摘要:伴隨社會經(jīng)濟的發(fā)展進步，社會民眾的物質(zhì)生活水平不斷提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟是社會經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)價格也是直接影響公眾生活質(zhì)量的關鍵因素。文章針對房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)經(jīng)濟學的相關問題進行研究，分析房地產(chǎn)價格及其影響因素，房地產(chǎn)經(jīng)濟學需要進行深入研究的問題，旨在促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟學。

關鍵詞:房地產(chǎn)價格;房地產(chǎn)經(jīng)濟學;影響因素探究

21世紀以來，我國經(jīng)濟得到快速發(fā)展，各行業(yè)領域在經(jīng)濟的帶動下發(fā)生巨大變革，房地產(chǎn)行業(yè)作為與社會民眾生活息息相關的行業(yè)類型，在經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展方面的影響作用也逐漸凸顯。一段時間以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展成為調(diào)動某些地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，與此同時，持續(xù)攀升且居高不下的房地產(chǎn)價格，成為影響和限制部分民眾生活質(zhì)量的重要因素，很多民眾渴望改變生活狀態(tài)，但是面對高昂的房地產(chǎn)價格也只能望而興嘆。伴隨國家相繼提出房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展步伐逐步放緩，如何通過管控房地產(chǎn)價格，滿足社會公眾的基本住房需求，保證民眾的生活質(zhì)量，已經(jīng)成為社會發(fā)展關注的重點問題。針對房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)經(jīng)濟學的相關問題進行探討，對于保證房地產(chǎn)價格的合理性具有重要意義。

一、房地產(chǎn)價格及其影響因素

(一)房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格是指建筑物價格與建設建筑物所占土地價格的總和，土地價格能夠體現(xiàn)土地自然資源的應用價值，建筑物價格則直觀表現(xiàn)建筑物建設過程中產(chǎn)生的勞動價值累積、資源投入價值累積，房地產(chǎn)價格高低對于房地產(chǎn)經(jīng)濟運行秩序、建設房地產(chǎn)的資源調(diào)配具有至關重要的影響作用。市場經(jīng)濟領域房地產(chǎn)以商品形式存在，其使用價值需要以商品價值的方式進行衡量和體現(xiàn)，從本質(zhì)而言，房地產(chǎn)價格便是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)形式。由于房地產(chǎn)具有商品屬性，人或者機構(gòu)想要獲得房地產(chǎn)的使用權(quán)或者所有權(quán)，便需要以貨幣作為交換條件，房地產(chǎn)交易也是一種形式的商品買賣，但是又與普通商品買賣存在差異，對房地產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)和控制也具有較大的難度。(二)房地產(chǎn)價格的特征。房地產(chǎn)價格的特征包括以下五個方面:其一，房地產(chǎn)價格的形成機制具有多樣性特征;其二，房地產(chǎn)的交易價格與所在地區(qū)、社會經(jīng)濟環(huán)境、交易雙方的主觀意愿、房地產(chǎn)建設資源投入等因素密切相關，因而價格具有不一致性特征;其三，房地產(chǎn)的評估價格與抵押價格存在較大差異;其四，房地產(chǎn)的屬性存在差異;其五，房地產(chǎn)的形式自身具有多樣性特征。由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)不僅涉及民眾的基本生活保障性住房，還有部分房地產(chǎn)具有投資性的資產(chǎn)屬性，因而進行房地產(chǎn)價格更需要進行系統(tǒng)性研究。(三)房地產(chǎn)價格的影響因素。房地產(chǎn)價格的影響因素存在諸多方面，主要可以歸納為設計因素、經(jīng)濟因素與政治因素。所謂設計因素是指房地產(chǎn)建設中設計的建筑標準、資源投入等因素;所謂經(jīng)濟因素是指社會經(jīng)濟環(huán)境造成的資源成本上漲、國家對經(jīng)濟發(fā)展制訂的相關政策、GDP、PerCapitaGDP、人均可支配收入等內(nèi)容;所謂政治因素主要是指政治賦予社會的安定程度、住房制度、土地制度等。不同因素對房地產(chǎn)價格的影響程度不同，其對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的解決方式也存在不同，如果想對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控，則需要對其影響因素進行分析，進而針對影響因素制訂相應策略，以減少相關影響因素對房地產(chǎn)價格影響作用。由于房地產(chǎn)價格自身的屬性特征，需要從宏觀角度與微觀角度兩個層面進行分析，從而保證房地產(chǎn)價格的合理性。(四)房地產(chǎn)價格變化的規(guī)律。房地產(chǎn)價格變化規(guī)律比較復雜，由于對其價格產(chǎn)生影響的因素較多，因而無法準確判斷其價格變化的規(guī)律性特征。主要源于:其一，房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟之間存在關系，經(jīng)濟層面存在諸多可預期因素，因而能夠確定宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，但是經(jīng)濟基礎面指標將會直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，故而房地產(chǎn)價格在某種程度上能夠體現(xiàn)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，如果經(jīng)濟基礎面指標與房地產(chǎn)價格在長期存在相違背的情況，則會出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的情況;其二，房地產(chǎn)行業(yè)自身具備經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢，因而房地產(chǎn)價格自身也具備能夠抵消通貨膨脹的優(yōu)勢;其三，不同國家的房地產(chǎn)價格變化規(guī)律存在較大的差異性，國家的社會經(jīng)濟發(fā)展程度、人口基數(shù)、人均可支配收入存在差異，故而在房地產(chǎn)價格的波動方面也體現(xiàn)較大不同，通常情況下經(jīng)濟發(fā)展水平越高，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格也相對較高，但是理性的房地產(chǎn)價格，應當與人均可支配收入存在正比例關系。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟學

