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房地產業(yè)一直是熱點行業(yè)，備受社會各界人士的關注．一方面是它對拉動經濟、擴大就業(yè)發(fā)揮了積極作用，另一方面房地產市場過度膨脹，房價節(jié)節(jié)攀升，泡沫越來越大，成為經濟發(fā)展的一大隱患。

一、房地產企業(yè)的財務現(xiàn)狀分析

目前，在我國證券市場上市的房地產公司共有146家，本文在研究過程中以房地產兩大龍頭企業(yè)－萬科地產和保利地產為例，以2010－2014年的財務數據為依據，進行財務分析．選擇這兩家企業(yè)的原因是它們資產規(guī)模大，具有一定的代表性，并且上市時間較早，獲取數據相對容易。

1、企業(yè)盈利能力分析

盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力。盈利能力的大小是企業(yè)利潤相對于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產收益率、營業(yè)收入毛利率作為評價指標。凈資產收益率，指凈利潤與平均凈資產的比率，通常選擇凈資產收益率大于20%的公司進行投資。營業(yè)收入毛利率，用以衡量企業(yè)營業(yè)收入的收益水平。通過該指標的對比，反映企業(yè)在同行業(yè)中的地位和產品定位及成本控制問題。在選擇投資時，同樣也有一個20%的指標作為參考。2010－2014年萬科和保利的營業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，但凈資產收益率在2014年大幅下降，說明2014年企業(yè)獲利能力較差。同時，企業(yè)的營業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，說明地產市場的價格沒有太大變化，但企業(yè)凈資產收益率大幅下降，說明市場交易量大幅縮水，消費者存觀望態(tài)度，市場份額減少。

2、企業(yè)營運能力分析

企業(yè)營運能力，主要指對企業(yè)的資金周轉狀況，企業(yè)營運資產的效率主要指資產的周轉率或周轉速度。資金周轉得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經營管理水平越好。一般來說，企業(yè)的總資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率可以反映公司的營運能力。數值越大，代表資產周轉速度越快。萬科和保利公司2010－2013年相關資產周轉率均保持基本穩(wěn)定，2014年顯著下降，說明企業(yè)2014年度資產周轉速度減慢，尤其存貨周轉率下降，說明房產市場降溫，存觀望心態(tài)人群上升。

3、企業(yè)償債能力分析

企業(yè)的償債能力是指企業(yè)對到期債務的清償能力，包括短期內對到期債務的現(xiàn)實償付能力和對未來債務預期的償付能力。企業(yè)能否償還債務，是企業(yè)能否繼續(xù)生存和發(fā)展的關鍵。通常，流動比率、速動比率越大，表明企業(yè)的短期償債能力越強。2010－2014年第三季度，企業(yè)流動比率逐漸下降，速動比率略下降，表明企業(yè)短期償債能力下降，資產負債率和產權比率2010－2013基本維持穩(wěn)定，但2014年卻明顯提高，地產行業(yè)本身就是一個高資產負債率的行業(yè)，萬科和保利2014年的資產負債率已達到80%以上，產權比率也在提高，同時企業(yè)流動比率和速動比率均略有下降，表明企業(yè)整體償債能力下降。

4、企業(yè)成長能力分析

企業(yè)成長能力是指企業(yè)未來生產經營活動發(fā)展趨勢與發(fā)展?jié)撃?，用以衡量企業(yè)通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴大經營的能力。2014年行業(yè)平均的總資產增長率為36.41%，萬科和保利都略低于行業(yè)平均水平，2014年萬科的利潤增長率為負值，總資產增長率也大幅下降，表明2014年企業(yè)增長緩慢。但是鑒于兩家企業(yè)均是大企業(yè)，資產規(guī)模較大，因此三項增長率降低應是正?，F(xiàn)象，這也從側面反映出國家在2013年強力調控房地產市場之后，對地產企業(yè)的影響，同時也說明中國的地產企業(yè)和地產市場正逐步走向規(guī)范化。

二、存在的風險

1、房地產泡沫是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產過度投機引起的房地產價值與價格的嚴重背離。目前，我國購房者多以投資、保值為目的，而非住房需求，一、二線城市尤其如此。在國家一系列政策調控下，我國一線城市的房地產銷售額大幅萎縮，價格出現(xiàn)松動，并且有價無市，中國的房地產泡沫已經開始泄氣。但是，據此判斷市場下滑為時尚早，市場反饋的信息仍很復雜。2、城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風險，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存;另外，一、二線城市房價已經超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。3、國家政策一方面是有利于穩(wěn)定市場預期，消化庫存;另外一方面是有利進一步加強房地產結構調整，引導市場需求。目前，已經有不少投資者因擔心房價再降而遭受損失，急于以低價出售房產以盡快回籠資金，因此未來需要警惕虛高市場。但整體看，未來政策松綁與市場降溫將同時出現(xiàn)。4、我國房地產業(yè)對金融的依賴程度高，存在較大的金融風險。我國房地產的開發(fā)建設多依賴于銀行貸款，自有資金嚴重不足，同時，購房者也多依賴房貸，這說明房地產市場的融資風險巨大，而美國當年的金融危機就源于房地產市場的過度信貸產生的巨大泡沫。因此，住房金融市場秩序有待進一步規(guī)范。

作者:賈靜析 單位:牡丹江大學財會與金融學院