住房消費信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開發(fā)商、評估、公證、保險、產(chǎn)權(quán)交易等多個部門和多種行業(yè)。目前，我國住房消費信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實工作造成困難。例如，《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對辦理住房貸款時的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟來源而無力還貸時，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實際操作時，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會問題而難以付諸行動。此外，我國缺乏成熟的住房價值評估機構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

當(dāng)前，個人住房消費信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實行固定利率等額償還方式，無法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房價30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過重，更限制了中低收入者貸款買房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個部門，使承貸者苦不堪言，也使消費信貸者望而卻步。

住房信貸資金融資渠道過窄，住房抵押貸款二級市場尚未形成。我國各商業(yè)銀行住房信貸資金主要來源于居民儲蓄存款，不確定性高、流動性大，缺乏穩(wěn)定的長期資金來源。

我國住房消費信貸中個人住房抵押貸款是零售式貸款，貸款對象是分散的居民個人，銀行較難對借款人的真實資信狀況作出準(zhǔn)確的判斷，信用風(fēng)險較大；抵押物價格機制尚未建立，貸款易受抵押物市價下跌的影響，同時住房市場不完善，抵押物的處置沒有保障，導(dǎo)致市場風(fēng)險較大。目前這種貸款缺乏政府擔(dān)保、保險制度以及抵押貸款二級市場的配套，貸款人債權(quán)不能轉(zhuǎn)移、又導(dǎo)致住房消費信貸流動性風(fēng)險大。

住房消費信貸發(fā)展的對策研究

編者按：本文主要從住房消費信貸發(fā)展的制約因素分析；住房消費信貸發(fā)展的對策研究進行論述。其中，主要包括：消費既是社會再生產(chǎn)的終點又是新的起點、住房消費信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開發(fā)商、評估、公證、保險、產(chǎn)權(quán)交易、處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降、住房信貸資金融資渠道過窄，住房抵押貸款二級市場尚未形成、我國住房消費信貸中個人住房抵押貸款是零售式貸款、改變現(xiàn)有商業(yè)銀行貸款資金來源主要依賴居民儲蓄存款的做法、積極穩(wěn)妥推進住房抵押貸款證券化，建立住房抵押二級市場、完善消費信貸各項規(guī)章制度，規(guī)范消費信貸行為等，具體請詳見。

摘要：本文分析了當(dāng)前制約我國住房消費信貸發(fā)展的主要因素，并從國家、借貸者和銀行等三方面提出了相應(yīng)解決措施。

在生產(chǎn)、分配、交換和消費四個環(huán)節(jié)中，消費既是社會再生產(chǎn)的終點又是新的起點，發(fā)展住房消費信貸，不僅可以實現(xiàn)居民住房消費的愿望，還可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長。隨著我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展、住房制度改革深化及信貸政策的支持，住房消費信貸發(fā)展迅速。然而，面臨日益增長的購房需求，住房消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多“瓶頸”因素也日益凸顯，嚴(yán)重制約其健康快速發(fā)展。

1住房消費信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開發(fā)商、評估、公證、保險、產(chǎn)權(quán)交易等多個部門和多種行業(yè)。目前，我國住房消費信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實工作造成困難。例如，《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對辦理住房貸款時的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟來源而無力還貸時，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實際操作時，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會問題而難以付諸行動。此外，我國缺乏成熟的住房價值評估機構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

當(dāng)前，個人住房消費信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實行固定利率等額償還方式，無法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房價30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過重，更限制了中低收入者貸款買房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個部門，使承貸者苦不堪言，也使消費信貸者望而卻步。

內(nèi)容摘要：本文分析了當(dāng)前制約我國住房消費信貸發(fā)展的主要因素，并從國家、借貸者和銀行等三方面提出了相應(yīng)解決措施。

關(guān)鍵詞：住房消費信貸制約因素對策研究

在生產(chǎn)、分配、交換和消費四個環(huán)節(jié)中，消費既是社會再生產(chǎn)的終點又是新的起點，發(fā)展住房消費信貸，不僅可以實現(xiàn)居民住房消費的愿望，還可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長。隨著我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展、住房制度改革深化及信貸政策的支持，住房消費信貸發(fā)展迅速。然而，面臨日益增長的購房需求，住房消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多“瓶頸”因素也日益凸顯，嚴(yán)重制約其健康快速發(fā)展。

