導(dǎo)語：如何才能寫好一篇保障性住房，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞]三房合一 租補分離 梯度保障

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）46-0184-01

一、保障模式的提出

我國住房保障體系目前是經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房三駕馬車并駕齊驅(qū)，形成了一個覆蓋全體中低收入住房困難家庭的住房保障體系。但隨著制度的普及和深入，問題和矛盾也日益突出，開著豪車住經(jīng)濟適用房，條件轉(zhuǎn)好也不退出廉租房，在這種形勢下我們煙臺地區(qū)提出了“三房合一，租補分離，梯度保障”的保障模式。

“三房合一”就是經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房合并在一起，統(tǒng)一為租賃型保障性住房，統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理?！白庋a分離”就是保障房租賃和租賃補貼分別來實施，即不租不補，明收明補，以發(fā)放租賃補貼作為政府提供住房保障的主要模式?！疤荻缺Ｕ稀本褪前凑毡Ｕ霞彝ナ杖牒妥》壳闆r分層次發(fā)放，家庭收入高的補貼相對就少，收入低的補貼相對較高，實現(xiàn)保障公平。

二、租賃型保障性住房提出的背景

（一）經(jīng)濟適用住房制度是我國住房私有化改革過程中探索出來的一種重要的住房供應(yīng)模式，主要為了保障中低收入家庭的住房權(quán)利，實現(xiàn)居住公平而實施的，兼有調(diào)節(jié)資源分配、住房供需結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)資源配置最大化的作用。從實施經(jīng)濟適用住房政策以來，它在擴大居民經(jīng)濟消費、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平抑住房價格、改善城鎮(zhèn)居民住房條件等方面發(fā)揮了積極作用。但是我們也看到，從實施經(jīng)濟適用住房政策以來，出現(xiàn)了一系列與政策目標(biāo)偏離的現(xiàn)象，如住宅單價水平偏高或單套住宅面積偏大，導(dǎo)致經(jīng)濟適用住房的總房款與中低收入家庭的購買力不相適應(yīng)；又如住房位置偏僻、配套設(shè)施落后，致使工作與生活不方便遭到棄購，再如審批管理不嚴，銷售對象失控，經(jīng)濟適用住房小區(qū)停放很多高級轎車，引起種種不公平現(xiàn)象的發(fā)生，致使經(jīng)濟適用住房建設(shè)陷入困境。隨著社會對經(jīng)濟適用住房的詬病，已有部分省市決定逐步停止建設(shè)經(jīng)濟適用住房。

（二）廉租住房制度是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是我國住房保障的一項重要制度安排，是有效解決我國城鎮(zhèn)低收入群體住房問題的重要保障模式之一。廉租房的供應(yīng)對象為城市失業(yè)人員、生活困難的低保戶；或是收入水平低，無力承擔(dān)城鎮(zhèn)住房、子女就業(yè)和其他消費的群體；以及剛參加工作的高校畢業(yè)生、外來務(wù)工人員等。這些人的社會地位、收入不是一成不變的，但是現(xiàn)實并非如此。廉租房申請者一旦申請成功，雖然他的職業(yè)、收入、社會地位隨著個人努力，社會變化，時間推移，發(fā)生改變，從一個社會團體轉(zhuǎn)入到另一個社會團體，其仍將原有的廉租房視為其個人私有財產(chǎn)，更有甚者將其出租或轉(zhuǎn)讓給其他人居住，已漸成為困擾政府相關(guān)部門的最大難題之一。

（三）要培養(yǎng)正確住房觀念。居者有其屋是指有房住而不是指擁有房屋。中國歷來有“居者有其屋”的傳統(tǒng)觀念，而且這里的有其屋往往被理解為是擁有所有權(quán)。中國現(xiàn)在的年輕人其他方面的觀念都喜歡學(xué)習(xí)西方，對于西方的新產(chǎn)品、新觀念接受很快，但惟有住房方面的觀念非常傳統(tǒng)，追求自有住房而且追求一步到位的大住房往往成為很多年輕人的基本觀念。當(dāng)前很多女性甚至把是否擁有自己的住房作為衡量男性的經(jīng)濟實力甚至是結(jié)婚的必備條件之一。正因為如此，很多男性都急于買房，所謂“筑巢引鳳”，這是推高我國房價的一個重要原因。很多年輕人為了買房，往往負債累累，成為房奴，個人的事業(yè)發(fā)展受到很大的影響，而很多西方的年輕人則根本不考慮買房，在出租屋內(nèi)同樣擁有快樂幸福的生活，個人的事業(yè)發(fā)展也不會受到什么影響。實際上我們年輕人應(yīng)該改變觀念，年輕時，事業(yè)比擁有一套住房重要很多，只要能有房住，不管是租的還是買的，都可以，居者有其屋是指有房住而不是指擁有住房。

三、租賃型保障性住房的制度設(shè)計

租賃型保障性住房是指投資者（政府、企業(yè)或社會非營利機構(gòu)等）持有房源，以低于市場價格的方式租給城市中低收入住房困難家庭的住房保障方式，其租金水平高于廉租房，低于商品房。應(yīng)根據(jù)住房的地段、面積和質(zhì)量確定不同的租金標(biāo)準，再根據(jù)家庭收入的水平，劃分不同的保障梯次，家庭收入高的補貼相應(yīng)就少，收入低的補貼相應(yīng)較高，這樣在房源之間形成合理的級差，而不同收入的家庭享受政府不同梯次的政府補貼，有利于各類中低收入住房困難家庭享受到住房保障的一種保障模式。

租賃型保障性住房可滿足所有中等偏下和低收入住房困難家庭的需要，也可滿足新就業(yè)無房職工以及有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員的需要。保障者可以租賃政府出資建設(shè)的保障房，也可以租賃社會上閑置的房子（鼓勵這種方式），這樣既解決了政府建設(shè)的公租房不能完全滿足保障需要的矛盾，又能解決社會上房屋空置現(xiàn)象的發(fā)生。租賃補貼標(biāo)準根據(jù)保障面積和市場平均租金的一定比例進行確定。

保障面積各地方根據(jù)各地方的實際情況而定，煙臺市的保障面積的標(biāo)準為以下列標(biāo)準與其自有產(chǎn)權(quán)房屋的建筑面積之差計算：

1. 家庭成員1人的，為建筑面積30平方米；

2. 家庭成員2人的，為建筑面積40平方米；

3. 家庭成員3人及以上的，為建筑面積50平方米。

市場平均租金的一定比列，煙臺市是按照下列情形進行分類：

（1）經(jīng)民政部門認定的最低生活保障家庭，每平方米住房租賃補貼標(biāo)準按照市場平均租金的100%確定；

（2）經(jīng)民政部門認定的低保邊緣家庭，每平方米住房租賃補貼標(biāo)準按照市場平均租金的80%確定；

（3）家庭成員人均年收入低于市政府公布標(biāo)準的80%，不含上述（1）、（2）款的家庭，每平方米住房租賃補貼按照市場平均租金的50%確定；

（4）家庭成員人均收入低于市政府公布標(biāo)準，不含上述（1）、（2）、（3）款的家庭，每平方米住房租賃補貼標(biāo)準按照市場平均租金的30%確定。

（5） 新就業(yè)無房職工和外來務(wù)工人員承租政府投資的保障性住房，按規(guī)定可以享受住房租賃補貼，住房租賃補貼標(biāo)準按照實際承租政府投資的保障性住房租金的30%確定，承租其他住房的，不享受住房租賃補貼。

市場平均租金標(biāo)準由價格主管部門會同住房保障、財政等部門，統(tǒng)籌考慮保障對象的承受能力以及同地段同類型普通商品住房的租金水平等因素合理確定，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展情況及時調(diào)整。

篇2

    兩限商品住房

    即“限套型、限房價、競地價、競房價”。為降低房價,解決本地居民自住需求,保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。目前情況來看,首批限價房規(guī)定:限價房的套型建筑面積全部為90平方米以下。

    經(jīng)濟適用房

    經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地,免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金,實行稅收優(yōu)惠政策,以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

    經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅,具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中,能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準上強調(diào)住房的使用效果,而非建筑標(biāo)準。 經(jīng)濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型,中套住房面積控制在80平方米左右,小套住房面積控制在60平方米左右。

    廉租房

    廉租房是政府或機構(gòu)擁有,用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán),是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。

    廉租房只租不售,出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在房價瘋漲,經(jīng)濟適用房走入困境,百姓居住難的背景下,廉租房便成為了社會關(guān)注的焦點,能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據(jù)調(diào)查,廉租房戶型設(shè)定是以一居室、兩居室為主,建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米,兩居室套型建筑面積45平方米,三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米,名副其實的“袖珍”小戶型。

