導語：物業(yè)管理法律關系論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著房地產業(yè)的橫向與縱向發(fā)展，強化對物業(yè)管理的法律保護已經成為各國立法之重，對物業(yè)管理的立法，己經成為各個國家和地區(qū)的房地產市場的重要課題。而物業(yè)管理各項課題里，始終離不開物業(yè)管理參與人間的權利義務，即業(yè)主或物業(yè)使用人（住戶）與物業(yè)管理公司間的權利義務，以及政府所扮演之角色，發(fā)展商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛，給物業(yè)管理工作帶來了很大的麻煩，究其原因，大多數(shù)矛盾或糾紛的產生是由于物業(yè)管理公司或發(fā)展商對物業(yè)管理中的法律關系不清楚，許多業(yè)主不明確自己擁有的權力，應承擔的責任。物業(yè)管理中的關系不清楚就會出現(xiàn)各種問題，所以物業(yè)管理是一個非常復雜的系統(tǒng)工程。參與物業(yè)管理的各方主體都要認清物業(yè)管理中的法律關系，樹立法制意識。一、物業(yè)管理的內涵物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關系時經常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負責的對象是作為共同體的業(yè)主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應當有權在一定限度內限制少數(shù)業(yè)主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業(yè)主大會確定的規(guī)則，對不遵守相應規(guī)則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業(yè)主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權人或住戶會議等。1、物的管理對物的管理狹義上分為四類：（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。（2）改良行為，指不變更物的性質，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。（3）利用行為，指為滿足區(qū)分所有權共同需要，不變更物的性質，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。（4）處分行為，指就物之權利為移轉、設定或消滅，使之發(fā)生權利變動之行為，如將共有部分設定專用使用權，由特定人專屬的、排他的使用等。2、人的管理對人的管理是指對區(qū)分所有權人群居生活關系所為之社區(qū)管理，其對象不以居住于公寓大廈內的區(qū)分所有權人之行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應納入，其內容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規(guī)制，以及對生活妨害行為之防患等。二、物業(yè)管理法律關系的概念法律關系是法律規(guī)范在調整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關系，即權利和義務的關系，物業(yè)管理法律關系是法律關系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調整人們在物業(yè)管理過程中形成的權利和義務的關系。包括以下幾層含義：（一）物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范調整物業(yè)管理活動的結果。要想搞好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理中的各方關系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會這幾方面的關系。只有理順了這些方面的關系，才能夠知道怎樣協(xié)調各方的關系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴，從而完善物業(yè)管理中的法律關系。（二）物業(yè)管理法律關系是在物業(yè)法律規(guī)范調整之下物業(yè)管理主體之間的社會關系，這種社會關系包括了業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司之間的關系，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關系，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關系以及這些主體與行政管理部門之間的關系。（三）物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關系。物業(yè)管理法律關系并不是以物業(yè)管理行為和由此產生的后果為內容，而是以物業(yè)管理主體權利和義務為內容的。比如：某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務合同，合同簽訂后一個月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設施和公用設備的技術文件，并承諾：該物業(yè)公司提供國內一流服務。由業(yè)主委員會付給物業(yè)公司服務費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業(yè)管理公司提供文件的行為，和業(yè)主委員會給付管理費的行為，都不是物業(yè)管理法律關系的內容，只有雙方在合同中享有的權利與承擔的義務才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關系的內容。三、物業(yè)管理參與人及其法律地位物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關聯(lián)的行業(yè)以及政府有關部門。1、發(fā)展商發(fā)展商將物業(yè)建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其它管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業(yè)來說，山于發(fā)生了產權交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業(yè)管理公司進行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用一般由發(fā)展商支付或預先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應當與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。2、房屋產權所有人（業(yè)主）由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產權所有人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產權所有人對物業(yè)擁有所有權與使用權。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權利，認同發(fā)展商的安排。當新建物業(yè)入住率達到50%或50%以上時，發(fā)展商應會同物業(yè)管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業(yè)主大會）。3、房屋產權所有人大會（業(yè)主大會）房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構—物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設的最高權力機構。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。4、物業(yè)管理委員會的性質及法律地位物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員主要由房屋產權所有人選出的代表構成，代表廣大業(yè)主的權益。同時管理委員會也應當吸收當?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是由業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權益，是物業(yè)管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。5、物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并取得《物業(yè)管理資質合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。[1][2][][]6、承租人（房屋租用人）承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關系是租賃關系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。