導語：房價瘋漲緣由以及抑制舉措一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

從2003年到現(xiàn)在的七年間，我國各地城市的房價呈現(xiàn)出普遍且持續(xù)快速上漲的勢頭，特別是一線城市和大部分二、三線城市房價瘋漲。一邊是大量的老百姓在高房價壓迫下面臨“買不起房”的困境，另一邊以“溫州炒房團”為代表的投機者不斷推高房價并造成大量房屋空置，浪費了大量的社會資源，扭曲了房屋的市場供求關系。在“房價永遠上漲”的神話深入民心之際，“全民炒房”已經(jīng)成為中國樓市一幅獨特的景象。房價的瘋漲對我國國民經(jīng)濟的各個環(huán)節(jié)造成嚴重負面影響，甚至是破壞了我國國民經(jīng)濟發(fā)展的良好秩序，已經(jīng)嚴重影響了我國國民經(jīng)濟的正常發(fā)展和我國國民經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型。清華大學區(qū)域與城市發(fā)展研究中心主任施祖麟則指出：“住房分配目前已經(jīng)不只是一個經(jīng)濟問題，而應從政治的角度進行思考。他表示，由于我國的土地是國有或集體所有，因此，居住條件的獲得是一個人人都應該擁有的權利，而不是說你有錢才可以，沒錢就不行的問題”。住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的?？偫矶啻螐娬{(diào)要控制房價的瘋漲，維持房價的穩(wěn)定?？梢?，抑制炒房群體和投資性購房群體的過度投機或投資行為，控制房價的瘋漲，擠去泡沫，維持房價的穩(wěn)定，已成為政府工作的重要任務。

一、我國房價瘋漲的原因

1、供給途徑單一

二十世紀末，在我國停止福利分房后，絕大部分企事業(yè)單位也隨之停止建房，只有一小部分有土地的企事業(yè)單位仍然集資建房，大量沒房的城鎮(zhèn)居民只能加入到購房大軍中，大量的購房需求在短期內(nèi)集中釋放出來，造成了過去幾年內(nèi)樓市一時供不應求的局面，從而推動了房價的持續(xù)快速上漲。是多年的住房需求積累造成的，也是我國所特有的一個歷史原因，這是造成我國房價瘋漲的主要客觀原因之一。

2、壟斷造成瘋漲

我國住房的供給途徑很少，住房的市場供給幾乎完全被開發(fā)商所壟斷，開發(fā)商建造房屋是一種商業(yè)行為，拿地建房的目的是為了獲取利潤。為了獲取更多的利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合起來操控價格，在漲價上保持高度默契，壟斷使房產(chǎn)開發(fā)商謀求暴利，置社會和諧、穩(wěn)定于不顧。面對這種局面，購房者不得不拿出超出自身承受能力的資金來購買房屋，從而在一定程度上助推了房價的瘋漲。這也是造成房價瘋漲的主要原因之一。

3、惡意積存土地

一直以來，對商品房漲價的一個說法是土地供應不足，可國土部前不久一次就曝光全國閑置土地16.95萬畝，據(jù)說被查出來的數(shù)字只是冰山一角，不少開發(fā)商囤地不建，坐等土地升值，說明土地和樓市被遺漏的監(jiān)管黑洞不知還有多少。正是這些黑洞的存在，才使各種和投機炒作盛行，市場秩序混亂，房價居高不下。房價一直在上漲，有些開發(fā)商從政府手中拍到土地后不積極開發(fā)，而是等待土地升值后轉(zhuǎn)手賣掉；或是圍起開挖個坑等著房價上漲到自己滿意的價格后再行開發(fā)；甚至有些開發(fā)商在樓盤建好后捂盤惜售，使有效的土地供給沒有及時轉(zhuǎn)化成有效的房屋供給。以上幾種行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序，破壞了健康可持續(xù)發(fā)展的市場環(huán)境。這也是造成房價瘋漲的主要原因之一。

