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［摘要］房地產企業(yè)發(fā)展時間較短，在高速發(fā)展過程中暴露很多財務內控管理問題，影響企業(yè)自身發(fā)展，也對社會經濟帶來不利影響。文章闡述了房地產企業(yè)財務內控管理的重要意義，分析財務內控工作中存在的問題，并提出了相應的解決對策，期望為房地產企業(yè)的發(fā)展提供助力。

［關鍵詞］房地產企業(yè);財務內控管理;風險預警;預算管理

伴隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的進程，居民收入穩(wěn)步增長，帶動了房地產市場的蓬勃發(fā)展。房地產企業(yè)數(shù)量迅速增加，市場競爭激烈，項目拿地成本和建設成本的不斷上漲，還有國家政策對行業(yè)的重點調控，都對房地產企業(yè)形成巨大的挑戰(zhàn)，也對企業(yè)財務內控管理有了更高的要求。但是，很多房地產企業(yè)對嚴峻形勢認識不足，財務內控管理力度薄弱，對企業(yè)發(fā)展產生不良影響，需要引起各方面的高度重視，加強財務內控管理，發(fā)揮其風險防范的作用，促進房地產企業(yè)更好地發(fā)展。

1加強房地產企業(yè)財務內控管理的重要意義

房地產企業(yè)一般規(guī)模較大，部門、人員較多，內控管理情況復雜，難以管理。經濟社會的不斷發(fā)展，讓房地產企業(yè)現(xiàn)在處于充分競爭的環(huán)境中，經營風險高，存在很大壓力。為了有效應對市場風險，提高企業(yè)競爭力，房地產企業(yè)加強財務內控管理具有重要意義。首先，房地產項目投資額大，開發(fā)周期長，需要充足的資金支持，企業(yè)通過各種融資方式籌集資金，在這過程中出現(xiàn)風險漏洞的可能性較多，容易發(fā)生財務風險，必須加強企業(yè)財務內控管理。其次，現(xiàn)在房地產市場的社會需求多樣化，在立項時就要準確預測市場變化趨勢，且國家對房地產行業(yè)的調控政策頻出，極大影響預期銷售和盈利，可能導致投資決策失利，加強財務內控管理對保證正確的投資決策分析有重要意義。再次，房地產企業(yè)財務管理內容復雜，例如開發(fā)成本分攤的選擇、房地產開發(fā)納稅規(guī)劃、銷售方案的選擇和調整、銷售回款的管理等。加強財務內控管理能對紛繁復雜的工作提供有力保障。最后，房地產企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對國家經濟發(fā)展具有重要作用，房地產企業(yè)加強財務內控管理有利于財務穩(wěn)定，保障項目順利進行，帶動相關產業(yè)發(fā)展。

