導語：小議不動產(chǎn)持有稅實施條件以及可行性一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1、中國房地產(chǎn)市場介紹

中國房地產(chǎn)市場的過熱一定程度上刺激了過激了國民經(jīng)濟,但各種附加費用只是產(chǎn)生在流轉環(huán)節(jié),實際財富卻并未增加。另外作為生活必需品,其價格已經(jīng)超出了國民收入的平均水平,導致工薪收入階層住房困難,針對此矛盾,我國政府正逐步完善稅費制度,其中不動產(chǎn)持有稅就是一種可以考慮實施的稅費。

房地產(chǎn)持有稅,就是對房地產(chǎn)的所有者,按其持有房產(chǎn)的價值(或面積)以規(guī)定的稅率征收的一種稅。目的是增加國家收入,控制個人手中大量的房產(chǎn)。這種稅的稅率可以這樣理解,每年每人必須上交上千元。如果交不起,那他的房產(chǎn)便會被沒收。

在經(jīng)濟繁榮時期,國家為了遏制房地產(chǎn)市場投機,強化了房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)多項交易稅費(如營業(yè)稅、土地增值稅均在交易環(huán)節(jié)計提)的征收。但高額交易稅費的征繳在抑制了房產(chǎn)市場投資和投機性需求的同時,也增加了房地產(chǎn)交易的成本。這樣既限制了房地產(chǎn)資源流動,降低了房產(chǎn)資源的配置效率,也形成市場供過于求的預期,加劇房產(chǎn)市場波動。因此,為活躍房地產(chǎn)市場,拉動市場需求,有必要清理房地產(chǎn)交易流轉環(huán)節(jié)稅費,多數(shù)稅費項目可以取消,部分必須保留的稅費項目也應適當降低稅率。

加強對持有環(huán)節(jié)的監(jiān)管有利于持久遏制壟斷和投機行為,同時減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費并不等于鼓勵放任市場壟斷和投機。房地資源具有稀缺性特征,對房地資源的占用和使用隱含了多層面的公共外部性。為了保障大多數(shù)公眾對房地資源的基本使用權,防止具有公共性的稀缺資源閑置和濫用,在做好與70年土地租金一次性繳納銜接工作的基礎上,對房地資源征收持有調節(jié)稅,有利于社會公平和提升房地產(chǎn)資源的使用效率。對開發(fā)企業(yè)超出規(guī)劃周期的閑置土地和未售房產(chǎn)征收房地資源閑置調節(jié)稅,抑制屯地屯房,加速土地資源和開發(fā)資金流轉,促進房地產(chǎn)開發(fā)投資增長;對于非開發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資產(chǎn)持有調節(jié)稅。其中兩類資產(chǎn)持有可給予稅收減免:其一,國家認定的標準以下的自住房減免持有稅,以鼓勵自住性購房需求;其二,租賃性住房憑合法租賃合同可申請稅收減免,鼓勵閑置住房資源進入租賃市場,增加租賃市場供給。

2、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

在世界上,很多國家和地區(qū)已通過物業(yè)稅等稅收手段調控房地產(chǎn)市場并取得成效,在中國尚沒有對居住型不動產(chǎn)課收物業(yè)稅的情況。因為在中國法律中,作為原始的生產(chǎn)資料——土地,屬于公有財產(chǎn),個人沒有所有權,而建立在土地之上的不動產(chǎn),也因此只有使用權。所以說從法理上講,物業(yè)稅并不成立,應該引申為不動產(chǎn)持有稅。

當一個人持有房產(chǎn)的數(shù)量比較多的時候,可以針對其在基本自供型房產(chǎn)之外,所多余出的房地產(chǎn)予課稅。因為過多的房地產(chǎn),一方面是對稀缺土地的資源過多占用,另外一方面,也可能會基于這種稀缺投機炒作,試圖籍此贏利。所以說,對持有過多的房地產(chǎn)采取征稅的措施是說得通的。

供不應求,剛性需求旺盛一直以來被認為是某些地區(qū)房價上漲的主要原因,但據(jù)北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會調查顯示,北京的住房并不短缺,甚至潛在過剩,其顯性表現(xiàn)為住房緊張。而北京實際上閑置房比空置房要多好幾倍,少數(shù)人擁有多套住房,這和北京市統(tǒng)計局公布的北京10%的人擁有兩套住房的結果相一致。

