導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當負責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

2.房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構(gòu)進行，中介機構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經(jīng)紀人應(yīng)當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀中介服務(wù)機構(gòu)不得從事成套獨用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分擬購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗看憑證為準。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3）同幢住房內(nèi)有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構(gòu)為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。

事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。

實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻?，將不平等的條件強加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向當?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。

而很多房產(chǎn)中介機構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標注其產(chǎn)權(quán)特點，等到消費者交付款項準備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動?！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定?！薄案黝惙康禺a(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告?！边@些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序?！盁o照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營?！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書?！薄胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國家機關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購房前認真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當負責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當；

5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

篇2

論文摘要：在信息社會化逐步深入的今天,房地產(chǎn)檔案逐步實現(xiàn)了信息數(shù)據(jù)化、管理網(wǎng)絡(luò)化和服務(wù)現(xiàn)代化。這就從技術(shù)和管理兩方面對房管部門提出了新的要求,也必然要求提高檔案工作者的綜合素質(zhì),從而更好地為房地產(chǎn)事業(yè)服務(wù)。

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案信息技術(shù)現(xiàn)代化管理

目前,在房地產(chǎn)管理部門中,由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案的管理方式相對滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時間內(nèi)全部錄入管理系統(tǒng)并且不能產(chǎn)生誤差,需要大量的時間和大量的人力、物力、財力來完成。如何利用現(xiàn)代化手段,加強房地產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè),實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的新突破,已成為當前房地產(chǎn)檔案管理工作的重要課題。利用計算機對房地產(chǎn)檔案信息進行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲存量大、保密性好、壽命長、成本低等優(yōu)點。這些優(yōu)點能夠極大地提高房地產(chǎn)檔案管理的效率,也是房地產(chǎn)管理科學(xué)化、標準化、規(guī)范化的一個重要條件。

一、確定適用標準

信息技術(shù)標準化是實現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數(shù)字化建設(shè)中,必須建立好相應(yīng)的技術(shù)標準、管理標準和工作標準,最終建立起一個標準化的數(shù)字化利用平臺,實現(xiàn)檔案數(shù)字化管理。

二、建設(shè)高質(zhì)量的檔案信息數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)檔案管理主要包括兩個方面:檔案原件及檔案數(shù)據(jù)的管理。檔案原件作為房地產(chǎn)檔案的原始資料有著不可替代的作用,它是檔案數(shù)據(jù)的來源。房地產(chǎn)檔案管理要實行全方位、多元化的服務(wù)模式,房地產(chǎn)檔案網(wǎng)站作為一種紐帶和橋梁,是實現(xiàn)這一多元化服務(wù)的有效手段。我們應(yīng)充分利用這一點,為利用者提供一個交流平臺。一方面我們可將房產(chǎn)檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網(wǎng)上,對于有條件利用資料的各級用戶可根據(jù)自身的用戶級別查詢相關(guān)的房產(chǎn)檔案。另一方面,利用者可將自身的相關(guān)問題留在網(wǎng)頁上,房地產(chǎn)檔案管理人員可以及時了解適用者的需求,解答問題,搞好服務(wù),方便群眾。

三、重視人員素質(zhì)的提高

檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶,檔案人員的素質(zhì)直接影響到檔案的利用在社會公眾心目中的形象。

四、要突出服務(wù)理念

就現(xiàn)代管理科學(xué)而言,房地產(chǎn)市場管理同時也是一種服務(wù),是一種由我們管理部門提供給社會層面的服務(wù)。當前,社會層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產(chǎn)市場信息服務(wù),也越來越渴望通過房地產(chǎn)市場管理信息系統(tǒng)來獲取房地產(chǎn)咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)政策指導(dǎo),因此,我們只有及時、主動、積極地向新型管理服務(wù)職能轉(zhuǎn)變,才能夠順應(yīng)社會的呼喚、滿足公眾的需求。房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)同樣需要

五、要著力強化系統(tǒng)的協(xié)作效能

在房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)中,需要從全社會的角度去認識和把握市場信息。一是要制定統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范,包括業(yè)務(wù)分類、數(shù)據(jù)分項、數(shù)據(jù)定義等技術(shù)規(guī)范與格式,為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)今后進一步實現(xiàn)信息資源共享奠定技術(shù)基礎(chǔ);二是要在系統(tǒng)中盡量延伸和拓寬市場數(shù)據(jù)的采集面,并規(guī)劃和設(shè)計出必要的數(shù)字化實現(xiàn)途徑;盡可能多地實現(xiàn)各關(guān)聯(lián)機構(gòu)、協(xié)作部門業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、轉(zhuǎn)換,促使更多的業(yè)務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)市場所需要和必備的業(yè)務(wù)信息流;三是要實現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交互,新的系統(tǒng)必須支持系統(tǒng)間、部門間數(shù)據(jù)資源交互和傳遞,實現(xiàn)同類業(yè)務(wù)信息的一致和共享。

六、當前房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的幾點建議

1.提高數(shù)字化管理的認識,建立完整規(guī)范的檔案資料,房地產(chǎn)檔案數(shù)字化的目的是最大限度地提供利用,滿足社會需求。

2.制定房地產(chǎn)檔案館數(shù)字化建設(shè)發(fā)展規(guī)劃,并分階段有步驟地實施在數(shù)字化建設(shè)過程中,必須充分考慮到各地房地產(chǎn)檔案管理部門歷史上形成的數(shù)量龐大的庫存檔案,以及每年數(shù)量激增的綜合反映,建立一支既懂檔案管理,又懂房地產(chǎn)管理和計算機知識的專業(yè)隊伍,是實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案信息現(xiàn)代化管理工作的關(guān)鍵。

3.檔案人員要加強學(xué)習(xí)房管部門相關(guān)專業(yè)的一般知識,如《檔案法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》等。

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關(guān)鍵詞:太原住宅消費者特征;購買力分析;住宅消費偏好;購房影響因素

2009年,中國的房地產(chǎn)市場幾乎成了以住房消費者為主導(dǎo)的市場,即滿足消費者的居住需求。從消費者角度分析,房地產(chǎn)市場分類有:①按產(chǎn)權(quán)分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)和沒產(chǎn)權(quán);②按價位分為高檔、中檔和低檔;③按適用人群分為:適于老年人的老年公寓,適于青年人的中小戶型,適于中年人的較大戶型和適于有錢人的別墅。

1太原的住宅消費者的主要特征

1.1消費者年齡分析

消費者年齡段可分為兩部分:①30歲,大概占所有消費者的60%;②30歲以上,即40歲～55歲左右,大約占全部消費者的40%。太原住宅消費者主要以年輕人和中年人為主。包括本地購房者和外地購房者,購房的目的主要為自己居住,即自住型需求為主。

1.2消費者家庭結(jié)構(gòu)與職業(yè)分析

60%的消費者屬于成家有孩子的家庭,40%的消費者屬于參加工作不久即將結(jié)婚的年輕人。多數(shù)以工薪階層為主,即有穩(wěn)定的收入者。

1.3購房目的分析

56%的消費者有子女且子女正在上學(xué),購房目的在于改善自己的居住環(huán)境,約20%的消費者屬于未婚,他們購房混合了兩種目的:改善居住和結(jié)婚用房。

2消費者購買力狀況分析

總價:消費者能承受的購房主流總價在40萬～50萬之間。

從消費者的普遍心理來講,消費者的實際購買力應(yīng)該要超過這個標準。

單價:消費者能承受的購房主流單價在4000元/m2～5000元/m2之間。

約20%的消費者能夠接受相對更高的房價,10%的消費者傾向更低的房價。

面積:消費者普遍傾向的購房面積在80m2～130m2之間。

中小戶型最受消費者青睞。準備結(jié)婚的年輕人選擇70m2～90m2,有孩子的家庭選擇100m2～130m2。轉(zhuǎn)貼于中國中國-3太原消費者住宅消費偏好分析

