200×年，××市分行個人住房貸款余額和市場份額持續(xù)下降。為深入分析××市分行個人住房貸款下滑原因，粵東地區(qū)業(yè)務(wù)總部組成工作組進(jìn)行調(diào)研，幫助××市分行尋找對策，盡快扭轉(zhuǎn)個人住房貸款營銷的被動局面。

一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房地產(chǎn)市場情況

200×年××市社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈良好態(tài)勢：國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到541億元，較去年同期增長7.2%；全市金融機(jī)構(gòu)儲蓄存款余額達(dá)到369.9億元，比年初增長20.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)7267元，比增12.1%。

200×年全市商品房成交面積為39.05萬平方米、交易額為73359萬元，分別比去年同期增長10.2和11個百分點(diǎn)，商品房成交價格均出現(xiàn)不同程度的回升。全市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮(zhèn)戶均住宅約75平方米（3.5人/戶），住宅平均售價是1314元／平方米，價值是98550元，是同期城鎮(zhèn)戶均可支配收入3．22倍。××市房價仍在合理區(qū)位，居民購房仍有一定潛力。

有關(guān)專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民在達(dá)到人均住房面積35平方米之前，將保持對住房的旺盛需求?！痢两ㄊ兄两褚延?3年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質(zhì)量比較低，功能不全，設(shè)計陳舊，環(huán)境不佳，與新開發(fā)的住宅區(qū)相形見絀，通過二次置業(yè)來改善居住條件是居民的必然要求?？梢?，××市房地產(chǎn)業(yè)具有比較大的市場潛力，為商業(yè)銀行有效營銷個人住房貸款業(yè)務(wù)提供廣泛的市場基礎(chǔ)。

二、個人住房貸款的基本情況

摘要：住房制度改革的不斷深化使得發(fā)展住房金融成為真正啟動消費(fèi)信貸的關(guān)鍵問題，而個人住房貸款作為住房金融重點(diǎn)支柱部分也已成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本文從對個人住房貸款的風(fēng)險特征及隱患的分析入手，結(jié)合人行最近出臺的政策和商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)流程中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)闡述了風(fēng)險防范對策。

關(guān)鍵詞：個人住房貸款；風(fēng)險特征；風(fēng)險隱患；防范對策

一、個人住房貸款的特點(diǎn)及風(fēng)險特征

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，與傳統(tǒng)的企業(yè)貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

1．貸款對象特殊。根據(jù)人民銀行制定的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定：個人住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，對借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

2．貸款用途專一。個人住房貸款設(shè)立是為了配合我國住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通房，因此貸款只能用于支付所購買住房的房款。

摘要:在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，商業(yè)銀行應(yīng)不斷適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，積極應(yīng)對新常態(tài)帶來的挑戰(zhàn)，加強(qiáng)個人住房貸款風(fēng)險管理。本文首先闡述了個人住房貸款的定義和特點(diǎn)，然后從銀行、借款人和市場三個角度分析了個人住房貸款所蘊(yùn)含的風(fēng)險，最后，針對個人住房貸款風(fēng)險提出相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;個人住房貸款;風(fēng)險;防范

1.引言

現(xiàn)階段，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)增速放緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的新常態(tài)，對商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理提出新的挑戰(zhàn)。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會議將去庫存作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要任務(wù)以來，商品房價格持續(xù)走高，催生房地產(chǎn)市場泡沫，給整個金融體系特別是商業(yè)銀行帶來不穩(wěn)定因素。而今年一季度末全國各個城市為應(yīng)對房地產(chǎn)市場過熱相繼出臺的限購政策使得房價跌落的同時，也加劇了商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險。我國商業(yè)銀行應(yīng)不斷適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，積極應(yīng)對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)帶來的挑戰(zhàn)，加強(qiáng)個人住房貸款風(fēng)險管理，降低個人住房貸款風(fēng)險，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下穩(wěn)健發(fā)展。

