第一條為規(guī)范經(jīng)濟適用住房價格管理,促進經(jīng)濟適用住房健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國

價格法》和國家計委、建設部《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》以及國家有關法律、法規(guī)。制定本辦法。

第二條本辦法適用于在安徽省城市規(guī)劃區(qū)內經(jīng)濟適用住房的價格管理。

第三條本辦法所稱的經(jīng)濟適用住房,是指納入政府經(jīng)濟適用住房建設計劃,建設用地實行行

政劃撥,享受政府提供的優(yōu)惠政策,向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應的普通居民住房。

第四條各級政府價格主管部門是經(jīng)濟適用住房價格的主管部門。省價格主管部門負責全省

銅陵市經(jīng)濟適用住房價格管理辦法實施細則

第一條為進一步規(guī)范經(jīng)濟適用住房價格管理，促進經(jīng)濟適用住房建設健康發(fā)展，保障低收入家庭的住房需求，根據(jù)銅陵市人民政府《銅陵市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》和安徽省物價局、建設廳《安徽省經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》等有關規(guī)定，制定本實施細則。

第二條本實施細則適用于在銅陵市城市規(guī)劃區(qū)域內經(jīng)濟適用住房的價格管理。

第三條本實施細則所稱經(jīng)濟適用住房價格是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。

第四條銅陵市物價局是本市經(jīng)濟適用住房價格的主管部門，依法對本市經(jīng)濟適用住房價格實施管理。

第五條經(jīng)濟適用住房實行政府指導價，其價格由銅陵市物價局審定，并向社會公布。

第一條為規(guī)范經(jīng)濟適用住房價格管理,促進經(jīng)濟適用住房健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國

價格法》和國家計委、建設部《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》以及國家有關法律、法規(guī)。制定本辦法。

第二條本辦法適用于在**省城市規(guī)劃區(qū)內經(jīng)濟適用住房的價格管理。

第三條本辦法所稱的經(jīng)濟適用住房,是指納入政府經(jīng)濟適用住房建設計劃,建設用地實行行

政劃撥,享受政府提供的優(yōu)惠政策,向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應的普通居民住房。

第四條各級政府價格主管部門是經(jīng)濟適用住房價格的主管部門。省價格主管部門負責全省

一、近年來商品房住宅供求基本情況

**市**年、**年、**年、**年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為40.3億元、34.79億元、53.11億元、22.17億元；其中：住宅投資分別為20.82億元、26.36億元、43.2億元、18.63億元。**年到今年7月，商品住宅的施工面積增長較快，預計今年全年商品住宅的施工面積要高于**年。**年銷售面積大幅增長，今年1—7月經(jīng)批準的商品房預售面積143.78萬平方米，比上年同比增長76.5%；實際銷售面積125.56萬平方米。

受供求關系影響，商品住房價格上漲較快。據(jù)統(tǒng)計部門對**市房地產(chǎn)價格調查來看，**年1－7月新建商品房平均銷售價格3095.8元/m2，較上年同期上漲11.5%。分類看：住宅價格上漲幅度較快，普通住宅的平均銷售價格2717.2元/m2，較上年同期上漲15.2%；辦公樓平均銷售價格4516.9元/m2，較上年同期上漲5.3%，；商業(yè)用房平均銷售價格6208.5元/m2，較上年同期上漲12.4%。二手住宅平均銷售價格2385.7元/m2，較上年同期上漲7.2%。據(jù)我們了解，與**年相比,**市不同地段商品住宅售價每平方米上漲150－800元不等。但從價格水平看，在全國省會城市排后幾位。

二、影響**市商品房住宅價格變動的因素

1、商品住宅供需結構性矛盾加劇，引起商品房價格波動。雖然**市目前商品住宅供需基本平衡，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，但由于供需結構性的矛盾造成房價漲幅過快。一是中心城區(qū)房價上漲較快。中心城區(qū)土地供應量偏少，致使中心城區(qū)房源供不應求，中心城區(qū)房價急速攀升進而拉動周邊地區(qū)房價上升。**年1-7月，**市商品房住宅區(qū)域銷售登記面積，天山區(qū)、沙區(qū)銷售登記面積占總銷售登記的81.4%，群眾搶購商品房住宅也多集中在這兩個區(qū)域。中心城區(qū)商品住宅供求矛盾突出，引起房價快速上漲，同時拉動周邊地區(qū)房價上漲。二是大戶型住宅價格上漲較快。國務院關于穩(wěn)定住房價格的政策、措施出臺后，**市嚴格執(zhí)行90m2以下套型占商品房住宅供應量70%的規(guī)定，**年1-7月**市商品房住宅套型銷售登記90m2以下套型占總銷售登記的32.4%，90-144m2套型占總銷售登記的45.4%，中套型已成為市場需求主力，但其供應量卻不足銷售總量的30%。新建商品住宅套型供求不平衡，導致100m2以上套型房源緊缺，引起這類住房價格上漲，同時拉動住房整體價格上漲。

