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篇1

XX區(qū)XX鄉(xiāng)，屬于XX市十五計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經營環(huán)境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據XX區(qū)XX鄉(xiāng)當地的目前市場狀況和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經營的可能性。依據本文的方案，項目總建筑面積11.72萬平方米，項目總投資15594.85萬元。經測算項目財務凈現值3620.11萬元，項目財務內部收益率27.1%，因此項目在經濟上具有較強的可行性。

[關鍵字]XX花園 項目投資 開發(fā)經營

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據

三、項目概況

第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

二、XX市房地產市場分析

三、有利投資經濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

三、項目周邊主要物業(yè)分析

四、XX鄉(xiāng)消費者調查分析

第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式

二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產品定位

第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議

一、項目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區(qū)配套設施建議

四、環(huán)境藝術設計建議

第七章 項目開發(fā)經營策略及投資估算

一、項目開發(fā)經營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發(fā)經營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率

第九章 項目開發(fā)經營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析

第十章 結論與建議

第十一章 結束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

二、報告編制依據

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案;

2、億房網

3、國家建設部及XX市頒布的與房地產相關法律與政策;

4、XX市2000房地產年鑒;

5、現場勘察和實地調研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項目概況

該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于XX市十五計劃確定的三大住宅新區(qū)之一XX鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經基本平整通水通電，經市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過20%。

根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建筑面積：11.72萬M2

其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

(以上數據是依據周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化)

第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析

一、2017年國內經濟及房地產市場回眸

投資機會孕育于經營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產業(yè)更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。

2017年根據經濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。(《新華文摘》20015)

同時全國房地產開工，竣工面積增勢不減，據國家統計局固定資產投資統計局提供資料顯示，2000年國房景氣指數值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產開發(fā)呈現以下特點：房地產開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長;商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁;商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴大;新開工項目快速增加(如下表)，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。隨著國家經濟形勢的好轉和相關政策的出臺，投向房地產的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產業(yè)呈現強勁的增長勢頭，(《中國統計》China Statistics 20015)，房地產市場也呈現出以下主要特征：

全國房地產開發(fā)及銷售情況表

2017年實際 比上年同期+%

住宅投資(億元) 3318.7 25.8

商品房新開工面積(萬平方米) 28295 30.6

商品房竣工面積(萬平方米) 23027.9 16.4

商品房銷售建筑面積(萬平方米) 16984.1 26.9

商品房銷售額(億元) 3571.0 30.1

其中：銷售給個人(億元) 2840.3 51.9

占總銷售額的比重(%) 79.5 --

1. 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結構趨于合理。2000年全國房地產開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。

2. 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。

3. 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。

4. 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。

5. 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。(《中國房地產信息》20015 Real Estate Information of China 謝家瑾)

以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產市場分析

1. 2017年房地產市場

2000年XX市的房地產市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產開發(fā)總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%;全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%;總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%;其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%;全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元;空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產租賃市場上，全市房屋租賃總戶數為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵押總戶數為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。

(1)個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發(fā)育良好，房地產消費已經啟動并且持續(xù)增長，為房地產市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

(2)房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業(yè)新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。

價格 指數

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03

(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，占房地產總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價格指數具體見下表：

各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2.市場特點分析

2.1宏觀市場特點：

1.住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產市場的發(fā)展提供了動力。2017年，XX市正式步入住宅的商品時代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經過1999年的過度轉換，從2017年開始，實物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠;2000年歲末，購買現住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結束，從今年元旦開始則實行零折扣。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經濟軌道。

2.空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。

3. 經濟適用房建設取得較好成效。2000年XX市不斷推進和完善經濟適用住房建設。全年經濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的17.23%，全年銷(預)售115.14萬平方米，其中預售38.96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經濟適用房小區(qū)。

4. 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。2000年XX市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發(fā)達地區(qū)的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。

住房一級市場(增量房) 住房二級市場(存量房) 住宅總量

起數 30010起 27130起 57140起

建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米

5. 金融系統成為房地產業(yè)的堅實后盾。銀行方面：已經把個人住房貸款作為房地產貸款業(yè)務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至8成30年的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計29.17億元，比投資到建設環(huán)節(jié)的貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷(預)售面積的1/4強。2000年新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增長33.94%。共批準發(fā)放個人住房貸款9019戶，共計5.41億元，同比增長97.8%;支持個人購房建筑面積達91.76萬平方米，房屋總價值達12.56億元。(上圖)

6.住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業(yè)務300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

7. 房地產中介服務為房地產二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。2017年XX市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產市場的繁榮起到了重要推動作用。截止2017年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務的有形網絡。與此同時2017年8月底舉辦了百家房地產中介機構承諾提供放心中介聯合宣言活動，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了XX市中介市場的服務行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍XX市二、三級市場起到了十分重要的作用。

8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。2017年XX市各區(qū)聯動舉辦房交會，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2017年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元;二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元;辦理權證1876起;辦理抵押、按揭245起。

2. 2微觀市場特點

1.從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎配套設施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。

2.從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3.從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。

4.從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。

5.從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6.從樓盤設計上看，2017年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。

7.從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2017年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內營造環(huán)境藝術等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內綠化點、線、面結合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。

8.從樓盤配套設施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學和受教育問題。

9.從樓盤的賣點來看，2017年房地產銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入XX的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。2017年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學府佳園打出智能牌，逐漸將這一概念置根于市場中。2017年11月24日舉辦的智能化樓宇博覽會也使智能化概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。

10.從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。

11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以購買安心、質量放心、居住舒心的特點，成為市民購房的首選。

2017年XX房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業(yè)管理費等。

3.3分類物業(yè)特點

據《武房指數》統計，2017年四個季度，XX市房地產價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：

從以上數據可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數的趨勢仍將上升。

住宅

住宅類物業(yè)一直都是房地產市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94.5%, 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94.7%。2017年四個季度我市住宅價格分別為1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈現出逐步攀升的態(tài)勢，(見右圖)全年平均價格為1983.52元/平方米。

1.普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點;

2.經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%;我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間;

3.別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。

寫字樓

由于宏觀經濟環(huán)境的轉好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。2000年四個季度寫字樓價格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉向了建設大道金融一條街，因此2000年寫字樓最高均價地區(qū)是金融一條街。寫字樓地段-價格分布圖如下：

1.建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市寸土寸金的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2.解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3.勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32..8元/平方米，入住率為50%左右。

4.中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。

5.寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。

商業(yè)服務用房

2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務用房的需求，促使商業(yè)服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。

3.2001年及未來XX市房地產市場展望

2000年湖北省房地產價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是XX市房地產發(fā)展的重要一年。

1.2001年XX市的十大工程計劃之一就是房地產開發(fā)方面的投資達到100億，住宅竣工面積達500萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產經濟熱潮。2001年開發(fā)主要集中在XX、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。

2.2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。

3.繼續(xù)加強經濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發(fā)展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象的審核控制;二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。

4.2001年，XX市市級和各區(qū)級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。

5.建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。

6.規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7.積極推進XX市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像億房網一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產信息咨詢服務體系，大力發(fā)展房地產業(yè)的電子商務。

另據專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈軟升狀態(tài)。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產業(yè)化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。(《長江日報》20009)

(三)有利投資經濟形勢成因分析

(一) 國家宏觀經濟的影響

截止11月份，我國經濟保持8.2%的高速增長。是亞洲金融危機以來表現最好的一年。主要表現如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，比上年同月增長10.6%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。1-11月累計完成工業(yè)增加值21327億元，比上年同期增長11.5%。國有和股份制企業(yè)生產增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產增長，表明我國經濟已經走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產品銷售率穩(wěn)定提高。11月份工業(yè)產品銷售率為97.42%,比上年同月提高0.12個百分點，與上月產銷率基本持平。1-11月累計，工業(yè)產品銷售率為97.27%,比上年同期提高0.66個百分點。前11個月累計出貨值比上年同期增長26.1%，仍保持了快速增長的勢頭。 11月份全國居民消費價格總水平比上月上漲0.7%，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲1.0%和0.3%。

(二) XX市經濟發(fā)展勢頭良好

今年以來，XX市GDP 一直保持10%以上的增長率，因GDP增長帶來的財政收入增長額約為13億元左右。10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值24.85億元，按可比價格計算，比上年同期增長16.35%。各種經濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經濟增幅最高。國有經濟、集體經濟、股份制經濟、外商及港澳臺經濟分別完成工業(yè)增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期增長10.6%、11.0%、16.9%和30.3%; 1-10月份，全市完成固定資產投資193.43億元， 比上年同期增長6.7%。其中基本建設完成投資71.28億元，增長3.6%;更新改造完成46.91億元，增長2.9%;房地產完成70.26億元，增長4.9%。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅增長。對外貿易10月份實現外貿出口3451萬美元，比上年同期增長31.3%，保持較高的增長幅度。截止11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產值同比增長14.4%，產品銷售收入增長22.8，實現利稅增長70.9%，實現利潤總額由去年同期的負2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的7.9億減少到5.4億元。

(三)全國整體房地產市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發(fā)投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發(fā)投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長36.9%。

(三) 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創(chuàng)造了條件。

在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環(huán)境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規(guī)有利于房地產市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。

第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析

項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產市場，地區(qū)既有的生活消費條件，XX地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。

該項目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現在先對XX區(qū)房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產價格和指數：

XX區(qū)價格 XX區(qū)指數

一季度 2218.78 1000

二季度 2227.38 1003.876

三季度 2223.24 1002.86

四季度 2226.24 1003.2

2000年第四季度XX區(qū)的價格指數走勢由上季度的下跌轉變?yōu)樾》蠐P，但指數仍沒有達到二季度高度，因為XX區(qū)的房地產價格水平在XX市是屬于較高的，而今年房地產開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，XX區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現房價格出售了4500平方米，銷售業(yè)績較好。

XX、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據城市空心化的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于XX區(qū)的均價，本季度銷售了1.65萬方。

一、 投資地塊的地理環(huán)境

土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。

1.土地性質及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設用地構成，較平整。

該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村(由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成)，新春村(有2000人左右);還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。

2.地塊自然景觀及環(huán)境質量

2.1自然環(huán)境

該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：

1.南向

遠望是一條長條沿路而建的現代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。

3.東向

遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。

4.西向

西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

2.2項目周邊情況

我們選擇以本地塊為中心，南至五干道(發(fā)展大道)，北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。

1. 地形地貌狀況(詳見附圖地形地貌圖)

2. 物業(yè)形態(tài)劃分圖(詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖)

3. 局部放大圖(詳見附圖局部放大圖)

附圖說明

1.岱黃公路一帶區(qū)域調查

自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉(xiāng)。XX鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。

社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經常有載貨的大卡車經過，到市內的交通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎建設均以到位，電話線已鋪設，但沒有網絡線和有線電視線(新建小區(qū)除外)。路邊附近有2-3個門診部，有中國信合，農行等金融機構的分點。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。

人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當地居民的住房，沿路地帶和石橋村大概有2-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡陋。

經濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。

此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以賣地為主(該村的集體地約400畝)，收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達，小學，中學都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調查

自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構成，地勢平坦;塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村(由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成)。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。

社會環(huán)境：該區(qū)域位于XX區(qū)邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發(fā)建設，有液化汽供應站。

經濟環(huán)境：該區(qū)域人口經濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現達到大都處于半停產狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當地居民收入差距較大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。

3.姑嫂樹路段調查

篇2

科學發(fā)展觀是我黨在新形勢下提出的“堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進經濟社會和人的全面發(fā)展”的重大戰(zhàn)略舉措；也是按照“統籌城鄉(xiāng)發(fā)展、統籌區(qū)域發(fā)展、統籌經濟社會發(fā)展、統籌人與自然和諧發(fā)展、統籌國內發(fā)展和對外開放”的要求推進各項事業(yè)的改革和發(fā)展的思想方法論。根據這一總體指導思想來處理發(fā)展與環(huán)境的關系，就是要按照遵從以人為本、全面發(fā)展、協調發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略發(fā)展思路。

環(huán)境影響評價制度指在某地區(qū)進行可能影響環(huán)境的工程建設，在規(guī)劃或其他活動之前，對其活動可能造成的周圍地區(qū)環(huán)境影響進行調查、預測和評價，并提出防治環(huán)境污染和破壞的對策，以及制定相應方案。

環(huán)境影響評價在進行建設活動之前，對建設項目的選址、設計和建成投產使用后可能對周圍環(huán)境產生的不良影響進行調查、預測和評定，提出防治措施，并按照法定程序進行報批的法律制度。環(huán)境影響評價制度，是實現經濟建設、城鄉(xiāng)建設和環(huán)境建設同步發(fā)展的主要法律手段。建設項目不但要進行經濟評價，而且要進行環(huán)境影響評價，科學地分析開發(fā)建設活動可能產生的環(huán)境問題，并提出防治措施。通過環(huán)境影響評價，可以為建設項目合理選址提供依據，防止由于布局不合理給環(huán)境帶來難以消除的損害；通過環(huán)境影響評價，可以調查清楚周圍環(huán)境的現狀，預測建設項目對環(huán)境影響的范圍、程度和趨勢，提出有針對性的環(huán)境保護措施；環(huán)境影響評價還可以為建設項目的環(huán)境管理提供科學依據。