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關(guān)鍵詞：保障性住房；尋租；監(jiān)管

中圖分類號：F047 文獻標(biāo)識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.06.26 文章編號：1672-3309（2012）06-67-02

一、　研究綜述

對于保障性住房建設(shè)、分配中出現(xiàn)的尋租行為，雷光輝（2011）提出尋租行為導(dǎo)致行政效率降低，市場紊亂，由此提出了兩點應(yīng)對措施：加強公眾參與及多方監(jiān)管和保障性住房建設(shè)體制和機制的創(chuàng)新。馬靚（2011）提出要推動保障性住房項目良好發(fā)展，必須從規(guī)范政府職能、建立法律法規(guī)制度等方面努力。

綜上所述，對我國保障性住房項目中的尋租行為的研究并不多，但已取得初步成果，本文在對保障性住房尋租行為原因分析的基礎(chǔ)上，提出了改進措施。

二、　我國保障性住房實施中的尋租行為

（一）“尋租”的含義

經(jīng)濟學(xué)的基本假設(shè)之一是“經(jīng)濟人假設(shè)”，認為社會中的每個人都是追求自身利益最大化的。這里所講的尋租活動也是以“自利”為出發(fā)點來解釋人類行為的。

所謂“尋租活動”，從廣義上講，是指人類社會中非生產(chǎn)性的追求經(jīng)濟利益活動，或者說是指那種維護既得經(jīng)濟利益或是對既得利益進行再分配的非生產(chǎn)性活動。在現(xiàn)代更為常見的也是更為高級的尋租方式則是利用行政法律的手段來維護既得的經(jīng)濟利益或是對既得利益進行再分配。這類尋租行為往往采用阻礙生產(chǎn)要素在不同產(chǎn)業(yè)之間自由流動、自由競爭的辦法。尋租現(xiàn)象廣泛存在于現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，對于保障性住房的建設(shè)、分配也不例外。

（二）保障性住房開發(fā)建設(shè)中的尋租行為

目前，保障性住房的房源主要分兩大類：新建房屋和收購房。新建房屋分為出售的經(jīng)濟適用房和出租的廉租房和公租房等；收購房通常包括空置樓盤、老舊公房、改造危房等。對于經(jīng)濟適用房的開發(fā)和建設(shè)來說，主要是政府間接出面，通過招投標(biāo)選擇房地產(chǎn)開發(fā)商，給予其一定的優(yōu)惠政策，比如間接補貼，通常是土地行政劃撥、免收土地出讓金、開發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放等，這些優(yōu)惠政策對開發(fā)商來說是不可或缺的。另外，經(jīng)濟適用房是具有商品房性質(zhì)的，雖然國家規(guī)定經(jīng)濟適用房項目利潤率不超過3%，但實際利潤率卻是相當(dāng)高的，這也是吸引開發(fā)商進入的因素。因此，開發(fā)商為獲得經(jīng)濟適用房的建設(shè)，競相向權(quán)利主管部門負責(zé)人尋租，腐敗衍生。而當(dāng)這些負責(zé)人意識到自己手中權(quán)利的市場價值時，“造租”活動也迅速蔓延。一方面某些通過尋租獲得經(jīng)濟適用房建設(shè)項目的開發(fā)商為了獲取利潤，想盡辦法突破政府的政策約束，提高房屋建設(shè)檔次，以“經(jīng)濟適用房”之名行“商品房”之實。為使這些違規(guī)“活動”合法化，向主管部門負責(zé)人行賄，權(quán)利尋租蔓延，因而“高檔”、“豪宅型”經(jīng)濟適用房頻現(xiàn)；另一方面某些開放商通過降低成本來獲取利潤。他們在房屋質(zhì)量、相關(guān)設(shè)施方面做文章，偷工減料，出現(xiàn)了諸如“樓脆脆”等質(zhì)量問題，帶來安全隱患，造成公眾的不滿。

廉租房和公租房采用只租不售的模式，只是針對的對象有所不同。這兩種制度下，即使是新建房屋也是出租，房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎沒有獲利空間，而同時政府的土地出讓金收益也會減少，因此導(dǎo)致推進緩慢。但是，這在一定程度上較好地避免了新建房屋中的尋租行為。對于新建的廉租房和公租房，建造者為了創(chuàng)造更多的利潤，在房屋質(zhì)量方面下手，通過偷工減料“創(chuàng)租”，為了通過有關(guān)部門的檢查驗收，不免向相關(guān)部門管理負責(zé)人行賄。

（三）保障性住房分配的尋租行為

保障性住房分配的對象是中低收入、住房困難的家庭。目前，我國尚未建立全面有效的信息化統(tǒng)計系統(tǒng)，社會誠信系統(tǒng)缺失，如何界定中低收入者的范圍、確定保障性住房的適用對象一直都是難點。在申請保障性住房過程中，大量“欺瞞”、“套利”行為存在，申請人、購房者、開發(fā)商與政府權(quán)力主管部門負責(zé)人之間相互串通，通過隱瞞家庭真實收入信息，偽造、購買資格而騙取政策享受待遇，同時“轉(zhuǎn)租”、“轉(zhuǎn)售”行為也盛行。據(jù)有關(guān)調(diào)查，經(jīng)濟適用房出租率高達48%。

對于廉租房和公租房也存在套利空間。大量具有申請廉租房、公租房資格的人群通過“走后門”，向政府官員尋租，私下又將住房轉(zhuǎn)租，從中獲利。而不具備資格的人隱瞞真實情況，通過權(quán)利尋租獲取資格，騙取政策優(yōu)惠。正是這些尋租行為的存在，造成目前許多城市保障性住房的“高租售率”，一邊是“一房難求”，一邊是大量閑置“豪宅”。

三、保障性住房中尋租行為產(chǎn)生的原因

（一）　根本原因：制度的缺陷

在決定一個社會大多數(shù)成員經(jīng)濟行為方式的眾多因素中，經(jīng)濟體制總是起著決定性的作用。目前我國的市場經(jīng)濟體制尚不健全，法律制度亟需完善。制度的缺陷對保障性住房的建設(shè)、分配中出現(xiàn)的尋租行為創(chuàng)造了有利的條件。

（二）　直接原因：尋租收益大于尋租成本

經(jīng)濟活動的發(fā)生幾乎都要經(jīng)過成本——收益的分析，尋租行為的產(chǎn)生是尋租者尋租收益和尋租成本比較分析的結(jié)果。在保障性住房的建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商不滿足于政府的優(yōu)惠政策，通過向政府部門尋租，以保障性住房行商品房之實，必將產(chǎn)生收益大于成本，獲得巨額利潤的結(jié)果。在保障性住房分配過程中，沒有資格的申請者隱瞞個人真實情況，用幾乎為零的尋租成本獲得經(jīng)濟適用房的所有權(quán)或廉租房的使用權(quán)，其尋租收益相對尋租成本翻了幾番，不可估量。

四、結(jié)論與建議

保障性住房的實施，是一件利國利民、關(guān)注民生的宏偉工程。但在實施過程中出現(xiàn)的一系列尋租現(xiàn)象，使得其保障性效果大打折扣。我國保障性住房建設(shè)過程中，房地產(chǎn)商把保障性住房用于商品房的銷售，減少了被保障公民行使權(quán)利的機會，使真正需要保障的居民住無其所；而且房地產(chǎn)商以次充好、偷工減料的行為將造成居住保障性住房的人們的安全隱患，使得保障性住房得不到真正的保障。另外，在保障性住房的分配過程中，那些不具備申請保障性住房資格的高收入人群，在尋租行為下得到了保障性住房的所有權(quán)或者使用權(quán)，擠占了真正需要保障公民的名額，也造成了道德上的缺失。因此，必須要完善我國保障性住房制度，減少尋租行為的發(fā)生。

（一）深化市場經(jīng)濟體制改革，減少租源

建立完善、順暢的市場機制，做到信息公開化、競爭公平化，力求減少租源。在保障性住房實施過程中，具有創(chuàng)租能力的政府部門要深刻認識到創(chuàng)租是導(dǎo)致市場經(jīng)濟扭曲、資源配置低效以及社會總福利損失的重要原因。加強政府部門人員的職業(yè)道德建設(shè)，尤其要提高其政治責(zé)任感，使他們能夠正確認識和對待手中的權(quán)力，自覺抵制權(quán)力商品化觀念、抑制利己主義思想，提高法紀觀念和廉政意識，從根本上遏制尋租活動的產(chǎn)生。