住房消費信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開發(fā)商、評估、公證、保險、產(chǎn)權(quán)交易等多個部門和多種行業(yè)。目前，我國住房消費信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實工作造成困難。例如，《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對辦理住房貸款時的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟來源而無力還貸時，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實際操作時，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會問題而難以付諸行動。此外，我國缺乏成熟的住房價值評估機構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

當(dāng)前，個人住房消費信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實行固定利率等額償還方式，無法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房價30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過重，更限制了中低收入者貸款買房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個部門，使承貸者苦不堪言，也使消費信貸者望而卻步。

內(nèi)容摘要：本文分析了當(dāng)前制約我國住房消費信貸發(fā)展的主要因素，并從國家、借貸者和銀行等三方面提出了相應(yīng)解決措施。

關(guān)鍵詞：住房消費信貸制約因素對策研究

在生產(chǎn)、分配、交換和消費四個環(huán)節(jié)中，消費既是社會再生產(chǎn)的終點又是新的起點，發(fā)展住房消費信貸，不僅可以實現(xiàn)居民住房消費的愿望，還可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長。隨著我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展、住房制度改革深化及信貸政策的支持，住房消費信貸發(fā)展迅速。然而，面臨日益增長的購房需求，住房消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多“瓶頸”因素也日益凸顯，嚴(yán)重制約其健康快速發(fā)展。

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住房消費信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開發(fā)商、評估、公證、保險、產(chǎn)權(quán)交易等多個部門和多種行業(yè)。目前，我國住房消費信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實工作造成困難。例如，《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對辦理住房貸款時的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟來源而無力還貸時，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實際操作時，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會問題而難以付諸行動。此外，我國缺乏成熟的住房價值評估機構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

消費信貸的基本概念就是信用消費，這種消費就是通過金融機構(gòu)對消費群體提供信貸貨款，支持消費者的購買行動。隨著我國市場經(jīng)濟體制的改革與發(fā)展，我國住房制度的變革也在不斷的加快，從早期的購買不起的住房，到現(xiàn)代已經(jīng)形成的住房商品化，人們購房已經(jīng)不再是一種奢望。但是人們在進行購房之前，會考慮到住房一經(jīng)購買就是終生的，巨大的購房資金使人們不敢輕易的去觸碰，所以，想要不通過一次性的巨額消費，就需要住房信貸來給人們提供這種消費，從而幫助更多的人能夠在需要的時候擁有自己的住房。我國住房消費信貸的推出，主要原因就是為了促進住房市場的發(fā)展，從而拉動內(nèi)需，這種消費方式的推行，也是促進我國住房建設(shè)發(fā)展的一項重要舉措。住房消費信貸的實行，不僅對住房的生產(chǎn)、銷售形成一個良性的循環(huán)，而且還能通過住房的建設(shè)，拉動其它行業(yè)的發(fā)展與進步。就目前我國的基本國情來看，住房消費信貸正處在發(fā)展的時期，主要原因就是我國消費信貸的起步相對于發(fā)達(dá)國家來說是比較晚的，所以，住房消費信貸的整體規(guī)模還沒有成為一種體系，并且在實施的過程中，存在著各種處于發(fā)展期的一系列問題。因此，對出現(xiàn)的問題要及時的進行解決，并采取相應(yīng)的措施，把住房消費信貸推向一個更高的浪潮之中。

1住房消費信貸存在的風(fēng)險

1.1住房開發(fā)商的風(fēng)險

住房開發(fā)商是個人進行住房消費信貸按揭貸款的當(dāng)事人之一，如果開發(fā)商的資金實力不強、財務(wù)管理混亂等現(xiàn)象出現(xiàn)，就會出現(xiàn)實力上的風(fēng)險；如果開發(fā)商的住房銷售不好、項目定位不準(zhǔn)確等現(xiàn)象出現(xiàn)，就會出現(xiàn)經(jīng)營上的風(fēng)險；如果開發(fā)商所開發(fā)的住房出現(xiàn)質(zhì)量、面積等問題，就會出現(xiàn)合同上的風(fēng)險。