3.1樓型偏好

35%的消費者愿意多層,45%的消費者能夠接受小高層,20%的消費者傾向于高層?！靶睦砥谩辈⒉皇琴徺I的唯一決定因素,消費者還要考慮自己的購買能力和實際需求。

3.2戶型與空間面積偏好

戶型:較偏好兩室類和三室類。40%的消費者較喜歡兩室類,50%的消費者較喜歡三室類,喜歡一室類和四室類的消費者占消費者數(shù)量的10%左右。具體戶型是:兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)。

空間:比較偏好大臥室和大客廳。

3.3付款方式

現(xiàn)在的高房價,消費者選擇按揭貸款的付款方式稍高于消費者選擇一次性付款和分期付款的比率。這取決于消費者自身的經(jīng)濟狀況和收入情況。

3.4城區(qū)偏好

現(xiàn)在太原市南面發(fā)展比較迅速,大部分人在高新區(qū)上班,消費者傾向于在南城買房,可以離工作地點近些。

3.5其他偏好

供暖方式:地暖作為一種新型的采暖方式,以其舒適、節(jié)能、健康、環(huán)保等多項優(yōu)勢成為了令消費者青睞的供暖產(chǎn)品。

4影響太原消費者購房的主要因素

4.1地段和價格

價格是影響消費者購房的最主要因素,太原的經(jīng)濟水平處于中等偏上,消費者購買能力有限,住房價格的影響力比較大。隨著現(xiàn)在房價的上漲,大部分消費者會考慮自己的實際承受能力,這對于剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生尤為明顯,他們還沒有穩(wěn)定的收入和完善的福利,價格考慮最多。其次是地段,消費者傾向于就近孩子上學(xué)、工作單位,交通便利,商業(yè)發(fā)達的地理位置。

4.2手續(xù)問題

這其實就是相當于為房子買保險,消費者購房要求是大產(chǎn)權(quán),也就是人們常說的大紅本?！按蠹t本”,其規(guī)定的產(chǎn)權(quán)可以上市交易、抵押貸款,產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)因此就能得到保障。而民間所說的“小紅本”,是區(qū)、縣政府發(fā)給集體土地上建設(shè)房屋的房屋所有人的產(chǎn)權(quán)證。按照國家現(xiàn)行規(guī)定,這種“小紅本”規(guī)定的產(chǎn)權(quán)在集體組織成員之間可以轉(zhuǎn)讓,但不能自由上市交易、不能抵押貸款。鑒于此種情況,消費者買房時,會把產(chǎn)權(quán)問題也列入考慮范圍之內(nèi)。

綜上所述,房地產(chǎn)市場以消費者為主導(dǎo),即如果房地產(chǎn)市場價格合理,消費者有支付能力購買,消費者又有意愿進入這個市場,那么房地產(chǎn)市場的交易才得以進行及完成。房地產(chǎn)的發(fā)展問題,無論是地方政府還是房地產(chǎn)企業(yè),甚至于一些住房銷售的中介及媒體,不要總是打住房消費者的主意,不要以為用幾句煽動性語言就會讓這些住房消費者俯首帖耳,順從地進入市場,而是要看看其房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格合理不合理,產(chǎn)品質(zhì)量如何,要學(xué)會分析消費者的心理。希望每一個住房的消費者都成為自己決策的主人,希望每一個住房消費者可以通過各種合理的方式、渠道來獲得相應(yīng)的信息。

參考文獻

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關(guān)鍵詞:金融危機;房地產(chǎn);需求;利潤率關(guān)系

12008年剛性需求并未提高樓市的價格

2008年,樓市銷售持續(xù)低迷,開發(fā)商紛紛采取降價促銷策略,另一方面,土地、建材等原材料價格整體上漲,一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。

根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù),2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%,其中,北京同比下降40.4%,上海同比下降40.1%,廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價格在2008年整體下降10%,天津地產(chǎn)商會提供的數(shù)據(jù)顯示,天津房價整體下降20%?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示。進入2009年3月以來,國家不斷推出各項利好政策,在3月份交易登記面積顯著增加的情況下,廣州市第一季度的整體供應(yīng)量為101.76萬m2,而成交量則有157.13萬m2,同比去年增長約64%。可見廣州樓市的供求關(guān)系開始出現(xiàn)供小于求的逆轉(zhuǎn)。

從價格走勢看,3月份全市10區(qū)的成交均價也有了較明顯的提升,相對于1月和2月有270元/m2的上漲,漲幅達到3.5%。

但盡管如此,和2008年3月相比,目前的樓價同比還是有11%的下降,顯示雖然成交量顯著回升,但成交均價的漲勢還不算過于迅猛。

2美元貶值使中國進出口銳減,經(jīng)濟下行風(fēng)險加大

人民幣的升值,主要因素并不全是因為中國經(jīng)濟增長的速度和效率,而是因為美元貶值,全球跨國資本的大搬家,以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估而造成的。全球跨國資本的大搬家,以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估造成的影響是極為錯綜復(fù)雜的,有弊有利,利弊交雜,人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日,人民幣6.8133兌1美元。22個月內(nèi)美元貶值17%,以致央行上?？偛繒嘘P(guān)部門聯(lián)合制定并了《關(guān)于進一步適應(yīng)匯率形成機制改革,促進上海市外向型企業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見》,提醒企業(yè)防范匯率風(fēng)險。

值得注意的是,目前部分訂單加工貿(mào)易型進出口企業(yè)的利潤維持在5%左右,隨著人民幣中間價升值,如果出口的產(chǎn)品不能同步提價,這類企業(yè)的利潤將大幅降低,甚至變?yōu)榱恪?/p>

在中國企業(yè)的對外貿(mào)易中,一般以美金定價。比如一件衣服是100美元,以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時,出口一件,交易額為810元人民幣;而現(xiàn)在人民幣兌美元匯率為7.7∶1,交易額只有770元人民幣,利潤也就因之減少。不過,即使人民幣升值達到這樣的程度,在中國大多數(shù)出口企業(yè)看來,要保證利潤,要么就降低成本,要么就提高要價。海關(guān)總署2009年3月11日公布今年前兩個月我國外貿(mào)進出口情況。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計,1月~2月我國外貿(mào)進出口總值2667.7億美元,比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元,下降21.1%;進口1114.4億美元,下降34.2%。貿(mào)易順差438.9億美元,增加59.6%。

2008年,美元對人民幣大幅貶值,我國對美國出口增速大幅放緩,1月~8月份僅增長10.6%。但由于人民幣對歐元匯率相對穩(wěn)定,1月~8月份對歐盟出口仍然增長26.3%。次貸危機負面影響已經(jīng)從美國向歐洲、日本和新興國家傳導(dǎo),歐盟和日本二季度經(jīng)濟負增長;同時,8月份以后美元匯率反彈使人民幣對歐元、日元升值加快。2009年我國對美、歐、日等主要經(jīng)濟體出口可能全面放緩,外貿(mào)順差規(guī)模進一步縮小,凈出口對經(jīng)濟增長的下拉影響可能比2008年更加嚴重,使我國2009年產(chǎn)能過剩矛盾更加突出。

我國經(jīng)濟運行中也出現(xiàn)許多新矛盾和新問題。價格上漲壓力尚未根本緩解,企業(yè)成本上升和外需明顯收縮使部分行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難加大;證券市場股指調(diào)整幅度過大和成交低迷,房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚;能源資源價格形成機制改革不到位,煤電油氣運短期供求矛盾十分突出;資本跨境流動使我國貨幣流動性過剩壓力不減,但中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金又十分緊張;制約農(nóng)民持續(xù)增收的不利因素較多,服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多體制;在周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整雙重壓力下,經(jīng)濟下行風(fēng)險加大。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫但資金依然寬松

