導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房屋買(mǎi)賣(mài)違約合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

違約金的數(shù)額，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，沒(méi)有約定，并具有下列情形之一的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金：

一、因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過(guò)錯(cuò)，未在定的時(shí)間內(nèi)交付

房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

篇2

關(guān)鍵詞：認(rèn)購(gòu)合同；預(yù)約

中圖分類(lèi)號(hào)：D920.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-5312（2012）12-0288-01

一、商品房認(rèn)購(gòu)合同的概念

商品房認(rèn)購(gòu)合同是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同前所簽訂的擬購(gòu)買(mǎi)商品房或擬簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的文書(shū)。該認(rèn)購(gòu)合同簽訂后，認(rèn)購(gòu)人會(huì)交付一定的定金，約定在一定期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商在約定期限內(nèi)為認(rèn)購(gòu)人保留指定的房屋，不得預(yù)訂、預(yù)售或銷(xiāo)售給他人。

二、理論界、司法界對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)合同的法律性質(zhì)的觀點(diǎn)

1、從合同說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同是相對(duì)于正式的購(gòu)房合同而言，具有從屬性和依附性，必須以正式購(gòu)房合同的存在而成立、生效，是正式購(gòu)房合同的從合同，兩者之間存在一種制約依存關(guān)系。

2、擔(dān)保說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同的主要目的是擔(dān)保購(gòu)房雙方在約定的將來(lái)某個(gè)時(shí)間能夠訂立正式的購(gòu)房合同，商品房認(rèn)購(gòu)合同的主要內(nèi)容為定金條款，其內(nèi)容符合《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，因此應(yīng)該認(rèn)定為擔(dān)保合同。

3、買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)合同中，當(dāng)事人雙方平等自愿地表達(dá)了商品房買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思，并且就權(quán)利義務(wù)進(jìn)行協(xié)商達(dá)成了一致，所以商品房認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)當(dāng)視為買(mǎi)賣(mài)合同，日后的正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同只是對(duì)認(rèn)購(gòu)合同部分內(nèi)容和條款的補(bǔ)充和完善。

4、要約說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者發(fā)出的單方訂約的意思表示，包涵了三方面主要內(nèi)容：一是希望與購(gòu)房者訂立購(gòu)房合同的準(zhǔn)確的意思表示；二是明確提出了各項(xiàng)條款供購(gòu)房方考慮；三是給購(gòu)房方規(guī)定了一個(gè)答復(fù)的期限，以便于對(duì)方及時(shí)答復(fù)。因此，商品房認(rèn)購(gòu)合同具有要約性質(zhì)。

5、意向說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同僅是當(dāng)事人洽談商品房買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)形成的初步文件，雙方僅達(dá)成購(gòu)買(mǎi)商品房的初步意向，只能是買(mǎi)賣(mài)雙方初步的意思表示，因此應(yīng)該看作是雙方的一種買(mǎi)賣(mài)意向，不具有法律效力。

6、預(yù)約說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同是為了約束雙方的交易行為，并為將來(lái)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同做準(zhǔn)備，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此，商品房認(rèn)購(gòu)合同本身就是一種獨(dú)立的合同，其具有預(yù)約的特征及效力。

在司法審判實(shí)踐中，法官對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)合同性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)主要有兩種觀點(diǎn)：

1、認(rèn)購(gòu)合同是預(yù)售合同。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)合同是買(mǎi)賣(mài)雙方在平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，是在商品房正式合同簽訂之前簽訂的，與商品房預(yù)售合同具備相同內(nèi)容和效力范圍，因此應(yīng)該將商品房認(rèn)購(gòu)合同等同于正式預(yù)售合同。2、認(rèn)購(gòu)合同非獨(dú)立合同。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同并非獨(dú)立的合同，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)合同僅是對(duì)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)事宜的約定，不具備獨(dú)立合同所應(yīng)具備的內(nèi)容，因此不能認(rèn)定為獨(dú)立的合同。