（二）加強保障性住房的建設(shè)、分配過程的監(jiān)督

從經(jīng)濟學(xué)意義上看，只要尋租的預(yù)期收益大于預(yù)期成本，潛在的尋租者就會變成現(xiàn)實的尋租者。而有效的監(jiān)督約束機制可以加大預(yù)期成本，減少預(yù)期收益。因而，有必要進一步完善監(jiān)督約束機制，加大懲戒力度。

（三）加強監(jiān)管，建立個人收入申報機制和信用制度

保障性住房制度能否達到預(yù)期的目標(biāo)，很大程度上依賴政策的執(zhí)行，因此必須完善監(jiān)管機制，對保障對象實行動態(tài)管理，進行跟蹤調(diào)查和檢測。建立個人收入申報機制和信用制度，使政府部門的調(diào)查成本逐步降級，提高工作效率，從根源上解決保障對象的界定問題。

（四）借鑒美國經(jīng)驗，頒發(fā)“稅收優(yōu)惠證”

保障性住房建設(shè)中由于房地產(chǎn)商的尋租行為，暴露出嚴重的質(zhì)量問題。根據(jù)這種情況，建議地方政府可以給承建的開發(fā)商以其他方面的優(yōu)惠。美國在1986年推出的稅收優(yōu)惠證，它要求承建的開發(fā)商必須保證至少20%的住房給予低收入家庭，這樣就可以獲得稅收優(yōu)惠證。同樣我們也可以采取這種辦法，并且實行稅收優(yōu)惠證的等級評分制，越高等級的給予稅收優(yōu)惠的越多。而等級的劃分要依賴于其在建設(shè)中的質(zhì)量達標(biāo)情況，達標(biāo)越近等級越高。這樣，不僅可以提高開發(fā)商對保障性住房建設(shè)的積極性，也可以盡量避免開發(fā)商由于利益趨向，出現(xiàn)的“樓脆脆”現(xiàn)象。

參考文獻：

[1]　雷光輝.保障性住房項目實施中的尋租行為分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011，（20）.

[2]　郭航婷.我國保障性住房思考[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011，（18）.

[3]　宋佳、趙新奎.尋租活動的經(jīng)濟行為分析及治理[J].甘肅社會科學(xué)，2012，（01）.

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上海保障性租賃住房什么意思

保障性租賃住房和公租房都屬于住房保障體系。前者主要是解決的是符合相關(guān)條件的新市民、青年等群體的住房困難，由政府提供政策支持，引導(dǎo)多方投資，多渠道籌集“小戶型、低租金”租賃住房。后者主要面向城鎮(zhèn)住房和收入困難家庭，政府承擔(dān)兜底保障責(zé)任，并提供實物住房和貨幣補貼，實行嚴格的準入和退出管理。

上海保障性住房在哪里申請

上海保障性租賃住房的申請人不限戶籍，不要求收入?；緶嗜霔l件是在本市合法就業(yè)、在職工作且住房困難。合法就業(yè)以勞動合同等方式確定，住房困難則以家庭在本市一定區(qū)域內(nèi)人均住房面積不足15平方米為標(biāo)準。

申請過程中，申請人可直接通過單位或親自向保障性租賃住房出租方提出申請，出租方進行審核。本市住房情況由住房保障機構(gòu)按規(guī)定核定；審核通過后，方可簽訂租賃合同。

上海保障性住房可以住幾年

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關(guān)鍵詞：保障性住房 退出機制 動態(tài)管理

1. 保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

近年來我國大力加強保障性住房的建設(shè)力度，尤其是經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)，是保障性住房重點建設(shè)工程，以進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，到“十二五”末，我國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上。然而，如此大的建設(shè)力度仍不能滿足我國中低收入家庭的住房需求。以西安市為例，自2011年實施低收入家庭認定辦法，全市低收入家庭增加到6.51萬戶，約17萬人。如此龐大的受保體系，要實現(xiàn)保障性住房的社會屬性，必須建立起嚴密的退出機制。 [1]

2. 建立保障性住房退出機制的意義

2.1制度保證層面的意義

建立保障性住房退出機制從制度上解決了保障性住房的收益、產(chǎn)權(quán)問題，從根本上保證了保障性住房的社會保障功能，適應(yīng)目前保障性住房的共有產(chǎn)權(quán)和社會保障性質(zhì)的發(fā)展?fàn)顩r。總之，建立完善的保障性住房退出機制有助于統(tǒng)籌社會保障性住房的房源與保障政策的正常行，滿足中低收入家庭的住房需求。

2.2政策轉(zhuǎn)化層面的意義

建立保障性住房退出機制有助于保障性住房從經(jīng)濟政策向社會政策回歸，有助于政府應(yīng)對住房領(lǐng)域日益復(fù)雜化的社會問題。通過建立退出機制，可以將市場化的住房供應(yīng)體系與多元化、多層次的住房體系區(qū)分開，保證了保障性住房的目標(biāo)由政策性向保障性過度，從根本上體現(xiàn)了保障性住房的社會保障性。

2.3房源數(shù)量控制層面的意義

保障性住房退出機制收回了先前賦予購房者的產(chǎn)權(quán)，這樣可以抽離現(xiàn)行政策中保障性住房的經(jīng)濟特性，尤其是“投資”功能。從房源數(shù)量上保證了城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求，確保有限的保障性住房能覆蓋到低收入家庭，滿足其基本住房需求，使保障目標(biāo)更加明確。

3.現(xiàn)階段保障性住房退出機制中存在的問題

3.1法律制度不夠完善

目前，我國對于諸如居民個人申報不實的情況缺乏有效的懲處措施，即使有也只是輕微處罰。此外，大部分地區(qū)只是通過單一的依靠監(jiān)督管理機構(gòu)，輔助政府去完成保障住房退出的監(jiān)督工作，忽略了個人的監(jiān)督舉報作用。由于沒有一套完善的法律監(jiān)督機制和懲處措施，管理部門不能從本質(zhì)上遏制蓄意虛報、買賣保障性住房、私自出租、轉(zhuǎn)租及大規(guī)模炒房等現(xiàn)象，使保障性政策失去了公平性。[2]

3.2保障層次的劃分不夠嚴明

對于那些商品房買不起，廉租房又夠不上的城市中低收入者來說，此現(xiàn)象最顯著。西安市2010年將家庭人均月收入低于495至540元家庭納入廉租住房保障范圍。如果一個家庭人均月收入只有550元，就不再符合廉租住房的保障條件，按規(guī)定應(yīng)該退出保障性住房的范圍。顯然，他們沒有購買經(jīng)濟適用房的條件，就只能到市面上去租賃一般商品性租賃房，這保障性住房的社會保障性質(zhì)得不到充分的發(fā)揮。統(tǒng)籌不同層次的保障人群受到應(yīng)有的保障，是目前的首要任務(wù)。

3.3動態(tài)管理不夠到位

我國保障性住房的主要方式有：政府單位出資興建；政府單位出資購置；積壓商品房轉(zhuǎn)化；社會機構(gòu)捐贈；退出機制下的騰退住房等。如果將保障性住房比作一塊“面包”那么前四種模式都在將這塊面包做大，最后一種模式保持“面包”不變。由于沒有合理的動態(tài)管理模式，出現(xiàn)了政府不斷擴大建設(shè)規(guī)模，仍有大量低收入者得不到保障的尷尬局面。因此，建立保障性住房動態(tài)管理機制是解決此問題的根本出路。[3]

4.解決保障性住房退出機制問題的幾點建議

4.1完善相應(yīng)的法律制度

國外許多國家一直做的比較到位，值得我們借鑒。美國早在20世紀30年代，就頒布實施了《住房法》、《國民住宅法》等，通過立法保障解決低收入居民住房問題，對住房保障的準入標(biāo)準作了詳細的規(guī)定，為住房保障政策的實施提供了法律保障。新加坡在20世紀60年代，也公布了《新加坡建屋與發(fā)展法令》，明確了政府發(fā)展保障住房的目標(biāo)、政策，確立了專門的法定機構(gòu)行使政府組屋建設(shè)、分配職能。對于我國，許多法律制度需要逐步完善，以維護弱勢人群的受保權(quán)益。

4.2明確劃分保障層次

嚴明的保障層次有助于監(jiān)督機構(gòu)將受保家庭劃入準確的受保范圍。除了對申請住房保障的家庭收入狀況進行嚴格審核，根據(jù)當(dāng)?shù)厥杖肜щy程度不同將其納入相應(yīng)住房保障范圍。還應(yīng)對住房保障對象的保障措施應(yīng)實行層次化、多元化、循序漸進的管理模式。

4.3實行全方位的動態(tài)退出管理模式

目前，我國實行“共有產(chǎn)權(quán)”下的管理機制。一般，政府可通經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)整體出讓；受助者將經(jīng)濟適用房上市交易，由政府和受助者按比例分配售房增值收益；受助者出讓政府產(chǎn)權(quán)，政府收回現(xiàn)金，再次投入經(jīng)濟適用房建設(shè)等方式進行后期處理?；凇懊姘崩碚摚瑧?yīng)逐漸淘汰前兩種交易方式，經(jīng)濟適用房應(yīng)由政府直接回購，以便進入下一輪的保障系統(tǒng)。[4]

5.結(jié)束語

保障性住房本質(zhì)屬性是社會性，而不是商品性。在經(jīng)濟社會快速發(fā)展，社會成員競爭越來越激烈，保障住房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀下，建立一套切實有效的保障性住房退出機制已刻不容緩。

參考文獻：

[1]王宏新.經(jīng)濟適用房為什么要有退出機制[J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè).2009（02），（52-53）.