房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫,帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資減速。2008年1月~8月份,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長29.1%,占固定資產(chǎn)投資總額的21.4%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮,房價調(diào)整跡象明顯,房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張,市場可能由“量跌價滯”進一步發(fā)展為“量價齊跌”,初步預(yù)計,在2008年高基數(shù)的臺階上,2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下,房地產(chǎn)投資增量從6800元減少為3200億元,這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的支柱產(chǎn)業(yè),也是這一輪經(jīng)濟擴張的龍頭產(chǎn)業(yè),它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降,鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來源主要來自土地出讓金收入,2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。新出臺的十大行業(yè)振興規(guī)劃與房地產(chǎn)無緣,顯然,樓市還將以時間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機、經(jīng)濟增速放緩的大背景下,各家金融機構(gòu)的惜貸情緒不可謂不嚴重,特別是對于中小企業(yè)的信貸投放,各家銀行尤為謹慎。為此中國人民銀行連續(xù)多次下調(diào)存貸款利率和法定存款準備金率,以向金融機構(gòu)釋放更多的流動性,從源頭上確保中小企業(yè)的資金供給,促進經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機構(gòu)配合“充分發(fā)揮好銀行信貸資金在擴大內(nèi)需、支持經(jīng)濟發(fā)展的作用”的相關(guān)政策精神,當然“早投放、早收益”也是各家銀行經(jīng)營的一貫?zāi)Ｊ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款,以及有明確政府或國企背景支持的項目包括房地產(chǎn)貸款成為各家銀行搶奪的焦點,實行寬松的貨幣政策不僅在擴張信貸,還包括適度下調(diào)利率,一季度CPI、PPI的下降為利率下調(diào)騰出了空間。

4房地產(chǎn)業(yè)利潤率高與會計核算方式有關(guān)

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認收入的實現(xiàn)。

(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn):采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn);采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn);采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn);采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

2008年4月,國家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》,在北京及其他位于省、自治區(qū)開發(fā)的非經(jīng)濟適用房項目,在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入,要按照不低于20%的預(yù)計利潤率計算出預(yù)計利潤額,計入利潤總額,按季度或月預(yù)繳企業(yè)所得稅,開發(fā)完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。

《通知》稱,該政策自2008年1月1日起開始執(zhí)行。在預(yù)計利潤率上,各省市執(zhí)行的標準不同,位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于20%;位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于15%;位于其他地區(qū)的,不得低于10%。以北京為例,按照《通知》規(guī)定,開發(fā)商每季度或每月的預(yù)售收入中,除了要繳5.5%的營業(yè)稅,還要先按20%預(yù)提利潤后,再按25%預(yù)繳所得稅,這樣,總稅率達到10.5%。也就是說,開發(fā)商每月預(yù)售1億元,要繳1050萬元的稅。

對于開發(fā)商來說,融資相當于“輸血”,預(yù)售和銷售收入相當于自己“造血”,目前,從全國來講,開發(fā)商融資受阻,預(yù)售收入也不理想,有些實力不強或去年瘋狂拿地的開發(fā)商身體已經(jīng)相當“危弱”,但還在硬撐著,如果商品房賣不出去,成本這一塊肯定不能結(jié)轉(zhuǎn),但已售房的利潤率高也是必然的,而財務(wù)費用不斷的增加導(dǎo)致樓盤全部售完后,實際的利潤率會大幅度下降。

5房地產(chǎn)業(yè)自救首先是要制定合理市場價格

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關(guān)鍵詞：高校后勤改革；后勤社會化；稅收管理；規(guī)范化

高校后勤社會化改革給高校的管理與發(fā)展帶來了生機和活力，由此而引發(fā)的稅收問題成為高校和稅務(wù)部門乃至全社會共同關(guān)注的問題。它不僅關(guān)系到高校后勤改革的發(fā)展，關(guān)系到稅收能否規(guī)范化管理，也關(guān)系到經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。

高校后勤社會化活動主要表現(xiàn)為高校后勤經(jīng)濟實體從事學(xué)生公寓、教師公寓、食堂經(jīng)營和為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)；利用學(xué)生公寓、教師公寓和食堂等高校后勤服務(wù)設(shè)施向社會人員提供服務(wù)；社會性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)；高校后勤實體為高校師生食堂提供的服務(wù)；設(shè)置在高校內(nèi)的實行社會化管理和獨立核算的食堂向師生或向社會提供餐飲服務(wù)等。高校后勤社會化改革是將高校后勤服務(wù)納入市場經(jīng)濟體制，運用市場機制，建立由政府引導(dǎo)的、社會承擔(dān)為主的，適合高校辦學(xué)需要的法人化、市場化的后勤服務(wù)體系。

高校后勤社會化改革的主要目的，是將高校中具有經(jīng)營性、社會性和服務(wù)性的活動納入到市場化發(fā)展的軌道，作為市場經(jīng)濟的組成部分，參與市場競爭。從稅收角度來說，這就意味著高校后勤經(jīng)濟實體作為一個獨立的納稅人，享受和承擔(dān)稅法規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)。這不僅符合市場經(jīng)濟發(fā)展要求，增加社會供給，而且還可以為國家貢獻稅收。同時，高校后勤社會化后，可將主要精力用于教學(xué)和科研，減輕我國長期以來計劃體制模式下高校辦學(xué)形成的沉重負擔(dān)。

一、高校后勤社會化改革涉及的稅收問題和現(xiàn)行稅收政策

（一）營業(yè)稅的有關(guān)征收規(guī)定。對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立核算并具有法人資格的高校后勤經(jīng)濟實體，經(jīng)營學(xué)生公寓和教師公寓及為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)而獲得的租金和服務(wù)性收入，免征營業(yè)稅；對社會性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)統(tǒng)一收費標準收取租金的學(xué)生公寓取得的租金收入，免征營業(yè)稅。但利用學(xué)生公寓向社會人員提供住宿服務(wù)而取得的租金收入，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計征營業(yè)稅；對設(shè)置在校園內(nèi)的實行社會化管理和獨立核算的食堂，向師生提供餐飲服務(wù)獲得的收入，免征營業(yè)稅。向社會提供餐飲服務(wù)獲得的收入，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計征營業(yè)稅。

（二）增值稅的有關(guān)征收規(guī)定。對高校后勤實體為高校師生食堂提供的糧食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、調(diào)味品和食堂餐具，免征增值稅；經(jīng)營此外的商品，一律按現(xiàn)行規(guī)定計征增值稅。對高校后勤實體向其他高校提供快餐的外銷收入，免征增值稅；向其他社會人員提供快餐的外銷收入，應(yīng)繳納增值稅。

（三）企業(yè)所得稅和個人所得稅的有關(guān)征收規(guī)定。對高校后勤實體的所得暫免征收企業(yè)所得稅。個人所得稅按有關(guān)規(guī)定計征。

（四）房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等稅收的征收規(guī)定。對高校后勤實體，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。對在高校后勤社會化改革中因建學(xué)生公寓而經(jīng)批準征用的耕地，免征耕地占用稅。對于城市維護建設(shè)稅和教育費附加，由于是以實際繳納的增值稅、消費稅和營業(yè)稅三稅稅額為計稅依據(jù)，按照一定的比例附加征收的，在免征增值稅、消費稅和營業(yè)稅三稅的同時，也免征城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

必須明確的是：高校后勤實體應(yīng)對享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營活動進行單獨核算，分別進行納稅申報，不進行單獨核算和納稅申報的，不得享受上述政策。