1.2借款人的風(fēng)險

住房消費信貸出現(xiàn)借款人的風(fēng)險，就是由于借款人不能夠按照規(guī)定的期限進行住房抵押貸款的償還，從而以違約來放棄抵押房產(chǎn)。出現(xiàn)這樣的問題一般都是以下幾個方面的原因：第一，由于自然原因或者非自然原因，導(dǎo)致借款人死亡、傷殘、喪失工作能力等原因，失去了還款的能力；第二，借款人故意違約來放棄抵押房產(chǎn)；第三，借款人為了牟取利益，故意違反金融管理規(guī)定，采用不正當(dāng)?shù)氖侄魏托袨檫M行貸款欺詐。

開展住房消費信貸業(yè)務(wù)，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展以擴大內(nèi)需，是我國政府為刺激經(jīng)濟增長而采取的一項重要舉措。由于此舉關(guān)系到住房改革的成敗和宏觀經(jīng)濟的消長，已成為備受關(guān)注的焦點之一。但銀行要成功推進住房消費信貸業(yè)務(wù)，就需要解決在開展該項業(yè)務(wù)中所面臨的一系列風(fēng)險。否則，在我國個人消費信用制度尚未健全的市場環(huán)境下，要推進住房消費信貸業(yè)務(wù)，就會面臨重重困難。自1997年由部分商業(yè)銀行啟動住房信貸業(yè)務(wù)以來，雖然獲得了一定的發(fā)展，但由于銀行出于自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔(dān)保，仍然對住房消費信貸業(yè)務(wù)的推廣持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，在一定程度上制約了住房消費信貸的發(fā)展。在此背景下，與住房消費信貸相關(guān)聯(lián)的保險業(yè)務(wù)應(yīng)運而生。要消除銀行開展住房消費信貸業(yè)務(wù)的后顧之憂，就需要推出諸如住房消費信貸保證保險、住房消費信貸信用保險等保險業(yè)務(wù)，運用保險所具有的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制，對住房消費者的信用予以有效支持，以便有效地促進消費信貸業(yè)務(wù)。

一、保證保險、信用保險及擔(dān)保

我國保險界對保證保險的有關(guān)論著甚少，少量書籍中對此概念的介紹也頗為含混，理論上的不成熟使人們對保證保險及相關(guān)問題的認(rèn)識也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，分析保證保險這一概念的內(nèi)涵和外延。

據(jù)《保險法與保險實務(wù)全書》所載，“保證保險是由保險人為被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保的保險。當(dāng)被保證人的行為致使權(quán)利人遭受經(jīng)濟損失時，保險人負(fù)經(jīng)濟賠償責(zé)任”?！吨袊ｋU百科全書》也有同樣界定。有的教科書上對保證保險作了如下闡述：“保證保險，這實質(zhì)是一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。為兩種，一種是由保險人代被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保，……另一種是信用保險，是權(quán)利人投保他人的信用?！庇纱艘鰞蓚€問題：（1）保證保險與擔(dān)保之間有何聯(lián)系？（2）保證保險和信用保險有何不同？

（一）保證保險和擔(dān)保之比較

擔(dān)保合同具有如下特征：（1）擔(dān)保合同必須有三方當(dāng)事人，即申請人、受益人和擔(dān)保人；（2）擔(dān)保合同通常由義務(wù)人申請用來保障權(quán)利人的利益；（3）擔(dān)保項下的賠償責(zé)任通常是第二性的，如被擔(dān)保人不付，可由保證人來代付；（4）在擔(dān)保項下，擔(dān)保人賠償后有權(quán)向被擔(dān)保人追索。

