導(dǎo)語：保障性住房項(xiàng)目開發(fā)成本控制研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、工程概況

該項(xiàng)目位于上海市浦江基地西南角，土地總面積153800平方米，總建筑面積為273783.90平方米，其中地上建筑面積為254139.71平方米，地下建筑面積為19,644.19平方米，建筑密度為16.34%，容積率為1.62，綠化率為57％。按照要求該項(xiàng)目需要在2010年4月正式開工建設(shè)，項(xiàng)目資金為自籌。北塊工程于2010年8月18日開工，2011年11月30日竣工，2011年12月10日取得交付使用許可證，2012年3月正式交付小業(yè)主投入使用。南塊工程于2010年12月25日開工，2012年5月28日竣工，2012年6月9日取得交付使用許可證，2012年7月正式交付小業(yè)主投入使用。

二、項(xiàng)目開發(fā)成本目標(biāo)控制分析

在項(xiàng)目建設(shè)過程中建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)安全、建設(shè)進(jìn)度等都會影響到工程項(xiàng)目成本投入，因而在建立成本控制目標(biāo)同時，還需要配合明確的施工質(zhì)量目標(biāo)、施工安全目標(biāo)以及施工進(jìn)度目標(biāo)，通過對不同項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的確定，便于更好的進(jìn)行項(xiàng)目成本控制，具體的目標(biāo)主要有：1、項(xiàng)目建設(shè)成本控制目標(biāo)?？紤]到該項(xiàng)目屬于保障性住房，銷售價格是以政府指導(dǎo)價限制，建設(shè)公司無權(quán)進(jìn)行價格確定，在項(xiàng)目建設(shè)成本控制方面需要遵循成本定價以及優(yōu)于市場價定價原則。在建設(shè)過程中需要考慮到工程建設(shè)質(zhì)量，同時還應(yīng)考慮到建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)參建單位的經(jīng)濟(jì)利益，需要在項(xiàng)目建設(shè)前確定出控制目標(biāo)，便于兼顧項(xiàng)目的投資效益和社會效益。通過事前制定建設(shè)控制目標(biāo)，確定出的住宅建設(shè)成本目標(biāo)為4178元/m2，在具體建設(shè)中還存在一定的影響因素，如建設(shè)成本、建筑材料費(fèi)用、人工費(fèi)用波動以及某些不可控因素，綜合考慮上述因素后確定出工程建設(shè)成本控制目標(biāo)。2、項(xiàng)目進(jìn)度控制目標(biāo)。項(xiàng)目施工進(jìn)度一旦出現(xiàn)延誤，必然會增加成本投入，因而對項(xiàng)目建設(shè)的周期控制同樣需要確定出目標(biāo)，便于在有效時間內(nèi)完成項(xiàng)目施工。按照C公司與上海市住房保障事務(wù)中心及上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局簽訂的《上海市大型居住社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目意向書》，在文件中明確指出開工建設(shè)到竣工交付時間不超過24個月，一旦C公司因?yàn)樽陨碓蛟斐晒て谘诱`以及房屋延遲交付，需要承擔(dān)違約及索賠，因而需要在24個月內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè)以及交付使用，工期較為緊張。在項(xiàng)目建設(shè)期間，由于資金采用自籌方式，具體采用銀行貸款，工期對于資金的使用以及成本投入也具有影響，因而需要盡可能在較短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠，加快還貸，降低因貸款所產(chǎn)生的利息，一定程度上有利于對保障性住房項(xiàng)目成本投入的控制。3、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目安全控制目標(biāo)。保障性住房屬于重大的民生工程，在項(xiàng)目建設(shè)期間對于不同建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制更加嚴(yán)格，在保障性住房建設(shè)期間“保障房質(zhì)量終身責(zé)任制”是保障房質(zhì)量控制的重要措施。參與整個項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位以及監(jiān)理單位等主要法定代表人、工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人、注冊執(zhí)業(yè)人員等均需要承擔(dān)相應(yīng)的崗位職責(zé)，并對整個項(xiàng)目建設(shè)負(fù)有直接責(zé)任。本項(xiàng)目在建設(shè)中指定的質(zhì)量目標(biāo)為：要求整個項(xiàng)目一次性驗(yàn)收合格率達(dá)到100%，其中20%項(xiàng)目中的小高層結(jié)構(gòu)建設(shè)質(zhì)量應(yīng)達(dá)到優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。建立的安全目標(biāo)主要有：整個工程建設(shè)期間無重大安全事故發(fā)生，一般安全事故率要求不超過5‰。積極為創(chuàng)建文明工地以及市標(biāo)化工地奠定基礎(chǔ)。通過前期確定的項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目安全、項(xiàng)目進(jìn)度等方面的目標(biāo)進(jìn)行全面控制，保證各項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，為企業(yè)贏得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、成本控制期間采用方法