4、寬松的貨幣政策

人民幣不斷升值導致出口產(chǎn)業(yè)利潤率降低，為了保持經(jīng)濟繼續(xù)穩(wěn)定較快增長，我國政府實行了積極的財政政策和相對寬松的貨幣政策。大量社會資金在實體經(jīng)濟缺乏投資機會和房價永遠上漲神話的刺激下涌向房地產(chǎn)，房價地價進入瘋狂上漲階段，房價泡沫迅速膨脹。這也是造成房價瘋漲的主要原因之一。

5、我國處于高速城市化階段

隨著改革開放的不斷深化發(fā)展，國民經(jīng)濟總量持續(xù)快速增長，我國城鎮(zhèn)居民收入水平也不斷提高。目前，我國已進入城市化加速發(fā)展時期，這就意味著有更多的居民要到城市里居住，由此帶來的購房需求是現(xiàn)在購房群體中的重要組成部分之一。這也是造成房價瘋漲的主要客觀原因之一。

6、住房的剛性需求

最基本的住房需求可以認為是住房的剛性需求。剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也包括以改善住房條件為目的購買的二套房。隨著人們生活水平的提高，住房的剛性需求也越來越多。這也是造成房價瘋漲的主要客觀原因之一。

7、不理智搶購造成漲價、游資炒房造成漲價

投機性和投資性群體的大面積炒作，是住房價格上漲過快的核心力量。住房價格不僅由其生產(chǎn)成本決定，而且還在更大的程度上決定于有支付能力的需求關系，購房者的不理智搶購行為，推動房價高漲。購房者面對連續(xù)攀升的樓價，搶購完全處于無奈?？陀^上造成地產(chǎn)火爆繁榮的虛假局面，地產(chǎn)商以供不應求為理由，趁機大肆抬價。消費者、投資者盲目追漲的從眾心態(tài)，令大部分民間資本投向房地產(chǎn)領域，在各地瘋狂搶購，伺機拋售牟取暴利，或者出租以賺取租金，從而導致房價瘋漲。因此，我們可以說消費者、投資者的不理智搶購是導致房價瘋漲的最重要原因之一。

8、過低的存貸款利率和銀行貸款造成漲價

多年來的農(nóng)產(chǎn)品等物價上漲，正在不斷加強老百姓的通脹預期。持續(xù)負利率誘發(fā)樓市升溫，面對存款負利率，買房保值方面的需求不可避免。

分期付款讓很多一時無力購房者實現(xiàn)了有房的夢想，同時也給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了操作房價的機會。不要看富人很多，但比起工薪價層來說，實在太少了，在每個城市購房的主要人群仍是普通工薪階層。雖然常說供求關系決定市場價格，消費能力決定市場。但是由于銀行的介入這種規(guī)律被打破，消費者的購買力被放大數(shù)倍，甚至是數(shù)十倍。房地產(chǎn)開發(fā)商不用擔心購買者買不起房子，沒錢可以貸款，由于銀行分期付款政策的存在，幾乎人人都可以買房，所以房地產(chǎn)開發(fā)商自然不會有任何后顧之憂，定價時，把購房者得數(shù)十年收入作為重要的定價因素，這樣制定出的房價自然會遠遠高于建筑成本。這也是造成房價瘋漲的主要原因之一。

9、專家預測造成漲價

媒體不時報道專家預測房屋漲價的新聞，提供片面信息，誤導消費者。專家的預測結(jié)果對房價造成了一定影響，很多人相信專家這個金字招牌，擔心日后房價升的更高，匆匆加入到購房隊伍。大家都在搶購，地產(chǎn)商自然提高價格，最終房屋漲價的結(jié)果完全與專家的預測吻合。有些所謂“專家”成了地產(chǎn)商的喉舌，在利益驅(qū)使之下，學術與科學的嚴謹都不再重要，出賣良心與靈魂成了必選題目，心甘情愿被商業(yè)利益所利用，其預測的結(jié)果成為地產(chǎn)商漲價的重要依據(jù)。也有些濫竽充數(shù)的專家，其預測行為僅僅是地產(chǎn)商炒做造勢的伎倆。這也是造成房價瘋漲的主要原因之一。