開展住房消費信貸業(yè)務(wù)，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展以擴大內(nèi)需，是我國政府為刺激經(jīng)濟增長而采取的一項重要舉措。由于此舉關(guān)系到住房改革的成敗和宏觀經(jīng)濟的消長，已成為備受關(guān)注的焦點之一。但銀行要成功推進住房消費信貸業(yè)務(wù)，就需要解決在開展該項業(yè)務(wù)中所面臨的一系列風(fēng)險。否則，在我國個人消費信用制度尚未健全的市場環(huán)境下，要推進住房消費信貸業(yè)務(wù)，就會面臨重重困難。自1997年由部分商業(yè)銀行啟動住房信貸業(yè)務(wù)以來，雖然獲得了一定的發(fā)展，但由于銀行出于自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔(dān)保，仍然對住房消費信貸業(yè)務(wù)的推廣持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，在一定程度上制約了住房消費信貸的發(fā)展。在此背景下，與住房消費信貸相關(guān)聯(lián)的保險業(yè)務(wù)應(yīng)運而生。要消除銀行開展住房消費信貸業(yè)務(wù)的后顧之憂，就需要推出諸如住房消費信貸保證保險、住房消費信貸信用保險等保險業(yè)務(wù)，運用保險所具有的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制，對住房消費者的信用予以有效支持，以便有效地促進消費信貸業(yè)務(wù)。

一、保證保險、信用保險及擔(dān)保

我國保險界對保證保險的有關(guān)論著甚少，少量書籍中對此概念的介紹也頗為含混，理論上的不成熟使人們對保證保險及相關(guān)問題的認(rèn)識也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，分析保證保險這一概念的內(nèi)涵和外延。

據(jù)《保險法與保險實務(wù)全書》所載，“保證保險是由保險人為被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保的保險。當(dāng)被保證人的行為致使權(quán)利人遭受經(jīng)濟損失時，保險人負(fù)經(jīng)濟賠償責(zé)任”?！吨袊ｋU百科全書》也有同樣界定。有的教科書上對保證保險作了如下闡述：“保證保險，這實質(zhì)是一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。為兩種，一種是由保險人代被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保，……另一種是信用保險，是權(quán)利人投保他人的信用?！庇纱艘鰞蓚€問題：（1）保證保險與擔(dān)保之間有何聯(lián)系？（2）保證保險和信用保險有何不同？

（一）保證保險和擔(dān)保之比較

擔(dān)保合同具有如下特征：（1）擔(dān)保合同必須有三方當(dāng)事人，即申請人、受益人和擔(dān)保人；（2）擔(dān)保合同通常由義務(wù)人申請用來保障權(quán)利人的利益；（3）擔(dān)保項下的賠償責(zé)任通常是第二性的，如被擔(dān)保人不付，可由保證人來代付；（4）在擔(dān)保項下，擔(dān)保人賠償后有權(quán)向被擔(dān)保人追索。

1、個人住房信貸“假個貸”的主要表現(xiàn)形式

（1）個人住房信貸“假個貸”的定義

目前個人住房信貸的“假個貸”無論在理論界還是實務(wù)界都沒有統(tǒng)一的定義。筆者認(rèn)為：個人住房信貸的“假個貸”主要是指不以真實購買住房為目的，通過虛構(gòu)住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實意識表示向銀行提出住房按揭申請，騙取銀行信貸資金的行為。

（2）個人住房信貸“假個貸”的主要表現(xiàn)形式

在個人住房信貸操作實務(wù)中，碰到的“假個貸”的形式多種多樣，筆者從“假個貸”給銀行造成危害程度的角度對“假個貸”的形式進行歸納：

①惡意套取銀行資金的“假個貸”。這類“假個貸”往往是一些資金實力較差的項目公司因項目運作不成功，在項目銷售過程中通過勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實施的旨在騙取購房人和銀行資金的“假個貸”。開發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對項目的后續(xù)建設(shè)置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購房人、社會造成重大不良影響。還有部分規(guī)模小、資金實力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進行炒房，通過虛構(gòu)二手房買賣交易、勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實施“假個貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

