1投資性房地產(chǎn)的定義及特征

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

投資性房地產(chǎn)主要有以下特征；(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓；(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)f(3)投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計(jì)量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

2投資性房地產(chǎn)的范圍

屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：(1)已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)是自租賃期開(kāi)始日確定為投資性房地產(chǎn)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，體現(xiàn)了管理者的持有意圖。需要注意的問(wèn)題：①這里不包括閑置土地，②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。(3)已出租的建筑物。應(yīng)是自租賃期開(kāi)始日確定為投資性房地產(chǎn)。

3投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

委托人（甲方）

人（乙方）

第一條（訂立合同的基礎(chǔ)和目的）

依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方接受甲方委托，甲方訂立房地產(chǎn)交易_____（買(mǎi)賣(mài)/租賃）合同，并完成其他委托服務(wù)事項(xiàng)達(dá)成一致，訂立本合同。

第二條（委托的事項(xiàng)）

（一）委托交易房地產(chǎn)的基本情況

1房地產(chǎn)新政與房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)

2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲聲一片，全國(guó)及主要城市的商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售額均創(chuàng)歷史新高；總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)熱度甚至超過(guò)2007年。為遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，2009年年底，中央政府加大了對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，以2010年1月7日出臺(tái)的“國(guó)十一條”為標(biāo)志，2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段?！皣?guó)十一條”出臺(tái)以后，2010年1-2月份，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了交易量萎縮，房?jī)r(jià)上漲趨緩的形勢(shì)。但進(jìn)入三月份情況發(fā)生變化，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為15361萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.8%。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷(xiāo)售均價(jià)為5193元，同比上升16.1%；房?jī)r(jià)再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。面對(duì)這種房地產(chǎn)形勢(shì)，中央政府又及時(shí)出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

2010年4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。之后4月17日，國(guó)辦又了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，通知要求對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地產(chǎn)政策調(diào)控被認(rèn)為是歷次房地產(chǎn)政策中調(diào)控力度最大的一次，但調(diào)控效果卻并不如人意，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上17.3%，漲幅創(chuàng)下紀(jì)錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價(jià)格上漲幅度更是達(dá)到22.4%。尤其值得注意的是，和“國(guó)十條”出臺(tái)后市場(chǎng)一片看跌背道而馳的是，上述兩個(gè)數(shù)字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。

2房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因分析

不可否認(rèn)，此次房地產(chǎn)政策調(diào)控調(diào)控的力度之大，出臺(tái)的政策之多，頻率之高都是史無(wú)前例的，這表明了政府堅(jiān)決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控中，大中城市的房?jī)r(jià)為何不降反升，房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點(diǎn)：

1影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的因素

1.1內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價(jià)格、收入、政策以及預(yù)期的變動(dòng)都會(huì)使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時(shí)，房地產(chǎn)供給總量也會(huì)在技術(shù)、勞動(dòng)、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的變化。房地產(chǎn)投資。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率是需要被考慮的重要指標(biāo)。利潤(rùn)率通過(guò)引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向擴(kuò)張或收縮，對(duì)房地產(chǎn)周期的波動(dòng)產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動(dòng)常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素。有直接影響的政策因素：指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素，在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外，技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、體制變遷等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊，影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)。

1.3隨機(jī)因素，指地震、洪水等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭(zhēng)、政治風(fēng)波等社會(huì)突發(fā)因素，以及不可預(yù)測(cè)的因素如科學(xué)技術(shù)的根本變革等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時(shí)也會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

2企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的經(jīng)營(yíng)策略

2.1資本動(dòng)作策略。首先，并購(gòu)與重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢(shì)。當(dāng)房地產(chǎn)周期處于衰退或蕭條階段時(shí)，并購(gòu)和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)使企業(yè)在房?jī)r(jià)下跌時(shí)降低生產(chǎn)成本，從而保持企業(yè)的收益基本穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)周期波動(dòng)給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，并購(gòu)與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，有利于企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流。周期波動(dòng)期間通過(guò)并購(gòu)與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，可以減少企業(yè)對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)范圍的依賴，降低經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)成本，通過(guò)不同業(yè)務(wù)組合穩(wěn)定企業(yè)的現(xiàn)金流，而且多元化經(jīng)營(yíng)可以保持組織資本和聲譽(yù)資本以及在財(cái)務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢(shì)。再次，財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)有利于化解房地產(chǎn)周期波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