三、商品房認(rèn)購(gòu)合同是一種獨(dú)立的預(yù)約合同

1、形式上進(jìn)行認(rèn)定。由于商品房認(rèn)購(gòu)合同是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方約定在一定期限內(nèi)洽淡、協(xié)商、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，是對(duì)設(shè)立預(yù)訂商品房權(quán)利義務(wù)的合意，商品房認(rèn)購(gòu)合同是平等主體之間為設(shè)立買(mǎi)賣(mài)商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)為獨(dú)立的合同。

2、內(nèi)容上進(jìn)行認(rèn)定。商品房認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)合同是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不應(yīng)從于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。認(rèn)購(gòu)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)合同直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。

篇3

關(guān)鍵詞 認(rèn)購(gòu)合同 預(yù)約 商品房

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛也逐年增多。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在和認(rèn)購(gòu)人簽訂商品房購(gòu)房合同前，與認(rèn)購(gòu)人簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)合同（實(shí)踐中使用的名稱(chēng)不一，如稱(chēng)為預(yù)訂書(shū)、確認(rèn)書(shū)、預(yù)購(gòu)書(shū)等）。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)合同的性質(zhì)也未規(guī)定，難以解決司法實(shí)踐中的問(wèn)題，故仍有進(jìn)一步探討的必要。

一、商品房認(rèn)購(gòu)合同的概念

商品房認(rèn)購(gòu)合同是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同前所簽訂的擬購(gòu)買(mǎi)商品房或擬簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的文書(shū)。該認(rèn)購(gòu)合同簽訂后，認(rèn)購(gòu)人會(huì)交付一定的定金，約定在一定期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商在約定期限內(nèi)為認(rèn)購(gòu)人保留指定的房屋，不得預(yù)訂、預(yù)售或銷(xiāo)售給他人。

通過(guò)概念分析，商品房認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是必須在簽訂商品房預(yù)售或者銷(xiāo)售合同之前經(jīng)雙方協(xié)商簽訂；二是合同明確規(guī)定購(gòu)房者享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商某處商品房或簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利。因此，商品房認(rèn)購(gòu)合同是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的協(xié)議，是對(duì)雙方交易商品房有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。

二、理論界、司法界對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)合同的法律性質(zhì)的觀點(diǎn)

1、從合同說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同是相對(duì)于正式的購(gòu)房合同而言，具有從屬性和依附性，必須以正式購(gòu)房合同的存在而成立、生效，是正式購(gòu)房合同的從合同，兩者之間存在一種制約依存關(guān)系。

2、擔(dān)保說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同的主要目的是擔(dān)保購(gòu)房雙方在約定的將來(lái)某個(gè)時(shí)間能夠訂立正式的購(gòu)房合同，商品房認(rèn)購(gòu)合同的主要內(nèi)容為定金條款，其內(nèi)容符合《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，因此應(yīng)該認(rèn)定為擔(dān)保合同。

3、買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)合同中，當(dāng)事人雙方平等自愿地表達(dá)了商品房買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思，并且就權(quán)利義務(wù)進(jìn)行協(xié)商達(dá)成了一致，所以商品房認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)當(dāng)視為買(mǎi)賣(mài)合同，日后的正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同只是對(duì)認(rèn)購(gòu)合同部分內(nèi)容和條款的補(bǔ)充和完善。

4、要約說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者發(fā)出的單方訂約的意思表示，包涵了三方面主要內(nèi)容：一是希望與購(gòu)房者訂立購(gòu)房合同的準(zhǔn)確的意思表示；二是明確提出了各項(xiàng)條款供購(gòu)房方考慮；三是給購(gòu)房方規(guī)定了一個(gè)答復(fù)的期限，以便于對(duì)方及時(shí)答復(fù)。因此，商品房認(rèn)購(gòu)合同具有要約性質(zhì)。