二、高校后勤社會化改革稅收征管現(xiàn)狀及存在的主要問題

（一）高校后勤社會化的稅收法律法規(guī)滯后，直接影響了稅收征管工作的有效開展。主要表現(xiàn)為政策法規(guī)不能及時反應(yīng)和規(guī)范高校的后勤改革，政策法規(guī)不明確、缺乏連續(xù)性。我國對高校后勤社會化活動征稅最早是以通知形式下發(fā)的，也就是財政部和國家稅務(wù)總局2000年2月28日的《關(guān)于高校后勤社會化改革有關(guān)稅收政策的通知》，《通知》明確了對高校后勤企業(yè)的有關(guān)經(jīng)營活動實行減稅和免稅。這一通知從2000年1月1日起實施，但其期限是到2002年底，目前這一政策延長到2005年底。嚴格說來，文件通知并不等于法律法規(guī)，其嚴肅性和剛性都嚴重缺乏。隨著高校后勤社會化改革的不斷發(fā)展，原有的《通知》已不能適應(yīng)客觀經(jīng)濟形勢的變化，稅收征管中存在一些不明確問題，難以保證稅收征管及時到位，各地稅務(wù)部門對此也一直無法準確把握，甚至采取姑息態(tài)度，這種狀況直接影響了高校后勤社會化稅收征管工作的有效開展。

（二）高校后勤改革的不規(guī)范、不徹底，客觀上為稅收征管帶來了難度。稅收征管的規(guī)范與否，與高校后勤改革是否規(guī)范，是否到位存在著相互依存關(guān)系。從表面上看，幾乎所有高校都已完成了后勤系統(tǒng)的剝離，但實際上，有些學(xué)校的后勤改革是在走過場，只是做了簡單的改頭換面，在后勤處或總務(wù)處上掛個企業(yè)集團的招牌，管理體制和人事分配制度等基本上還是老樣子。從根本上來分析，目前我國高校的后勤企業(yè)并未真正按現(xiàn)代企業(yè)制度運行，這其中雖然有觀念上的、社會經(jīng)濟環(huán)境的、法律法規(guī)政策等方面的原因，但最關(guān)鍵的制約因素是來自體制上的因素?，F(xiàn)代企業(yè)制度要求產(chǎn)權(quán)明晰，我國高校后勤資產(chǎn)的所有權(quán)在國家，占有權(quán)在高校，后勤實體對后勤資產(chǎn)只有不完全意義上的經(jīng)營權(quán)，沒有對其所經(jīng)營資產(chǎn)的占有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。后勤實體不是真正的法人主體，也就不可能做到自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算。這一切從根本上妨礙了高校后勤改革，從而造成不利于稅收征管的局面，客觀上為稅收征管帶來了難度。（三）稅收征管服務(wù)不到位，造成高校后勤稅源流失。由于我國高校大多數(shù)為政府辦學(xué)，國家投資，長期以來人們認為高校是育人的地方，遠離市場。稅務(wù)部門和稅務(wù)人員存在觀念滯后，重管理，輕服務(wù)，多被動，少主動的傾向，適應(yīng)改革和市場的能力較弱，忽視了對高校的稅收服務(wù)。深入高校少，缺乏主動服務(wù)意識，稅收服務(wù)不到位，使高校這一現(xiàn)實的和潛在的稅源未能被關(guān)注和重視起來。同時，稅收征管的基礎(chǔ)資料不全面，征、管、查不到位，造成高校后勤稅源流失。無庸置疑的是，高校后勤社會化改革是一個增稅因素，無論是流轉(zhuǎn)稅、所得稅還是其他稅收，稅源和稅基都會隨著高校后勤改革的不斷完善而擴大，稅收收入也會隨之而不斷增長。等高校后勤改革徹底完成之后，高校后勤企業(yè)與其他經(jīng)營企業(yè)一樣，不再享受任何稅收優(yōu)惠政策時，必將為地方稅收的增長做出積極的貢獻。

（四）稅收征管方法和手段滯后，管理不及時、不到位，漏征漏管現(xiàn)象嚴重。目前，稅務(wù)機關(guān)對高校后勤活動的稅收征管基本上仍限于對高校后勤對外服務(wù)部分，即：既對學(xué)生提供服務(wù)，也對社會開放的各種科研實體興辦的公司、各種補習(xí)班、校園圍墻外的餐館、書店、理發(fā)館等后勤經(jīng)營行為進行了相應(yīng)的稅收征管。稅源監(jiān)控常用手段主要是稅務(wù)登記、納稅申報、發(fā)票管理、納稅檢查和稅控裝置等。而對于由學(xué)校后勤部門直屬的、專門為學(xué)生提供食宿及日常生活服務(wù)的機構(gòu)，如對本校學(xué)生日常生活提供服務(wù)的食堂、醫(yī)務(wù)所、學(xué)生公寓、電影院、理發(fā)店、澡堂等這一部分潛在的稅源未能進行有效的登記和管理，基本處于無監(jiān)控或漏征漏管狀態(tài)，造成該部分稅源疏于監(jiān)管，造成稅收征管對高校后勤社會化服務(wù)的管理不到位。

三、高校后勤社會化的稅收規(guī)范化管理

（一）完善稅收法律、行政法規(guī)，為高校后勤社會化稅收規(guī)范化管理提供法律保障。高校后勤社會化活動對國家稅收產(chǎn)生著積極的影響，稅收法律法規(guī)對此應(yīng)及時加以規(guī)范，力爭使稅收規(guī)范與高校后勤改革保持協(xié)調(diào)一致。高校后勤社會化的稅收立法，應(yīng)本著有利于征收管理、有利于依法治稅、減少涉稅爭議、加強監(jiān)督管理的原則進行。對高校后勤社會化的稅收管理，要本著有利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，服務(wù)于經(jīng)濟、服務(wù)于社會的原則進行，既要從有利于我國高等教育的長遠發(fā)展出發(fā)，又要從嚴肅稅收法律和保護國有資產(chǎn)收益的角度來加以統(tǒng)籌兼顧，這樣，才能有效地促進稅收對高校后勤社會化的規(guī)范化管理，促進高校后勤組織的規(guī)范運轉(zhuǎn)。只有稅收政策法律制度科學(xué)、完善、合理，才能使稅收規(guī)范化管理得以實現(xiàn)，并且通過稅收規(guī)范化管理，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟、服務(wù)于經(jīng)濟、服務(wù)于社會的功能。

（二）轉(zhuǎn)變思想觀念，樹立稅收服務(wù)意識。稅務(wù)機關(guān)和稅務(wù)人員要樹立以納稅人為本的新型稅收服務(wù)觀，確立尊重納稅人就是尊重發(fā)展，促進發(fā)展的正確收觀。把對納稅人的尊重體現(xiàn)在為納稅人服務(wù)上，處理好依法治稅與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，加強管理與完善稅制的關(guān)系。充分認識到搞好服務(wù)是提高征管水平的重要手段，把尊重納稅人、理解納稅人、關(guān)心納稅人貫穿在稅收征管工作中，積極、主動、及時地為納稅人提供優(yōu)質(zhì)高效、便捷、經(jīng)濟的服務(wù)。把對高校的稅收管理看成是對高校改革的支持與促進，是對高校后勤的鼓勵與扶持，促進與服務(wù)。將管理和服務(wù)有機地結(jié)合起來，以服務(wù)促管理，寓管理于服務(wù)之中，改變重管理輕服務(wù)的征管模式。稅務(wù)機關(guān)要主動深入高校，宣傳稅法，講解稅法，掌握高校后勤改革信息，摸清稅源，為高校后勤改革的納稅問題出謀劃策，進言獻智。同時，還必須注重稅收執(zhí)法的剛性和可操作性，做到依法計征、依率計征。健全和完善監(jiān)督檢查機制，不斷完善高校后勤的稅收規(guī)范化管理，提高稅收征管效率和質(zhì)量。