在項(xiàng)目建設(shè)期間成本控制方面需要從多個角度進(jìn)行全程控制，依靠不同階段的全面控制，保證項(xiàng)目建設(shè)期間各項(xiàng)項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在成本控制期間采用的方法主要有以下幾點(diǎn)：1、決策階段的成本控制。項(xiàng)目決策階段是對整個項(xiàng)目的前期綜合考慮和分析階段，因而這一階段的成本控制對于整個項(xiàng)目的成本控制發(fā)揮著重要作用，在項(xiàng)目決策階段進(jìn)行的成本控制既有利于對項(xiàng)目投資的預(yù)測和估算，同時還能夠?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)效益的估算提供數(shù)據(jù)支持。在決策階段成本控制過程中考慮到保障性住房本身的特點(diǎn)，比如特定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、特定價格等。在該項(xiàng)目決策階段進(jìn)行的成本控制主要從以下幾個方面進(jìn)行分析：（1）項(xiàng)目建設(shè)前期調(diào)查分析，在項(xiàng)目決策階段，對上海市房地產(chǎn)市場在2005年2月至今的配套商品房發(fā)展情況以及保障性住房供給情況進(jìn)行分析；進(jìn)一步分析了建設(shè)保障性住房相應(yīng)的社會效益；并對項(xiàng)目所在浦江鎮(zhèn)未來的規(guī)劃以及發(fā)展情況進(jìn)行分析，結(jié)合保障性住房市場定位等進(jìn)行綜合分析。在分析同時對項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)利潤情況進(jìn)行預(yù)測。在項(xiàng)目建設(shè)中土地費(fèi)、契稅、利息及稅等共有3.83億元；工程建設(shè)費(fèi)3.96億元；小區(qū)配套費(fèi)1.1億元；前期費(fèi)0.28億元；后期費(fèi)0.21億元定向銷售配合費(fèi)0.02億元；不可預(yù)見費(fèi)0.08億元；開發(fā)建設(shè)管理、獎勵費(fèi)0.08億元；貸款利息0.08億元；營業(yè)稅等0.58億元；上述成本費(fèi)用合計(jì)10.21億元，預(yù)計(jì)銷售收入為10.36億元，稅前可獲得利潤為1456萬。通過項(xiàng)目建設(shè)前期的決策分析和研究，依靠對市場的分析和定位以及保障性住房購買走向，積極通過對相關(guān)成本預(yù)測和計(jì)算，C公司X保障性住房項(xiàng)目開發(fā)具有較好的社會效益以及投資效率，綜合分析認(rèn)為該項(xiàng)目技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理[1]。2、設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)內(nèi)容是后期項(xiàng)目建設(shè)的主要參考，因而在在設(shè)計(jì)階段應(yīng)進(jìn)行成本控制，在設(shè)計(jì)階段需要考慮到項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量要求參數(shù)，同時還應(yīng)保證設(shè)計(jì)內(nèi)容滿足在成本一定情況下的最優(yōu)化原則。在設(shè)計(jì)階段采取的成本控制措施主要有：（1）設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)參照上海市建設(shè)交通委在2008年出臺的《上海市保障性住房建設(shè)技術(shù)要求暫行規(guī)定》（滬建交﹝2008﹞704號），保證項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段對應(yīng)的設(shè)計(jì)總則、總平面設(shè)計(jì)、住宅設(shè)計(jì)、室內(nèi)環(huán)境與裝修等符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。項(xiàng)目設(shè)計(jì)中始終堅(jiān)持“適用，安全，經(jīng)濟(jì)，美觀”原則；（2）設(shè)計(jì)中的人性化需求，在設(shè)計(jì)中注重部分居住細(xì)節(jié)需求的分析，體現(xiàn)以人為本；（3）各項(xiàng)功能設(shè)計(jì)符合要求，比如外墻采用保溫裝飾材料，鋁合金或塑鋼門窗及分戶防撬門等；（4）設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化處理。在滿足規(guī)范要求的基礎(chǔ)上對部分設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化處理，積極與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，在設(shè)計(jì)中兼顧保障性住房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、成本控制、建筑材料使用等，依靠對設(shè)計(jì)圖紙的優(yōu)化處理，積極協(xié)調(diào)市房地產(chǎn)協(xié)會對設(shè)計(jì)內(nèi)容的審核。依靠對設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化處理，達(dá)到成本控制目的。比如：在設(shè)計(jì)階段，部分設(shè)計(jì)人員會過于保守，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中會選擇更大直徑的鋼筋，依靠對設(shè)計(jì)階段的成本控制達(dá)到優(yōu)化，避免設(shè)計(jì)過于保守引起的建筑材料費(fèi)用增加問題，達(dá)到成本控制目的[2]。