導語：新型農村社區(qū)物業(yè)管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、新型農村社區(qū)的特點

一是改善了居民的生活條件。“農民上樓”使治安狀況明顯改善，出行條件也得到了改變。我市規(guī)劃的新型農村社區(qū)項目向鎮(zhèn)區(qū)、市區(qū)靠攏，社會公共配套設施向這些社區(qū)輻射，實施集中的清掃保潔、垃圾清運、配備綠化小品和封閉式管理使居民環(huán)境衛(wèi)生狀況明顯改善。二是安置了社區(qū)居民的就業(yè)。新型農村社區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員大多“屬地化”，注重招聘本社區(qū)人員參與物業(yè)服務，實現(xiàn)了小區(qū)“40、50”人員就近就業(yè)，減輕了政府就業(yè)壓力，也吸引了外地務工人員的本土就業(yè)，不同程度上緩解了“留守兒童”、“用工荒”等一系列問題。三是為物業(yè)管理市場化提供了基礎保障。新型農村社區(qū)規(guī)劃多配套了物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房，條件允許的社區(qū)還規(guī)劃了集體經(jīng)營性用房，為專業(yè)化物業(yè)企業(yè)進駐提供了有利條件。

二、新型社區(qū)物業(yè)管理存在的問題

新型農村社區(qū)物業(yè)管理缺乏有力的政策指導，基本處于摸索管理階段，有的還處于無序狀態(tài)。

（一）各級各部門物業(yè)管理意識不強

當前，新型農村社區(qū)物業(yè)管理與加快推進新型城鎮(zhèn)化、拓展都市區(qū)發(fā)展空間的功能定位以及發(fā)展大勢要求，尚存明顯差距。部分市直部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工作人員對物業(yè)管理在推動新型城鎮(zhèn)化建設，引領“三化”協(xié)調科學發(fā)展、建設美麗和諧滎陽方面的作用和潛能認識不足，重要意義宣傳不夠，重建輕管問題突出。對物業(yè)服務企業(yè)管理和服務的職能，缺乏充分的統(tǒng)籌協(xié)調機制和經(jīng)常性的工作機制，缺乏管理服務的針對性和統(tǒng)一性。

（二）村民變居民物業(yè)消費意識不強

村民長期形成的居住習慣，在短時間內難以完全扭轉。部分人的意識里，依然保留著舊有的生活方式和觀念，處于一種城鎮(zhèn)居民與農民不同文化交替分割狀態(tài)。對于搬進住宅新區(qū)后，每月一次的水電費繳納還能接受，對繳納物業(yè)服務費還很不適應，甚至非常抵觸，缺乏“花錢買服務”的意識。

（三）物業(yè)公共配套設施不完善

一是實際配建不健全。新型農村社區(qū)存在不同程度的基礎設施不健全情況。二是規(guī)劃配套有缺陷。多數(shù)社區(qū)一樓規(guī)劃為住房，規(guī)劃地下車棚入口坡度小，自行車都難以推下去，居民的自行車、電動車、摩托車在社區(qū)內亂停亂放，由于電動車需要充電，社區(qū)私搭電線情況嚴重。

（四）居民居住環(huán)境存在安全隱患，未能根本改善

調查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)拆遷安置社區(qū)沒有進行封閉管理，雖然居民由原先的分散居住改為上樓集中居住，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)人員定期進行垃圾清運，表面上看向城鎮(zhèn)化邁進了一大步。但由于沒有連續(xù)性、專業(yè)化的物業(yè)管理，缺乏及時的保潔清掃和垃圾清運，以及必要的設施配備和系統(tǒng)維護，小區(qū)垃圾紙袋亂飛，周邊衛(wèi)生環(huán)境惡劣。

（五）實施物業(yè)管理缺乏政策指引

滎陽市2009年新型農村社區(qū)就開始建設并陸續(xù)投入使用，但一直沒有統(tǒng)一的指導性意見出臺，也沒有配套的服務標準、收費標準、組織建設標準、考核標準等規(guī)范性的政策指引，使新型農村社區(qū)物業(yè)管理存在無法操作、無從下手的局面。

（六）鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府新型農村社區(qū)物業(yè)管理負擔重

滎陽市已交付的新型農村社區(qū)中18個社區(qū)、涉及3361戶居民，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府委托人員按照每度電費0.56元收取，因用電協(xié)調不到位，電力部門按照建設用電每度0.81元收取，差額部分由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府承擔。社區(qū)用水從地下井水抽取，但產生的電費和維護費、垃圾清運和保潔人員工資均由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負擔，導致鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負擔過重。

