導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

目前，物業(yè)管理中存在很多誤區(qū)，有人認(rèn)為物業(yè)管理只要有好態(tài)度、好服務(wù)理念就行了，專業(yè)化并不重要；有人認(rèn)為物業(yè)管理就是收費(fèi)，收費(fèi)率高就萬(wàn)事大吉，往往忽視了對(duì)成本的控制；也有人只把物業(yè)管理公司當(dāng)作房地產(chǎn)銷售的道具，殊不知一個(gè)沒(méi)有品牌、沒(méi)有服務(wù)內(nèi)涵、沒(méi)有管理個(gè)性的物業(yè)管理，根本不會(huì)成為地產(chǎn)品牌的有力支撐，也不會(huì)成為地產(chǎn)價(jià)值鏈中的重要一環(huán)。

物業(yè)項(xiàng)目管理是檢驗(yàn)物業(yè)管理公司能力的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，筆者認(rèn)為從物業(yè)項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)的角度，其精要可概括為“合、收、控、增”四個(gè)字。項(xiàng)目經(jīng)理圈子

合，即團(tuán)隊(duì)建設(shè)。強(qiáng)調(diào)一百人走一步，步步為營(yíng)。任何管理的范疇都強(qiáng)調(diào)組織建設(shè)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建班子、帶隊(duì)伍是管理者最常說(shuō)的話。以下事例讓我們明白團(tuán)隊(duì)建設(shè)不只是人的建設(shè)，團(tuán)隊(duì)環(huán)境才更重要。

項(xiàng)目管理培訓(xùn)

某別墅管理項(xiàng)目，辦公地點(diǎn)比較分散，在實(shí)際管理過(guò)程中遇到這樣一個(gè)問(wèn)題：該物業(yè)管理項(xiàng)目雖有精細(xì)化的管理制度，明晰化的流程程序，但各部門卻有章不循，甚至執(zhí)法犯法，項(xiàng)目工程管理人員和客戶服務(wù)人員一起挖項(xiàng)目的墻腳，承接業(yè)主的維修中飽私囊。公司總部發(fā)現(xiàn)這樣的情況后，首先由現(xiàn)任項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行全員培訓(xùn)，并懲罰了當(dāng)事人，項(xiàng)目管理情況有所好轉(zhuǎn)。但好景不長(zhǎng)，不久問(wèn)題又出現(xiàn)了，而且變得更加隱秘，甚至出現(xiàn)盜用庫(kù)房材料和私自倒休等情況，物業(yè)管理費(fèi)收取率直線下降，上半年只完成了全年計(jì)劃的30％。公司人力資源部加大管理力度，頻頻更換項(xiàng)目經(jīng)理，但效果不佳。后來(lái)公司成立了項(xiàng)目整頓小組進(jìn)駐該項(xiàng)目，培訓(xùn)企業(yè)文化，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)，效果還不明顯，此項(xiàng)目也成了物業(yè)管理公司的一塊雞肋。誰(shuí)知該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)機(jī)竟然是一位保安員的建議，他在給物業(yè)管理公司人力資源部寫的建議信中提出，物業(yè)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)建設(shè)中要想做到上下一心，形成合力，最簡(jiǎn)單的一條就是讓散落在園區(qū)各個(gè)辦公室的主管回到一間大辦公室，聯(lián)合辦公。后來(lái)公司采納了這位保安的建議，項(xiàng)目調(diào)整了辦公室，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的磨合，團(tuán)隊(duì)建設(shè)取得了初步成功。

由此可見(jiàn)，團(tuán)隊(duì)建設(shè)不是走馬換將，簡(jiǎn)單的調(diào)整人員，重要的是調(diào)整環(huán)境，即外在的工作環(huán)境和內(nèi)心的心理環(huán)境，因?yàn)榄h(huán)境能影響人也能改變?nèi)?。物業(yè)管理項(xiàng)目的辦公環(huán)境一般都是“地下工作者”，又因?yàn)橛梅烤o張，見(jiàn)縫插針的安排往往使管理者較為分散，增加了溝通成本，妨礙了團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

物業(yè)管理的團(tuán)隊(duì)建設(shè)還有一個(gè)重要環(huán)節(jié)，就是做好項(xiàng)目各部門的職責(zé)定位，客戶服務(wù)部應(yīng)有權(quán)限管理保潔和安全管理人員，將他們歸屬到服務(wù)序列，將工程管理、綠化管理部門歸屬到服務(wù)增收部門。團(tuán)隊(duì)必須做到職責(zé)界定清晰，整體協(xié)調(diào)才能形成強(qiáng)大的合力。

收，即物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的收取。有人認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)用的收取是客戶服務(wù)部的責(zé)任，其實(shí)物業(yè)管理費(fèi)用是關(guān)乎一個(gè)項(xiàng)目全員的事情。首先，客戶服務(wù)部要將所有業(yè)主的信息收集到位、管理到位、更新到位、維護(hù)到位，并根據(jù)收費(fèi)的難易程度分析、制定合理的收費(fèi)方案。業(yè)主拒絕交費(fèi)的主要理由是建設(shè)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，因此，收費(fèi)團(tuán)隊(duì)最好兩人一組，由客戶服務(wù)部人員和工程管理人員組成。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要是工程問(wèn)題，工程人員參加收費(fèi)，可以第一時(shí)間對(duì)業(yè)主提出的工程問(wèn)題做出專業(yè)性結(jié)論，界定是開(kāi)發(fā)商問(wèn)題、是業(yè)主私自改建問(wèn)題還是物業(yè)管理公司的問(wèn)題，以便及時(shí)解決，提高效率。同時(shí)也會(huì)減少業(yè)主的不合理拒交借口，促進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。