2.個人住房貸款的含義與特點(diǎn)

2.1商業(yè)銀行個人住房貸款的含義。中國人民銀行將個人住房貸款定義為:借款人由于購買自用普通住房的需要而向貸款人申請的貸款。同時貸款人在發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款是指農(nóng)業(yè)銀行向自然人發(fā)放的用于購買國有土地上的住房，并以購房設(shè)定抵押的貸款。2.2商業(yè)銀行個人住房貸款的特點(diǎn)。與其他個人貸款不同，商業(yè)銀行個人住房貸款主要有以下特點(diǎn):第一，貸款額度較高。隨著房屋價格的走高，以房產(chǎn)作為抵押物的個人住房貸款的額度一般在幾十萬到幾百萬不等，明顯高于其他個人貸款額度。第二，貸款期限長，還款周期短。個人住房貸款期限根據(jù)借款人年齡及意愿一般為5至20年，最高可達(dá)30年。其還款形式為按月還款的償還方式。第三，貸款對象、貸款用途與抵押物單一。個人住房貸款的貸款對象是自然人，貸款只可用于購買自用住房，其抵押物是所購買的住房本身。第四，貸款信息分散龐雜。住房貸款屬于個人消費(fèi)貸款，申請人數(shù)量較多，涉及申請人基本信息和信用信息、貸款數(shù)量和年限信息、還款信息等，對商業(yè)銀行信息處理能力提出較高要求。

第一章總則

第一條：為支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，規(guī)范個人住房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》和《貸款通則》，制訂本辦法。

第二條：個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

第三條：本辦法適用于經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行。

第二章貸款對象和條件

第四條：貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。

自大連市分行第一家按揭中心20****年10月在友好廣場支行成立起，×××就一直擔(dān)任該按揭中心經(jīng)理。在他的帶領(lǐng)下，按揭中心以嚴(yán)格的內(nèi)部管理、優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)和全方位多角度的營銷手段迅速占領(lǐng)并不斷擴(kuò)大市場，為友好支行的發(fā)展乃至整個大連分行個人住房貸款業(yè)務(wù)的不斷壯大作出了重要貢獻(xiàn)。他先后被評為市分行金融先進(jìn)功者，支行優(yōu)秀共產(chǎn)黨員、金融先進(jìn)工作者。

增強(qiáng)素質(zhì)展示黨員形象

作為一名共產(chǎn)黨員，×××對自己嚴(yán)格要求，長期堅持通過理論學(xué)習(xí)提高自身的政治修養(yǎng)和覺悟。在20****年開展的保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動中，他積極參加理論學(xué)習(xí)，認(rèn)真進(jìn)行自我剖析，虛心接受各方面評議意見，組織本部室黨員開展主題實(shí)踐活動，使自身的政治思想素質(zhì)得到了進(jìn)一步提高。他不僅注重在理論上提高完善自己，在實(shí)際行動中也充分體現(xiàn)了共產(chǎn)黨員的模范作用。在本職工作崗位上盡職盡責(zé)，發(fā)揮帶頭作用。他還連續(xù)四年參加支行組織的資助莊河夾皮溝小學(xué)貧困兒童的助學(xué)活動，累計捐款捐物近千元。

