導(dǎo)語：房地產(chǎn)成本控制措施一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)成本核算與成本控制面臨的問題

1.開發(fā)階段的問題

第一，房地產(chǎn)項目的核算對象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產(chǎn)行業(yè)同其他制造業(yè)有著很大的不同，產(chǎn)品形態(tài)并非是一成不變，同一個項目的產(chǎn)品在成本構(gòu)成方面多種多樣，這就導(dǎo)致成本歸屬以及分?jǐn)偟姆椒ㄒ踩狈潭ǖ臉?biāo)準(zhǔn)。由于土地開發(fā)成本以及配套設(shè)施方面的建設(shè)成本屬于間接費用，需要根據(jù)成本會計方法做好歸集以及分配。第二，工程完成程度難以可靠估計，從而無法盡快獲取成本核算依據(jù)，導(dǎo)致成本核算同實際的施工進度存在偏差。在實施工程建設(shè)的過程當(dāng)中，工程的完成量以及實際總預(yù)算之間往往存在比較大的差異，如果無法及時地更新，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的時候難以取得可靠依據(jù)。第三，預(yù)算機制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產(chǎn)開發(fā)的項目往往周期比較長，市場價格出現(xiàn)的變動對于總成本的影響非常大，因此總成本預(yù)算事先預(yù)估的難度比較大。同時房地產(chǎn)項目的前期占用資金規(guī)模比較大，為節(jié)約資金的成本同時控制經(jīng)營的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)往往出于謹(jǐn)慎方面的考慮而高估前期成本，導(dǎo)致項目成本的波動幅度比較嚴(yán)重。另一方面是預(yù)算指標(biāo)的不夠合理或者是下達不夠及時，導(dǎo)致項目總預(yù)算同現(xiàn)場工程的施工進度難以配比，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制也缺乏可靠的依據(jù)，從而無法戰(zhàn)爭落到實處。

2.銷售階段的問題

第一，預(yù)售階段作為回籠項目資金的過程，房地產(chǎn)企業(yè)雖收到部分預(yù)售款項，不過房地產(chǎn)項目的主要風(fēng)險以及報酬還沒有轉(zhuǎn)移，無法確認(rèn)收入同時結(jié)轉(zhuǎn)成本轉(zhuǎn)。這時房地產(chǎn)項目開發(fā)沒有結(jié)束，成本仍然不斷累計，處于歸集分配的過程當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)為快速地回籠資金，在預(yù)售階段往往面臨著銷售費用以及營業(yè)費用急劇上升的問題。第二，稅收政策對于銷售階段的成本核算影響。部分地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款環(huán)節(jié)就要繳納一定稅款，例如營業(yè)稅以及城建稅等，甚至一些地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)售款項的比例來預(yù)征所得稅以及土地增值稅，等到項目清算的時候多退少補。因此根據(jù)收入配比的原則，預(yù)售款沒有確認(rèn)收入，同時繳納稅款難以同收入配比的，無法及時反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。第三，借款費用在停止資本化后對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。根據(jù)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，在企業(yè)資產(chǎn)達到預(yù)訂使用狀態(tài)以及銷售狀態(tài)的時候，借款費需要停止資本化。不過在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中如何確定可使用狀態(tài)仍然存在問題。第四，銷售收入確認(rèn)以及成本結(jié)算方面的影響。房地產(chǎn)項目的收入確認(rèn)方式主要依據(jù)產(chǎn)品風(fēng)險以及報酬轉(zhuǎn)移與否，目前為止大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)主入伙的時候才可以確認(rèn)收入實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時候項目開發(fā)還沒有結(jié)束，并且工程也沒有決算，導(dǎo)致企業(yè)只能預(yù)估成本的結(jié)轉(zhuǎn)，無法及時反映房地產(chǎn)項目的經(jīng)營成果。

二、加強房地產(chǎn)成本核算與成本控制的措施

1.合理設(shè)立成本項目

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理劃分成本項目，從而客觀反映項目的成本結(jié)構(gòu)，也有利于探討控制成本的措施。現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會計制度明確規(guī)定，開發(fā)成本是一級成本核算科目，房地產(chǎn)企業(yè)需要在這一科目之下，根據(jù)自身經(jīng)營特點以及管理要求，來進一步選擇成本項目，同時據(jù)此落實明細(xì)核算。在確定成本項目的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項目要避免太多，對那些發(fā)生次數(shù)比較少甚至是單筆費用，需要盡可能加以合并。例如各種配套的費用開支，可以考慮設(shè)置專門的配套費用科目加以核算。對于那些金額較大同時持續(xù)發(fā)生的費用，則需要設(shè)立單獨的科目核算，例如土地費用以及土建費用等，如果屬于發(fā)包合同還需要根據(jù)合同要求來做好明細(xì)核算，從而隨時了解施工進度以及付款情況，為房地產(chǎn)企業(yè)的竣工決算提供依據(jù)。

2.加強間接費用核算

房地產(chǎn)企業(yè)間接費用內(nèi)容主要有財務(wù)費用、管理費用以及銷售費用。根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計制度相關(guān)規(guī)定，這些費用都需要當(dāng)作期間費用，計入當(dāng)期的損益。不過這樣一來就無法滿足配比性的原則。例如項目貸款利息以及前期銷售的費用，數(shù)額較大并且受益的對象非常明確，在受益對象銷售前將其列入到損益類的科目加以核算，就會形成相應(yīng)的虛假財務(wù)成果，無法真實反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況。所以對那些受益對象非常明確銷售費用以及貸款利息費用需要當(dāng)作資本性的支出加以核算，前者在遞延資產(chǎn)這一科目下設(shè)置明細(xì)專戶核算，后者則列入到開發(fā)成本并當(dāng)作成本項目的重要組成部分。

3.完善項目竣工決算

房地產(chǎn)成本核算的目的是計算開發(fā)總成以及銷售面積的成本，從而結(jié)出經(jīng)營的利潤。不過目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題是重視工程決算但是忽視項目的決算。這是由于工程決算施工結(jié)束后進行，有著明確的時間性，同時涉及工程款支付而難以拖拉。項目決算往往因為各方面的原因而遙遙無期，例如小區(qū)的個別配套難以完成，計劃當(dāng)中的公建設(shè)施無法落實，這些都影響項目開發(fā)完全的進度，從而影響到房地產(chǎn)項目的決算。綜上所述，成本控制可以說是涉及房地產(chǎn)企業(yè)的整個經(jīng)營過程，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程當(dāng)中也有著重要作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進一步強化成本控制措施，并且根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算特點，提高成本控制的水平，在發(fā)現(xiàn)問題以及改正問題過程當(dāng)中，不斷房地產(chǎn)企業(yè)的項目使用以及營銷提供科學(xué)依據(jù)，最終改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益以及市場競爭力。

作者:崔秀娟 單位:河南省聚金實業(yè)有限公司