2、外來人口購房和投資性購房需求增長較快，是助推房價上漲的因素之一。烏昌一體化、米東新區(qū)的成立、**市近郊四鄉(xiāng)的“撤村建居”等，促使**市人口增長較快，特別是**年**市出臺的“購房落戶”優(yōu)惠政策，吸引了大量外來人口購房。據(jù)烏市房產(chǎn)局統(tǒng)計，今年1-7月非本市戶口人員在**市購買商品住宅占51.5%，其中疆內居民占40.5%，外省居民占11%，已連續(xù)兩年超過本地購買力。國家福利實物分房政策的停止后，政府及事業(yè)單位人員改善性住房需求不斷增加。同時隨著居民收入的不斷增加，投資性購房的比例逐漸增長。

保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關國民經(jīng)濟和社會發(fā)展全局，事關全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。當前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見：一、強化規(guī)劃調控，改善住房供應結構各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，盡快向社會公布，接受社會監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期。省級人民政府要加強對各市(區(qū))、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)當?shù)卣_定的中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設需求，加快工作進度，優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。同時，要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對2年內未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項目要堅決予以撤銷。二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理各地區(qū)要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。要進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力。要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責任。三、調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調控力度。自20**年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。各地要嚴格界定現(xiàn)行有關住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管，具體辦法由稅務總局會同建設部等部門研究制定。四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險人民銀行及其分支機構要加大“窗口指導”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產(chǎn)貸款結構。銀監(jiān)會及其派出機構要嚴格督促各商業(yè)銀行進一步落實《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務的盡職和問責制度。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對市場結構不合理、投機炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風險較大的地區(qū)，要加強風險提示，督促商業(yè)銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風險。五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在20**年5月31日前公布。六、加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度各地要按《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[20**]77號)和當?shù)卣囊?guī)定，落實經(jīng)濟適用住房項目招投標的制度，加強經(jīng)濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3％以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。各省、自治區(qū)、直轄市要督促市(區(qū))、縣抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查，全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況，并建立保障對象檔案。要根據(jù)廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市(區(qū))、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關部門要加強監(jiān)督檢查。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準人，依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。對虛構買賣合同，囤積房源；不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格(位)和套型面積控制性項目建設要求的，當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度各地要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，科學預測商品住房對土地的需求。各有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息。要加強輿論引導，增強政策透明度，穩(wěn)定市場心理預期，促進市場理性發(fā)展。

改革開放以來，我國經(jīng)濟進入高速增長時期，伴隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提升，我國居民收入水平也有了較大幅度提升。收入水平提升導致居民家庭積累財富越來越多，如何實現(xiàn)財富保值增值成為居民面臨的新問題。1988年我國住房制度改革，房價進入持續(xù)上漲時期，許多居民將家庭累積資金投入房地產(chǎn)市場中，以尋求財富的保值增值，因此房產(chǎn)在家庭財富結構中的比重逐漸提高。房產(chǎn)成為家庭財富的重要組成部分，而家庭財富是影響居民收入的主要因素，因此房地產(chǎn)價格波動必然對我國居民消費水平產(chǎn)生顯著影響。學術界普遍認為房價波動對消費會產(chǎn)生三種效應：其一是擠出效應，即房價上漲壓縮了居民消費；其二是財富效應，即房價上漲增加了居民財富，從而提升消費；其三是帶動效應，即房價上漲會帶動建材、家居、家電等行業(yè)發(fā)展。2010年以來，我國社會消費品零售總額單邊下行，房地產(chǎn)價格逐漸上揚，在此背景下本文著重探究住房價格上漲對居民消費的擠出效應。