5、意向說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同僅是當(dāng)事人洽談商品房買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)形成的初步文件，雙方僅達(dá)成購(gòu)買(mǎi)商品房的初步意向，只能是買(mǎi)賣(mài)雙方初步的意思表示，因此應(yīng)該看作是雙方的一種買(mǎi)賣(mài)意向，不具有法律效力。

6、預(yù)約說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同是為了約束雙方的交易行為，并為將來(lái)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同做準(zhǔn)備，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此，商品房認(rèn)購(gòu)合同本身就是一種獨(dú)立的合同，其具有預(yù)約的特征及效力。

在司法審判實(shí)踐中，法官對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)合同性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)主要有兩種觀點(diǎn)：

1、認(rèn)購(gòu)合同是預(yù)售合同。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)合同是買(mǎi)賣(mài)雙方在平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，是在商品房正式合同簽訂之前簽訂的，與商品房預(yù)售合同具備相同內(nèi)容和效力范圍，因此應(yīng)該將商品房認(rèn)購(gòu)合同等同于正式預(yù)售合同。2、認(rèn)購(gòu)合同非獨(dú)立合同。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同并非獨(dú)立的合同，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)合同僅是對(duì)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)事宜的約定，不具備獨(dú)立合同所應(yīng)具備的內(nèi)容，因此不能認(rèn)定為獨(dú)立的合同。

三、商品房認(rèn)購(gòu)合同是一種獨(dú)立的預(yù)約合同

以上觀點(diǎn)角度各異，立足點(diǎn)不同得出的結(jié)論也各不相同。本人贊同商品房認(rèn)購(gòu)合同是一種獨(dú)立的預(yù)約合同，其他定性都沒(méi)有把握商品房認(rèn)購(gòu)合同的本質(zhì)。

1、形式上進(jìn)行認(rèn)定。由于商品房認(rèn)購(gòu)合同是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方約定在一定期限內(nèi)洽淡、協(xié)商、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，是對(duì)設(shè)立預(yù)訂商品房權(quán)利義務(wù)的合意，商品房認(rèn)購(gòu)合同是平等主體之間為設(shè)立買(mǎi)賣(mài)商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)為獨(dú)立的合同。

2、內(nèi)容上進(jìn)行認(rèn)定。商品房認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)合同是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不應(yīng)從于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。認(rèn)購(gòu)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)合同直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。

3、性質(zhì)上進(jìn)行認(rèn)定。商品房認(rèn)購(gòu)合同與正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系為預(yù)約與本約的關(guān)系。在合同分類(lèi)中，存在本約與預(yù)約之分。盡管我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有規(guī)定預(yù)約制度，但基于契約自由的精神，不應(yīng)否認(rèn)交易雙方以訂立預(yù)約的方式為訂立本約做準(zhǔn)備，商品房認(rèn)購(gòu)合同即為一類(lèi)非常典型的預(yù)約。

篇4

一、認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，違反約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

現(xiàn)行商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，一般都采取先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)再簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的操作模式。通常來(lái)說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的主要是約定，由買(mǎi)方支付一定數(shù)額的定金，以擔(dān)保買(mǎi)方及時(shí)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。由于簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后還要簽訂一個(gè)正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因此有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(shū)法律性質(zhì)一直存在頗多爭(zhēng)議，在理論上存在預(yù)約合同說(shuō)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)等觀點(diǎn)，在實(shí)踐中人們的認(rèn)識(shí)也不盡一致。《合同法司法解釋三》明確規(guī)定了認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)大致經(jīng)歷了以下過(guò)程。

2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》）公布后，司法實(shí)踐中對(duì)具備一定條件的認(rèn)購(gòu)書(shū)被認(rèn)定為是商品買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。而對(duì)于不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》并未作出明確規(guī)定。由于對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)，長(zhǎng)期以來(lái)認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一，進(jìn)而造成了司法實(shí)踐中的混亂。

