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【摘要】近年來不乏由于財務虧損而引發(fā)破產危機的企業(yè)，尤其是在房地產行業(yè)，其財務安全指數僅是其他實體經濟行業(yè)的一半，因此，在不斷變化的經濟環(huán)境下，加強房地產企業(yè)自身財務虧損的控制能力顯的尤為重要。

【關鍵詞】財務虧損；財務風險；房地產

房地產行業(yè)的熱度逐漸升溫，隨之而來的是各地的炒房現(xiàn)象和不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象。房地產開發(fā)是資金密集型的投資，項目運轉的每一個階段，都需要投入大量的流動資金，而房地產企業(yè)資金回收主要是在銷售階段。與普通企業(yè)相比，房地產企業(yè)產品單價高，產品銷售量受金融政策的影響大，產品可變現(xiàn)能力差，導致房地產企業(yè)資金回收速度慢，資金缺乏流動性。房地產企業(yè)資金一旦缺乏流動性，房地產不可避免的面臨經營風險。房地產業(yè)屬于資金密集型高風險行業(yè)，房地產企業(yè)日常經營活動所需資金能夠靠企業(yè)權益性資金來獲得，而不是依賴債務性資金，房地產企業(yè)受外界環(huán)境的影響也會降低。然而我國房地產企業(yè)基本是負債開發(fā)模式，利用房地產的不動產性質，將其抵押貸款，解決企業(yè)開發(fā)資金量需求問題，但同時加大了企業(yè)債務性資金的比例，也為企業(yè)帶來了財務風險。房地產企業(yè)若是不能客觀衡量自身的實力和項目效益，盲目籌資，則企業(yè)的資金結構必然不合理，引發(fā)不能按時支付到期借款本息的籌資風險。

一、某房地產公司財務虧損的因素分析

（一）信息不對稱

某房地產公司是私營性質的某房地產公司，其信息透明度低，他們向貸款人提供的財務報表和會計資料未經專業(yè)注冊會計師審計驗證，這會使得公司償還貸款的能力出現(xiàn)不確定因素，從而誘發(fā)財務虧損，出現(xiàn)財務危機。

（二）融資遇阻

某房地產公司作為中小型企業(yè)，其融資方式也會受到限制，很難一次性從銀行籌集到大量的資金，而因為資歷限制，企業(yè)不能通過發(fā)行企業(yè)債券獲得資金。就會出現(xiàn)個別項目延緩施工，甚至項目停工的事件，這對整個公司正常運營是極不利的。因此要在這樣的大環(huán)境下積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創(chuàng)新，才能有效緩解大環(huán)境融資難帶來的負面影響。

（三）資金結構不合理，負債資金比例過高

資金結構即企業(yè)全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系，某房地產公司的資金由自有資金、預售款、銀行貸款和民間資金部4分組成，其中自有資金只占較小的比例，負債資金往往占企業(yè)全部資金來源的85%。某房地產公司的負債資金明顯過高，引發(fā)財務風險的概率也會明顯加大，一旦出現(xiàn)企業(yè)不能控制的誘發(fā)財務風險的因素，那隨之而來的就是財務危機。

（四）某房地產公司財務管理有效性差

某房地產公司既是投資者又是經營者的管理模式，降低了公司財務管理的效率，具體表現(xiàn)為公司管理資源相對短缺，管理機制簡單，關鍵財務崗位則由家族內部人掌控，而這部分人人財會業(yè)務水平不高，常常利用人脈關系掩蓋了各種財務管理漏洞，必然使得公司的內部管理更加薄弱。鑒于以上種種情況，某房地產公司的財務管理活動的有效性自然無法談起。

（五）投資決策缺乏科學性

某房地產公司在開發(fā)新項目時，對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析，僅憑公司負責人靠經驗做決策，這必然使公司的投資決策缺乏科學性。2013年某房地產公司為了擴大公司規(guī)模，決定投資新的房地產項目，但因為公司決策人前期沒有對投資項目進行可行性分析，沒有及時了解到政府的市政規(guī)劃，購買的土地被政府征用。政府承諾給某房地產公司置換一塊面積相等的土地，但畢竟開發(fā)項目的地理位置事關公司經濟命脈，某房地產公司舉棋不定，不敢茫然選地。而之前購買土地的資金大部分是負債融資，公司的財務負擔隨之加大，公司償債能力明顯不足，加大了公司的財務風險，突發(fā)事件使得公司資金周轉一時告急。