環(huán)境影響評價的目的就是要保證我們的經濟發(fā)展是可持續(xù)的，發(fā)展是科學的，對人類生存環(huán)境不產生大的負責影響。作為環(huán)境影響評價機構和環(huán)評人員，在環(huán)境影響評價工作工程中必須按照科學發(fā)展觀的要求去，科學、客觀、公正地對建設項目進行環(huán)境影響評價，切實把好環(huán)境保護的第一道關口，防止環(huán)境影響評價工作的失誤。

一、環(huán)境影響評價是科學發(fā)展觀的體現

從科學發(fā)展觀與環(huán)保的歷史淵源看，幾十年前的世界環(huán)保主義思潮產生了國際三大可持續(xù)發(fā)展理念，而國際可持續(xù)發(fā)展理念正是中國科學發(fā)展觀的依據之一。

環(huán)境影響評價制度從最初的項目環(huán)評到區(qū)域環(huán)評，再到現階段的規(guī)劃環(huán)評和戰(zhàn)略環(huán)評，充分體現了我國經濟發(fā)展模式和環(huán)保意識的轉變過程，從局部到區(qū)域，從近期到戰(zhàn)略，從科學到更科學，環(huán)境影響評價制度已成功我國項目審批的一項目重要的和基本的依據。

中國的環(huán)境問題從一定程度來講更是一個大結構和大布局問題。單個項目的工藝技術都比過去更先進、更環(huán)保，但擠在一起是否合理？生態(tài)環(huán)境是否承載得了？這是規(guī)劃環(huán)評要回答的問題，而我們現在的單個項目環(huán)評沒有這個能力。為了從國家發(fā)展戰(zhàn)略上推行科學發(fā)展觀，我們正在積極爭取規(guī)劃環(huán)評的法規(guī)。

科學發(fā)展觀和環(huán)保的社會關系社會公平正義是落實科學發(fā)展觀，構建社會主義和諧社會的重要保證。環(huán)境公平和社會公平密切相關，環(huán)境的不公平必然加重社會的不公平。馬克思說：“物與物關系的背后從來就是人與人的關系。”用中國哲學來說，人與自然的和諧直接影響到人與人，人與社會的和諧。因此，環(huán)保事業(yè)是構建社會主義和諧社會的基礎，是我國經濟可持續(xù)發(fā)展的保障。

二、公眾參與是環(huán)境科學決策的重要依據

我國環(huán)保領域第一部有關公眾參與的規(guī)范性文件《環(huán)境影響評價公眾參與暫行辦法》(以下簡稱暫行辦法)，不僅從多個方面明確了公眾參與環(huán)評的權利，而且規(guī)定了參與環(huán)評的具體范圍、程序、方式和期限，這一制度的建立不僅充分體現了決策的民主性，更重要的是充分體現的決策的科學性，有利于保障公眾的環(huán)境知情權和決策的正確性。

公眾參與是建設項目在立項階段或前期準備中的一項重要工作，我國目前已將之納入建設項目環(huán)境影響評價中。公眾參與程序可使環(huán)境影響評價制定的環(huán)保措施更具合理性、實用性和可操作性；公眾參與過程也體現了環(huán)境影響評價工作和有關部門對公眾利益和權利（如居住權）的尊重，有利于提高人民群眾的環(huán)境意識。然而，盡管我國對響評價工作中公眾參與一直在進行研究并不斷實踐，但對于具體操作卻沒有詳細規(guī)定，使得公眾參與在實踐中存在一定的局限性。因此，如何有效實施公眾參與，即提高環(huán)境影響評價中公眾參與的有效性顯得十分必要。

“公眾參與”從社會學角度講，是指社會群眾、社會組織、單位或個人作為主體，在其權利義務范圍內有目的的社會行動。環(huán)評中的公眾參與是項目方或者環(huán)評工作組同公眾之間的一種雙向交流，其目的是使項目能夠被公眾充分認可并在項目實施過程中不對公眾利益構成危害或威脅，以取得經濟效益、社會效益、環(huán)境效益的協調統一。這里的公眾系指一個或更多的自然人或法人。因此，境影響評價工作中，應充分考慮到：l、大多位于項目范圍或位于項目的影響范圍內直接受影響的人群，即預期要獲得收益的人、承擔風險的團體、利益相關團體；2、受影響團體的公共代表：國家和省政府的代表、地方官員、傳統的當局人員、地方機構、私有行業(yè)代表；3、其他感興趣的團體：環(huán)評中公眾參與包括聽取項目所在地區(qū)人民代表、政協委員、群眾團體、學術團體或居委會代表。征詢受影響他們的意見，采納他們的合理建議，重視公眾參與的質量，提高公眾參與的有效性。

篇3

Abstract： As a resource-based city， Daqing into the critical period of economic growth mode transformation. Develop the trade industry by centralizing superior resources become the important measure of strategic transformation .Overal， commercial and trade enterprises logistics of Daqing appears small， scattered and disorderly state. The low problem of degree of specialization and socialization， standardization， high operating costs， low efficiency is still serious. Through the investigation of the logistics operation of Daqing， the paper analyzes the current situation and problems of logistics development of Daqing， and puts forward relevant solutions. In order to promote the development of Daqing's commercial and trade enterprises， thereby supporting the steady growth of Daqing national economy.

Key words： Daqing city； commercial and trade enterprises； logistics

商貿經濟持續(xù)快速健康發(fā)展，有力地促進生產、引導消費、改善民生，促進地區(qū)經濟發(fā)展。大慶作為資源型城市，集中優(yōu)勢資源大力發(fā)展商貿行業(yè)成為大慶城市戰(zhàn)略轉型發(fā)展的重要舉措，也是原油價格波動引發(fā)全市經濟下滑背景下促進經濟發(fā)展的新亮點。而商貿企業(yè)物流的發(fā)展直接關系到生產資料流通和生活資料流通的順利運行，所以了解大慶商貿企業(yè)物流運作情況，對促進商貿企業(yè)物流發(fā)展、降低物流成本、平抑物價、提高老百姓的購買力，進而促進大慶城市健康發(fā)展，具有十分重要的意義。本文旨在通過對大慶市部分商貿企業(yè)物流運作情況調查數據的分析，反映出大慶市商貿企業(yè)物流運作的現狀及存在的問題，并提出促進大慶市商貿企業(yè)物流發(fā)展的相關建議。

1 調查概況

本次調查活動主要采用問卷調查的形式對大慶市93家商貿企業(yè)物流進行走訪調研，調研組共走訪93家企業(yè)，回收有效問卷81份，調查涉及批發(fā)、商業(yè)零售以及從事貿易行業(yè)的商貿企業(yè)。通過對大慶市部分商貿企業(yè)的物流發(fā)展、經營狀況的調查，獲得了大量第一手的資料和數據，通過資料和數據反映的情況，深刻體會到加快大慶商貿企業(yè)物流轉型發(fā)展的迫切性。

2 大慶市商貿企業(yè)物流現狀分析

2.1 商貿企業(yè)物流運營基本情況

根據調查顯示，被調查的商貿企業(yè)中54%設有獨立的物流管理部門，其物流部門業(yè)務功能主要包括配送、倉儲和運輸，說明大慶商貿企業(yè)目前的物流需求主要以市內配送和倉儲保管為主，物流運作范圍主要以區(qū)域為主，更關心同城物流的倉儲與配送，對包裝、流通加工、物流系統再設計、物流信息系統、庫存控制等方面有需求的企業(yè)比例相對較低；在配送中心方面，30%的企業(yè)選擇自建，35%的企業(yè)沒有配送中心，其余的采用租賃或者委托第三方物流公司的配送中心；配送中心的結構方面，一般倉庫所占比例高達90%左右，而立體倉庫只占10%左右，現代信息技術條件下具有一定智能化的倉庫幾乎沒有，倉庫配置相對較低。

2.2 物流運作模式現狀

大慶市商貿企業(yè)物流運作模式主要以自營物流、供應商物流和外包第三方物流公司為主，在對商貿企業(yè)物流服務外包的調查顯示，采用自營物流模式和供應商物流模式的商貿企業(yè)中，又有45%的企業(yè)選擇了將其物流業(yè)務部分外包，說明商貿企業(yè)物流業(yè)務逐漸向第三方外包方向健康發(fā)展。

通過對采用或部分采用物流業(yè)務外包的企業(yè)調查發(fā)現，通過物流業(yè)務外包后，50%企業(yè)能達到降低物流成本，提高服務質量的目的，也正基于此，商貿企業(yè)已經逐漸認識到物流外包服務的重要性，未來將有40%的企業(yè)準備逐步提高物流業(yè)務外包的比例。部分商貿企業(yè)尚未進行物流業(yè)務外包的原因是擔心物流外包服務成本過高和服務質量不能滿足其要求以及失去對物流作業(yè)的控制力。

2.3 物流服務供應商選擇

在對商貿企業(yè)選擇物流供應商方面的調查顯示，超過50%的商貿企業(yè)愿意選擇私營企業(yè)作為合作伙伴，合作的形式大多采用簽訂年度合同的形式。在選擇物流服務供應商標準方面，超過50%的商貿企業(yè)首先關注的是物流企業(yè)信用、服務響應速度、貨損率、服務差錯率和能否滿足臨時需求等五個方面。其次是物流企業(yè)性質、服務價格、服務穩(wěn)定性和服務項目是否齊全等四個方面，超過35%的商貿企業(yè)認為這些方面非常重要。而在服務網絡是否豐富方面，商貿企業(yè)并不重視。

2.4 商貿企業(yè)物流成本現狀

在對商貿企業(yè)物流成本方面的調查顯示，企業(yè)物流總費用占銷售額的比例在10%及以下的企業(yè)占總數的近54%。影響企業(yè)物流成本的首要原因是貨物流轉周期長、庫存量大。在對這些企業(yè)商品的平均庫存期的調查中發(fā)現，64%的商貿企業(yè)商品銷售庫存期為1～3個月，35%的商貿企業(yè)商品銷售庫存期在1個月以內，其中平均庫存期在10天以內的企業(yè)有6家，11～20天的有8家，21～30天的有14家。從數據上分析，商貿企業(yè)的庫存周轉期較長，76%的商貿企業(yè)庫存時間超過1個月，35%的企業(yè)甚至達到3個月以上，極大地提高了企業(yè)運營成本。

2.5 商貿企業(yè)物流從業(yè)人員現狀

從商貿企業(yè)角度來看，商貿企業(yè)最緊缺的物流人才是綜合性物流管理、庫存及倉儲操作人員；其次是運輸管理及物流信息管理人員。

被調查的企業(yè)物流從業(yè)人員的年薪方面：基層從業(yè)人員的年薪在1.8～2.4萬元占30%，2.4～3.6萬元占50%，3.6萬元以上占20%；從事物流業(yè)務相關的中層以上管理人員的年薪在2.4～3.6萬元占22%；年薪在3.6～4.8萬元占32%；年薪在4.8～6萬元占21%；年薪6萬元以上的占25%。

在企業(yè)物流人才選拔和培訓方面，企業(yè)高級物流管理人才聘用的主要方式是外聘和企業(yè)內部選拔，對物流從業(yè)人員培訓方面主要以企業(yè)內部定期培訓為主，以專業(yè)深造和參加社會機構認證培訓與考試為輔。

2.6 商貿企業(yè)物流設施設備利用情況

在對商貿企業(yè)物流設施的調查顯示：企業(yè)營運車輛的利用率不高，利用率達到90%以上占36%，利用率在71%～90%占22%，利用率在50%以下的占42%；企業(yè)自有倉庫的運作方式主要以手工作業(yè)為主的占72%，機械化作業(yè)、信息處理用人工的占21%，計算機化僅占6%，倉庫的自動化信息化程度較低；在被調查的商貿企業(yè)中物流信息系統應用范圍大多集中于運輸、倉儲、配送以及訂單處理和財務管理；主要應用的信息技術有條形碼技術、EOS系統、GPS系統。

3 大慶市商貿企業(yè)物流存在的問題

3.1 物流管理職能不清晰、定位不準確

在所調查的商貿企業(yè)中僅有76%設有物流部門，其物流部門主要職能大多集中在對物流的配送、倉儲、運輸等環(huán)節(jié)的管理，缺乏對企業(yè)物流的系統化管理和各環(huán)節(jié)的成本優(yōu)化管理。很多企業(yè)沒有將物流當做降低企業(yè)運營成本、增強核心競爭力的關鍵崗位，因此并沒有設立物流管理部門，而將物流各職能活動的管理分散在公司的不同部門，企業(yè)內部的物流活動跨職能部門管理，各自為政，且缺乏物流成本的認知、核算及控制意識，以致物流資源閑置浪費現象嚴重，導致整個物流系統的運作效率非常低下。

3.2 倉儲設施薄弱，自動化程度低

在調研的商貿企業(yè)中，倉庫配置相對較低，設施設備落后，很多設施設備沒有得到良好的維修的技術更新改造，機械化作業(yè)、信息處理計算機化僅占6%，物流信息化水平遠低于國內其他地區(qū)的水平，更無法與國際先進水平相比較。大多數商場或企業(yè)沒有物流信息系統，應用地理信息系統（GIS）、全球定位系統（GPS）、制造資源計劃（MRPⅡ）和企業(yè)資源計劃（ERP）等管理軟件的企業(yè)更少。企業(yè)之間缺乏共同的物流信息平臺，缺乏物流信息交換、車輛跟蹤與定位的共享服務等。

