

（二）模型檢驗(yàn)

空間相關(guān)性檢驗(yàn)及模型整體性檢驗(yàn)。鑒于綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)中存在GDP指標(biāo)，本文的空間權(quán)重矩陣并未引入經(jīng)濟(jì)權(quán)重矩陣，而是直接采用二進(jìn)制的空間相鄰矩陣，記為W?？臻g相關(guān)性檢驗(yàn)中，東部地區(qū)模型的Moran’I的值為0.2250，P值為0.0010，中部地區(qū)模型的Moran’I的值為-0.1420，P值為0.0021，適合采用空間模型進(jìn)行分析。西部地區(qū)模型Moran’I未通過顯著性檢驗(yàn)，但為了對(duì)比結(jié)果，仍然將其列出，不做為重點(diǎn)分析的對(duì)象。模型整體性檢驗(yàn)結(jié)果中，東部地區(qū)模型LR檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為36.8127，Wald檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為43.5672，P值均為0.0000；中部地區(qū)模型LR檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為32.0340，Wald檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為38.2930，P值均為0.0000，面板數(shù)據(jù)模型整體檢驗(yàn)結(jié)果較好?？臻g面板模型選擇。進(jìn)行空間面板相關(guān)性檢驗(yàn)之后，需要確定空間面板模型的形式。通過分別計(jì)算三個(gè)地區(qū)空間滯后面板模型和空間誤差模型的拉格朗日乘子，并對(duì)檢驗(yàn)結(jié)果做出比較之后，本文最終選擇空間滯后模型（SARPanel）進(jìn)行分析。最終得到的模型形式為：WD=籽W•WD+X茁+著，著~（0，滓2I）（1）X=（KCA，KCB，ZJZ，KCTD，JG，LR）（2）其中，WD為區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)得分，籽為空間滯后項(xiàng)相關(guān)系數(shù)，W為空間權(quán)重矩陣，X為解釋變量矩陣，茁為系數(shù)矩陣，著為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)的選擇。從定性角度來看，當(dāng)研究的樣本局限于有限個(gè)體進(jìn)行面板建模時(shí)，采用固定效應(yīng)是更為合適的選擇。本文主要研究各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其金融穩(wěn)定性的影響，屬于實(shí)際經(jīng)濟(jì)問題，故適合采用固定效應(yīng)模型。從定量角度來看，本文借鑒李紀(jì)生等（2010）采用的檢驗(yàn)方法[13]，在東部模型中LRforFE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為143.2854，LRforRE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為43.2470，Hausman檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值76.8436，P值均為0.0000，在中部模型中LRforFE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為125.8456，LRforRE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為33.3462，Hausman檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值58.0680，P值均為0.0000，西部地區(qū)模型同樣通過了固定效應(yīng)檢驗(yàn)，因此支持選擇固定效應(yīng)模型進(jìn)行分析。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在地理位置上的區(qū)別及其影響更為明顯，本文選取空間固定效應(yīng)結(jié)果為主要分析對(duì)象。