二、治理某房地產公司財務虧損的對策

（一）經營方面出現(xiàn)虧損的防范措施

隨著我國深化改革的推進，國家重點倡導城鎮(zhèn)化建設，某房地產公司作為中小型企業(yè)，在房產市場飽和的環(huán)境下，應該將戰(zhàn)略目光投放到城鎮(zhèn)的建設上，轉變?yōu)槎嘣洜I模式，結合開發(fā)所在地的各種資源開發(fā)有特色的房產項目，避免與同其他房地產企業(yè)同質化競爭，某房地產公司應該要抓住機遇，力求在改革的浪潮中穩(wěn)固企業(yè)根基。

（二）籌資方面出現(xiàn)虧損的防范措施

最近幾年銀行收緊對房地產企業(yè)的貸款，不斷提高貸款利率，而某房地產公司融資方式單一，所以公司更是處在融資渠道不順暢的尷尬位置。某房地產公司最近幾年的短期貸款基本上來自民間貸款，然而民間貸款則利息高，更是加重了企業(yè)的成本，償債壓力大，影響企業(yè)的資金鏈，不利于企業(yè)未來的發(fā)展。目前從某房地產公司的發(fā)展戰(zhàn)略來看，其對資金的需求量會持續(xù)走高，這必然要求公司必須積極拓寬融資渠道并降低籌資成本來緩解資金壓力。對于其近期籌資目的，建議某房地產公司應積極尋找多元化的籌資組合，提升自己的融資創(chuàng)新能力來規(guī)避籌資風險。比如說，發(fā)債就是較好的方式，由于中票屬于備案制，而企業(yè)債是審批制，建議某房地產公司采取分批發(fā)行中票的方式，減小一次性銷售的壓力，減小發(fā)行失敗概率。從而優(yōu)化資金結構，降低財務風險。

（三）投資方面出現(xiàn)虧損的防范措施

隨著宏觀環(huán)境的變化，人們自身需求的改變，房地產企業(yè)早已不是前幾年的香餑餑了。目前，就來說，房產市場空置率過高，供需不平衡，人們對房產的追求不再像以前那樣熾熱。某房地產公司應該采取財務管理理論中的將不同風險的項目進行組合投資，積極尋找其他的投資市場，不再局限在房產市場中，更好的規(guī)避企業(yè)的財務風險，適應市場的需求并能增強企業(yè)的抗風險能力。

（四）資金鏈方面出現(xiàn)虧損的防范措施

房地產企業(yè)涉及資金數目巨大，銷售回款的管理至關重要。本文建議某房地產公司從以下三個方面對銷售回款進行管控：1）建立合理的客戶資信等級，因人而異，給予客戶不同限額的欠款；2）企業(yè)內部需確定合理的銷售回款比例，實時監(jiān)控該指標；3）確定回款責任制，做到回款人人有責。某房地產公司對每一次銷售的按揭款、貸款要建立詳細可查的記錄，落實到企業(yè)的每個人；4）協(xié)調好銀企之間的關系，做到客戶的按揭款、貸款都能及時到賬。房地產企業(yè)涉及的資金數目巨大，盡快將資金回籠，提高資金的利用率是企業(yè)健康運轉的有力保障。

（五）企業(yè)管理方面出現(xiàn)虧損的防范措施

鑒于某房地產公司防范財務風險意識淡薄的現(xiàn)象，公司應該利用在職學習與員工培訓等方式來提升公司員工的防范風險意識，并且需要加強管理層的風險決策意識，做到從源頭上控制財務風險的發(fā)生。某房地產公司應該撤換公司關鍵崗位的親信，盡實做到企業(yè)的內控制度可行有效，而不是虛設，規(guī)范公司的管理制度。作為中小型企業(yè)，某房地產公司的決策基本是公司管理層定奪，雖然企業(yè)管理層從事房地產開發(fā)經驗豐富，如果不通過實地考察與科學的方法，一旦決策出現(xiàn)偏差，后果不堪設想。

三、結論

本文通過梳理企業(yè)財務風險與管理的相關理論的基礎上，選取某房地產公司的財務狀況進行分析，主要從資產狀況、銷售狀況以及現(xiàn)金流量狀況各個方面對其公司的財務狀況進行識別，找出其出現(xiàn)財務虧損的原因然后根據某房地產公司的實際情況提出了具體的控制財務虧損的措施。有利于公司對自身財務風險與危機狀況的把握，更有利于公司財務風險的控制，同時對中小型某房地產公司的財務虧損的有效控制提供借鑒。

【參考文獻】

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[3]王家斌.如何防范公司財務風險[J].財會研究，2015(12).某房地產公司財務虧損的內因及治理對策分析

作者:劉黛玥 單位:西安思源學院