導(dǎo)語(yǔ)：詮釋博弈視角的地產(chǎn)調(diào)控政策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是目前我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)必然帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展，因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策的正確與否，直接決定著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否健康的發(fā)展。而這一切都取決于在房地產(chǎn)市場(chǎng)中各利益集團(tuán)的相互博弈。

關(guān)鍵詞：博弈；房地產(chǎn)；調(diào)控

從1979年廣州市東湖新村6萬(wàn)平方米外銷商品房的興建算起，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)了三十多年的歷程。而1998年國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度加快住房建設(shè)的通知》，則將這一歷程清晰地分為兩個(gè)階段：在此之前，國(guó)家主要實(shí)行福利分房制度；在此之后，住房分配貨幣化逐漸走進(jìn)了人們的視野。中央政府實(shí)行這一政策轉(zhuǎn)變的初衷主要是向城市低收入者提供負(fù)擔(dān)得起的經(jīng)濟(jì)適用房，并以此為基礎(chǔ)建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系。

然而，在實(shí)際操作中，銀行違規(guī)放貸現(xiàn)象突出，致使房地產(chǎn)業(yè)成為“空手套白狼”的暴利行業(yè)，土地的出讓也自然而然成為地方政府重要的財(cái)政來(lái)源。加之各種房產(chǎn)投機(jī)炒作行為得不到有效遏制，房產(chǎn)泡沫愈演愈烈。為了遏制房?jī)r(jià)高漲，國(guó)務(wù)院先后于2005年和2006年出臺(tái)了八條意見(jiàn)、六項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，并于2007年出臺(tái)了針對(duì)外資投資房地產(chǎn)的“限價(jià)令”。不幸的是，這些措施的出臺(tái)并沒(méi)有遏制住日益走高的房?jī)r(jià)，中低收入者依然只能望房興嘆。直至2008年，不期而至的經(jīng)濟(jì)寒潮使部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了低迷時(shí)期，房?jī)r(jià)才有所回落。但是好景不長(zhǎng)，出于刺激經(jīng)濟(jì)的目的，國(guó)家于2008年和2009年相繼出臺(tái)了一系列有利于房地產(chǎn)發(fā)展的措施，如降低貸款利率和首付比例、延長(zhǎng)貸款期限、公積金貸款額度提高甚至取消、商貸轉(zhuǎn)公貸、降低或減免契稅、直接給予消費(fèi)者購(gòu)房補(bǔ)貼、二套房政策放寬、取消印花稅等等，這在某種程度上又推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。而2010年被稱為針對(duì)房地產(chǎn)“史上最嚴(yán)調(diào)整政策”出臺(tái)的一年。先是國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”），明確提出暫停第三套及以上住房貸款。隨后又出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施（簡(jiǎn)稱“新國(guó)五條”），再次重申“首付貸款比例不低于30%”、“停發(fā)三套房貸”等政策。然而，高強(qiáng)度和高密度的調(diào)控措施并沒(méi)有阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的公告顯示，從2010年9月開(kāi)始，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格已連續(xù)四個(gè)月呈上漲趨勢(shì)。截止2010年12月份，同比上漲6.4%，環(huán)比上漲0.3%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)出現(xiàn)居高不下的現(xiàn)象，除了調(diào)控政策的合理性之外，其中一個(gè)重要的方面就是在國(guó)家實(shí)行調(diào)控過(guò)程中，各方利益存在著互相博弈的過(guò)程。本文接下來(lái)就將對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控中博弈的參與方——中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者進(jìn)行分析。

一、中央政府與地方政府之間的博弈

房地產(chǎn)是一種特殊的行業(yè)，它具有很強(qiáng)的“多米諾骨牌”效應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅可以帶動(dòng)建材、裝潢、家電、勞動(dòng)力等市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也可以促進(jìn)營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收的增長(zhǎng)，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，中央政府會(huì)從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的角度出發(fā)，合理地控制房地產(chǎn)的發(fā)展速度：在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，中央政府會(huì)采取寬松的政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；在房地產(chǎn)泡沫比較大的時(shí)候，中央政府會(huì)通過(guò)一系列緊縮政策，限制房地產(chǎn)的發(fā)展。從某種程度上來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)減少財(cái)政收入，但是要保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，避免房產(chǎn)泡沫破滅所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)蕭條，這種短暫的犧牲是十分必需的。

雖然各級(jí)地方政府與中央政府之間存在著行政隸屬關(guān)系，是中央政府宏觀政策的執(zhí)行主體，但在控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)上存在著明顯的差異。中央政府的目標(biāo)是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展，可選策略是采取調(diào)控措施使房地產(chǎn)正常發(fā)展，避免泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。地方政府在面臨支持房地產(chǎn)市場(chǎng)與相應(yīng)中央調(diào)控兩條道路選擇時(shí)，會(huì)更多從地方稅收、官員業(yè)績(jī)等方面去考慮，在房地產(chǎn)泡沫尚未破滅時(shí)，非理性地傾向前一個(gè)策略，短期推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最大限度地利用中央政府的鼓勵(lì)性政策，最低限度遵守限制性政策。由于目標(biāo)上的差異，使中央政策在貫徹執(zhí)行過(guò)程中遭遇地方政府的阻礙，形成非合作博弈，導(dǎo)致策略行為的不協(xié)調(diào)性。