3.3 物流整體運作效率低

商貿企業(yè)物流整體運作效率不高，主要體現在企業(yè)營運車輛利用率不高，車輛空載率普遍較高。在所調查的企業(yè)中車輛利用率達到90%以上的企業(yè)只占36%，車輛利用率在71%～90%的占7%，而車輛利用率在50%以下的占42%，接近一半的企業(yè)車輛利用率達不到50%，造成企業(yè)物流資源極大的浪費，增加了企業(yè)物流運作成本；企業(yè)物流運作效率低下的另一重要表現就是企業(yè)商品的平均庫存周期過長，庫存周轉速度過慢，造成企業(yè)大量資金占壓，大大影響商貿企業(yè)的獲利能力。

3.4 物流運作成本居高不下

在零售企業(yè)中，物流費用占據了整個流通費用的比例較高。據統計，歐、美、日等發(fā)達國家和地區(qū)商貿企業(yè)的物流成本通常占銷售額的4%～6%，我國零售企業(yè)的平均物流成本一般占到銷售額的10%甚至更高，而因物流環(huán)節(jié)與企業(yè)內部其他環(huán)節(jié)不協調使得運作效率降低所造成的損失更是無法計算。在對大慶市商貿企業(yè)物流成本方面的調查顯示，企業(yè)物流總費用占銷售額的比例在10%及以下的企業(yè)占總數的54%，仍有大部分企業(yè)的物流費用過高，被調查的企業(yè)中占8%的企業(yè)物流費用達到銷售額的40%。造成商貿企業(yè)物流成本過高的原因包括：貨物流轉周期長、庫存量大；物流市場秩序混亂、企業(yè)和物流服務商的硬件基礎設施不完善、沒有選好物流服務供應商、企業(yè)物流信息化程度低、物流人才缺乏等因素。另外綜合調查數據分析，32%選擇自營物流的企業(yè)物流運作成本相對較高，這是由于自建物流系統要在建設倉儲、增購車輛和配送設備等方面需要投入大量資金，直接導致企業(yè)固定成本大幅上升，再加上企業(yè)運作規(guī)模不大，導致其物流運作尤其是配送環(huán)節(jié)不能實現規(guī)模經濟，反而帶來物流成本的增加。

3.5 專業(yè)物流人才缺乏

調查數據顯示，目前薩爾圖區(qū)商貿企業(yè)最緊缺的物流人才呈現兩大類型，一是綜合管理型人才，二是技能型人才。綜合管理型商貿物流人才是指掌握企業(yè)或行業(yè)的生產經營活動規(guī)律，能夠勝任企業(yè)的生產經營管理等各個方面的工作。具備良好的協調能力，既積累了一定的營銷技能，同時具備與物流管理有關的知識、經驗和技能。這類人才在商貿物流行業(yè)主要是企業(yè)中層管理人員、區(qū)域經理、大型超市店長、品類經理、渠道經理、采購經理等。技能型商貿物流人才是在企業(yè)中從事具體生產經營工作，主要包括：一線生產、市場調查、促銷、推銷。這類人才在商貿物流行業(yè)中主要是指生產技師、營業(yè)員、柜長、組長、小店店長等。

造成專業(yè)物流人才緊缺的主要原因有以下幾個方面：一是薩爾圖區(qū)商貿企業(yè)物流從業(yè)人員薪資相對發(fā)達城市比較低；二是由于受到大慶地理位置和物流發(fā)展環(huán)境的限制，很多大中專學校的物流管理專業(yè)畢業(yè)生都選擇省會城市或者南方物流發(fā)達地區(qū)，因為在這些城市無論在就業(yè)機會、發(fā)展空間、薪資待遇等方面都優(yōu)于大慶。

4 促進大慶市商貿企業(yè)物流發(fā)展的建議

4.1 積極引進現代物流理念，進一步發(fā)展現代流通方式

首先，鼓勵商貿企業(yè)對企業(yè)物流資源進行整合，改造企業(yè)內部物流流程，把物流業(yè)務從核心業(yè)務中剝離，大力開展物流業(yè)務外包，以增強核心競爭力，降低物流成本。

其次，鼓勵商貿企業(yè)以發(fā)展連鎖經營和物流配送為核心，以整合商業(yè)物流為重點，利用現代信息技術，大力推進連鎖經營向更大范圍、更深層次發(fā)展和延伸，重點推進連鎖經營進社區(qū)、進農村，加快發(fā)展直營店和加盟店，確立連鎖經營方式在流通業(yè)中的主導地位，努力與上下游企業(yè)建立供應鏈戰(zhàn)略合作關系。

第三，改善物流經營環(huán)境，引導交通、郵政以及現有第三方物流企業(yè)逐漸擺脫傳統業(yè)務模式，整合延伸物流服務功能，積極發(fā)展現代化、社會化的第三方物流，為商貿企業(yè)實施物流業(yè)務外包創(chuàng)造有利條件。

4.2 加快物流信息系統中新技術的應用

商貿企業(yè)應加快物流信息技術應用，開發(fā)和應用適合企業(yè)自身特點的物流管理系統，實現物流信息系統的網絡化、可視化和智能化，從而實現更多物流活動如訂貨、存貨、補貨、財務處理等的電子化和自動化，這樣可以更好地分析顧客購買行為的原始記錄、數據等信息，合理分配貨架空間，增加暢銷品陳列而減少或消除滯銷品空間。鼓勵企業(yè)改造更新現代物流裝備，提高物流作業(yè)的機械化、自動化、智能化水平和作業(yè)效率，推動智慧物流發(fā)展。

4.3 重視物流人才培養(yǎng)，提高從業(yè)人員待遇

首先，商貿企業(yè)應重視物流員工發(fā)展，結合商貿物流呈現出的新態(tài)勢，多方面為員工創(chuàng)造條件，提供多層次、多渠道的物流繼續(xù)教育和在職培訓，在企業(yè)內部形成學習商貿物流專業(yè)知識與技能、商貿企業(yè)管理與運作良好氛圍，提高對商貿物流業(yè)的適應能力。

其次，相關政府部門應鼓勵大專院校和行業(yè)協會建立多層次的人才培養(yǎng)體系，培訓急需的物流管理和技術人才，提高實踐能力。為保障全市商貿物流人才培訓的全面開展，政府部門應成立商貿物流發(fā)展專項資金，用于聘請商貿物流方面的專家組織培訓和對參加商貿物流培訓的從業(yè)人員發(fā)放培訓補貼。加大宣傳力度，引導商貿企業(yè)樹立現代物流理念，營造全社會重視和支持商貿物流發(fā)展的輿論氛圍。

另外，從調研的結果來看，商貿企業(yè)應進一步提高物流從業(yè)人員工資水平，改善其工作環(huán)境，進一步調動從業(yè)員工的工作積極性。

篇4

（中南民族大學經濟學院 湖北 武漢 430074）

摘 要：一個地區(qū)的發(fā)展離不開產業(yè)，特色產業(yè)是促進民族地區(qū)發(fā)展的重要因素。通過對利川市涼霧鄉(xiāng)七里溝村莼菜基地的調研，從莼菜種植的技術、投入規(guī)模、加工技術、市場等全面了解當地居民對種植莼菜的各種需求以及在種植過程中遇到的風險和實際困難，從而提出一些對策建議，為村民解決一些實際困難，促進當地莼菜產業(yè)更好地發(fā)展。

關鍵詞 ：民族地區(qū)；特色產業(yè)；農民增收；地區(qū)發(fā)展

中圖分類號：F590 文獻標識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．013

作者簡介：譚昶（1990－），男，中南民族大學經濟學院碩士研究生，研究方向：農村與區(qū)域發(fā)展；王誼鵑（1979-），女，博士，中南民族大學經濟學院副教授，碩士生導師，研究方向：農業(yè)

莼菜，又名馬蹄菜、湖菜等，多年生宿根水生名貴草本植物，鮮美滑嫩，富含膠質蛋白、碳水化合物、脂肪、多種維生素和礦物質，口感爽滑，甘甜可口，具有減肥消腫、壯腎益智、清熱利尿、防癌之功效，是一種營養(yǎng)極為豐富的綠色蔬菜珍品，其經濟價值也非常高。

七里溝村位于利川市涼霧鄉(xiāng)的西北部，東南與繼昌莼菜基地相連，北與福寶山風景區(qū)相連，地處山間，水源豐富，雨量充沛，氣候溫和，非常適合莼菜的生長。筆者通過發(fā)放問卷和訪談方式對該村50余戶村民進行調查，從莼菜種植技術、市場、收益、風險等方面了解當地莼菜產業(yè)的發(fā)展狀況。

本次調研是為了了解村鎮(zhèn)特色產業(yè)發(fā)展現狀與農民增收情況，掌握農民對特色產業(yè)的看法和意見以及農民在特色產業(yè)發(fā)展過程中所遇到的實際困難。這次社會調查，選擇的是利川市七里溝村作為調研對象，調查當地莼菜產業(yè)帶來的實際收益和發(fā)展過程中遇到的難題。村中最早從2002年就開始種植莼菜，一進人七里溝村，就可以看到，現在村民們把很多稻田都已經改種莼菜了。

1 七里溝村莼菜產業(yè)發(fā)展的基本情況

通過調查發(fā)現，在種植莼菜之前，40％的家庭靠外出打工作為收入來源，53．3％的家庭靠務農維持生計，該村的年戶均收入為10 265元，最少的家庭只有1 400元（見表1）。

從2008年開始，全村在當地政府的帶領下開始尋找大山里的致富之路，剛開始的時候，還只有少部分家庭種植莼菜，但是，到目前為止，全村的莼菜種植面積已達300余畝，年均畝產莼菜1 500kg，創(chuàng)造年產值約200萬元。如表1所示，種植面積達10畝以上的有8戶，占16％，其戶年均收入為60 900元。不足5畝的戶數為23戶，占46％，其年均收入為21 280元，從表1的統計數據可以看出，當地莼菜產業(yè)是具有規(guī)模效益的。

吳某慶是本村最早從事莼菜種植的，從2002年就開始種植莼菜，早期也面臨著諸多困難和風險，如：種植技術、產品加工、市場銷售、交通運輸都存在很大的困難，盡管面臨這么多的困難，但是他還是堅持下來了，2014年其種植面積達20余畝，創(chuàng)造直接收益8萬余元。同時，他家中從事收購村民采摘的新鮮莼菜以及莼菜的初級加工，成為全村的莼菜貿易中轉站，是本村莼菜產業(yè)發(fā)展的重要推動者，從一個普普通通的農民到如今的加工老板，都是莼菜產業(yè)的發(fā)展帶來的收益。

在關于政府對莼菜產業(yè)支持方面，根據調查數據顯示，如圖1所示，50％的人認為有政府支持但是支持力度不大，43％的人認為政府的支持力度較大，7％的人認為無政府支持或不了解。通過對村民的走訪，大部分對政府的支持政策是比較滿意的，但是基層政府的執(zhí)行力度不夠，很多政策經常落不到實處，而且對基層干部的一些做法持不滿的態(tài)度，例如：村干部私自將本村山上的水庫賣給了鎮(zhèn)上的居民做飲用水，造成本村很多村民的莼菜基地水源得不到有效的供給。

七里溝村九組村民吳某政，家中有3個子女，在種植莼菜之前靠種植糧食作物維持生計，年收入只有約1萬元，根本無法支撐沉重的家庭負擔，2012年在村民李某的介紹下，開始從事莼菜種植，把家中的幾畝稻田都改種莼菜了，收入也慢慢提高了，從起初的1萬余元到現在的5萬余元，生活也慢慢的有所改善。但是，據他反映，2014年村干部把后山水庫私自賣給了集鎮(zhèn)的居民，由于他家住在半山腰，地勢相對較高，莼菜水源供給也出現了很大的問題，眼看正是莼菜生根發(fā)芽的季節(jié)，水源也是他目前最擔心的問題。

2 當地莼菜產業(yè)發(fā)展過程中的問題

根據調查和走訪發(fā)現，目前七里溝莼菜產業(yè)的發(fā)展面臨著以下幾個方面的問題。

2．1 水源問題

莼菜是一種水生蔬菜，種莼菜必須使用水田，對水質要求也很高，而且要確保田水流動，才能減輕葉腐病的發(fā)生，田水要保持干凈清澈，不然泥沙會污染莼菜莖葉表面的膠質。水源問題是村民反映最多和最直接的問題，自從2014年村干部私自將后山水庫賣給集鎮(zhèn)居民，該村的莼菜基地水源灌溉就出現了很大的問題，特別是地勢較高的莼菜基地更是嚴重不足，嚴重損害了村民們的切身利益，村民們一提及此事就很憤怒，水庫屬于集體財產，個人無權私自買賣，村民們都希望上級政府能夠下鄉(xiāng)實地考察，為村民們解決實際困難，希望水源問題得到改善。

