導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了一個(gè)精細(xì)化管理時(shí)代,企業(yè)要發(fā)展就必須注重細(xì)節(jié)。精細(xì)化管理是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心工程,不僅能夠規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作,明確管理目標(biāo),細(xì)化管理單元,改進(jìn)管理方式,還可以確保管理高效準(zhǔn)確,提升房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的效率和效益。因此在日益激烈的大背景下,樹立精細(xì)化管理思想不容忽視,產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要精細(xì),選材要精細(xì),管理要精細(xì),這樣才能出高品質(zhì)的產(chǎn)品。同樣的價(jià)格要拼成本,對(duì)成本的控制能力直接影響開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力。如何強(qiáng)化細(xì)節(jié)管理,降低開發(fā)成本,實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化,成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理的客觀環(huán)境分析

(一)宏觀政策環(huán)境

當(dāng)前,土地供應(yīng)日趨緊張,國(guó)家采取進(jìn)一步的緊縮調(diào)控?！肮車?yán)土地,看緊信貸”,房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈——土地和資金均被納入了國(guó)家宏觀調(diào)控的范圍。房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到了一定的控制,但是當(dāng)前一些地區(qū)仍存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大,商品住房?jī)r(jià)格上漲過快,供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問題。總之,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了一個(gè)微妙關(guān)頭,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈,國(guó)家管理的嚴(yán)格,人們的法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng),以及配套設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量的有待提高,對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來講都是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

(二)市場(chǎng)環(huán)境

隨著土地批租制度的逐步市場(chǎng)化,以及房地產(chǎn)企業(yè)主體的多樣化,房地產(chǎn)行業(yè)開始由過去的政府壟斷為主轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)多元化發(fā)展,過去的“統(tǒng)收統(tǒng)購(gòu)”的粗放式管理模式過渡到注重提高產(chǎn)品的性價(jià)比的精細(xì)化管理模式。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體集中度將提高,部分中小企業(yè)被淘汰出局,房地產(chǎn)企業(yè)過去的“小、散、亂”格局將被打破,逐步走向“大、全、新”的多元化發(fā)展格局。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從購(gòu)買土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收,建設(shè)周期短則1-2年,長(zhǎng)則3-年。對(duì)開發(fā)過程的管理,不能只是簡(jiǎn)單的粗放型管理,而是需要細(xì)節(jié)上的成本管理。競(jìng)爭(zhēng)越激烈,行業(yè)利潤(rùn)率就越低,對(duì)成本控制的要求就越高。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,力求結(jié)算收入最大化,實(shí)際成本最低化,以求得項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益,成為房地產(chǎn)行業(yè)管理的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)施精細(xì)化管理

成本領(lǐng)先策略是實(shí)施精細(xì)管理的首選方案之一。只有通過精細(xì)管理系統(tǒng),貫徹“會(huì)計(jì)核算為基礎(chǔ)、資金管理為中心、成本管理為重點(diǎn)”方針,建設(shè)真正的集中式財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng),才能實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目資金活動(dòng)、業(yè)務(wù)活動(dòng)的實(shí)時(shí)決策、監(jiān)控和支持。同時(shí)通過全面預(yù)算管理、項(xiàng)目成本管理、資金管理制度,對(duì)資金、成本實(shí)施全方位、全過程的管理,有效控制成本費(fèi)用、提高資金使用效率,從而提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

(一)實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制

實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,就是要做到:以項(xiàng)目作為公司發(fā)展的基本支撐點(diǎn),通過對(duì)外拓展項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)模化發(fā)展;以董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制作為項(xiàng)目的基本管理模式,項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圍繞先進(jìn)、效益、可行、可控等方面加以落實(shí),最大限度地保證項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益;以責(zé)、權(quán)、利科學(xué)平衡的原則有效落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制,為項(xiàng)目的科學(xué)運(yùn)作和有效拓展奠定基礎(chǔ)。采取相對(duì)集權(quán)的決策模式,精簡(jiǎn)組織結(jié)構(gòu),對(duì)各組織層級(jí)的職責(zé)進(jìn)行重新界定;總部重新授權(quán),比如項(xiàng)目定位的決策權(quán)、對(duì)土地的判斷和獲取的決策權(quán),以前在項(xiàng)目部,現(xiàn)在歸到公司總部;項(xiàng)目管理過程由粗放型管理向精細(xì)管理模式轉(zhuǎn)變,實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,大的問題由總部決定,細(xì)節(jié)問題由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé);機(jī)構(gòu)設(shè)置以董事會(huì)為最高決策機(jī)構(gòu),以總經(jīng)理為中心的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)下設(shè)綜合管理部、財(cái)務(wù)審計(jì)部、總工室等職能部門和以事業(yè)部為組織形式的若干業(yè)務(wù)部門。