篇6

中國的房地產(chǎn)業(yè)在2006—2007年前三季度的產(chǎn)業(yè)繁榮階段。形成了巨大的泡沫，房地產(chǎn)市場過熱，居民購買力嚴重受挫。金融危機爆發(fā)后，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險。面對此種情況。不能僅僅從企業(yè)的一維視角來認知產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，而應(yīng)從企業(yè)利益相關(guān)者的多維視角來解決產(chǎn)業(yè)如何均衡發(fā)展的問題。

一、利益相關(guān)者理論

利益相關(guān)者這一概念最早出現(xiàn)于1780年，表示在某一項活動或企業(yè)中“下注”的人。利益相關(guān)者理論(stakeholderthe-ory)是20世紀60年代左右在西方國家逐步發(fā)展起來的。1963年，斯坦福研究院首次提出利益相關(guān)者概念。1965年。美國學(xué)者Ansoff最早將該詞引入管理學(xué)界和經(jīng)濟學(xué)界，認為“要制定出一個理想的企業(yè)目標，必須綜合平衡考慮企業(yè)的諸多利益相關(guān)者之間相互沖突的索取權(quán)，他們可能包括管理人員、工人、股東、供應(yīng)商以及分銷商”。

針對于股東至上的公司治理實踐的質(zhì)疑，F(xiàn)reeman于1984年提出!“企業(yè)利益相關(guān)者是指那些能影響企業(yè)目標的實現(xiàn)或被企業(yè)目標的實現(xiàn)所影響的個人或群體”。這個定義把股東、債權(quán)人、雇員、供應(yīng)商、消費者、政府部門、相關(guān)的社會組織和社會團體、周邊的社會成員等全部歸入此范疇。另一個較為經(jīng)典的定義是由Clarkson(1994)提出的，他認為：企業(yè)目標是為所有利益相關(guān)者創(chuàng)造財富和價值，企業(yè)是由利益相關(guān)者組成的系統(tǒng)。他們因企業(yè)活動而承受風(fēng)險，進一步加強了利益相關(guān)者與企業(yè)的關(guān)聯(lián)。

二、房地產(chǎn)業(yè)中的利益相關(guān)者及其存在的問題

企業(yè)存在著多方面的利益相關(guān)者，很多學(xué)者從不同角度對利益相關(guān)者進行了分類。查克漢姆(Charkham)按照與企業(yè)是否存在交易性合同關(guān)系，將利益相關(guān)者分為：(1)契約型利益相關(guān)者，包括股東、雇員、顧客、分銷商、供應(yīng)商與債權(quán)人等：(2)公眾型利益相關(guān)者，包括全體消費者、監(jiān)管者、政府部門、壓力集團、媒體與社區(qū)。

房地產(chǎn)業(yè)中的利益相關(guān)者是指對房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響的相關(guān)群體。其中，開發(fā)商是群體中的核心，還包括地方政府、商業(yè)銀行、相關(guān)行業(yè)、購房者以及中央政府。由于缺乏利益均衡配置的機制，導(dǎo)致各群體之間利益扭結(jié)、沖突，使房地產(chǎn)業(yè)維持長基穩(wěn)定的發(fā)展。

(一)開發(fā)商

開發(fā)商是房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品提供者，也是該市場中利益的追求者。他們投資房地產(chǎn)的目的是為了能夠獲得利潤。在經(jīng)歷了2007年“躍進式”投資和2008年“衰退型”調(diào)整后。房地產(chǎn)業(yè)在2009年迎來了“高危化”的庫存累積。全國性的房地產(chǎn)協(xié)會曾預(yù)測，2009年末，全國商品房空置面積可能達到3-4億平方米，將是往年的2-3倍。由于房地產(chǎn)銷售的不暢，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺，甚至存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險。

(二)當?shù)卣?/p>

當?shù)卣诜康禺a(chǎn)行業(yè)中扮演著重要的角色。我國《憲法》和《土地管理法》明確規(guī)定，城市土地歸國家所有，市、縣人民政府作為國有土地所有者的代表，將本行政區(qū)內(nèi)指定地塊的使用權(quán)按一定條件讓與土地使用者占有、使用、經(jīng)營、管理。也就是說，地方政府實際上已成為土地的所有者，完全壟斷土地的供需，可以對土地進行統(tǒng)一收購，統(tǒng)一供應(yīng)。這就使得政府成為房地產(chǎn)市場的主體之一。

為了增加財政收入和拉動GDP增長，地方政府一方面低價征地，高價出售，從中獲取大量土地出讓金；另一方面，用高地價推動高房價，帶來建筑業(yè)稅和房地產(chǎn)業(yè)稅快速增加。據(jù)國土資源部財務(wù)司提供的數(shù)據(jù)，2007年1－11月底，全國土地出讓總價款為9130億元，同比增長58.9％。土地財政政策導(dǎo)致土地出讓價格上漲，開發(fā)商把相應(yīng)成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，推動房價上漲，嚴重透支購房者的未來消費力，普通老百姓不堪重負。

(三)商業(yè)銀行

我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。因此，一旦市場出現(xiàn)波動。房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難。房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

(四)相關(guān)行業(yè)

相關(guān)行業(yè)是指處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中上游或下游的行業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈外和房地產(chǎn)產(chǎn)品息息相關(guān)的行業(yè)，例如鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)、裝飾行業(yè)、家居行業(yè)、綠化行業(yè)等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況直接關(guān)系到上下游產(chǎn)業(yè)的興衰。據(jù)統(tǒng)計，每100元的房地產(chǎn)投資，能帶來其他經(jīng)濟部門約286元的產(chǎn)出。當房地產(chǎn)行業(yè)庫存增加、現(xiàn)金流不暢的時候，勢必影響到能源、鋼鐵、裝飾、物流等行業(yè)的產(chǎn)能和效益。

(五)購房者

購房者是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購買者，其購房用途是自住或者投資。由于城市化進程加快。大量人口涌入大中城市，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求愈加強烈，導(dǎo)致房價上升。受多方因素的影響，房價一度居高不下。使消費者的購買欲望難以轉(zhuǎn)化為有效需求。另一方面，受金融危機的影響，一些房地產(chǎn)產(chǎn)品價格下降，某些大中城市房價甚至貶值三成，貸款金額甚至超過了當期產(chǎn)品的總價，一些地區(qū)出現(xiàn)了“斷供”的現(xiàn)象。

(六)中央政府

房地產(chǎn)業(yè)是中國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中所占比重較大。同時，房地產(chǎn)業(yè)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，在中國的GDP的增長率中，直接和間接由房地產(chǎn)拉動的增長超過2個百分點。

由于居住人權(quán)的理念和住宅對城市功能的特殊意義，通常被認為是私人物品的住宅產(chǎn)品具有某些公共物品或準公共物品的特征。所以，政府提供低價住宅和廉租房有利于不同社會階層的和諧共存和社會安定。正因為經(jīng)濟、政治等多方面原因，需要中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)給予適當?shù)闹С趾驼{(diào)控。

三、基于利益相關(guān)者視角看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

(一)房地產(chǎn)企業(yè)追求合理的利潤

房地產(chǎn)企業(yè)和民生息息相關(guān)。其行為直接決定著公眾居住人權(quán)的實現(xiàn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，不僅要依法經(jīng)營，保證住房產(chǎn)品的質(zhì)量，還要承擔(dān)一定的社會責(zé)任，多參與廉租房、經(jīng)濟適用住房和限價房等保障性住房建設(shè)，努力改善中低收入家庭的住房條件。

此外，在金融危機的背景下。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當調(diào)整利潤預(yù)期，追求合理的利潤指標。這樣做既有利于緩解自身資金鏈的困境，也有利于帶動相關(guān)行業(yè)及整體經(jīng)濟的發(fā)展。

