導(dǎo)語(yǔ)：城市土地供應(yīng)體制不足以及更正意見(jiàn)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)住房介紹

1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度變革加快住房建立的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))，明白提出中止住房實(shí)物分配，樹(shù)立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供給體系，最低收入家庭租賃由政府提供的廉租住房，中低收入家庭購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房，其他收入高的家庭購(gòu)置、租賃市場(chǎng)價(jià)商品房。依據(jù)當(dāng)時(shí)的有關(guān)文件表述剖析，當(dāng)時(shí)公共住房的保證范圍設(shè)定的目的約占城市居民的80％，分別采取租賃(廉租住房，約占城市居民的10％)和銷售(經(jīng)濟(jì)適用房，約占城市居民的70％)的方式。

但理論標(biāo)明，保證性住房的范圍日趨減少。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，2000年經(jīng)濟(jì)適用房占住宅銷售面積的比重為23％，到2008年這一比例只要6％，絕大局部居民住房問(wèn)題的處理被推向了商品房市場(chǎng)。但是近年來(lái)隨同著房?jī)r(jià)的飛漲，越來(lái)越多的人被排擠在市場(chǎng)之外，又得不到保證性住房惠澤，住房問(wèn)題日趨嚴(yán)重，對(duì)調(diào)和社會(huì)的建立構(gòu)成了很大的應(yīng)戰(zhàn)。

與此同時(shí)，作為住房建立“面粉”的土地市場(chǎng)“地王頻出”，很多“面粉”價(jià)錢多次超越“面包”價(jià)錢，地價(jià)與房?jī)r(jià)攪在一同不時(shí)應(yīng)戰(zhàn)政府和民眾的敏感神經(jīng)，招、拍、掛的土地出讓制度因而備受詬病，并成了住房問(wèn)題的焦點(diǎn)。

本文將分析我疆土地供給制度存在的問(wèn)題及深層次緣由，并針對(duì)性地提出變革對(duì)策及完善倡議。

二、我國(guó)城市土地供給制度演進(jìn)及現(xiàn)狀剖析

(一)城市土地供給制度演進(jìn)

1978年以來(lái)，隨同著我國(guó)變革開(kāi)放的不時(shí)深化，城市土地市場(chǎng)從無(wú)到有、從小到大，土地供給也閱歷了從無(wú)償、無(wú)限期運(yùn)用到有償、有限期運(yùn)用，從行政劃撥到公開(kāi)出讓的過(guò)程。與此同時(shí)，土地供給的市場(chǎng)化水平以及價(jià)錢機(jī)制的作用不時(shí)進(jìn)步，土地資源配置效率逐漸改善。

我疆土地供給制度1978年以前根本上屬于劃撥，不存在土地市場(chǎng)，變革開(kāi)放以后，隨著經(jīng)濟(jì)體制變革的深化，土地市場(chǎng)閱歷了萌芽啟動(dòng)(1978－1987年)、初步開(kāi)展(1988－1997年)和快速開(kāi)展(1998年至今)三個(gè)階段，土地供給方式也從行政劃撥、協(xié)議出讓逐步演化為以市場(chǎng)調(diào)理為主的招標(biāo)、拍賣、掛牌的土地供給制度。與此相對(duì)應(yīng)，土地價(jià)值也逐漸得到表現(xiàn)，從無(wú)償運(yùn)用、征收土地運(yùn)用費(fèi)開(kāi)展到目前的市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制。

(二)當(dāng)前城市土地出讓制度特性

1．政府壟斷

我國(guó)《憲法》規(guī)則，城市的土地屬于國(guó)度一切?！锻恋貎?chǔ)藏管理方法》(疆土資發(fā)[2007]277號(hào))規(guī)則，城市土地由市、縣人民政府疆土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。因而，無(wú)論是作為城中村、城郊等集體土地一切者代表的鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，還是實(shí)踐占有國(guó)有土地的企業(yè)單位都不能自行出讓土地，必需經(jīng)過(guò)城市土地儲(chǔ)藏中心，“一口進(jìn)一口出”地壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地供給制度的根本程序如圖2所示。

2．價(jià)錢主導(dǎo)

依據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)規(guī)則》(疆土資源部11號(hào)令)，商業(yè)、旅游、文娛和商品住宅等各類運(yùn)營(yíng)性用地，必需以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。關(guān)于契合條件的競(jìng)買者，價(jià)錢是拍賣和掛牌方式中唯一決議要素，招標(biāo)方式中價(jià)錢上下普通也占決議性要素。從實(shí)踐操作來(lái)看，各地政府更傾向于拍賣而不是招標(biāo)。以北京為例，2009年招標(biāo)出讓所占的比例僅為10％，較前幾年大幅萎縮，大有退出之勢(shì)(見(jiàn)圖3)。