10、土地財政造成漲價

土地財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，屬于預算外收入，又叫第二財政。我國的“土地財政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。我國是土地國有制，往往憑借公權力和專政機關力量強行征地拆遷，低價收購他人的土地使用權，并不是公平交易，以此牟取暴利，據(jù)國務院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報土地財政告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。地方政府的財政收入之命脈在于土地出讓收入，因為這種模式，推高了地價并造出了一個個地王，同時又反作用房價，形成新的房地產(chǎn)泡沫。遠超出實體經(jīng)濟發(fā)展速度的房地產(chǎn)泡沫對整個中國的經(jīng)濟和金融都或?qū)a(chǎn)生致命毒害。

二、抑制我國房價瘋漲的措施

1、加供給途徑

住房供應市場幾乎被政府與開發(fā)商壟斷，住房需求被迫涌向商品房市場，這就是人為造成的供應不足。為了改變目前這種單一的供給的局面，就必須增加供給渠道，因此，需要鼓勵社會上各個單位通過多種不同途徑拿地，通過集資建房來解決本單位職工的基本住房問題。鼓勵各種社會力量加入到建房中去。

同時建議要盡快解決小產(chǎn)權房的產(chǎn)權問題，解決小產(chǎn)權房的正常交易。目前，我國農(nóng)村、城郊居民的住宅數(shù)量和面積遠遠多于城鎮(zhèn)居民的商品房數(shù)量和面積，而產(chǎn)權性質(zhì)卻不同，許多農(nóng)村、城郊居民的住宅已有上百年、甚至數(shù)百年的歷史，由于種種原因，現(xiàn)在這部分居民的住宅的性質(zhì)被定義為小產(chǎn)權房。這一狀況既有歷史原因又有現(xiàn)實原因，現(xiàn)在我們要有勇氣面對這一事實，實事求是打破法律瓶頸，承認小產(chǎn)權房，解決小產(chǎn)權房“轉(zhuǎn)正”的問題，在統(tǒng)一規(guī)劃下，允許并鼓勵在集體所有制土地上蓋小產(chǎn)權房。增加供給途徑，滿足廣大人民群眾的基本居住要求。

2、大廉租房和經(jīng)濟適用房的建設和管理

目前，我國向中低收入家庭提供的廉租房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量還比較少，廉租房和申購經(jīng)濟適用房所覆蓋人群還很小，而且，騙購現(xiàn)象也很嚴重。所以要加大廉租房和經(jīng)濟適用房的建設力度，嚴格審查申請廉租房和申購經(jīng)濟適用房的申請人群、申請流程，加強廉租房和經(jīng)濟適用房的后期管理，確保只有符合條件的城市低收入住房困難家庭才能申請到廉租房或申購到經(jīng)濟適用房。具體政策措施建議：

在普通商品住房項目中配建廉租住房和經(jīng)濟適用住房的面積不得低于地上總住宅建筑面積的30%，單套建筑面積不低于30平方米，不高于65平方米，房屋結(jié)構安全，滿足工程建設強制性標準要求，建設標準同本小區(qū)普通商品住房項目一致；加強廉租房和經(jīng)濟適用房的后期管理，杜絕廉租住房和經(jīng)濟適用房的出租，永久禁止經(jīng)濟適用房上市交易，經(jīng)濟適用房的購買者只有居住權，無權出售或出租，產(chǎn)權歸政府所有，不需用時購買者只能退售給政府住房保障部門。政府住房保障部門退還其原房款，并補償一定利息，利息總金額不大于同期銀行定期存款利息。

3、加有效的土地供給和完善土地及商品房市場監(jiān)管機制

要控制房價瘋漲，真正去掉高房價泡沫，達到樓市調(diào)控目標，最直接最有效的方法是盡快增加市場有效供給。只有增加土地供給，才能向市場提供更多的房屋。

為了防止開發(fā)商惡意積存土地，建議政府在掛拍土地時嚴格規(guī)定房屋建好并開始銷售的日期，對于未按時建好并開始銷售者給予重罰，同時，禁止倒買倒賣土地，一旦發(fā)現(xiàn)，沒收土地，取消開發(fā)商在全國范圍內(nèi)再次拍地的資格。

4、當調(diào)整貨幣政策

隨著通脹的加劇，面對存款負利率，買房保值方面的需求不可避免。過低的利息已嚴重影響了國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，加息勢在必行。