（三）房地產(chǎn)庫存狀況對(duì)我國(guó)東部及中西地區(qū)金融穩(wěn)定影響的實(shí)證結(jié)果分析

表1為東中西部地區(qū)空間面板回歸結(jié)果?？梢钥闯?，東中部地區(qū)模型各項(xiàng)指標(biāo)均大多良好，而西部地區(qū)模型中大多指標(biāo)均不顯著，因此在下面的分析中，以東中部地區(qū)模型結(jié)果進(jìn)行主要分析。模型的擬合優(yōu)度在東中部地區(qū)分別達(dá)到了0.9778和0.8001，擬財(cái)政金融研究申博“去庫存”視角下房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響合程度良好?？臻g滯后項(xiàng)相關(guān)系數(shù)籽在東部地區(qū)模型中為0.2679，P值為0.0086，在中部地區(qū)模型中為-0.2360，P值為0.0021。說明區(qū)域金融穩(wěn)定的影響在兩個(gè)地區(qū)內(nèi)部均存在較強(qiáng)的空間溢出效應(yīng)，此效應(yīng)在東部地區(qū)為正，在中部地區(qū)為負(fù)。積壓性庫存指標(biāo)分析。本文將3年以上房屋待售面積（KCA）稱之為積壓性庫存。從模型結(jié)果來看，東部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.0892，P值為0.0019；中部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.1913，P值為0.0000；西部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.1165，P值為0.3955。這說明在東部及中部地區(qū)，過高的房地產(chǎn)庫存量對(duì)于區(qū)域金融穩(wěn)定均存在明顯的負(fù)面影響，對(duì)西部地區(qū)金融穩(wěn)定可能存在潛在性負(fù)面影響。積壓性庫存對(duì)我國(guó)東部及中西部地區(qū)金融穩(wěn)定都具有共同性、持續(xù)性的危害，是因?yàn)椋旱谝?，過高的庫存直接使得房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不足，從而影響其償還能力，銀行的直接貸款回收難以得到保證，對(duì)金融系統(tǒng)造成直接影響。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的本身特征決定了其和其他市場(chǎng)存在著極其密切的聯(lián)系，比如原材料水泥、鋼鐵市場(chǎng)、附屬的裝修材料市場(chǎng)等。房地產(chǎn)行業(yè)和這些行業(yè)之間存在一種“一榮俱榮，一損俱損”的關(guān)系，一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遇到困難，其風(fēng)險(xiǎn)間接地通過影響其他行業(yè)，進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定性。第三，高積壓庫存量使得房地產(chǎn)企業(yè)還是難以獲得合理的貸款，因?yàn)榫薮蟮膸齑孀屻y行存在疑慮，認(rèn)為其發(fā)展勢(shì)頭跌落太快，進(jìn)一步阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)失去資金來源，無法保證其繼續(xù)盈利，從而之前銀行貸款無力償還，造成銀行系統(tǒng)不良貸款率增加，產(chǎn)生惡性循環(huán)。積壓性庫存對(duì)我國(guó)區(qū)域金融穩(wěn)定的危害具有持續(xù)性，是因?yàn)榉e壓庫存難以短期內(nèi)消化，第一，從消費(fèi)者的購買意愿來看，大多數(shù)人購房熱情逐漸回歸理性，持觀望態(tài)度。雖然各地紛紛采取取消限購的政策，但對(duì)提升消費(fèi)者的購房欲望并未產(chǎn)生太顯著的影響。另外，由于積壓時(shí)間較長(zhǎng)，房屋存在折舊、磨損等問題，也會(huì)對(duì)真正需要住房的消費(fèi)者的購房選擇產(chǎn)生影響。第二，從房地產(chǎn)行業(yè)和消費(fèi)者需求角度來看，每年房地產(chǎn)新增面積雖然在2008年之后有所回落，絕大部分地區(qū)的新增樓盤基本能滿足消費(fèi)者的理性購房需求，從而不可避免地對(duì)積壓庫存房屋的銷售產(chǎn)生影響。第三，二手房交易市場(chǎng)的影響也會(huì)造成積壓庫存的增加。二手房買方以較低的價(jià)格購買房產(chǎn)，而賣方中的一部分進(jìn)而追求更舒適的住房，成為高檔公寓甚至別墅的消費(fèi)者，由于此類高檔住房的平均價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二手房的平均價(jià)格，多套住房換一套住房的現(xiàn)象應(yīng)該是存在的，這就會(huì)對(duì)庫存三年以上的住房市場(chǎng)的交易量產(chǎn)生影響，使得開發(fā)商手中的積壓庫存難以銷售。因此，減少積壓性庫存是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期性問題，積壓性庫存對(duì)我國(guó)金融穩(wěn)定的影響必定要持續(xù)一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間。2.短期庫存指標(biāo)分析。本文將1~3年待售面積（KCB）稱為短期庫存。表1結(jié)果顯示，KCB在東部地區(qū)和中部地區(qū)模型中分別得到了相反的結(jié)果。東部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為0.1155，P值為0.0000；中部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.1269，P值為0.0000；西部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.0263，P值為0.7647。可見，短期庫存增長(zhǎng)對(duì)東部地區(qū)金融穩(wěn)定有一定的維系作用，而對(duì)中部地區(qū)的金融穩(wěn)定則具有危害作用。與積壓性庫存的情況一致，對(duì)西部地區(qū)金融穩(wěn)定可能有潛在性負(fù)面影響。結(jié)果顯示，短期庫存對(duì)我國(guó)東部地區(qū)金融發(fā)展有其存在的價(jià)值，而對(duì)中西部地區(qū)金融穩(wěn)定具有相反功能。短期庫存對(duì)我國(guó)區(qū)域金融穩(wěn)定之所以會(huì)產(chǎn)生差異性影響，是因?yàn)椋旱谝唬瑬|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)者購買力等領(lǐng)先于西部地區(qū)，這樣就保證了短期庫存的消化力度，同時(shí)大量人口流向北京、上海、天津、廣州、深圳等東部沿海城市，一些地區(qū)與房產(chǎn)掛鉤的戶籍政策保證了其有相對(duì)穩(wěn)定的購買人群。第二，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟度的角度來看，東部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)早于中西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，東部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)成熟，相對(duì)于中西部地區(qū)，東部地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)也相對(duì)穩(wěn)定。第三，中西部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)近幾年跟隨了東部地區(qū)的步伐，房地產(chǎn)投資、建設(shè)力度加大，但是其價(jià)格漲幅和消費(fèi)者的購買力并不匹配，房?jī)r(jià)的大起大落，由于區(qū)位相對(duì)劣勢(shì)，金融系統(tǒng)相對(duì)脆弱，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，人口密度等也不及東部，無法保證其相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的房屋購買力，這就造成了短期庫存難以快速消化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金回流造成不利影響，進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定性。3.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指標(biāo)分析。房地產(chǎn)增加值（ZJZ）、在東部和中部地區(qū)模型中的系數(shù)分別為0.2308和0.2276，P值分別為0.0000和0.0049；西部地區(qū)模型系數(shù)為0.05，P值為0.874。結(jié)果說明，東、中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是區(qū)域金融穩(wěn)定的基礎(chǔ)保障，由房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐年上升可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)通過拉動(dòng)內(nèi)需帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而維系區(qū)域金融穩(wěn)定。從產(chǎn)業(yè)角度而言，房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定，進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有利于金融體系的穩(wěn)定，目前來看與房地產(chǎn)相關(guān)的直接貸款和間接貸款占人民幣貸款余額的總比例很高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受限是銀行業(yè)不良貸款反彈的重要原因。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于金融體系的穩(wěn)定具有積極意義。待開發(fā)土地面積（KCTD）在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.0775，且顯著為正，說明經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)定的土地留存，對(duì)緩解土地價(jià)格漲幅過大、穩(wěn)定地方財(cái)政起到積極的作用。而在中、西部地區(qū)中，其系數(shù)未通過顯著性檢驗(yàn)，可能是由于政府出讓土地，增加財(cái)政收入，是區(qū)域金融穩(wěn)定的有利因素，但是同時(shí)也可能隨著房?jī)r(jià)起落，造成地方債務(wù)危機(jī)和銀行信貸危機(jī)。房屋平均銷售價(jià)格（JG）在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.1521，P值為0.0000，在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為-0.2851，P值為0.0183，在西部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.2945，P值為0.0206。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額（LR）在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為-0.0613，P值為0.0267，在中部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.2222，P值為0.0021，在西部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.3622，P值為0.0712。說明房地產(chǎn)行業(yè)在東部地區(qū)的高利潤(rùn)現(xiàn)象和中部地區(qū)的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象是造成地區(qū)金融不穩(wěn)定的重要原因。

