導(dǎo)語：房地產(chǎn)調(diào)控研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]2005年的“房產(chǎn)新政”對抑制我國房地產(chǎn)市場過熱起到了一定的作用，但房地產(chǎn)市場反彈、房產(chǎn)泡沫重新膨脹的因素依然存在。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定事關(guān)和諧社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，對其調(diào)控不應(yīng)放松，仍應(yīng)以中央政府為主導(dǎo)。調(diào)控政策需進(jìn)一步完善，行政調(diào)控手段應(yīng)逐步退出，而以包括稅率、利率、土地、匯率和道義勸告等在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策為主。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)政策

一、2005年“房產(chǎn)新政”的特點(diǎn)及效果

2005年是中國的“房產(chǎn)新政”年。在這一年，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控呈現(xiàn)許多特點(diǎn)。特點(diǎn)之一就是中央政府高度重視房地產(chǎn)市場的調(diào)控并重新收回調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)，政令的密集程度也前所未有。2005年3月下旬，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》。4月27日，國務(wù)院第88次常務(wù)會(huì)議研究了進(jìn)一步調(diào)控的指導(dǎo)思想、總體思路和基本原則。5月11日，國務(wù)院辦公廳公布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，下發(fā)了建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定和出臺(tái)的包括土地、信貸和財(cái)稅政策等在內(nèi)的系列宏觀政策措施。特點(diǎn)之二是調(diào)控手段有所創(chuàng)新。國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，包括利率政策、信貸政策、土地政策、稅收政策等，在這次房地產(chǎn)市場調(diào)控中得到了組合使用。特點(diǎn)之三是傳統(tǒng)的行政調(diào)控手段仍然發(fā)揮作用。按照國家統(tǒng)計(jì)局副局長邱曉華的說法就是“對一些地方不依法行政、不按規(guī)章制度辦事的人員采取了組織措施”①。國務(wù)院辦公廳2005年3月下發(fā)的《通知》中明確規(guī)定“對住房價(jià)格上漲過快、控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任”。

在房產(chǎn)新政的組合拳之下，房地產(chǎn)市場的非理性繁榮終于開始降溫。從2005年第三季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、交易價(jià)格、土地購置、開竣工面積等各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)的漲幅開始回落。根據(jù)全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年第三季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同季上漲6.1%，漲幅比去年同期回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，比第二季度回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。初步預(yù)計(jì)，今年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長21%，增幅比去年同期回落約7個(gè)百分點(diǎn)，低于同期全社會(huì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅約4個(gè)百分點(diǎn)。遏制投機(jī)炒作效果初步顯現(xiàn)，消費(fèi)者購房行為漸趨理性，購房者中自住比例持續(xù)上升，部分投資者和投機(jī)者開始降價(jià)出售商品房。

二、對房地產(chǎn)市場要加大調(diào)控力度

從2005年第三季度開始，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向平穩(wěn)操作，全國范圍內(nèi)沒有進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控政策。進(jìn)入2005年年末，在一些房地產(chǎn)論壇上，一些房地產(chǎn)商及學(xué)者開始提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)到位，調(diào)控可以結(jié)束了，應(yīng)該給房地產(chǎn)市場吹吹暖風(fēng)了等言論。對此，筆者不敢茍同。筆者認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍應(yīng)繼續(xù)，應(yīng)防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈。應(yīng)該讓房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)的長期快速增長的動(dòng)力，而不是中國宏觀經(jīng)濟(jì)大起大落的禍水（倪鵬飛，2005）①。

1．房地產(chǎn)市場問題關(guān)系經(jīng)濟(jì)全局。摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅奇認(rèn)為，2005年調(diào)控以后，中國的房地產(chǎn)開發(fā)并未真正放緩，2005年前9個(gè)月中國固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)開發(fā)部分繼續(xù)增長，同比增長22%，其投資總額仍占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的1/5左右②。在上海、杭州等城市房價(jià)增幅下降的同時(shí)，深圳、廣州、北京等城市的房價(jià)在2005年6月以后繼續(xù)出現(xiàn)不同程度的上漲，有些“按下葫蘆浮起瓢”的味道。

進(jìn)一步講，雖然從全國范圍內(nèi)來看，西部某些地區(qū)房價(jià)沒有大漲甚至沒漲，房地產(chǎn)泡沫比較嚴(yán)重的多集中在東部沿海地區(qū)和大城市，但這些地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最具活力的地方，也是對國家宏觀經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)和影響最大的地區(qū)。因此這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫影響到中國經(jīng)濟(jì)的全局，它帶動(dòng)了鋼鐵、水泥、石化等行業(yè)的投資過度擴(kuò)張，導(dǎo)致能源、交通運(yùn)輸?shù)亩倘?，帶?dòng)了服務(wù)價(jià)格水平的上升，成為通貨膨脹的重要根源。同時(shí)，房地產(chǎn)過熱吸引大量資金進(jìn)入，突出表現(xiàn)在銀行中長期貸款中房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款的比例大幅提高，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的集聚。