3、招標(biāo)階段的成本控制。在招標(biāo)階段采用公開招投標(biāo)方法，并加強(qiáng)對招投標(biāo)中承包商的資格審核，要求參與招投標(biāo)的企業(yè)需要有施工資質(zhì)、同類工程經(jīng)驗(yàn)等。依據(jù)前期項(xiàng)目決策階段分析以及確定的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)，在招標(biāo)前做到心中有數(shù)，明確招標(biāo)控制限價，保證中標(biāo)價格的合理性。在招標(biāo)階段設(shè)定出對應(yīng)的最高投標(biāo)價，并將超過這一報(bào)價的進(jìn)行作廢處理，綜合技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)共同進(jìn)行招標(biāo)控制，在前期確定出入選的施工企業(yè)后還需要由評標(biāo)委員會進(jìn)行做好綜合評估，保證確定的施工方案在技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理。在電梯、智能化、有線電視、煤氣、自來水排管及鋁合金門窗等相關(guān)項(xiàng)目施工方面，可由長期建立合作且施工質(zhì)量有保證的企業(yè)進(jìn)行施工；在材料采購控制方面，要求總承包單位、監(jiān)理單位以及現(xiàn)場工程師進(jìn)行監(jiān)督以及實(shí)地考察后確定出相應(yīng)的供貨商。進(jìn)一步為施工階段的成本控制奠定基礎(chǔ)[3]。4、施工階段的成本控制。施工階段是將設(shè)計(jì)圖紙以及相關(guān)技術(shù)材料用于實(shí)踐的關(guān)鍵，此階段對成本的控制是保證項(xiàng)目成本控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。在項(xiàng)目施工階段的成本控制方面，綜合性分析后選擇合理的施工方案。其中：（1）對于施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)以及專項(xiàng)施工技術(shù)方案進(jìn)行嚴(yán)格審核，綜合施工技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性等進(jìn)行綜合評審，保證工程項(xiàng)目建設(shè)階段使用的相關(guān)技術(shù)方案滿足科學(xué)性要求，便于對施工成本進(jìn)行控制，進(jìn)一步達(dá)到投資控制目的[4]；（2）組織管理措施。完善施工管理相關(guān)組織機(jī)構(gòu)、管理制度，對不同管理人員的職責(zé)進(jìn)行精細(xì)化處理，整個項(xiàng)目建設(shè)期間及時跟蹤和了解不同項(xiàng)目對應(yīng)的投資控制情況，便于及時進(jìn)行方案調(diào)整，在整體投資目標(biāo)不變的情況下進(jìn)行局部投資目標(biāo)的調(diào)整，便于對總體控制目標(biāo)的控制；（3）強(qiáng)化設(shè)計(jì)監(jiān)理，要求監(jiān)理人員在對圖紙審核過程中，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范情況下，積極地進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，通過與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，認(rèn)為可行的情況下進(jìn)行持續(xù)施工圖紙優(yōu)化，對于圖紙優(yōu)化后所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用給予監(jiān)理單位相應(yīng)的分成，便于提高監(jiān)理單位參與圖紙優(yōu)化的主動性和積極性；（4）強(qiáng)化現(xiàn)場讀圖，在工程建設(shè)中積極與施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行圖紙分析，通過仔細(xì)審圖，減少施工期間設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，保證項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等不受影響；最大程度避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)缺陷引起的返工問題[5]；（5）嚴(yán)格落實(shí)施工階段監(jiān)督。項(xiàng)目建設(shè)具有一次性特點(diǎn)，在施工期間需要加強(qiáng)術(shù)中監(jiān)督和控制，如在本項(xiàng)目建設(shè)期間將其分為三個標(biāo)段，由三家施工總包單位進(jìn)行施工，綜合不同建筑材料廠家信譽(yù)、產(chǎn)品合格率、質(zhì)量、價格、售后服務(wù)等保證所選材料的物美價廉，實(shí)現(xiàn)對采購成本的控制；（6）動態(tài)性對成本投入的核算。在施工階段從不同角度進(jìn)行施工成本的控制，并將成本投入情況與前期預(yù)算情況進(jìn)行對比，便于及時進(jìn)行成本的的調(diào)整和控制，減少相關(guān)成本投入；（7）強(qiáng)化合同管理。嚴(yán)格按照合同約定進(jìn)行成本控制，在合同中明確合同價款、付款方式、結(jié)算方式、履行期限、各方職責(zé)、違約責(zé)任等內(nèi)容。減少合同風(fēng)險(xiǎn)所引起的成本增加。依據(jù)合同管理進(jìn)行經(jīng)濟(jì)行為的控制，避免因?yàn)楹贤瑔栴}所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛[6]。