7、其它相關機構管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委托合同，由他們就物業(yè)內新時期業(yè)務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應請管委會審議。四、物業(yè)管理法律關系的種類物業(yè)管理法律關系可以根據(jù)不同的標準進行分類。（一）平權的物業(yè)管理法律關系與隸屬的物業(yè)管理法律關系按照物業(yè)管理法律關系主體的相互地位，可以把物業(yè)管理法律關系分為兩大類：一類是平權的物業(yè)管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，這一類法律關系主要是指物業(yè)管理民事法律關系，如民法關系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關系，即法律關系主體是相互隸屬的，例如行政法律關系。（二）一般的物業(yè)管理法律關系和具體的物業(yè)管理法律關系按照物業(yè)管理法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關系和具體的物業(yè)管理法律關系。一般的物業(yè)管理法律關系的特點在于該關系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關。具體的物業(yè)管理法律關系的特點在于，該關系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關系的產生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實的發(fā)生，否則法律關系不能建立起來。（三）絕對物業(yè)管理法律關系和相對物業(yè)管理法律關系具體物業(yè)法律關系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業(yè)管理法律關系和相對物業(yè)管理法律關系。絕對物業(yè)管理法律關系的主體的一方——權利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關系以一個人對其他一切人的形式表現(xiàn)出來。相對物業(yè)管理法律關系的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則是以個人對個人的形式表現(xiàn)出來。五、物業(yè)管理存在的問題及解決辦法（一）存在的問題1、有些地方貫徹落實《物業(yè)管理條例》不到位，政府職能轉變不理想遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)主權利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業(yè)管理行為以及解決產生的糾紛?！段飿I(yè)管理條例》適應各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實，對有些問題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業(yè)管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業(yè)管理條例》的執(zhí)行效果。2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務意識不強，行為不規(guī)范《物業(yè)管理條例》非常強調物業(yè)服務合同在物業(yè)管理活動中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，這需要物業(yè)管理企業(yè)應當具備較強的服務意識和服務水平，為業(yè)主提供保質保量的物業(yè)管理服務。但實踐中，相當一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉制而來，或者是從房地產開發(fā)企業(yè)派生而來，有的企業(yè)服務意識不強。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內容和標準提供服務，服務質量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費不透明，巧立名目，多收費、少服務，提供的服務質價不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設施的用途，或利用其經營謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權益；一些不具有法定資質的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經營，擾亂了物業(yè)管理市場;個別物業(yè)管理企業(yè)的服務人員處理問題的態(tài)度生硬、方式簡單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財產、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識和能力較弱實踐中業(yè)主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會要擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識普遍不強，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方沒有及時按照《物業(yè)管理條例》，將原有的業(yè)主委員會制度調整為業(yè)主大會制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應當共同遵守的行為準則，對業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業(yè)主缺乏公約意識，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。4、“質價相符”的價格機制還沒有完全形成《物業(yè)管理條例》規(guī)定了物業(yè)服務收費的有關原則，國家發(fā)改委會同建設部制定了《物業(yè)服務收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務內容和收費標準，不符合物業(yè)管理服務這一民事活動應當由雙方約定價格的精神。不少地方把應該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)不堪重負，也間接增加了業(yè)主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費習慣，住房物業(yè)管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位住房專項維修資金的問題在《物業(yè)管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方沒有按照規(guī)定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發(fā)放項目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設施設備的大、中修及更新改造造成困難。（二）解決辦法分析要解決我國物業(yè)管理的這些問題，應該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場，并從以下方面努力：1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業(yè)管理招投標規(guī)章等。2、改革現(xiàn)行收費標準，引進競爭機制，創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，業(yè)主委員會能夠真正行使權利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經營，政府適當放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。3、引導社會公眾加深對物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創(chuàng)造良好的社會輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務來逐步改變人們的觀念。4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對物業(yè)公司經理、部門經理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區(qū)主任的培訓。5、重視業(yè)主委員會的重要作用，及時組建業(yè)主委員會，提高其參與意識，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機制。6、引入仲裁制度，成立仲裁機構，在格式化的《物業(yè)管理合同》中訂立仲裁條款。同時政府應協(xié)助加強對仲裁結果的執(zhí)行力度，形成開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及國家相關職能機構等的聯(lián)動格局，使像收費糾紛等類問題通過正規(guī)途徑，得到及時、妥善的解決?？傊?，物業(yè)管理中的法律關系在具體的物業(yè)管理中必須明確分清，從而理順各方的關系，更好地做好物業(yè)管理工作。這個問題的根本解決牽涉到民事基本權利的配置，需要以法律的形式才能明確，因此，還要加大物權立法的步伐，明晰相關產權，從根本上解決。