2．使房地產(chǎn)市場反彈、房產(chǎn)泡沫重新膨脹的因素依然存在。2006年是“十一五”規(guī)劃的開局之年，從以往經(jīng)驗(yàn)看，五年計(jì)劃開局年份固定資產(chǎn)投資的增勢往往會(huì)比較強(qiáng)勁。

由于國債市場、股票市場長期低迷，其他投資渠道不暢，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是簡單的消費(fèi)品，而日益成為重要的投資品。在這樣的情況下，投資性甚至投機(jī)性的購房使得房地產(chǎn)市場的地方性逐步減弱，很可能成為區(qū)域性乃至全國性的大市場。在居民儲(chǔ)蓄持續(xù)上升、投資品種稀少的情況下，房地產(chǎn)的投資性和投機(jī)性需求仍可能使房產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大。

國際游資（熱錢）的不斷流入和炒作也給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。在我國東部沿海的一些城市，國際資本已成為房地產(chǎn)熱的重要資金來源③。隨著人民幣升值預(yù)期繼續(xù)存在，熱錢對房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)也將繼續(xù)存在。

3．房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定事關(guān)和諧社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。和諧社會(huì)人們應(yīng)該能夠安居樂業(yè)。雖然目前關(guān)于房價(jià)收入比能在多大程度上衡量中國的房地產(chǎn)泡沫存在爭議，但上海、北京、杭州等地房價(jià)收入比畸高確實(shí)使得大量的中低收入家庭“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的夢想很難實(shí)現(xiàn)④。同時(shí)，上海、廣州等城市也明顯地感覺到房價(jià)、房租、土地費(fèi)用等的急劇上升使其商務(wù)成本快速上漲，并進(jìn)而成為吸引和留住外來投資、吸引和留住高層次人才、提高城市競爭力的重要障礙。最近匯豐銀行的一份報(bào)告顯示，上海承接服務(wù)外包的成本已經(jīng)大大高于印度，聯(lián)合利華、上海大眾等企業(yè)已經(jīng)將部分的生產(chǎn)基地搬出上海⑤。所以，中國房地產(chǎn)市場的泡沫依然存在，后果嚴(yán)重，并有反彈的危險(xiǎn)，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍需繼續(xù)。

三、房地產(chǎn)市場調(diào)控仍應(yīng)以國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策為主

2006年甚至2006年以后對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍應(yīng)以中央政府出臺(tái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策為主。

1．調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)仍應(yīng)掌握在中央政府手中。2005年以前對房地產(chǎn)市場調(diào)控的失效已經(jīng)充分說明不能給地方政府大的調(diào)控政策空間。主要由于經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，一些地方政府大多傾向于最大限度地利用中央政府的鼓勵(lì)性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。在房地產(chǎn)調(diào)控中，一些地方就未能堅(jiān)決執(zhí)行中央政府的部署，甚至出現(xiàn)“上有政策，下有對策”的情況。因此應(yīng)該繼續(xù)2005年以來實(shí)施的中央政府主導(dǎo)房地產(chǎn)市場調(diào)控的做法，盡量壓縮給予地方政府的政策空間。

2．調(diào)控的手段應(yīng)以國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策為主。在2005年發(fā)揮巨大作用的組織（或干部）手段應(yīng)逐步退出。以行政手段對市場經(jīng)濟(jì)的干預(yù)和調(diào)節(jié)在特殊時(shí)期是可行的，但不應(yīng)成為常態(tài)。對市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控應(yīng)以市場手段，特別是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策為主。與行政手段比較起來，宏觀經(jīng)濟(jì)政策作用更為廣泛而持久，且不易反彈，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)政策不需要依賴地方政府即可直接作用于企業(yè)和個(gè)人，影響投資和消費(fèi)的總量及結(jié)構(gòu)。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，無論是發(fā)達(dá)國家，還是絕大多數(shù)發(fā)展中國家，當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱時(shí)，最經(jīng)常使用的調(diào)控手段也都是利率、稅率等宏觀經(jīng)濟(jì)政策。在我國開始出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱的幾乎同一時(shí)間段，英國、韓國等也出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格大幅上升的現(xiàn)象。為遏制房地產(chǎn)市場過熱，英國中央銀行從2003年11月到2004年8月連續(xù)5次上調(diào)利率，把利率從3.5%提高至4.75%。而韓國整治房地產(chǎn)投機(jī)的主要措施是稅收和利率政策。2005年韓國對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅，同時(shí)把房地產(chǎn)所有稅的起征點(diǎn)由9億韓元下調(diào)到6億韓元，并計(jì)劃從2008年起提高房地產(chǎn)所有稅的稅率。但在利率方面，韓國政府對無房戶和低收入者買房予以優(yōu)惠利率，2005年把無房戶和貧困戶購買住房的貸款利率由5.2%下調(diào)到4.5%。