《合同法司法解釋三》首次明確了認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)，根據(jù)該解釋第2條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”的規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，一方當(dāng)事人不履行認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)，對(duì)方有權(quán)要求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。筆者認(rèn)為，在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定應(yīng)當(dāng)按照以下兩個(gè)原則處理：一，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理（即買(mǎi)方違約無(wú)權(quán)要求退還定金，賣(mài)方違約雙倍退還定金），同時(shí)，若依照定金的規(guī)定處理不足以彌補(bǔ)守約方損失的，守約方還可以要求違約方賠償損失；二，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

通過(guò)上述分析，我們不難看出，《合同法司法解釋三》規(guī)定了認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同，同時(shí)，也加大了對(duì)違約方的懲戒力度，一旦違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，守約方不但可以要求按照定金法則處理，而且可以要求違約方賠償損失。因此，對(duì)交易雙方而言其違約成本都有大幅度提高，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)一定要三思而后行。

二、無(wú)權(quán)處理合同不再是效力待定

根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！币簿褪钦f(shuō)，無(wú)處分權(quán)的人與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同處理他人財(cái)產(chǎn)，只有在得到權(quán)利人的追認(rèn)后方可有效，否則，該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。隨著我國(guó)司法實(shí)踐大量案例的提煉和民法理論的深入研究，認(rèn)定無(wú)權(quán)處分合同無(wú)效的弊端也日漸顯現(xiàn)。無(wú)權(quán)處分被認(rèn)定無(wú)效后，善意買(mǎi)受人不僅不能取得標(biāo)的物所有權(quán)，甚至無(wú)法向出賣(mài)人（無(wú)權(quán)處分人）主張違約責(zé)任，要求賠償包括預(yù)期利益在內(nèi)的全部損失，而只能向出賣(mài)人主張締約過(guò)失責(zé)任，請(qǐng)求賠償信賴(lài)?yán)?，二者之間差距甚大。原本對(duì)惡意之人不講誠(chéng)信的懲罰和對(duì)權(quán)利人合法利益的保護(hù)，卻變成了傷害善意買(mǎi)受人的利器，既無(wú)法保障交易安全，也不符合《合同法》鼓勵(lì)交易的立法目的。

為了解決無(wú)權(quán)處分合同被認(rèn)定無(wú)效帶來(lái)的弊端，《合同法司法解釋三》對(duì)無(wú)權(quán)處分合同做了重新界定。根據(jù)《合同法司法解釋三》第3條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！睋Q句話(huà)說(shuō)，今后無(wú)權(quán)處分合同在未得到權(quán)利人追認(rèn)的情況下法院不再確認(rèn)該合同無(wú)效，除特別約定外，無(wú)權(quán)處分合同自雙方簽字（或者蓋章）時(shí)即發(fā)生法律效力。無(wú)權(quán)處分合同不再確認(rèn)無(wú)效的情況下，善意第三人如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？《合同法司法解釋三》第3條第2款接著又規(guī)定：“出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”由此我們不難看出，無(wú)權(quán)處分合同不再確認(rèn)無(wú)效，并不代表無(wú)權(quán)處分人得不到法律處罰，善意第三人完全可以依法追究無(wú)權(quán)處分人的違約責(zé)任。

筆者認(rèn)為，《合同法司法解釋三》第3條針對(duì)效力待定合同的新規(guī)定，勢(shì)必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。首先，對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，只要能確保不影響交房及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的情況下，可以提前與買(mǎi)方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，這實(shí)際上突破了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的限制。因?yàn)楦鶕?jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的規(guī)定，若賣(mài)方隱瞞沒(méi)有預(yù)售證、所售房屋已抵押等權(quán)利瑕疵與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，則除購(gòu)房人可以解除合同外，賣(mài)方還應(yīng)向購(gòu)房人支付不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償金。其次，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，今后賣(mài)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，買(mǎi)方不能再以賣(mài)方?jīng)]有處分權(quán)為由主張合同無(wú)效。這就要求買(mǎi)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)重視違約責(zé)任條款的設(shè)計(jì)，以便在賣(mài)方不能辦理過(guò)戶(hù)時(shí)追究其違約責(zé)任。