2．2 種植規(guī)模偏小

根據調查數據顯示，全村的種植面積為300余畝，規(guī)模還比較小，而且46％的戶數種植面積在5畝以下，其年均收入只有21 280元，經營效益不是很明顯，而面積在10畝以上的只占16％，年收入為60 900元，從其年均收入可以看出當地莼菜產業(yè)具有規(guī)模效益。為了進一步促進當地莼菜產業(yè)的發(fā)展和農民增收，政府也應在資金投入、種植技術、市場管理等方面加大力度，能夠給予莼菜種植戶一定的補貼，鼓勵村民參與莼菜種植，從而提高當地莼菜產業(yè)的規(guī)模。

余某，七里溝村八組村民，從2013年才開始種植莼菜，在此之前，外出打工是家庭的唯一收入來源，年收入只有2萬元左右，而且家中母親年事已高，所以他決定在家創(chuàng)業(yè)發(fā)展，在本地市場帶動下，于是開始了莼菜種植，起初他只種植了3畝，第二年就增加到6畝，創(chuàng)造直接收益46 000元左右，據他反映，種植莼菜比種植水稻收益高很多，而且也比外出打工輕松不少，所以他決定今年還要加大投入，擴大種植規(guī)模。同時，他還希望政府可以給予更多的金融支持，放寬貸款條件，使他們能夠獲得一定數額的貸款，從而加大莼菜產業(yè)發(fā)展的投入。

2．3 缺乏種植技術

種植莼菜是一項復雜而精細的工作，包括：扦插播種、施肥、新葉采摘、復壯，以及病蟲害的防治，每一步都必須精細進行。比如：施肥時要用噴霧的方法進行，如果直接將肥料撒入池中，肥料就會落在莼菜的葉子上從而導致葉片腐爛。根據調查和走訪發(fā)現，村民們根本沒有一套成熟的莼菜種植技術，還是一種摸索式的方法，甚至連一些基本的病態(tài)癥狀都不知道如何處理，比如：有村民反映莼菜的葉子容易腐爛，嚴重的時候導致全株死亡，他們不知道應該如何防治。后來筆者找到相關技術人員咨詢，這是一種葉腐病，也是莼菜的主要病害之一，發(fā)病時要用波爾多液防治即可，并且要保持水質清凈和流通。所以村民們也希望能夠參加一些技術培訓，掌握一些實用的種植技術，更好地防御病蟲害，從而提高產量。

2．4 缺乏深加工技術，沒有自己的品牌

缺乏深加工技術是目前當地莼菜產業(yè)發(fā)展的一個瓶頸，品牌是擴大市場的重要因素。通過調查發(fā)現，當地沒有正規(guī)的莼菜加工廠，只有一個簡單的貿易中轉站，村民們把所有采摘的新鮮莼菜都集中到這個中轉站，中轉站進行簡單的初級加工處理，然后由重慶的某公司來收購。村民們都希望能有一個自己的莼菜加工廠，打造自己的莼菜品牌，形成產供銷一體化的發(fā)展模式，這樣當地的莼菜就可以就地升值，更好地促進農民增收。

2．5 市場信息不對稱，銷售渠道單一

莼菜市場信息不對稱、流通體系不健全等造成了“產地賣難、銷地買貴”現象的產生。銷售渠道單一最有可能造成產品滯銷的風險，而且村民們沒有價格優(yōu)勢，往往以較低的價格賣出。通過調查發(fā)現，全村只有一個莼菜銷售點，而且已被外地某莼菜加工公司壟斷，加上村民對莼菜的市場情況又不了解，所以在貿易價格上完全沒有優(yōu)勢。很多村民都反映這個問題，價格完全由外地公司決定，而且又沒有其他的銷售點，村民們只能被動接受。

2．6 產業(yè)風險

莼菜產業(yè)的風險包括自然風險和市場風險，干旱、強降水、病蟲害都是自然風險。市場的波動，未來市場的不確定性都造成了市場風險。村民們都把糧食作物改種莼菜了，一旦莼菜產業(yè)遭受自然災害或者市場波動影響，那么后果是不堪設想的，全村將遭受巨大損失，所以村民要防患于未然。

3 促進當地莼菜產業(yè)發(fā)展的建議與對策

3．1 加強政府管理指導，給予政策支持

七里溝莼菜產業(yè)在發(fā)展過程中面臨著諸多的困難和瓶頸。水源問題是村民反映最直接和最多的問題，水庫本是集體財產，村干部私自將其賣出已經嚴重損害村民的利益，政府應該加強實地考察，做好管理指導工作，為群眾解決實際困難。水庫既然是集體財產，村民自然有享用權，考慮到莼菜屬于經濟作物，而且用水量也比較大，可以根據實際情況，采取免費或者付費兩種方式來對水源進行管理。

同時，給予農民政策上的支持，比如：財政支持政策、補貼政策、獎勵政策、保險政策、稅收優(yōu)惠政策等政府支持政策。通過種植面積補貼政策和獎勵政策去鼓勵農民參與莼菜種植產業(yè)。稅收優(yōu)惠政策則是農業(yè)合作企業(yè)實行免稅或者低稅政策，以此激勵他們更好地為農民和農村地區(qū)服務。農業(yè)保險政策是對農民的一種保障制度，任何產業(yè)都是有風險的，有了保險政策，農民就可以根據種植面積購買保險，從而降低損失。

3．2 加強技術投入與創(chuàng)新

引進種植技術和加工技術，加強技術的深化與創(chuàng)新，才可能實現規(guī)模效益。一方面，政府要加強科技投入，搞好科技推廣示范。農民缺乏種植技術和加工技術，政府可以通過農業(yè)科技示范田，讓他們親眼目睹示范田的收益，吸引他們照著學、跟著做，從而擴大莼菜種植的規(guī)模，使更多新技術盡快盡可能多地應用于莼菜產業(yè)發(fā)展過程中。另一方面，合作企業(yè)也要積極學習和引進一些先進的技術，再轉化到種植和生產過程中，提高種植和生產的效率。

3．3 加強金融支持，擴大生產規(guī)模

我國工農產品價格剪刀差政策，使得大量的農業(yè)資金外流，城鄉(xiāng)的發(fā)展差距也越來越大，所以，農村的產業(yè)發(fā)展需要政府的財政支持。加大對農村地區(qū)的金融支持和資金投入，是解決我國“三農”問題和城鄉(xiāng)一體化的需要。根據調查和走訪，村民們認為缺乏資金投入是目前莼菜產業(yè)規(guī)模太小的主要原因，他們希望政府能夠放寬貸款條件，讓農民有更多的資金投入到莼菜產業(yè)上，擴大生產規(guī)模，實現規(guī)模經濟。

3．4 發(fā)揮自然資源優(yōu)勢，打造品牌

沒有品牌就缺乏競爭力，品牌是商業(yè)競爭中的關鍵因素，在品牌為先導的市場模式中，品牌意味著商品定位、經營模式、消費族群和利潤回報。據調查發(fā)現，在七里溝莼菜基地的周邊地區(qū)還有幾個大型的莼菜基地，如：繼昌莼菜基地、仙女洞莼菜基地、陶家溝莼菜基地。所以，這些莼菜基地可以聯合起來形成一個產業(yè)集群，利用資源優(yōu)勢，引進外資，成立專業(yè)合作社，建設自己的加工廠，實現產品精加工，開拓營銷市場，形成產、加、銷一體化的發(fā)展模式，打造利川高山蔬菜的知名品牌。

3．5 把握市場動向，建立自己的銷售網絡

渠道本身是不存在的，但是如果有大眾需求的產品，并且能保證質量和服務，就會受到很多消費者的歡迎，當然也會有很多商家爭相來做渠道分銷商，渠道就是產品的通路。首先，要確定產品所針對的客戶群體，突出產品的優(yōu)勢及企業(yè)發(fā)展前景，然后再根據市場需求進行生產。銷售渠道是特色產品市場推廣的關鍵性因素，正確把握市場動向，做好市場調研工作，以市場為導向，生產適應市場的產品，充分利用有利的條件，比如：利川市蔬菜協會等中介組織、其他專業(yè)合作經濟組織、電子商務等來建立自己的莼菜銷售渠道，形成一個銷售網絡體系。

3．6 加強農民技能培訓

根據調查了解，當地農民都沒有受過高等教育，都是小學初中文化，大都是在當地政府或者親戚鄰里的帶動下，才開始種植莼菜，沒有種植技術，更不用談對市場信息的了解，剛開始都是靠模仿性和摸索式進行，甚至連一些基本的病蟲害防護都不懂，造成產量和收益低下。據村民們反映，他們也希望參加一些技能培訓，學習一些種植技術。

所以，當地政府和合作企業(yè)應該定期對農民開設相應的技能培訓班，讓他們學習更多的產業(yè)技術和相關市場信息，讓農民變成智慧農民，對于促進當地產業(yè)的發(fā)展有著巨大的推動作用。

參考文獻

1 夏波，洪忠明．武隆縣鴨江鎮(zhèn)2013年特色產業(yè)調研報告［J］．吉林農業(yè)，2013（4）

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第一部分 調研背景

包頭是內蒙最大的地級市，曾是內蒙的省會城市，是國務院首批確定的十三個較大城市之一，商務往來，人員往來頻繁?？梢哉f，包頭和呼市都是全國各白酒廠商競相爭奪內蒙市場的戰(zhàn)場。2010年，牛欄山在呼市穩(wěn)扎穩(wěn)打，依靠著酒廠，經銷商和咨詢公司的努力，完成3000萬的任務額，而包頭銷售700萬，僅占呼市銷售額的40%，和其重要的地理位置不符。為了進一步擴大內蒙市場的銷售額，完成牛欄山品牌全國化第一步戰(zhàn)略目標，項目組走訪包頭昆區(qū)和青山區(qū)19 家小店， 68 家煙酒店， 15 家餐飲，為牛欄山下一步市場策略提出幫助。

第二部分 包頭市場概況

一.白酒市場特點

1)外地居民以山西，東北居民為主，居住區(qū)域固定。

包頭是連接西北和華北的重要的鏈接站，其重要的地理位置決定著包頭的外地居民較多。包頭主要的3個區(qū)為昆區(qū)，青山區(qū)和東河區(qū)，獨特的區(qū)域分類又造成了不同的居住習慣和消費特點。昆區(qū)是包頭的市政府所在地，包頭的市中心和商業(yè)匯集區(qū)，外來人員山西居民較多，多數以個人經營為主;青山區(qū)是國家重要的工業(yè)區(qū)之一，大型發(fā)電廠，重型裝甲車改裝廠，內蒙第一機械制造廠都位于青山區(qū)，由于其是特殊的工業(yè)區(qū)，外來人員以東北居民較多;東河區(qū)是1958年老城，整體區(qū)域結構發(fā)展緩慢，主要以當地居民為主。

2)當地品牌優(yōu)勢明顯，價格透明

金駱駝，河套是包頭表現最好的內蒙白酒品牌，本地居民對其有很高的品牌知名度和品牌忠誠度，其產品覆蓋全市各個終端店，鋪貨率基本可達到100%。金駱駝主打中低端消費，在此價格區(qū)間，其產品品項多，品種豐富;而河套在百元以上消費有一定優(yōu)勢，120元左右的河套王在各個地區(qū)都有很好的銷量。金駱駝和河套已成為包頭的大街貨，價格透明，產品利潤低，120元的河套王利潤僅在5-10元，所以終端推薦的第一白酒品牌都不是金駱駝和

河套，但由于在當地居民有著很高的偏好，也并沒有減少終端的銷售熱情。

3)光瓶酒價格較高

包頭市場的光瓶酒銷量最好的是駱駝光瓶酒10元和17元，鄂爾多斯450ML的光瓶陶醉31元，汾酒光瓶45元，其他不知名光瓶酒價格也都在10-25元之間，瓶型采用玻璃的普通形狀，顏色都以白色為主，酒質并沒有陳釀，年份等概念。

二.白酒消費特點

1)清香型為主，濃香型為輔

包頭最受喜愛的金駱駝全部是清香型白酒，大多集中在38度，42度的較低度數，山西汾酒，老白干，北大倉，郎酒等外來品牌也都以清香型為主;而河套的河套王是濃香型白酒，在當地有清香型自飲，濃香型用禮這樣一個趨勢。項目組在走訪時也發(fā)現出售原酒的終端店，清香型白酒也占了很高比例。

2)主流消費價格在30-80元

包頭整體消費較高，白酒的主流消費價格集中在30-80元，各酒廠也紛紛在這個價格帶投入多款產品。如金駱駝一品峰，4星金百事，陳峰年酒及燒廣坊峰售價都在35-55之間，河套系列在這個價位也出了多款產品，如35元的3星，45元的步步高，48元的河套老窖，70元的5星等。而外地白酒品牌在包頭的落地產品也主打30-80的價格區(qū)間，如郎酒的嘉賓郎系列，貴賓郎系列，如意郎系列等10余種產品。

3)餐飲自帶率較高

包頭市場的餐飲自帶酒水率較高，據項目組走訪估算，自帶酒水在90%以上，高出全國平均水平，這對白酒在餐飲的推廣力度和流通的操作策略都有很大影響。

4)婚宴消費價格在50元左右

婚宴消費是煙酒流通店主要的小團購消費，主要選用50元左右的白酒，而88元的河套禮賓酒，120元的河套王也有不少消費者作為婚宴用酒。婚宴具有當地的特性，絕大多數為本地人，在白酒的品牌也傾向于金駱駝和河套，有意思的是，河套產品包裝多數以綠色為主，而金駱駝也僅有一款紅色，婚慶專用45元的金百事，但這款酒據終端反映銷量一般。因此在婚宴用酒中，使用產品品項多，主流價格在50元左右，80元-110元產品也漸漸被應用在婚宴中。