(二)地方政府轉(zhuǎn)變觀念。扭轉(zhuǎn)地方與中央的非合作博弈

地方政府在追求效率、經(jīng)營城市等觀念的指導(dǎo)下，以較高的價格出讓土地，在獲得了大量的財政收入的同時，也抬高了樓價。短期來看，政府獲得了巨額的土地財政以及相關(guān)稅費，拉動了當?shù)谿DP的增長。但長期來看，卻制造了大量的房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)市場有價無市。

對此，要改革地方政府已有的績效評估體系，建立科學(xué)的績效評估體系。建立對地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的問責(zé)制，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制住房價格過快上漲等內(nèi)容納入經(jīng)濟社會發(fā)展目標的責(zé)任制。增大地方政府牟利和不執(zhí)行中央宏觀調(diào)控的成本。

(三)商業(yè)銀行應(yīng)完善風(fēng)險防范體系

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式以間接融資為主，資金主要來源于銀行貸款，而上市融資、債券融資等直接融資方式較少。資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)投入資金中30％以上是銀行貸款，建筑企業(yè)往往也墊付一部分資金，這部分很大程度上也來自于銀行。同時，還有一半以上的居民通過個人住房貸款購買房產(chǎn)。因此，一旦發(fā)生房地產(chǎn)危機，必然引發(fā)銀行業(yè)的危機。

商業(yè)銀行應(yīng)嚴格貸款審查制度，加快個人信用體系建設(shè)，完善風(fēng)險防范體系。我國商業(yè)銀行應(yīng)借鑒發(fā)達國家長期形成的規(guī)范化程序，包括：貸前審查制度、個人信用制度體系、違約處理機制和風(fēng)險管理制度。將銀行信貸風(fēng)險規(guī)避的重點放在事前預(yù)防上，建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險監(jiān)控、評價、分析和報告制度。不定期地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，對具體項目各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)控。同時，完善房貸操作程序，加強抵押物管理，及時合理辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價行為。

(四)中央政府建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制

中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控目標具有雙重性：一是保持房地產(chǎn)投資的合理增長和房地產(chǎn)價格的合理發(fā)展，二是保障居民基本住房需求。這兩種目標具有矛盾性，容易顧此失彼。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟和地方政府的高度關(guān)聯(lián)，在效率目標和經(jīng)濟增長戰(zhàn)略的導(dǎo)向下，政府易于推動、支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而忽略了居民的權(quán)益和社會公平。

政府應(yīng)完善住房供應(yīng)體系。按照總量平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則積極發(fā)展商品房市場，活躍二手房市場，規(guī)范租賃房市場，形成適應(yīng)多層次、不同需求的住房供應(yīng)和保障體系。對于社會保障用房建設(shè)的中長期規(guī)劃、土地審批、工程質(zhì)量和銷售等各個環(huán)節(jié)，要在制度、法律方面形成健全的長效機制和政策，并將低收入居民全部納入住房保障體系統(tǒng)一解決。

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟增長具有戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要協(xié)調(diào)解決開發(fā)商、地方政府、相關(guān)行業(yè)等利益攸關(guān)方的矛盾和利益扭結(jié)問題。這一點在金融危機的大背景下，顯得尤為重要。只有科學(xué)界定、區(qū)分相關(guān)群體的利益和責(zé)任，才能夠使中國的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。

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[5]劉翠娥，趙國杰.利益相關(guān)者視角下的和諧產(chǎn)業(yè)集群研究[j]統(tǒng)計與決策，2008(16).

篇7

1.1房產(chǎn)檔案為城市建設(shè)過程中住房拆遷提供有效的憑據(jù)在城市發(fā)展過程中，為保證城市發(fā)展的質(zhì)量，提高城市建設(shè)水平，必須根據(jù)城市重建的系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計，拆除一部分建筑物，對城市的布局進行重新安排，這個過程會涉及到房屋拆遷的問題。拆遷問題已經(jīng)成為現(xiàn)階段社會關(guān)注的焦點，也是城市建設(shè)工作中的難點問題。要保證城市建設(shè)過程中拆遷工作的準確無誤以及被拆遷人的合法權(quán)利不受到侵害，拆遷單位就必須通過房產(chǎn)檔案準確核實拆遷房屋的所有權(quán)人、建筑物面積、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)證以及權(quán)利是否完整性等信息，利用房產(chǎn)檔案提供的真實信息，才能夠有效的解決拆遷過程中產(chǎn)生的一些關(guān)于房屋的問題，確保房屋拆遷工作能夠順利進行，為城市建設(shè)提供保障。

1.2房產(chǎn)檔案能夠為房屋開發(fā)商順利房地產(chǎn)市場提供有利的支持房地產(chǎn)商進行房地產(chǎn)市場開發(fā)的最終目的是獲得較大的利潤，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資和風(fēng)險都比較大的行業(yè)，開發(fā)過程中涉及的環(huán)節(jié)也比較多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要取得房地產(chǎn)開發(fā)的順利，就必須進過詳細的市場分析，而房地產(chǎn)檔案能夠為房地產(chǎn)開發(fā)的市場分析提供重要的參考。通過查閱房地產(chǎn)檔案可以詳細了解到各種類型商品房的修建、銷售以及房屋空置率情況，從而準確分析出市場上已經(jīng)趨于飽和和急需的商品房類型，在開發(fā)前期做出準確的定位和選擇，同時還可以對商品房的戶型和面積做出正確的定位，正確的定位對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資和收益起著至關(guān)重要的作用。所以，房地產(chǎn)檔案在房地產(chǎn)開發(fā)過程中占據(jù)著重要地位，在城市建設(shè)過程中也具有重要意義。

1.3房產(chǎn)檔案為城市建設(shè)中的防災(zāi)減災(zāi)提供重要的保證隨著建筑規(guī)模的不斷擴大，建筑中自然災(zāi)害或火災(zāi)等事故的頻發(fā)，提高了建筑單位對建筑安全的重視度。如何規(guī)避火災(zāi)等安全事故，減小自然災(zāi)害對房屋建筑的破壞，這就需要大量的數(shù)據(jù)進行分析。房產(chǎn)檔案作為城市規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)的重要歷史記錄，在抵御自然災(zāi)害方面有著非常重要的作用。建設(shè)單位可以通過查閱房產(chǎn)檔案中的房屋類型和結(jié)構(gòu)，制定出科學(xué)、合理的房屋建設(shè)規(guī)劃，優(yōu)化房屋建設(shè)技術(shù)，提高房屋建設(shè)中建筑材料的質(zhì)量，優(yōu)化房屋結(jié)構(gòu)，最大限度的減小自然災(zāi)害或火災(zāi)等安全事故對房屋的破壞，提升整個城市的安全，對促進城市健康發(fā)展有十分重要的作用。

2如何充分發(fā)揮出房產(chǎn)檔案在城市建設(shè)中的重要作用

房產(chǎn)檔案對城市建設(shè)具有非常重要的意義，它能夠為城市建設(shè)提供有效的信息參考和保障，能夠提高城市建設(shè)的質(zhì)量水平，促進城市健康有序的發(fā)展。但是，在城市建設(shè)過程中如何充分發(fā)揮出房產(chǎn)檔案的優(yōu)勢，應(yīng)該從這幾方面深入分析。首先，提高房產(chǎn)檔案的質(zhì)量，增強房產(chǎn)檔案管理人員的職業(yè)素質(zhì)，房產(chǎn)檔案記錄的準確性直接關(guān)系到城市建設(shè)的質(zhì)量，司法鑒定和經(jīng)濟適用房的建設(shè)都需要參考房產(chǎn)檔案，并對房產(chǎn)檔案中的歷史記錄進行分析，只有這樣才能保證司法鑒定的結(jié)果合法性、科學(xué)性，才能在城市建設(shè)過程中順利進行經(jīng)濟適用房的建設(shè)。所以房產(chǎn)檔案管理人員在工作過程中要堅持以人為本，提高房產(chǎn)檔案的質(zhì)量。其次，優(yōu)化房產(chǎn)檔案管理方式，實現(xiàn)信息技術(shù)的房產(chǎn)檔案管理的有效整合，建立完善的信息系統(tǒng)，在信息平臺上實現(xiàn)房產(chǎn)檔案的共享，為城市建設(shè)的發(fā)展提供更高效的工具，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進行房產(chǎn)信息的收集和傳播，為城市建設(shè)過程中的科學(xué)決策提供更加豐富的資源保證，促進社會的進步和發(fā)展，對城市建設(shè)的順利開展也有非常重要的作用。最后，城市建設(shè)過程中加大房產(chǎn)檔案的利用率，通過參考房產(chǎn)檔案，分析房產(chǎn)檔案中的歷史記錄，制定合理、科學(xué)的城市建設(shè)規(guī)劃，在城市建設(shè)前期確定城市發(fā)展的定位，為城市建設(shè)的順利開展和質(zhì)量提供有力的支持。