三、有關(guān)分期付款的新規(guī)定

在商品房買(mǎi)賣(mài)中分期付款是經(jīng)常采用的付款方式之一，但《合同法》卻僅僅規(guī)定：“分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同”。至于何為分期付款，分期付款交易中如何保護(hù)買(mǎi)方的合法權(quán)益等諸多問(wèn)題《合同法》并未涉及。由于缺少法律規(guī)范，分期付款交易中經(jīng)常出現(xiàn)糾紛就在所難免了，有鑒于此，此次《合同法司法解釋三》對(duì)分期付款做了較為詳盡的規(guī)定。筆者歸納起來(lái)，大致可分為以下兩點(diǎn)。

篇5

商品房預(yù)售是一種特殊的買(mǎi)賣(mài)行為，其特殊性表現(xiàn)為：合同成立時(shí)商品房尚未竣工（尚不存在），而是在買(mǎi)賣(mài)合同約定的將來(lái)某個(gè)日期交付使用，并在約定或規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。商品房現(xiàn)售，是指合同成立時(shí)商品房已經(jīng)竣工（已存在），雙方訂立合同履行各自義務(wù)后，即可辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。為此，一些人認(rèn)為商品房預(yù)售是“房屋的期貨交易”，以區(qū)別商品房現(xiàn)售。

關(guān)于商品房預(yù)售的性質(zhì)目前存在以下幾種觀點(diǎn)。

1.商品房預(yù)售是一種預(yù)約買(mǎi)賣(mài)行為

《合同法》中，合同分為預(yù)約合同與本約合同。“預(yù)約，謂約定將來(lái)訂立一定契約之契約。其將來(lái)應(yīng)訂立之契約稱(chēng)為本契約”。預(yù)約是指當(dāng)事人負(fù)有按照預(yù)約內(nèi)容，誠(chéng)信談判訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，預(yù)約合同的內(nèi)容非常簡(jiǎn)單。商品房預(yù)售不是預(yù)約，雖然商品房未竣工，但當(dāng)事人已對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的主要內(nèi)容達(dá)成了具體明確的約定，無(wú)須再訂立一個(gè)新合同，不存在預(yù)約交易與本約交易的關(guān)系。因此，商品房預(yù)售不同于預(yù)約交易行為。

2.商品房預(yù)售是附期限的買(mǎi)賣(mài)行為

該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房預(yù)售是在將來(lái)約定的日期交付房屋，應(yīng)是附期限買(mǎi)賣(mài)行為。但是，我們認(rèn)為該“期限”并非是附期限法律行為中的“期限”。附期限的民事法律行為包括附延緩期限的民事法律行為和附解除條件的民事法律行為。如果將該“期限”理解為附延緩期限行為，則商品房預(yù)售行為雖已成立，但未生效，只有待期限到來(lái)時(shí)才發(fā)生法律效力。然而，根據(jù)《合同法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同一經(jīng)簽訂，即發(fā)生法律效力，雙方應(yīng)按約定履行交付房?jī)r(jià)款和房屋的義務(wù)，否則，就構(gòu)成違約。所以，將該期限理解為附延緩期限民事行為，有縱容當(dāng)事人違約之嫌，不利合同履行。另外，如果將該期限理解為附解除期限行為，商品房預(yù)售行為不僅成立，而且生效，只是在期限到來(lái)時(shí)法律效力終止。這樣，預(yù)購(gòu)人就不能取得房屋。顯然，這與商品房預(yù)售目的相違背。因此，商品房預(yù)售不屬于附期限買(mǎi)賣(mài)行為。