(二)實(shí)行財(cái)務(wù)集中化管理

過去實(shí)行的財(cái)務(wù)分權(quán)管理制,弊端主要表現(xiàn)在:(1)公司總部難于及時(shí)動(dòng)態(tài)地掌握各項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況以及資金使用情況;(2)各個(gè)項(xiàng)目部之間僅靠財(cái)務(wù)報(bào)表的方式反映財(cái)務(wù)信息,缺乏詳細(xì)、準(zhǔn)確的管理手段.總部不能及時(shí)地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和決策,造成財(cái)務(wù)管理缺乏有效的監(jiān)管手段。因此,經(jīng)營(yíng)層應(yīng)將戰(zhàn)略決策權(quán)、投資融資權(quán)、人事權(quán)、資金調(diào)度權(quán)、資產(chǎn)管理權(quán)等重大決策權(quán)進(jìn)行集中管理。通過實(shí)施財(cái)務(wù)集中管理模式,使管理者能夠?qū)崟r(shí)掌握企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

(三)全過程成本控制

1.以合同管理為突破口深化項(xiàng)目成本管理。建設(shè)項(xiàng)目是施工企業(yè)效益的源泉,項(xiàng)目管理作為施工企業(yè)的成本中心,管理的好壞,特別是成本管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。強(qiáng)化合同管理是促成成本管理扎實(shí)運(yùn)行的有效手段。

2.項(xiàng)目實(shí)行全面預(yù)算管理。預(yù)算管理是企業(yè)有序運(yùn)作的一個(gè)不可或缺的必要組成部分。企業(yè)發(fā)展規(guī)劃需要有計(jì)劃性,預(yù)算管理就是計(jì)劃性的一種體現(xiàn)。項(xiàng)目預(yù)算的重點(diǎn)是項(xiàng)目支出的預(yù)算管理,即根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算控制每一筆項(xiàng)目支出是否在預(yù)算范圍內(nèi)。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)預(yù)算的基礎(chǔ)上,財(cái)務(wù)人員按照項(xiàng)目預(yù)算對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行實(shí)時(shí)控制;各級(jí)主管在其權(quán)限范圍內(nèi)可以獲悉每個(gè)項(xiàng)目的信息,使各級(jí)管理者能夠掌控項(xiàng)目、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)施預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的重要保障手段。

3.工程造價(jià)控制。降低工程成本,有效地控制工程造價(jià)是關(guān)鍵。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程,即在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段,把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi),隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差,以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。造價(jià)控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手:優(yōu)秀工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提,工程招投標(biāo)是有效控制工程造價(jià)的核心,施工管理是有效控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié),竣工結(jié)算是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵,“以人為本”是有效控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。

4.強(qiáng)化內(nèi)審,有效防止成本控制失效。為了遏制內(nèi)控失效,必須強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)工作,針對(duì)內(nèi)控失效的現(xiàn)狀,在重新建立健全內(nèi)控制度時(shí),有針對(duì)性地加強(qiáng)相關(guān)方面的內(nèi)部審計(jì)工作。根據(jù)各部門的特點(diǎn),實(shí)施“防、堵、查”為主線的遞進(jìn)式的監(jiān)控措施;加強(qiáng)內(nèi)部考核的力度,使內(nèi)部審計(jì)工作制度化;內(nèi)部審計(jì)應(yīng)從傳統(tǒng)的防錯(cuò)向服務(wù)轉(zhuǎn)變;內(nèi)部審計(jì)應(yīng)從事后審計(jì)向事前審計(jì)和事中審計(jì)轉(zhuǎn)變;配備高素質(zhì)的內(nèi)部審計(jì)人才。