1.房地產(chǎn)的位置對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響

2010年10月份位于山東省萊蕪市中心區(qū)域的一級(jí)地段，每平方米的平均房?jī)r(jià)為5500-6000元，而在市郊的，房?jī)r(jià)每平方則不足2500元。通過(guò)萊蕪房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查與實(shí)踐證明：房地產(chǎn)的投資收益與位置優(yōu)劣成正比例關(guān)系。區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位，一直是房地產(chǎn)界的黃金定律。在現(xiàn)在的地產(chǎn)投資決策中，地段因素的影響并沒(méi)有降低，只不過(guò)人們對(duì)地段的分析不僅僅局限于交通因素，而擴(kuò)大到了整個(gè)社區(qū)的環(huán)境因素。那么，在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，投資者應(yīng)該怎樣去判斷其地段、環(huán)境、位置或地點(diǎn)的優(yōu)劣呢？一般說(shuō)來(lái)，不同類型和用途的房產(chǎn)對(duì)位置的要求是不一樣的。通常，住宅用房產(chǎn)的價(jià)格因其周?chē)h(huán)境狀況、交通是否方便以及距離市中心的遠(yuǎn)近，有很大差別。商務(wù)辦公樓的用戶，大多數(shù)都希望辦公地點(diǎn)位于繁華地帶，交通方便，距其他業(yè)務(wù)單位、金融機(jī)構(gòu)近，方便業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。而商店和購(gòu)物中心則更注重所在地域?qū)ι虡I(yè)服務(wù)的需求以及這種需求是否還在增長(zhǎng)與增長(zhǎng)幅度的大小。

城市的發(fā)展空間是有限的，土地屬于有限的不可再生資源，是不可替代資源，而房子幾乎是可以無(wú)限更新?lián)Q代的，二者市場(chǎng)價(jià)值是不可以相提并論的。城市發(fā)展空間的局限性和土地資源的稀缺性決定了與土地價(jià)值相關(guān)聯(lián)的區(qū)位價(jià)值才是決定房地產(chǎn)價(jià)值的根本。因此，選擇區(qū)位價(jià)值潛力高的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資或自用才是一個(gè)明智的購(gòu)房者聰明的選擇。那么，是不是當(dāng)前價(jià)格高的地區(qū)便是區(qū)位價(jià)值潛力高的地段呢？當(dāng)然不是，區(qū)位價(jià)值高并不意味著當(dāng)前其物業(yè)的價(jià)格處于高水平。

房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。雖然房地產(chǎn)的地理位置是固定不變的，但是其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置隨時(shí)可能發(fā)生變化。我們說(shuō)置業(yè)投資成功的關(guān)鍵在于位置優(yōu)劣的選擇，這并不意味著只有在已經(jīng)形成的優(yōu)良地段購(gòu)置房產(chǎn)才能獲得較高的投資收益和保值增值的利益。因?yàn)?，地段?yōu)良的房產(chǎn)，雖然租金收益較高，增值也快，但價(jià)格不菲，相對(duì)于投資額來(lái)說(shuō)，回報(bào)并不一定就高。相反，如果在那些雖然現(xiàn)在還不算優(yōu)良、但極具發(fā)展?jié)摿Φ牡攸c(diǎn)購(gòu)置房產(chǎn)，由于其相對(duì)價(jià)格較低，極有可能獲得高額回報(bào)。房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置會(huì)隨經(jīng)濟(jì)建設(shè)、周邊環(huán)境的改善而變化，隨著交通條件的改善、城市規(guī)劃布局的調(diào)整，城市區(qū)位價(jià)值的格局也在悄然發(fā)生改變。不是地價(jià)最貴、售價(jià)最貴的物業(yè)就是未來(lái)價(jià)值增長(zhǎng)最大和最快的物業(yè)。例如，社區(qū)人口擴(kuò)增及服務(wù)功能的不斷完善、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)等。大凡具備這些條件的區(qū)域，或早或遲都會(huì)轉(zhuǎn)化為熱點(diǎn)。人氣集聚，熱點(diǎn)形成，就會(huì)引起整個(gè)地段房產(chǎn)價(jià)格上漲，理所當(dāng)然地帶動(dòng)房產(chǎn)增值，給投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。“不求最好但求最貴”的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售思路肯定是使市場(chǎng)脫節(jié)的。例如，萊蕪市政府住宅所在的地盤(pán)地段是在2005年以極低的價(jià)格通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)入的。時(shí)隔5年（2010年），現(xiàn)土地增值達(dá)15倍之巨，物業(yè)價(jià)值直線上升。

2.房地產(chǎn)的位置對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的抗跌能力的影響

房地產(chǎn)位置的好壞不僅僅決定他的價(jià)值的高低而且還決定了房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的抗跌能力。市區(qū)的貴重物業(yè)具有很好的投資價(jià)值，具備很高的保值能力。在地產(chǎn)時(shí)勢(shì)好的時(shí)候，市區(qū)盤(pán)、郊區(qū)盤(pán)都會(huì)升值；時(shí)勢(shì)不好的時(shí)候，郊區(qū)盤(pán)的跌幅將比市區(qū)盤(pán)大得多。