四、結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論

1援房地產(chǎn)行業(yè)積壓性庫存無論對(duì)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)還是對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，都會(huì)帶來明顯的或潛在的金融不穩(wěn)定，因此，各類地區(qū)都需要給予高度重視，需要采取穩(wěn)妥有效的政策逐步減少這類庫存，進(jìn)而消除危及區(qū)域金融穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)短期庫存對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟地區(qū)、經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)有其存在的價(jià)值，對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定性產(chǎn)生良性影響，適當(dāng)?shù)亩唐趲齑娌蛔阋詫?dǎo)致價(jià)格瘋漲，反而會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格起伏過大帶來的金融不穩(wěn)定因素。在這些地區(qū)，穩(wěn)定適度的短期庫存是保證房地產(chǎn)價(jià)格起伏不會(huì)太大的一個(gè)重要因素，在一定程度上有利于維系區(qū)域金融穩(wěn)定性。房地產(chǎn)短期庫存對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的金融穩(wěn)定會(huì)帶來直接的危害性，因此，這些地區(qū)要高度重視短期庫存問題，采取積極有效的“去庫存”措施，以防范由區(qū)域性金融不穩(wěn)定轉(zhuǎn)化為區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展有利于促進(jìn)區(qū)域金融穩(wěn)定，東部地區(qū)的高利潤(rùn)現(xiàn)象和中部地區(qū)的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象是造成地區(qū)金融不穩(wěn)定的重要原因。