摘要：文章針對我國房地產(chǎn)價格過高上漲過快的問題，從政府、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)購買需求和外部因素四個方面分析了我國房價過高過快上漲的原因，提出了穩(wěn)定房價的對策建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；成本推上；國際游資；經(jīng)濟適用房

一、近年來我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲

1998年我國房地產(chǎn)市場開始了對舊體制的全面改革，許多的居民通過購買產(chǎn)權(quán)擁有了自己的住房。然而近年來，房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，嚴重影響了我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與人民生活的安定。全面房改以來，原本為體制因素壓抑下的購房需求爆發(fā)出來，加之20世紀末擴大內(nèi)需的一系列政策，房地產(chǎn)價格一漲再漲（見表1）：

由表1可以看出，1999～2005六年間，房屋銷售價格指數(shù)呈明顯上升趨勢。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查，2007年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。在國家大力打壓下，我國房地產(chǎn)價格不降反升。

房價過高過快增長引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。由于房地產(chǎn)虛擬需求過度膨脹導致房地產(chǎn)價格相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，當經(jīng)濟快速發(fā)展，財政狀況好轉(zhuǎn)時，盲目或有目的地投機房地產(chǎn)，而產(chǎn)生房地產(chǎn)價格暴漲現(xiàn)象被稱為房地產(chǎn)泡沫。當價格上漲到一定程度泡沫破裂，價格就會急劇下降。因而需要根據(jù)泡沫的具體成因采取有效對策，控制房地產(chǎn)價格繼續(xù)大幅上漲。

內(nèi)容摘要：本文首先通過經(jīng)濟理論模型解釋利率、匯率以及房地產(chǎn)價格之間的交互影響；然后以2005年7月到2008年5月的相關數(shù)據(jù)實證分析得出：人民幣利率與匯率尚不具備有效聯(lián)動機制，貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控趨于被動。

關鍵詞：實際有效匯率利率房地產(chǎn)Granger因果檢驗

利率與匯率的傳導理論

利率對匯率的傳導機制有效性取決于一國資本賬戶開放程度、利率市場化和匯率市場化程度。在利率管制和浮動匯率制度下，利率被嚴格控制，在一定時期內(nèi)始終穩(wěn)定在一個水平上，利率對匯率不會產(chǎn)生沖擊。同時，匯率的浮動也不會使國內(nèi)利率發(fā)生變動，利率與匯率之間不存在相互傳導關系。而在資本賬戶開放、利率市場化和匯率市場化條件下，利率和匯率完全由市場供求決定且自由浮動，利率和匯率之間存在相互傳導的聯(lián)動機制。利率對匯率的傳導主要通過短期國際資本流動的直接渠道和經(jīng)常項目或總需求變化的間接渠道進行，其中直接渠道表現(xiàn)在通過金融資產(chǎn)需求的變動和通過信貸成本的變動，間接渠道表現(xiàn)通過經(jīng)常項目變動和通過總需求變動，本幣利率上升會導致本幣即期升值。

