導(dǎo)語：房地產(chǎn)泡沫機(jī)理分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年復(fù)蘇以來獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，但也存在一些問題，比如房?jī)r(jià)和投資增長(zhǎng)過快、結(jié)構(gòu)不盡合理等，引發(fā)了人們對(duì)泡沫的猜疑。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間較短，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究還沒有一個(gè)完備的體系，這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀極為不符。本文從制度因素和利益機(jī)制兩方面分析了我國(guó)房地產(chǎn)局部泡沫產(chǎn)生的原因，并提出了對(duì)策和政策建議。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)泡沫；利益機(jī)制；制度因素

一、引言

泡沫是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中由投機(jī)導(dǎo)致的一種或一系列資產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)上漲，并且這種上漲使人們產(chǎn)生出對(duì)這種資產(chǎn)的遠(yuǎn)期價(jià)格繼續(xù)上升的預(yù)期和持續(xù)的購買行為。Salge(1997)認(rèn)為引發(fā)泡沫發(fā)生的原因可分為內(nèi)生及外生因素二方面，所謂內(nèi)生因素是認(rèn)為泡沫的變動(dòng)與基值的變動(dòng)息息相關(guān)；外生因素則是由市場(chǎng)景氣的變動(dòng)，使得市場(chǎng)參與者對(duì)未來的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期發(fā)生過度反應(yīng)，供需失衡使市場(chǎng)價(jià)格偏離基值所引發(fā)的價(jià)格泡沫現(xiàn)象。臺(tái)灣學(xué)者徐滇慶、于宗先、王金利（2000）則通過房產(chǎn)投機(jī)商的資本增值方程對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生機(jī)理進(jìn)行了解釋。

它的生成機(jī)理一般都與投機(jī)、預(yù)期、非理性等有關(guān)。房地產(chǎn)特性是泡沫產(chǎn)生的必要條件，“經(jīng)濟(jì)人”的行為方式和金融信貸是房地產(chǎn)泡沫形成的直接因素；制度因素是我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的深層次因素；現(xiàn)有的利益機(jī)制是我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的根源。

二、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫生成的制度因素分析

1．預(yù)售制度

預(yù)售制度是我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)起步階段，為了給予成長(zhǎng)中的開發(fā)商的一項(xiàng)扶持政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入。應(yīng)該說，商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。但在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有了很大發(fā)展的今天，預(yù)售制度的原有政策意義已經(jīng)很小了。

首先，預(yù)售制度使房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)得以累積。預(yù)售制度使得開發(fā)商得以以少量的自由資金啟動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，將購房者個(gè)人收入和銀行的貸款轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂匈Y本。央行報(bào)告指出，開發(fā)商已形成高比例負(fù)債經(jīng)營(yíng)狀況，銀行貸款占其資本金比例高達(dá)55％，而自由資金比例卻呈逐年下降趨勢(shì)。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84％，2002年為17.53％，2003年為16.94％，直到2004年下半年，國(guó)家出臺(tái)相關(guān)規(guī)定后，才有所上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)嫁給了銀行。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，作為抵押物的土地和房產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，開發(fā)商很容易脫套，而銀行卻可能陷身泥潭。

再次，預(yù)售制度促使了房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)炒作行為。商品房的預(yù)售可以說是在信息不對(duì)稱下的交易行為。一些開發(fā)商利用掌握的信息優(yōu)勢(shì)，將已經(jīng)預(yù)售的商品房抵押或者將已抵押的商品房預(yù)售，或重復(fù)預(yù)售套取銀行資金，極大地加重了金融風(fēng)險(xiǎn)。另一方面開發(fā)商以少量的資本金來運(yùn)作項(xiàng)目，只要能夠賣出一部分期房，就可以收回自有投資。這就造成了開發(fā)商囤積房源、虛假的房地產(chǎn)交易信息，哄抬房?jī)r(jià)等一系列投機(jī)炒作行為。

2．土地政策失誤

土地政策的失誤也是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的因素。土地政策失誤就是對(duì)土地的公共管理特性認(rèn)識(shí)不清，對(duì)土地交易過于放任。土地因?yàn)閿?shù)量有限，供給缺乏彈性；土地還因個(gè)別地塊不具有完全的可替代性，存在使用方式與社會(huì)公益的協(xié)調(diào)問題；土地還因具有直接財(cái)富性和自然增值性，而可能導(dǎo)致土地投機(jī)的泛濫。土地的這些自然與經(jīng)濟(jì)特性決定了對(duì)土地實(shí)施更多的公共管理，任由市場(chǎng)自發(fā)地調(diào)節(jié)，很難實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。土地的公共管理特性要求對(duì)土地保有、使用和交易進(jìn)行限制。我國(guó)目前雖然對(duì)土地保有、使用和交易也有限制，但是對(duì)交易的限制很弱，炒賣地皮的現(xiàn)象司空見慣。而許多發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家對(duì)土地交易的限制非常嚴(yán)格，比如英國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)管理上規(guī)定，一切不動(dòng)產(chǎn)交易都必須事先呈報(bào)，由政府審查批準(zhǔn)后才能實(shí)施。