在我國，房地產(chǎn)市場調(diào)控可以采用的宏觀經(jīng)濟(jì)政策包括稅率、利率、土地、匯率和道義勸告等。談到這些宏觀政策，總有人覺得它們的實(shí)施必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大起大落的局面。實(shí)際上恰恰相反，這些宏觀經(jīng)濟(jì)政策的有效搭配組合可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場短期調(diào)控和長期穩(wěn)定、保和壓、治標(biāo)和治本的有機(jī)統(tǒng)一。

（1）稅收政策。房地產(chǎn)稅收政策實(shí)際上是一個(gè)綜合性政策，在房地產(chǎn)市場的不同環(huán)節(jié)設(shè)置不同的稅種，可以起到不同的調(diào)控作用。房地產(chǎn)開發(fā)階段的課稅將會(huì)影響房地產(chǎn)投資的規(guī)模和結(jié)構(gòu)；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)開發(fā)商征收營業(yè)稅將增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本；在房地產(chǎn)購買環(huán)節(jié)對購房者征收契稅將增加購房者的購房成本，從而減少需求；在住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)實(shí)行有差別的個(gè)人所得稅征收，對自住者給予免稅或低稅可以刺激自住需求，而對短期投機(jī)者征收高額所得稅可以迫使其改變投機(jī)交易行為；在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅可使得購房者的房地產(chǎn)保有成本提高，有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。短期來看，對交易環(huán)節(jié)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)采取稅收差別對待有利于迅速抑制投機(jī)，穩(wěn)定房價(jià)；而從長期看，通過征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅有助于抑制奢侈性和投機(jī)性住房需求，鼓勵(lì)適度合理消費(fèi)。

（2）利率政策。前一段時(shí)間中央銀行出臺(tái)的利率調(diào)控政策包括取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率、要求商業(yè)銀行提高按揭貸款首付比率等。更嚴(yán)厲的政策就是提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人房貸的利率。利率的提高將降低房產(chǎn)投機(jī)中所需要的杠桿效應(yīng)，提高房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，有助于擠出房產(chǎn)泡沫。雖然利率的提高會(huì)給具有剛性的自住型住房需求者帶來更高的支出，但住房泡沫的擠出將會(huì)帶來房地產(chǎn)價(jià)格的回歸，最終將有利于購房者。

（3）土地政策。土地調(diào)控是2005房產(chǎn)新政的重要內(nèi)容，事實(shí)證明也是非常有效的一項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策。土地調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持。國土資源部應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。對住宅價(jià)格上漲過快的地方，應(yīng)適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，嚴(yán)格控制高檔住宅的土地供應(yīng)；同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對已供土地的批后監(jiān)管，嚴(yán)格轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)格執(zhí)行1年不動(dòng)工開發(fā)收取土地閑置費(fèi)，滿2年不動(dòng)工無償收回土地使用權(quán)的法律規(guī)定。

（4）匯率政策。熱錢的流入和炒作不僅阻礙了匯率制度的改革，也給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。要盡可能擠出房地產(chǎn)泡沫，匯率方面政策的主要目標(biāo)就是要促成在未來一段時(shí)期匯率機(jī)制調(diào)整的確定性預(yù)期，使熱錢對房地產(chǎn)的投機(jī)收益下降，風(fēng)險(xiǎn)提高，使境外投機(jī)資金有序撤出。當(dāng)然這些都必須在國家匯率利率調(diào)整和匯率形成機(jī)制改革的整體框架內(nèi)進(jìn)行。

（5）道義勸告。道義勸告的主要作用也是調(diào)整人們的預(yù)期。現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟(jì)中的許多理論和實(shí)踐都表明，有的時(shí)候即便沒有政策出臺(tái)，但人們對該項(xiàng)政策的預(yù)期就可以實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)政策的目標(biāo)。政府利用掌握主流媒體的優(yōu)勢，把握有利于調(diào)控的新聞輿論導(dǎo)向，或由政府出面通過座談會(huì)、政策通氣會(huì)和個(gè)別交談等形式對相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)和大型企業(yè)進(jìn)行勸說，讓其配合政府調(diào)控等，都能夠幫助業(yè)界和公眾形成正確的市場預(yù)期并采取理性行為，從而促成調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（6）其他宏觀金融政策。目前正在進(jìn)行的金融改革也可以為房地產(chǎn)市場的調(diào)控提供比較好的宏觀環(huán)境。股票市場的全流通改革正在解決長期限制中國股市可持續(xù)發(fā)展的瓶頸問題，為股市的長期向好打下了基礎(chǔ)；隨著央行和銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步放寬對外資金融機(jī)構(gòu)的管制、鼓勵(lì)中外資金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新，金融產(chǎn)品將日益豐富。這些都可以為居民的投資提供更多的選擇和渠道。

①引自2005年12月20日《新晚報(bào)》。

②引自2005年11月04日《東方早報(bào)》。

③根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，僅2004年1至11月，境外資金通過多種途徑流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元。

④據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院劉建昌研究員測算，上海目前80平方米的住宅價(jià)格相當(dāng)于每戶一年可支配收入的27.5倍。

⑤引自上海社科院副院長左學(xué)金教授2005年12月在復(fù)旦大學(xué)的演講。

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