匯率對利率的傳導主要通過物價和短期資本流動兩個渠道進行，其中物價渠道表現(xiàn)在出口商品價格和進口商品價格兩個方面，本幣升值導致名義利率上升。短期資本流動渠道表現(xiàn)出不確定性，本幣匯率變動決定于本幣匯率升（貶）值預期，而影響預期的主要因素是市場中外匯供求力量的對比和央行的匯率政策。

利率與匯率聯(lián)動對房地產(chǎn)價格影響的理論

摘要：政策作為影響地價的重要因素對地價起著全面性、覆蓋性的影響作用。近年來土地價格變化較大，增長較為迅猛，部分長三角、珠三角和京津地區(qū)的增長速度較快，為此國家出臺了各項政策以調(diào)控房地產(chǎn)市場。通過建立1997—2006年上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)的回歸模型，將房地產(chǎn)政策量化后作為影響房地產(chǎn)價格的指標進行回歸分析，驗證了政策對房地產(chǎn)價格的實際影響力。

關鍵詞：房地產(chǎn)政策；多元線性回歸；政策績效評價；房地產(chǎn)價格

一、政策背景簡述

觀察近年來實施的收緊土地、信貸從緊、穩(wěn)定房價的房地產(chǎn)新政，政策作為一項非常重要的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控手段，包括在20世紀90年代末國家也陸續(xù)過各項政策來進行房地產(chǎn)市場的改革與調(diào)控。而政策的實際作用力究竟如何，是否真正調(diào)控房地產(chǎn)價格。為驗證政策對房地產(chǎn)價格的實際影響，本文以上海市為例，分析1997—2006年以來的房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)。

二、上海市房地產(chǎn)價格分析

從1997年到2006年上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)（以上一年價格為100）分析看來，上海市房地產(chǎn)市場大體分三個階段。第一階段：1997—2001年較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)價格略微下跌，價格波動幅度較小。第二階段：2001—2003年上海市房地產(chǎn)價格呈明顯的上升趨勢，尤其是2003年，價格指數(shù)為120.1，比2002年增長了20.1%。第三階段：2003—2005年上漲速度放緩，但是仍然保持一定的增長趨勢。直至2006年，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了6年來的首次下跌。

【摘要】近幾年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)價格大幅度上漲,中央政府出臺了一系列調(diào)控措施來穩(wěn)定房地產(chǎn)價格,但效果并不理想。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場、房地產(chǎn)價格是一種壟斷價格,依靠中央政府的宏觀上的市場調(diào)控很難有效控制,并對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有較大的副作用。采取地方政府管制和對房地產(chǎn)的增值收益實行比例累進稅才是抑制房地產(chǎn)價格的有效措施。

【關鍵詞】政府管制房地產(chǎn)價格比例累進稅

自1990年我國土地使用制度市場化以來,我國房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升。特別是近幾年,以上海為中心的長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)以及北京地區(qū)的房地產(chǎn)價格上漲幅度為甚。房地產(chǎn)價格的大幅度上漲已經(jīng)引起了各方關注,國家還針對可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫,從2005年年初開始,出臺了一系列調(diào)控措施,來穩(wěn)定房地產(chǎn)價格,但效果并不理想。如何看待中國房地產(chǎn)價格變動以及怎樣合理控制房地產(chǎn)價格的過度波動,從而使宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定是一個值得研討的課題。

