導語：房地產(chǎn)經(jīng)濟周期分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：由于社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程的加快，居民需要更多的住所，房地產(chǎn)行業(yè)受到了各界的重視。在各種不確定因素的影響下出現(xiàn)了波動的現(xiàn)象，很難保證其可持續(xù)的發(fā)展，要求國家在遵循市場需求的前提下，建立權威的指標體系，對房地產(chǎn)的不同階段的情況進行準確的衡量。本文先介紹了相關的基本概念，分析影響經(jīng)濟周期的因素，找出其中存在的問題，并給出解決的措施，為推動該行業(yè)的健康發(fā)展提供有力的保障，呈現(xiàn)出良性循環(huán)發(fā)展的趨勢。

關鍵詞：中國；房地產(chǎn)；經(jīng)濟周期

房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，對其貢獻有著重要的作用，早已經(jīng)成為國民經(jīng)濟增長的關鍵部分。房地產(chǎn)和經(jīng)濟是直接掛鉤的，二者會表現(xiàn)出一定的規(guī)律，通過研究其中蘊含的內(nèi)部關系，制定出促進房地產(chǎn)增長的政策，科學合理的預測出未來的發(fā)展情況，實現(xiàn)趨利避害的效果。另外也要避免行業(yè)整體趨勢過大的上下波動，這對宏觀經(jīng)濟的發(fā)展是不利的，為了保證我國經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)成為了理論經(jīng)濟研究的重要方向之一，讓它為房地產(chǎn)更好的服務。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期

它與宏觀經(jīng)濟周期相似，是指產(chǎn)業(yè)上升與下降的循環(huán)交替，呈現(xiàn)出有規(guī)律的波動形式。一般可以分為擴張和收縮兩個階段，其中包括復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個環(huán)節(jié)，分別代表了不同時期經(jīng)濟的發(fā)展情況。經(jīng)濟周期就是經(jīng)濟波動的一種形式，符合大的方向規(guī)律，具體的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)經(jīng)濟的實際增長曲線圍繞著趨勢增長曲線周期性的波動，在一個大的框架中變化。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期存在的問題

