導(dǎo)語：如何才能寫好一篇小區(qū)物業(yè)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費(fèi)，并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。

（3）對二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費(fèi)用。

3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物；不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用；也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。

篇2

北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法全文第一條根據(jù)《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法的通知》(計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號)和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》(北京市人民政府令1995年第21號)，特制定本暫行辦法。

第二條本暫行辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，市房屋土地管理局資質(zhì)審查合格的物業(yè)管理單位對普通居住小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)管理。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第三條市、區(qū)縣物價(jià)局是本市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理和監(jiān)督。

第四條北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)局會同市房屋土地管理局制定;并將根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化知時(shí)進(jìn)行調(diào)整。各物業(yè)管理單位應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需要提供的特約服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位與小區(qū)物業(yè)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商，報(bào)市物價(jià)局和所在地物價(jià)部門備案。

第五條《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的產(chǎn)權(quán)人指小區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位，應(yīng)近按有關(guān)規(guī)定負(fù)擔(dān)產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目。

物業(yè)管理單位受委托收取房屋租金的，應(yīng)將怕收房屋租金抵減物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中產(chǎn)權(quán)人交納的費(fèi)用，不得重復(fù)收費(fèi)。

普通住宅(甲類、乙類和一般住宅)與高檔住宅的界定，按首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六條一棟樓屬多家產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)每年交付中修費(fèi);屬一家產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)人可每年交付中修費(fèi)，也可在發(fā)生時(shí)按修繕定額結(jié)算。

產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理單位大修項(xiàng)目的，物業(yè)管理單位應(yīng)每年收取大修費(fèi)，大修費(fèi)中更新改造費(fèi)和一般大修費(fèi)各占50%;產(chǎn)權(quán)人未委托而發(fā)生大修項(xiàng)目時(shí)可按修繕定額結(jié)算。

物業(yè)管理單位要加強(qiáng)大、中修費(fèi)用的管理，應(yīng)按每棟樓單獨(dú)設(shè)立帳戶，專款專用，不得挪用。

第七條被評為部、市級優(yōu)秀管理居住小工的，在有效期限內(nèi)(兩年)其物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮10%25%，可調(diào)整的項(xiàng)目為：(1)保潔費(fèi);(2)保安費(fèi);(3)小修費(fèi);(4)公共設(shè)施維修費(fèi);(5)管理費(fèi)。

第八條居住小區(qū)內(nèi)配套用房，屬公益性的(如學(xué)校、醫(yī)院等)，產(chǎn)權(quán)人、使用人按本辦法的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。屬經(jīng)營性的，視其需要提供的勞務(wù)及使用公共設(shè)施的程度，參照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定。

第九條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

物業(yè)管理部位應(yīng)當(dāng)按受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的監(jiān)督，并將各項(xiàng)費(fèi)用的年收支情況同時(shí)報(bào)市物價(jià)局和所在地物價(jià)局備案。

第十條實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人應(yīng)按物價(jià)部門規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)合同要求追償。

第十一條物業(yè)管理單位已接受委托對居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取費(fèi)用的，其它部門和單位不得再行重復(fù)征收性制裁的內(nèi)容相同的費(fèi)用和項(xiàng)目。

對于物價(jià)部門已規(guī)定統(tǒng)一價(jià)格(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))的項(xiàng)目，物業(yè)管理單位應(yīng)按統(tǒng)一價(jià)格(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))執(zhí)行或代收。

勞動部門收取的電梯驗(yàn)費(fèi)按市物價(jià)局京價(jià)(涉)字[1998]第170號文件規(guī)定執(zhí)行，由產(chǎn)權(quán)人交納。

環(huán)衛(wèi)部門收取的生活垃圾清運(yùn)費(fèi)按市物價(jià)局京價(jià)(房)字[1997]第186號文件規(guī)定，每戶每年21元的產(chǎn)權(quán)人交納。

第十二條本辦法規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中不含營業(yè)稅。凡按國家有關(guān)規(guī)定需交納營業(yè)稅的，物業(yè)管理單位可以本辦法規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上加應(yīng)納稅金向產(chǎn)權(quán)人收取。

第十三條物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的收費(fèi)糾紛，可由物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。

對備案的收費(fèi)項(xiàng)目，物價(jià)部門有權(quán)對項(xiàng)目設(shè)置不合理、標(biāo)準(zhǔn)過高的收費(fèi)作出停止收費(fèi)、降低標(biāo)準(zhǔn)化的決定。

凡有下列行為之一者，由政府價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：

(一)越權(quán)定價(jià)、擅自提高收標(biāo)準(zhǔn)的;

(二)擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、亂收費(fèi)用的;

(三)不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的;

(四)提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符合的;

(五)只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的;

(六)其它不執(zhí)行本規(guī)定的行為。

第十四條本辦法之彰的有關(guān)規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

第十五條本辦法由市物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋。

第十六條本辦法自1997年7月1日起執(zhí)行。

物業(yè)費(fèi)收費(fèi)規(guī)定第一條為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透明度，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，制定本規(guī)定。

第二條物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)(包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù))，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。

第三條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平和誠實(shí)信用的原則，遵守國家價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

第四條政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行管理。政府價(jià)格主管部門對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的情況實(shí)施監(jiān)督檢查。

第五條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)做到價(jià)目齊全，內(nèi)容真實(shí)，標(biāo)示醒目，字跡清晰。

第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)同時(shí)標(biāo)明基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、浮動幅度，以及實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第七條物業(yè)管理企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，可采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊、多媒體終端查詢等方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

第八條物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關(guān)費(fèi)用的，也應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定第六條、第七條的有關(guān)內(nèi)容和方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

第九條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在雙方約定后應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)姆绞较驑I(yè)主進(jìn)行明示。

第十條實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個(gè)月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。

第十一條物業(yè)管理企業(yè)不得利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容、標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐。不得在標(biāo)價(jià)之外，收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

篇3

 

各位業(yè)主：

大家好！

今天晚上在這里舉行業(yè)主大會，主要的內(nèi)容有兩項(xiàng)，一是組織成立小區(qū)物業(yè)管理委員會；一是討論醞釀和表決通過小區(qū)物業(yè)管理辦法草案。可以說今天的大會關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的切身利益問題，所以希望大家本著高度認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，實(shí)事求是的精神開好這次大會。