一、房地產(chǎn)市場分析

1、房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場

在討論房地產(chǎn)市場之前,了解房地產(chǎn)市場的特性是非常重要的。市場絕不是一個簡單的概念,眾所周知,市場或者產(chǎn)業(yè)的概念是很難準確定義的。羅賓遜(1933)提出從某一給定的商品開始考察該商品的替代品,在考察這些替代品德替代品,直到商品出現(xiàn)明顯差異來確定該商品的市場界限。豪泰林(1929)、張伯倫(1951)、蘭卡斯特(1966)描述了一個產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)品差異性的問題,他們認為一種商品可以用質(zhì)量、區(qū)位、時間、適用性等特性來定義。商品可以定義為不同特性的組合,而消費者對不同的特性具有不同的偏好。從房地產(chǎn)市場的特性來看,房地產(chǎn)市場不是一個統(tǒng)一的大市場,而是一個區(qū)域性的市場。從替代性來看,不同地區(qū)的房地產(chǎn)不具有替代性,即使是同一地區(qū)的房地產(chǎn),如果區(qū)位地段不同,其替代性也很差。從房地產(chǎn)的質(zhì)量、區(qū)位等特性來看,不同的房地產(chǎn)的差異也非常大。所以,從地理區(qū)域上看,房地產(chǎn)市場的地理區(qū)域應該是一個較小的概念。不應該有中國房地產(chǎn)市場或某某省房地產(chǎn)市場的概念。也就不應該有全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施。

摘要:貨幣政策是市場與房地產(chǎn)價格的中間變量，作為國家的財政工具之一，市場消費品的價格受到貨幣政策的傳導影響，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟行業(yè)的重要組成部分，貨幣政策對其價格同樣存在聯(lián)系。本文就貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響，探究貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導機制，主要包括利率傳導機制與資產(chǎn)傳導機制兩部分，指明貨幣政策的擴張與緊縮對房地產(chǎn)價格的影響，并指出我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格帶來的影響，一是貨幣適當性寬松政策，令房地產(chǎn)價格總體呈穩(wěn)步上升態(tài)勢;二是一二線城市房價漲幅分化特征明顯。我國堅持采用穩(wěn)健的貨幣政策，以保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，一方面要加快房地產(chǎn)行業(yè)資金流動，另一方面要明確房地產(chǎn)政策的特殊性，不能“一刀切”。

關鍵詞:貨幣政策;房價影響;區(qū)域差異

1.引言

貨幣政策作為房地產(chǎn)價格與市場的中間變量，要起到穩(wěn)定經(jīng)濟增長的作用，以市場的有效性調(diào)控為目標。房地產(chǎn)作為社會主義市場經(jīng)濟中的特殊產(chǎn)品，具備許多特性，包括權(quán)屬性、需求彈性、趨勢性、預期性等，其自身的多重特性，決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格高于普通大宗產(chǎn)品，正是由于其價值水平高，房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求則更為必要，是資金密集型行業(yè)。隨著我國信貸政策的不斷完善，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了機遇。對于市場而言，更加關注貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，資金的流動性是影響其行業(yè)與房地產(chǎn)價格的重要因素之一。