（一）消費需求缺乏型周期。由于以前人們的收入增長速度不是很快，整體的水平較低，購房能力差，這就導致了長期以來消費主體的基礎性不強。我國實行的是福利分房制，無論是波峰年份還是波谷年份，消費的供求差基本沒有太大的變化，只是稍微的上下浮動。其中存在較為明顯的投資需求，這種方式在市場經(jīng)濟下具有隨意性，所以就缺乏穩(wěn)定性，沒有較為固定的基礎。在福利分房制度取消之后，消費的需求實現(xiàn)了很大的增長，原有的局面得到了改善。（二）數(shù)量型的擴張和收縮。最為明顯的就是產(chǎn)量，產(chǎn)值在原有的技術水平和結(jié)構(gòu)基礎上發(fā)生了變化，沒有實現(xiàn)質(zhì)量的提升。引起這種現(xiàn)象的是資本的投入多少，沒有出現(xiàn)大規(guī)模的資本存量與更新，讓這種局面很難有良好的改善。很多企業(yè)面臨著破產(chǎn)，技術升級的難題，讓生產(chǎn)的要素上升到新的水平，雖然會造成大量的資源浪費，但是與此同時推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化。淘汰了落后的生產(chǎn)力和設備，找出了符合新時展的一條道路，經(jīng)濟學家稱其為創(chuàng)造性的破壞過程。（三）產(chǎn)品傾斜性波動。為了滿足不同階層人的住房需要，在房價上進行一定的調(diào)節(jié)，這樣會讓他們住上合適的房子。國家出臺的政策將其分為經(jīng)濟適用房、中檔商品房、高檔商品房三個等級，通過研究觀察可以得出高檔商品房的波動幅度和頻率要高于其他的。傾斜性波動主要表現(xiàn)在這個方面，這是跟經(jīng)濟水平的發(fā)展有直接關系的，所以應該重視，人們普遍追求高質(zhì)量的住房，使得需求變大，每年的變化都呈現(xiàn)出較大的差別。（四）政策周期型波動。僅靠市場的調(diào)節(jié)是遠遠不夠的，需要國家的政策來規(guī)定其呈現(xiàn)出良好的發(fā)展秩序。在1986-1990年的房地產(chǎn)周期中，這個時候正好趕上了改革開放的浪潮，國內(nèi)經(jīng)濟有了好轉(zhuǎn)的變化，確定土地有償使用和憲法允許土地批租的政策刺激下導致房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速擴張。在1991-1996這個時期內(nèi)，隨著十四大的召開，鄧小平發(fā)表了重要的講話，對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響，在不同階段都有與之對應的政策。（五）市場機制不健全。我國在實行社會主義市場經(jīng)濟體制以來，取得了顯著的效果，但是同時本身存在著盲目性、滯后性等弊端，是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不利影響因素。在初期的時候，單位和個人的購房比例較小，主要的還是國有企業(yè)和政府根據(jù)自身的制度進行分配，它們是購房的主體，讓市場的供求機制很難發(fā)揮出作用，一旦受到外部的沖擊就很難依靠系統(tǒng)本身來調(diào)節(jié)。1997年以后市場機制在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的作用越來越大，同時它的局限性也日益突出。（六）區(qū)域發(fā)展不平衡。我國的區(qū)域發(fā)展是不平衡的，東南沿海地區(qū)比較發(fā)達，西北地區(qū)比較落后，這就決定了房地產(chǎn)投資的方向。南方地區(qū)的投資幾乎占了整體的一大部分，最為密集的是集中在北京、上海、廣東這三個地方。這種區(qū)域的發(fā)展不平衡一方面是在短時間內(nèi)大量的人力物力財力支持著局部地區(qū)，另一方面是由于其他地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的嚴重滯后，從而影響了全國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，總體的局面不是很穩(wěn)定，形勢出現(xiàn)了加劇的情況。（七）封閉型波動。在過去發(fā)展的幾十年時間里面，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟幾乎不受世界經(jīng)濟的影響，相互之間的聯(lián)系不大。雖然當今社會已經(jīng)是經(jīng)濟全球化了，但是很多方面還是比較傳統(tǒng)的，很少在國際上進行交流溝通。我國的大部分資源的自我擁有率較高，國際經(jīng)濟環(huán)境的變化對我國也不會產(chǎn)生太大的影響，總體的形勢還是根據(jù)國內(nèi)的發(fā)展出現(xiàn)變化。與此同時沒有引進西方先進的技術，沒有從世界資源中獲得較多的比較效益和競爭效益，都是在國內(nèi)的區(qū)域進行發(fā)展。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期改善的措施