2房地產企業(yè)財務內控管理現(xiàn)存的問題

2.1房地產企業(yè)財務內控管理應用環(huán)境復雜。房地產企業(yè)是資金資源密集型企業(yè)，每一項工作都需要大量的資金投入，而且種類繁多，導致企業(yè)內部財務管理有很多實際的困難。企業(yè)財務人員工作的內控制度流于形式，對財務人員欠缺指導性。一些企業(yè)管理者忽視財務內控的重要性，缺乏系統(tǒng)的資金管理體系，資金經常被占用，應收賬款形成壞賬，導致資金周轉困難。房地產企業(yè)的資金申請程序復雜，資金管理使用不透明，企業(yè)管理者不能及時了解企業(yè)資金動態(tài)周轉情況。財務內控的越權現(xiàn)象嚴重，企業(yè)管理者的素質不符合企業(yè)發(fā)展狀況需要。以上因素都是財務內控管理應用環(huán)境復雜的原因。2.2缺乏完善的財務內控管理制度。房地產企業(yè)發(fā)展迅速，財務內控管理沒跟上發(fā)展速度，缺乏完善的財務內控管理制度表現(xiàn)如下:一是房地產企業(yè)組織架構復雜，內部職能部門眾多，有的部門有財務開支權，存在隨意支出、缺乏監(jiān)督的狀況;有的部門沒有財務開支權，開展業(yè)務資金申請程序多，缺乏及時應對的工作效率。二是房地產企業(yè)建設項目多，分散在各地，都有各自的項目財務，存在信息匯報不及時、內控制度執(zhí)行不嚴格的情況，管理難度很大。三是多數(shù)房地產企業(yè)難以按照自身實際情況制定財務內控管理制度，在市場情況好的時候過于樂觀，不能正確地評估財務風險;在市場快速變化時期，不能及時地進行財務內控制度調整。四是財務內控信息化系統(tǒng)沒有建設完善，存在財務數(shù)據(jù)信息不真實、不及時的情況，不能真實反映企業(yè)運營的實情。2.3缺乏健全的全面預算管理機制。房地產企業(yè)面臨激烈的競爭和眾多的不確定性因素，為了尋求穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，必須建立健全的全面預算管理機制。房地產企業(yè)現(xiàn)行預算管理有以下問題:一是預算管理缺乏全員參與，各部門缺乏溝通與協(xié)調。大家都認為全面預算是財務部門的工作，各部門只要把成本費用支出、銷售收入預期數(shù)據(jù)給到財務，就完成了預算編制，甚至是敷衍應付隨意給數(shù)據(jù)，導致編制出來的財務預算不能達到企業(yè)財務內控的要求，預算方案不符合實際。二是年度預算目標與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標脫節(jié)。只是編制企業(yè)年度經營預算，忽略項目全部開發(fā)周期，只追求短期的預算效果，不能匹配總體戰(zhàn)略目標，影響企業(yè)長遠發(fā)展利益。三是預算管理的實施無法達到預期效果。預算管理的順利實施需要專門的管理機構，例如預算管理委員會，但是許多房地產企業(yè)都交由財務部門負責，降低了預算管理的工作效率和執(zhí)行效率，也削弱了預算管理的權威性，使得預算的編制無法充分發(fā)揮作用，不能為企業(yè)帶來預期的經濟效益。2.4缺乏有效的監(jiān)督控制體系。房地產企業(yè)的資金使用量大，存在較多的利益關系，管理者不愿意權力下放，或者不配合財務內控的監(jiān)督，這不利于財務內控制度的建設和管理水平的提高。房地產企業(yè)以業(yè)務發(fā)展為先，內部監(jiān)督部門往往缺少實權，妨礙監(jiān)督工作的開展，不能及時發(fā)現(xiàn)內部管理工作和財務報表的問題，使用失真的報表數(shù)據(jù)給企業(yè)運營決策帶來很大的經營風險。缺少對內控執(zhí)行人員的獎懲機制，員工缺少監(jiān)督積極性，執(zhí)行人員與被監(jiān)督人員一團和氣，不能發(fā)現(xiàn)問題，影響內控的效果。房地產企業(yè)的外部監(jiān)督主要是財務報表年度審計，無法及時披露當前的資金流轉情況，容易出現(xiàn)挪用公款的違規(guī)現(xiàn)象。