2.貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導機制理論

關于貨幣政策與房地產(chǎn)價格傳導機制關系理論起源于美國金融學家弗里德曼的相關理論，最初是對股票價格與貨幣量之間關系的探究和歸納。我國學者在其理論基礎上分析房價與貨幣供應量、對銀行信貸等方面的影響。房價之所以與貨幣政策之間存在緊密的聯(lián)系，是由于資產(chǎn)價格的波動勢必會影響貨幣市場的穩(wěn)定發(fā)展。關于貨幣政策與房地產(chǎn)價格的傳導機制分析，本文主要從利率傳導機制與資產(chǎn)價格傳導機制兩部分進行說明。2.1利率傳導機制。貨幣政策對房地產(chǎn)價格的利率傳導作用主要表現(xiàn)在貨幣供應量上，貨幣政策實際是借助行政手段對市場貨幣供應量的調(diào)控。依據(jù)凱恩斯的利率傳導理論，假設國家行政部門采用緊縮性的貨幣政策，勢必會減少放入市場的貨幣供應量，在貨幣量供不應求的情況下，會導致利率上升，市場的消費和投資行為會受到一定程度的約束，當然，這種約束并不是政策本身帶來的，而是取決于市場自身調(diào)節(jié)和消費者的心理因素。反之，采用擴張性的貨幣政策，即會增加貨幣供應量，利率將會下降，人們的消費和投資需求就會上升。采用凱恩斯的利率傳導機制理論，論證貨幣政策對房地產(chǎn)價格的利率傳導機制。假設國家采用緊縮的貨幣政策，貨幣供應量就會減少，利率上升，對于房地產(chǎn)開放商而言，資金的流動性變差，企業(yè)的生存發(fā)展面臨著危機;對于消費者而言，購房的成本提高了，此時購房所背負的利率較高，消費者更傾向于保守的消費，購房的需求就會降低，由于房地產(chǎn)需求彈性的特性，其價格受到市場需求變化的影響明顯，在購房需求低的狀況下，房地產(chǎn)價格就會降低。反之，實行擴張性的貨幣政策，則貨幣供應量增加，利率下降，購房成本降低，購房需求增加，房價會呈現(xiàn)上升趨勢。利率傳導機制如下圖。以上是機遇利率傳導機制理論，對貨幣政策與房價之間關系的推導研究，可以發(fā)現(xiàn)，不論是緊縮性貨幣政策或是擴張性貨幣政策，所導致的結(jié)果都會造成市場較大波動。其中，房價的快速上漲伴隨產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫問題影響最為嚴重，曾席卷日本、美國、新西蘭等國家衍生造成了房地產(chǎn)市場崩盤與危機;而緊縮性的貨幣政策又將遏制消費，國民經(jīng)濟難以實現(xiàn)發(fā)展成效。正是由于貨幣政策的深遠影響，我國堅持采用穩(wěn)健的貨幣政策。2.2資產(chǎn)價格傳導機制。關于資產(chǎn)價格傳導機制，主要包括托賓Q與財富效應兩大理論，這兩大理論都是將人們手中所持有的資產(chǎn)劃分為金融資產(chǎn)與非金融資產(chǎn)，金融資產(chǎn)即為通常意義上的股票，非金融資產(chǎn)可以理解為不動產(chǎn)或固定資產(chǎn)，當貨幣政策發(fā)生變化時，不同資產(chǎn)的價格水平就會發(fā)生相應的變動，而資產(chǎn)持有者會依據(jù)產(chǎn)品當時的價格變動對不同類型的資產(chǎn)比例進行調(diào)整，規(guī)避風險以實現(xiàn)自身利益的最大化。以此為依據(jù)，推導貨幣政策對房地產(chǎn)價格的資產(chǎn)價格傳導機制。假設采取擴張性貨幣政策，貨幣的供應量增加，利率下調(diào)，資產(chǎn)持有者持有的股票價值將會增加，股市的價格會呈現(xiàn)一定程度的上漲，市場投資增加，將會導致房價上升。反之，采取緊縮性的貨幣政策，貨幣供應量將會下降，利率上調(diào)，股票的價值降低，投資將會減少，房價下降。資產(chǎn)價格傳導機制如下圖。除利率傳導機制與資產(chǎn)價格傳導機制外，信貸傳導機制也可作為兩者關系的探究工具。這三種傳導機制都是在理論上論證了貨幣政策的擴張、緊縮對房地產(chǎn)價格上升下降的關系，是同方向變化的。

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),是事關民生的重要產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)安全直接關系著國家金融安全和宏觀經(jīng)濟的安全。我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲危害經(jīng)濟持續(xù)的發(fā)展,其上漲原因主要有:供求矛盾逐步凸顯;開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡;經(jīng)濟適用房所占比例極小,無法影響供給、平抑房價;流動性過剩下的被動投機;戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。對于調(diào)整我國房地產(chǎn)價格的對策與建議是:調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu),增加低價位住房供應;控制開發(fā)成本,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤;加大對房地產(chǎn)價格的檢查與監(jiān)管力度,維護市場正常的價格秩序。