（二）政策建議

以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征為依據(jù)，因地制宜采取相應(yīng)措施。房地產(chǎn)庫存的分布區(qū)域和對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定性造成的影響是有差異的，鑒于此“，去庫存”要對(duì)象明確。對(duì)于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的積壓庫存，不能盲目地靠加大農(nóng)民工市民化進(jìn)程來消化，而是應(yīng)該放松“限購”“限外令”的限制范圍，采取政府加大購房補(bǔ)貼的措施鼓勵(lì)消費(fèi)者按需購買住房，減少積壓庫存。積壓庫存較高的個(gè)別地區(qū)，可由政府搭建平臺(tái)，嘗試把存量房轉(zhuǎn)化為公租房和安置房再轉(zhuǎn)租給租客，為供需雙方提供保障。同時(shí)保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)短期庫存量，盡量避免過度刺激消費(fèi)者的購房投資行為造成房?jī)r(jià)起伏過大。對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，要加大農(nóng)村居民、農(nóng)民工購房補(bǔ)貼力度，實(shí)行戶籍準(zhǔn)入制度與購房掛鉤，鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)縣城買房，這樣既可以使此類人群享受更好的教育醫(yī)療資源，同時(shí)可以拉動(dòng)住房消費(fèi)，逐漸消除房地產(chǎn)庫存。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)要從根本問題出發(fā)鼓勵(lì)農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城買房，就要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)配套向經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，通過帶動(dòng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展來增加農(nóng)民收入。同時(shí)要加強(qiáng)此類地區(qū)的城市建設(shè)，使繁榮的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、多樣的就業(yè)渠道、完善的職業(yè)教育、科學(xué)的城市管理和足夠的環(huán)境承載能力相配套，保證戶籍制度改革必須與完善的城市公共服務(wù)和社會(huì)保障相配套，提高城市價(jià)值，吸引農(nóng)民進(jìn)城、回城買房，促使人口回流，穩(wěn)定就業(yè)和居住。國(guó)家宏觀政策與地方微觀政策相輔相成，提高消費(fèi)者購買力。從宏觀上看，國(guó)家采取的宏觀政策主要為降息，央行實(shí)行降息政策，減少了后續(xù)購房的消費(fèi)者成本，可以減輕其購房負(fù)擔(dān)，刺激住房消費(fèi)。從微觀上看，要賦予地方政府更多自主權(quán)，讓地方政府可以切合實(shí)際制定標(biāo)準(zhǔn)，靈活出臺(tái)減免稅費(fèi)、降低購房首付比例、實(shí)行補(bǔ)貼性的政策等措施來進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，緩解地方房地產(chǎn)銷售困境。對(duì)于高庫存地區(qū)，地方政府可以考慮放松對(duì)住房公積金的捆綁力度，提高住房公積金的使用效率。特別是相對(duì)于流動(dòng)性強(qiáng)的人群，住房公積金可實(shí)現(xiàn)某幾個(gè)地區(qū)之間的流通，實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，鼓勵(lì)他們?cè)谠彿浚瑫r(shí)取消住房公積金中間費(fèi)用，主要包括個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“零收費(fèi)”，減輕購房消費(fèi)者的貸款負(fù)擔(dān)；還可以將農(nóng)民、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者納入住房公積金的使用人群，帶動(dòng)地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)。適度減少土地供應(yīng)，防范地方財(cái)政債務(wù)危機(jī)和金融體系風(fēng)險(xiǎn)。目前對(duì)于庫存密集地區(qū)，加強(qiáng)土地使用檢測(cè)，壓縮地方政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地供應(yīng)，可以抑制一些地方的房地產(chǎn)盲目發(fā)展，這是消除短期庫存轉(zhuǎn)化為積壓庫存的有效手段。同時(shí)可以穩(wěn)定地價(jià)，防范因地價(jià)大跌及地方債務(wù)壓力增大對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定性造成危害。4.認(rèn)識(shí)新常態(tài)、適應(yīng)新常態(tài)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境在逐步寬松的基礎(chǔ)上應(yīng)進(jìn)一步加碼，摒棄“調(diào)控“”抑制”等持續(xù)多年的取向，而是以“穩(wěn)定”“支持”“促進(jìn)”為核心導(dǎo)向，這既有利于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承壓，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身正面臨的“去庫存”。我國(guó)各個(gè)地區(qū)要依據(jù)去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的要求，真正做到宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀政策要活、改革政策要實(shí)，在政策上作出前瞻性安排，提高房地產(chǎn)供給體系質(zhì)量和效率，提高投資有效性。在制定和落實(shí)相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，還要進(jìn)一步完善住房?jī)r(jià)格信息統(tǒng)計(jì)制度，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的作用，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析研判，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的科學(xué)性和預(yù)見性，相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步建立和完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)、信息共享和信息披露以及市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)、聯(lián)席會(huì)議等制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與趨勢(shì)分析，及時(shí)準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，及時(shí)做好處置預(yù)案，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

作者:申博 單位:天津財(cái)經(jīng)大學(xué)

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