近年來，隨著住房體制改革進程的加快，金融業(yè)對住房開發(fā)和消費的競爭力度開始加強，整個住房市場呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。隨著城鎮(zhèn)居民收入水平和消費觀念的變化，住房消費貸款成為了百姓實現(xiàn)安居夢想的最有效的途徑。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也為我國銀行業(yè)的發(fā)展提供了契機，隨著個人住房需求的不斷增加，各家商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，競爭激烈。但是，在大力開展個人住房消費信貸業(yè)務(wù)的過程中，諸如按揭人貸款風(fēng)險、抵押品貶值風(fēng)險和提前還貸風(fēng)險等各種風(fēng)險日益積聚，嚴(yán)重威脅銀行信貸資產(chǎn)的安全，而且對銀行資金體系的穩(wěn)健運行將造成不利影響。因此，如何在促進住房產(chǎn)業(yè)健康成長的同時，規(guī)避和防范住房消費信貸風(fēng)險，是值得我們關(guān)注的課題。本文采用對比分析與實證分析的方法，從住房消費信貸的基本概念入手，對我國某一商業(yè)銀行實施住房消費信貸風(fēng)險管理和國外實施住房消費信貸業(yè)務(wù)的經(jīng)典案例進行了分析，在此基礎(chǔ)上，通過將美國和日本在實施住房消費信貸過程中的情況與我國情況進行對比并結(jié)合我國在實施住房消費信貸業(yè)務(wù)中風(fēng)險管理的不足，提出了完善我國住房消費信貸風(fēng)險控制的一些政策建議。按照以上思路，本文分為四章進行詳細(xì)地論述：第一章為住房消費信貸及其風(fēng)險概述。本章從消費信貸的基本概念入手，介紹了個人住房消費信貸的涵義及其特點，指出個人住房消費信貸是指銀行向借款人發(fā)放的滿足其以住房消費為目的的信貸業(yè)務(wù)。它具有貸款額度大、貸款期限“長”(跨度大)、安全性與風(fēng)險性并存、管理成本相對較高等特點。然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合住房消費信貸的實踐情況分析了目前商業(yè)銀行在開展住房消費信貸業(yè)務(wù)中面臨的主要風(fēng)險，諸如：開發(fā)商的風(fēng)險、借款人的風(fēng)險、中介機構(gòu)的風(fēng)險、抵押物的風(fēng)險、銀行管理過程中存在的風(fēng)險、利率和通貨膨脹風(fēng)險等。第二章為我國住房消費信貸風(fēng)險的管理——以農(nóng)業(yè)銀行為例。本章從介紹農(nóng)業(yè)銀行四川省分行在開展住房消費信貸時對相關(guān)風(fēng)險的管理入手，分析了我國商業(yè)銀行對住房消費信貸風(fēng)險的管理措施，并對農(nóng)業(yè)銀行四川省分行的風(fēng)險管理情況進行了評價：從總體上來看，農(nóng)業(yè)銀行對個人住房消費貸款中存在的開發(fā)商風(fēng)險、借款人風(fēng)險、抵押物風(fēng)險等都采取了一定的措施加以管理；就農(nóng)業(yè)銀行目前的實施結(jié)果來看，2005年末，農(nóng)行四川省分行個人住房貸款余額為125億元，不良貸款1.87億元，占比1.5％，這一比例是較低的，說明該行個人住房貸款風(fēng)險管理取得了較好的成效。但是，由于個人住房不良貸款存量存在著上升的趨勢，貸款投放到貸款收回的時間跨度長，很多住房貸款還沒有真正進入風(fēng)險高峰期，不良貸款的處置程序也在一定程度上掩蓋了不良貸款的真實水平。另外，在開發(fā)商風(fēng)險管理、借款人風(fēng)險管理以及貸后管理等方面也有很多不足之處，隱藏了實際風(fēng)險。因此，真實風(fēng)險狀況仍然不容忽視。第三章為發(fā)達(dá)國家實施住房消費信貸的案例及其對我國的啟示。文章首先針對美國20世紀(jì)80年代的儲貸危機的案例進行了分析，揭示出美國發(fā)生儲貸危機之前節(jié)儉機構(gòu)的貸款運作模式以及資金來源與運用結(jié)構(gòu)與目前我國商業(yè)銀行具有相似之處，而這幾點正是導(dǎo)致美國儲貸危機的深層次原因。在此基礎(chǔ)上提出了美國儲貸危機對我國的啟示：(1)商業(yè)銀行應(yīng)積極擴大信貸鏈條，增強抗風(fēng)險能力。間接融資為主的住宅金融體制其信貸鏈條短的弊端直接導(dǎo)致了節(jié)儉機構(gòu)抗風(fēng)險能力不足，我國目前大多數(shù)住房貸款也采取的是這種間接融資的方式。要增強我國商業(yè)銀行抵抗住房消費信貸的能力就必須要擴大商業(yè)銀行的信貸鏈條；(2)商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是很有必要的，但是這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的范圍之內(nèi)。商業(yè)銀行要通過各種渠道來擴充自己的資金來源，增強資產(chǎn)的流動性，同時運用各種金融工具減少利率風(fēng)險并加強對住房消費信貸的審查和監(jiān)管；(3)要做到審慎監(jiān)管和對危機的及早反應(yīng)。即使在美國，金融機構(gòu)一般也不能準(zhǔn)確地預(yù)測經(jīng)濟下滑和金融形勢的突變。因此，穩(wěn)健經(jīng)營和審慎管理，避免過高的業(yè)務(wù)風(fēng)險是十分重要的。