[關鍵詞]房地產(chǎn)價格;現(xiàn)狀;原因分析;對策建議

一、我國房地產(chǎn)價格攀升的現(xiàn)狀從1998年到2006年,我國國內(nèi)生產(chǎn)總值由84402.3億元增長到209406.8億元,扣除物價因素,年均增長9.2%;同期我國的城市化率由33.35%提高到43.9%,每年約增加1.3個百分點。從居民購買力來看,1998論文年到2006年,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元,按可比價計算,年均增長8.9%。但是收入的增長速度,不足于支撐目前日益高漲的房價,房價的過快上漲引起了越來越多的短期炒作行為。特別是上海、北京、南京、杭州、寧波等房價上漲較快的城市,國內(nèi)的民間資金以及國際游資紛紛進入房地產(chǎn)市場。而投機的大量存在又反過來推動了房價的繼續(xù)上揚,形成了投機與房價上漲相互推動的惡性循環(huán)。2007年8月8日中國人民銀行的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告認為:今年以來,中國住房需求持續(xù)旺盛,雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資加快增長,但供需關系仍趨緊張,房地產(chǎn)價格又出現(xiàn)了加快上漲的勢頭,部分城市的房地產(chǎn)價格漲幅依然較高。報告指出,上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額9887億元,同比增長28.5%,增速比去年同期提高4.3個百分點,高于同期固定資產(chǎn)投資的增速2.6個百分點。其中,商品住房完成投資增長30.8%,占開發(fā)投資總量的70.3%,較2006年同期提高1.2個百分點,房屋竣工增速低于房屋銷售增速,住宅空置面積有所下降。上半年,商品房銷售面積2.8億平方米,同比增長21.5%;房屋竣工面積1.5億平方米,同比增長11.1%。房屋銷售價格漲幅有所回升,部分城市房價漲幅較高。6月份,70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅比上月高0.7個百分點。其中,深圳、北京等城市上漲較快。深圳已連續(xù)17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月份達15.9%;北京已連續(xù)14個月同比漲幅超過8%,其中6月份達9.5%。我國平均房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格的持續(xù)快速上漲,已經(jīng)成為我國經(jīng)濟運行中的突出問題,也成為影響整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素。本文的目的是針對泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生環(huán)境和泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生機理展開研究,找出中國房地產(chǎn)價格上漲的真實原因。

二、房地產(chǎn)價格攀升的原因分析

大規(guī)模的房地產(chǎn)價格的上漲,中國的房地產(chǎn)是否是泡沫已成為經(jīng)濟學家們討論的焦點。日本在20世紀90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅,嚴重地打擊了其經(jīng)濟,造成了其近十年的經(jīng)濟衰退。國內(nèi)的許多經(jīng)濟研究者都以日本房地產(chǎn)泡沫為參照作了大量的對比研究,并得出了有價值的結(jié)論。但是,日本房地產(chǎn)發(fā)展有其特殊的一面,它是在特定的歷史環(huán)境和經(jīng)濟形勢下產(chǎn)生的。日本泡沫經(jīng)濟的背景和環(huán)境與我國經(jīng)濟現(xiàn)狀有很大的區(qū)別,中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)類似20世紀90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫,只有了解中國房地產(chǎn)價格上升的真正原因,才能有效地采用相關政策來指導房地產(chǎn)行業(yè)的正確發(fā)展。我國當前房地產(chǎn)價格上升的原因主要有:

(一)供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的內(nèi)在原因1.政府為主導的運作體制導致房地產(chǎn)供給的不足。因土地供應量減少而導致供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的直接原因。市場價格圍繞價值上下波動,需求增加并且供給減少時會造成價格的上漲。我國房地產(chǎn)市場并不是真正意義上的市場經(jīng)濟,而是以政府為主導的運作體制。土地的國家所有,使土地供應完全處于國家壟斷狀態(tài),土地的相對供給不足,必然造成價格的上漲。

摘要：房地產(chǎn)市場一直是全社會關注的重點，房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)快速上漲已經(jīng)給國家經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定都帶來了很大的影響，而貨幣政策是國家對于房地產(chǎn)市場價格進行宏觀調(diào)控的主要手段，本文通過理論和實證兩方面對貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響進行分析，并試圖給出政策建議。

關鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)；價格

自從我國實行商品化住房改革以來，由于我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，受居民對住房需求的上漲和擴大內(nèi)需的政策影響，我國房地產(chǎn)市場的價格一直處在一個上升通道，尤其是2009年以來，在多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場的價格漲幅更是驚人，引發(fā)了各界對于房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論。近幾年我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展是不均衡的，一線城市的房價仍在飛速上漲，而對于三四線城市則出現(xiàn)了一定程度的庫存問題，為此，國家出臺了房地產(chǎn)市場去庫存的政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，對于國家經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的作用，此外房地產(chǎn)市場價格也是民生關注的熱點話題，房地產(chǎn)市場的價格與居民的生活質(zhì)量息息相關，因此房地產(chǎn)市場的發(fā)展與社會穩(wěn)定也有十分重要的作用。我國對于房地產(chǎn)市場一直在采取宏觀調(diào)控措施，不管是從房地產(chǎn)供給還是從房地產(chǎn)需求兩方面，都采取系列針對性的措施，而對房地產(chǎn)市場上的資金流動性的調(diào)控一直是重中之重，我國對于房地產(chǎn)資金流動性的調(diào)控最重要的就是通過貨幣政策手段，因此研究貨幣政策與房地產(chǎn)價格關系很有必要。