3.商品房預(yù)售是加工承攬合同

該觀點(diǎn)認(rèn)為，加工承攬是承攬人按照定做人要求完成工作成果，定做人給付報(bào)酬的行為，商品房預(yù)售是定做人委托承攬人建設(shè)房屋的行為。雖然，某些情況下買(mǎi)賣(mài)與加工承攬容易混淆，但商品房預(yù)售不應(yīng)屬于加工承攬行為。因?yàn)?，商品房預(yù)售中預(yù)購(gòu)人不會(huì)提供建造房屋的原材料，也不會(huì)像加工承攬中定做人提供圖紙、設(shè)計(jì)方案，預(yù)購(gòu)人關(guān)心的是商品房能否按期交付，對(duì)房屋的設(shè)計(jì)、施工等并不考慮。同時(shí)，對(duì)工程質(zhì)量的檢驗(yàn)是由法定質(zhì)量管理部門(mén)完成，并非由承攬人完成。所以，商品房預(yù)售不是加工承攬行為。

4.商品房預(yù)售是分期付款的買(mǎi)賣(mài)行為

分期付款買(mǎi)賣(mài)是一種特殊買(mǎi)賣(mài)行為，買(mǎi)受人不是一次性而是分期向出賣(mài)人支付價(jià)款，商品房預(yù)售中，多數(shù)購(gòu)房人也采取分期支付的方式，它們有相似之處。但是，它們還是有區(qū)別的。分期付款買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)在合同生效后交付標(biāo)的物于買(mǎi)受人，“出賣(mài)人負(fù)有交付標(biāo)的物于買(mǎi)受人，并使其取得該物所有權(quán)之義務(wù)。分期付款買(mǎi)賣(mài)，概念上則惟須交付，不必包含所有權(quán)之轉(zhuǎn)移，雖為所有權(quán)保留之約定，亦不妨有分期付價(jià)之買(mǎi)賣(mài)的存在。交付須使買(mǎi)受人取得直接占有。簡(jiǎn)易交付或?qū)τ谫I(mǎi)受人之人為交付，亦可。”可見(jiàn)，分期付款買(mǎi)賣(mài)中標(biāo)的物為現(xiàn)實(shí)存在之物，合同成立時(shí)應(yīng)交付買(mǎi)受人。而商品房預(yù)售中標(biāo)的物為正在建設(shè)之物，合同成立時(shí)無(wú)法交付標(biāo)的物。因此，商品房預(yù)售不同于分期付款買(mǎi)賣(mài)。

商品房預(yù)售從土地的取得、房屋設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收等，直到交付，需要較長(zhǎng)時(shí)間，具有周期長(zhǎng)的特征。預(yù)售合同訂立后，預(yù)售人不能立即交付，而是在將來(lái)約定日期交付房屋。因此，商品房預(yù)售的性質(zhì)應(yīng)是一種遠(yuǎn)期交貨的行為。遠(yuǎn)期交貨行為意味著當(dāng)事人通過(guò)合同形式，約定將來(lái)一定期限內(nèi)交付標(biāo)的物，屬于買(mǎi)賣(mài)的范疇，只是交貨期限與一般買(mǎi)賣(mài)行為略有區(qū)別。將商品房預(yù)售的性質(zhì)界定為遠(yuǎn)期交貨的行為，有利于明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系，促進(jìn)商品房交易，保障交易安全，穩(wěn)定社會(huì)秩序。

二、商品房預(yù)售的特征

商品房預(yù)售作為一種遠(yuǎn)期交貨的買(mǎi)賣(mài)行為，除具有雙務(wù)、有償、諾成等買(mǎi)賣(mài)行為的一般特性外，還因其交易方式、交付期限以及標(biāo)的物本身的特殊而不同于其他買(mǎi)賣(mài)的特征。主要表現(xiàn)以下幾點(diǎn)。