篇4

【關(guān)鍵詞】小區(qū)住宅；消防管理

Abstract：In order to reduce or avoid the occurrence of fire area residents, property management departments should fully make related fire management, this thesis analyzes the residential property management of fire work existence question, proposed further strengthens the residential property management of fire a few measure.Key words ：residential area; fire management

中圖分類號：D035.36 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

【作者簡介】張凱，男，江西九江人，現(xiàn)為江西省九江市公安消防支隊(duì)防火處專業(yè)8級工程師。

1.前言

近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，各類住宅小區(qū)迅速崛起，這些小區(qū)的物業(yè)管理工作由專門的物業(yè)公司展開集中管理，保證了管理的區(qū)域內(nèi)相關(guān)人、事、物的安全，在物業(yè)管理中，消防管理是所有物業(yè)管理工作中的重中之重。因此加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)消防的管理顯得十分重要。

2.現(xiàn)階段小區(qū)物業(yè)消防管理的現(xiàn)狀

目前物業(yè)管理尚屬城市生活的一項(xiàng)基層管理,因其在國內(nèi)起步較晚,若想走向規(guī)范化以及專業(yè)化,仍然需要不斷探索和努力,在此過程中，問題也頻頻出現(xiàn)，特別是小區(qū)物業(yè)的消防管理。具體如下：

2.1缺乏完善的管理制度來指導(dǎo)各項(xiàng)管理工作的展開

小區(qū)的物業(yè)管理主要是基于合同基礎(chǔ)上履行相關(guān)管理職責(zé)的一項(xiàng)工作。盡管我國有出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策以及法律法規(guī)，可是對于小區(qū)物業(yè)的消防安全管理具體的管理責(zé)任以及法律地位、管理維護(hù)費(fèi)用等均沒有給出具體的明文規(guī)定，缺失一定的約束力和強(qiáng)制力，造成在小區(qū)物業(yè)的消防管理中出現(xiàn)大量糾紛以及大量矛盾，相應(yīng)的司法機(jī)關(guān)同時(shí)因缺乏相關(guān)的法律依據(jù),無法有效解決此類問題，如消防設(shè)施的管理維護(hù)方面責(zé)任沒有明確、相關(guān)的維護(hù)經(jīng)費(fèi)沒有落實(shí)、火災(zāi)責(zé)任以及賠償責(zé)任之類的問題,均難以得到有效處理。物業(yè)服務(wù)單位是市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)活動主體，需以市場規(guī)律的運(yùn)作為根據(jù)，并對物業(yè)服務(wù)的合同中的相關(guān)約定內(nèi)容全面負(fù)責(zé)。因部分業(yè)主進(jìn)重視保潔及電梯等常規(guī)內(nèi)容，忽視消防安全管理，造成物業(yè)服務(wù)的合同中無消防安管責(zé)任以及相關(guān)費(fèi)用的分擔(dān)內(nèi)容約定，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)單位以“無收取相關(guān)得費(fèi)用，所以不在單位管理的范圍內(nèi)”作為理由拒絕履行消防管理職責(zé)。

2.2小區(qū)物業(yè)消防的監(jiān)督力度弱

在事實(shí)上國內(nèi)大多小區(qū)的物業(yè)消防管理存在的普遍問題是各大房地產(chǎn)建筑的設(shè)計(jì)和物業(yè)消防互相脫節(jié),整體上沒有對物業(yè)消防管理的設(shè)計(jì)、消費(fèi)以及等的全過程展開監(jiān)督以及管理,脫節(jié)問題導(dǎo)致了小區(qū)物業(yè)消防的投入使用以及消費(fèi)中出現(xiàn)建筑消防安全疏散不科學(xué),又或者是消防的設(shè)施不齊全等問題，為火災(zāi)留下較多隱患。

2.3管理者以及業(yè)主等的消防意識薄弱，資質(zhì)不夠

目前，國內(nèi)有部分小區(qū)的管理者以及業(yè)主等的消防意識相對比較薄弱者，有擅自挪用或者是拆移消防設(shè)備等行為，還有非法占用或者堵塞消防的通道。部分業(yè)主為了方便于通風(fēng)和裝修、采光，隨意拆除防火門，又或是因整個(gè)樓層為了防盜以及使用上的方便，在公共的通道裝設(shè)防盜門，導(dǎo)致樓層安全疏散線路受到阻礙。此外，部分小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)消防人員普遍存在操作技能技術(shù)不強(qiáng)。專業(yè)知識缺乏等現(xiàn)象，資質(zhì)不夠。在我國的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中，第五條有做出明確要求：即物業(yè)管理人員必須按照國家的相關(guān)規(guī)定，在獲取職業(yè)資格證書之后方可持證上崗；在《中華人民共和國消防法》中，第三十四條以及勞動保障部在《關(guān)于同意成立消防行業(yè)職業(yè)鑒定指導(dǎo)中心和印發(fā)消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定指導(dǎo)辦法》中也做出明確規(guī)定，消防值班員以及消防設(shè)備的操作、維護(hù)檢修人員是屬于特殊的工種，必須通過職業(yè)技能的專業(yè)培訓(xùn)且要在鑒定合格后才可持證上崗。這些規(guī)定均要求列入小區(qū)物業(yè)消防管理中，但目前，仍存在部分物業(yè)管理單位未將持證上崗規(guī)定列入相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同中。

2.4消防設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料保存不當(dāng)及設(shè)備維護(hù)不到位

現(xiàn)代化小區(qū)集中了多種消防設(shè)備設(shè)施，如應(yīng)急供電設(shè)備，視頻以及對講等之類的安全防范設(shè)備、消防報(bào)警、滅火系統(tǒng)，液壓升降以及機(jī)械升降等之類的升降設(shè)備、給排水系統(tǒng)、煙感、自動噴水滅火以及溫感自動報(bào)警等等，這些消防設(shè)備在物業(yè)消防管理中有著重要的作用，因此需要對相關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行妥善保存和定期維護(hù)檢修，但目前多數(shù)小區(qū)在這方面普遍存在消防設(shè)備相關(guān)資料保存不當(dāng)及設(shè)備維護(hù)不到位的現(xiàn)象，導(dǎo)致存在較多的安全隱患。