愛崗敬業(yè)員工心目中的旗幟

喊破嗓子，不如做出樣子。作為一名基層支行的中層干部，×××在崗位上盡職盡責(zé)，正確認(rèn)識作為部室經(jīng)理的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，既能夠以嚴(yán)肅的工作紀(jì)律和獎懲激勵制度不斷提高本部室的整體工作效率，又以人性化的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和人格魅力帶動每一名員工的工作熱情，激發(fā)員工的創(chuàng)造性潛能。在全支行舉行的攬存競賽中，他個人攬入存款近3000萬元，個貸中心也以近億元的存款貢獻(xiàn)量成為全行攬存貢獻(xiàn)最突出的部室，五個攬存狀元中有三個出自這里。在不良資產(chǎn)壓降工作中，他帶頭抓重點(diǎn)、攻難點(diǎn)，與清收人員深入小區(qū)進(jìn)行摸底和催收。在支行個貸中心，無論是同事間的細(xì)小摩擦，還是工作中的分歧與誤解，甚至家庭中的磕磕碰碰，員工們都會自然得想到善于解決矛盾的朱翔。在員工的心目中，他是一面最醒目的旗幟，是離員工最近又最可信任的人。在他帶領(lǐng)下，友好支行個貸中心在三年多的時間內(nèi)迅速成長壯大。在連續(xù)四年榮獲大連市分行系統(tǒng)內(nèi)16家支行行長目標(biāo)責(zé)任制考核排名第一的友好廣場支行，作為該支行建立時間最短的部室，個貸中心各項(xiàng)考核指標(biāo)始終名列前茅。

勇立潮頭逆境中取得驕人業(yè)績

揭陽市分行個人住房貸款余額和市場份額持續(xù)下降。為深入分析揭陽市分行個人住房貸款下滑原因，粵東地區(qū)業(yè)務(wù)總部組成工作組進(jìn)行調(diào)研，幫助揭陽市分行尋找對策，盡快扭轉(zhuǎn)個人住房貸款營銷的被動局面。

一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房地產(chǎn)市場情況

2004年揭陽市社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈良好態(tài)勢：國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到541億元，較去年同期增長7.2%；全市金融機(jī)構(gòu)儲蓄存款余額達(dá)到369.9億元，比年初增長20.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)7267元，比增12.1%。

2004年全市商品房成交面積為39.05萬平方米、交易額為73359萬元，分別比去年同期增長10.2和11個百分點(diǎn)，商品房成交價格均出現(xiàn)不同程度的回升。全市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮(zhèn)戶均住宅約75平方米（3.5人/戶），住宅平均售價是1314元／平方米，價值是98550元，是同期城鎮(zhèn)戶均可支配收入3．22倍。揭陽市房價仍在合理區(qū)位，居民購房仍有一定潛力。

有關(guān)專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民在達(dá)到人均住房面積35平方米之前，將保持對住房的旺盛需求。揭陽建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質(zhì)量比較低，功能不全，設(shè)計陳舊，環(huán)境不佳，與新開發(fā)的住宅區(qū)相形見絀，通過二次置業(yè)來改善居住條件是居民的必然要求?？梢?，揭陽市房地產(chǎn)業(yè)具有比較大的市場潛力，為商業(yè)銀行有效營銷個人住房貸款業(yè)務(wù)提供廣泛的市場基礎(chǔ)。一、個人住房貸款的基本情況

（一）貸款余額和占比情況。截至2004年12月30日，全市四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額共92612萬元。其中工行31900萬元，占比34.4％，排名第一；農(nóng)行21400萬元，占比23.1％，排名第二；中行20385萬元，占比22％，排名第三；XX銀行18927萬元，占比20.4％，排名第四。

摘要:隨著我國銀行信貸體系的不斷完善，個人住房貸款成為商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)中的主體。在了解個人住房貸款特點(diǎn)及概念的基礎(chǔ)上，分析出商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險主要有宏觀、銀行內(nèi)部以及外部不可控因素，并依據(jù)其影響程度劃分準(zhǔn)則層，來分析不同影響因素的不同權(quán)重。最后，根據(jù)個人住房貸款中存在的風(fēng)險，針對減小個人住房貸款風(fēng)險提出建議。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;住房貸款;風(fēng)險控制;主成分分析法