3．房地產(chǎn)稅費(fèi)制度

當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)的一個(gè)明顯特點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅就有契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅等等，收費(fèi)項(xiàng)目就更多，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，從某種程度上制約了房地產(chǎn)的供給，是目前房?jī)r(jià)過高的一個(gè)主要原因。

另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，只有城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅，而且是在一次減除原值10-30%之后征收，稅負(fù)較輕，這就相當(dāng)于給土地保有者的無息貸款，政府無法參與增值價(jià)值的再分配，實(shí)際上是鼓勵(lì)投機(jī)，鼓勵(lì)囤積土地，導(dǎo)致土地炒賣嚴(yán)重

預(yù)售制度、不合理的稅費(fèi)制度和土地政策失誤是當(dāng)前房地產(chǎn)制度安排中的一個(gè)重大缺陷，這一重大缺陷的結(jié)果就是鼓勵(lì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作，進(jìn)而促發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

三、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源--現(xiàn)有利益機(jī)制的作用

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的因素十分復(fù)雜，前面所述的原因并不是我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源來自于現(xiàn)有利益機(jī)制的作用。

我國(guó)地方政府有著GDP崇拜，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是地方政府官員的績(jī)效考核指標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的上漲，這些都拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也增加了地方政府的稅收。最重要的是，房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲，對(duì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的土地價(jià)格高漲和國(guó)際游資，地方政府都不是持強(qiáng)烈的反對(duì)態(tài)度。土地出讓收入目前已經(jīng)成為地方財(cái)政的主要來源。地方政府希望能將土地賣出高價(jià)，當(dāng)然期望房地產(chǎn)價(jià)格能夠保持高位運(yùn)行。我國(guó)目前實(shí)行的是土地儲(chǔ)備制度，政府完全壟斷了土地一級(jí)出讓市場(chǎng)，而實(shí)行價(jià)高者得的招拍掛的土地出讓制度更使得地方政府能夠更容易地掌握土地出讓價(jià)格。

近年來，有些地方政府為了提高地方財(cái)政收入和政績(jī)需要，將土地?cái)?shù)十年的使用權(quán)一次性賣出，土地價(jià)格拍賣得越高，政府的收入就越高。由于土地資源的不可替代、不可移動(dòng)以及不可再生等特性，使得土地資源的分配、使用具有相對(duì)的價(jià)格壟斷性。開發(fā)商預(yù)期土地價(jià)格的上升會(huì)越來越快，其推出房地產(chǎn)商品時(shí)，定價(jià)也會(huì)相應(yīng)地提高，這樣造成了地方房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。

在這個(gè)背景下，此利益機(jī)制促成了土地的投機(jī)炒作。近年來城市地價(jià)連續(xù)上升，很值得警惕，如福州市去年一塊地一畝拍到1264萬元，每平方米折合樓面地價(jià)9031元，而周邊樓盤的均價(jià)不超過6000元。開發(fā)商顯然預(yù)期到未來房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，加緊購買和囤積土地，投機(jī)需求的增加造成了市場(chǎng)的虛假繁榮，進(jìn)一步加深了價(jià)格上漲的預(yù)期。而這種投機(jī)行為恰恰是引起房地產(chǎn)泡沫的最直接因素。

四、政策建議

1．調(diào)整目前中央與地方政府在土地收益上的分配格局，提高中央財(cái)政對(duì)土地收益的控制權(quán)。改變現(xiàn)行“大頭在下“的收益格局，加大土地出讓收入的征管力度，嚴(yán)格禁止地方政府隨意減免應(yīng)上繳中央的土地出讓收入，降低地方政府對(duì)土地收益的支配權(quán)，強(qiáng)調(diào)土地收益的合理利用和使用效率，防止土地收益流失。

2．改變以往以GDP作為考核地方政府政績(jī)的主要指標(biāo)，強(qiáng)調(diào)以科學(xué)發(fā)展觀落實(shí)的成效來考核地方政府。黨的十七大報(bào)告中將加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)作為未來中國(guó)發(fā)展的主要工作之一。因此，我們必須轉(zhuǎn)變觀念，大力倡導(dǎo)綜合取向的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等各方面協(xié)調(diào)發(fā)展，要改變一直以來以GDP作為考核地方政府政績(jī)的主要指標(biāo)，要把社會(huì)發(fā)展程度和人民群眾的幸福程度作為關(guān)鍵性發(fā)展指標(biāo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，繼續(xù)深化改革開放，不斷改善人民生活，保障社會(huì)公平正義、不斷促進(jìn)社會(huì)和諧，加快轉(zhuǎn)變政府職能，削弱地方政府與房市之間的利益聯(lián)系，盡快實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者到監(jiān)管者的轉(zhuǎn)變。

3．加快推進(jìn)政府預(yù)算制度改革，強(qiáng)化政府土地出讓收益的預(yù)算約束，嚴(yán)格預(yù)算收支管理，實(shí)行收支兩條線管理，約束地方政府的土地收益動(dòng)機(jī)，扭轉(zhuǎn)地方政府“以地生財(cái)“的模式。把土地出讓收入納入政府一般預(yù)算統(tǒng)籌安排，加強(qiáng)各級(jí)人民代表大會(huì)和各級(jí)政府審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)土地收益分配的監(jiān)督、檢查，制止隨意減免、緩繳、欠繳、少繳土地出讓收入的行為。

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