3結(jié)束語

篇8

摘要：主要論述了目前國內(nèi)外在房地產(chǎn)泡沫識別領(lǐng)域的研究方法，對各種方法加以分類，主要分為指標法、理論價格法、市場修正法、統(tǒng)計檢驗法和預(yù)警法等，以期對我國的房地產(chǎn)泡沫識別體系和預(yù)警體系的建立能有良好的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；識別方法；預(yù)警體系

1指標法

1.1房價收入比

房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計算公式為：

房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)

該指標的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統(tǒng)一的標準。在發(fā)達國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。

1.2房地產(chǎn)價格增長率／GDP增長率

該指標是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)相對指標，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴重的地產(chǎn)泡沫時，該指標平均值為3。

1.3空置率

房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產(chǎn)市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標的判斷標準是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險區(qū)；而當空置率大于20%時，則表明存在嚴重積壓。

1.4租售比價

反映房地產(chǎn)真實價值的是房地產(chǎn)的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標準可用下表來表示：

另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來計量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。

指標法的突出優(yōu)點是所用數(shù)據(jù)通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進行房地產(chǎn)泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔判別標準；其缺陷是，一些指標的標準多取自國際經(jīng)驗，不一定適用于我國的房地產(chǎn)市場。對同一個房地產(chǎn)市場進行判斷時，不同的指標之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。

2理論價格法（收益還原法）

理論價格法被譽為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產(chǎn)的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。

以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價格法，在上世紀80年代日本泡沫經(jīng)濟發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現(xiàn)實資產(chǎn)價格與實體資產(chǎn)價格的差，或是現(xiàn)實資產(chǎn)價格中實體經(jīng)濟不能說明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于測算出房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟價格(理論價格)與現(xiàn)實價格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個未來收益的貼現(xiàn)模型，即將未來的預(yù)期純收益和預(yù)期售價按一定的折現(xiàn)率進行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：

理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過折現(xiàn)來計算現(xiàn)值。但是，未來是不確定的，在當前的試點上難以對未來一段時間內(nèi)的收益做出準確的估計。

3市場修正法

我國學(xué)者洪開榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計量的“市場修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來進行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟增長修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)

其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟增長修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個人購房比例)。

該方法作為房地產(chǎn)評估標準的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。

4統(tǒng)計檢驗法

國外的研究文獻中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產(chǎn)價格短期波動不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實質(zhì)是利用計量統(tǒng)計學(xué)的原理對房地產(chǎn)價格變化進行統(tǒng)計分析。當房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律，而當經(jīng)濟泡沫存在時，由于經(jīng)濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。國外的統(tǒng)計檢驗法根據(jù)檢驗的標準不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。

方差上限檢驗法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認為，經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)系。在不存在經(jīng)濟泡沫的零假設(shè)下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)時，這個上界條件會受到破壞。

BlanchardandWatson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟泡沫，并且經(jīng)濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經(jīng)濟泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟泡沫更新值為同號；當破裂開始時，變?yōu)楫愄?，這樣經(jīng)濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟泡沫成長期間，會產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經(jīng)濟泡沫破裂，產(chǎn)生大的負超額收益，這類經(jīng)濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟泡沫。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經(jīng)濟泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機變量序列的游程數(shù)；另外，市場基礎(chǔ)價值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟學(xué)家們的關(guān)注。

我國房地產(chǎn)市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數(shù)據(jù)很少，計量檢驗的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計檢驗法在我國應(yīng)用并不合適。

5預(yù)警指數(shù)法

預(yù)警法是一種綜合方法，融合了指標法中的各種重要指標，也是目前測度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下：

（1）選定預(yù)警指標。（2）確定預(yù)警指標的權(quán)重。（3）確定指標臨界值。（4）測算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當某一個判斷指標發(fā)生預(yù)警信號時，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi)，達到臨界值的指標越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40其構(gòu)建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標會因人而異，差別很大。

6結(jié)論與建議

以上房地產(chǎn)泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標法和模型法。不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準指標，然后用實際指標與其對比，實際指標大于或小于基準指標的部分即為泡沫成分，以實際指標偏離基準指標的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度。在實際應(yīng)用中，應(yīng)該綜合運用各種方法，對房地產(chǎn)價格進行分析，判別是否存在泡沫，而不應(yīng)該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產(chǎn)泡沫識別方法的研究提出以下建議：

第一，由于我國房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，房地產(chǎn)統(tǒng)計工作更是滯后于房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計資料相當匱乏，所以應(yīng)該完善我國的房地產(chǎn)統(tǒng)計工作，使之更適應(yīng)于經(jīng)濟全球化發(fā)展。

第二，目前我們應(yīng)該在現(xiàn)有統(tǒng)計資料條件下，根據(jù)我國以往的經(jīng)驗和其他類似國家的經(jīng)驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標準。

第三，建立適合于國情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機制，對我國房地產(chǎn)泡沫及時預(yù)報和控制，時刻警惕房地產(chǎn)泡沫。



參考文獻

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［2］洪開榮.房地產(chǎn)泡沫:形成、吸收與轉(zhuǎn)化［J］.中國房地產(chǎn)金融,2001，(8)：10-14.

篇9

【摘要】房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入,國家有關(guān)部門就加強金融宏觀調(diào)控作用、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析和提高風(fēng)險防范意識具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險,揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范方面提供了有益的借鑒。

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風(fēng)險的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險、積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險揭示

結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險如下。

1、項目合法有效性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風(fēng)險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2、市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素,其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風(fēng)險的主要參考指標。這類風(fēng)險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質(zhì)量風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險因素。其中項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險。這類風(fēng)險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境上。

4、經(jīng)濟風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo),例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多。

5、政策性風(fēng)險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施

1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況,并進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo),以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導(dǎo)。

其次,政府要設(shè)計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應(yīng)當大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應(yīng)存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實現(xiàn)資源的合理配置。

3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險控制能力和誠信度,提高抗風(fēng)險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風(fēng)險能力。

4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境,促進金融穩(wěn)定。

5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強管理,提高風(fēng)險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標體系,建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源,及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風(fēng)險于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險,研究信貸風(fēng)險防范措施。

信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風(fēng)險能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險意識及風(fēng)險控制能力。

【參考文獻】

[1]孫永玲:中國房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實施[M].機械工業(yè)出版社,2005.