一、個人住房貸款

(一)個人住房貸款的概念。個人住房貸款，顧名思義，就是商業(yè)銀行向需要購買住房的居民所提供的一項(xiàng)個人信貸業(yè)務(wù)。為了確?？蛻裟軌虬磿r還款，商業(yè)銀行通常需要客戶在辦理業(yè)務(wù)時提供可以作為抵押的擔(dān)保物或資信度較高的擔(dān)保人。如果發(fā)生違約情況，銀行直接收回?fù)?dān)保物或向擔(dān)保人尋求賠償。(二)個人住房貸款特點(diǎn)。1．貸款金額大。個人住房貸款的目的是為了支付高昂的購房款項(xiàng)，因此其金額與房價的變化是息息相關(guān)的。隨著近年來通貨膨脹的壓力和土地價格的上漲，房價也在逐步攀升。以北京市為例，十年內(nèi)房價上漲了181個百分點(diǎn)，導(dǎo)致市民對住房貸款金額的需求也隨之上升。2．利率水平高。相比較其他貸款，個人住房貸款的利率固定，但是利率水平偏高。以20年的償還期限為例，2017年我國個人商業(yè)住房貸款年利率已經(jīng)達(dá)到了5．15%，比人民幣貸款基準(zhǔn)利率多了0．25個百分點(diǎn)。3．定期還款。個人住房貸款的還款來源主要是個人工資和獎金，都是一些固定性收入。因此，個人住房貸款每月還款金額固定，還款時間固定。(三)個人住房相關(guān)政策。2017年起，我國開始執(zhí)行住房公積金首套放貸新政。該政策規(guī)定，凡是在2017年6月8日前通過公積金貸款購買的住房，利息的繳納降低。并且，2017年個人住房公積金貸款利率經(jīng)歷了兩次下調(diào)，年利率變?yōu)?%，五年以上的貸款，年利率也下降到了4．5%。雖然對首套個人住房的利率有所下降，但是對于二套房貸的利率卻進(jìn)行了上調(diào)，規(guī)定二房房貸利率上浮10個百分點(diǎn)，該措施在一定程度上遏制了炒房現(xiàn)象。

二、個人住房貸款存在的風(fēng)險

(一)宏觀風(fēng)險。宏觀風(fēng)險主要從市場和政策兩個方面產(chǎn)生風(fēng)險。從市場角度而言，當(dāng)市場形勢良好，社會經(jīng)濟(jì)處于繁榮發(fā)展時期時，人們更傾向于安居樂業(yè)，對個人住房貸款需求大;當(dāng)經(jīng)濟(jì)萎靡不振、市場情形不樂觀時，人們大多處于觀望狀態(tài)，對個人住房貸款需求小。從政策角度而言，如果國家采取降低個人貸款利率，實(shí)行寬松的房地產(chǎn)政策時，個人或家庭對房產(chǎn)的需求會增加;反之，如果個人貸款利率過高，對二房條件政策趨緊時，房地產(chǎn)的需求往往呈現(xiàn)下降的態(tài)勢。(二)信用風(fēng)險。信用風(fēng)險又稱違約風(fēng)險，是指由于還款人無法履行合同中預(yù)先規(guī)定的還款義務(wù)，而造成銀行承受經(jīng)濟(jì)損失的行為。還款人不及時償還貸款主要分為兩個層次，一是由于國民素質(zhì)水平不高，還款人信用意識淡薄而導(dǎo)致的違約;二是因還款人沒有還款能力，惡意騙取貸款。(三)銀行內(nèi)部風(fēng)險。近幾年以來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷擴(kuò)容，個人房貸業(yè)務(wù)也逐漸增多。而高素質(zhì)銀行從業(yè)人員的補(bǔ)充存在滯后性，銀行員工存在操作不規(guī)范、違規(guī)操作的現(xiàn)象。不僅如此，為了占據(jù)更多的市場份額，對貸款的批準(zhǔn)條件放開，對貸前、貸中、貸后缺乏跟蹤監(jiān)管，也都給商業(yè)銀行帶來了巨大的風(fēng)險。(四)抵押物風(fēng)險。個人申請住房貸款需要提供易變現(xiàn)的抵押物，住房貸款的擔(dān)保物主要包括貸款人的房屋和銀行認(rèn)可的個人財產(chǎn)。既然是可變現(xiàn)財產(chǎn)，那么就存在風(fēng)險性。首先，有些開發(fā)商為了騙取貸款，利用質(zhì)量不高的樓盤騙取貸款后出逃。其次，一些信譽(yù)不高的開發(fā)商為了周轉(zhuǎn)資金，變相利用個人信貸籌資。一旦資金鏈斷裂，銀行的貸款追回的可能性極小。