[2]周理.保障性住房退出機制探討[D].黑龍江科技信息.2009（36），（170）.

篇6

關(guān)鍵詞：保障性住房；跟蹤審計；研究現(xiàn)狀

一、國內(nèi)研究現(xiàn)狀

國內(nèi)學(xué)者也對保障性住房跟蹤審計進行了研究，大致可分為以下三個方面：

1、對保障性住房跟蹤審計內(nèi)容的研究

王大華在《淺談如何做好保障性住房審計》中認為，應(yīng)該從保障性住房建設(shè)的基本情況和任務(wù)完成情況、土地供給、資金籌集分配和管理、地方政府對保障行政住房建設(shè)的保障水平、保障性住房建設(shè)程序和工程質(zhì)量狀況、保障性住房的分配和管理，共六個方面入手，做好保障性住房跟蹤審計。李篤明在《保障性安居工程跟蹤審計的關(guān)鍵環(huán)節(jié)》中指出，保障性安居工程跟蹤審計應(yīng)分別從建設(shè)前期、開工建設(shè)、竣工驗收、分配退出、目標(biāo)任務(wù)、政策執(zhí)行等階段進行實施。徐松梅在《淺議保障性安居工程跟蹤審計》中結(jié)合實際項目工程審計經(jīng)驗，探討了保障性住房項目跟蹤審計的政府投入審計、項目建設(shè)審計以及住房分配審計，并提出保障性住房退出機制作為保障性安居工程跟蹤審計的深化方向。

2、對保障住房跟蹤審計重點關(guān)注方面的研究

劉偉在《國家審計在基本保障型住房建設(shè)資金籌集中的作用》中認為，國家審計應(yīng)關(guān)注財政資金對廉租住房和公共租賃住房建設(shè)資金的支持力度、保障性住房投融資平臺的作用和風(fēng)險、廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”試點作用的發(fā)揮等幾個方面。王冠琦在《完善保障房審計，服務(wù)城鎮(zhèn)化進程》中指出，應(yīng)該加大對保障性住房資金籌集和使用的審計，促使地方保障性住房建設(shè)多渠道籌集資金；審計時還要關(guān)注住房準入和退出機制，促使地方政府建立多層次多部分的信息共享機制，同時，審計保障房的相關(guān)政策法規(guī)更新配套是否完善，促進政策的落實。

3、對保障性住房跟蹤審計方法的研究

張民義、牛繼明、韓慕遠在《政府投資廉租房審計策略探討》中指出，可以運用計算機審計和實地調(diào)查法等方法相結(jié)合的方法對廉租房進行審計，提高審計效率和效果，降低審計成本。陳暉在《廉租房項目績效審計的內(nèi)容和方法研究》中，建立績效考核定性及定量評價指標(biāo)，將指標(biāo)劃分為投資決策階段指標(biāo)、投資建設(shè)階段指標(biāo)、工程竣工交付使用階段指標(biāo)、財務(wù)管理指標(biāo)。這些指標(biāo)有的給出了具體的計算公式，為審計實踐提供了一定的參考。王倩在《保障性安居工程跟蹤審計現(xiàn)場調(diào)查方法》中認為，主要采取審計現(xiàn)場調(diào)查工作分別與政策法規(guī)、任務(wù)指標(biāo)、建設(shè)工程資料、計算機輔助審計、資金使用情況、保障房分配使用情況、現(xiàn)場走訪相結(jié)合等幾種方法，做好跟蹤審計現(xiàn)場調(diào)查工作。

二、國外研究現(xiàn)狀

1999 年，美國注冊會計師協(xié)會（AICPA）和加拿大特許會計師協(xié)會（CICA）聯(lián)合完成的研究報告指出，“持續(xù)審計就是獨立審計師用以對委托項目的相關(guān)事項以一系列實時或短時間內(nèi)生成的審計報告，并對其提供書面認證的一套審計方法”。Winkler.G在《公共工程審計：對審計實踐的看法》中認為：要具體確定住房工程的目的目標(biāo)，根據(jù)各個不同的階段的施工特點制定具體審計計劃。工程項目包括：設(shè)計、招標(biāo)、合同、建設(shè)、結(jié)算等階段，審計目標(biāo)會因不同階段的施工內(nèi)容而呈現(xiàn)出相應(yīng)的變化。Danniel.K 在《建設(shè)審計服務(wù)》中指出：在住房工程項目審計準備階段，要了解和關(guān)注相關(guān)單位的基本資料、項目建設(shè)計劃和合同預(yù)算，同時也要審查被審計單位的工程物資采購及建設(shè)項目管理體系是否具備且完善，提出不管是項目前期、中期還是期末的審計工作都要強化對工程成本的控制，關(guān)注工程成本、費用支出是否合規(guī)、合理。Kyriakides.G在《基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)項目審計》中認為：在住房項目審計時，項目各個階段的建設(shè)工作審計人員都應(yīng)該參與其中。首先是設(shè)計階段，審計人員要關(guān)注和評價項目可行性研究和具體設(shè)計情況，及時給出專業(yè)意見，以確保能考慮到的所有制約因素都被關(guān)注；接著是建設(shè)階段，審計人員要檢查和監(jiān)測建設(shè)的進展情況，通過現(xiàn)場調(diào)查、財務(wù)記錄檢查等程序確保所有款項和支出得到證實。最后對已完成項目的評估，以確定項目是否得到正確的維護和利用，相關(guān)目標(biāo)是否已經(jīng)實現(xiàn)。James D.C和George R.A III在《以政府為主體的建設(shè)合同審計》中認為：住房項目審計首先要審查住房建設(shè)項目的合同，因為對合同的合理性審計可以促使對政府向公共住房投資進行更有效運用。審計人員應(yīng)該詳細記錄合同審計的結(jié)果，同時審計人員應(yīng)接受住房項目相關(guān)知識的培訓(xùn)，以確保其對合同審計的結(jié)果對管理者來說是能夠發(fā)揮作用的。

三、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀評析

1、國內(nèi)保障性住房跟蹤審計研究的不足

（1）目前在保障性住房項目審計方面的研究上，大多數(shù)學(xué)者都將注意力集中到了保障性住房的政策層面，而忽視了保障性住房項目已經(jīng)在大規(guī)模開展，更需要的是如何加強監(jiān)管以確保項目能夠順利實現(xiàn)預(yù)計目標(biāo)的研究，致使國內(nèi)在保障性住房跟蹤審計監(jiān)督領(lǐng)域的研究幾乎還是一項空白。

（2）從國內(nèi)保障性住房跟蹤審計研究現(xiàn)狀中可以看出，保障性住房跟蹤審計的研究還處在發(fā)展階段，一些專家學(xué)者對跟蹤審計的審計內(nèi)容和審計方法等問題進行了初步探索，并相繼取得一些成果，但是還存在一些問題亟待解決：一是理論研究內(nèi)容不夠廣泛、研究深度欠缺，研究成果缺乏系統(tǒng)性和整體性，二是保障性住房跟蹤審計機制還是一片空白，缺乏全面、系統(tǒng)的跟蹤審計理論和具體可行的指導(dǎo)理論實踐操作規(guī)程。