3.加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)消防管理的措施

3.1要將消防管理放在物業(yè)管理中的中心地位

消防管理在整個(gè)物業(yè)的安全管理中應(yīng)該占據(jù)中心地位，各大建筑小區(qū)不能只注重建筑的構(gòu)造質(zhì)量而忽略小區(qū)的消防安全管理。每一個(gè)小區(qū)均應(yīng)該制定出相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)定，特別是要對消防安全管理方面做出重點(diǎn)規(guī)定，這樣才能使小區(qū)的消防管理有效開展。以往多數(shù)建筑小區(qū)僅僅是制定物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，但對消防安全管理方面的規(guī)定極少，甚至是沒有，這樣是無法滿足現(xiàn)代化消防安全管理工作的發(fā)展需要的。以重慶市為例，該市高度重視小區(qū)物業(yè)消防管理工作，在新出臺的《重慶市物業(yè)管理辦法》以及相關(guān)的規(guī)范性文件，明確指出消防管理工作在物業(yè)管理工作中的中心地位，確立了物業(yè)管理的市場主體地位，并逐漸取消了從命于和依附于相關(guān)開發(fā)商依附于的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，提高了物業(yè)服務(wù)日益激烈的市場競爭意識，在很大程度上提高了小區(qū)物業(yè)的消防管理成效。

3.2明確物業(yè)管理員的相關(guān)職責(zé)

消防工作不得怠慢，必須要明確物業(yè)管理員的相關(guān)職責(zé)，這樣才能有效做好各項(xiàng)管理工作。首先應(yīng)該要小區(qū)的物業(yè)管理部進(jìn)一步明確自身擔(dān)負(fù)的相關(guān)消防職責(zé)，要掌握小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)，這是確保管理過程中的公用消防設(shè)備的使用安全,而且應(yīng)提供有關(guān)的消防安全管理的防范服務(wù)。具體要明確公安派出所、小區(qū)物管單位以及居民委員會、街道辦事處等的相關(guān)指導(dǎo)監(jiān)督管理職責(zé)，以充分發(fā)揮出公安派出所、小區(qū)物管單位以及居民委員會、街道辦事處的組織優(yōu)勢，以使公安派出所以及居民委員會、街道辦事處等全面介入到小區(qū)物業(yè)消防管理工作中。建立健全公安派出所以及居民委員會、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理單位的聯(lián)系制度，通過四方協(xié)作管理、相互配合，做好各小區(qū)的物業(yè)管理。

3.3組建一支高素質(zhì)的小區(qū)物業(yè)消防管理隊(duì)伍

一支高素質(zhì)的小區(qū)物業(yè)消防管理隊(duì)伍，在很大程度上決定了小區(qū)物業(yè)消防管理工作的成效。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)部門相關(guān)的消防管理員，不管是兼職的還是全職的，均應(yīng)該具備相關(guān)的防火滅火知識，要對《中華人民共和國消防法》以及相關(guān)的法律法規(guī)有個(gè)全面的了解。在《中華人民共和國消防法》 第三十四條有做出如下規(guī)定：消防產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證、消防設(shè)施檢測、消防安全監(jiān)測等消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)依法獲得相應(yīng)的資質(zhì)、資格；依照法律、行政法規(guī)、國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，接受委托提供消防技術(shù)服務(wù)，并對服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。所以，小區(qū)物業(yè)消防管理人必須要具備相關(guān)的物業(yè)消防管理知識,應(yīng)該能夠熟練掌握和使用多種類的消防器材，要掌握各類的消防法律法規(guī)以及政策,要根據(jù)相關(guān)規(guī)定展開消防管理工作。要在通過消防部門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)以及教育之后才能持證上崗，除此之外，還要求消防人員要具備現(xiàn)代化的消防技術(shù)知識、全面掌握各類消防設(shè)備的具體運(yùn)行情況以及操作方法。

3.4強(qiáng)化消防設(shè)施的維修管理

依據(jù)《消防法》中的第十八條的第二款規(guī)定：“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)該對管理得區(qū)域范圍內(nèi)的共用消防設(shè)施展開定期的維護(hù)管理，并提供相應(yīng)的防范消防安全的服務(wù)”，這項(xiàng)規(guī)定應(yīng)該列入業(yè)主和物業(yè)管理部門的物業(yè)消防管理責(zé)任約定合同中。物業(yè)管理服務(wù)單位不可以“沒有收取相關(guān)的費(fèi)用、故不給于提供該項(xiàng)服務(wù)”作為理由拒絕維護(hù)修理消防設(shè)施設(shè)備。盡管雙方未將此項(xiàng)規(guī)定列入物業(yè)管理服務(wù)單位中，根據(jù)《中華人民共和國合同法》中的相關(guān)規(guī)定，此合同書是無效的。所以，各大小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)單位為了確保消防的質(zhì)量,必須對小區(qū)內(nèi)的相關(guān)消防器械進(jìn)行嚴(yán)格檢查以及維護(hù),以確保其的使用效率和確保此類器械在規(guī)定的使用年限之內(nèi)得以正常使用和保養(yǎng)。物業(yè)部門還應(yīng)該設(shè)立出專項(xiàng)資金，用于維修和保養(yǎng)小區(qū)內(nèi)的各類消防設(shè)施，只有這樣才能確保在突發(fā)意外時(shí)，消防設(shè)施能充分發(fā)揮出其的作用，確保各種設(shè)備維持于最佳狀態(tài)。以重慶市為例，重慶市在強(qiáng)化消防設(shè)施的維修管理方面取得一定成效，關(guān)于小區(qū)物業(yè)消防管理方面，重慶市出臺了《重慶市物業(yè)管理辦法》以及相關(guān)的規(guī)范性文件，在這些文件中，切實(shí)明確了物業(yè)服務(wù)單位的承接驗(yàn)收辦法，有效的處理了物業(yè)管理單位及開發(fā)企業(yè)在消防產(chǎn)品承接驗(yàn)收的環(huán)節(jié)上的責(zé)任缺失現(xiàn)象以及開發(fā)企業(yè)消防產(chǎn)品存在火災(zāi)隱患的相關(guān)整改問題；此外，也切實(shí)確定了物業(yè)的專項(xiàng)維修資金具體的繳存標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、管理以及使用程序，有效保障了資金的使用安全以及整改了消防設(shè)施火災(zāi)隱患方面的資金問題。