房屋沒有得到有效的供應,大量閑置房屋又掌握在少數(shù)人手中,導致了住房分配不均,客觀上造成了北京房屋供給緊張,房價上漲。

就中國房地產(chǎn)市場的情況來看,不僅發(fā)展模式問題重重、信貸政策不合理,且稅收政策更注重不動產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)、不動產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅,而不注重不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣不僅不能調節(jié)住房市場的個人收入分配問題,反而通過稅收轉嫁效應,嚴重增加住房自住者的購買成本,降低其住房福利水平。

我國政府現(xiàn)某些政策客觀上抑制了消費者購買第二套住房,但其作用在于限制了不動產(chǎn)交易市場的擴展,但對于現(xiàn)已擁有多套住房者并未征收持有稅,并未造成不動產(chǎn)交易市場萎縮。

而不動產(chǎn)持有稅的作用在于,長期占有大量不動產(chǎn)將帶來持有成本,使得以買賣為目的交易市場風險加大。而且如果這種稅收政策得出臺,必將造成大量購房者持幣觀望,不再急于入市,那么以不動產(chǎn)買賣獲利為目的持有者,將會面臨極大地風險。

消費者在購買房屋時,其房價中已經(jīng)包含了土地使用期限內的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費。而不動產(chǎn)持有稅的開征,是將現(xiàn)行消費者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費,轉化為在房產(chǎn)保有階段陸續(xù)收取,也就是說,把現(xiàn)在買房前一次性繳納的稅費,放到買房后,由房屋所有者按年繳納。目前的有關稅費大約占到房地產(chǎn)價格的30%至40%,因此一旦開征物業(yè)稅,必然導致房地產(chǎn)價格的大幅下降。

3、不動產(chǎn)持有稅的實施方式

首先是稅收法定問題,稅收作為國家剝奪納稅人財產(chǎn)的合法手段強調嚴格的稅收法定,即必須通過相應的立法才能征稅。

其次征收的起點如何確定,家庭的第一套不動產(chǎn)一般用于自住,所以不應對其征稅。政府應該從第二套住房開始每年征收房產(chǎn)持有稅,第三套住房比第二套住房的房產(chǎn)持有稅要更重一些,以此類推,加大那些持有多套住房的成本。

不動產(chǎn)保有稅在計算稅基的時候,房地產(chǎn)的抵押貸款即負債不得扣除。而且不動產(chǎn)稅在大多數(shù)國家都屬于地方稅,為地方政府財政收入最重要的一部分。如美國1996年地方財政收入1萬多億美元,其中不動產(chǎn)稅就占20%以上。

目前國內房地產(chǎn)稅稅種繁多、收費復雜、租費雜亂,如各種所得稅、印花稅、城市建設稅等有6種之多,而且,不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負過輕而流轉環(huán)節(jié)稅收負擔過重。房地產(chǎn)稅僅占全部稅收收入的2.36%,占地方財政收入的比重也僅為8.12%。

更為嚴重的是,由于國內房地產(chǎn)物業(yè)稅費偏低及凌亂無序,房地產(chǎn)市場炒作嚴重,從而使得通過房地產(chǎn)市場讓社會財富在短期時間內向少數(shù)人集中,社會財富兩極分化越來越嚴重。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費的偏低也使個人住房消費盲目擴張,比如目前國內購房者主要是25-35歲的人,但是歐美國家這個年齡段很少有自己購房的,基本上是租房住;還使得國內城市居民住房持有率嚴重偏高,每個人都恨不得能有一套房子;再就是每套住房面積的夸張性擴張,動輒100平方米以上,大的200多平方米,即所謂購買住房一步到位。

房地產(chǎn)市場投機炒作嚴重,不僅使得許多民眾居住條件不能改善,帶來了許多嚴重的社會問題,而且導致國內不少地方的房地產(chǎn)泡沫四起,使得國內金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機。因此,開征不動產(chǎn)保有稅不僅勢在必行,而且對國內房地產(chǎn)業(yè)來說是一個全面多贏的事情。特別是對炒作較為嚴重的地方,通過開征不動產(chǎn)保有稅,讓房地產(chǎn)炒作者損手而出,那么國內房地產(chǎn)的價格一定會回落到真實的市場水平上來,房地產(chǎn)市場的泡沫也會自然消退,從而保證國內房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。