（3）保障性住房跟蹤審計涉及面廣、時間跨度大、政策性強、情況復(fù)雜需，同時要求審計人員用到工程、財務(wù)、法律等多方面的知識，但是我國對現(xiàn)階段審計機關(guān)中能夠勝任這方面工作要求的復(fù)合型人才相對短缺，導(dǎo)致對保障性住房跟蹤審計存在一定風(fēng)險，國內(nèi)學(xué)者現(xiàn)階段的研究成果中，幾乎沒有引入風(fēng)險的概念。

2、國外保障性住房跟蹤審計研究的不足

（1）研究內(nèi)容不夠廣泛。從國外研究的回顧中可以看出，國外學(xué)者對住房跟蹤審計的研究多集中于對項目各個階段審計內(nèi)容的研究上，而對住房審計其他方面的研究很少，對住房項目跟蹤審計模式、跟蹤審計方法等內(nèi)容的研究都很少涉及。

（2）住房審計研究不夠深入?，F(xiàn)有跟蹤審計研究多是原則性和宏觀性的研究，缺少在操作層面上的研究，對跟蹤審計的實踐指導(dǎo)意義十分有限，因此，需要利用理論與實踐相結(jié)合來推進對住房跟蹤審計操作方面的研究，更好地為住房跟蹤審計實踐服務(wù)。

3、發(fā)展方向

（1）結(jié)合我國保障性住房政策和具體項目的實施情況，加強對保障性住房跟蹤審計的理論研究，以期促進保障房項目實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟效益和社會效益。

（2）進行保障性住房跟蹤審計，需要有參照的標(biāo)準，才能進行評價。對保障性住房建設(shè)項目開展審計工作，需要按照績效審計原則，建立相應(yīng)的評價體系，對資金的使用是否達到預(yù)期的效益進行審計評價，促進項目單位建設(shè)資金得到合理、有效的使用。

（3）充分結(jié)合審計的基本理論框架，運用風(fēng)險模式，把風(fēng)險的概念融入到保障性住房跟蹤審計的研究當(dāng)中，研究如何識別和應(yīng)對相關(guān)風(fēng)險，加強跟蹤審計的風(fēng)險管理，在實踐中提高保障性住房跟蹤審計效率。（作者單位：江蘇聯(lián)合職業(yè)技術(shù)學(xué)院泰州機電分院）

參考文獻：

[1] 顧維萌，我國保障性住房政策績效審計評價研究[D].浙江工商大學(xué)碩士論文.2012，12

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【關(guān)鍵詞】保障性住房；建筑選址

引言

在城市政府以經(jīng)濟利益為導(dǎo)向而經(jīng)營土地的運作模式下，保障性住宅區(qū)的開發(fā)遠離城市中心，位于交通極其不便、配套設(shè)施缺乏的地帶，經(jīng)濟適用房的選址存在著明顯的空間失配問題。

1 住房建設(shè)結(jié)構(gòu)混合模式

將保障性住房與商品房以及其他住房類型混合修建，應(yīng)用混合土地功能，保障性住房選址建設(shè)在基礎(chǔ)設(shè)施完備的地域，采用“小隔離、大混合”新的規(guī)劃布局理念，保障性住房混合模式能夠使中低收入群體和高收入群體一起共同使用小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施，沒有富人居住區(qū)和窮人居住區(qū)的劃分，減少社會敵意，推動社會各階層的融合與發(fā)展。這種模式受到政府及廣大人民的歡迎，同時也比較容易操作。只要限定開發(fā)商選址興建樓房的時候，有多少比例是保障性住房即可。保障性住房混合模式不僅可以節(jié)省成本，優(yōu)化配置各種資源，而且還方便了居住群體的生活，高低收入群體互利互惠，提高了整體小區(qū)的生活質(zhì)量。

2 城市邊緣區(qū)域集中規(guī)劃模式

城市邊緣區(qū)域集中規(guī)劃模式具有能夠降低土地成本和能夠大量地為低收入住房困難家庭提供有效住房這兩個優(yōu)點。城市邊緣區(qū)域集中規(guī)劃模式在各大城市都有實踐案例，但效果并不能明顯。以往在規(guī)劃過程中由于缺少相應(yīng)的配套設(shè)施，導(dǎo)致入住人群的生活成本和工作成本被提高，以至于低收入者放棄入住郊區(qū)的保障性住房區(qū)。所以，要運作城市邊緣區(qū)域集中規(guī)劃模式，首先必須考慮的是低收入者的就業(yè)問題以及解決小區(qū)的相關(guān)配套設(shè)施問題，而后才是考慮為城市中低收入家庭修建住房的問題。如果沒有完善的配套和相關(guān)的管理，保障性住房區(qū)將遠離城市主流，致使大量中低收入人口的聚集，形成集中的貧民居住區(qū)。

3 城市中心區(qū)的舊城改造模式

在城市的舊城區(qū)中，建筑基本上都是解放初期被修建的政府公房，質(zhì)量較差；在舊城中還夾雜著許多年代久遠的磚瓦房，年久失修，都已經(jīng)成為危房，再加上有些居民將住房亂搭亂建，各種市政設(shè)施老化。因此，城市中心區(qū)的舊城區(qū)要用來建設(shè)保障性住房，那么就急需改造。改造主要有兩種模式，一是修復(fù)，二是重建。目前對于舊城拆遷重建，往往是采用割斷歷史的方式，同時也是充滿著不和諧。在當(dāng)下，城市中心的舊城重建，應(yīng)該是軟性的，將歷史和人文進行延續(xù)的。重建舊城區(qū)中的危房建筑，將道路結(jié)構(gòu)和其他城市元素保留，居住的還是原來的老鄰居，原來的社區(qū)活力依然可以延續(xù)。由于在建筑的重建上，成本較大，可以適當(dāng)提高容積率，增加底層的商業(yè)空間，以及提升其他配套對周邊的服務(wù)來贏利。對舊城區(qū)內(nèi)原有的中低收入居民，重建的建筑以成本價讓其回購，而對于無力回購的當(dāng)?shù)鼐用?，采用對他們出租的方式，讓低收入居民依然有機會重新回來居住，保障他們的生活水平。這樣既能促進社會和諧，提升政府形象，也有助于降低拆遷阻力，加快城市舊城區(qū)的改造速度，更為重要的是保留城市結(jié)構(gòu)和市民記憶，保留城市自己的特色。

4 城市中心小范圍集中選址修建模式

在市中心小范圍集中選址修建，優(yōu)點主要有三個方面：第一是修建成本相對較低；二是周邊的城市配套可以得到充分的利用；第三是小范圍集中居住比較好管理，不容易形成治安問題。但城市中心小范圍集中選址修建模式也存在著許多問題，此類住區(qū)一般都是小規(guī)模化，由于市中心地價昂貴，有的往往就是一棟高層建筑，對于解決大量城市中低收入家庭的住房問題，城市中心小范圍集中選址修建模式的建筑在數(shù)量上將收到限制。高層建筑公攤較大，后期運行成本較高，對于低收入家庭也是一筆不小的長期負擔(dān)，很難從本質(zhì)上提高城市住房困難戶的居住條件。

5 新城的開發(fā)建設(shè)模式

新城的開發(fā)建模式要求政府應(yīng)首先制定就業(yè)和社區(qū)服務(wù)計劃，通過修建大量的城市公共住宅和完善的交通、教育、醫(yī)療、購物等相關(guān)配套設(shè)施，能夠保障入住居民的基本生活設(shè)施齊全，才能將城市中低收入住房困難家庭引導(dǎo)過來。由于城市中低收入階層的選擇性比較小，新城必然成為其首要的也是唯一的居所，同時低收入階層在住區(qū)中的時間較多，與周邊居民容易形成人氣和良好的社區(qū)氛圍。通過新城良好的環(huán)境和完善的生活配套，帶動周邊的土地升值，從而吸引了高收入人群的參與，于是相關(guān)的周邊高檔住宅區(qū)和城市辦公區(qū)逐步形成，整個新城基本上可以自給自足，保持良性的循環(huán)運作下去。

6 結(jié)語

本論提出城市保障性住房選址既要實現(xiàn)地塊的經(jīng)濟利益又要提高居民的總體福利水平，對今后城市社會保障性住房選址提出五種建議選址模式：住房混合修建，城市邊緣區(qū)域集中規(guī)劃，城市中心區(qū)的舊城改造，城市中心小范圍集中選址修建，新城的開發(fā)建設(shè)。