三. 白酒渠道特點

1)B類煙酒較多，多以零售為主

項目組走訪發(fā)現，B類煙酒較多，能占到流通店的50%。由于餐飲自帶酒水率高，多數集中在餐飲店旁。A類餐飲周圍50米范圍，甚至有2-3家煙酒店，也是由于此原因，一些以零售為主的煙酒店也形成了一定的規(guī)模。

2天時間里，走訪了超過50家名煙名酒店，都有一定裝修，售賣多品牌產品，90%以上的煙酒店以零售為主，僅有個別店有一些團購渠道。所以在市場策略中，B類煙酒店應該是我們主要考慮的渠道之一。

2)餐飲以獨立運行為主，還未出現餐飲連鎖店

包頭市場餐飲店也出具規(guī)模，市政府周圍連續(xù)出現多家A類店，步行街周圍居民密集的區(qū)域，B類餐飲店較多，走訪第一天恰好是農歷18，在當天走訪的5家B類餐飲店中，都有婚宴消費，可見B類餐飲店很受多數消費者歡迎。除快餐類餐飲店外，還未出現連鎖店，都以獨立運行為主。但規(guī)模餐飲店的出現，給白酒品牌進店造成一定難度。

3)大型商超位置集中

包頭的大型商超位置過于集中，在市中心的步行街上連續(xù)有4家大型商超，都是百貨經營為主，底下是超市，人流量更分散，產品影響度更小，投入更大。項目組走訪時，選擇了周六下午3點左右，百貨商場過于集中，造成每個商超人流量少，而超市在百貨商超底下，人流量更少，4家收款臺空置率平均可達50%。

四.主要品牌在包頭市場的表現

1)金駱駝

包頭是金駱駝的根據地市場，本地消費者飲用偏好很高，市場涵蓋整個包頭大街小巷，產品主要集中在中低價位，在百元以上產品影響乏力，去年推出的200元產品市場反應一般，金駱駝是包頭的大眾酒無可非議。

在中低價位，金駱駝有2款酒，10元和17元光瓶，17元光瓶酒鋪貨率基本可達到100%，消費者自點率很高。10元光瓶酒鋪貨稍微較低，自點率也不高，但為了增加終端售賣信心，常年推出返光瓶退一元的政策。

在中檔價位上，金駱駝有數十個品項，市場上反應最好的是一品峰，終端價在45-48左右，利潤大概在7-8元左右。春節(jié)期間，針對此款產品，推出了刮獎活動，打火機，撲克牌

等獎品深受消費者喜愛。在55元價位上，陳峰年酒銷量不錯，終端利潤也在15-20元;在70元價位上，燒廣坊峰比較突出，利潤在10-15元左右，此產品包裝圓筒狀，和其他產品有很大差異性。在百元高端價位上，金駱駝表現比較乏力。

2)河套，鄂爾多斯，寧城老窖等內蒙酒

河套作為內蒙酒，在包頭可以說牢牢把持著市場第二的份額，作為濃香型酒，和金駱駝的清香酒有本質的差異。經過幾年的市場培育，河套的自點率也較高。其高端產品河套王，是其主打產品，公交車車體也有河套王的明顯廣告，占據了高端市場的很大份額。在中檔價位，48元的河套老窖，70元的5星河套也有不錯走勢。對市場上售賣較好的店，投入很大，每年陳列費能達到5200元現金，可以看出，河套在主要的渠道上投入大，已占明顯優(yōu)勢。 寧城和鄂爾多斯表現不太理想，寧城主打35的塞外情和85元的寧城清王，在年前鋪貨力度較大，20箱返3箱，還返2個小型洗衣機，也有一定的消費者返獎活動，在包頭的西邊區(qū)域有一定起量。

鄂爾多斯主要集中31元的光瓶陶醉和35元的5年陶醉，陳列獎勵返200元現金，有一些走量，但從整個產品線看還是稍顯薄弱。

3)郎酒是外地酒的代表

郎酒在包頭市場下了很大功夫，鋪貨率甚至比寧城，鄂爾多斯都高，產品品項可多達40個。在包百商超中，吊旗的使用增加了品牌曝光率，40多個品項的全貨架陳列，勢頭蓋過本地酒，30-80元之間的多產品做買一贈一促銷活動，可見其促銷力度大。終端流通點反映也較好，和其在市場上的大動作是分不開的。

4)山西汾酒，河北老白干，東北北大倉表現也尚可。

從市場的鋪貨率看，汾酒，老白干，北大倉是僅次于本地酒和郎酒的外來品牌，鋪貨率可達到65%左右。汾酒進入包頭市場較早，口味淡，不沖已漸漸被當地人接受，而山西人也較多，汾酒銷量尚可。

河北老白干主推十八酒坊，公交車體，臨街廣告牌也都可見十八酒坊主題廣告，但其價格稍高，銷量一般，終端鋪貨率也不高， 終端鋪貨率較高的是其88元的白盒老白干，時而有一些走量，據消費者反映，老白干口感稍微有些沖，這也是鋪貨率高，但銷量低的原因。 北大倉在包頭大概有7個品項，主打3個品項，分別是：45元的45度原漿精品，35元的35度原漿精品和98元的5年。自其09年打入市場后，鋪貨力度大，進3個品項返200元現金，鋪貨率較高，但銷量一般，自點率不高，多以老板推薦售賣。

篇6

類似對醫(yī)護人員的暴力加害事件早已不是新聞。據網上對2013年1月至10月間媒體報道的傷醫(yī)事件進行的不完全統計，20件中有18件與醫(yī)患糾紛有關，已造成4名醫(yī)生在工作崗位上殞命。其中，患者家屬是最主要的肇事者，比重高達60.0%，其次是患者本人，占比為30.0%，原因一般都是出于醫(yī)患糾紛。

醫(yī)患糾紛是指患者與醫(yī)院、醫(yī)生在疾病診療中產生的糾紛。這里要特別區(qū)別于單純的醫(yī)學美容或單純的藥品買賣，因為后兩者不以疾病為前提。美容可能只是為了讓自己在外表上更具吸引力；買藥可能只是為了預防疾病而儲備藥物，它們更符合服務合同、買賣合同的特征，因此不屬于本文醫(yī)患糾紛的討論范圍。

為應對日趨緊張的醫(yī)患關系和高發(fā)的襲醫(yī)事件，有學者提出了將醫(yī)患關系納入消費者權益保護法調整范圍的建議。理由為：一是現有法律對患者保護不力是患者轉向私力救濟的主要原因。相對醫(yī)生而言，患者處于弱勢地位，一般的民事法律調整的是平等主體之間的法律關系，而消費者權益保護法強調給處于弱者地位的消費者提供強保護，一旦患者有了更好的法律救濟途徑，就不會采用襲醫(yī)這種極端方式。二是“醫(yī)院——患者”關系符合消費者權益法中的“經營者——消費者”關系。一方面，雖然醫(yī)院具有一定的公益性，但隨著市場經濟的不斷深入，醫(yī)院的營利性特征日益明顯，診療行為已成為醫(yī)院創(chuàng)收的重要途徑，因此可以將醫(yī)院的診療行為視為經營行為，將醫(yī)院視為經營者；另一方面，患者為購買藥品和獲取醫(yī)療服務支付了費用，應視為消費者，享有安全權、知情權等。

實際上，雖然長久以來，各界對醫(yī)患關系是否適用消法眾說紛紜，但迄今為止我國消法仍未將其納入調整范疇，這在最新修改的消法中可以得到印證，相信立法者對此必然進行過審慎的考量。筆者贊同立法者的做法，認為醫(yī)患關系不能用消法進行調整，主要有以下幾方面的考慮。

1、醫(yī)患關系不屬于消法中的消費關系。醫(yī)患關系產生的前提是患者的疾病需要到醫(yī)院進行治療，這一前提的存在使得醫(yī)院、醫(yī)生與患者之間成為對抗疾病的共同體，而不是經營者與消費者之間的純粹經濟利益關系。例如，在消法調整的買賣行為和服務行為中，經營者和消費者都有自主選擇的權利，這一點在醫(yī)患關系中就要大打折扣。首先，無論哪個病人到醫(yī)院，從法律和道義上說，醫(yī)院都不能拒絕；其次，在緊急情況下，急救車往往會將病人送往最近的醫(yī)院，這時病人也沒有選擇權；再次，在“非典”等特殊時期，對傳染病人的治療是強制性的，醫(yī)院和病人都沒有選擇權。

2、消法中規(guī)定的“反欺詐”和“知情權”等也無法適用于醫(yī)患關系。由于患者的知識水平及心理素質存在差異，醫(yī)生不可能將真實病情病因告訴每個患者。特別是對一些心理素質差的重癥患者，如實告知只會起到反作用，就連病人家屬也往往要求醫(yī)生對病人進行隱瞞。試問在這種情況下，患者又如何依據消法行使其知情權和反欺詐權呢？

3、醫(yī)學的不確定性使消法適用時缺乏評判標準。消法中典型的消費關系，如買賣關系、服務關系中，產品質量、服務質量要么是法定的，要么是雙方約定的，總會有一個參照標準，而醫(yī)患關系中的診療行為不具有這種特定性。診療由疾病而起，這就決定了診療本身就是一種高風險行為，目前為止還沒有哪個國家的醫(yī)院或醫(yī)生敢打包票說能100%治愈某種疾病，或能將該疾病控制在某一程度，法律也不可能制定這樣一個標準。因此，消法中缺乏與診療行為相對應的評判標準，無法對其進行調控。

4、將醫(yī)患關系納入消法不利于維護司法統一。侵權責任法出臺前，醫(yī)患糾紛在處置上存在法律選擇混亂的現象，有的違約責任，有的侵權責任。侵權責任法統一了醫(yī)患糾紛的法律適用，即無論醫(yī)療事故還是非醫(yī)療事故，一律適用侵權責任法的規(guī)定。與侵權責任法相比，消法無非是多了一個“反欺詐”條款的救濟，但正如前文所述，鑒于診療行為的不確定性，該條款基本上是用不到的，那么再將消法加入醫(yī)患糾紛法律選擇的序列又有什么意義呢？反而容易重新造成法律適用上的混亂，并進一步導致司法不統一。

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通過網絡信息了解到：

中央改進作風的“八項規(guī)定”以及反對鋪張浪費、遏制公款消費的常態(tài)化，贏得民眾一片叫好聲，同時也讓餐飲業(yè)陷入了集體反思。今年以來，無論是單月數據還是一季度數據，餐飲業(yè)均以個位增幅繼續(xù)拉低消費增幅水平線，而限額以上企業(yè)的餐飲收入更出現改革開放以來的首次負增長。面對大形勢的變化和稅費負擔過重，“四高一低”等頑疾，餐飲業(yè)發(fā)展進入了瓶頸期，行業(yè)轉型升級勢在必然。中國烹飪協會認為，餐飲企業(yè)應加快自主創(chuàng)新，在商業(yè)模式、經營業(yè)態(tài)、提供服務等方面尋求新的盈利增長點，不斷提高競爭力，促進產業(yè)進一步發(fā)展壯大。近期，不少餐飲企業(yè)都在行動著。一些高端餐飲業(yè)已進行了產業(yè)轉型，并收到良好效益。如：國內餐飲高端品牌湘鄂情宣布公司取消高端餐飲，轉型ktv家庭歡聚餐廳后，凈雅日前也宣布從高端路線回歸大眾餐飲。凈雅食品股份有限公司董事長透露，凈雅將在各店一層開設火鍋店，經營海鮮豆撈。待7月份火鍋店開業(yè)后，凈雅集團餐飲板塊就形成了正餐、火鍋、自助餐不同品牌的多業(yè)態(tài)經營格局，“這樣可以用大眾餐飲的菜品彌補經營高端正餐的虧損”。

高端餐飲業(yè)利潤下滑已成為不爭的事實，為了扭虧為盈，越來越多的高端餐飲酒樓開始走“平民”路線，推出中低價菜式或半份菜，并從主攻宴請招待轉為更多的依靠自助餐、外賣。中國烹飪協會會長認為，餐飲業(yè)中大眾消費的層次很豐富，高端餐飲企業(yè)根據自身的硬件、軟件條件和特點，找到新的目標群體定位是積極的嘗試。

當下已有一些名詞出現：多元化發(fā)展、多業(yè)態(tài)組合、多服務模式。

國內大型餐飲集團也在利用企業(yè)標準化和系統化的生產、運營、管理體系，實現產業(yè)鏈的整合。如陶然居、齊齊火鍋、金百萬、嘉和一品等大型餐飲企業(yè)都建有自己的原材料生產基地，通過介入上下游產業(yè)鏈，涉足生態(tài)養(yǎng)殖、農副產品深加工等行業(yè)，完成產業(yè)鏈的整合，達到降低交易成本，并為企業(yè)規(guī)?；a、復制擴張?zhí)峁┯辛χС帧?/p>