3.5在小區(qū)內(nèi)大力宣傳消防知識以及加強(qiáng)消防技能培訓(xùn)

為了提高小區(qū)內(nèi)居民的消防意識以及消防法制的觀念，可以通過在小區(qū)內(nèi)大力宣傳消防知識以及加強(qiáng)消防技能培訓(xùn)來提高。物業(yè)消防管理人員應(yīng)該充分的利用社區(qū)以及巡防人員的力量進(jìn)行消防安全宣傳，還可以通過設(shè)立專門的宣傳欄以及發(fā)放相關(guān)的消防法規(guī)常識、家庭防火之類的宣傳材料、邀請相關(guān)消防人員到區(qū)演練救火滅火和逃生技能等形式，來給小區(qū)居民展開消防法規(guī)方面的教育、消防安全常識方面的教育等，以提高居民的消防法制觀念以及安全意識，積極做好家庭的消防工作，教育子女要保護(hù)好公共的消防設(shè)備，共同做好小區(qū)內(nèi)的物業(yè)消防管理工作。

3.6加強(qiáng)消防監(jiān)督

《消防法》中明確規(guī)定，任何單位以及個(gè)人均不可以損壞、挪用又或者是擅自拆除及停用任何消防器材和設(shè)施，不可以埋壓、遮擋以及圈占消火栓，又或者好是占用防火的間距，不可以占用、封閉以及堵塞疏散的通道、消防車的通道以及安全出口。對于人員密集的場所門窗，不可以設(shè)置會影響到逃生以及滅火救援的相關(guān)障礙物。所以要確保小區(qū)的物業(yè)消防安全，小區(qū)物業(yè)管理人員必須要要嚴(yán)格把好日常中的監(jiān)督檢查關(guān)口。相關(guān)專職消防管理人員應(yīng)深入于高層小區(qū)展開消防安全的檢查工作，與此同時(shí)將小區(qū)物業(yè)消防列入物業(yè)安全管理的重點(diǎn)工作，督促制定出相關(guān)的消防安全管理制度，不斷完善各類消防設(shè)施。消防管理人員必須要及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的通道不暢以及亂搭亂建、設(shè)施不全等之類的火險(xiǎn)隱患，并及時(shí)采取相關(guān)措施進(jìn)行整改。除此之外，還應(yīng)該根據(jù)小區(qū)的消防安全管理特點(diǎn)，制定出切實(shí)可行的滅火預(yù)案，并且定期進(jìn)行滅火演練，這樣有利于在突發(fā)事件中，快速有效的做好相關(guān)消防滅火工作。

4.結(jié)束語

總而言之，現(xiàn)階段小區(qū)的物業(yè)消防管理工作還存在較多的問題，物業(yè)管理部門應(yīng)該加強(qiáng)對小區(qū)居民的消防安全教育、加強(qiáng)居民消防技能的培訓(xùn)、加強(qiáng)消防設(shè)施的維護(hù)等，只有這樣才能有效減少或者避免火災(zāi)事故的發(fā)生。

【參考文獻(xiàn)】

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篇5

關(guān)鍵詞：探索物業(yè)管理策略

一、建立各部門共同參與協(xié)作的共管機(jī)制

物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)有別于一般的服務(wù)行業(yè)。他是一種城市全體市民必須共同參與的社會化行為。同時(shí)物業(yè)管理又與政府各個(gè)部門都有著千絲萬縷的關(guān)系。要理順這些錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，解決物業(yè)管理中各主體的缺位、錯(cuò)位、越位現(xiàn)象，確保物業(yè)管理活動健康有序的發(fā)展，必須著力建立健全各部門參與、協(xié)作的齊抓共管工作機(jī)制。

要理順規(guī)劃建設(shè)、物價(jià)、公安、城管、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、文化等管理部門與物業(yè)管理的關(guān)系。物業(yè)主管部門以政策指導(dǎo)為主；價(jià)格主管部門以“分等定價(jià)”辦法宏觀調(diào)控為主；城管部門要按照有關(guān)法規(guī)要求，嚴(yán)格違章裝修、違章搭建的查處；凡是審批居民區(qū)設(shè)立有污染、噪音的經(jīng)營行業(yè)，工商、環(huán)保、文教衛(wèi)生等部門要征求業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司同意；根據(jù)《浙江省物業(yè)區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備管理辦法》要求，由市政、供水、供電、電信、電視等相關(guān)專業(yè)單位接收，并承擔(dān)日常的維護(hù)修養(yǎng)責(zé)任。形成政府各部門、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體多方協(xié)作，共同參與的共管機(jī)制，使我縣物業(yè)管理活動呈現(xiàn)健康、有序發(fā)展的新局面。

二、探索新模式，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序

不論在規(guī)劃建成后的新住宅小區(qū)或老小區(qū)，都要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)管理模式。根據(jù)本縣實(shí)際情況，結(jié)合法律法規(guī)和行業(yè)認(rèn)可的模式，建議采取以下4種管理模式。一是委托管理模式：對規(guī)模較大，封閉設(shè)施完善，業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入較好的小區(qū)，委托物業(yè)公司管理。二是兼容管理模式：對規(guī)模不大，共有設(shè)施設(shè)備比較齊全、業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入不高的小區(qū)，實(shí)行兼容管理模式。即由業(yè)主委員會牽頭，把專業(yè)性強(qiáng)的業(yè)務(wù)委托專業(yè)單位或物業(yè)公司管理，專業(yè)程度不高的業(yè)務(wù)由業(yè)主委員會聘請小區(qū)業(yè)主或外來農(nóng)民工去做。三是自營管理模式，對小區(qū)規(guī)模較小，業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入較低的小區(qū)，實(shí)行自營管理。自營管理是由業(yè)主委員會或通過小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的管理委員會負(fù)責(zé)小區(qū)的管理，包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等完全由業(yè)主自治。四是社區(qū)管理模式：前三種管理模式行不通的物業(yè)或小區(qū)業(yè)主愿意委托社區(qū)管理的物業(yè)。在選擇不同的管理模式時(shí)，要根據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則，由業(yè)主來確定，使管理模式符合多數(shù)人的意愿。