參考文獻

[1]錢瑛瑛.基于空間失配理論的上海市中低價位商品房選址研究[J].《現(xiàn)代城市研究》.2007,3

篇8

進入21世紀以來，我國居民收入水平差距逐漸增大，住宅價格帶來的各種問題也不斷凸顯。在此形勢下，廉租房、公租房等保障性住房的建設(shè)力度也逐步加大。由于建設(shè)周期、資金、項目區(qū)位等原因，傳統(tǒng)居住區(qū)景觀的設(shè)計模式并不能很好適應(yīng)新形勢。模塊化設(shè)計理念在現(xiàn)代居住區(qū)建筑設(shè)計中已經(jīng)逐漸得到認可，如何將這一新興理念與保障性住房的外環(huán)境設(shè)計相結(jié)合是將是下一階段的研究熱點。

關(guān)鍵詞

保障房；模塊化；景觀設(shè)計；低成本園林

基金項目：

北京市教育委員會科學(xué)研究與研究生培養(yǎng)共建項目資助

1.研究背景

隨著經(jīng)濟發(fā)展與時代進步，人們對居住空間品質(zhì)有了更高的要求，在房地產(chǎn)開發(fā)迅速發(fā)展的若干年后,隨著國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整，新型居住區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計及室外環(huán)境建設(shè)發(fā)生了重大的變化。特別是進入21世紀以來，我國居民收入水平差距逐漸增大，引發(fā)種種社會問題，如大中城市商品房住宅價格上漲速度過快，使新就業(yè)職工為代表的中低收入群體出現(xiàn)住房難題，因此廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造等保障性住房項目的建設(shè)不斷展開。保障房這一特殊住宅形式應(yīng)運而生，而相應(yīng)的設(shè)計理念卻并沒有及時跟上，舊有的傳統(tǒng)設(shè)計方式在實踐中遇到了很大阻力——建設(shè)資金不足、缺乏合適建設(shè)用地，為了保障基本住房需求，保障房景觀建設(shè)成本不斷被壓縮，建設(shè)用地質(zhì)量普遍偏低。在這種情況下，如何在設(shè)計階段實現(xiàn)低成本的模式下、不僅合理滿足公租房居住區(qū)戶外景觀需求，同時兼顧后期養(yǎng)護、管理，踐行保障性住房景觀全生命周期的實用性、經(jīng)濟性、生態(tài)性，是風(fēng)景園林行業(yè)亟待研究解決的問題。

2.模塊化設(shè)計相關(guān)概念

2.1模塊化

模塊化最早出現(xiàn)在工業(yè)設(shè)計領(lǐng)域。所謂的模塊化設(shè)計，簡單地說就是將產(chǎn)品的某些要素組合在一起，構(gòu)成一個具有特定功能的子系統(tǒng)，將這個子系統(tǒng)作為通用性的模塊與其他產(chǎn)品要素進行多種組合，構(gòu)成新的系統(tǒng)，產(chǎn)生多種不同功能或相同功能、不同性能的系列產(chǎn)品。

2.2模塊化設(shè)計理念

模塊化設(shè)計是綠色設(shè)計方法之一，它已經(jīng)從理念轉(zhuǎn)變?yōu)檩^成熟的設(shè)計方法。模塊化設(shè)計理念，是指充分考慮景觀全過程周期成本的設(shè)計理念，通過運用新思路、新技術(shù)、新材料，將景觀設(shè)計過程中的各個功能組件模塊化。建立模塊庫，可根據(jù)實際情況進行最適應(yīng)選擇，有著可復(fù)制、低成本、高生態(tài)效益的特點，可避免由于建設(shè)資金不足造成的盲目設(shè)計、過度設(shè)計、不合理設(shè)計，導(dǎo)致的生態(tài)效益低下，能夠解決北京市公租房戶外景觀設(shè)計中所遇到的大部分問題。研究如何將模塊化生態(tài)設(shè)計理念運用于公租房景觀設(shè)計有著重要理論意義和實踐價值，因為城市住區(qū)綠地量少面廣，是城市綠地系統(tǒng)中重要組成部分，對于改善城市生態(tài)、提高人民的生活水平有著重要的意義和作用。

2.3全周期成本

設(shè)計的全生命周期成本，也是模塊化設(shè)計的重要考核內(nèi)容之一。全生命周期成本分析（LifeCycleCostAnalysis）包括初始化投資成本、運營、維護和替換成本，是一種針對項目整體運營過程的全面分析策略。從景觀設(shè)計的成本角度出發(fā)，景觀成本通常包括直接成本(第一成本)、長期運作和管理成本(生命周期成本)、環(huán)境影響成本三個部分。除了第一成本以外，全生命周期成本也是構(gòu)成景觀成本的一個重要組成部分。具體來說，包括施工結(jié)束后的原材料、技術(shù)或發(fā)展的整個生命周期的運行和管理的費用，景觀投入使用以后的運營、維護、管理成本。景觀設(shè)計成本核算大多只考慮第一成本，而忽略后期管養(yǎng)成本和環(huán)境影響成本，只有將全生命周期的各項成本指標(biāo)納入統(tǒng)計，才能得到最真實的成本。景觀成本中還應(yīng)包括環(huán)境影響成本，即從可持續(xù)發(fā)展的角度考慮，在建設(shè)過程中與建成后景觀設(shè)施或工程會對環(huán)境造成的一定的負面影響及環(huán)境污染(包括水污染、光污染、噪聲污染、空氣污染等)。對城市整體生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境遭到的這些破壞進行彌補與修復(fù)所付出的成本就是環(huán)境影響成本。例如大量的硬質(zhì)鋪裝會增加城市的熱島效應(yīng)，減少土地對地表水的吸收而導(dǎo)致地下水的補給不足，同時造成動物生態(tài)廊道的斷裂等。

3.模塊化設(shè)計理念在居住區(qū)景觀設(shè)計中的運用

3.1居住區(qū)景觀模塊化設(shè)計的特點

模塊化設(shè)計理念的核心思想，就是將核心功能塊進行劃分，得出子系統(tǒng)分級，并根據(jù)實際需求將多個核心功能塊進行重新組合。具體到居住區(qū)景觀設(shè)計，以往的設(shè)計流程多為設(shè)計理念的推導(dǎo)、提出初步方案、方案修正、方案細化、得出可實施最優(yōu)方案，然后再考慮如何將圖紙內(nèi)容通過施工轉(zhuǎn)化為實際建設(shè)工程，在具體操作過程中，常常出現(xiàn)由于設(shè)計師水平高低不齊，異地施工施工隊素質(zhì)難以得到保證，材料供給突發(fā)短缺等情況，導(dǎo)致居住區(qū)景觀質(zhì)量難以得到保障。運用模塊化設(shè)計理念，可以有效地避免一部分問題。模塊化設(shè)計理念，是以一種工業(yè)生產(chǎn)的思維進行設(shè)計，力求產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定性能夠得到保障。進行居住區(qū)景觀設(shè)計之初，會將居住區(qū)根據(jù)情況劃分出核心功能塊，包括交通模塊、場地模塊、植物模塊三大部分，其中每個模塊下又有子模塊。根據(jù)居住區(qū)景觀品質(zhì)的不同，模塊的具體設(shè)計思路及材質(zhì)選擇，可以在模塊庫中進行挑選，整個設(shè)計流程更像是一種組合拼裝的過程。此外，由于模塊化設(shè)計施工的貫通性，在施工開始前很久就能得知不同產(chǎn)品的配比、用量，有利于提前獲得穩(wěn)定貨源。從開發(fā)商的角度來說，模塊組合的形式有利于打造系列品牌，不同檔次的產(chǎn)品造價在設(shè)計時能得到很好的控制。

3.2模塊化設(shè)計理念在普通居住區(qū)中的運用

現(xiàn)代居住區(qū)已步入產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)階段，建設(shè)流程節(jié)點有著嚴格的時間規(guī)定，因此模塊化設(shè)計理念也早已運用于建筑設(shè)計當(dāng)中。2015年3月，遠大集團位于長沙某樓盤的一段施工錄像，再次讓普通民眾了解到模塊化生產(chǎn)、施工流程的效率——1200名工人，除去停工時間，僅用19天施工，便完成一棟57層住宅樓搭建。除了設(shè)計理念、設(shè)計軟件的更新，新型材料的使用也是模塊化設(shè)計能夠大量推廣的重要原因。其中最有代表性的是預(yù)制混凝土技術(shù)的不斷提升。預(yù)制混凝土構(gòu)件（PC構(gòu)件）是指在預(yù)制廠或建筑工地加工制成，供建筑業(yè)裝配用的加筋混凝土構(gòu)件。采用預(yù)制混凝土構(gòu)件，可以提高工廠化、機械化施工程度，減少現(xiàn)場濕作業(yè)，節(jié)約現(xiàn)場用工，克服季節(jié)影響，縮短建筑施工周期。預(yù)制混凝土（PC）構(gòu)件的材料特性日臻完善，生產(chǎn)價格低廉，生產(chǎn)周期短，在新的城市建設(shè)階段，將會在居住區(qū)建設(shè)中發(fā)揮更大的作用。與之對應(yīng)的，在居住區(qū)景觀中也有所運用。一些大型開發(fā)商，實驗性的用PC構(gòu)件園林綠化的小構(gòu)件如彩色地面磚、路緣石、混凝土植草磚、透水性場地磚、預(yù)制臺階、混凝土花缽、花臺、混凝土車擋、混凝土隔離、集水溝等。