此外，不少餐飲企業(yè)也在商業(yè)模式上尋求著多業(yè)態(tài)的組合。如海底撈、眉州東坡、狗不理等大型餐飲集團紛紛自建商圈，錯位經營，發(fā)展各類項目。百勝集團在進入中國后一直在尋求多業(yè)態(tài)發(fā)展，成功收購了小肥羊后，又與碧桂園地產戰(zhàn)略合作，涉足地產、連鎖超市、餐飲，進一步完善商業(yè)資源配置。

一、酒店餐飲業(yè)現狀：

1、經營業(yè)態(tài)多樣化，品種豐富多彩：綜合性高中檔酒店、飯店、專業(yè)飯店、酒樓，以及大眾快餐、自助餐、休閑餐、娛樂餐飲、特色餐飲、地方小吃為主。

過去，餐飲業(yè)經營是以地方菜和少數份額的北方菜為主，現在是魯菜、川菜、京菜、滬菜、粵菜、東北菜等應有盡有，形成了花樣繁多、豐富多彩，南北菜系大合唱。

2、餐飲企業(yè)經濟成分和網點結構發(fā)生了深刻變化：隨著經濟體制改革的深化和酒店餐飲市場發(fā)展的需要，行業(yè)的經濟成分發(fā)生了深刻變化。以國有經濟為主的時代已成為歷史。社會上各種經濟成分的酒店餐飲企業(yè)，諸如多種形式的股份制、私有制酒店、飯店迅速發(fā)展。據調查，現有的全部餐飲業(yè)網點中，非公有經濟性質的企業(yè)都占80%以上，但在餐飲大店中國有經濟仍占較高的比重。

酒店餐飲業(yè)的網點結構呈現兩極分化的趨勢。過去是以中、小規(guī)模為主，大規(guī)模、高檔次的酒店很少?，F在是新建、擴建的大型、豪華、多功能、高檔次和具有品牌特色的飯店、酒店不斷增加;各種方便大眾消費、具有經營特色的小餐館、小吃店更是雨后春筍般的發(fā)展。與此相反，中等規(guī)模、檔次的餐飲企業(yè)發(fā)展緩慢，有的甚至逐步減少。

3、市場競爭激烈，酒店餐飲企業(yè)盈利能力減弱：該行業(yè)已成為市場化程度極高的行業(yè)，

競爭激烈，優(yōu)勝劣汰，重新“洗牌”的程度加大。競爭促進了餐飲質量和服務水平的提高，推動了行業(yè)的發(fā)展。但多數酒店餐飲企業(yè)盈利水平偏低。從調查情況來看，淡旺季節(jié)明顯，甚至在某些時候呈現供過于求的局面，部分酒店的客房入住率不足30%，加劇了市場的競爭，企業(yè)的盈利能力減弱。

二、餐飲業(yè)發(fā)展中存在的主要問題：

1、行業(yè)自律和行業(yè)協調服務：沒有行業(yè)標準和行業(yè)規(guī)范，特別是一些私營小企業(yè)缺乏誠信，違規(guī)違法經營的現象時有發(fā)生，損害了消費者的利益，影響了行業(yè)形象。

2、經營觀念轉變慢，研發(fā)創(chuàng)新不夠：隨著餐飲業(yè)發(fā)展，大部分酒店、飯店整體素質和經營管理水平有了很大提高，但相當數量的酒店、飯店在經營理念、經營模式、管理技術等方面還沒有擺脫傳統的影響，企業(yè)經營管理落后，科學技術應用程度不高，軟硬件不配套，經營管理人員整體素質和管理水平還比較低。

三、該酒店在行業(yè)中所處地位及現狀：

1、經營方式的轉型困難：

由于當地的背景，他們不能向其他同行那樣承攬多種商業(yè)性活動，導致許多慕名而來的商戶轉投他家，從而造成了本處在經營形式上的縛手縛腳。但同時，該背景也給他們帶來了較大的行業(yè)影響力，應該更好的利用這種影響力來拉攏客戶。

2、高層次的經營管理人才和技術人才不足，引進力度不夠，培訓工作又跟不上，

餐飲烹飪研發(fā)創(chuàng)新不夠，菜品、經營缺乏特色。解決行業(yè)整體素質不高的問題，一是引進和培養(yǎng)高素質的經營管理人才和技術人才;二是切實抓好行業(yè)培訓工作。在人才引進的同時，重點是抓好在職培訓工作。

篇8

低工資就業(yè)：多一些經驗拿汗水換明天。在一些高校的就業(yè)指導中心了解到，隨著就業(yè)壓力的增加，寧愿選擇“低工資”就業(yè)的大學畢業(yè)生越來越多，而他們共同的想法是“拿汗水換明天”。

據了解，“低工資”就業(yè)實際上是大學生畢業(yè)后、就業(yè)前的一種待業(yè)狀態(tài)，是以單位給畢業(yè)生提供積累經驗的機會，而畢業(yè)生則以低報酬工作為交換條件。這種“低工資”就業(yè)只為找工作時多一些實踐經驗。

工資會隨能力的提升而提高。某軟件公司負責人王小姐認為，現在企業(yè)招人雖對學歷有一定要求，但最看重的還是人的能力和綜合素質。大學生剛開始工作，工資可能會低些，但隨著就業(yè)者個人能力的提升，其工資也會慢慢提高。她建議大學生心態(tài)要平和，找工作高薪并不是第一要素。

就業(yè)不要只看眼前的工資待遇，不斷提高能力才是金飯碗。以前，很多企業(yè)招聘只針對有工作經驗的人，對應屆大學生一律免談。隨著用人觀念的逐漸改善，近一兩年，很多企業(yè)直接招收應屆畢業(yè)生，他們愿意出錢培訓大學生，使其很快成為企業(yè)的骨干力量。一般來說，大學生成為骨干力量后，工資自然會提高。企業(yè)為了儲備人才，一般先與大學生簽訂幾年的工作合同，這不僅保障了人員的穩(wěn)定性，對企業(yè)發(fā)展也很有好處，同時用人成本也相對較低。因此專家希望大學生能夠認清自己，改變就業(yè)觀念，不要只把眼光盯到工資上，要不斷提高自己的能力，提高能力才是金飯碗。

大學生就業(yè)：路在何方

大量事實證明，大學畢業(yè)生在求職時如果沒有明確的目標和方向，甚至連自己的性格與特長都不了解，職業(yè)選擇將非常盲目，甚至會影響到之后工作道路的發(fā)展。對此，專家建議：在校大學生要增強職業(yè)生涯規(guī)劃的自主意識。

職業(yè)道路早規(guī)劃，目標堅定不放棄?！懊悦！笔悄壳按髮W生使用最為頻繁的詞語之一。之所以迷茫，是因為看不清未來，看不清未來就會把握不住現在。實際上，大學生看不清未來的原因并不一定是因為沒有目標、沒有規(guī)劃，也可能是由于目標過多以致無所適從，規(guī)劃太多而無法實現，因此也就更容易放棄目標，追熱門、隨大流。因此對目標的堅持和對規(guī)劃的實施是成功的關鍵，堅信無論是職業(yè)規(guī)劃還是求職擇業(yè)，“適合自己的就是最好的”。

興趣廣泛應保持，機遇來臨有保障。由于對所學專業(yè)缺乏了解，許多學生進入大學時都會面臨一個問題：對專業(yè)不感興趣或不滿意，由此而產生厭學、倦怠的情緒。實際上在大學里有很多方式可以讓你兼顧興趣與專業(yè)，如雙學位、各類培訓認證等，但是在挑選業(yè)余學習的專業(yè)時，應把握一個原則：那就是從自身發(fā)展的需要出發(fā)。要么從個人興趣愛好出發(fā)，既滿足求知欲，又從中獲得樂趣；要么與本專業(yè)結合，成為復合型人才，增強就業(yè)競爭力。當然，在多個專業(yè)的學習中不能顧此失彼，更不能本末倒置。

社會活動經驗多，面試應考不心慌。對于應屆畢業(yè)生來說，找工作最大的瓶頸在于社會經驗的缺乏。雖然在校生要獲得企業(yè)實習機會并不容易，但從大多數成功者的經歷看，至少有兩方面資源是大部分學生可以利用的：一是有針對性地參加社團活動來鍛煉自己溝通交流、團隊合作等能力，社團活動可以說是對真實工作場景的一種模擬；二是爭取各種校內服務的機會及校外的實習、兼職機會，可以幫助我們培養(yǎng)堅持不懈、吃苦耐勞的職業(yè)精神，了解盡職、責任等職場的基本準則。

實習練就真本領，應聘免了試用期。就漫長的職業(yè)生涯而言，大學4年無疑是一個黃金的職業(yè)準備期，在這4年里，應該讓自己具備一個職業(yè)人所擁有的專業(yè)技能、社會技能、職業(yè)素養(yǎng)……這樣我們在從學生到職業(yè)人的轉變中才能做到“無縫接軌”。正是充分地利用了大學階段的實習機會，從而免去了正式工作后的見習期。企業(yè)也節(jié)省了大量的培訓時間和精力。這對于個人和企業(yè)是一個雙贏的過程。

特殊才能做后盾，求職更有競爭力。對于一個班或一個專業(yè)的學生來說，大家讀一樣的專業(yè)、學同樣的課程，看起來彼此沒有太大的差別，然而一旦面臨競爭，差別就顯現出來了。目前就業(yè)形勢比較緊張，只有身上有“亮點”的學生才更容易被注意，才更有可能被用人單位選中，也才會有更廣闊的職業(yè)發(fā)展空間。因此，發(fā)掘并增強就業(yè)競爭力應從發(fā)現自己與其他人的不同之處入手，發(fā)揮自身特長，并不斷強化，有可能會得到意想不到的收獲。

就業(yè)現狀：就業(yè)準備三部曲

隨著高校的擴招，原來的精英教育變成了大眾教育。大學生必須轉變觀念，大眾化教育意味著可以做普通的職業(yè)。面對就業(yè)難，大學生們要做些什么呢？

第一部曲：面對現實，正確對待就業(yè)形勢，正確對待自己。

擇業(yè)和就業(yè)，是初出校門的學生在人生道路上一個重要轉折點，對于學生應具備的正確擇業(yè)和就業(yè)思想，可以歸納為4句話，這就是：認清形勢闖市場，從容自信顯特長，廣開渠道看信息，實事求是快上崗。

認清形勢包括三個方面：一是國家的就業(yè)政策，二是全國的就業(yè)形勢，三是本地區(qū)的就業(yè)信息。面對矛盾重重又競爭激烈的人才市場，基本觀點是，只能樹立一個“闖”字，積極參與競爭，而不是 “等”，更不能消極對待。關鍵是要把握好自己的擇業(yè)方向和競爭技巧，敢于競爭，善于競爭，并在競爭中獲勝。

在近幾年的人才市場競爭中，有個明顯的特征，就是用人單位特別注重人才的實際經驗和特長。每個人各有所長、各有所短，問題在于你如何正確地認識自己，善于揚長避短，在關鍵時刻和重要場合發(fā)揮一技之長，獲得用人單位的好感和信賴，這是擇業(yè)和就業(yè)工作中的一個不可忽視的技巧。

在人才市場競爭中，單靠一個人的智慧和信息“以一變應萬變”往往是不夠的，所以，要想方設法利用各種媒體，包括學校、老師和家長，親朋和同學，廣搜就業(yè)信息，這是就業(yè)者一個重要的手段和方法。

第二部曲：充分做好擇業(yè)和就業(yè)之前的心理準備。

大學生的就業(yè)心理準備應該實現以下4種轉換，克服不良心態(tài)。

其一，實現由學生身份到上崗工作的轉換。在“不包分配，自主擇業(yè)，雙向選擇和競爭上崗”的大環(huán)境中，應克服“聽天由命”或等待學校推薦工作的消極心態(tài)。學習是為了致用，如果說學習是手段，從事工作是人的本能，也是目的。

其二，在經濟上實現由消費者到生產者的轉換?？朔L期依靠家庭提供經濟援助的依賴心理，憑自己所學的知識和誠實勞動，立足于自力更生，自食其力。

其三，在擇業(yè)姿態(tài)上，實現由一個普通參與者到競爭者的轉換。大學畢業(yè)生都是第一次進行擇業(yè)和就業(yè)，經不起挫折，悲傷失望，往往是擇業(yè)不順的主要障礙。要克服懦弱、自卑的被動心態(tài)。

其四，實現由“天之驕子”到“普通勞動者”的心態(tài)轉換。放下知識分子的架子，正確理解自己與用人單位的“雙向選擇”，主動求職。不論從事體力勞動還是腦力勞動，首先必須是一個勞動者，而勞動崗位需要自己去爭取。

最后總的來說，擇業(yè)者應該具備主動、積極、從容、自信和百折不撓、面對現實的平和心態(tài)，堅信“天生我才必有用”。

第三部曲：主動出擊，準備簡歷和面試。

機會總是被那些勇于表現、爭取的人得到。不管單位招不招人，先去毛遂自薦要求試用；寫信給單位老總或負責人自薦；直接發(fā)送求職信到企業(yè)網站招聘信箱……大學畢業(yè)生在找工作時，選擇主動出擊，到用人單位去展示實力，至少得到的機會比等著天上掉餡餅的機會大。