1.商品房預(yù)售有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性

期房交易中，由于商品房正在建設(shè)，預(yù)購(gòu)人將面臨商品房能否按期按質(zhì)交付的風(fēng)險(xiǎn)。此外，自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)售人的經(jīng)營(yíng)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、標(biāo)的物的法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)、標(biāo)的物的重大瑕疵風(fēng)險(xiǎn)等，都會(huì)對(duì)商品房預(yù)售行為產(chǎn)生一定影響。實(shí)踐證明，放任自流的“樓花”交易會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)交易中的過(guò)分投機(jī)、欺詐等違法行為。為此，美國(guó)、加拿大等國(guó)家就禁止商品房預(yù)售。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，考慮我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)其進(jìn)行了特別規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理規(guī)定》等，體現(xiàn)了較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。

國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)（預(yù)售人）主體資格限制主要表現(xiàn)在：一方面，預(yù)售人必須具有相應(yīng)民事行為能力。建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，并向工商行政管理部門(mén)辦理注冊(cè)登記，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，并在核定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

另一方面，預(yù)售人必須具備商品房預(yù)售許可證。《城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等規(guī)定，商品房預(yù)售前應(yīng)先辦理商品房預(yù)售許可證，預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。

2.商品房預(yù)售合同登記備案制度

《城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》及各種地方法規(guī)中都規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同實(shí)行登記備案手續(xù)。

3.商品房預(yù)售是法律關(guān)系比較復(fù)雜的一種交易行為

由于預(yù)售商品房是一種遠(yuǎn)期交貨的法律行為，加之其客體具有不可移動(dòng)性，在預(yù)售行為履行期間，除預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人之間形成商品房預(yù)售法律關(guān)系外，還涉及開(kāi)發(fā)企業(yè)與工程承包商之間的工程承包建設(shè)法律關(guān)系；若銀行提供抵押貸款，則開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行與預(yù)購(gòu)人又形成抵押、貸款法律關(guān)系；若預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓期房，則預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人、受讓人之間又建立了以期房為交易標(biāo)的的法律關(guān)系。預(yù)售商品房行為的具體運(yùn)行中，從預(yù)售人資格的申請(qǐng)、房屋的設(shè)計(jì)、建材的供應(yīng)，到房屋的建造、竣工交付、房屋產(chǎn)權(quán)登記的辦理等一系列環(huán)節(jié)中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)誤差，都可能導(dǎo)致預(yù)售行為不能履行或不能完全履行。相對(duì)于其他買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，預(yù)售商品房涉及的法律關(guān)系更為復(fù)雜。

4.商品房預(yù)售是履行周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的一種交易行為

預(yù)售人為了融通房屋建設(shè)資金，在符合《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的條件下，即可依法進(jìn)行商品房預(yù)售。從近幾年的實(shí)踐來(lái)看，大多數(shù)期房買(mǎi)賣(mài)的履行期限多在一年至兩年之間，有的甚至還要長(zhǎng)，這樣長(zhǎng)的履行期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)的履行期限。正因?yàn)槿绱?，在履行期間，期房交易行為要受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀政策調(diào)整、土地、建筑材料市場(chǎng)價(jià)格變化的影響以及不可抗力的影響，交易當(dāng)事人要承擔(dān)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

5.商品房預(yù)售合同不同于一般的分期付款買(mǎi)賣(mài)合同

篇6

主題詞;商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),預(yù)約款,定金

引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如,很多開(kāi)發(fā)商在和準(zhǔn)買(mǎi)受人簽訂購(gòu)房合同前,與其(以下稱(chēng)為準(zhǔn)買(mǎi)受人)簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)(實(shí)踐中使用的名稱(chēng)不一,例如稱(chēng)為預(yù)訂書(shū)、確認(rèn)書(shū)等),要求準(zhǔn)買(mǎi)受人交納定金,準(zhǔn)買(mǎi)受人將在將來(lái)某個(gè)時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定,但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)商品房解釋)中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)做出了一些規(guī)定,但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問(wèn)題,內(nèi)容簡(jiǎn)略,故仍有進(jìn)一步探討的必要。