3.3模塊化設(shè)計理念在保障性住房中的運用

保障性住房與商品房性質(zhì)相同但定位不同，具體實踐中面臨的最大問題是資金短缺，工期緊張。在保障性住房中，根據(jù)使用者收入水平及生活狀況，還可以分為廉租房、“兩限房”、公租房、自住型商品房等多種類型。廉租房，“兩限房”等安居工程，主要針對的是長期生活狀況較差，全家收入較低群體，對這一群體而言，解決有和無的意義遠大于住宅配套公建的建設(shè)情況；而自住型商品房、公租房主要面向的群體是剛步入社會工作的知識分子，這些人普遍受過較高水平教育，多數(shù)是因為到達本市時間較短，工作年限較短，或剛組建家庭不久導(dǎo)致個人及家庭平均收入不高。他們對居住區(qū)的審美水平、生活情趣、使用功能有要求，因此不能簡單的按照廉租房和“兩限房”的居住區(qū)景觀進行設(shè)計。從普通居住區(qū)模塊化設(shè)計理念的實踐來看，引入保障房居住區(qū)景觀設(shè)計十分有必要。筆者在與甲方的溝通中了解到，保障房居住區(qū)景觀的工程造價基本控制在100-120元/㎡，遠遠低于市場平均水平，這就決定了大范圍、高精度設(shè)計是不可能的。如果用模塊化思維來進行設(shè)計，將保障房居住區(qū)景觀分為幾大核心模塊，再根據(jù)實際功能需求選取子模塊，用拼接組合的方式完成設(shè)計，省時省力，景觀質(zhì)量也能得到保障，通過簡單的微調(diào)，就能繼續(xù)深化施工。

4.結(jié)語

模塊化設(shè)計是一種新型設(shè)計方法，通過全生命周期設(shè)計，將環(huán)境因素納入設(shè)計之中，從而幫助確定設(shè)計的決策方向。從產(chǎn)品的全生命周期減少對環(huán)境的影響，最終引導(dǎo)產(chǎn)生一個更具有可持續(xù)性的生產(chǎn)和消費系統(tǒng)。筆者在保障性住房景觀設(shè)計實踐中，采用過傳統(tǒng)設(shè)計思路以及模塊化設(shè)計理念，兩相對比發(fā)現(xiàn)模塊化設(shè)計理念有很大優(yōu)勢：對于建設(shè)方，模塊化可以更容易明確需求，控制成本——用增減子模塊、替換部分模塊，可以控制成本、品質(zhì)；對于設(shè)計師和施工單位，模塊化后標(biāo)準的功能性基礎(chǔ)模塊和標(biāo)準部件，可以避免設(shè)計施工的簡單失誤，減少基礎(chǔ)性的重復(fù)設(shè)計；模塊化的方式也便于在修改中限定范圍，模塊化是建立在預(yù)先需求研究的基礎(chǔ)上的，對于設(shè)計也可以減少當(dāng)前工作量提高效率；基礎(chǔ)模塊的標(biāo)準化更利于設(shè)計師把精力放在更高層面的思維上。優(yōu)秀的設(shè)計也可以作為模塊進入標(biāo)準化系統(tǒng)，是優(yōu)秀的設(shè)計延續(xù)。配置的規(guī)范化可以以簡單的方式使公租房景觀設(shè)計達到及格線，滿足居民使用需求。當(dāng)然，模塊化設(shè)計理念作為新興事物，也存在一定的不足。模塊體系的構(gòu)件，以及模塊庫中子模塊的搭建是一個需要長期探索的過程；市場對模塊化設(shè)計的認知目前僅僅停留在初級階段，在保障房景觀設(shè)計領(lǐng)域的推廣任重道遠；保障房建設(shè)作為安居工程的核心內(nèi)容，很受國家重視，各項標(biāo)準和法規(guī)的更新較快，現(xiàn)有模塊庫的迭代更新也是一項巨大的工程。

作者：郭漢 張凱莉 周曦 單位：北京林業(yè)大學(xué)園林學(xué)院

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篇9

一、建設(shè)計劃、項目選址和建設(shè)方式

（一）廉租住房

今年省下達建設(shè)任務(wù)為200套，我縣今年計劃建設(shè)204套，廉租住房套型建筑面積以50㎡以下為主。計劃采取政府統(tǒng)建方式進行，選址在環(huán)東一路東側(cè)中興小區(qū)南邊建設(shè)花園廉租住房200套，計劃投資2,800萬元，由縣房產(chǎn)局負責(zé)組織建設(shè)。

（二）經(jīng)濟適用住房

今年省下達建設(shè)任務(wù)為600套，我縣今年計劃建設(shè)650套，經(jīng)濟適用住房套型建筑面積以60㎡為主，根據(jù)我縣人均住房面積將套型建筑面積控制在90㎡以下。計劃采取政府統(tǒng)建和單位自建兩種方式進行。其中單位自建394套（其中：縣飲食服務(wù)公司60套，縣新興供銷社60套，縣廣播電視臺12套，縣熱作發(fā)展公司10套，縣生產(chǎn)資料公司120套，縣糧食局96套，縣新華書店18套，縣土產(chǎn)公司18套），政府統(tǒng)建在環(huán)東一路東側(cè)中興小區(qū)南邊建設(shè)花園經(jīng)濟適用住房256套，計劃投資5,570萬元，由縣住建局負責(zé)組織建設(shè)。

(三)限價商品房

今年省下達我縣建設(shè)任務(wù)為300套，計劃在環(huán)東一路東側(cè)中興小區(qū)南邊建設(shè)花園限價商品住房300套?；▓@限價商品住房均為框架結(jié)構(gòu)18層帶電梯房住宅。套型建筑面積以90㎡為主，根據(jù)我縣人均住房面積適當(dāng)控制套型面積，總建筑面積27,000㎡，計劃投資8,100萬元，以項目法人招標(biāo)的方式組織建設(shè)。

二、時間要求

列入20xx年建設(shè)計劃的保障性住房，所有的保障性住房項目要在8月底前全部動工。

三、工作要求

（一）各項目建設(shè)單位每月要向縣保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室匯報送一次保障性住房的建設(shè)情況。

（二）嚴格按有關(guān)規(guī)定標(biāo)準進行戶型面積設(shè)計，嚴禁超標(biāo)準建設(shè)。

（三）縣保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室每月組織對全縣的保障性住房進行檢查并通報檢查情況。

篇10

關(guān)鍵詞建筑；住房；方案；設(shè)計；原則；戶型；保障性；

中圖分類號： TU2 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言

所謂保障性住房指的就是經(jīng)濟適用房、廉租房、單位集資房以及政策性的租賃住房等構(gòu)成的。這主要是針對收人中低層的家庭從而在分類的保障過程當(dāng)中可以提供的建設(shè)標(biāo)準、供應(yīng)對象、租金標(biāo)準以及銷售價格等方面都具有一定的社會保障性質(zhì)。在這其中還包括了廉租房，它主要是通過政府以租金補貼的形式或者是通過實物配租的形式對符合要求的住房困難家庭、低收人人群等所提供的具有保障性質(zhì)的生活住房。但是，由于社會保障房的建設(shè)面積較小，所以在設(shè)計時會存在一些困難，這也是需要我們進一步要解決的。

一、保降性住房的概念和分類

1.1保障性住房的概念。保障性住房是指政府按限定標(biāo)準，限定價格或租金的，為城市中低收人住房困難家庭提供的住房。

1.2保障性住房的分類。(1)廉租住房:指政府以貨幣補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低?；畋＝禈?biāo)準且住房困難家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。一般套型建筑而積控制在30一50m2。

(2)經(jīng)濟適用住房:指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準建設(shè)，面向城市中低收人住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。一般套型建筑面積控制在65m2以內(nèi)。

(3)政策性租賃住房:指通過政府或政府委托的機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供叮租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準的住房補貼。一般套刑建筑面積類似廉租住房。