（一）加強立法。運用強制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性的法律手段進行保障，要確保其具有權威性必須通過房地產(chǎn)主體、市場行為、政府管理三個方面來配合，協(xié)調(diào)和相互之間的關系從而創(chuàng)造出法制化的環(huán)境。在運營的過程中都是靠具有法律性質(zhì)的合同來達成共識，不像一般的實體商品簡單的交易就可以了，所以要重視購房過程中的環(huán)節(jié)。首先要完善規(guī)范來解決房地產(chǎn)的消費糾紛；其次是要嚴格執(zhí)法，進行嚴格的市場監(jiān)管；最后房地產(chǎn)的信用體系，建立平等、公開、自主的契約制度。（二）建立檢測預警系統(tǒng)。這方面的工作具有十分重要的現(xiàn)實指導意義，根據(jù)目前的情況需要全面的進行分析，制定出科學合理的一套體系。第一是加強房地產(chǎn)信息和數(shù)據(jù)的整合，準確的把握住動態(tài)的運行情況，對各階段實現(xiàn)有效的控制。第二是根據(jù)曲線圖再結(jié)合實際的情況，制定出解決不利因素的計劃從而做到萬無一失。第三是運用調(diào)控手段，實現(xiàn)有效地組合提供科學的依據(jù)。第四是要把握住房地產(chǎn)的行情，做好科學合理的預測，減少過程中不必要的麻煩。（三）確立宏觀調(diào)控目標。努力減少外部經(jīng)濟對周期的沖擊，雖然出現(xiàn)波動是不可避免的，上文中提到兩個時期房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)了大起大落的情況，這與宏觀調(diào)控不當有著緊密的聯(lián)系。盡量縮小波動的幅度，讓經(jīng)濟的增長呈現(xiàn)出緩升緩降的總體態(tài)勢，讓房地產(chǎn)持續(xù)健康的發(fā)展。對供求關系進行合理的調(diào)節(jié)，實現(xiàn)住房的供給總量與有效需求的結(jié)構(gòu)實現(xiàn)動態(tài)的平衡，同時也要注重建筑行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源的利用效率和水平，把宏觀調(diào)控的目標當做前進的動力。（四）改善調(diào)控機制。讓房地產(chǎn)市場成為經(jīng)濟活動和宏觀調(diào)控的中間環(huán)節(jié)，發(fā)揮出自身的作用創(chuàng)造出最大的價值。由于存在停滯不前的情況，所以調(diào)控的時候要提前，這樣才能做到有備無患，避免因為緊急情況造成的損失。要選用多種有效的手段，實現(xiàn)中長期和短期調(diào)控的兼顧，讓整體的發(fā)展趨于平穩(wěn)。要注意節(jié)奏的重要性，緊縮與擴張手段混合使用，在總量控制的前提下實現(xiàn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，及時掌握第一手信息，把效用落實到具體的工作中去，體現(xiàn)出人的主觀能動性。（五）調(diào)整投資政策。是影響周期波動的主要原因，投資主體的多樣化使得市場上出現(xiàn)混亂的秩序，很難找出有效地辦法進行調(diào)節(jié)。經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)企業(yè)的決策往往比較理性，有助于平抑房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的現(xiàn)象，要時刻關注投資的變化，不能離開宏觀政策的控制，資金的比重要合理，防止過大或者過小對經(jīng)濟產(chǎn)生阻力。投資結(jié)構(gòu)要合理，不能在不了解市場情況的前提下，制定建設房產(chǎn)的計劃，盲目的開發(fā)這樣建設出來的房產(chǎn)沒人購買，會造成資源的閑置浪費。（六）強化政府土地批租管理。通過嚴格的行政程序進行土地的劃分，制定合理的供應計劃，從總量上實現(xiàn)控制，這樣就保證可以得到有效的利用。采用壟斷經(jīng)營的方式，不能因為拆遷等原因讓價格下降導致土地流失，要進行綜合的回收，大大提高土地的增值收益。從協(xié)議出讓向招標拍賣轉(zhuǎn)變，減少其中的政府參與度，采用市場化的手段進行轉(zhuǎn)讓，可能競爭出幾倍，幾十倍的價格，最大限度的實現(xiàn)土地的潛在價值，減少炒作投機行為的出現(xiàn)，提高政府對于土地的控制能力。（七）規(guī)范土地交易行為。當市場經(jīng)濟體制并不完善的時候，要進一步深化，設定專門的土地交換場所，慢慢形成有效的交易市場，這是目前發(fā)展的必然選擇。首先它涵蓋了使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃三個層次，建立起完整的交易體系，要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的完整性和統(tǒng)一性。其次是要按照市場的規(guī)劃運作，要全部采取市場化的手段進行招標、拍賣。最后是交易要統(tǒng)一管理，實現(xiàn)集中操作，在過程中實現(xiàn)規(guī)范化，為交易雙方提供有效的平臺，達到利益的最大化。

綜上所述，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期受到很多因素的影響產(chǎn)生波動，要從經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā)，提出有效的方法進行改善。讓周期更加的趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)出健康發(fā)展的形態(tài)，為社會主義市場經(jīng)濟創(chuàng)造更大的價值，發(fā)揮出其在國民經(jīng)濟中的重要貢獻。減少外部對行業(yè)造成的沖擊，內(nèi)部系統(tǒng)要實現(xiàn)良好的運行，能夠有效的控制周期波動的情況，為經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力，起到帶動輻射的作用，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動規(guī)律，加快改革和發(fā)展的步伐。

參考文獻：

[1]李思思.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動及對策研究[D].江西財經(jīng)大學，2017.

[2]付戰(zhàn)兵.房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動研究[D].四川大學，2014.

[3]郝丁.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范研究[D].西南財經(jīng)大學，2016.

[4]王曦，劉光中.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期分析[J].城市開發(fā)，2015，（07）:62-65.

作者:王玉秀 單位:吉林省長春市九臺區(qū)房屋產(chǎn)權管理中心