相關文獻綜述

國內外有關住房價格與居民消費的研究較多，Engelhardt（2009）以加拿大租賃市場數(shù)據(jù)為樣本研究房地產(chǎn)價格上揚對租客消費的影響，結果表明房地產(chǎn)價格上揚顯著降低了租客的日常生活消費率。Yoshikawa等（2012）探究了日本房地產(chǎn)價格上漲對居民消費的影響，認為房地產(chǎn)價格上漲幅度過大會導致一些有購房意愿的人放棄購房轉向消費，從而提升消費率，此外還認為房地產(chǎn)價格上漲會促進房屋所有者的消費。Campbell（2015）探究了英國房地產(chǎn)價格上漲對居民消費的影響，結果表明房地產(chǎn)價格上漲會降低居民當期消費率，認為從長期?；⒉┦浚ㄖ袊缈圃罕本?00025）中圖分類號：F274文獻標識碼：A來看，房地產(chǎn)價格上漲能夠促進居民消費水平提升。美國學者Elliot（2016）得到了與他類似的結論。我國學者宋勃（2007）利用我國1998-2006年的季度數(shù)據(jù)構建VAR模型，探究房地產(chǎn)價格上漲對居民消費的影響，結果表明：短期中居民消費支出與房價上漲是雙向格蘭杰因果關系，長期中房價上漲是居民消費支出增加的格蘭杰原因，進一步的脈沖響應分析也證實了房價上漲對居民消費的正向沖擊作用。此外，黃靜等（2009）、徐沛東（2011）、李江一（2017）等學者均認為我國房地產(chǎn)價格上漲能夠增加居民財富，進而提升居民消費。而張存濤（2009）基于我國1987-2007年的數(shù)據(jù)構建誤差修正模型，探究房地產(chǎn)價格上漲對居民消費的影響，結果表明房價上漲并沒有對國民財富增長形成正向作用，反而對居民消費造成擠出效應。劉旦等（2012）、李政（2013）、李成武（2014）、黃志龍（2018）等學者均認為房地產(chǎn)價格上漲對居民消費具有擠出效應。學者們有關住房價格與居民消費的研究存在一定爭議，眾多學者只是利用時間序列數(shù)據(jù)進行研究忽略了內部差異。本文基于我國30個省市面板數(shù)據(jù)進行實證研究，能夠提升實證分析的準確度。房價波動影響居民消費的傳導機制分析住房房價波動對居民消費具有正向和負向作用，學術界分別稱為財富效應和擠出效應。 房價波動的財富效應是指房地產(chǎn)繁榮和房價上漲使得居民財富增加，提高居民消費積極性。財富效應的傳導機制主要有三種對象：其一是普通住宅擁有者。房價上漲使得普通住宅所有者可以通過住宅抵押的方式獲得更多貸款或者更容易獲取貸款，從而提升其消費信心；其二是房屋投資者。房價上漲使得房屋投資者可以通過房屋出售方式獲取更多收益，同時房價上漲會引導房屋租金上漲，使得房屋投資者獲取更多收入；其三是貸款買房者，房價上升使得未來收入增加，提升居民消費信心。房價波動的擠出效應是指即高房價直接減少了購房和租房家庭可支配收入，從而被迫壓縮非居住性支出。擠出效應的傳導機制主要有三種對象：其一是租房者。房價上漲誘發(fā)房租上漲，使得租房者租金支出增加，導致其消費資金減少；其二是預期買房者。房價上漲使得預期買房者需要付出更多資金購置房產(chǎn)，壓縮其日常消費；其三是貸款買房者。對于貸款買房者，學者們認為既可能產(chǎn)生財富效應也可能產(chǎn)生擠出效應，擠出效應的產(chǎn)生主要由于貸款買房透支了消費者未來收入，會使得消費者消減當前以及未來消費支出以償還銀行貸款。