三、出臺積極政策，扶持物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展

針對老小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低，物業(yè)管理難，政府應(yīng)出臺相應(yīng)政策，緩解老小區(qū)物業(yè)管理難的矛盾。首先，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的初級階段，對管理舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，社區(qū)在稅收政策上給予一定的傾斜優(yōu)惠，以扶持其發(fā)展。二是要結(jié)合老小區(qū)整治改造，通過改造、調(diào)劑、異地建設(shè)等各種途徑將物業(yè)管理用房逐步配置到位，以滿足物業(yè)管理基本需求。三是出臺老小區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)貼考核辦法，按照0.05元/m2/月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼額度設(shè)立老小區(qū)長效管理資金（老住宅小區(qū)約100萬m2，每年約60萬元），專項(xiàng)用于補(bǔ)助重點(diǎn)區(qū)域的難點(diǎn)問題整治和彌補(bǔ)老小區(qū)衛(wèi)生、綠化、公共設(shè)施的日常維護(hù)經(jīng)費(fèi)不足，資金由縣財(cái)政統(tǒng)籌管理，計(jì)入老小區(qū)整治成本，納入住房保障體系，由物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)申撥和使用。通過以上政策扶持，逐步緩解老小區(qū)物業(yè)管理難問題，從而帶動行業(yè)健康發(fā)展。

四、破解物業(yè)收費(fèi)難的瓶頸，建立行之有效的收費(fèi)和制約機(jī)制

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，沒有合理的收費(fèi)，便沒有相應(yīng)的服務(wù)。一是貫徹實(shí)施分檔分級的收費(fèi)辦法,調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2008年9月, 我縣己出臺了菜單式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和標(biāo)準(zhǔn)。新辦法的服務(wù)內(nèi)容分6個(gè)等級，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以菜單式分檔分級，服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以自由組合，調(diào)整現(xiàn)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理符合質(zhì)價(jià)相符、合理盈利的基本需求和居民的消費(fèi)需求。二是建立行之有效，簡便易行、節(jié)約成本的收費(fèi)方式。提倡業(yè)主通過銀行交納物業(yè)費(fèi)的方式；也可以委托樓長、居民小組長以及業(yè)主所在單位代扣代收等多層次收費(fèi)辦法。三是建立強(qiáng)有力地收費(fèi)制約機(jī)制。針對部分業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)問題，建議政府相關(guān)網(wǎng)站定期公布當(dāng)年未交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主名單，由業(yè)主所在單位通知未交費(fèi)的職工自行交納物業(yè)費(fèi)，或要求業(yè)主所在單位從其工資中代扣代交。

五、實(shí)施內(nèi)外兼修工程，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平

篇6

一、廣泛發(fā)動，迅速掀起

我縣“雙創(chuàng)”工作動員大會召開的第二天，我局就召開全縣房產(chǎn)系統(tǒng)干部職工及開發(fā)、物管企業(yè)負(fù)責(zé)人參加的動員大會。懸掛標(biāo)語。制定“雙創(chuàng)”工作方案，一人帶動一家，迅速掀起。

二、領(lǐng)導(dǎo)重視，精心組織

首先成立“雙創(chuàng)”工作領(lǐng)導(dǎo)小組，局長任組長，按照縣劃分的任務(wù)進(jìn)行分解，分管領(lǐng)導(dǎo)分片，每點(diǎn)負(fù)責(zé)做到任務(wù)細(xì)化，工作量化，督查標(biāo)準(zhǔn)化，檢查經(jīng)?；?，將“雙創(chuàng)”工作認(rèn)真落到實(shí)處。

三、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，改善生活環(huán)境

按照“雙創(chuàng)”任務(wù)劃分，全縣18個(gè)住宅小區(qū)和開發(fā)樓盤是我局“雙創(chuàng)”工作的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)，一是難在我縣物業(yè)業(yè)主創(chuàng)衛(wèi)意識淡薄，不配合物業(yè)管理，三是難開發(fā)企業(yè)、建筑材料亂堆亂放養(yǎng)成習(xí)慣?！半p創(chuàng)”工作開展后，開發(fā)股、物管辦的工作同志加班加點(diǎn)，深入小區(qū)，開發(fā)樓盤，找企業(yè)縣“雙創(chuàng)”工作的支持，同時(shí)出臺《縣城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》全面啟動房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)前期物業(yè)管理。開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開工時(shí)必須與有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，購房業(yè)主在簽訂購房合同時(shí)必須簽訂物業(yè)服務(wù)合同，通過前期物業(yè)管理宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識。對不具備委托物業(yè)企業(yè)管理的樓盤，要求開發(fā)企業(yè)做好“雙創(chuàng)”動員，維護(hù)好本樓盤的環(huán)境衛(wèi)生，杜絕建筑材料亂堆亂放，建筑垃圾亂丟亂倒。

四、加大工作力度，監(jiān)督落實(shí)情況

對照“雙創(chuàng)“工作目標(biāo)，我局組織由物管辦、開發(fā)股、發(fā)證辦、人員組成”雙創(chuàng)“督導(dǎo)檢查組，天天巡邏檢查進(jìn)行評比、打分制度，每半月一次的問題，考評不合格樓盤，限期整改，對行動遲緩，組織不力，整改不到位的開發(fā)企業(yè)和物管企業(yè)，在電視臺公開暴光。

五、存在的問題及解決辦法

通過近三個(gè)月的“雙創(chuàng)”工作的開展，取得的成績是明顯的，但也存在不少問題。

1、極少數(shù)住宅小區(qū)業(yè)主、創(chuàng)衛(wèi)意識差，不按時(shí)按點(diǎn)堆放垃圾。

2、少數(shù)樓盤內(nèi)的業(yè)主不愿意物業(yè)企業(yè)進(jìn)入交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

3、個(gè)別開發(fā)企業(yè)不重視物業(yè)管理。

4、極少數(shù)據(jù)企業(yè)管理人員存在厭戰(zhàn)情緒，不配合工作

六、解決辦法：

1、進(jìn)一步加強(qiáng)“雙創(chuàng)”工作宣傳力度，讓廣大業(yè)主真正認(rèn)識到這項(xiàng)工作是惠民工程。

篇7

居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個(gè)新興名詞，在時(shí)間的流逝中，悄然進(jìn)入了人們的日常生活，

并逐漸成為了一個(gè)家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強(qiáng)相關(guān)

方面的立法和完善工作。

一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。

二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇

銅仁地處中國貴州東南門戶，各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫.