二、地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈

房地產(chǎn)之所以會(huì)出現(xiàn)泡沫，歸根結(jié)底取決于地方政府和開(kāi)發(fā)商的推動(dòng)。作為博弈的參與者，地方政府必須履行公共管理的職能，通過(guò)不斷發(fā)展文化、教育、衛(wèi)生、交通等事業(yè)，滿足廣大民眾的福利要求，這就必然會(huì)增加政府的財(cái)政支出。在稅收不能滿足基礎(chǔ)設(shè)施投入，政府融資渠道比較狹窄的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更合乎政府的利益最大化目標(biāo)。因此，隨著基礎(chǔ)設(shè)施投入的不斷加大，賣(mài)地就成為了某些地方政府主要的財(cái)政收入來(lái)源。以北京為例，2008年北京通過(guò)公開(kāi)出讓方式獲得土地出讓價(jià)款約503億元，當(dāng)年地方財(cái)政收入1837.3億元，土地收入超過(guò)了該市財(cái)政收入的27%。由于土地是一種稀缺資源，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，土地的出讓價(jià)格也在水漲船高，這就無(wú)形之中增加了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。以2010年2月1日土地拍賣(mài)為例，上海正大置業(yè)以92.2億元競(jìng)得了外灘國(guó)際金融服務(wù)中心地塊，成為上海外灘名副其實(shí)的商業(yè)用地新地王。如果按照其27萬(wàn)平方米的地上建筑面積估算，該地塊的成交樓板價(jià)將達(dá)到34148元/平方米。不僅如此，新地王的產(chǎn)生也刺激了周邊房?jī)r(jià)的上漲。例如與該地塊最近的商品住宅——濱江名人苑，小區(qū)均價(jià)接近3.5萬(wàn)元/平方米。而房?jī)r(jià)的上漲又進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率，增加了他們的逐利性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的資金負(fù)債率大約為75%。也就是說(shuō)，只有1/4的資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的。只要房?jī)r(jià)上升1個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商的資本回報(bào)率就能上升3個(gè)百分點(diǎn)。

面對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，政府可能采取的策略有三種：鼓勵(lì)，不作為，控制。投資者也有三種:進(jìn)入市場(chǎng)，靜觀其變，退出市場(chǎng)。如果政府采取鼓勵(lì)的政策，房地產(chǎn)業(yè)的成本將減少，利潤(rùn)空間也會(huì)加大，投資者會(huì)加大投資力度，同時(shí)會(huì)有很多新的投資者進(jìn)入該市場(chǎng)。如果政府不作為，出于投資者對(duì)于該行業(yè)樂(lè)觀態(tài)度，房地產(chǎn)的高收益現(xiàn)狀會(huì)吸引新的投資者，原有的投資者也會(huì)加大投資。只是這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)的膨脹速度要比政策支持下的速度慢很多，而如果政府出臺(tái)政策控制其過(guò)快的政策必然將導(dǎo)致部分投資者退出該市場(chǎng)。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正在膨脹的市場(chǎng)，短期內(nèi)還不會(huì)飽和。所以，仍然會(huì)有部分新進(jìn)投資者，原有的大部分的投資者也會(huì)監(jiān)守陣地并利用原投資者減少、新投資者還未成規(guī)模的真空期，擴(kuò)大投資獲取更大利益?？v觀這三個(gè)博弈，可以發(fā)現(xiàn)目前無(wú)論政府采取何種策略，房地產(chǎn)業(yè)都有膨脹的趨勢(shì)，向著泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政府雖然不能完全消除房地產(chǎn)泡沫，但通過(guò)控制的策略可以控制其膨脹速度，相對(duì)于其他的策略這是一個(gè)上策。

三、開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈

開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的兩個(gè)重要的主體，二者之間的博弈體現(xiàn)了房產(chǎn)供給與需求的關(guān)系。為了追求利潤(rùn)最大化，開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)擴(kuò)大樓盤(pán)、提高價(jià)格來(lái)滿足自身的需求。消費(fèi)者則從效用出發(fā)，更多的是需求物美價(jià)廉的房子。而從目前的情況來(lái)看，我國(guó)正處在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加速的進(jìn)程中，人口自然增長(zhǎng)、農(nóng)村勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素，使我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)中的自主性消費(fèi)和改善型需求比較旺盛。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)不斷地拿地，加快新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，以滿足市場(chǎng)的需求。最初，由于供給小于需求，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，面臨的最優(yōu)選擇是不斷提高房?jī)r(jià)。但是隨著市場(chǎng)的飽和，需求的減少，開(kāi)發(fā)商為了盡快地回籠資金，必然會(huì)考慮采取降價(jià)促銷的手段。