3房地產企業(yè)加強財務內控管理的措施

3.1營造良好的財務內控管理環(huán)境。房地產企業(yè)需要創(chuàng)造良好的財務內控環(huán)境，為加強財務內控管理打好基礎。首先，企業(yè)管理者要以身作則，明白財務內控的重要性，擺正自己在財務內控體系中的位置，成為嚴格遵守各項規(guī)章制度的先鋒模范，這樣才能從上而下貫徹執(zhí)行財務內控管理。其次，重視財務人員隊伍建設，不斷提高思想和業(yè)務素質。財務人員是承擔財務內控管理的重要力量，財務工作專業(yè)性強，工作量大，還要對企業(yè)財務內控進行監(jiān)督，這就需要很高的思想素質和較強的協(xié)調能力，因此應該加強對財務人員的培養(yǎng)，使其能肩負起財務內控管理的重任。最后，建設房地產企業(yè)文化，優(yōu)化財務內控管理環(huán)境。企業(yè)文化氛圍催生相應的財務內控環(huán)境，推進企業(yè)文化建設，讓企業(yè)員工都了解財務內控的重要意義，遵守制度辦事，互相監(jiān)督制度的貫徹執(zhí)行，為實施財務內控管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。3.2構建完善的財務風險預警與管控體系。房地產企業(yè)面臨復雜的市場環(huán)境和變化的內部環(huán)境，經營風險難以預測。根據(jù)自身情況構建完善的財務風險預警系統(tǒng)，提升企業(yè)的風險預警、應對能力，能夠有效地規(guī)避或者減小風險破壞。一是保持合理資產負債率，防范資金風險。通過優(yōu)化資本結構來降低籌資風險，制訂合理的資金使用計劃，讓有限的資金得到有效使用，對回款單位實行信用評級制度，降低資金回籠風險。二是加強財務成本管理，防范成本風險。在對房地產項目投資前，要重視成本管理，各部門配合財務部門做好成本核算。項目投資時，要做好項目風險評估報告和實地調研，規(guī)避可能發(fā)生的成本風險。三是制定財務風險指標，防御財務風險。設置與財務風險相關的動態(tài)化財務指標，實時監(jiān)控企業(yè)潛在的財務風險。3.3加強全面預算管理，盡快實現(xiàn)財務內控管理目標。全面預算管理貫穿房地產項目的開發(fā)運營，將各個業(yè)務環(huán)節(jié)有序整合。企業(yè)管理者必須認識到全面預算管理的重要地位，帶領企業(yè)全體人員上下一心參與其中，加強部門合作，定期培訓，統(tǒng)一標準，不斷提高全面預算管理的控制水平。首先，房地產企業(yè)投資大、開發(fā)周期長、流動性差、資金緊張，全面預算管理的核心是資金預算管理，而成本預算又是資金預算管理的起點，應該綜合變化因素考慮，對房地產項目設置科學的目標開發(fā)成本。其次，嚴控項目合同簽訂及變更成本，根據(jù)目標開發(fā)成本、工程進度、已簽訂合同、預計簽訂合同等制訂付款計劃。再次，將預算目標落實到末端崗位，通過合理的考核機制，實行獎懲跟蹤管理。最后，各責任相關部門需實時跟進銷售回款，促使資金及時回籠，保障企業(yè)正常運營。房地產企業(yè)還要根據(jù)自身發(fā)展狀況，滾動優(yōu)化全面預算目標，進一步提升企業(yè)經濟效益。3.4設計科學有效的監(jiān)督控制體系。設計科學有效的監(jiān)督控制體系，能夠有效降低財務內控風險。房地產企業(yè)應該成立專門的內部審計機構，給予相應的監(jiān)管權力和工作空間，提高內部審計人員的地位，專人專責，強化責任意識，充分發(fā)揮內部審計機構的監(jiān)督作用。對于一般事項定期檢查執(zhí)行情況，對重要事項或突發(fā)事項應立即審查，不時開展突擊檢查，審計工作做到位，才能保證內控制度的有力執(zhí)行。同時內控執(zhí)行的好壞應與員工的績效掛鉤，做到獎罰分明。做好監(jiān)督體系的信息化建設，將相關的財務數(shù)據(jù)信息進行公示，向企業(yè)員工披露企業(yè)發(fā)展運營動態(tài)、資金使用狀況，促進企業(yè)更好的監(jiān)管。為了防范內部經營風險，還可以委托外部第三方審計機構進行月度的財務報表審計，彌補年度審計的不足，保證月度財務報表的數(shù)據(jù)真實、及時，杜絕挪用資金、虧空公款等行為。

4結論

鑒于現(xiàn)階段房地產市場的競爭激烈以及不炒房的社會環(huán)境，加強財務內控管理成為提高房地產企業(yè)競爭力的重要途徑。通過加強財務內控管理，能夠有效規(guī)避企業(yè)經營風險，保障房地產項目開發(fā)建設順利完成，實現(xiàn)企業(yè)經營目標，為房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎，同時也為社會和國家的經濟發(fā)展貢獻重要力量。

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作者:容建國 單位:港澳智慧城 ( 橫琴) 項目發(fā)展有限公司