在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析

（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷

1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，

在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。

2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。

3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識。

4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。

（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究

物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。

在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。

首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。

其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面，缺乏較統(tǒng)一性。

再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險(xiǎn)。

最后，對居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；

(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價(jià)

在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評價(jià)：見下表：

（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價(jià)）：

總結(jié)評價(jià)

很好 好 一般 不好

比例 15.2

% 42.4 39.4% 23%

(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價(jià)）：

總結(jié)評價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格

(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議

上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實(shí)問題，但是必須認(rèn)識到上述認(rèn)識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。

1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場性。實(shí)現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。

2、完善法律程序，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平低、收費(fèi)率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門亂收費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費(fèi)和收費(fèi)不到位等問題。

3、加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。

4、促進(jìn)業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機(jī)構(gòu)，以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。

篇8

    

    計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)           費(fèi)率（％）

    ----------------------------

    建筑安裝工程概算額      2

    

    

篇9

第二條本辦法適用于本市經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理單位對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、公寓、別墅、商住樓、寫字樓、商場、廠房以及住宅小區(qū)內(nèi)停車樓、場（庫）等提供社會化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)。

第三條**市物價(jià)局是全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門是本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理機(jī)關(guān)。物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四條**市物價(jià)局與區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理。**市物價(jià)局的管理職責(zé)是：

（一）制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法及其它有關(guān)政策規(guī)定；

（二）制定全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格水平；

（三）辦理一、二級物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批手續(xù)；

（四）調(diào)解由**市物價(jià)局審批的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費(fèi)糾紛。

（五）對全市物業(yè)管理收費(fèi)人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)。區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門的管理職責(zé)是：

（一）辦理三級（含三級，下同）以下物業(yè)管理單位在本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的審批手續(xù)，并報(bào)**市物價(jià)局備案；

（二）對本轄區(qū)內(nèi)三級以下的物業(yè)管理單位申報(bào)一、二級物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和跨區(qū)、縣（自治縣、市）的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，審查成本以后，轉(zhuǎn)報(bào)**市物價(jià)局審批；

（三）監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法查處違反價(jià)格法和物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定的價(jià)格違法行為；

（四）調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費(fèi)糾紛；

（五）對本區(qū)、縣（自治縣、市）的物業(yè)管理單位收費(fèi)人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)。

第五條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分公共收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)。公共收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目的內(nèi)容主要包括：

（一）清潔衛(wèi)生管理。小區(qū)或大廈公共場所和共用部位的衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔。

（二）綠化物日常維護(hù)管理。對綠化物進(jìn)行修枝整形、澆水、施肥、治蟲，保持綠化物生長良好。

（三）治安管理。設(shè)安全保衛(wèi)人員對小區(qū)或大廈進(jìn)行安全防范和治安管理工作。

（四）共用蓄水池的維護(hù)管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（五）水電管理。對業(yè)主共用的供電供水管線設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保證正常運(yùn)行。

（六）排污設(shè)施管理。清疏和維修業(yè)主共用的排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。

（七）道路維修管理。對小區(qū)內(nèi)的小區(qū)級道路（不含市政道路）進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持道路良好。

（八）房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修。對房屋屋頂、外墻面、樓道等共用部位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持完好。

（九）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，保證電梯正常使用。

（十）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。房屋共用部位、共用設(shè)備和設(shè)施的更新改造和大、中維修工程費(fèi)用從按規(guī)定建立的專項(xiàng)維修基金中列支，不包括在公共服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)。

第六條公共服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成。

（一）管理、服務(wù)人員的工資和按國家政策規(guī)定撮的費(fèi)用；

（二）房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)（小修）及保養(yǎng)費(fèi)；

（三）綠化管理費(fèi)；

（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

（五）安全保衛(wèi)費(fèi)；

（六）辦公費(fèi)；

（七）物業(yè)管理單位用于為業(yè)主服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

（八）法定稅費(fèi)；

（九）合理利潤。

第七條公共收費(fèi)的管理。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)或獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的大廈，公共收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門核定；已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的住宅小區(qū)或獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的大廈，公共收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會根據(jù)物價(jià)部門公布的同類住宅小區(qū)或大廈的物業(yè)管理公共和服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格水平，通過簽訂合同協(xié)商議定。住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按戶型與建筑面積相結(jié)合確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，商場、寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理單位凡經(jīng)批準(zhǔn)（含經(jīng)業(yè)主委員會協(xié)商議定）向產(chǎn)權(quán)人或使用人收取物業(yè)管理費(fèi)，均應(yīng)到物價(jià)部門領(lǐng)取收費(fèi)許可證，實(shí)行公開、亮證收費(fèi)，否則，產(chǎn)權(quán)人或使用人有權(quán)拒付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

第八條和執(zhí)迷不悟管理公共費(fèi)中的房屋共用部位及共用設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)由產(chǎn)權(quán)人交納，其余各費(fèi)和據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓盟娰M(fèi)由使用人交納。按房改政策出售的公房，其共用設(shè)施、設(shè)備及房屋本體共用部位的維修費(fèi)用按房改政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九條由物業(yè)管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費(fèi)必須按照國家規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓脭?shù)量必須是總表與各分表的差額。

第十條特約服務(wù)收費(fèi)。實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并堅(jiān)持自愿原則，不得強(qiáng)行服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。

第十一條為保障業(yè)主在裝修房屋時(shí)，房屋主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)備、設(shè)施不受損壞，裝修隊(duì)進(jìn)場時(shí)應(yīng)向物業(yè)管理單位交納裝修保證金。裝修保證金的限額：住宅每戶最高不超過2，000元，非住宅每戶最高不超過10，000元。裝修完畢，經(jīng)驗(yàn)收房屋主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)備、設(shè)備未受損壞，物業(yè)管理單位收取的裝修保證金必須如數(shù)退還；若有損壞，業(yè)主裝修隊(duì)?wèi)?yīng)負(fù)責(zé)賠償。裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾棄土應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人負(fù)責(zé)清運(yùn)。若委托物業(yè)管理單位清運(yùn)，其清運(yùn)費(fèi)用由雙方協(xié)商議定。