一、貨幣政策于房地產(chǎn)價格關系的理論分析

根據(jù)貨幣政策傳導機制理論，貨幣政策通過利率渠道、信貸渠道和資產(chǎn)價格渠道都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，這里主要分析貨幣政策通過信貸渠道和資產(chǎn)價格渠道中的財富效應對房地產(chǎn)價格的影響。信貸渠道的傳導機理為中央銀行通過改變貨幣供應量，從而使得商業(yè)銀行的準備金和存款發(fā)生變化，進一步使得商業(yè)銀行的可貸資金發(fā)生變化，從而使得各行業(yè)的融資規(guī)模受到影響，這就對整個國家的物價和產(chǎn)出產(chǎn)生影響。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，中央銀行貨幣政策的變化，使得商業(yè)銀行的可貸資金發(fā)生變化，那么對房地產(chǎn)行業(yè)的融資會受到影響，進而影響到房地產(chǎn)市場的價格。財富效應的傳導機理為中央銀行通過改變貨幣供應量，使得利率和金融資產(chǎn)價格上升，進一步使得其金融財富和終生財富發(fā)生變化，進而對其消費需求發(fā)生變化，從而影響物價和產(chǎn)出。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，貨幣供應量變化使得股票價格發(fā)生變化，那么居民的財富和終生財富發(fā)生變化，其對于房地產(chǎn)的消費需求也會發(fā)生變化，進而影響房地產(chǎn)市場的價格。

二、貨幣政策與房地產(chǎn)價格關系的實證分析

內(nèi)容提要：股票與房地產(chǎn)價格的波動會對一國銀行系統(tǒng)產(chǎn)生重大影響，資產(chǎn)價格的波動主要通過信貸風險渠道、市場風險渠道、經(jīng)紀業(yè)務收入渠道、為附屬機構(gòu)注資的風險渠道及“第二回合”渠道等傳導渠道影響到銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定。所以為維持銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定，監(jiān)管當局應該密切關注股票與房地產(chǎn)價格可能出現(xiàn)的劇烈下跌對銀行部門可能產(chǎn)生的風險并以相應的方法應對。

關鍵詞：股票價格波動；房地產(chǎn)價格波動；銀行系統(tǒng)穩(wěn)定；傳導渠道

一、引言

金融部門參與資產(chǎn)市場深度越來越深入發(fā)展暗示著股票和房地產(chǎn)價格的波動將對一國金融機構(gòu)的資產(chǎn)負債表產(chǎn)生重大影響。一條直接的渠道是通過非信貸資產(chǎn)的價值重估和從資產(chǎn)交易價值中所獲得的經(jīng)紀費用的變動影響收益。另一條稍微間接一點但卻關鍵的渠道是通過家庭和企業(yè)凈財富的變動來影響金融機構(gòu)資產(chǎn)負債表。因為股票和房地產(chǎn)價格的下跌影響家庭和企業(yè)借款人的清償力，它們可能增加金融部門資產(chǎn)組合中不良貸款的比例，因此降低銀行資本總量和削弱其貸款。特別是在資產(chǎn)價格整體下降時，這種效應可以通過貸款抵押物價值的下降而得到加強，因為銀行通常在違約發(fā)生時可以通過出售抵押物來補償損失。但是金融機構(gòu)在此時都力圖以很低的價格出售這些資產(chǎn)，因此對資產(chǎn)市場和銀行資產(chǎn)負債表的負面影響可能自我加強。這些效應的結(jié)合就可能產(chǎn)生一次"信貸緊縮"，進一步惡化由開始時資產(chǎn)價格下跌所引發(fā)的緊縮效應。