一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的意義及性質(zhì)

(一)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的意義

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買(mǎi)受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買(mǎi)受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),確定買(mǎi)賣(mài)雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的通常內(nèi)容是,準(zhǔn)買(mǎi)受人向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款,享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買(mǎi)受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同,開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)還約定,開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買(mǎi)受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容比較簡(jiǎn)單,但一般都會(huì)寫(xiě)明認(rèn)購(gòu)的房號(hào),約定的購(gòu)房單價(jià)等。>文秘站:

(二)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容,是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規(guī)定的合同成立的要件,因此商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論,預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱(chēng)為本約。史尚寬先生認(rèn)為,預(yù)約生效后,發(fā)生將來(lái)訂立一定合同的債務(wù),原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán),與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的,這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)呢?下文會(huì)逐一加以分析。

在實(shí)踐中,很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來(lái)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,但是,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后,只要準(zhǔn)買(mǎi)受人按時(shí)支付了預(yù)約款,開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房,并按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)與準(zhǔn)買(mǎi)受人洽談。但是必須看到,購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的是將來(lái)訂約而不是將來(lái)洽談,但是,雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買(mǎi)受人,均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說(shuō),商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù),只要雙方到期前來(lái)洽談,并對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款,并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為,就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。在一般預(yù)約,預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與普通預(yù)約合同的區(qū)別。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同

? (一)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同的從合同

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是一種行為義務(wù),并不依賴(lài)于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同,也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效,不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在,所以它是一種獨(dú)立的合同,而不是購(gòu)房合同的從合同。

有種觀點(diǎn)認(rèn)為,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款,也就是一種定金合同,是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為,首先,定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)大都約定了準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款,但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的確實(shí)是定金條款,但沒(méi)有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是,定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立,但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù),而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此, 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保,而是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。

(二)具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同

如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容具備了商品房買(mǎi)賣(mài)的主要內(nèi)容,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有什么樣的法律效力呢?有種觀點(diǎn)認(rèn)為,在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下,如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的,應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同。”司法解釋的觀點(diǎn)表明,雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面購(gòu)房合同,但書(shū)面購(gòu)房合同并非買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容,并且買(mǎi)房人收受了購(gòu)房款,就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)視為購(gòu)房合同。

筆者認(rèn)為,這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于確定雙方去洽談購(gòu)房合同的義務(wù),購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購(gòu)房合同,并不是對(duì)雙方簽訂購(gòu)房合同的直接確認(rèn),因此它不是購(gòu)房合同本身。不能因商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)將來(lái)洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是,因?yàn)橘?gòu)房合同的主要內(nèi)容可以通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)確定,開(kāi)發(fā)商又接受了

準(zhǔn)買(mǎi)受人付款的實(shí)際履行行為,因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面購(gòu)房合同的規(guī)定,就可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定是一種有效的合同義務(wù),合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí),它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約,具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。 (三)具備哪些條款的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)可以視為普通預(yù)約

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約,從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力?

從商品房解釋第五條規(guī)定來(lái)看,顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng),如果按照這一標(biāo)準(zhǔn),幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件,這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書(shū)守約方的利益。

筆者認(rèn)為,商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,是對(duì)認(rèn)購(gòu)預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致,也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理,無(wú)論什么種類(lèi)的合同,只要其能夠依法成立,就是有效的,并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠(chéng)然,商品房買(mǎi)賣(mài)合同特別是預(yù)售合同,的確在確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)意向之外,還有許多內(nèi)容需要明確,這是商品房買(mǎi)賣(mài)合同不同于一般買(mǎi)賣(mài)合同的特殊之處。但是,鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于通過(guò)洽談進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易,只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)同具備了購(gòu)房合同成立的標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有約定的購(gòu)房合同的內(nèi)容可以通過(guò)合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn),我們來(lái)考察第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容中哪些是購(gòu)房合同成立所必要的。