篇10

房地產(chǎn)市場矛盾中蘊含的法理價值分析

(一)宏觀調(diào)控中政府權(quán)力干預(yù)的處境

1。政府宏觀調(diào)控的必要性

筆者認為，市場一方面在創(chuàng)造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產(chǎn)市場的起伏不定，權(quán)力掌控的主體———國家，必須要對市場進行一定的行政干預(yù)，如果不采取干預(yù)措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風(fēng)暴所能比擬的，它對整個國民經(jīng)濟的影響和經(jīng)濟發(fā)展的破壞難以想象。具體到房地產(chǎn)市場，如果土地完全市場化、各類配套設(shè)施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產(chǎn)交易價格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個經(jīng)濟系統(tǒng)的市場運行為前提，至少目前中國房地產(chǎn)市場還沒達到這種水平。［6］從這個意義上講，在我國目前的社會經(jīng)濟環(huán)境下，讓房地產(chǎn)市場自由發(fā)展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進行干預(yù)。市場缺乏政府宏觀政策調(diào)控和法律監(jiān)管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因為沒有旋律的指揮而無所適從。

2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的處境

關(guān)于政府對市場干預(yù)的力度，不少學(xué)者提出了很多質(zhì)疑。因為權(quán)力的運用在其宏觀調(diào)控中有模糊的地帶。有的專家認為政策的調(diào)控本身沒有法律的規(guī)范性和強制力，但在具體實施過程中，地方政府甚至將政策依據(jù)作為處罰和上位法的解釋依據(jù)，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期達到產(chǎn)業(yè)鏈的平衡。但另一方面又行使權(quán)力來過度干預(yù)市場的發(fā)展，既要做到支持、保護、維護房地產(chǎn)投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產(chǎn)的發(fā)展也是抑制自身的利益。這是一個無法調(diào)和的矛盾。因為市場的規(guī)律、規(guī)則不通過政府干預(yù)，那么更多的消費者權(quán)利將得不到切實的保護。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因為公共利益是首位的。筆者認為這是宏觀調(diào)控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環(huán)境。

(二)利益在房產(chǎn)市場主體中的分割

市場經(jīng)濟環(huán)境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學(xué)者說，一個好的市場既要滿足市場經(jīng)濟體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關(guān)鍵的還是要看市場利益機制是否均衡。在房地產(chǎn)行業(yè)，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產(chǎn)業(yè)鏈(如建筑業(yè)、化工業(yè)、機械制造業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)等多個行業(yè)有密切的關(guān)系;同時還有金融、保險業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)等)。甚至廣大消費者，都希望最大化的減少風(fēng)險和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當然有的利益已經(jīng)被預(yù)設(shè)。如房價、利率、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品價格等。在復(fù)雜的利益格局中，被動的消費群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規(guī)和損害公民權(quán)利基礎(chǔ)之上。無論社會利益格局如何調(diào)整和變動，都要保障公民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平，及時調(diào)整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權(quán)力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協(xié)調(diào)、博弈機制，使權(quán)力與職責(zé)、利益相符合。［8］打于強勢的銀行、房產(chǎn)投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉(zhuǎn)向公共利益。

(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優(yōu)先性上

競爭必須依賴于一定的市場競爭機制，不能違反法律規(guī)范及市場規(guī)則。否則將不會形成有序的行業(yè)競爭格局。秩序是穩(wěn)定的首要條件，沒有良好的秩序規(guī)則就沒有和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。針對房地產(chǎn)市場因價格波動帶來的不穩(wěn)定性，政府不斷開展整頓市場和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的各種舉措。這對維系房地產(chǎn)市場秩序、一定程度上遏制房地產(chǎn)價格起到至關(guān)重要的作用。一旦市場秩序混亂，規(guī)則沒有得到遵守，利益的無限追求已經(jīng)突破了道德可以容忍的底線，那國家的經(jīng)濟發(fā)展將是災(zāi)難性的，屆時再合理地宏觀調(diào)控措施估計都難以進行及時有效的補救。所以，為了維護房地產(chǎn)市場不至于壟斷利益，影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控和市場干預(yù)有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預(yù)手段作為房地產(chǎn)市場秩序唯一的穩(wěn)定依據(jù)。因為還有一個不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個國家發(fā)展的歸宿點，市場秩序即便不穩(wěn)定，也不能以消費者或廣大民眾的利益做為代價。市場在建立起自身機制的同時，也應(yīng)該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產(chǎn)市場競爭機制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業(yè)與地方政府聯(lián)合反調(diào)控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當現(xiàn)代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時，我們不能忘記，道德具有邏輯的優(yōu)先性，因而必須尋求和利用現(xiàn)實的道德資源。如此，才能促進繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場秩序。

(四)房地產(chǎn)市場的健康需要法律體系的規(guī)范化

不僅僅是房地產(chǎn)市場，其他任何行業(yè)的發(fā)展都需要一部相對完善的法律規(guī)范來加以調(diào)整和保護。法律與社會其他調(diào)控手段一樣，既有自己的運行方式和規(guī)律，也有調(diào)整其規(guī)范對象的規(guī)律。對于房地產(chǎn)市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)所決定的。但無論有多復(fù)雜的參與主體，都必須遵守一定的規(guī)則和法律規(guī)范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業(yè)發(fā)展。針對房地產(chǎn)發(fā)展的極端不穩(wěn)定性及與其他行業(yè)甚至與整個國民經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)性，國家出臺了許多規(guī)范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等規(guī)定上內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識性概念表達專業(yè)性問題，缺乏應(yīng)有的確定性和嚴謹性，在法律責(zé)任上很難界定。在我國制定的關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)及相關(guān)的政策、制度中，還應(yīng)當防止保護房地產(chǎn)消費者權(quán)益的專門立法與既存法律發(fā)生競合?！跋M者保護法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門的限制。凡對消費者利益具有保護功能的法律規(guī)定，都是消費者保護法的組成部分”。［9］P220對房地產(chǎn)消費者權(quán)益的保護可通過完善相關(guān)法律的途徑實現(xiàn)，并在相關(guān)法律中規(guī)定對不同種類的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護。況且房地產(chǎn)消費者權(quán)益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關(guān)法律，易導(dǎo)致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強調(diào)對有關(guān)公民基本生存權(quán)利的規(guī)范優(yōu)先適用的競合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。

(五)責(zé)任的承擔(dān)主體模糊

責(zé)任的承擔(dān)既有個人的也有集體的、既有社會的也有國家的。責(zé)任是擔(dān)當。在房地產(chǎn)市場，隨著利益主體錯綜復(fù)雜的關(guān)系及多元的參與性，使得這一領(lǐng)域凸顯的社會問題被弱化，筆者甚至懷疑政策層面的調(diào)控措施是否是某些地方政府責(zé)任的變相推卸，或者是將弱化的問題迅速提及到保護大眾公共利益的高度，使人們忽視了他們自己其實已經(jīng)遭受的利益損失、權(quán)益流失?根據(jù)盧梭的社會契約理論，人們的權(quán)力已經(jīng)委托給了國家，則相應(yīng)的權(quán)利保護應(yīng)該由國家來完成。當人們合法利益受到損害的時候，誰來承擔(dān)侵權(quán)的責(zé)任?房地產(chǎn)市場涉及的主體不僅僅是房地產(chǎn)投資人，還有銀行、地方政府及國家職能部門等。如果以消費者的利益受到侵害就片面的將房開商提高價格作為唯一的罪魁禍首，那是不公平的。造成這一局面的推手還有政府層面。因為在放任市場和調(diào)控市場方面國家必須做到這種宏觀調(diào)控力度的把握。不同的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域有不同的特點，將制定的法律法規(guī)或者其他規(guī)范性文件、政策等全部適用于所有的行政區(qū)域值得考量。市場調(diào)研不充分的話，責(zé)任的擔(dān)當不可避免。問題是怎樣將百姓的損失通過責(zé)任承擔(dān)主體凸顯出來。在實踐中，基本都是房地產(chǎn)投資人或銀行來承擔(dān)責(zé)任，其實我們的政府在某些時候如果確實系自身行為使然的話，也要勇于承擔(dān)責(zé)任，否則既挫傷了投資人的積極性，也不利于我國營造安康的經(jīng)濟環(huán)境。