相反，一個相同的機制可能在經(jīng)濟高漲時放大資產(chǎn)價格上漲的效應。隨著家庭和企業(yè)的凈財富的增加，銀行的資產(chǎn)負債表得到改善，貸款能力也得到增強，從而使信貸出現(xiàn)繁榮。這一傳導機制被證明在那些銀行主導型金融系統(tǒng)（Bank-basedfinancialsystem）國家，比如歐洲大陸國家和日本（這些國家中銀行與企業(yè)相互持股現(xiàn)象非常廣泛），相比那些股票和債券市場主導型金融市場(Market-basedfinancialsystem)國家，比如美國和英國等國要強烈的多。資產(chǎn)價格波動對金融機構(gòu)資產(chǎn)負債表的損害作用強調(diào)了建立資本充足率高和監(jiān)督合理的金融系統(tǒng)的必要性。脆弱的金融系統(tǒng)將削弱把資金從資金盈余人導向資金需求者的能力，增加資本成本從而限制了創(chuàng)新企業(yè)獲得流動資金，進而阻礙投資和經(jīng)濟增長①。一些發(fā)達國家和新興市場國家過去二十年來的經(jīng)歷也表明，資產(chǎn)價格崩潰之后政府支持的銀行救助過程是有非常高的成本的。還有，金融系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)性脆弱還可能通過導致貨幣政策的"縱容"（fore-bearance）從而損害價格的長期穩(wěn)定，即為避免金融系統(tǒng)崩潰的高成本和財政救助程序，貨幣政策當局可能試圖維持一種寬松的貨幣政策，這就可能促使初期的資產(chǎn)價格泡沫進一步膨脹。相反，政府可能在資產(chǎn)價格崩潰之后選擇"放寬管制"，從而可能阻礙進行必要的金融系統(tǒng)重組的進程。國際上有關改革資本充足率標準和加強信貸和市場風險管理的大量努力就部分反映了考慮到金融機構(gòu)在資產(chǎn)市場波動中的高風險以及資產(chǎn)價格波動對金融系統(tǒng)穩(wěn)定性的潛在影響，而增強其穩(wěn)健性的想法（Basel,1999）。

即使在金融系統(tǒng)資本充足、監(jiān)督合理的情況下，金融脆弱性仍然可能因為企業(yè)和家庭部門的過度負債而發(fā)生。因為在一次長期的繁榮之后，股票市場的調(diào)整通常要花費很長時間來進行，這就可能導致蕭條時期的延長，即使金融部門的清償力在開始時并未受到影響。延長的股票市場調(diào)整過程在企業(yè)和居民參與資本市場程度比較深的情況下可能尤其嚴重。這是因為，如以上討論的，股票和房地產(chǎn)價格的階段繁榮通常使資本的實際成本降到低于它的基礎水平，這又通過預期和托賓Q效應，導致過度投資。資本成本的這一超調(diào)降低了企業(yè)盈利性從而增加了金融脆弱性。這可以從日本1990年代的經(jīng)歷見證到。而且這一事件要經(jīng)過相當長的時間才能恢復②。

20*年以來，全國各地的房價都在持續(xù)上漲，中央三令五申要求當?shù)卣浜现醒肫揭址績r，并且陸續(xù)出臺了“國八條”“國六條”等抑制房價增長的調(diào)控措施，但是各地房價是且調(diào)且漲，并沒有達到中央平抑房價目標。到20*年八、九月份，隨著鋼材價格的下滑，房地產(chǎn)價格也有所下降，但對我市南和縣房價沒有明顯影響。

一、房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀

20*年以前，南和縣房地產(chǎn)開發(fā)的主要是以庭院為主的少量的個人住房為主，小區(qū)沒有正規(guī)的物業(yè)管理，且房價較低。20*年，房地產(chǎn)開始向規(guī)模小區(qū)發(fā)展，金陽小區(qū)、怡欣家園的開發(fā)，拉開了我房地產(chǎn)開發(fā)的序幕，也拉開了南和房價持續(xù)上漲的序幕。3年來，房價逐年提高，普通商品房價格由20*年900元/平方米，到20*年1600元/平方米，上漲700元/平方米，上漲幅度達63.6%。

二、房價上漲原因

經(jīng)分析，南和的房地產(chǎn)價格上漲主要有住房供不應求、房地產(chǎn)成本的上漲以及人為炒作等幾方面原因。

1、供求關系。從供求關系來看，南和縣現(xiàn)在處于供不應求狀態(tài)，拉動了房地產(chǎn)價格。居民收入水平的提高，對住宅質(zhì)量、環(huán)境、科技含量等有了更高的要求，住宅檔次的提高，使得住宅建設成本增加，帶來了房價上漲。