本章第二部分通過對日本20世紀(jì)80年代住專危機的案例分析，得出了住專危機的發(fā)生既有本身的制度因素，也有外部因素的結(jié)論，并在分析住專危機發(fā)生的深層次原因的基礎(chǔ)上，指出了住專危機對我國商業(yè)銀行的啟示：(1)商業(yè)銀行應(yīng)加大對內(nèi)部控制重要性的認(rèn)識。住專公司破產(chǎn)的主要責(zé)任在公司本身內(nèi)部管理的混亂和經(jīng)營的不善。這對于我國商業(yè)銀行進行個人住房消費貸款的風(fēng)險管理具有極大地警示作用；(2)應(yīng)減少政府對商業(yè)銀行的干預(yù)，增加銀行體系的透明度。日本為了發(fā)展，對銀行采取了過分干預(yù)的政策，長期處于政府的干預(yù)和缺乏應(yīng)有的透明度是中國金融體制與日本金融體制共有的弊病，由于政府過分干預(yù)和保護，使銀行風(fēng)險意識淡薄，缺乏競爭。因此，如何強化商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險意識，提高金融機構(gòu)自我發(fā)展的能力，使它們真正成為自主經(jīng)營、自我約束、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險的現(xiàn)代企業(yè)型金融機構(gòu)是保證中國金融安全的一個十分重要的環(huán)節(jié)；(3)商業(yè)銀行應(yīng)加強對抵押品貶值風(fēng)險的控制，不能過分迷信抵押品的價值。住專公司過分迷信抵押品的價值，忽視抵押品的貶值，隨著日本泡沫經(jīng)濟的破滅，住專公司的不良債權(quán)也一天天地看漲，最終走上了破產(chǎn)之路。我國目前的住房抵押市場前景頗好，很多銀行把這一塊當(dāng)作優(yōu)良資產(chǎn)來看待，殊不知，抵押品也有貶值的時候，對房產(chǎn)市場不能盲目樂觀，對抵押品貶值的風(fēng)險不能掉以輕心。第四章為提高我國商業(yè)銀行住房消費信貸風(fēng)險控制能力的思考。本章在綜合美日實施住房消費信貸過程中的案例與我國的對比分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國商業(yè)銀行在控制住房消費信貸風(fēng)險中的不足，提出了對完善我國住房消費信貸風(fēng)險控制的一些建議。第一部分從銀行內(nèi)部的風(fēng)險控制出發(fā)，提出了商亞銀行在進行住房消費信貸風(fēng)險控制時應(yīng)加強的措施。該部分分為兩個方面，首先提出了銀行內(nèi)部應(yīng)設(shè)置個人住房消費信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險防范屏障，其中包括嚴(yán)格借款人和開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻、加強對抵押物的評估工作等。其次說明了商業(yè)銀行應(yīng)設(shè)置風(fēng)險控制線，包括加強貸后跟蹤管理、完善銀行內(nèi)部風(fēng)險管理體系、對貸款客戶進行分類管理、建立健全違約處置機制、加強商業(yè)銀行流動性風(fēng)險管理和利率風(fēng)險管理、加大金融創(chuàng)新力度等；第二部分的措施則是從銀行與外部的合作意圖出發(fā)，控制住房消費信貸風(fēng)險即實施風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁。首先提出了商業(yè)銀行應(yīng)積極擴大信貸鏈條，發(fā)展抵押貸款證券化。其次提出了商業(yè)銀行要加強與保險公司的合作，建立和完善住房貸款保險機制，利用保險轉(zhuǎn)移風(fēng)險；第三部分則是從銀行外部環(huán)境出發(fā)，提出了政府應(yīng)在保持銀行體系透明性的基礎(chǔ)上加強宏觀調(diào)控，完善法律法規(guī)等配套設(shè)施建設(shè)，為商業(yè)銀行控制住房消費信貸風(fēng)險提供保障。該部分分為四個方面進行論述，其一是完善與住房金融相關(guān)的法律法規(guī)，其二是加強社會住房保障機制建設(shè)，其三是建立和完善政府擔(dān)保制度，其四是應(yīng)建立全國性的信用評級機構(gòu)。目前，國內(nèi)外對于住房消費信貸風(fēng)險控制的研究已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)?shù)纳疃群蛷V度，但結(jié)合我國實際情況和國外經(jīng)典案例進行對比分析的文獻(xiàn)還較少。由于我國商業(yè)銀行開展住房消費信貸業(yè)務(wù)較國外起步晚，因此我國對于風(fēng)險控制方面的研究成果并不豐富，專著甚少。本文試圖在前人研究的基礎(chǔ)上，全面深入地分析我國商業(yè)銀行實施住房消費信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的不足之處，并結(jié)合我國實際情況與國外經(jīng)典案例的對比分析，提出適合我國國情的政策建議。本文的創(chuàng)新之處在于：其一，通過分析某一具體商業(yè)銀行對住房消費信貸風(fēng)險的管理，指出我國商業(yè)銀行在控制此風(fēng)險中的不足之處；其二，通過對比分析國外經(jīng)典案例發(fā)生的深層次原因與我國目前類似的情況，提出對我國的啟示。最后，在這兩條線索的基礎(chǔ)上得出提高我國商業(yè)銀行住房消費信貸風(fēng)險控制能力的政策建議。關(guān)鍵字:住房消費信貸,風(fēng)險控制,儲貸危機,商業(yè)銀行