3．制度雙軌

固然國(guó)度規(guī)則，運(yùn)營(yíng)性用地的出讓必需采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式，但可謂上有政策，下有對(duì)策，很多地塊經(jīng)過(guò)設(shè)置進(jìn)入門檻、限制條件等躲避其他競(jìng)買者，使土地招、拍、掛流于方式。

例如長(zhǎng)沙某地塊出讓招標(biāo)文件中規(guī)則“該宗土地招標(biāo)出讓應(yīng)優(yōu)先思索‘深洽會(huì)’簽約項(xiàng)目，招標(biāo)單位必需編制該宗用地概念性規(guī)劃初步計(jì)劃，并經(jīng)區(qū)規(guī)劃分局文字認(rèn)可”。北京某地塊掛牌出讓公告中規(guī)則“本次掛牌出讓宗地的競(jìng)買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的結(jié)合體。金融機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本不少于50億元錢，并在結(jié)合體中絕對(duì)控股；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，且注冊(cè)資本不少于30億元錢?！?/p>

同時(shí)，大量的工業(yè)用地在一些中央還沿用協(xié)議方式出讓，使得土地多占、濫占、糜費(fèi)嚴(yán)重，特別是在開(kāi)發(fā)區(qū)用地上表現(xiàn)得尤為突出。另外，由于大量市政用地的非市場(chǎng)化應(yīng)用，缺乏約束機(jī)制，中央政府為了形象工程，招致道路過(guò)寬、廣場(chǎng)超大、行政辦公樓超標(biāo)，占用了大量珍貴的土地資源。

三、當(dāng)前我國(guó)城市土地出讓制度存在的缺陷

(一)招致市場(chǎng)壟斷

在北京市2007－2009年出讓的非工業(yè)用地中，以規(guī)劃建筑面積計(jì)算，前10位開(kāi)發(fā)商拿地范圍占全市比例高達(dá)40％以上，2007年以至接近60％(見(jiàn)表1－表3)。上海市2003－2008年出讓的住宅用地中，前10位開(kāi)發(fā)商拿空中積占全市比例分別為28％、53％、62％、53％、86％，且呈逐年上升趨向。

招致土地市場(chǎng)高度集中于一些大型開(kāi)發(fā)商手中的主要緣由為招、拍、掛出讓方式抬高了開(kāi)發(fā)商拿地的資金門檻，一些中小開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)機(jī)越來(lái)越少，不得不向中小城市開(kāi)展，以至退出市場(chǎng)。以“價(jià)高者得”為準(zhǔn)繩的土地招、拍、掛出讓制度，使得土地的搶奪成為資金雄厚的大開(kāi)發(fā)商的游戲，中小開(kāi)發(fā)商被排擠在土地市場(chǎng)之外。以北京為例，均勻每個(gè)地塊(非工業(yè)用地)的成交額從2004年的1.08億元上升到2010年的15.03億元，土地市場(chǎng)的資金門檻逐年顯著進(jìn)步(見(jiàn)圖4)。

單個(gè)地塊總價(jià)的不時(shí)進(jìn)步，再加上付款方式嚴(yán)厲以及拿地貸款的限制，招致有實(shí)力拿地的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越少，土地市場(chǎng)的資本化趨向嚴(yán)重，少數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的寡頭壟斷位置日趨明顯，并進(jìn)一步進(jìn)步其日后在市場(chǎng)中的份額，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡頭壟斷特征(見(jiàn)圖5)。

(二)抬高地價(jià)，助推房?jī)r(jià)

我國(guó)現(xiàn)行的土地招、拍、掛制度，在很大水平上推高了土地價(jià)錢。以北京為例，2004年以來(lái)出讓的非工業(yè)用地均勻樓面地價(jià)5年間上漲了187％，土地溢價(jià)率(成交價(jià)／起始價(jià))從2004年的11％上升到2009年的117％。

關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，社會(huì)各界的認(rèn)識(shí)有一定的分歧，主要有三種不同的觀念：一種觀念是“本錢推進(jìn)論”，以為地價(jià)是房?jī)r(jià)的決議性要素，地價(jià)的上漲推高了房?jī)r(jià)；另一種觀念是“需求拉動(dòng)論”，以為對(duì)土地的需求是由對(duì)房屋需求的引致