篇9

一、社會救助工作概述

社會救助是社會成員因有自然災害、意外事故和個人生理、心理等原因而導致陷入生存困難不能維持最低限度生活水平時,由國家或社會有關部門依法給予一定的物質或資金的救助和扶助,使其基本生活得到保證的一種社會保障措施。它主要包括經常性的社會救助、緊急救助、臨時性救助和社會互助活動等四方面內容。由政府主要承擔的經常性社會救助和以慈善事業(yè)為主的社會互助活動是社會救助的重要組成部分，而緊急救助和臨時性救助分別是應對自然災害情況和針對流浪乞討人員的救助。

近年來，市在中央有關精神的指導下，通過積極探索，已初步形成了生活救助、醫(yī)療救助、教育救助、住房救助等“分類施保”的政府救助體系，即通常說的四位一體救助體系。其中，生活救助是對民政傳統對象（孤老、孤殘、三胞胎、散居歸僑）、重殘無業(yè)人員、失業(yè)人員及其家屬等對象實施的最低生活保障和其它各類補助（協保補助、糧油幫困卡、節(jié)假日臨補等）；醫(yī)療救助主要針對“三無”人員、低保家庭中患病住院以及門診大病治療的人員、低收入家庭中患大病重病的人員；教育救助內容包括學生學雜費減免、學生免費午餐及相關申請減免的出證等；住房救助的主要形式為房租減免和廉租房。另外，近年還發(fā)展了支內支疆生活困難補助和分檔幫困補助等一系列解決歷史形成和遺留問題的相關政策措施，從而使社保體系逐步健全和完善，有效地促進了社會公平穩(wěn)定和文明和諧。

二、社區(qū)（街道）城市貧困居民的基本情況

社區(qū)（街道）位于徐匯區(qū)的中部，是80年代建成的新型居民社區(qū)，面積4.19平方公里，居住人口10萬余人，其中戶籍人口7.6萬人，外來居住人口2萬余人，有20個居委會，是一個較為成熟的城市社區(qū)。社區(qū)極端貧困人口和困難家庭基數較小，據統計，年被納人城市低保的困難人口為389人，僅占社區(qū)戶籍人口的0.5%，而且近年來一直呈下降趨勢（見圖1）。但貧困是一個相對性的概念，社區(qū)內還存在著相當多生活不富裕和由于各種特殊和突況致貧的居民，社區(qū)的困難家庭一直在1000戶以上，幾年來，通過廣泛排摸、及時走訪和數據動態(tài)更新，年納入困難家庭數據庫的有1800戶。

目前，社區(qū)困難人口的構成情況如下：大重病占18.4%；無業(yè)老人占15.4%；低收入占15.3%；低保占11.2%；退休老人占10％；重殘無業(yè)占6.9%；失業(yè)占5.6%；支內支疆占5.4%；困難學生占4.8％；其它占7%。社區(qū)困難家庭體現出三個特性：一是困難情況的相對性。目前絕對貧困的問題已經基本解決，但低保、低收入邊緣的相對貧困群眾眾多，他們抵御風險的能力較差，需要得到有效的幫助；二是困難情況的持續(xù)性。從上述困難家庭的結構特征看，病患、老齡、退休失業(yè)的家庭較多，占總人數的一半以上。這些家庭客觀上講都是無法通過個人和家庭的努力擺脫貧困，將維持一定的困難時期，尤其是社區(qū)的人口老齡化特征明顯，年60歲、70歲和80歲以上人口分別占社區(qū)總戶籍人口的25%、13%和4%，老齡人口的救助需求處于持續(xù)的高水平；三是困難情況的地域性。社區(qū)困難群體地域相對較為集中，主要分布在一二、三四等老舊住宅區(qū)和千二四、華鼎等動拆遷地區(qū)，而2000年以后開發(fā)的居民區(qū)如愛建園、萬科、長春等則鮮見有困難戶。

三、社區(qū)（街道）社會救助的主要工作做法和特色

近年來，街道社區(qū)經濟的迅猛發(fā)展為街道各項社會事業(yè)提供了強大的財力支撐。社區(qū)黨工委、街道辦事處始終高度重視幫困救助這一民生工作，堅持把“發(fā)展成果由人民共享”的要義內化為社會救助工作的宗旨，在落實好各項政策性救助的同時，不斷加大街道幫困基金的投入力度，幫困專項資金一年上新一個臺階，年年有顯著增幅。從年的39萬元逐年增加到年的500萬元，平均每年增長90%。為了切實用好救助政策和幫困資金，街道專門制訂了《街道幫困救助工作管理辦法》，著力強化社會救助所在社會救助工作中的工作責任和主導地位，逐步形成了“一口上下”的幫困救助工作格局和“陽光幫困”的運作機制。街道在不斷加大投入力度、規(guī)范政府救助行為的同時，還積極整合社區(qū)資源，拓寬救助渠道，廣泛發(fā)動社會力量參與幫困救助，努力實現社區(qū)救助對象的全覆蓋。

1、救助機制，“一口上下”。在幫困救助的工作實踐中，街道實行了“一口受理”、“一所運作”、“一口撥付”、“一口統計”、“一網覆蓋”的“一口上下”運作方式，形成了具有特色的“四個統一”的幫困工作格局。一是救助對象統一。救助所在仔細排摸的基礎上，建立基礎性數據庫，按照困難對象不同的特征，細分了11個困難類別，詳細注明個案情況，做好信息跟蹤和動態(tài)管理，確保了救助工作的準確性。二是救助標準統一。由救助所根據社區(qū)黨工委整體工作要求，制定總體救助方案，在實施幫困前直接從數據庫中調用救助信息，根據對象情況分類，統一救助標準，杜絕了重復、遺漏和錯位救助現象的發(fā)生，增強了救助工作的針對性和有效性。三是資金管理統一。社會救資金統一歸于社會救助所，“一個口子進、一個口子管、一個口子出”，街道其它部門和居委會不再設立任何救助資金項目，是名副其實的“一口”上下，確保了社會救助的運行更為清晰、更為透明，防止了腐敗行為和不公正現象的出現。四是救助運作統一。每逢重要節(jié)日和其它幫困節(jié)點，按照黨工委、辦事處的統一部署，由救助所統籌安排，各街道科室部門、居委會緊密配合，統一時間節(jié)點、統一下撥資金，統一發(fā)放救助，統一反饋意見，統一處理投訴，保證了幫困救助工作的規(guī)范有序和及時有效。2007年救助所在區(qū)民政局的大力支持下，根據的實際情況和需求，開發(fā)了“徐匯區(qū)街道‘一口上下’救助系統”，該系統已在年春節(jié)的幫困救助工作中操作應用，取得了良好效果，到了有關領導的肯定，并在全區(qū)加以推廣。

2、公開透明，“陽光幫困”。在“四個統一”工作構架基礎上，街道推行“陽光幫困”，采取公示辦法，把幫困救助工作徹底置于全社區(qū)居民的直接參與和監(jiān)督之下，自覺主動接受社會和群眾監(jiān)督。20個居委會按照“陽光幫困”原則，結合居民區(qū)自身特點，還形成了各具特色的運作方式。例如三四居民區(qū)困難居民比例大，居委會形成了一排(排列幫困名單)、二摸(了解核實情況)、三論(居委集體討論)、四聽(聽取黨員、群眾意見)、五示(公示幫困名單)的幫困“五部曲”工作法；新苑五六七是街道幫困人數最多的居民區(qū)，他們通過“四會”制度確保幫困到戶到人、公平公正，即總支討論會(掌握工作要求，討論具體措施)；社工工作會(傳達精神，擬定名單，初步核實)；居民聽證會(征求意見，及時調整)；黨員擴大會(各大樓黨員逐一分析幫困對象和數額，集體確定幫困名單)。古宜居民區(qū)的幫困對象較少，但人戶分離的情況復雜，每年4次節(jié)日幫困前都召開由參與面廣的大評議會，對幫困對象進行逐一評議，對個別情況采取一事一議，確保了及時了解情況，及時調整幫困對象，讓節(jié)日幫困金最大發(fā)揮普惠居民的功效?！瓣柟鈳屠А钡膶嵤?，使社區(qū)的民生工作真正地做到了深入實際、深入基層、深入群眾，有力保障了社會救助的“公正、公平和公開”。

3、堅持長效，形成特色。社區(qū)街道機關干部的幫困送溫暖工作做得及時到位，在實踐中，逐步形成了具有個性特色的幫困方法。一是從05年黨員先進性教育開始，在社區(qū)列出了44戶特別困難的群眾，由機關干部常年進行結對幫困，每月上門看望并送上幫困金。二是機關黨員干部每月從工資中捐出30元，對社區(qū)5名困難學生進行助學幫助，從小學到中學，直至大學或參加工作。三是每年專門列出50萬元資金，用于幫助社區(qū)的困難學生，讓他們完成學業(yè)。四是專門設立了醫(yī)療幫困卡，每年50萬元為困難家庭就醫(yī)解決實際問題。五是對老干部困難家庭進行特殊幫助，每月走訪并專門設立困難老干部的幫困基金。

4、引導社會，廣泛參與。凝聚社會力量，共同參與社區(qū)公益活動，實行單位、社區(qū)共助共建，幫助社區(qū)困難家庭渡難關，是社區(qū)的重要特色。一是充分發(fā)揮黨工委兼職委員作用。社區(qū)4名兼職社區(qū)黨工委委員中有兩名是社區(qū)單位的黨政負責人，他們一直關心社區(qū)的幫困工作，除身體力行地為困難家庭提供幫助外，還利用單位的優(yōu)勢資源協助、協調街道幫困救助工作，動員本單位職工參與社區(qū)助學結對活動。二是引領統戰(zhàn)人士獻愛心。著名的統戰(zhàn)人士楊晨，是查爾斯電子有限公司的老總，多年來他組織單位職工與十三村居民區(qū)的困難學生開展結對助學活動，公司連續(xù)6年邀請敬老院的老人吃年夜飯，獲得普遍好評。三是發(fā)動“兩新”組織做貢獻。社區(qū)“兩新”組織近年來長期開展以助學為重點的救助活動，如通翼物業(yè)、嘉怡廣告公司設立專項資金，長期聯手助養(yǎng)8名社區(qū)困難學生；大眾公用、興菱貿易公司等6家公司年出資近3萬元，通過社區(qū)綜合黨委的組織平臺簽約資助社區(qū)12名困難學生等。好飾家園藝超市有限公司等非公企業(yè)還大力支持“4050”工程，積極幫助安置社會弱勢群體，吸納下崗職工再就業(yè)，安排殘疾人培訓上崗。四是整合共建資源同參與。各居民區(qū)主動聯系附近的社區(qū)單位開展形式多樣的幫困救助活動，如新苑一二居委會與開隆廣告公司共建，每年出資慰問老年人；古宜居委會與家飾佳、大眾交通等單位開展共建，幫助困難群眾，每年下發(fā)的款物都超過1萬元；千鶴二四居委會把居民區(qū)幫困與做好再就業(yè)相結合，就業(yè)援助員積極與用人單位聯系，近兩年解決再就業(yè)百余人，從源頭上幫失業(yè)人員解困。近年來在社區(qū)黨工委的引導下，社區(qū)單位參加社區(qū)幫困蔚然成風，社區(qū)上下形成了共同關注慈善事業(yè)，共同資助社會救助工作，共同關心困難群眾的良好救助工作環(huán)境和社會幫困氛圍。今年“5.12”汶川大地震發(fā)生后，社會各界積極參與捐助活動，共募集各類捐款425.82萬元，收到特殊黨費49.59萬元，在10月份向災區(qū)“送溫暖、獻愛心”的募捐活動中，又募集到捐款26.2萬，全新衣被近3000包。

5、社區(qū)主導、作用明顯。社區(qū)（街道）是區(qū)委、區(qū)政府派出機構，在關注民生，幫助群眾工作中，發(fā)揮著其他組織不可替代的主導作用。一是彌補政策性救助的不足。以街道為例，共有200多戶低保家庭和4戶特殊救濟對象，雖然按照政策落實了應保確保，按時發(fā)放了各種保障金，但對于一些自身能力較差、生活來源主要靠政府救濟的困難對象，仍是杯水車薪，不能有效地解決生活中的諸多困難。而街道幫困基金充分發(fā)揮了其靈活性和自主性，以節(jié)日幫困、高溫慰問、秋季助學、醫(yī)療幫困等多種形式向他們提供資助，顯著地緩解他們的生活壓力。二是關注政策邊緣的困難群體。每個救助體系下都會有相當一部分政策邊緣的困難群體，政策性救助惠及不到，家庭經濟又確實存在困難，如：家庭總收入在千元左右的三口之家和患癌癥的退休老人，他們都不能享受到政府的利民政策，成為生活在“陽光邊緣”的困難戶，遇到孩子中考、高考或突發(fā)事件，很快就會被拖垮，家庭經濟捉襟見肘。街道幫困基金以其靈活的救助方式，很好地幫助了這類人群。三是緩解社區(qū)基層的突出矛盾，促進社會和諧。隨著社會的進步和發(fā)展，部分群眾因這樣或那樣的原因會滋生疏離主流社會，甚至反抗主流社會的情緒和心態(tài)，容易形成影響社會穩(wěn)定的不利因素。尤其對于那些老上訪戶、勞教釋放人員和潛在的不安定分子，街道幫困基金在合法和政策允許的前提下，適當地運用幫困手段進行長效控制，安撫了他們的情緒，有效地緩解社區(qū)基層的突出矛盾，保障了社區(qū)的一方平安穩(wěn)定。