跨入2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在熱鬧的求錢(qián)聲中又走到了年末，在一片不見(jiàn)刀光劍影，只聞你吆我喝和你上市我結(jié)盟的游戲面前，演繹了一出出“幾家歡喜幾家愁”的找錢(qián)故事。房地產(chǎn)業(yè)在做大做強(qiáng)的旗號(hào)和指引下從未有過(guò)像2002年這樣熱烈聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)和向資本市場(chǎng)邁進(jìn)。連橫也好，合作也罷，上市也好，買(mǎi)殼也罷，這個(gè)年輕又“貧乏”的產(chǎn)業(yè)確實(shí)是在一步步走向成熟和“富有”。

透過(guò)喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關(guān)心的自然是熱鬧下面實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)融資新渠道的出現(xiàn)，透過(guò)對(duì)本年度房地產(chǎn)六大投融資的成功以及艱難的經(jīng)歷，讓我們真正明白：房地產(chǎn)融資還需要太多的支持和關(guān)愛(ài)!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場(chǎng)多年的廣州恒大終于可以把自己的資產(chǎn)“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實(shí)現(xiàn)了借殼上市。這可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)艱難上市的一個(gè)縮影。

可以說(shuō)，買(mǎi)殼上市，在2002年已開(kāi)始成為很多新銳房地產(chǎn)公司快速擴(kuò)張的必由之路，并引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大能量。繼陽(yáng)光股份、光彩建設(shè)、珠江控股、金融街被北京的房地產(chǎn)企業(yè)成功買(mǎi)殼后，房地產(chǎn)資產(chǎn)忙于“上市”成了資本市場(chǎng)上一道亮麗的風(fēng)景線。

在北京，一些開(kāi)發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問(wèn)的寫(xiě)字樓，或者直接聘請(qǐng)投資銀行顧問(wèn)為自己講課，熟悉如何進(jìn)入資本市場(chǎng)。作為一位投資銀行家，林先生近幾個(gè)月來(lái)已經(jīng)為4位開(kāi)發(fā)商咨詢過(guò)有關(guān)資本市場(chǎng)的項(xiàng)目。他說(shuō)：“這些人都是近幾年在北京成功做過(guò)

立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同人

賣(mài)方（甲方）：

買(mǎi)方（乙方）：

根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律﹑法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定‌，‌甲﹑乙雙方遵循自愿﹑公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則‌，‌訂立本合同‌，‌以資共同遵守‌法。商‌

第一條甲方將自有的房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓給乙方‌法。商‌房地產(chǎn)具體狀況如下：

(一)房地產(chǎn)座落在上海市___________[區(qū)][縣]____________________________________________________(部位：__________)房屋類型________________結(jié)構(gòu):_______________;

[摘要]由于房地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)線上營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)程滯后于其他商品，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域尚未采用純線上營(yíng)銷(xiāo)模式，線上線下融合營(yíng)銷(xiāo)仍是當(dāng)前的主流模式。本文從供需層面分析房地產(chǎn)線上營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生的背景，分析線上營(yíng)銷(xiāo)模式的現(xiàn)狀和問(wèn)題，指出需從組織設(shè)計(jì)、流程優(yōu)化和傭金分成等方面加以完善。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；營(yíng)銷(xiāo)模式；線上營(yíng)銷(xiāo)

淘寶、京東等電商購(gòu)物平臺(tái)在國(guó)內(nèi)已上線二十多年，房地產(chǎn)作為商品理應(yīng)成為電商的重要目標(biāo)。然而房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、交易復(fù)雜等特殊屬性，房地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的布局一直滯后于普通商品，但互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)與房地產(chǎn)巨頭一直在積極探索房地產(chǎn)線上交易模式，比如以新浪樂(lè)居、搜狐焦點(diǎn)、網(wǎng)易房產(chǎn)等為代表的，以提供房地產(chǎn)行業(yè)資訊為主的平臺(tái)，鏈家網(wǎng)、中原地產(chǎn)、貝殼找房等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)自建的平臺(tái)，以房多多為代表的經(jīng)紀(jì)人分銷(xiāo)平臺(tái)使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人得以發(fā)布房源信息，客戶得以搜索房源、線上看房，還有以天貓好房、京東房產(chǎn)等為代表的，將傳統(tǒng)售樓部搬到網(wǎng)上的線上購(gòu)房平臺(tái)。除建立這些專門(mén)的線上平臺(tái)之外，地產(chǎn)企業(yè)也在不斷拓展其他線上營(yíng)銷(xiāo)方式。微博、微信公眾號(hào)是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布行業(yè)資訊的重要陣地，抖音等短視頻平臺(tái)、微信朋友圈成為不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自我營(yíng)銷(xiāo)、發(fā)布房源的主要平臺(tái)，微電影成為地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化品牌認(rèn)知、增強(qiáng)客戶黏性的宣傳工具，業(yè)主社群是各地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)、拓寬運(yùn)營(yíng)渠道、鎖定目標(biāo)客戶的重要場(chǎng)所。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的線上營(yíng)銷(xiāo)為對(duì)象，分析房地產(chǎn)企業(yè)線上營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生的背景、目前的運(yùn)營(yíng)狀況、存在的問(wèn)題及對(duì)策建議。