第十二條和執(zhí)迷不悟管理單位在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理資質(zhì)等級證書后半月內(nèi)，應(yīng)向物價(jià)部門申報(bào)、辦理收費(fèi)手續(xù)。一、二級物業(yè)管理單位，向**市物價(jià)局申報(bào)，其余向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門申報(bào)。

第十三條物業(yè)管理單位申報(bào)管理服務(wù)收費(fèi)須提供以下資料：

（一）工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊的營業(yè)執(zhí)照副本；

（二）物業(yè)管理行政主管部門審查批準(zhǔn)核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級證書；

（三）小區(qū)或大廈和執(zhí)迷不悟管理章程或業(yè)主公約；

（四）物業(yè)管理服務(wù)合同或物業(yè)管理單位對業(yè)主（住宅）的服務(wù)承諾；

（五）物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)申報(bào)表和物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)構(gòu)成的分析說明；

（六）已入住的小區(qū)或大廈還應(yīng)提供業(yè)主（住戶）代表或業(yè)主委員會對收取物業(yè)管理費(fèi)的意見。

第十四條物價(jià)部門審批物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)調(diào)查研究，既要考慮物業(yè)管理的合理成本費(fèi)用，又要考慮?。ㄓ茫舻慕?jīng)濟(jì)承受能力，結(jié)合不同類型物業(yè)的情況和物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和深度，核定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律、法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)管理辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，除本辦法允許收取的費(fèi)用外，不得向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取其他任何名目的費(fèi)用。同時(shí)，還應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)和多收費(fèi)少服務(wù)。

第十六條和執(zhí)迷不悟管理單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的各項(xiàng)收支情況定期（一般為半年）向產(chǎn)權(quán)人或使用人公布，接受業(yè)主委員會和住戶的監(jiān)督。

第十七條依法成立的業(yè)主委員會可依據(jù)業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約、管理服務(wù)合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理單位的收支情況，并督促產(chǎn)權(quán)人和使用人按時(shí)按規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納應(yīng)繳的費(fèi)用。

第十八條凡物業(yè)管理單位實(shí)施了物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自覺交納各項(xiàng)應(yīng)繳的費(fèi)用。不按規(guī)定繳費(fèi)的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位可依據(jù)業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約、管理服務(wù)合同追究違約責(zé)任，也可以向人民法院提訟。

第十九條凡物業(yè)管理單位接受委托，并實(shí)施物業(yè)管理已向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用的小區(qū)或大廈，其他任何部門和單位不得再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。

第二十條凡已委托物業(yè)管理單位實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)或大廈內(nèi)的待銷商品房和已購買并辦理驗(yàn)收交接手續(xù)尚未入住的房屋房屋產(chǎn)權(quán)人（含開發(fā)商）應(yīng)交納50%的物業(yè)管理費(fèi)。

第二十一條物業(yè)管理單位利用小區(qū)或大廈的公共場地、共用設(shè)備、設(shè)施從事經(jīng)營活動，其收入應(yīng)用于小區(qū)或大廈的住戶的公益事業(yè)，或用于彌補(bǔ)公共費(fèi)用之不足。

第二十二條物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人或使用人之間的收費(fèi)糾紛，爭議雙方可申請物價(jià)部門調(diào)解，也可申請政府仲裁委或法院裁決。

第二十三條物業(yè)管理單位違反本辦法和國家關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定的，由各級物價(jià)部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》和國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。

第二十四條為督促物業(yè)管理單位搞好物業(yè)管理，向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，各級物價(jià)部門應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理單位執(zhí)行本辦法向管理服務(wù)范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供服務(wù)的情況的檢查，對服務(wù)質(zhì)量好，業(yè)主（住戶）滿意的物業(yè)管理單位，推薦評選取優(yōu)秀小區(qū)（大廈、樓院），給予表彰鼓勵(lì)；對服務(wù)質(zhì)量差、多收費(fèi)、省服務(wù)，業(yè)主（住戶）意見大的物業(yè)管理單位，降低核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)令進(jìn)行整頓；個(gè)別特別嚴(yán)重的，吊銷收費(fèi)許可證，停止收費(fèi)。

篇10

隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。個(gè)人擁有住房的比重越來越高，居民對居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來越高，與居住相關(guān)的各種消費(fèi)需求越來越多，住房成為大多數(shù)居民家庭的主要財(cái)產(chǎn)及財(cái)富積累的主要形式。居民對住房財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)需求，同時(shí)也產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要。

近年來，××市區(qū)的物業(yè)管理工作，在市委、政府的大力支持下，經(jīng)過社會各界的共同努力，物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題，以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務(wù)需求為宗旨，以誠信履約為倡導(dǎo)，以建立健全物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平為重點(diǎn)，服務(wù)水平逐步提高，市場競爭機(jī)制逐步形成，效益逐步顯現(xiàn)，為提高城市管理水平，改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用。

但是也應(yīng)看到，我市物業(yè)管理工作仍處于初級發(fā)展階段。我們結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動，與掛鉤聯(lián)系點(diǎn)黨支部一起，成立調(diào)研小組，指定專人帶隊(duì)，深入市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)和金星鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū)，走訪50多戶居民，對市區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了詳實(shí)的調(diào)研。通過調(diào)研，我們深深感到，做好市區(qū)物業(yè)管理工作任重而道遠(yuǎn)。

一、××市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2009年3月底，××市區(qū)現(xiàn)有居住小區(qū)206個(gè)，有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)63個(gè)，物業(yè)服務(wù)面積約350萬m2，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100％。沒有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)143個(gè)（含舊住宅小區(qū)、散居樓），舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)60％。目前已成立業(yè)主委員會的有21家。物業(yè)服務(wù)的范圍由過去單一的住宅物業(yè)服務(wù)擴(kuò)展到辦公樓、醫(yī)院、企業(yè)等多種類型的物業(yè)服務(wù)管理。

目前，市區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)18家。其中暫二級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1家，三級的有14家，暫三級的有3家。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分四級，即一級0.44元/m2、二級0.30元/m2、三級0.20元/m2、四級0.10元/m2，從業(yè)人員800余人。

二、××市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問題

（一）社會評價(jià)方面：一是行業(yè)社會地位不高。社會普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。二是行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。三是輿論導(dǎo)向存在偏差。近年來，各種輿論媒體對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正面報(bào)道少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)業(yè)主，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。四是物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會性、公共性、有償性認(rèn)識不足，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動不積極支持、不主動配合。