三、主要對策與建議

（一）加強政策法規(guī)宣傳引導

搞好新型農村社區(qū)物業(yè)管理，是投身實踐黨的群眾路線教育活動的清晰標尺,各級各部門要加強新型農村社區(qū)物業(yè)管理相關政策法規(guī)宣傳。建議通過在電視臺或者廣播電臺設立《新型農村社區(qū)物業(yè)管理》專欄、開展便民服務進社區(qū)政策宣傳活動、印制新型農村社區(qū)物業(yè)服務手冊等方式，全面推進新型農村社區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的逐步普及，幫助業(yè)主明確物業(yè)管理活動中的責、權、利，樹立“花錢買服務”、物業(yè)保值增值的消費理念。

（二）要設立基層社區(qū)物業(yè)管理機構

一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）設立物業(yè)管理辦公室，形成長效有力的工作機制，為物業(yè)管理提供組織保障。明確各自轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織、監(jiān)督、協(xié)調、指導責任，設置集中辦公場所、健全工作制度、理順工作程序，暢通聯(lián)動協(xié)調、投訴受理、綜合服務渠道。二是設立社區(qū)物業(yè)服務中心，對于不具備專業(yè)化物業(yè)管理條件、業(yè)主委員會未組建成立或者業(yè)主入住戶數(shù)不足100戶的社區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）實施區(qū)域整合。

（三）要建立居民自我管理服務機制

對于路網(wǎng)拆遷安置或者合村并點社區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）物業(yè)管理辦公室牽頭成立業(yè)主委員會或者業(yè)主代表協(xié)調委員會，制定業(yè)主管理規(guī)約和議事規(guī)則明確工作內容和業(yè)主的管理責任，制定和公布相應的服務內容及標準，實施業(yè)主自我服務。

（四）要引導物業(yè)管理市場化運作

一是將物業(yè)管理理念引入新社區(qū)。既可自由選擇也可代管、自管、共管多種形式并駕齊驅。二是加強從業(yè)人員培訓。對全市新型農村社區(qū)物業(yè)管理服務中心和物業(yè)管理負責人進行專業(yè)培訓，提升能力素質。三是引導新型農村社區(qū)物業(yè)管理專業(yè)化。確立“政府引導、市場主導、企業(yè)運作、業(yè)主參與”的總體原則，有序組織新型農村社區(qū)引進專業(yè)物業(yè)管理公司，將新型農村社區(qū)與商品房住宅小區(qū)接軌，從而形成城鄉(xiāng)一體化的物業(yè)管理規(guī)范運行新機制。

（五）要完善物業(yè)管理公共配套設施

一是嚴格落實鄭州市政府關于住宅小區(qū)物業(yè)管理用房的規(guī)定要求：在新型農村社區(qū)規(guī)劃區(qū)域內，開發(fā)建設的單位應當按照不低于總建筑面積千分之四的標準，配套建設物業(yè)管理用房；總建筑面積小于2萬平方米的，按照不低于80平方米的標準配套建設。二是配套建設物業(yè)服務經(jīng)營性用房。按照不低于總建筑面積千分之三的標準，配套建設經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房由物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)管理組織經(jīng)營使用，收益用于彌補物業(yè)服務費的不足，實現(xiàn)以小區(qū)養(yǎng)小區(qū)的良性發(fā)展局面。三是供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，要按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值，向最終分戶業(yè)主或者實際使用人收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。四是規(guī)劃配套集約型的新型農村社區(qū)。隨著我市新型農村社區(qū)建設全面推進，對于配套設施不完善的已交付新型農村社區(qū)，市財政部門應拿出相應的資金完善配套設施，滿足居民生活、娛樂、生產、醫(yī)療衛(wèi)生等需求。對于已規(guī)劃正在建設的新型農村社區(qū)應調整規(guī)劃達到相應的配套標準。五是要充分考慮農村習俗。借鑒成都市新型社區(qū)成熟的建設規(guī)劃經(jīng)驗，實現(xiàn)房屋一樓以及地下為框架結構，設立按戶為單位的車棚位置，配備可計量充電設施，方便居民電動車充電，避免私拉亂扯現(xiàn)象發(fā)生。規(guī)劃居民放置生產農具的位置，結合當前農村習俗，應考慮紅白事辦理的場地。隨著我國老齡化的不斷加大，還應規(guī)劃提供老年人活動中心。

（六）要建立物業(yè)管理專項資金制度

一是安排專項資金完善公共配套設施。二是對參與管理的物業(yè)企業(yè)實施獎勵。三是資金扶持社區(qū)物業(yè)服務站組建。四是實施以獎代補扶持工作。五是建立房屋專項維修資金。

（七）要建立物業(yè)管理長效機制

一是加強物業(yè)管理工作考核。將新型農村社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋納入對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的綜合考核范圍，定期對鄉(xiāng)鎮(zhèn)新型農村社區(qū)物業(yè)管理工作進行檢查考核，鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責對轄區(qū)新型農村社區(qū)物業(yè)服務進行日常檢查督導。二是成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。對按照時間節(jié)點仍沒有實施物業(yè)管理的新型農村社區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)要及時組織成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，制定業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，完善管理制度。

作者:馬杰單位:滎陽市住房保障和房地產中心