一、房地產(chǎn)線上營(yíng)銷(xiāo)模式的運(yùn)作機(jī)理

（一）全程線上營(yíng)銷(xiāo)是未來(lái)的理想模式

除房地產(chǎn)以外的一般商品，具有價(jià)值量小、交易過(guò)程簡(jiǎn)潔、商品信息簡(jiǎn)單等特點(diǎn)，因此從甄別篩選、購(gòu)買(mǎi)付款到快遞到家，都可以通過(guò)網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)線上營(yíng)銷(xiāo)閉環(huán)。房地產(chǎn)如果像其他商品一樣實(shí)現(xiàn)線上閉環(huán)營(yíng)銷(xiāo)，其運(yùn)營(yíng)機(jī)理就是樓盤(pán)線上展示、客戶線上篩選、雙方線上成交，交易雙方在線上完成房地產(chǎn)交易的全過(guò)程。營(yíng)銷(xiāo)閉環(huán)的具體實(shí)現(xiàn)方式如下：開(kāi)發(fā)商建立線上售樓部，實(shí)現(xiàn)從房源搜索、線上看房、咨詢洽談、下定預(yù)購(gòu)、網(wǎng)上簽約、按揭貸款、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶以及售后服務(wù)全鏈條的線上交易。其目的是通過(guò)全行業(yè)協(xié)作，建立不動(dòng)產(chǎn)交易全鏈路ETC高速通道，提高交易效率。線上售樓部是線上營(yíng)銷(xiāo)的載體。線上售樓部是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目展示、咨詢洽談、成交簽約的線上載體。借助3D技術(shù)、云計(jì)算、網(wǎng)絡(luò)直播、線上金融等方面的技術(shù)，地產(chǎn)企業(yè)能整合技術(shù)、客戶、數(shù)據(jù)等資源，實(shí)現(xiàn)售樓部線上化。各方參與協(xié)作是打通各環(huán)節(jié)的關(guān)鍵。可構(gòu)建開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和交易服務(wù)方共同參與的不動(dòng)產(chǎn)交易協(xié)作機(jī)制，逐步構(gòu)建開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、金融機(jī)構(gòu)、按揭公司、產(chǎn)權(quán)主管部門(mén)等單位之間的紐帶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)全程線上營(yíng)銷(xiāo)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)合同（賣(mài)方）

房地產(chǎn)中介服務(wù)合同（賣(mài)方）

1.簽訂本合同前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)。

2.本合同為示范文本，為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行增補(bǔ)或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

3.對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

甲方（中介公司）：

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金仍然來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上，改變國(guó)內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等7個(gè)方面提高了門(mén)檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商憑借銀行資金買(mǎi)地開(kāi)發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢(shì)，浩浩蕩蕩撲面而來(lái)。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對(duì)各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動(dòng)。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門(mén)檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開(kāi)，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險(xiǎn)，僅從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。也就是說(shuō)大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來(lái)。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會(huì)說(shuō)完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場(chǎng)多元化，肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開(kāi)上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來(lái)全國(guó)有20多家地產(chǎn)公司并購(gòu)上市，以股權(quán)融資的方式買(mǎi)殼進(jìn)入股票市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資。如北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開(kāi)發(fā)商已紛紛通過(guò)買(mǎi)殼，成功參股或控股上市公司。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買(mǎi)殼、重組來(lái)上市。買(mǎi)殼上市就是指一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(mǎi)(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過(guò)借殼上市打開(kāi)資本市場(chǎng)的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報(bào)，大部分公司的利潤(rùn)普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。由于各大公司都在增加土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動(dòng)。據(jù)悉，2006年國(guó)資委和證監(jiān)會(huì)有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門(mén)檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開(kāi)了A股市場(chǎng)大門(mén)。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場(chǎng)的融資步伐?？梢赃@么說(shuō)，在2006年通過(guò)在國(guó)內(nèi)股市IP0融資或買(mǎi)殼上市后再融資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見(jiàn)。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開(kāi)發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂(lè)投資券”以及“富島投資券”，總計(jì)1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬(wàn)元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來(lái)接連出現(xiàn)企業(yè)債券到