以上三種住房類別有所不同，但是均具有相同的以下兩點:一是每套住房的建筑面積得到嚴格限定;吮是工程造價受到較嚴格控制。其建筑標(biāo)準是“經(jīng)濟，適用”，應(yīng)基本具有起居，飲食，洗浴，就寢，儲藏和工作學(xué)習(xí)這六項巷本功能，且建筑形象應(yīng)與周邊建筑環(huán)境相協(xié)調(diào)。

二、有關(guān)保障性住房設(shè)計的具體原則

由于保障性住房是不同于商品性住房的，所以在對其建筑的設(shè)計要求上，施工建造方面、裝修以及使用和驗收維護方面都必須要根據(jù)相關(guān)的法規(guī)和要求進行。

(1)對于保障性住房的設(shè)計必須要體現(xiàn)出現(xiàn)代化的生活方式需要，并且也要兼顧居住保障性住房人群的生活習(xí)慣。

(2在進行保障性住房設(shè)計時，必須要全面的綜合考慮住宅的空間設(shè)計、使用功能等方面，同時也要考慮到家庭人口以及風(fēng)俗習(xí)慣等特點。

(3)在設(shè)計時必須要考慮到周圍的環(huán)境要求，應(yīng)相協(xié)調(diào)，對住宅區(qū)域也應(yīng)規(guī)劃好保障性人群的出行以及交通便利等因素。

(4)對于保障性住房應(yīng)盡量做到房間內(nèi)外裝修可以一步到位，節(jié)約成本，以環(huán)保為主，從而避免造成浪費。

三、保障性住房建筑方案設(shè)計

3.1單元戶型設(shè)計

3.1.1面積限定小，但各功能空間應(yīng)符合人體工程學(xué)的基本空間尺度及規(guī)范的最低標(biāo)準。建筑空間是為適應(yīng)人的生理行為和精神需求建造的。保障性住房面積限定小.但其各功能空間尺寸也應(yīng)滿足人們起居，就寢等一系列生活活動的基本要求。以使用面積計.雙人臥室面積不應(yīng)小于10m2，單人臥室面積不應(yīng)小于6m2，起居室面積不應(yīng)小于12m2，幾者層高應(yīng)為2. 8 m左右，凈高不應(yīng)低于2.4 m,局部凈高不應(yīng)低于2.1 m.廚房面積不應(yīng)小于4 m2，設(shè)便器，洗浴器，洗面器的衛(wèi)生間面積不應(yīng)小于3 m2,二者凈高不應(yīng)小于2.2 m.陽臺面積不宣小于3 m2.

3. 1.2面積限定小，但是套型設(shè)計應(yīng)盡璧合理分區(qū)，符合家居生活基本規(guī)律。家庭活動的承轉(zhuǎn)起合由起居空間維系，并與各個獨立空間相通。因此，較小面積的套型設(shè)計應(yīng)以起居室為中心盡量合理分區(qū)，緊湊布置。主、次臥室要求相對比較安靜，應(yīng)離門廳，餐廳，廚房較遠;餐廳不應(yīng)設(shè)于主次臥室內(nèi)，可布置在起居室且離廚房較近處，以便于用餐及餐具的撤出;廚房是家居中的卞要污染源，位置離人戶門越近越好，以利于外購的副食及果疏等短距離就位及垃圾外排，廚具的布置應(yīng)符合人們在廚房作業(yè)的流程;衛(wèi)生間宜于土、次臥室相近，以方便夜間使用;衛(wèi)生間的形狀應(yīng)考慮潔具的布置。應(yīng)將到達各潔具的通道留在中間;可在主、次臥室的適當(dāng)位置設(shè)衣被儲藏間.并考慮給住戶在廚房和隱蔽通道上空，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)吊柜做雜物儲藏的條件;起居室或主臥室內(nèi)宜設(shè)陽臺.以方便居住者晾曬衣物和室外活動。另外，家具的布置，冰箱、洗衣機等家庭生活必備的基本電器產(chǎn)品的位置也應(yīng)考慮。

3. 1.3面積限定小.也應(yīng)考慮戶型健康。戶型健康與否直接影響居住者的身心健康。影響戶型健康的因素有:朝向，日照，自然采光，通風(fēng)，溫度和噪音等，并應(yīng)注意地域特點及生活習(xí)慣。例如，北方人喜歡南向，寒冷中渴望陽光;南方人喜好通風(fēng)，酷夏中渴望涼爽。因此，北方地區(qū)主臥室、起居室應(yīng)考慮南向。廚房應(yīng)設(shè)外窗，其窗地面積比不應(yīng)小于1/7,廚房的抽煙應(yīng)由專門的排煙道直接外排。衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)豎向集中風(fēng)道，通風(fēng)口的面積不應(yīng)小于地面面積的1/20;衛(wèi)生問書外墻的應(yīng)設(shè)外窗，窗地面積比不應(yīng)小于1/10。外墻面應(yīng)按現(xiàn)行當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定做保溫隔熱處理。上下層樓板及分戶墻應(yīng)隔音，動力設(shè)備間應(yīng)設(shè)于單元戶型之外，以防止噪音影響。還有，防火、節(jié)能、無障礙設(shè)施也應(yīng)給予考慮。

3. 2樓型與公共空間設(shè)計

3.2. 1面積限定小，樓型選型應(yīng)考慮降低公共分攤面積。保障性住房多為小高層和高層，樓型多為高密度的板式樓和塔式樓;一般板式樓的公共分攤面積小于塔式樓。從中低收人居住者的切身利益上講，在地形和規(guī)劃條件允許的情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮板式樓的設(shè)計方案.但應(yīng)權(quán)衡各種因素。由樓型確定的公共走廊面積應(yīng)盡量減少，電梯前室面積以滿足規(guī)范要求標(biāo)準即可。

3.2.2面積限定小.公共空間機電管線和設(shè)備應(yīng)精細設(shè)置。11層以下小高層強弱電管線可于樓梯間墻內(nèi)埋設(shè)，電氣箱也可嵌人樓梯間墻內(nèi)。12層以上高層強弱電管線和電氣箱應(yīng)設(shè)于電氣管井內(nèi)。北方地區(qū)供水和采暖管道可合于一個管井內(nèi)設(shè)置，并應(yīng)考慮計童表的安裝和抄數(shù)。消火栓宜采用嵌人墻內(nèi)暗設(shè)，可設(shè)于樓梯休息平臺或踏嚴處。

3.3建筑立面形象設(shè)計

3. 3. 1造價限控低，立面形象也應(yīng)與所處城市地域及環(huán)境相協(xié)調(diào)。建筑是城市的載體，是凝固的音樂，是被物化的記憶。建筑立面形象是其具體體現(xiàn)。立面形象與南北地域，樓盤周邊環(huán)境，當(dāng)?shù)厣盍?xí)飯等有關(guān);南方地區(qū)由于日照強烈，淺色調(diào)的立面會感到刺眼.可略施濃墨重彩加以調(diào)節(jié);北方地區(qū)日照和對較弱。應(yīng)以清新淡雅的風(fēng)格護以表現(xiàn)。其次，樓盤如處于高樓林立的城市中心區(qū)，其億而色彩及形象應(yīng)與周圍的建筑物相協(xié)調(diào);樓盤如處于青山綠水的城市邊緣.其立面色彩及形象應(yīng)與周圍的自然象色相協(xié)調(diào)。

3. 3. 2造價限控低，眾面形象宜采用現(xiàn)代簡約型。保障性住房造價控制較商品房低，外立面不能設(shè)計成豪華尊貴型，也不應(yīng)設(shè)計成灰土灰腦的單色調(diào)涂料粉刷型.如此不僅會大煞城市風(fēng)景.還會給居住者帶來自卑感。因此.應(yīng)采用能夠節(jié)約成本和能耗的立面造科和建筑材料，立面設(shè)計宜采用現(xiàn)代簡約型.即立面設(shè)計于凈簡約，局部構(gòu)造細膩，合理運用材料，配件及裝飾線條等提升整體氣質(zhì)，構(gòu)織出現(xiàn)代簡約的外在表現(xiàn)。

結(jié)束語

總之，由于社會保障性住房在我國是作為民生工程，所以其重點就是為了可以解決人們實際的住房問題，然而，在對住房進行設(shè)計時卻不能因為住房的面積較小從而降低了設(shè)計的規(guī)范，而是必須要吸收商品住房的設(shè)計經(jīng)驗，以不斷對設(shè)計進行優(yōu)化，并細化設(shè)計具體要求，全方位的角度進行考慮，從而提高保障性住房的設(shè)計標(biāo)準。

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