政府要加強對進入房地產(chǎn)領域貸款的控制。降低房地產(chǎn)向銀行貸款抵押比例；建立貸款追蹤體系，貸款進入股市或其他領域時，借款人將進入黑名單，停止向其貸款，并立即收回全部貸款；開發(fā)商融資時，要求抵押物首先必須是有產(chǎn)權的建筑物而非土地。被國土資源部或建設主管部門查實確實存在囤地行為的企業(yè)，商業(yè)銀行要建立警示名單并不能為其新增貸款，同時要對剩余貸款進行保全政策。

5、快中小城鎮(zhèn)發(fā)展和建設

目前，我國城市化水平較低，小城鎮(zhèn)建設與發(fā)展嚴重滯后，由于小城鎮(zhèn)建設緩慢，導致城市化率低下，農(nóng)村大量剩余勞動力地轉(zhuǎn)移到大中城市，加大了大中城市流動人口的壓力，一部分富裕農(nóng)民開始在大中城市安家，加大了大中城市住房需求。我國大部分人口居住和生活在中小城市、城鎮(zhèn)和農(nóng)村，因此加快推進中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村發(fā)展、建設，才是解決我國城市化發(fā)展的主要途徑。同時，我國東部地區(qū)快速發(fā)展的實踐也已經(jīng)證明，地區(qū)社會經(jīng)濟的發(fā)展，也離不開小城鎮(zhèn)的建設與發(fā)展；小城鎮(zhèn)建設與發(fā)展，不僅有利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，更大規(guī)模地轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力，減輕大中城市流動人口的壓力，也有利于提高農(nóng)民素質(zhì)，改善農(nóng)民生活質(zhì)量。而且也更有利于擴大內(nèi)需，促進區(qū)域經(jīng)濟、社會的可持續(xù)發(fā)展和實現(xiàn)現(xiàn)代化進程中的結(jié)構變遷與制度變遷。我國不能只片面地走大城市發(fā)展的道路，而要走城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、以城帶鄉(xiāng)，加快發(fā)展中小城市和村鎮(zhèn)化建設道路。

6、征房產(chǎn)稅和房產(chǎn)交易土地增值稅、嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅

在增加供給和調(diào)整貨幣政策的同時還要以必要的稅收手段，增加炒房者的持有成本和交易成本，來降低炒房者的收益，抑制炒房群體和投資性購房群體的過度投機或投資行為，并引導其盡快拋售持有的投機性和投資性房產(chǎn)。具體政策措施建議：

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。開征房產(chǎn)稅是為了增加炒房者的持有成本，降低其炒房收益。具體政策措施建議以家庭人均面積作為衡量是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)，對于普通家庭按整個家庭人口核定一個免征面積，家庭成員名下在我國大陸范圍內(nèi)的全部房產(chǎn)總面積不超免征面積的家庭不予征收，對于超過免征面積的家庭征收懲罰性房產(chǎn)稅。對超標的家庭每超過一個免征面積加征100％稅率，即對其超過一個免征面積的，未超過二個免征面積的部分按100%稅率征收；對其超過二個免征面積的，未超過三個免征面積的部分按200%稅率征收；對其超過三個免征面積的，未超過四個免征面積的部分按300%稅率征收……直至稅額達到房屋價值的50%為止，從而引導炒房者盡快向市場拋售住房。讓住房真正回歸到民生性和居住性的功能上。

土地增值稅是以單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）所取得的增值額為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。開征房產(chǎn)交易土地增值稅是為了增加炒房者的交易成本，降低其炒房收益。由于開征房產(chǎn)交易土地增值稅的目的是為了抑制炒房群體和投資性購房群體的過度投機或投資行為，所以并不是對所有房屋買賣都需要征收此稅，具體政策措施建議以家庭成員名下我國各地（指我國大陸范圍內(nèi)）的全部房產(chǎn)套數(shù)衡量是否征收房產(chǎn)交易土地增值稅的重要依據(jù)，聯(lián)名購房者將分別按每人均有一套房產(chǎn),對于外籍人士按其在其原籍國有一套房產(chǎn)計算。對于普通家庭轉(zhuǎn)讓自用10年（現(xiàn)行5年年限偏短，建議延長到10年）以上并且是家庭唯一生活用房取得的賣房所得，免征房產(chǎn)交易土地增值稅；對于家庭成員名下的全部房產(chǎn)超過一套的家庭在交易時征收懲罰性房產(chǎn)交易土地增值稅。對超標的家庭每超過一套加征100％稅率，即在交易時，對其第二套房產(chǎn)按200％的稅率征收房產(chǎn)交易土地增值稅；對其第三套房產(chǎn)按的300%稅率征收房產(chǎn)交易土地增值稅；對其第四套房產(chǎn)按的400%稅率征收房產(chǎn)交易土地增值稅……直至征稅金額達到房屋價值增值額的100%為止。

嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅征收政策，對普通家庭轉(zhuǎn)讓自用不足10年并且是家庭唯一生活用房的，按其銷售收入全額征收營業(yè)稅；對于家庭成員名下的全部房產(chǎn)超過一套的家庭在交易時征收二倍營業(yè)稅。

通過以上三項嚴厲的稅收政策，可以實現(xiàn)對炒房群體和投資性購房群體的精確打擊，引導其盡快向市場拋售多余住房，從而達到抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的目的。

7、嚴格區(qū)別化對待二套房是目前抑制房價瘋漲的最有效手段之一

在嚴格執(zhí)行新的二套房認定標準（認房又認貸即“有房”或者“有貸款記錄”兩者只要符合一條的，再次購房就被認定為二套房，）的同時，還要對第二套購房貸款首付比例、利率和年限進行區(qū)別化對待。目前的二手房市場確實存在很多的炒房者，他們利用低首付帶來的杠桿效應，增加了購房的套數(shù)和炒房的收益。所以提高二套房的購房門檻和停止第三套及以上者購房貸款是非常有必要的。具體政策措施建議：

建立全國住房查詢網(wǎng)，能查詢?nèi)魏钨彿空叩姆慨a(chǎn)情況。在我國大陸范圍內(nèi)任何一地有第一套，無論其在何地再次購房均視為購買第二套，聯(lián)名購房的按其中有房數(shù)最多的一人的房數(shù)計算，對于外籍人士在我國各地購房第一套房均視為第二套房。

降低貸款比例，提高第二套購房貸款首付比例，加大炒房族首付壓力。第二套購房貸款首付比例由現(xiàn)行的首付60%提高到80%且對總額要加以限制。

提高貸款利率，降低炒房收益，實行差別利率，第二套購房貸款利率提高到第一套購房貸款利率的1.5倍。

縮短貸款期限，第二套購房貸款的最高年限由三十年降低為十年。

公積金與商業(yè)貸款的二套房判定標準完全一致，有房或有貸都算二套房，已經(jīng)用過住房公積金者不得再次使用公積金，政策執(zhí)行也同上。

同時，對目前全國范內(nèi)住房貸款進行嚴格審查，對現(xiàn)存三套房及更多套住房貸款實施高利率，提高到第一套購房貸款利率的2倍。同時，公積金貸款利率也為第一套購房貸款利率的2倍。

通過以上幾項嚴厲的房貸政策，可以有效引導炒房者盡快向市場拋售住房，遏制利用貸款進行炒房和投資性購房群體的投資行為。

8、土地收入上繳國庫

一方面，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地沖動；另一方面，“土地財政”對抬高房價有推波助瀾的作用，地價的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費過高都在一定程度上助推了房價的飆升，而房地產(chǎn)稅費最終會轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購房者買單。要從根本上解決土地財政困局，改變單純依靠土地出讓金和房地產(chǎn)稅收為主要收入的財政現(xiàn)狀，首先應該盡快開征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入歸地方政府；其次把地方政府拍賣土地的收入上繳國庫，國家把一些其他稅種收入劃歸地方政府。

通過以上一系列有針對性的調(diào)控措施的實施，各地房價會逐漸回歸到合理價位。一個國家的住房制度，應該首先保證國民的安居，只有安居才能樂業(yè)。而一個依靠住房瘋狂掠奪國民財富的住房制度，是不可能讓國民享受到社會發(fā)展帶來的幸福快樂的，這與我國房改的基本目的也是背道而馳的。