同時(shí)，物業(yè)管理收費(fèi)也要懂得靈活取舍，如果確是物業(yè)服務(wù)和工程管理中的問(wèn)題，管理處就要及時(shí)解決，讓業(yè)主認(rèn)可管理服務(wù)工作，減少收費(fèi)的阻力。

項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章

如果業(yè)主提出的問(wèn)題不屬物業(yè)管理公司的責(zé)任，也要耐心解釋說(shuō)明，積極協(xié)調(diào)解決，讓業(yè)主感到我們的誠(chéng)意。在收費(fèi)過(guò)程中，要做到人性化，情、理、法相結(jié)合。

項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章

控，即控制成本。物業(yè)管理成本控制有兩個(gè)重要方面：一是固定資產(chǎn)盤點(diǎn)，二是物業(yè)工程、食堂、辦公和綠化等庫(kù)房統(tǒng)管控制與管理。固定資產(chǎn)管理反映財(cái)務(wù)與物業(yè)項(xiàng)目行政管理部門的配合程度，如果在項(xiàng)目管理中兩個(gè)部門的臺(tái)賬不能統(tǒng)一一致，就會(huì)致使財(cái)務(wù)固定資產(chǎn)折舊成本增加。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟

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一些物業(yè)項(xiàng)目管理過(guò)程中出現(xiàn)了管理人員承接私活現(xiàn)象，換人調(diào)崗很難解決問(wèn)題。其實(shí)管理的關(guān)鍵就是庫(kù)房管理，只要嚴(yán)格控制庫(kù)房材料，就能將私自承接的現(xiàn)象控制住。庫(kù)房管理要從采購(gòu)開(kāi)始，采購(gòu)要建立供應(yīng)商資料庫(kù)，堅(jiān)持貨比三家原則，采購(gòu)入庫(kù)和出庫(kù)管理崗位分開(kāi)，領(lǐng)用流程清晰明確，要有記錄和領(lǐng)用人簽字。物品領(lǐng)用后要有使用跟蹤，如果工程管理人員領(lǐng)用燈泡進(jìn)行公共區(qū)域路燈更換，在更換后要有客戶服務(wù)人員驗(yàn)收是否安裝到位，如果是為業(yè)主更換，客戶服務(wù)人員要對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪。對(duì)于物業(yè)管理項(xiàng)目而言，控制成本就是節(jié)省成本，節(jié)省成本就是創(chuàng)造利潤(rùn)，而且是沒(méi)有任何成本發(fā)生的純利潤(rùn)。

增，即積極尋求增收之源。物業(yè)管理項(xiàng)目開(kāi)源需要高科技的運(yùn)用，如物業(yè)信息化管理系統(tǒng)的運(yùn)用，可節(jié)省內(nèi)部人員管理成本，提高工作效率，加強(qiáng)物業(yè)管理各部門的聯(lián)系，促進(jìn)內(nèi)部管理流程的優(yōu)化和固化。其他科技措施的運(yùn)用，如雨水回收、公共區(qū)域照明太陽(yáng)能技術(shù)的利用，既能提高項(xiàng)目品質(zhì)，又可增加收入。

項(xiàng)目管理培訓(xùn)

在物業(yè)管理項(xiàng)目中，增收主要通過(guò)工程維修的有償服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)的增值服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，特別是在別墅項(xiàng)目中最為明顯。別墅一般在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，配套設(shè)施相對(duì)較少，因此其房屋的工程維修，戶內(nèi)設(shè)備如中央空調(diào)、新風(fēng)機(jī)組等設(shè)備維護(hù)都是物業(yè)管理收入的增值點(diǎn)。別墅項(xiàng)目的綠化和庭院養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的另一個(gè)增值點(diǎn)，通過(guò)物業(yè)綠化的專業(yè)管理，如防蟲(chóng)消殺、草木修剪、園藝管理、室內(nèi)健康植物搭配管理等，每年的增值收入相當(dāng)可觀。

某別墅項(xiàng)目，物業(yè)管理地上面積35000平方米，共100棟獨(dú)棟別墅，在一年物業(yè)增值服務(wù)中，物業(yè)工程維修費(fèi)占全年物業(yè)增值費(fèi)的40％，綠化及庭院養(yǎng)護(hù)費(fèi)占36％，保潔清潔和客戶服務(wù)增收占24％。不難看出，對(duì)于別墅物業(yè)項(xiàng)目而言，工程維修和園林綠化占很大比重，是物業(yè)管理增收的關(guān)鍵。

從物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的角度把握了“合、取、控、增”的精要，才能做到管理有序，經(jīng)營(yíng)有方，取得項(xiàng)目管理的成功，為物業(yè)管理公司品牌建設(shè)服務(wù)。