四、目前社區(qū)社會救助工作中存在的問題

社會救助工作在保障最低生活水平、促進社區(qū)穩(wěn)定與和諧中發(fā)揮了重要作用，但在政策的實施過程中還存在著許多亟待解決的問題。

1、救助覆蓋面和力度與救助需求間仍存在矛盾。政府救助制度的剛性規(guī)定不可避免的造成了覆蓋面的有限性，哪怕是街道幫困標準柔性相對較大，也總是要設定一些條件的，這些規(guī)定和條件在確保政策公平性和操作性的同時，也產生了政策邊緣人群施救難的問題。同時，民政部門常規(guī)的社會救助相對于部分較大、較突然的救助需求來說只能是杯水車薪，遠遠不能解決問題，即使是街道應急和有針對性的幫困也不得不遵守一定的權限，救助金投入力度還是顯得相對不足。這些不足更需建立健全社會保障制度來解決。

2、救助制度還存在諸多缺陷。首先，缺乏一個科學的家庭收入核實查證制度，無法對低保家庭的財產收入等情況作出客觀的調查，只能通過表面現象來判斷，難免有失公正。其次，沒有一套有效的激勵制度，對于一些低保家庭而言，低保的附帶政策過于優(yōu)厚，由此消減了這部分人群的就業(yè)愿望，甚至出現了尋找借口不就業(yè)和故意使用人單位放棄錄用等情況。再次，用工制度的不完善也導致了低保家庭成員隱性就業(yè)時有發(fā)生，這樣，便產生了前面述及的低保人群中工作適齡人口常年不減的現象。

3、救助工作實施過程中，難以科學有效地應對人戶分離的情況。由于目前申請低保主要以戶籍地為主，為掌握人戶分離對象的實際情況帶來很大難度，常常信息不對稱和更新不及時。對于那些長期不住的人戶分離對象，理應逐步弱化幫困行為或者原則上不再幫困，但在實際操作過程中，當事人在得知別人拿到救助金的時侯，心里不平衡，每逢節(jié)日就到居委會吵架鬧事，要求幫困，這對幫困基金救助“人在戶在的困難對象”原則的貫徹帶來了很大的壓力，結果使得好成了壞事，反而造成了不和諧現象。

4、一些專項救助的運作機制還不成熟和不完善。如在醫(yī)療救助中對于低保、低收入家庭的大重病人員先期醫(yī)療費的支付難度較大，符合醫(yī)療救助的大重病人員救助比例太小。又如廉租住房的申請、審核較為復雜，政策的上下銜接不到位，效率較低，同樣也面臨財產調查上阻礙。另外，在支內支疆生活困難補助和分檔幫困補助的受理與審核中，由于沒有系統的監(jiān)督機制，一些地區(qū)或單位違反規(guī)定開具“人情證明”、“關系證明”，給審核帶來極大的困難。

五、進一步改善社區(qū)社會救助工作的對策和建議

1、加快社會救助工作法制化的步伐。根據多年來已基本趨于成熟社會救助工作的經驗做法，盡快制定一部適合市情，具有可操作性，同時又能兼顧長遠的地方救助法規(guī)，確保社會救助制度的長效性和權威性。通過社會救助法制化進程來解決救助對象確認程序與方法上的不規(guī)范問題、救助項目和內容不合理問題、救助對象申訴權利保障問題等。堅持依法行政，落實分類施保，強化動態(tài)管理下的“應保盡保”、“應保確保”。

2、進一步規(guī)范和完善社會救助管理體制和運行機制。逐步健全各項救助制度，根據困難群眾致貧的不同原因和貧困的不同程度，實施分層分類救助，并制定相應的救助標準，促進社會救助體系由“普救型”向“補救型”發(fā)展。建立以基本生活救助為主體，專項救助為重點的長效救助機制，進一步明確醫(yī)療、教育、住房和意外事故等四個救助工作重點。適當授予救助部門相關的財產調查權，建議將低保申請由戶籍化向屬地化傾斜，以便加強對人戶分離對象的有效控制；對用工不規(guī)范的單位及故意隱瞞就業(yè)情況的個人加強處罰力度，盡可能減少隱性就業(yè)情況的發(fā)生。

3、提高救助工作和救助對象的信息化水平。應從上到下建立起信息化的工作平臺，對救助政策和救助對象進行信息庫管理，及時更新和調整救助對象的動態(tài)信息。要在信息庫的基礎上，形成救助工作上下暢通，切實解決目前信息資料不夠準確和人戶分離情況難以掌握的現狀。應加強信息資源共享，應將民政、社保、公安等人頭信息實行資源共享，確保救助對象信息的準確，提高救助工作的辦事效率，真正實行困難群眾的救助工作全覆蓋，不遺漏。

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“*”以來，我市各級各部門積極探索婦女就業(yè)和再就業(yè)新的實現途徑。在鼓勵創(chuàng)業(yè)、促進就業(yè)、深化改革、落實政策等方面多管齊下，婦女就業(yè)創(chuàng)業(yè)得到大力推進。積極實施“128”婦女再就業(yè)行動計劃，啟動“城鄉(xiāng)百千萬創(chuàng)業(yè)工程”，幫助3.94萬名城鎮(zhèn)失業(yè)女性實現了就業(yè)和再就業(yè)，占全市城鎮(zhèn)失業(yè)人員總安置人數的50.19%。20*年，全市城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員中女性比例占44.1%；城鎮(zhèn)單位失業(yè)人員中女性比重由2005年的52.0%下降到47.27%，下降了近5個百分點。一支以中小企業(yè)家為主的女企業(yè)家群體發(fā)展迅速，成為推動我市經濟發(fā)展的重要力量。在2008年新開業(yè)的企業(yè)中，股東為女性的比例為31.8%，新開業(yè)的企業(yè)的戶均注冊資本為164萬，而女性企業(yè)平均注冊資本為225.8萬元，高出平均值37.7%。

當今，就業(yè)被認為是中國民生最大的考題。受世界金融危機的影響，2009年將有2400萬勞動力需要安排就業(yè)，800萬下崗失業(yè)人員、1300萬全國城鎮(zhèn)新增勞動力需要就業(yè)，其中包括600多萬高校畢業(yè)生，此外還有其它300多萬需要等待就業(yè)安置的人員。2009年的就業(yè)形勢十分嚴峻。婦女作為一個特殊的群體，就業(yè)形勢更加不容樂觀。近日在廣州招聘會現場有一個女大學生跪在一家招聘單位的面前，希望給她提供一份工作，看后令人心酸。女性在求職的過程，往往受到性別歧視，受到不公平的對待。在傳統的男主外女主內的思想影響下，甚至有一些人提出讓女性回家，為男性騰出崗位，以此緩解社會就業(yè)的壓力。

盡管我國的各種立法都對女性的勞動權和就業(yè)權給予了充分保障，然而在實際求職過程中,由于缺乏具體的操作規(guī)定,依然存在性別歧視，婦女的平等就業(yè)受到挑戰(zhàn)。以高校為例，近期的一項調查顯示，65%的高校女畢業(yè)生認為自己找工作的最大障礙是用人單位的性別歧視。高校女畢業(yè)生的就業(yè)機會只有男畢業(yè)生的87.7%。即便女生被用人單位接受，也往往受到一些苛刻條件的限制，如“單身條款”、“禁孕條款”等歧視性條件。據福建省女性發(fā)展研究中心的調查顯示，女大學生的就業(yè)質量低于男生，女大學生的工資預期也因性別差異被降低。

貫徹落實科學發(fā)展觀、構建社會主義和諧社會是建設社會主義現代化國家的內在要求，而男性與女性的就業(yè)狀況，是建設和諧社會，促進經濟協調、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的基本前提。為了應對嚴峻的2009年就業(yè)形勢，各級政府出臺了許多政策促就業(yè)，如國家自2009年1月1日起,在全國統一取消和停止征收100項行政事業(yè)性收費，通過保企業(yè)來保崗位，通過穩(wěn)定勞動關系來穩(wěn)定就業(yè)。鼓勵自主創(chuàng)業(yè)，對自主創(chuàng)業(yè)的勞動者，通過組織創(chuàng)業(yè)教育和創(chuàng)業(yè)培訓提高勞動者創(chuàng)業(yè)能力，通過實行稅費減免、場地安排、小額擔保貸款及貼息等政策為勞動者自謀職業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造良好環(huán)境。*出臺了就業(yè)補貼、考研加分、學費代償、選聘招錄優(yōu)惠、解決戶籍社保等五大優(yōu)惠政策鼓勵畢業(yè)生到基層工作。而對于求職大軍中的女性一族我們可以通過實施減輕家務勞動的社區(qū)政策、健全女性就業(yè)的社會化補償體系、鼓勵創(chuàng)業(yè)、提高女大學生就業(yè)競爭力等更有針對性的措施促進婦女公平就業(yè)。

一、實施減輕家務勞動的社區(qū)政策

傳統上女性總是承擔著大部分的家務勞動,由此導致了她們用在工作上的時間和精力減少,從而減少了就業(yè)和職業(yè)發(fā)展機會。為此,政府應當在推進社區(qū)建設的過程中實施適應市場經濟的新的家庭服務政策,其內容應包括兒童和老人的照料、家務勞動的社區(qū)服務等。要實施這一政策,政府應建立并完善社區(qū)生活服務體制,鼓勵社區(qū)服務業(yè)的發(fā)展。通過社區(qū)服務組織的建設實現家務勞動社會化、市場化?？梢栽谏鐓^(qū)里開設托兒所、午托班、社區(qū)養(yǎng)老中心、保健醫(yī)院等托兒養(yǎng)老設施,減輕女性的育兒養(yǎng)老負擔。成立家政服務中心,以鐘點工的形式推動家務勞動市場化,并給下崗女工提供更多就業(yè)機會;開設快餐店、洗衣房、饅頭店等經濟實體,便利社區(qū)居民的家庭生活,為女性擺脫繁重家務提供全方位的服務。

二、健全女性就業(yè)的社會化補償體系

生育保險制度是我國對女性就業(yè)進行社會化補償的一個制度選擇。自1994年頒布實施以來，生育保險制度只在有限的范圍內和有限的程度上發(fā)揮作用。要真正發(fā)揮生育保險促進兩性平等就業(yè)的作用,需要進一步完善生育保險制度。首先是要建立統一的生育保險制度,將所有的機關、企事業(yè)單位都納入到其保障體系之內,這樣既有利于創(chuàng)造一個公平就業(yè)的環(huán)境,又有利于降低單位組織因為生育原因在接納勞動力時排斥女性的可能性。其次是要運用政策、法律和市場手段保證生育保險基金的撥付、管理和增值,統一并提高生育保險金的撥付標準,最終使生育保險金制度成為能被所有組織接受的、能為女職工帶來切實保障的行之有效的制度設置。

除了生育保險以外,可以探索設立其他有利于女性平等就業(yè)的基金。鑒于女性為了生育和家務勞動的付出是社會總勞動的一部分,只是由于女性特殊的生理特點,女性所承擔的比例遠遠高于男性,從而導致女性在勞動力市場中遭遇到不平等的待遇。所以,出于公正理念的考慮,可以建立一個面向全社會的“人口再生產基金”,基金的主要功能是對處于生育期間的女性進行經濟補貼,基金來源可以分為三個部分:一是國家的財政投入;二是各種經濟組織交納;三是按一定比例從個人收入中交納。

三、構建女性創(chuàng)業(yè)的支持體系，提升創(chuàng)業(yè)能力

以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)，建立以婦聯為紐帶的女性就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的政府責任體系。在政府各部門責任中，加強促進女性創(chuàng)業(yè)的具體責任和具體辦法。婦聯可以充分發(fā)揮作為準行政組織和非政府組織的雙重優(yōu)勢，協調與各政府部門的聯系，整合政府、社會和市場的各類資源，為女性提供就業(yè)和創(chuàng)業(yè)扶助。

建立多層次多渠道的女性創(chuàng)業(yè)的融資體系。建立女性創(chuàng)業(yè)發(fā)展的專項基金、貸款擔?；穑纬蓪ｉT針對女性企業(yè)的融資支持體系，為女性創(chuàng)業(yè)提供有力的經濟保證。女性創(chuàng)業(yè)基金可以是政府提供一定資金支持，也應該廣泛吸納企業(yè)贊助、社會捐贈和國際援助。甚至可以探索各類信貸，發(fā)展婦女銀行。

建立以能力建設為核心的女性創(chuàng)業(yè)的培訓體系?，F階段女性創(chuàng)業(yè)意愿薄弱、創(chuàng)業(yè)能力較底，對創(chuàng)業(yè)知識和政策較缺乏是阻礙女性創(chuàng)業(yè)的主要原因，因此建立適應女性創(chuàng)業(yè)的培訓機構，開展體現女性特點、發(fā)揮女性優(yōu)勢的女性創(chuàng)業(yè)培訓，增強女性創(chuàng)業(yè)的能力。

四、進一步深化教育教學改革，不斷提高教學質量，提高女大學生就業(yè)競爭力