房價波動對居民消費“擠出效應”的實證分析

（一）變量設置與數(shù)據(jù)來源。本文重點探究房價波動對居民消費的“擠出效應”，有學者使用社會消費品零售總額度量居民消費狀況，此指標是從總量上對居民消費水平進行反饋。本文使用居民消費水平衡量居民消費狀況，此指標剔除了規(guī)模效應的影響，能夠更加精確反映我國居民消費狀況，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局。近年來我國月度、季度、年度房價波動較大，本文使用鏈家研究院和銳思數(shù)據(jù)庫公布的2010-2017年我國30個省、市、自治區(qū)（西藏除外）的房產(chǎn)交易均價進行衡量。收入是消費的基礎，因此本文將居民人均可支配收入作為核心解釋變量之一。參考劉英群（2017）、陳訓波等（2017）的研究，本文選取了地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，使用人均gdp衡量；物價變動狀況，使用cpi衡量；市場化水平，使用樊綱市場化指數(shù)衡量；政府社會保障狀況，使用政府社會保障支出衡量。其中，人均gdp、cpi和政府社會保障支出數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，市場化水平來源于《中國市場化指數(shù)》的年度報告。為剔除通貨膨脹等價格因素的影響，本文以2010年為基期的GDP平減指數(shù)把貨幣計量的變量折算成不變價。（二）核心解釋變量與被解釋變量散點圖。我國各地區(qū)居民消費水平、住房價格存在較大差異，為消除異方差性的影響，對原始數(shù)據(jù)進行取對數(shù)處理。本文在計量時采用Eviews中的Panel程序，與pool panel相比更加適合處理本文這樣“短而寬”的面板數(shù)據(jù)。為更加精確的設置模型，繪制了lncost（居民消費）與lnfj（房價）、lnsr（人均可支配收入）的散點圖，以反映核心解釋變量與被解釋變量之間的關系，如圖1所示。lnfj與lncost之間基本呈現(xiàn)線性關系，但是線性關系并不明顯，而lnsr與lncost之間呈現(xiàn)顯著線性相關關系。lnfj與lncost的散點圖仍然呈現(xiàn)較大異方差性，使得二者之間的關系并不明顯，因此本文使用截面加權的廣義最小二乘估計，進一步消除各地區(qū)之間的異方差性。（三）模型設置。綜合圖1結果，本文選擇面板數(shù)據(jù)模型，該模型能夠更好的分析我國不同省市時間序列。本文重點關注的是房價波動對居民消費的影響，采用基本多元線性回歸模型加控制變量的方法建立面板數(shù)據(jù)模型，如方程（1）所示：lncostit=c+β1lnfjit+β2lnsrit+β3lnpgdpit+β4lncpiit+β5lnmarit+β6lnzfit+εit對數(shù)，lnsr是居民人均可支配收入的對數(shù)，lnpgdp是人均GDP的對數(shù)，lncpi是消費者物價指數(shù)的對數(shù)，lnmar是市場化水平的對數(shù)，lnzf是政府社會保障支出的對數(shù)。i指我國30個省市，t為時間跨度，指2010-2017的時間跨度，β為相關系數(shù)，ε為隨機擾動項。（四）回歸結果。數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗。非平穩(wěn)數(shù)據(jù)進行回歸分析可能會出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象，因此需要對數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性分析，結果如表1所示。LLC檢驗和Fisher-ADF檢驗均拒絕原假設，說明本文原始數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)序列，所以可以直接進行回歸分析?；貧w結果。F檢驗和豪斯曼檢驗均顯示本文適用固定效應模型，對模型進行廣義最小二乘回歸，結果如表2所示。全國整體lnfj與lncost之間的回歸結果為負，說明我國房價上漲與居民消費之間為負相關關系，由此可見房價上漲對居民消費具有一定程度的擠出效應。從分樣本結果來看：東中西部經(jīng)濟帶lnfj與lncost之間的相關系數(shù)均為負，西部經(jīng)濟帶回歸系數(shù)并不顯著，但是并不能忽視房價上漲對西部經(jīng)濟帶居民消費的擠出效應，結果不顯著只是說明西部地區(qū)房價上漲對居民消費的擠出影響尚未達到顯著水平。對比東部和中部經(jīng)濟帶的回歸系數(shù)可知，房價上漲對中部經(jīng)濟帶居民消費的擠出效應更強，這主要是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，居民收入水平較高，收入來源廣，房價上漲對其消費水平影響有限，而中部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較低，居民收入水平較低，居民收入主要來源于工資性和經(jīng)營性收入，房價上漲對其消費水平影響更大。全國和東中西部經(jīng)濟帶居民人均可支配收入與消費水平之間均為顯著正相關關系，說明收入水平對消費水平具有重要影響。控制變量中，lnpgdp與lncost為之間為顯著正相關關系，說明經(jīng)濟發(fā)展水平提升對居民消費水平提升具有正向影響；lncpi與lncost之間為顯著負相關關系，說明物價水平提升會抑制居民消費；lnmar與lncost之間為顯著正相關關系，說明市場化水平提升能夠促進居民消費；lnzf與lncost之間為顯著正相關關系，說明政府社會保障支出增加能夠顯著帶動居民消費水平提升。