內(nèi)容摘要：本文分析了當(dāng)前制約我國住房消費信貸發(fā)展的主要因素，并從國家、借貸者和銀行等三方面提出了相應(yīng)解決措施。

關(guān)鍵詞：住房消費信貸制約因素對策研究

在生產(chǎn)、分配、交換和消費四個環(huán)節(jié)中，消費既是社會再生產(chǎn)的終點又是新的起點，發(fā)展住房消費信貸，不僅可以實現(xiàn)居民住房消費的愿望，還可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長。隨著我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展、住房制度改革深化及信貸政策的支持，住房消費信貸發(fā)展迅速。然而，面臨日益增長的購房需求，住房消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多“瓶頸”因素也日益凸顯，嚴(yán)重制約其健康快速發(fā)展。

住房消費信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開發(fā)商、評估、公證、保險、產(chǎn)權(quán)交易等多個部門和多種行業(yè)。目前，我國住房消費信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實工作造成困難。例如，《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對辦理住房貸款時的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟來源而無力還貸時，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實際操作時，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會問題而難以付諸行動。此外，我國缺乏成熟的住房價值評估機構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

當(dāng)前，個人住房消費信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實行固定利率等額償還方式，無法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房價30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過重，更限制了中低收入者貸款買房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個部門，使承貸者苦不堪言，也使消費信貸者望而卻步。