（二）政府監(jiān)督方面：一是地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。相關(guān)部門對物業(yè)管理不夠重視，對行業(yè)發(fā)展不夠關(guān)心。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)部門關(guān)系不夠順暢。政府協(xié)調(diào)工作不夠及時(shí)也不到位，缺位和執(zhí)法不力，與市區(qū)供水、供電、供氣、供暖等相關(guān)部門協(xié)調(diào)不力。三是物價(jià)部門執(zhí)行政府定價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）適用過寬。我市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的，最高一級的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.44元/㎡·月，最低的只有0.10元/㎡·月，企業(yè)怨聲載道。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理，對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。

（三）開發(fā)建設(shè)方面：一是建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來隱患和糾紛。開發(fā)單位利用“建管”不分，掩蓋前期遺留問題、轉(zhuǎn)嫁新建項(xiàng)目矛盾較多，有的新建項(xiàng)目房屋質(zhì)量問題突出。二是利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有的開發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理，而是利用物業(yè)管理為開發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。三是住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項(xiàng)目，開發(fā)單位片面追求經(jīng)營效益，壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目，給今后物業(yè)企業(yè)入駐開展物業(yè)管理工作留下隱患。

（四）業(yè)主和業(yè)主委員會方面：一是公共意識不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，把物業(yè)企業(yè)當(dāng)成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)，業(yè)主公共意識普遍較差，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強(qiáng)，業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來看，業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題突出，業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的業(yè)主大會制度，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會的運(yùn)作程序，但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時(shí)間，但真正落實(shí)業(yè)主大會制度的社區(qū)不多。四是業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，作用沒有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，有的業(yè)主委員會超范圍活動影響社區(qū)穩(wěn)定，還有的業(yè)主委員會有特權(quán)化傾向，甚至個(gè)別業(yè)主委員會成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面：一是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低、發(fā)展慢，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，也有部分原因是由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低造成的。二是人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大；企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術(shù)人才；從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求，服務(wù)意識差。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中，70％以上來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”和農(nóng)村剩余勞動力，其年齡、文化、專業(yè)知識、技能都需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些從業(yè)人員責(zé)任心和服務(wù)意識不強(qiáng)，服務(wù)技能有待提高，面對物業(yè)管理服務(wù)活動中的矛盾和問題不能及時(shí)、正確的解決，也是造成物業(yè)管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務(wù)市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場目前尚未達(dá)到“公開、公平、公正”、誠實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。

（六）舊小區(qū)、散居樓院方面：一是房屋建設(shè)年代早，年久失修功能殘缺；二是小區(qū)配套設(shè)施缺損，存在道路破損、場地不整、綠化率低、公共設(shè)施不齊，無管理用房、無路燈、無停車場、無健身設(shè)施等問題；三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運(yùn)設(shè)施；四是私搭亂建嚴(yán)重，小區(qū)內(nèi)臨時(shí)建筑、違章建筑多；四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多；五是人員成分復(fù)雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出。

三、對加強(qiáng)××市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議

物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長效管理”，針對××市區(qū)的實(shí)際，我們提出如下建議：

（一）要加大宣傳教育力度，增強(qiáng)齊抓共管意識。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系××社會的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級黨委、政府要充分運(yùn)用多種宣傳載體，發(fā)揮新聞媒體和社會各界的力量，利用好社區(qū)、居委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地，經(jīng)常地、持久地、反復(fù)地深入機(jī)關(guān)、社區(qū)及大街小巷，認(rèn)真宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》和建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學(xué)法、懂法、用法、護(hù)法的帶頭人，切實(shí)增強(qiáng)廣大業(yè)主的自我約束、理性維權(quán)意識，真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識。

（二）要建立健全法規(guī)制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，盡快著手制定出臺符合我市實(shí)際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系。如《物業(yè)管理辦法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理暫行辦法》，以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本。制定出臺××市物業(yè)管理考評細(xì)則、等級評定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并會同市物價(jià)部門重新核定新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是要從自身抓起。要認(rèn)真規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，完善各項(xiàng)工作制度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確權(quán)責(zé)。建立健全安全保衛(wèi)、保潔、維修等服務(wù)工作崗位職責(zé)，制定完善《從業(yè)人員工作標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法》，規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員行為規(guī)則。三是要從搭臺。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責(zé)，規(guī)范好《業(yè)主委員會成立程序》、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等示范文本，并落實(shí)到業(yè)主委員會選舉工作中，切實(shí)做到有法可依、有章可循。

（三）要切實(shí)加大輿論監(jiān)督，建立長效管理機(jī)制。居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢必影響到整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。一是要建立健全社會監(jiān)督、輿論監(jiān)督、媒體監(jiān)督制度，在社區(qū)設(shè)立監(jiān)督舉報(bào)箱，向社會公示監(jiān)督舉報(bào)電話，利用電視、廣播和報(bào)紙，及時(shí)宣傳報(bào)道物業(yè)服務(wù)管理與服務(wù)中的先進(jìn)集體和個(gè)人，接受社會監(jiān)督。二是要切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)人員的政治思想、品質(zhì)道德、愛崗敬業(yè)等教育，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范他們的言行。三是要建立健全考核評比制度，完善激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人員的主觀能動性，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業(yè)逐步走上制度化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。

（四）要因地制宜管理物業(yè)，切實(shí)解決遺留問題。歷史遺留問題主要指舊小區(qū)綜合整治改造、無人管理小區(qū)的接軌和早期開發(fā)房屋的專項(xiàng)維修資金收繳問題。因此，一是要緊密結(jié)合目前市區(qū)體制實(shí)際，按照“條塊結(jié)合、屬地管理”原則，理順物業(yè)管理體制。建議由××市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各社區(qū)對無人管理的舊住宅小區(qū)進(jìn)行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會各屆，加大對舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取“政府補(bǔ)一點(diǎn)、公用設(shè)施運(yùn)營單位投一點(diǎn)、原開發(fā)建設(shè)單位拿一點(diǎn)、居民出一點(diǎn)”的解決辦法，努力改善舊小區(qū)環(huán)境和舊小區(qū)無人管理的現(xiàn)狀。