結論與政策建議

各地區(qū)、各部門貫徹中央關于加強房地產(chǎn)市場調控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產(chǎn)市場存在的問題，要繼續(xù)認真落實《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔20**〕8號）和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔20**〕26號）提出的各項政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作適當調整?，F(xiàn)就調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。各級城市住房建設規(guī)劃要在20**年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規(guī)劃報建設部備案；其他城市住房建設規(guī)劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結構比例?！笆晃濉睍r期，要重點發(fā)展普通商品住房。自20**年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。

二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用

（三）調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從20**年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關國民經(jīng)濟和社會發(fā)展全局，事關全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。當前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見：一、強化規(guī)劃調控，改善住房供應結構各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，盡快向社會公布，接受社會監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期。省級人民政府要加強對各市(區(qū))、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)當?shù)卣_定的中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設需求，加快工作進度，優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。同時，要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對2年內未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項目要堅決予以撤銷。二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理各地區(qū)要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。要進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力。要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責任。三、調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調控力度。自20**年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。各地要嚴格界定現(xiàn)行有關住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管，具體辦法由稅務總局會同建設部等部門研究制定。四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險人民銀行及其分支機構要加大“窗口指導”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產(chǎn)貸款結構。銀監(jiān)會及其派出機構要嚴格督促各商業(yè)銀行進一步落實《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務的盡職和問責制度。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對市場結構不合理、投機炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風險較大的地區(qū)，要加強風險提示，督促商業(yè)銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風險。五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在20**年5月31日前公布。六、加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度各地要按《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[20**]77號)和當?shù)卣囊?guī)定，落實經(jīng)濟適用住房項目招投標的制度，加強經(jīng)濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3％以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。各省、自治區(qū)、直轄市要督促市(區(qū))、縣抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查，全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況，并建立保障對象檔案。要根據(jù)廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市(區(qū))、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關部門要加強監(jiān)督檢查。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準人，依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。對虛構買賣合同，囤積房源；不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格(位)和套型面積控制性項目建設要求的，當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度各地要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，科學預測商品住房對土地的需求。各有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息。要加強輿論引導，增強政策透明度，穩(wěn)定市場心理預期，促進市場理性發(fā)展。

各地區(qū)、各部門貫徹中央關于加強房地產(chǎn)市場調控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產(chǎn)市場存在的問題，要繼續(xù)認真落實《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔20**〕8號）和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔20**〕26號）提出的各項政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作適當調整?，F(xiàn)就調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。各級城市住房建設規(guī)劃要在20**年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規(guī)劃報建設部備案；其他城市住房建設規(guī)劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結構比例?！笆晃濉睍r期，要重點發(fā)展普通商品住房。自20**年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。

二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用

（三）調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從20**年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

為認真貫徹落實《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(國辦發(fā)明電〔20*〕8號)、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見的通知》（國辦發(fā)〔20*〕26號）和《省政府辦公廳轉發(fā)省建設廳等部門關于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展意見的意見》（蘇政辦發(fā)〔20*〕55號）精神，進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調控，實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，結合我市實際，現(xiàn)提出以下意見：

一、強化規(guī)劃調控，完善住房供應結構

根據(jù)我市房地產(chǎn)市場需求情況，調整優(yōu)化住房供應結構，形成以普通商品房為主體、以經(jīng)濟適用住房和廉租住房為保障、以高檔商品房為補充的住房供應體系，滿足不同收入家庭的住房需求。強化規(guī)劃調控，著力增加中低價位普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的供應量，提高市場供應比例。城市規(guī)劃管理部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，優(yōu)先審查中低價位普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。嚴格控制低密度、高檔住房的建設。加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對2年內未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項目要堅決予以撤銷。鼓勵增加對中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房開發(fā)的信貸投入，嚴格控制對高檔商品房的開發(fā)貸款。

二、加大土地供應計劃管理力度，嚴格土地管理

根據(jù)住宅用地需求，合理編制年度土地供應計劃，適當提高中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的用地供應，嚴格控制高檔住房用地計劃。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由規(guī)劃管理部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、建筑密度、容積率、綠地等規(guī)劃設計條件，由房產(chǎn)、建設、規(guī)劃、物價等部門提出住房銷售價位、套型面積、配套設施、建設進度等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，保證中低價位、中小套型住房的有效供應。

加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，足額征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地的行為；對不按土地出讓合同約定或履行《國有土地劃撥決定書》規(guī)定的，依法追究違約責任。