一、商業(yè)銀行在個人住房貸款中的主要風(fēng)險

在個人住房貸款的貸款銀行、開發(fā)商、借款人中的任何一個環(huán)節(jié)，發(fā)生違約情況，都可能導(dǎo)致銀行風(fēng)險，危及銀行信貸資產(chǎn)安全，損害銀行合法權(quán)益。因此，在個人住房貸款中銀行風(fēng)險無時不在，并且其來源多元化，表現(xiàn)形式多樣化。概括起來銀行在個人住房貸款中主要存在以下風(fēng)險：

1.來源于開發(fā)商的風(fēng)險

（1）開發(fā)商的欺詐行為。開發(fā)商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其它用途或攜款而逃，此種情況在期房交易中產(chǎn)生的概率較大。

（2）開發(fā)商由于經(jīng)營不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行，必然導(dǎo)致貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。

（3）由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行貸款協(xié)議。

摘要:住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的金融創(chuàng)新,涉及諸多法律問題。本文結(jié)合我國住房抵押貸款證券化的金融生態(tài)環(huán)境,探討了投資者面臨的假按揭風(fēng)險、抵押物處置風(fēng)險和房貸險等法律問題,提出了完善相關(guān)法律金融制度的建議。

關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;法律風(fēng)險;MBS

最近,從中國銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發(fā)銀行的“姚康達(dá)事件”,我國商業(yè)銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業(yè)銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環(huán)節(jié)繁多,涉及的法律問題復(fù)雜,因此,完善相關(guān)的法律金融制度,保護(hù)投資者利益,是我國順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款證券化市場的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發(fā),探討住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險,從而為完善相關(guān)法律金融制度提供參考依據(jù)。

一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架

住房抵押貸款證券化是指發(fā)起人將滿足一定標(biāo)準(zhǔn)的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產(chǎn)池,并將資產(chǎn)池的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過一定的結(jié)構(gòu)安排,對風(fēng)險與收益要素進(jìn)行分離與重組,在市場上發(fā)行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離、重新捆綁和信用增級、證券發(fā)行三個環(huán)節(jié)。SPV從發(fā)起人受讓被轉(zhuǎn)讓債權(quán)的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉(zhuǎn)讓方式。信托方式是指發(fā)起人以支撐資產(chǎn)設(shè)立信托,讓與SPV以換取受益權(quán)證,然后再銷售給投資者。轉(zhuǎn)讓方式是指發(fā)起人將支撐資產(chǎn)真實(shí)出售給專門從事證券化運(yùn)作的SPV,由其發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

近年來,我國相繼推出了一系列關(guān)于住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)(見表1),從而形成了現(xiàn)行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。

第一章總則

第一條為支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國中國人民銀行法》《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《中華人民共和國商業(yè)銀行法》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法〉的通知》《河北省農(nóng)村信用社貸款操作規(guī)程（試行）》《河北省農(nóng)村信用社擔(dān)保業(yè)務(wù)管理辦法（試行）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款是指農(nóng)村信用社向借款人發(fā)放的專項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的貸款。

第三條本辦法所稱借款人是指具有法人資格，并取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第四條本辦法適用于河北省轄內(nèi)農(nóng)村信用社經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款。

第二章貸款條件、期限、利率及相關(guān)規(guī)定