四、成本控制效果

在保障性住房項(xiàng)目建設(shè)中，綜合上述相關(guān)的成本控制措施，在不考慮存量資產(chǎn)，也就是車庫以及商鋪所能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的情況下，預(yù)測項(xiàng)目凈利潤可達(dá)到1.3億元，表1所示為工程目標(biāo)成本與預(yù)計(jì)實(shí)際成本對比。從表中數(shù)據(jù)可以看出，成本目標(biāo)與實(shí)際成本投入之間存在一定的差異，但是總體差異較小。

在保障性住房項(xiàng)目開發(fā)成本控制過程中需要結(jié)合工程特點(diǎn)，并從影響成本控制的不同階段進(jìn)行成本控制，在保障性住房成本控制方面需要明確整個成本控制屬于動態(tài)管理過程，從項(xiàng)目決策到交付使用期間的任何一個階段都應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，在總體成本控制目標(biāo)不變的情況下對局部成本控制進(jìn)行調(diào)整。在施工中推行標(biāo)準(zhǔn)化施工工藝，既能提高施工進(jìn)度，同時有利于施工質(zhì)量控制，從而保證保障性住房開發(fā)項(xiàng)目取得良好投資效益和社會效益，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[3]馬慶斌,劉妮娜.保障性住房問題研究[J].中國市場,2013(28):6-15.

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[5]林科.保障性住房成本控制探究[J].鐵道經(jīng)濟(jì)研究,2012(04):32-34.

[6]黃灝.保障性住房大規(guī)模集中建設(shè)背景下房地產(chǎn)企業(yè)對策研究[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2011(12):106-108.

作者:周哲駿 單位:上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司